房地产开发程序简述.docx

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1、 房地产开发程序简述 工程建议书和可行性讨论 房地产综合开发工程建议书的编制应由城市综合开发主管部门依据城市分区规划或掌握性具体规划组织编制。 工程建议书应说明工程的性质、规模、环境、资金来源、期限、进度、指标、拆迁、经营方式、经济效益等。属于直辖市或规划单列市的城市报市计委批准，大型工程还要报建立部初审后再报国家计委批准。非直辖市或非规划单列市的大型工程由城市综合开发主管部门批准后，报建立部初审，再报国家计委批准。 工程建议书被批准之后，可进入可行性讨论阶段。可行性讨论应包括：工程背景及概况、建立条件、进度、投资估算、财务效益分析等内容。 建立用地规划许可证 在城市、镇规划区内以出让方式供应

2、国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据掌握性具体规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成局部。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。 以出让方式取得国有土地使用权的建立工程，在签订国有土地使用权出让合同后，建立单位应当持建立工程的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建立用地规划许可证。 城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建立用地规划许可证中，擅自转变作为国有土地使用权出让合同组成局部的规划条件。 土地使用权证书 土地全部权。中华人民共和国土地治

3、理法其次条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民全部制和劳动群众集体全部制。 县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须依据省级以上人民政府下达的掌握指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，根据国务院规定，报国务院或者省级人民政府批准。 商业、旅游、消遣和豪华住宅用地，有条件的，必需实行拍卖、招标方式;没有条件，不能实行拍卖、招标方式的，可以实行双方协议的方式。实行双方协议方式出让土地使用权的出让金应按国家规定所确定的最低价。 城市规划区内的集体全部的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。 土地使用权出让合同商定的使用年限届满，土地使用者需要

4、连续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除依据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同商定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。 以出让方式取得土地使用权进展房地产开发的，必需根据土地使用权出让合同商定的土地用途、开工开发期限开发土地。超过出让合同商定的开工开发日期满一年未开工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满二年未开工开发的，可以无偿收回土地使用权;但是，因不行抗力或者政府、政府有关部门的行

5、为或者开工开发必需的前期工作造成开工开发拖延的除外。 土地使用权出让是一种国家垄断行为。由于国家是国有土地的全部者，只有国家才能以土地全部者的身份出让土地。城市规划区集体全部的土地，必需依法征用转为国有土地后，方可出让土地使用权。 土地使用权期限，一般依据土地的使用性质来确定，不同用途的土地使用权出让的最高年限为： 居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、体育用地50年;商业、旅游、消遣用地40年;综合或其他用地50年。 拆迁安置 组织实施勘察、设计工作，办理建立工程规划许可证。取得建立工程规划许可证之前方可办理开工证的手续。 土地开发 土地开发的主要内容是指房屋建立的前期预备：平坦

6、场地，实现水通、电通、路通的“三通一平”。 施工招标、投标 申领开工证，进入施工安装阶段。 建立单位应向县级以上主管部门申领开工证(30万元以下、300平方米以下可不领)。 申领开工许可证的条件： 1.已经办理工程用地批准手续。 2.已经取得规划许可证。 3.拆迁进度符合施工要求。 4.已定好施工企业。 5.有满意施工需要的施工图纸，施工图设计文件已按规定进展了审查。大型工程有保证施工3个月需要的施工图即可开工。 6.有保证工程质量和安全的措施，按规定办理了质量监视手续。 7.资金已落实。在开发工程的资金总额中自有资金总额应年度投资工作量的30%。 8.国家规定必需托付监理的工程已托付了监理。

7、 开工证的有效期是3个月，过期作废，可以延期两次，每次3个月。 办商品房预售许可证 商品房预售条件：已交足土地使用出让金，取得土地使用证书，持有建立工程规划许可证，投入的资金达工程总投资的.25%以上，已经确定施工进度交付日期。 一个正规的房地产开发商应当向顾客公开出示以下证件： 建立用地规划许可证;国有土地使用证;建立工程规划许可证;建立工程开工证;商品房销售许可证。 竣工验收 竣工验收是全面考核开发成果、检验设计和工程质量的重要环节，是开发成果转入流通和有用阶段的标志。房地产开发工程竣工，阅历收合格后，方可使用。除单体验收外还要进展小区综合验收，即验收规划是否落实、配套设施是否建完、拆迁是

8、否落实、物业治理是否落实等项内容。 建立单位必需在竣工验收合格之日l5天内，向工程所在地的县级以上政府行政主管部门备案。 (十一)物业治理 物业治理，是指业主通过选聘物业治理企业，由业主和物业治理企业根据物业效劳合同商定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进展修理、养护、治理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。具有相应资质的物业治理企业。在业主、业主大会选聘物业治理企业之前，建立单位选聘物业治理企业的，应当签订书面的前期物业效劳合同。住宅物业的建立单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业治理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采纳协议方式选聘具有相应资质的物业治理企业。 【房地产开发程序简述】