物业管理概论与法规-___物业质量管理法律制度.ppt

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1、第七章第七章 物业质量管理法律制物业质量管理法律制度度第七章第七章 物业质量管理法律制度物业质量管理法律制度第一节第一节 物业的质量监督制度物业的质量监督制度第二节第二节 建筑工程的质量责任制度建筑工程的质量责任制度第三节第三节 物业的竣工验收制度物业的竣工验收制度第四节第四节 物业的质量保修制度物业的质量保修制度第五节第五节 商品住宅的质量保证书和使用说明商品住宅的质量保证书和使用说明书制度书制度第一节第一节 物业的质量监督制度物业的质量监督制度政府的质量监督政府的质量监督群众的质量监督群众的质量监督一、政府的质量监督一、政府的质量监督1990年，建设部发布了建筑工程质量年，建设部发布了建筑

2、工程质量监督管理规定，明确规定建筑工程质监督管理规定，明确规定建筑工程质量监督是指由政府授权的专门机构对建量监督是指由政府授权的专门机构对建设工程质量实施的监督，其主要依据是设工程质量实施的监督，其主要依据是国家颁布的有关法律、法规、技术标准国家颁布的有关法律、法规、技术标准及设计文件。根据该规定，政府质量监及设计文件。根据该规定，政府质量监督制度的主要内容包括：督制度的主要内容包括：一、政府的质量监督一、政府的质量监督(一一)担任建筑工程质量监督站站长、监督员担任建筑工程质量监督站站长、监督员必须具备相应的资质条件必须具备相应的资质条件(二二)实施质量监督的内容实施质量监督的内实施质量监督的

3、内容实施质量监督的内容包括开工前的监督、施工过程中的监容包括开工前的监督、施工过程中的监督和竣工核验。督和竣工核验。(三三)实施质量监督的程序实施质量监督的程序二、群众的质量监督二、群众的质量监督建筑法第建筑法第63条规定：条规定：“任何单位和个任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉。进行检举、控告、投诉。”第二节第二节 建筑工程的质量责任制度建筑工程的质量责任制度1.建设单位的质量责任和义务建设单位的质量责任和义务2.勘察、设计单位的质量责任与义务勘察、设

4、计单位的质量责任与义务3.建筑施工企业的质量责任建筑施工企业的质量责任4.工程监理单位的质量责任和义务工程监理单位的质量责任和义务5.建筑材料、建筑构配件和设备生产供应建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位的质量责任和义务单位的质量责任和义务一、建设单位的质量责任和义务一、建设单位的质量责任和义务(一一)开工前的责任和义务开工前的责任和义务(二二)在选择勘察、设计、施工单位方面的责在选择勘察、设计、施工单位方面的责任和义务任和义务(三三)在工程监理方面的责任和义务在工程监理方面的责任和义务(四四)在建筑材料、建设构配件和设备使用方在建筑材料、建设构配件和设备使用方面的责任和义务面的责任和义务(

5、五五)在竣工验收与档案管理方面的责任与义在竣工验收与档案管理方面的责任与义务务(六六)建筑主体和承重结构变动的装修工程建筑主体和承重结构变动的装修工程二、勘察、设计单位的质量责任与二、勘察、设计单位的质量责任与义务义务(一一)进行勘察设计的质量责任与义务进行勘察设计的质量责任与义务(二二)设计文件的质量要求设计文件的质量要求三、建筑施工企业的质量责任三、建筑施工企业的质量责任(一一)在质量责任承担方面的责任与义务在质量责任承担方面的责任与义务(二二)在承接工程时的责任与义务在承接工程时的责任与义务(三三)在建筑材料、建筑构配件和设备进场时在建筑材料、建筑构配件和设备进场时的责任与义务的责任与义

6、务(四四)在施工中的责任与义务在施工中的责任与义务(五五)在施工教育培训方面的责任与义务在施工教育培训方面的责任与义务四、工程监理单位的质量责任和义四、工程监理单位的质量责任和义务务(一一)在承接工程时的责任和义务在承接工程时的责任和义务(二二)在执行监理任务时的责任与义务在执行监理任务时的责任与义务(三三)在处理与建筑材料、建筑构配件和设备在处理与建筑材料、建筑构配件和设备供应单位关系方面的责任和义务供应单位关系方面的责任和义务五、建筑材料、建筑构配件和设备生产五、建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位的质量责任和义务供应单位的质量责任和义务(一一)建筑材料、建筑构配件和设备生产厂家建筑材料

7、、建筑构配件和设备生产厂家承担的一般质量责任承担的一般质量责任(二二)建筑材料、建筑构配件和设备生产供应建筑材料、建筑构配件和设备生产供应单位承担的特别质量责任单位承担的特别质量责任第三节第三节 物业的竣工验收制度物业的竣工验收制度物业竣工验收的基本规定物业竣工验收的基本规定房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收工验收一、物业竣工验收的基本规定一、物业竣工验收的基本规定(一一)关于竣工验收的条件交付竣工验收的建关于竣工验收的条件交付竣工验收的建筑工程，应当符合以下条件：筑工程，应当符合以下条件：1必须符合规定的质量标准必须符合规定的质量标准2有完整的工程技术

8、经济资料和经签署的有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书工程保修书(二二)建筑工程竣工验收合格后，方可使用建筑工程竣工验收合格后，方可使用在实践中，竣工验收一般分为两个阶段进在实践中，竣工验收一般分为两个阶段进行。行。1单项工程验收，单项工程验收，2全部验收全部验收二、房屋建筑工程和市政基础设施二、房屋建筑工程和市政基础设施工程的竣工验收工程的竣工验收(一一)竣工验收的条件竣工验收的条件(二二)竣工验收的程序竣工验收的程序(三三)竣工验收报告竣工验收报告(四四)竣工验收的备案竣工验收的备案三、城市住宅小区竣工综合验收三、城市住宅小区竣工综合验收(一一)住宅小区竣工进行综合验收必须具备的住

9、宅小区竣工进行综合验收必须具备的条件条件(二二)住宅小区竣工综合验收应当提交的文件住宅小区竣工综合验收应当提交的文件(三三)住宅小区竣工综合验收的程序住宅小区竣工综合验收的程序(四四)住宅小区竣工综合验收结果的处理住宅小区竣工综合验收结果的处理第四节第四节 物业的质量保修制度物业的质量保修制度物业保修范围物业保修范围物业保修的期限物业保修的期限物业保修的责任承担物业保修的责任承担一、物业保修范围一、物业保修范围根据建筑法的规定，建筑工程保修范根据建筑法的规定，建筑工程保修范围包括以下几方面：围包括以下几方面：(1)地基基础工程；地基基础工程；(2)主体结构工程；主体结构工程；(3)屋面防水工程

10、；屋面防水工程；(4)其他土建工程；其他土建工程；(5)电气管线、上下水管线的安装工程；电气管线、上下水管线的安装工程；(6)供热、供冷系统等项目。供热、供冷系统等项目。二、物业保修的期限二、物业保修的期限根据国务院根据国务院2000年发布的建设工程质量年发布的建设工程质量管理条例第管理条例第40条和建设部条和建设部2000年颁布的年颁布的房屋建筑工程质量保修办法第房屋建筑工程质量保修办法第7条的规条的规定。定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。起计算。三、物业保修的责任承担三、物业保修的责任承担对物业实行质量保修，应当由有关责任方对物业实行质量保

11、修，应当由有关责任方面承担。面承担。第五节第五节 商品住宅的质量保证书和使商品住宅的质量保证书和使用说明书制度用说明书制度住宅质量保证书的性质和用途住宅质量保证书的性质和用途住宅质量保证书和住宅使用说明住宅质量保证书和住宅使用说明书的内容书的内容一、住宅质量保证书的性质和一、住宅质量保证书的性质和用途用途住宅质量保证书是房地产开发企业对住宅质量保证书是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按住宅质量保证书房地产开发企业应当按住宅质量保证书的约定，承担保修责任。的约定，承担保修责任。住宅质量保证书可以作为商品房购销住宅质量保

12、证书可以作为商品房购销合同的补充合同，其条款与商品房购销合合同的补充合同，其条款与商品房购销合同条款具有同等效力。同条款具有同等效力。二、住宅质量保证书和住宅二、住宅质量保证书和住宅使用说明书的内容使用说明书的内容(一一)住宅质量保证书的内容住宅质量保证书的内容(1)工程质量监督部门核验的质量等级；工程质量监督部门核验的质量等级；(2)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修责任；内承担保修责任；(3)正常使用情况下各部位、部件保修内容与正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期保修期(4)用户报修的单位，答复和处理的时限。用户报修的单位，答复和处理的

13、时限。二、住宅质量保证书和住宅二、住宅质量保证书和住宅使用说明书的内容使用说明书的内容(二二)住宅使用说明书的内容住宅使用说明书的内容住宅使用说明书应当对住宅的结构、住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位性能和各部位(部件部件)的类型、性能、标准的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项，一般等做出说明，并提出使用注意事项，一般应当包含以下内容：应当包含以下内容：(1)开发单位、设计单位、施工单位，委托监开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；理的应注明监理单位；(2)结构类型；结构类型；(3)装修、装饰注意事项；装修、装饰注意事项；二、住宅质量保证书和住宅二、住宅质量保证书和住宅使用说明书的内容使用说明书的内容(4)上水、下水、电燃气、热力、通讯、消防上水、下水、电燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；等设施配置的说明；(5)有关设备、设施安装预留位置的说明和安有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；装注意事项；(6)门、窗类型，使用注意事项；门、窗类型，使用注意事项；(7)配电负荷；配电负荷；(8)承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；意事项的说明；(9)其他需说明的问题。其他需说明的问题。