房屋土地买卖协议书房屋土地买卖合同(八篇).docx

《房屋土地买卖协议书房屋土地买卖合同(八篇).docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房屋土地买卖协议书房屋土地买卖合同(八篇).docx（64页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 房屋土地买卖协议书房屋土地买卖合同(八篇)推举房屋土地买卖协议书(推举)一 注册地址：_ 营业执照注册号：_ 企业资质证书号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 托付代理人：_地址：_ 邮政编码：_联系电话：_ 托付代理机构：_ 注册地址：_ 营业执照注册号：_ 法定代表人：_联系电话：_ 邮政编码：_ 买受人：_ 【本人】【法定代表人】姓名：_国籍_ 【身份证】【护照】【营业执照注册号】_ 地址：_ 邮政编码：_联系电话：_ 【托付代理人】姓名：_国籍：_ 地址：_ 邮政编码：_电话：_ 依据中华人民共和国民法典、中华人民共和国城市房地产治理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和

2、出卖人在公平、自愿、协商全都的根底上就买卖商品房达成如下协议： 释义本局部条文是确认买卖双方当事人的主体资格。 本条款提示点： 1、出卖人的主体资格 我国现行法律、法规将房地产开发企业分为专营开发企业和兼营开发企业，但无论是哪种类型，都需要具备房地产开发主管部门公布的房地产开发企业资质。不具备开发资质或开发资质已被取缔的企业不能作为出卖人与相对的客户订立商品房买卖合同，违者订立的合同无效。 2、买受人的主体资格 、凡具备民事权利力量的法人和自然人均可作为买受人， 、必需具备完全民事行为力量的自然人方可作为签约人订立合同， 、未满18周岁的未成年人订立的合同须经其监护人追认方可生效 、精神病人或

3、间隙性精神病人在精神病发作期间订立的合同须经其监护人追认方可生效， 、未成年人、精神病人的购房行为应当由其监护人作为法定代理人代为签约， 、夫妻关系存续期间，除夫妻双方另有商定，无论以夫或妻的名义购置房屋，该房屋全部权一般均视为夫妻共同财产。 3、出卖人托付代理机构 近年来，开发商托付代理公司进展房屋销售的比例日益增加。在这种情形下，应当将代理机构的名称列入本合同，并照实填写。这样，既明确表达和保障了开发商、代理商之间的托付代理合同关系，也保障了购房人的签约知情权。 依据中华人民共和国民法典、中华人民共和国城市房地产治理法及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在公平、自愿、协商全都的根底上

4、就买卖商品房达成如下协议： 第一条工程建立依据。 出卖人以_方式取得位于_、编号为_的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为_。 该地块土地面积为_，规划用途为_，土地使用年限自_年_月_日至_年_月_日。 出卖人经批准，在上述地块上建立商品房，【现定名】【暂定名】_。建立工程规划许可证号为_，施工许可证号为_。释义本条是出卖人拥有工程的取得和开发建立等前期手续告知义务的内容，目的是为保障买受人知情权。 本条款的提示点： 1、开发商土地取得方式 一般情形下，开发商取得土地的方式为受让国家出让的土地或转让受得他人已缴纳土地出让金的

5、土地。特别情形下方可获得国家得无偿划拨地，如开发商开发建立规划范畴内得经济使用住房。 未变更土地性质得集体土地使用权不能用作房地产开发非用于经济适用住房建立得划拨地不能用作房地产开发工业用地出让地不能用作房地产开发。 2、土地使用年限 依据我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十二条的规定：“土地使用出让最高年限按以下用途规定：居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业旅游、消遣用地40年综合或者其他用地50年。”需要留意的是，该使用年限起始于国有土地使用权出让确定之日，而不是买受人订立购房合同之日经济使用住房因其土地系划拨地，故不存在使用年限的问题。 3、商品

6、房工程的名称无论是现定名还是暂定名，必需与商品发预售许可证或其他相关证件的描述全都。 4、开发商必需拥有国有土地使用权证方可申请商品房预售资格。因此，购房者在签订合同之前除了知悉本条所列的土地使用权出让合同号、土地使用权划拨批准文件号、划拨土地使用权转让批准文件号外,更有必要查阅开发商持有的国有土地使用权证。着重审查两点：一是看开发商是否已经足额支付土地出让金二是看开发商是否已将土地办理抵押贷款。 其次条商品房销售依据。 买受人购置的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为_，商品房预售许可证号为_。 _。 释义本条是对商品房销售的描述。 本条款提示点： 1、期房与现房的比拟 期房

7、即预售商品房，是指消费者在购置时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从取得预售许可证开头至取得房地产权证大产证为止，所出售的商品房为期房。现房指消费者在购置时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，消费者在签约后马上可以办理入住并取得分户权证。 期房相对于现房，具有以下特点： 优势：、期房一般较现房廉价 、期房的选择空间较现房大 、随着房地产市场的进展，新楼盘品质较旧盘有明显提升。 劣势：具备延期交付、品质变差、权证不能按期交付等法律风险。 2、商品房预售许可证的法律效力 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释其次条规定：“出卖人未

8、取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。” 3、商品房销售的其他依据 一般来说，开发商除获得商品房预售许可证外，还应具备以下证件：建立用地规划许可证、建立工程规划许可证、建立工程开工证、国有土地使用证即俗称的“五证齐全，方可预售”。 房地产行政主管部门颁发的预售许可证有按栋编号发放、按批号编号发放等形式，购房人在购房时应“对号入座”，提高自身风险防范力量。 第三条买受人所购商品房的根本状况。 买受人购置的商品房为本合同第一条规定的工程中的： 第_【幢】【座】_【单元】【层】_号房。该商品房的用途为_，属_构造，层高

9、为_，建筑层数地上_层，地下_层。 该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。 该商品房【合同商定】【产权登记】建筑面积共_平方米，其中，套内建筑面积_平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_平方米。 _。 _。 释义本条是对合同标的物的具体描述 本条款提示点： 本条涉及到若干建筑专业术语及建筑标准，购房人在购房时应更加切实留意。 1、商品房的用途与房屋构造 这两项对于开发商而言，是其确定工程建立本钱的关键点，专业办公用写字楼的工程建立本钱一般比砖混构造建筑物建筑本钱高出数倍。因此，购房人在选购房屋时应当加以落实。 商品房的用途主要有居住、办公、商品、商住、停车等种类，其用途一经确定，合同双方不履

10、行法律手续不得擅自变更。房屋构造主要有砖混、框架、钢混等几种，不同构造的房屋其使用功能和耐用程度各异。 2、层高净高 层高指一层地面至上一层地面的距离，净高则是指地面至天花板的距离，净高=层高-楼板厚度。 购房人在选择预售商品房时应考虑上述两者之间的差异。 3、阳台 阳台的封闭与否对计算商品房的建筑面积至关重要，依据现行建筑面积计算规划的规定，封闭阳台按全面积计算使用面积，而放开式阳台则按全面积的一半计算使用面积。4、建筑面积、套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积及使用面积之间的联系。 该套商品房建筑面积=套内建筑面积+公共部位与公用房屋分摊建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内强

11、风光积+阳台面积 第四条计价方式与价款。 出卖人与买受人商定按下述第_种方式计算该商品房价款： 1、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_元，总金额_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_元，总金额_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 3、按套计算，该商品房总价款为_千_百_拾_万_千_百_拾_元整。 4、_。 释义本条是关于商品房计价方式与价款的商定。 本条款提示点： 1、计价方式的改革 多年来，我国始终采纳根据建筑面积计价的方式销售商品房，但该种计价方式却存在着诸多弊病，集中表达在总的公用建筑面积难以确定，公用建筑面积计算分摊简单，开发商非善

12、意误算等。随着房地产经济的活泼与进展，我国北京等地区已经推行按套内建筑面积计价。信任不久的将来，按套内建筑面积计价将成为我国房地产市场的主要计价方式，使购房人真正能享受到“明明白白购房”的待遇。 2、购房人应留意商品房“价外价”问题 个别开发商除收取按面积记得的总价款外，还会向购房人提出收取配套费、教育实施费等其他收费工程，因此，购房人在支付房款时应当对这些收费工程加以关注，如开发商没有法定收费依据的，购房人可以拒付。 第五条面积确认及面积差异处理。 依据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】为依据进展面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条商定。 合同

13、商定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同商定面积发生差异，双方同意按第_种方式进展处理： 1、双方自行商定： _ _ _ _。 2、双方同意按以下原则处理： 面积误差比肯定值在3%以内的，据实结算房价款 面积误差比肯定值超出3%时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按_利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积大于合同商定面积时，面积误差比在3%以内局部的房价款由买受人补足超出3%局部的房价款由出卖人担当，产权归买受人。产权登记面积小于合同商定面积时，面积误差比肯定值在3%以内局部的

14、房价款由出卖人返还买受人肯定值超出3%局部的房价款由出卖人双倍返还买受人。 产权登记面积-合同商定面积 面积误差比=100% 合同商定面积 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 释义本条是对房屋面积确认依据及房屋面积差异处理方式的商定。 本条款的法律依据：建立部商品房销售治理方法其次十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同商定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作商定的，接以下原则处理：面积误差比肯定值在3%以内的，据实结算房价款面积误差比肯定值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日

15、内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同商定面积时，面积误差比在3%以内局部的房价款由买受人补足超出3%局部的房价款由房地产开发企业担当，产权归买受人。产权登记面积小于合同商定面积时，面积误差比肯定值在3%以内局部的房价款由房地产开发企业返还买受人肯定值超出3%局部的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积-合同商定面积 面积误差比=-100% 合同商定面积 本条款提示点： 1、面积确认标准 本条规定以建筑面积或套内建筑面积为面积确认的依据标准，但购房人在签约时亦可主见上述两项面积同时作为依据标准。 2、产权登记面积与购房人实际

16、所得面积不符时的处理 产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的面积，一般情形下产权登记面积即等同于购房人实际所得到的面积，但假如产权登记测绘单位所作出的测量结果与购房人的实得面积不符，购房人照旧有权利聘请专业测量公司重新测量，并要求房地产行政主管部门对原产权登记面积作出修正处理。3、自行商定的方式 基于设计缘由，施工缘由以及其他缘由，开发商在预售商品房实往往不情愿承受按商品房销售治理方法的规定签订面积差异处理条款，而建议购房人选择自行商定的方式，常见的商定方式包括： 、买受人不要求退房，根据产权登记面积和原商定每平方米价格实施多退少补 、正负3%内实施多退少补，多于3%局部按原单价打折计算

17、房价少于3%局部按原单价上浮肯定比例退还房款 、将方法规定的临界点3%调整为临界点5% 、总价包死条款，即无论产权登记面积是否与商定面积发生差异，均按商定总价计算房款。 相比而言，上述商定方式均没有本条款其次种方式那样更能维护购房人的合法权益，因此建议购房人在签订合同时选择该种面积差异处理方式。 北京市国土资源和房屋治理局拟定的“北京版式范文本”中采纳的是建筑面积差异与处理条款，更重视了对购房人权益的保障。 第六条付款方式及期限。 买受人按以下第_种方式按期付款： 1、一次性付款_。 2、分期付款_。 3、其他方式_。 释义本条是应付款方式及付款时间的商定 本条款提示点： 1、一次性付款 、一

18、次性付款的本意是指购房人在商定期限内向开发商支付完毕100%的购房款，但在实践当中，不少开发商同意选择一次性付款的客户在签约是只支付90%-95%的购房款，留存5%-10%的购房款至房屋交接或权证发放时再行给付。 、开发商为鼓舞购房人选择一次性付款方式，往往会在商品房定价的根底上赐予一次性付款购房人肯定比例的折扣。购房人如选择此种付款方式，可以适时提出折扣恳求。 2、按揭付款 、按揭付款不属于分期付款，现在开发商与银行已经在付款方式上取得可高度全都，就是银行为按揭客户向开发商供应一次性付款。对开发商而言，按揭购房人在完善其按揭贷款手续后就已经获得了银行支付的全额房款，购房人只是按与银行签订的借

19、款合同逐月向银行还款而已。 、按揭付款方式所产生的法律关系： 、主合同关系有两个：一是开发商与购房人之间的商品房买卖合同关系二是购房人与银行之间的借款合同关系， 、从合同关系有三个：一是购房人以所购物业作为抵押物与银行之间发生的抵押合同关系二是开发商为购房人贷款而向银行供应的保证合同关系三是银行与开发商之间的回购法律关系，即当购房人逾期未还款构成违约，银行依法处分抵押房产，开发商向银行承诺无条件回购该房产，并将回购房款优先直接清偿银行贷款本息，对此购房人在按揭贷款合同中予以书面确认。 、按揭付款条款在签约时属于效力待定的条款，该条款生效的必备要件是银行同意向按揭购房人发放贷款，并与其签订借款合

20、同，如属不行归责于当事人双方的事由银行拒绝为购房人供应按揭贷款的，则该条款对买卖双方不具备约束力，由此造成商品房买卖合同不能履行双方互不负违约责任，当事人双方可以恳求解除商品房买卖合同，开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还购房人。但如是由于买、卖双方作为或者不作为的行为导致银行按揭不能，则需要由责任人担当其相应的违约责任，如购房人不供应或供应虚假的申贷资料，开发商拒不担当银行要求的保证担保责任等。 按揭付款方式后续法律问题 、因商品房买卖合同被确认为无效或者被撤销、解除，致使按揭贷款的目的无法实现，买卖双方及银行均有权解除按揭贷款合同，开发商应将所收款项分别退还给购房人和银行 、开

21、发商作为担保人为购房人按揭贷款供应保证担保的方式有两种：一是阶段性保证担保，即开发商供应保证担保的保证期间为按揭贷款合同签订之日起至购房人获得分户产权证并将其房屋全部权办理他项权利登记之日止二是全程保证担保，即开发商在购房人向银行归还全部贷款本息之前均需担当保证担保责任。按最高院司法解释的规定，购房人未根据按揭贷款合同的商定归还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与银行办理了商品房抵押登记手续，银行如起诉购房人要求归还贷款本息或主见房屋优先受偿的，不应当追加开发商为共同被告，开发商供应全程担保的除外。假如银行起诉时买卖人与银行尚未完善抵押登记手续，则开发商无论是供应哪种方式的保证担保都会被列为共同

22、被告。 开发商尽早为购房人办理分户权证的意义不仅是履行自身商品房买卖合同所商定的义务，还具备解除自身担保法律风险的功能和作用。从近年法院受理的案件类型分析，按揭购房人逾期付款违约纠纷已成为一类主要民事纠纷，即每个楼盘都存在着肯定比例的按揭购房人逾期不归还银行贷款的风险隐患，开发商如不重视此类纠纷的预防和风险防范，将造成不必要的经济损失。 第七条买受人逾期付款的违约责任。 .买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下第_种方式处理： 1.按逾期时间，分别处理 逾期在_日之内，自本合同规定的应付款期限之其次天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_的违约金，合同连续履行

23、 逾期超过_日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的_%向出卖人支付违约金。买受人情愿连续履行合同的，经出卖人同意，合同连续履行，自本合同规定的应付款期限之其次天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之_项中的比率)的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额实行分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 2._。 释义本条是对购房人逾期违约金责任进展商定的条款 本条款提示点 1、逾期付款违约责任分析 逾期付款是买卖合同中的一种典型违约行为，逾期付款未达肯定期间，构成根本违约。构成一

24、般违约的，守约方有权要求违约方履行合同并支付肯定的违约金构成根本违约的，守约方除有权单方面解除合同外，还有权要求违约方支付担当由于终止合同所造成的相应经济损失。 基于一般违约与根本违约的理论依据，示范文本建立了两种相辅相成的违约责任救济方式。 2、如何设定一般违约与根本违约的合理期间 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十五条规定出卖人拖延交付房屋或者买受人拖延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方恳求解除合同的，应予支持，但当事人另有商定的除外。法律没有规定或者当事人没有商定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有

25、催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权毁灭。 从上述司法解释分析，基于商品房买卖合同所涉及的标的物是一项重大资产，司法解释的拟定者期望买、卖双方都赐予违约方相对较长期限的包涵和理解，不主见权利人过快的享有单方解约权。因此，我们建议：在设定本条所规定的开发商有单方解约权的期间条款时，一般应定为3个月为宜，至少不应少于2个月，假如购房人在签订之后由于偶然性缘由造成流淌资金周转困难而不能如期履约，购房人亦有合理期间进展调整。 3、逾期付款违约金标准的设定 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十六条规定：当事人以商定的违约金过高为由恳求削减的

26、，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当削减当事人以商定的违约金低于造成的损失为由恳求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。该解释第十七条又规定：商品房买卖合同没有商定违约金数额或者损失赔偿额计算发法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标精确定：逾期付款的，根据未付购房款总额，参照中国人*银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，根据逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标精确定。 结合上述两条司法解释，逾期付款违约金设定的标准一般应设在以下区间内：不低于同期银行活期存款利率标准，不高于同期银行逾期贷款利率的1

27、30%。设定的标准假如低于或高于上述期间，都有可能导致商定的条款存在法律效力上的瑕疵。 #同期银行贷款利率标准： 1996年5月16日前：每天万分之三，年利率为10.95% 1996年5月17日-1999年1月29日的每天万分之五，年利率为18.25% 1999年1月30-2022年11月21日的每天万分之四，年利率为14.6% 2022年11月22日-2022年3月16日的每天万分之二点一，年利率为7.665% 2022年3月17日至今，在贷款合同中签订的贷款利率水平上加30%-50%。 个案分析：李小姐每月要还银行贷款5000元，根据银行对大多数客户执行的5年期以上商业房贷年利率5.508

28、%来计算：1.调整前：按利率万分之二点一来计算，即5000元2.1/10000=1.05元。也就是说，李小姐每拖延一天，就要多交1.05元。2.调整后：银行新执行的日罚息利率为5.508%/365至5.508%/365，为1.96元2.26元。对于李小姐来说，她每拖延一日，最少需交纳0.98元，最多则为1.13元。 第八条交付期限。 出卖人应当在_年_月_日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下第_种条件，并符合本合同商定的商品房交付买受人使用： 1.该商品房阅历收合格。 2.该商品房经综合验收合格。 3.该商品房经分期综合验收合格。 4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5.

29、_。 但如遇以下特别缘由，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1、遭受不行抗力，且出卖人在发生之日起_日内告知买受人的 2、_。 释义本条时对合同标的物交付时间的商定，同时商定了交付的房屋应具备的条件。 本条款提示点 1、如何理解四项条件 所谓工程验收是指对建筑工程本身的验收，包括对房屋根底、主体、水电、排风排气、内外装饰的验收，但不包括小区道路、绿化、停车场及其他配套设施的验收。组织工程验收的主体是开发商本身，由其组织勘察、设计、施工、监理单位并会同当地建立质监单位共同参与，竣工验收合格的，开发商应于15日内向建立主管部门备案。对购房人而言，假如选择的是该条件，开发商

30、只需要获得建立主管部门发出的竣工验收备案证即满意交付条件。 该商品房经综合验收合格，是指对整个小区包括主体工程、根底设施、公共配套设施、绿化等进展的整体验收，分期综合验收是指对分期建立的小区按期进展综合验收。该商品房取得商品住宅交付使用批准文件，是指开发商在获得工程验收备案证、规划验收证明、消防验收证明、电梯安全证明、环保、供电、供水、燃气等配套验收证明的根底上向建立主管部门申请办理新建住宅交付使用许可证，待建立主管部门颁发许可证书方才满意交付条件。 2、对于各条件的选择 站在开发商的角度，往往首选第一项标准，即工程验收合格即满意交付条件，这本身也是法定的最低条件，我国建筑法、民法典均强制性规

31、定未经竣工验收的工程不得交付使用。 站在购房人的角度，应首选第四项条件，即取得商品住宅交付使用批准文件，它不仅满意工程验收的各项条件，还需要开发商建成的商品房具备规划验收、消防验收和其他配套设施的验收证明，能最大限度的保障购房人所购物业的质量和功能。 北京市新版北京市商品房预售合同示范文本对本条进展修改，详细如下：“该商品房交付时应当符合以下第1、2项和第项所列条件该商品房为住宅的，出卖人还应当供应住宅质量保证书和住宅使用说明书。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明4、

32、满意第十二条中出卖人承诺的市政根底设施到达的条件5、_ 6_7_。 广州市于2022年7月1日起已停办商品房综合验收业务，缘由是：广州地区开发商与购房人有关“综合验收”的冲突由来已久，一些购房人在收楼时严格按广州市商品住宅建立工程验收治理方法规定，在收楼时要看到“综合验收”合格书才肯收楼，否则就认为自己的权益无法得到保证。但事实上，由于一些开发商的房地产工程是分期进展的，在完成全部开发前，根本不行能拿到“综合验收”通知书。因而，双方在收楼有关综合验收手续有没有的争吵，也屡见不鲜。广州市房管局人士对此表示，取消综合验收也不会对业主办理房产证有任何影响。由于发放房产证，是以楼盘是否通过专业验收为依

33、据，而不是以综合验收为依据。 3、开发商据实延期条款 、不行抗力仅指不行预见，不行避开并不能客服的客观状况。造成不行抗力的缘由主要有两种情形，一是自然灾难，如洪水、地震、台风、海啸等二是政府行为，如发生战斗、强制征收等。在发生不行抗力的事由后，开发商必需在合同商定的期限内将不行抗力的相关状况告知购房人，否则既使发生了不行抗力的事由开发商仍旧需要担当延期交房责任。 不行抗力的条件是特别严格的，开发商不得滥用不行抗力条款，即使是在2022年“非典”流行期间，非疫区、非因疫情直接导致施工停顿的工程都不能认定为“不行抗力”事由，那么“雨季停工”、“技术困难”等事由就更不能成为“不行抗力”的理由。 、其

34、他免责事由 对于开发商而言，按商定期限向购房人交付房屋是其主要的合同义务，非特别缘由不得免责。中消协在评点房地产业“霸王条款”中对本条作了重点提示，如某房地产开发商向购房人供应的合同范本中提出一个条款：“非出卖人缘由造成的延误因素包括但不限于：政府管制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。”中消协对此的点评意见是：在上述缘由中，有确实实可以作为免责事由，如不行抗力等，但也要甄别状况实行局部或全部免责。有些则纯属开发商自身或第三方缘由造成，如承建商施工误期、因技术上需要更改图

35、纸、因天气影响或其他特别困难及重大技术问题不能准时解决导致的延误等，这种状况下应由开发商向购房人担当违约责任。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提前做好预备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等则是第三人缘由造成的，开发商应向消费者担当违约责任，再依法律、依商定向第三人追偿。该格式条款私自扩大自己的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不必担当任何责任。 第九条出卖人逾期交房的违约责任。 除本合同第八条规定的特别状况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下第_种方式处理： 1、按逾期时间，分别处理

36、 逾期不超过_日，自本合同第八条规定的最终交付期限的其次天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_的违约金，合同连续履行 逾期超过_日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起_天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的_%向买受人支付违约金。买受人要求连续履行合同的，合同连续履行，自本合同第八条规定的最终交付期限的其次天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_项中的比率)的违约金。 2、_。 释义本条是对开发商逾期交房应担当的违约责任的商定。 本条款的提示点： 1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适

37、用法律若干问题的解释第十七条规定：如双方没有商定或者商定不明，逾期交付使用房屋的，根据逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标精确定。这个标准相对于购房人逾期付款责任，标准是不同的。司法解释明显更侧重爱护购房人的权益，由于从实际意义上分析：同地段同类房屋租金标准往往比全部购房款的同期银行贷款利率还要高的多。笔者在2022年曾经办理过一桩类似诉讼，按全部购房款的同期银行贷款利率标准和按长沙市价格认证中心出具的估价报告表达的同地段同类房屋租金标准比拟，两者存在3倍的差异。 2、从商定的角度分析本条款，本条款的各项设置应与第七条的商定相对等。如开发商逾期交付房屋的违约金比例与购房人逾期支付购房款的违约金比例一样，构成根本违约期间一样等。 3、开发商逾期交房构成合同解除需要担当的责任：假如因开发