房地产策划师教程策划人职业生涯规划.docx

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1、 房地产策划师教程:策划人职业生涯规划_物业经理人 第一节 奋斗方向 设计阶段人生，并不是叫你立即放弃眼前的工作，由于不少人真的很爱自己现在从事的这份工作，只是无暇把手头的工作与将来的目标联系起来。其实眼前的工作所获得的依旧是短期利益，它当然很重要，但适度而详细的进展规划，才是你追赶的梦。 1不要由于地位卑微而自弃，当压力重重袭来，才能迸发出巨大的能量； 2专心拓展自己的兴趣、见闻和学问构造，提高分析、整合和规律思维的力量； 3可能多地去接触不同的行业，了解的越多，越有可能开掘潜藏的时机和各方面之间的内在联系，或许那些盼望的种子就隐蔽在很多未被人发觉的时机里面； 4擅长借助他人的力气，建立良好

2、的人际关系，为将来进展时得到别人的帮忙打下良好根底； 5向资深同事学习工作，追求更高的效率，博得更好的评价。对于新手而言，完全靠自己凭空摸索是很不简单的，但一味仿照他人的做法，终究无法真正的迈进。 6做一个有心人，常常思索自己的前途，筹划每个阶段的进展模式，更不要由于白白虚度了几年光阴而放弃追求。当一个人开头有所规划的时候，他永久都不会晚！ 二阶段目标 为使你的奋斗目标渐渐明朗化，同时产生更好的效果，你可以先将留意力放在最重要的工作铺垫上，尤其是当两个阶段目标发生冲突的时候。 三筹划自己的人生 一般说来，人生的目标可以分为四类：职业、经济收入、个人成长和精神满意。这四类目标根本上涵盖了人生的各

3、个方面。你不妨问自己三个问题：从事这项工作是否有助于更接近实现某一目标？从事哪项工作会有更多的目标成就？是否可以做到既不铺张时间又能快速接近最终目标？ （一） 遵循“早知道”法则 对于刚刚工作的人来说，干好第一份工作是自己的首要目标，由于工作是实现其他愿望的必经之路。可干了一段时间后你可能发觉，自己与这份得来不易的工作 有一种与生俱来的抗拒。你的天赋、力量、兴趣以及工作的长久力渐渐在丢失，成天处于惯性工作状态，你变得懈怠并且苦恼。你问自己，这究竟是不是正确的职业 道路呢？从这个起点，能不能登临事业的顶峰？ 这个时候建议你，最应着手的就是要好好了解和评估你的人生进展规划，确定详细的实现步骤，尽量

4、选择和接近适合自己力量和抱负的目标，可千万不要满意于：我已经找到了工作。 四共享筹划的欢乐 假如你不能一下子到达既定目标，不妨一段一段地去耕耘。筹划阶段人生，可以有两种实施的方案，一种是有目标的积存，一种是没有目标的积存，就看你的选择和期许程度 其次节 筹划人员根本素养互动培训 互动师培训能够使学员通过亲身体验获得自己的阅历，从而在有限的时间内获得最大的收获。 一筹划的客观性和主观 1筹划人员争论生活中对主观性产生影响的日常因素，不同的外界条件对主观性的影响。 2筹划人员依据个人学问和阅历对筹划人员所应具备的素养进展互动沟通，争论客观性和主观性。 二学问构造与筹划思路 (一）首先我们来做两个互

5、动嬉戏 1互动嬉戏一：如何将一个吹好的气球装进玻璃瓶子里。 （答案：将气球放气，然后塞到玻璃瓶里，只留气球嘴上的带子在瓶口的外面，然后重新将汽球吹起，胜利。） 请学员根据自己想法做一遍，然后争论各自方法的思路及成败的因素进展争论。当你遇到一个难题，解决它很困难，你可以转变你的方法。思想的转变，一次转变不难屡次转变就不易了。 2.互动嬉戏二：如何将一个玻璃瓶子装在另一个玻璃瓶子里？ （答案：打碎了装进去） 嬉戏很简洁，但难的是：彻底的转变需要很大的决心，假如有一点点留恋，就不能真的打碎。你们知道，打碎了它就是毁了它，再没有什么力气能把它恢复得和从前一模一样。所以当你下决心要打碎某个事物时，你应当

6、再一次问自己，我是不是真的不会懊悔？ （二）虽然这些嬉戏看上去与房地产无关，但是在遵循事务的客观性的根底上，发挥个人的主观能动性并非想象的那么简洁，这就是为什么筹划人对一个工程的营销感到力不从心、感到压力与困惑的缘由。应当放开自己的思想，避开让自己禁锢在同一个思想领域和学问范围。 从事房地产筹划的人员，最好是通才，要求你学问面要广博，对建筑学、市场经济、文化等方面都要有所涉及，总之，需要的是具备综合素养的人才。 1学问构造： （1）了解房地产行业的相关法律、法规； （2）熟识房地产建筑、规划等根底专业学问； （3）把握企业治理的根本原理和学问； （4）熟识广告学、市场营销的根本学问； （5）了

7、解消费心理学的根本学问； （6）学会将资源整合，对工程本身、开发商和营销筹划公司、广告公司、媒体等多方面的资源进展有效整合，充分利用自身优势资源进展楼盘创意推广。 2筹划思路： （1）首先，对工程进展讨论，这是营销筹划中重要一步，是在为今后的工作做铺垫和确立主体方向。 （2）市场调研是全盘筹划中关键步骤，包括市场调查和市场讨论两局部。正确的市场调查才会得出正确的市场讨论结论，这关系到整个营销筹划的决策倾向； 让市场来检验产品，与市场进展对比，充分挖掘本工程的营销优势。其详细内容包括：市场格局调研、竞争对手工程状况调研、竞争对手营销筹划调研、消费群体调 研等等。 3调研之后，进展工程再定位 为何

8、对工程再次定位？开发商在立项开发时，根本上对工程进展了初步的定位，但当时是从宏观上进展考虑，对市场定位的把握不够细致、精确，从立项开发到营销开头大都要经过一段漫长的时期，期间市场可能发生诸多变化，因此在实施营销筹划时要进展工程再定位。 4营销策略 工程根据市场进展定位，与市场进展充分结合，根据市场运行轨道做出一个系统营销策略，包括：楼盘包装、品牌包装、价格定位、营销诉求、市场推广（广告主题、媒体组合与选择、广告知求和基调、广告排期等）。 5工程规划设计建议 从营销角度对工程的规划、设计提出要求和建议，包括功能设置、小区布局、环境规划、景观规划、户型构造及安排、工作进展排期等。 6入市时机选择

9、入市的时机选择特别关键，假如选择时机失败，就有可能导致整个营销的失败。 （1）有市场空白时； （2）有大事发生时； （3）有重要节日降临时； （4）有市场需求而市场消失供应断裂时； （5）旺季降临时； （6）市场竞争强度较弱时； （7）总需求增大时； 7广告筹划的执行 广告是一种沟通，一种主线，它承载着房地产产品的销售力、工程卖点的提炼、工程形象的表现、工程理念的传达。各种广告媒体充当着工程与潜在客户群进展 沟通的不行替代的重要角色，高效的广告沟通，能使工程以实现更快的速度实现更大的价值。而广告创意的胜利与否，就打算了工程同潜在客户能否进展有效的沟 通。可以从一下五方面着手： （1）目标市场策

10、略 开发商通常并不针对整个目标市场做广告，而是针对其中的某个细分市场，哪个细分市场需要广告协作，广告就应当以那个细分市场为目标并实行相应的广告策略。 以兼有多层和高层住宅的小区广告筹划为例：当小区刚起步时，以开发深受市场欢送的多层住宅为主，这时可采纳开拓性广告策略：广告结合多层住宅的销售热 潮不断强化小区的知名度和客户的认知度，使楼盘快速进入市场。当小区逐步成型时，则采纳劝告性广告策略：广告以说服客户购置，提高市场占有率为目的。当小 区初具规模，欲推出高层楼盘时，可实行提示性广告策略：以造声势，提示客户留意认购期为主要目的。 （2）市场定位策略 定位策略的根本目的是使楼盘处于与众不同的优势位置

11、，从而使开发商在竞争中占据有利地位。定位时可依据目标客户群的要求，实行价格定位策略、素养定位 策略、地段定位策略、时尚定位策略等。市场定位不能偏差或含混不清，否则广告知求时重点不明，受众难以留下特定的鲜亮印象。 （3）广告知求策略 依据诉求对象、诉求区域的特点，房地产广告可采纳理性诉求策略，即通过真实、精确、公正地传达开发商或楼盘的有关信息或其带给客户的利益，让受众理智 地做出打算；也可采纳感性诉求策略，即向受众传达某种情感或感受，从而唤起受众的认同感和购置欲；固然还可用情理结合的诉求策略，即用理性诉求传达信息， 以感性诉求激发受众的情感，从而到达最正确的广告效果。 （4）广告表现策略 广告表

12、现策略要解决的是广告中信息如何通过富有创意的思路、方式以及恰如其分的广告表现主题传达给受众。广告知求的重点通常是楼盘的优点和特色，而广 告表现的主题则具有更深一层的内涵，即楼盘带给客户的是生活品位的提高和由此而生的骄傲感、优越感。广告表现策略要求用创意对广告信息进展包装并确定广告 设计、制作的风格和形式。广告创意讲求新奇独特，但不能离奇奇怪。失败的创意有时让人厌恶，给楼盘销售也带来负面影响。 （5）广告媒介策略 据统计，80的广告费用用于广告媒介，媒介选择不当，就有可能造成投入高、见效低的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、播送、电视和杂志， 还有户外广告，如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷

13、画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为“线上媒介“。“线下媒介“也是开发商常用的，像展销会、直 邮、赞助及其它推销用的楼书、优待券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的数量；其 次要合理安排广告的公布时间、持续时间、频率、各媒体公布挨次等，特殊重要的广告要提前预定好公布时间和版位。 （6）广告效果的测定 广告效果通常是在广揭发布后测定的，对于房地产广告却不太适宜，事后测定不利于掌握广告效果。较为明智的做法是在广揭发布前就进展猜测。先邀请目标客 户群中的一些代表对广告的内容和媒介的选择发表见解，通过分析反应意见再结合局部专业

14、人士的建议，反复调整，就可使广告规划日臻完善。 课堂作业：在北京做一个产权酒店，你如何选址？如何进展营销筹划？分组争论，然后在课堂上由个人、或各组代表阐述思想和方法。 （三）如何消退筹划的困惑 课堂争论：假如给你时间去旅行，你会选择那座城市？ 分组争论并阐述： （1）为什么选择这个地方？ （2）之前你对这个地方的熟悉？包括主观和客观熟悉。 （3）此行目的？或要满意自己的那些需要？ 做事之前确立目标很重要，确立精确目标需要你做足根本功，打好根底；简洁的说房地产工程就是要满意特定人群的特别需要，只有层层剖析才能最终确立你的目标。 1对工程推断的困惑 万事开头难，工程的讨论与定位就是营销筹划的第一关

15、键，一个地产工程的成败，70打算于进展商对地块的推断。 从地块考察开头，充分挖掘工程地块的地产因子并推断土地的价值，作为工程建筑功能和市场定位的核心依据；从市场调研中查找依据，这是一个地产工程能否 胜利的关键的前提条件；从工程定位动身，进展工程投入产出模拟分析，透视工程的风险性并提出相关的躲避方式，使进展商在工程的运作之初就可以预知将来的成 果。 2针对卖点群的准确筹划 随着房地产供给量的增加、需求相对减弱，买家开头能沉着地选择。买家在“货比三家”的过程中，使得进展商必需快速适应购置者的挑剔。因而实行“人有我有”的经营策略。 筹划公司适其时，开头有意识地收集众生之长而集于一者，使得开发商不得不

16、在短期之内对于购置者作出充分的承诺。筹划公司在引导开发商力求尽善尽美之时，也极其所能地向市场排列无尽的卖点。 每一个卖点，都分散着进展商的心机；每一个卖点的后面，都是才智和本钱的凝聚；每一个卖点的成型，都似一根根钢筋对大厦起着更为坚固的支持，每一个卖点的后面通常都是本钱的发生。 卖点数量和质量的增加，使楼盘质素不断地得到提高。市场在承受这些卖点之时，使筹划公司亦获得绵延不断的商业合约时机，但不少楼盘的“富贵病”亦随之 产生。很多城市的高楼大厦，实际已消失明显的本钱高于售价的问题，多数卖点筹划模式对提高工程的素养起到了特别积极的作用，但同时也使很多楼盘本钱处于高 处不胜寒之境。 3市场难以把握的

17、困惑 在买方市场的条件下，市场的竞争表达在多因素竞争状态之中。在房地产卖方市场阶段，工程是在选优的条件下猎取胜利，只要有一个突出的优点或闪光点成为 热门卖点，就可以以这个突出优点的高度来实现价值。而在进入买方市场之后，买方在沉着的时间和足够的选择，来精挑细选，找你的毛病，任何一个小问题，都可 能导致买卖不能成交，价值不能实现。这样就呈现出多因素的竞争，以你的短项弱项来打算整体效益。 4连续提高自己的综合运营力量 剧烈的市场竞争，大家都在提高，谁能加速度提高，谁能更多更好地借用外脑，谁就能在竞争中立于不败之地，所以不但要用好资本、品牌、信用，而且要用好外脑、才智。 现在专业筹划被行业的普遍承受，就已经说明社会在这个层面的进步。 争论案例： 筹划路线？筹划人生？3000美元游世界 留学英国MBA毕业的朱兆瑞仅用了3000美元，历时77天周游了欧洲、美洲、大洋洲和亚洲的28个国家和地区，如澳大利亚和韩国等。 （1）请阐述各自对这一大事的看法。 （2）通过这一次旅游对他人生有何影响？他是在筹划自己吗？/P