【地产策划-】常州东方东路南侧地块市场调研报告140页-2007年12月.ppt

《【地产策划-】常州东方东路南侧地块市场调研报告140页-2007年12月.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《【地产策划-】常州东方东路南侧地块市场调研报告140页-2007年12月.ppt（210页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、东方东路南侧地块东方东路南侧地块市场调研报告市场调研报告本报告由常州市天成房产代理提供二七年十二月六日目目 录录1.1.1.1.常州市宏观环境分析常州市宏观环境分析常州市宏观环境分析常州市宏观环境分析2.2.2.2.戚区宏观环境分析戚区宏观环境分析戚区宏观环境分析戚区宏观环境分析3.3.3.3.开发区概况开发区概况开发区概况开发区概况4.4.4.4.戚区片区开展策略戚区片区开展策略戚区片区开展策略戚区片区开展策略5.5.5.5.戚区房地产片区现状及开展趋势戚区房地产片区现状及开展趋势戚区房地产片区现状及开展趋势戚区房地产片区现状及开展趋势6.6.6.6.戚区片区楼盘比较及分析戚区片区楼盘比较及

2、分析戚区片区楼盘比较及分析戚区片区楼盘比较及分析7.7.7.7.购房者分析购房者分析购房者分析购房者分析8.8.8.8.本地块状况及地块本地块状况及地块本地块状况及地块本地块状况及地块SWOTSWOTSWOTSWOT分析分析分析分析9.9.9.9.本地块的产品定位、规划建议、户型配比建议本地块的产品定位、规划建议、户型配比建议本地块的产品定位、规划建议、户型配比建议本地块的产品定位、规划建议、户型配比建议10.10.10.10.本案的企划方向本案的企划方向本案的企划方向本案的企划方向11.11.11.11.商业建议补充内容商业建议补充内容商业建议补充内容商业建议补充内容1.1.常州市宏观环境分

3、析常州市宏观环境分析常州市人均常州市人均GDPGDP增长态势良好增长态势良好1.1 2007年常州市经济宏观分析年常州市经济宏观分析 从统计数据来看，常州市从2002年以来人均GDP每年以超过10%的速率在增长。尤其在2004和2006年两年间，增长速率超过了20%。并突破了3000美元的大关，并向富庶型生活走出了一大步。数据也说明常州市的经济运行状况良好，经济开展相对稳定和繁荣。常州市效劳业开展快速且稳定常州市效劳业开展快速且稳定 2001年到2006年，常州市效劳业的增长速度分别为12.0%、12.3%、13.3%、14.1%、14.7%和15.6%，呈现逐年加快的态势。增幅波动相对平缓，

4、开展态势更为稳定。常州市常州市常州市常州市2006200620062006年消费品零售市场开展不断扩大年消费品零售市场开展不断扩大年消费品零售市场开展不断扩大年消费品零售市场开展不断扩大2006年常州市累计实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长16.2%。常州市的消费品零售市场增幅的平均水平，已经位居江苏省第四。常州市餐饮市场持续升温，常州市餐饮市场持续升温，品牌建设成效显著品牌建设成效显著随着常州市居民收入水平的提高，餐饮消费需求逐步趋旺，随着常州市居民收入水平的提高，餐饮消费需求逐步趋旺，随着常州市居民收入水平的提高，餐饮消费需求逐步趋旺，随着常州市居民收入水平的提高，餐饮消费需求逐步趋旺

5、，餐饮市场规模快速扩张。餐饮市场规模快速扩张。餐饮市场规模快速扩张。餐饮市场规模快速扩张。2006200620062006年，常州市餐饮业实现零售额亿元，年均增幅到达年，常州市餐饮业实现零售额亿元，年均增幅到达年，常州市餐饮业实现零售额亿元，年均增幅到达年，常州市餐饮业实现零售额亿元，年均增幅到达29.4%29.4%29.4%29.4%，高于全社会零售总额个百分点；餐饮业占消费市场，高于全社会零售总额个百分点；餐饮业占消费市场，高于全社会零售总额个百分点；餐饮业占消费市场，高于全社会零售总额个百分点；餐饮业占消费市场零售总额的比重到达零售总额的比重到达零售总额的比重到达零售总额的比重到达13.

6、2%13.2%13.2%13.2%。餐饮消费已经成为常州市日常生活消费中的一支生力军。餐饮消费已经成为常州市日常生活消费中的一支生力军。餐饮消费已经成为常州市日常生活消费中的一支生力军。餐饮消费已经成为常州市日常生活消费中的一支生力军。常州市恩格尔系数研究常州市恩格尔系数研究从常州市自从常州市自19901990年以来的恩格尔系数的变化曲线年以来的恩格尔系数的变化曲线来看注：食品支出占消费支出的比重恩格尔来看注：食品支出占消费支出的比重恩格尔系数是国际上通行的衡量居民生活水平上下的系数是国际上通行的衡量居民生活水平上下的重要标志，具有以下几个特点：重要标志，具有以下几个特点：常州市恩格尔系数在常

7、州市恩格尔系数在19951995年出现小幅度的上升，年出现小幅度的上升，在在19981998年出现较大幅度的上升年出现较大幅度的上升其他年份都呈现稳步下降的趋势其他年份都呈现稳步下降的趋势 常州市恩格尔系数虽然在常州市恩格尔系数虽然在19951995年和年和19981998年曾出年曾出现了上升这个不正常现象，但第二年都出现了较现了上升这个不正常现象，但第二年都出现了较大幅度的下降，总体上呈现出稳定的下降趋势。大幅度的下降，总体上呈现出稳定的下降趋势。综述综述n n每年的人均国内生产总值都在不断的增长表现出常州市不每年的人均国内生产总值都在不断的增长表现出常州市不每年的人均国内生产总值都在不断的

8、增长表现出常州市不每年的人均国内生产总值都在不断的增长表现出常州市不断的在向富庶型生活开展，并且取得了阶段性的成果。断的在向富庶型生活开展，并且取得了阶段性的成果。断的在向富庶型生活开展，并且取得了阶段性的成果。断的在向富庶型生活开展，并且取得了阶段性的成果。n n效劳业开展的良好态势，将会给市场未来的开展带来契机，效劳业开展的良好态势，将会给市场未来的开展带来契机，效劳业开展的良好态势，将会给市场未来的开展带来契机，效劳业开展的良好态势，将会给市场未来的开展带来契机，创造较好的平台。创造较好的平台。创造较好的平台。创造较好的平台。n n消费品零售市场和餐饮市场在较好的市场环境下也焕发出消费品

9、零售市场和餐饮市场在较好的市场环境下也焕发出消费品零售市场和餐饮市场在较好的市场环境下也焕发出消费品零售市场和餐饮市场在较好的市场环境下也焕发出了较为强劲的开展的势头，使得市场未来的开展前景较为了较为强劲的开展的势头，使得市场未来的开展前景较为了较为强劲的开展的势头，使得市场未来的开展前景较为了较为强劲的开展的势头，使得市场未来的开展前景较为乐观。乐观。乐观。乐观。n n常州市经过十几年的开展，城镇居民的生活水平得到显著常州市经过十几年的开展，城镇居民的生活水平得到显著常州市经过十几年的开展，城镇居民的生活水平得到显著常州市经过十几年的开展，城镇居民的生活水平得到显著提高并一直呈现出稳步提高的

10、开展趋势。提高并一直呈现出稳步提高的开展趋势。提高并一直呈现出稳步提高的开展趋势。提高并一直呈现出稳步提高的开展趋势。n n随着常州市城镇居民生活水平的快速提高，人民消费性支随着常州市城镇居民生活水平的快速提高，人民消费性支随着常州市城镇居民生活水平的快速提高，人民消费性支随着常州市城镇居民生活水平的快速提高，人民消费性支出的涉及面将会越发的广泛。出的涉及面将会越发的广泛。出的涉及面将会越发的广泛。出的涉及面将会越发的广泛。1.2 1.2 常州市房地产市场开展状况常州市房地产市场开展状况1.2.1 1.2.1 房地产开发投资情况房地产开发投资情况 2006年房地产开发累计完成投资171亿元，比

11、上年增长49.7%，增幅分别比2005年提高33个百分点。在房地产投资大幅增长的同时，投资结构出现了新的调整和变化，其中住宅投资继续占据主导地位，比重又有所上升。房地产开发供给情况房地产开发供给情况n n20062006年，全市土地交易市场共举行了年，全市土地交易市场共举行了1212批国有土批国有土地使用权挂牌出让，总共出让面积近地使用权挂牌出让，总共出让面积近300300公顷，成公顷，成交金额近交金额近4545亿元，土地供给量创下了历史新高。亿元，土地供给量创下了历史新高。商品房需求及价格情况商品房需求及价格情况n n从从从从2006200620062006年商品房销售情况看，期间虽然受到宏

12、观政策的影响，但在新年商品房销售情况看，期间虽然受到宏观政策的影响，但在新年商品房销售情况看，期间虽然受到宏观政策的影响，但在新年商品房销售情况看，期间虽然受到宏观政策的影响，但在新建楼盘频繁上市的推动下，商品房销售总量继续平稳上升。全年我市建楼盘频繁上市的推动下，商品房销售总量继续平稳上升。全年我市建楼盘频繁上市的推动下，商品房销售总量继续平稳上升。全年我市建楼盘频繁上市的推动下，商品房销售总量继续平稳上升。全年我市销售商品房屋面积万平方米，比上年增长销售商品房屋面积万平方米，比上年增长销售商品房屋面积万平方米，比上年增长销售商品房屋面积万平方米，比上年增长13.5%13.5%13.5%13

13、.5%，其中住宅销售面积，其中住宅销售面积，其中住宅销售面积，其中住宅销售面积占到成，累计达万平方米，增长占到成，累计达万平方米，增长占到成，累计达万平方米，增长占到成，累计达万平方米，增长12.4%12.4%12.4%12.4%。在商品房销售量不断攀升的。在商品房销售量不断攀升的。在商品房销售量不断攀升的。在商品房销售量不断攀升的同时，商品房价格继续上涨，但在宏观调控的作用下，涨幅明显回落。同时，商品房价格继续上涨，但在宏观调控的作用下，涨幅明显回落。同时，商品房价格继续上涨，但在宏观调控的作用下，涨幅明显回落。同时，商品房价格继续上涨，但在宏观调控的作用下，涨幅明显回落。全年商品房平均销售

14、价格为全年商品房平均销售价格为全年商品房平均销售价格为全年商品房平均销售价格为3992399239923992元元元元/平方米平方米平方米平方米，比上年上升，比上年上升，比上年上升，比上年上升8.4%8.4%8.4%8.4%，其中，其中，其中，其中住宅平均销售价格为住宅平均销售价格为住宅平均销售价格为住宅平均销售价格为3647364736473647元元元元/平方米平方米平方米平方米，上升，上升，上升，上升7.9%7.9%7.9%7.9%。20062006年常州房地产市场整体呈现以下特点：年常州房地产市场整体呈现以下特点：1 1、市场呈现、市场呈现“三高，即推盘量高、价格高、三高，即推盘量高、

15、价格高、余量高的态势；余量高的态势；2 2、小户型产品再次集中上市，一度占据市场、小户型产品再次集中上市，一度占据市场主流；主流；3 3、湖塘地区成为全年楼市的、湖塘地区成为全年楼市的“热点区域，热点区域，推盘量创历史新高；推盘量创历史新高；4 4、各楼盘优惠力度不断加大，为空前所未有、各楼盘优惠力度不断加大，为空前所未有过的；过的；5 5、开发商更注重产品细节塑造；、开发商更注重产品细节塑造；6 6、政府对楼市调控成为影响未来楼市走向的、政府对楼市调控成为影响未来楼市走向的重要因素之一。重要因素之一。2.2.戚区宏观环境分析戚区宏观环境分析2.1 2.1 戚区总体概况戚区总体概况 戚墅堰区位

16、于常州市东郊，西邻天宁区，东、南、北均接武进区，戚墅堰区位于常州市东郊，西邻天宁区，东、南、北均接武进区，戚墅堰区位于常州市东郊，西邻天宁区，东、南、北均接武进区，戚墅堰区位于常州市东郊，西邻天宁区，东、南、北均接武进区，临近沪宁高速公路，并有临近沪宁高速公路，并有临近沪宁高速公路，并有临近沪宁高速公路，并有312312312312国道、京杭运河、沪宁铁路横贯其国道、京杭运河、沪宁铁路横贯其国道、京杭运河、沪宁铁路横贯其国道、京杭运河、沪宁铁路横贯其中，区域交通非常便捷。该区辖戚墅堰、先行中，区域交通非常便捷。该区辖戚墅堰、先行中，区域交通非常便捷。该区辖戚墅堰、先行中，区域交通非常便捷。该区

17、辖戚墅堰、先行2 2 2 2个街道办事处个街道办事处个街道办事处个街道办事处16161616个社区居委会以及丁堰、潞城个社区居委会以及丁堰、潞城个社区居委会以及丁堰、潞城个社区居委会以及丁堰、潞城2 2 2 2个镇个镇个镇个镇1 1 1 1个居民委员会、个居民委员会、个居民委员会、个居民委员会、9 9 9 9个个个个村民委员会。总面积达村民委员会。总面积达村民委员会。总面积达村民委员会。总面积达55555555平方公里，居住户籍人口约平方公里，居住户籍人口约平方公里，居住户籍人口约平方公里，居住户籍人口约9 9 9 9万余人。万余人。万余人。万余人。截止截止截止截止20072007200720

18、07年年年年6 6 6 6月，全区完成国内生产总值月，全区完成国内生产总值月，全区完成国内生产总值月，全区完成国内生产总值15.715.715.715.7亿元，工业总产值亿元，工业总产值亿元，工业总产值亿元，工业总产值52.852.852.852.8亿元。戚墅堰区正以全面开放的姿态，迎接前所未有的机遇亿元。戚墅堰区正以全面开放的姿态，迎接前所未有的机遇亿元。戚墅堰区正以全面开放的姿态，迎接前所未有的机遇亿元。戚墅堰区正以全面开放的姿态，迎接前所未有的机遇和挑战！和挑战！和挑战！和挑战！戚区经济开展状况戚区经济开展状况 戚区推广城乡一体建设，提升常州东大门形象，合戚区推广城乡一体建设，提升常州东

19、大门形象，合戚区推广城乡一体建设，提升常州东大门形象，合戚区推广城乡一体建设，提升常州东大门形象，合理调整规划布局，重点开展以居住商贸为主的效理调整规划布局，重点开展以居住商贸为主的效理调整规划布局，重点开展以居住商贸为主的效理调整规划布局，重点开展以居住商贸为主的效劳业，控制制造业，形成常州东部副中心的城市劳业，控制制造业，形成常州东部副中心的城市劳业，控制制造业，形成常州东部副中心的城市劳业，控制制造业，形成常州东部副中心的城市功能。功能。功能。功能。2007 2007 2007 2007上半年，区域各项主要经济指标保持快速上半年，区域各项主要经济指标保持快速上半年，区域各项主要经济指标保

20、持快速上半年，区域各项主要经济指标保持快速 高效的良好势头。高效的良好势头。高效的良好势头。高效的良好势头。区重点工程建设加快推进，区重点工程建设加快推进，区重点工程建设加快推进，区重点工程建设加快推进，戚区住宅方面总体规划开展情况戚区住宅方面总体规划开展情况n n2021202120212021年戚区规划居住用地公顷其中二类居住用地年戚区规划居住用地公顷其中二类居住用地年戚区规划居住用地公顷其中二类居住用地年戚区规划居住用地公顷其中二类居住用地786786786786公公公公顷，占总建设用地顷，占总建设用地顷，占总建设用地顷，占总建设用地23.4%23.4%23.4%23.4%。规划商业居住

21、混合用地公顷，。规划商业居住混合用地公顷，。规划商业居住混合用地公顷，。规划商业居住混合用地公顷，占总建设用地占总建设用地占总建设用地占总建设用地8%8%8%8%。主要分布于中心区、新城区、老城区。主要分布于中心区、新城区、老城区。主要分布于中心区、新城区、老城区。主要分布于中心区、新城区、老城区和五一路两侧居住社区和五一路两侧居住社区和五一路两侧居住社区和五一路两侧居住社区 。n n根据戚区现状居住规模和居住分布格局，确定戚区未来居根据戚区现状居住规模和居住分布格局，确定戚区未来居根据戚区现状居住规模和居住分布格局，确定戚区未来居根据戚区现状居住规模和居住分布格局，确定戚区未来居住形成组团，

22、规划建设形成住形成组团，规划建设形成住形成组团，规划建设形成住形成组团，规划建设形成2 2 2 2个组团：潞城新城组团个组团：潞城新城组团个组团：潞城新城组团个组团：潞城新城组团 、戚、戚、戚、戚区老城组团区老城组团区老城组团区老城组团 。戚区消费情况及走势戚区消费情况及走势区域消费市场稳定开展，商贸优势日益显现。区域消费市场稳定开展，商贸优势日益显现。2006 2006年已年已完成流通销售额亿元，同比增长完成流通销售额亿元，同比增长28.4%28.4%，完成社会消费品，完成社会消费品零售总额亿元；完成社会消费品零售总额亿元零售总额亿元；完成社会消费品零售总额亿元 区域居民收入稳步增长，生活水

23、平提高。全区城镇以上在区域居民收入稳步增长，生活水平提高。全区城镇以上在岗职工平均工资岗职工平均工资1566015660元，同比增长元，同比增长11.60%11.60%；农村居民人；农村居民人均纯收入均纯收入62376237元。元。戚区居民生活特性分析戚区居民生活特性分析居住特性描述居住特性描述 戚区现有居民主要包括两大类，一类是戚戚区现有居民主要包括两大类，一类是戚区的外来居民，另一类那么是在戚区土生区的外来居民，另一类那么是在戚区土生土长的土长的“老戚墅堰经。老戚墅堰经。第一类居民一般界定为纯外来者或是曾经第一类居民一般界定为纯外来者或是曾经生于斯长于斯的戚区子女。生于斯长于斯的戚区子女。

24、后一类居民那么大多为戚机厂职工包括后一类居民那么大多为戚机厂职工包括其家属，他们属于戚区居民里的大多数。其家属，他们属于戚区居民里的大多数。相对而言，他们才是真正的戚区相对而言，他们才是真正的戚区“城里城里居民。居民。消费特性描述消费特性描述 他们心目中的他们心目中的他们心目中的他们心目中的“城，却是常州的城，却是常州的城，却是常州的城，却是常州的“老城，老城，老城，老城，“南大街才是城里，才是市中心。南大街才是城里，才是市中心。南大街才是城里，才是市中心。南大街才是城里，才是市中心。整个戚区，从南至北，被一条运河、一条戚大整个戚区，从南至北，被一条运河、一条戚大整个戚区，从南至北，被一条运河

25、、一条戚大整个戚区，从南至北，被一条运河、一条戚大街，以及一条铁路街，以及一条铁路街，以及一条铁路街，以及一条铁路三条东西向贯穿的轴线，三条东西向贯穿的轴线，三条东西向贯穿的轴线，三条东西向贯穿的轴线，牢牢地固定成一块牢牢地固定成一块牢牢地固定成一块牢牢地固定成一块“不甜不咸的两层夹心饼，不甜不咸的两层夹心饼，不甜不咸的两层夹心饼，不甜不咸的两层夹心饼，区域清楚，特性清晰。区域清楚，特性清晰。区域清楚，特性清晰。区域清楚，特性清晰。戚区宏观环境情况总结戚区宏观环境情况总结n n 戚区的经济开展，在常州范围属较缓的一个片区。区域的住宅开发也是常州较慢的一个片区，起步较晚。近年来，随着外地投资企业

26、的进入，戚区的房产开发也迎来了全新的开发机遇。3.3.开发区概况开发区概况n n开发区概况开发区概况 江苏省常州戚墅堰经济开发区江苏省常州戚墅堰经济开发区江苏省常州戚墅堰经济开发区江苏省常州戚墅堰经济开发区，位于戚墅堰区东北侧，是，位于戚墅堰区东北侧，是，位于戚墅堰区东北侧，是，位于戚墅堰区东北侧，是经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，总规划面经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，总规划面经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，总规划面经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，总规划面积平方公里，工业建筑用地面积平方公里，目前已启动面积平方公里，工业建筑用地面积平方公里，目前已启动

27、面积平方公里，工业建筑用地面积平方公里，目前已启动面积平方公里，工业建筑用地面积平方公里，目前已启动面积平方公里，区位条件十分优越，通讯方便，交通便捷，积平方公里，区位条件十分优越，通讯方便，交通便捷，积平方公里，区位条件十分优越，通讯方便，交通便捷，积平方公里，区位条件十分优越，通讯方便，交通便捷，沪宁铁路、沪宁高速公路、沪宁铁路、沪宁高速公路、沪宁铁路、沪宁高速公路、沪宁铁路、沪宁高速公路、312312312312国道、京杭大运河、常州国道、京杭大运河、常州国道、京杭大运河、常州国道、京杭大运河、常州市外环路均穿境而过。市外环路均穿境而过。市外环路均穿境而过。市外环路均穿境而过。开发区招商

28、投资情况开发区招商投资情况n n近年来，已有美国、日本、德国、韩国、意大利、近年来，已有美国、日本、德国、韩国、意大利、新加坡及东南亚其他国家和地区来开发区投资兴新加坡及东南亚其他国家和地区来开发区投资兴业，并有美国通用电器公司业，并有美国通用电器公司GEGE、德国、德国F&GF&G公公司、新加坡司、新加坡SuperSuper公司等多家大公司落户区内公司等多家大公司落户区内 。n n江苏省常州戚墅堰经济开发区凭借得天独厚的区江苏省常州戚墅堰经济开发区凭借得天独厚的区位优势以及灵活多样的招商政策，正日益成为国位优势以及灵活多样的招商政策，正日益成为国际产业转移和外商投资的热点地区。随着区域外际产

29、业转移和外商投资的热点地区。随着区域外来人口的不断增加，先进思想和理念的不断灌输来人口的不断增加，先进思想和理念的不断灌输和补充，给该区带来了源源不断的生机和活力。和补充，给该区带来了源源不断的生机和活力。开发区开展趋势总结开发区开展趋势总结n n随着政府整体集中规划的要求，戚区老城区开发受制于区域的开展瓶颈，戚区开发区将成为重点开发的区域。n n随着新城公园壹号大盘的引导，以及豪景园城、加州枫景等楼盘的相继开盘，开发区将成为戚区的开发热点片区。本案位于戚区开发区中心位置，开展前景相对较好。区域五大价值点区域五大价值点东方大道板块：常州房地产新生板块，城市东东方大道板块：常州房地产新生板块，城

30、市东部的未来中心，戚区的行政、生活、商贸区，部的未来中心，戚区的行政、生活、商贸区，众多企业集团纷纷进驻，区政府即将搬家到此。众多企业集团纷纷进驻，区政府即将搬家到此。江苏省常州戚墅堰经济开发区江苏省常州戚墅堰经济开发区，位于戚墅堰区东北侧，是经江苏省人民，位于戚墅堰区东北侧，是经江苏省人民政府批准成立的省级经济开发区，总规划面积政府批准成立的省级经济开发区，总规划面积13.2213.22平方公里，工业建筑平方公里，工业建筑用地面积用地面积4.854.85平方公里，目前已启动面积平方公里，目前已启动面积7.667.66平方公里，区位条件十分平方公里，区位条件十分优越，通讯方便，交通便捷，沪宁铁

31、路、沪宁高速公路、优越，通讯方便，交通便捷，沪宁铁路、沪宁高速公路、312312国道、京国道、京杭大运河、常州市外环路均穿境而过。杭大运河、常州市外环路均穿境而过。常州价格盆地：东部开发区城市功能不断完善，常州价格盆地：东部开发区城市功能不断完善，价格提升铁板钉钉；且，从目前整体市场来看，价格提升铁板钉钉；且，从目前整体市场来看，32003200元元/平米的版块均价低于常州市房地产均平米的版块均价低于常州市房地产均价，绝对是价格盆地。价，绝对是价格盆地。54265426416041604105410541504150428242823654365436003600320032003000350

32、040004500500055006000系列154264160410541504282365436003200城中城东城南城西城北新北区武进中心区东部开发区生态资源明显：常州首个湿地公园。生态资源明显：常州首个湿地公园。优越的交通环境：1、高速出口 2、外环直接通达市中心 3、东方大道、青洋路直通东西南北。区域多个开发商争相进驻，多个工程相继建造，给区域开展带来了无限生机和活力。1、公园1号 1期封顶；2、加洲风景炽热销售；3、园城豪景内部预定。4.4.戚区片区开展策略戚区片区开展策略片区开展策略片区开展策略据戚区统一总体规划，戚区将分区为中据戚区统一总体规划，戚区将分区为中心区、新城区、老

33、城区三个片区。心区、新城区、老城区三个片区。中心区：主体功能为戚区行政管理、中心区：主体功能为戚区行政管理、公建、文教、体育、商贸效劳中心公建、文教、体育、商贸效劳中心 。新城区：主体功能为生活居住、商贸、新城区：主体功能为生活居住、商贸、交通用地。作为戚区东部新建居住区交通用地。作为戚区东部新建居住区 。老城区：主体功能为戚区老城生活、老城区：主体功能为戚区老城生活、居住用地居住用地 。戚区片区开展总结戚区片区开展总结n n受地域规划局限，戚区老城区的开发将受一定限制。新城区与中心区将迎来一个潜力开发时机。随着戚区政府的北迁，中心区规划为常州市东翼中心区，将迎来一个全新的投资开发热潮，随着中

34、心区局部楼盘的相继开盘，吸引了一大局部购房客户的关注，但由于开发时间晚，开发量稍大，中心区也将面临着客户层寻求的困难点。5.5.戚区房地产现状及开展趋势戚区房地产现状及开展趋势戚区房地产现状及开展概述戚区房地产现状及开展概述 房地产开发快速开展，但多数集中在经济适用房的房地产开发快速开展，但多数集中在经济适用房的物业水准，截止物业水准，截止20072007年年6 6月份，完成房地产开发月份，完成房地产开发投资同比增长投资同比增长42.47%42.47%。戚区经济，在优美的环境。戚区经济，在优美的环境中蓬勃开展。根据戚区城乡一体化的总体规划，中蓬勃开展。根据戚区城乡一体化的总体规划，将建好五大安

35、置区将建好五大安置区青洋小区建筑面积为青洋小区建筑面积为3030万平方米、五一小区建筑面积为万平方米、五一小区建筑面积为4040万平方米万平方米、潞城花园建筑面积为、潞城花园建筑面积为3535万平方米以及梅万平方米以及梅港小区、丁堰集镇区，总安置面积达港小区、丁堰集镇区，总安置面积达140140万平方米，万平方米，科学合理的安排居民生活。科学合理的安排居民生活。戚区房地产开展产品总结戚区房地产开展产品总结n n产品趋势：这里从户型上讲，戚区的大多数楼盘，例如汇龙湾、新城公园壹号等仍属一般产品性质，但到加州枫景楼盘开始已设计有空中花园，再到豪景园城楼盘也已出现了引入社区的大卖场，因此，总体来说，

36、戚区的住宅产品起步晚，但起点高，目前的升级速度正在加快，品质也在提升，其产品的多样化也日趋完善。6.6.戚区片区楼盘比较与分析戚区片区楼盘比较与分析老城区楼盘比较与分析老城区楼盘比较与分析老城区楼盘说明老城区楼盘说明老城区楼盘分析：老城区楼盘分析：老城区楼盘分析：老城区楼盘分析：老城区现有物业销售大多起始较早，且物业体量跨度大，老城区现有物业销售大多起始较早，且物业体量跨度大，老城区现有物业销售大多起始较早，且物业体量跨度大，老城区现有物业销售大多起始较早，且物业体量跨度大，总建筑面积由总建筑面积由总建筑面积由总建筑面积由6000600060006000平方米直至平方米直至平方米直至平方米直至

37、26262626万平方米。物业的交付万平方米。物业的交付万平方米。物业的交付万平方米。物业的交付时间，集中在未来两年。据政府规划，该区域在短期内，时间，集中在未来两年。据政府规划，该区域在短期内，时间，集中在未来两年。据政府规划，该区域在短期内，时间，集中在未来两年。据政府规划，该区域在短期内，暂无其他新物业出现。暂无其他新物业出现。暂无其他新物业出现。暂无其他新物业出现。从产品性质上讲，老城区的现有物业，大多为从产品性质上讲，老城区的现有物业，大多为从产品性质上讲，老城区的现有物业，大多为从产品性质上讲，老城区的现有物业，大多为“住宅加底住宅加底住宅加底住宅加底商的传统配置模式，小区内的休闲

38、主题元素以及配套设商的传统配置模式，小区内的休闲主题元素以及配套设商的传统配置模式，小区内的休闲主题元素以及配套设商的传统配置模式，小区内的休闲主题元素以及配套设施仍然较朴素。施仍然较朴素。施仍然较朴素。施仍然较朴素。从产品标准上来说，老城区物业正从多层产品实现向小高从产品标准上来说，老城区物业正从多层产品实现向小高从产品标准上来说，老城区物业正从多层产品实现向小高从产品标准上来说，老城区物业正从多层产品实现向小高层、高层产品的过渡。其畅销户型大多集中在层、高层产品的过渡。其畅销户型大多集中在层、高层产品的过渡。其畅销户型大多集中在层、高层产品的过渡。其畅销户型大多集中在90909090平米的

39、实平米的实平米的实平米的实惠两居室与惠两居室与惠两居室与惠两居室与120120120120平米的舒适三居室。其可界定的消费群体平米的舒适三居室。其可界定的消费群体平米的舒适三居室。其可界定的消费群体平米的舒适三居室。其可界定的消费群体范围也相对较广，其中，包括安置类物业五一花园、范围也相对较广，其中，包括安置类物业五一花园、范围也相对较广，其中，包括安置类物业五一花园、范围也相对较广，其中，包括安置类物业五一花园、一般小区标准的物业荷花苑、河苑新家园等、大社区一般小区标准的物业荷花苑、河苑新家园等、大社区一般小区标准的物业荷花苑、河苑新家园等、大社区一般小区标准的物业荷花苑、河苑新家园等、大社

40、区的物业汇龙湾，其销售均价的幅度也十清楚显，近的物业汇龙湾，其销售均价的幅度也十清楚显，近的物业汇龙湾，其销售均价的幅度也十清楚显，近的物业汇龙湾，其销售均价的幅度也十清楚显，近720720720720元元元元/平方米。其令业主满意和最受居民欢送的，也仍是平方米。其令业主满意和最受居民欢送的，也仍是平方米。其令业主满意和最受居民欢送的，也仍是平方米。其令业主满意和最受居民欢送的，也仍是一般小区标准的物业。一般小区标准的物业。一般小区标准的物业。一般小区标准的物业。从物管的收费标准来看，老城区物业根本停留在中档物业从物管的收费标准来看，老城区物业根本停留在中档物业从物管的收费标准来看，老城区物业

41、根本停留在中档物业从物管的收费标准来看，老城区物业根本停留在中档物业水准，其物业收费也集中在元元水准，其物业收费也集中在元元水准，其物业收费也集中在元元水准，其物业收费也集中在元元/之间。之间。之间。之间。整体看，老城区物业整体销售周期均较长。除临戚大街中整体看，老城区物业整体销售周期均较长。除临戚大街中整体看，老城区物业整体销售周期均较长。除临戚大街中整体看，老城区物业整体销售周期均较长。除临戚大街中心区位的福鑫园、荷花苑近园，以及金星大厦物业等外，心区位的福鑫园、荷花苑近园，以及金星大厦物业等外，心区位的福鑫园、荷花苑近园，以及金星大厦物业等外，心区位的福鑫园、荷花苑近园，以及金星大厦物业

42、等外，老城区内的其他物业的去化速度相对都较缓。老城区内的其他物业的去化速度相对都较缓。老城区内的其他物业的去化速度相对都较缓。老城区内的其他物业的去化速度相对都较缓。新城区楼盘比较与分析新城区楼盘比较与分析新城区楼盘分析：新城区楼盘分析：戚区新城区目前将入市的物业，仅名桂坊一个楼戚区新城区目前将入市的物业，仅名桂坊一个楼戚区新城区目前将入市的物业，仅名桂坊一个楼戚区新城区目前将入市的物业，仅名桂坊一个楼盘。其物业体量中等，定位较高，户型设计面积跨盘。其物业体量中等，定位较高，户型设计面积跨盘。其物业体量中等，定位较高，户型设计面积跨盘。其物业体量中等，定位较高，户型设计面积跨度大，从度大，从度

43、大，从度大，从58585858直至直至直至直至140140140140。由其内部配套与景观设计。由其内部配套与景观设计。由其内部配套与景观设计。由其内部配套与景观设计标准来看，该盘仍属中档物业。标准来看，该盘仍属中档物业。标准来看，该盘仍属中档物业。标准来看，该盘仍属中档物业。中心区楼盘比较与分析中心区楼盘比较与分析n n主要个案比照分析主要个案比照分析1 1 新城公园壹号新城公园壹号新城公园壹号新城公园壹号开发商：常州新城东郡房地产开发开发商：常州新城东郡房地产开发开发商：常州新城东郡房地产开发开发商：常州新城东郡房地产开发投资商：江苏新城房产投资商：江苏新城房产投资商：江苏新城房产投资商：

44、江苏新城房产物业地址：东方大道物业地址：东方大道物业地址：东方大道物业地址：东方大道188188号东方大道与镇号东方大道与镇号东方大道与镇号东方大道与镇西路交汇处西路交汇处西路交汇处西路交汇处总占地面积：总占地面积：总占地面积：总占地面积：8466784667平方米平方米平方米平方米总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：总建筑面积：3939万平方米一期万平方米一期万平方米一期万平方米一期1111万平方米万平方米万平方米万平方米容积率：容积率：容积率：容积率：1.31.3公寓公寓公寓公寓/0.6/0.6别墅别墅别墅别墅绿化率：绿化率：绿化率：绿化率：35%35%n n规划分析：规划分析：规划分析：

45、规划分析：n n 本案规划有联排别墅、小高层公寓，沿街商铺等本案规划有联排别墅、小高层公寓，沿街商铺等本案规划有联排别墅、小高层公寓，沿街商铺等本案规划有联排别墅、小高层公寓，沿街商铺等三种产品，分一期、二期建设。工程一期包括：三种产品，分一期、二期建设。工程一期包括：三种产品，分一期、二期建设。工程一期包括：三种产品，分一期、二期建设。工程一期包括：n n 9 9 9 9栋小高层公寓，户型有：两室一厅一卫栋小高层公寓，户型有：两室一厅一卫栋小高层公寓，户型有：两室一厅一卫栋小高层公寓，户型有：两室一厅一卫90909090左右、三室一厅一卫左右、三室一厅一卫左右、三室一厅一卫左右、三室一厅一卫

46、100100100100左右、三室两左右、三室两左右、三室两左右、三室两厅一卫厅一卫厅一卫厅一卫110-130110-130110-130110-130，共，共，共，共386386386386户。户。户。户。n n 152 152 152 152户联排别墅公寓，建筑面积户联排别墅公寓，建筑面积户联排别墅公寓，建筑面积户联排别墅公寓，建筑面积210-245210-245210-245210-245。n n 沿街商铺沿街商铺沿街商铺沿街商铺45454545套，面积：套，面积：套，面积：套，面积：50-7050-7050-7050-70分上、下两分上、下两分上、下两分上、下两层。层。层。层。n n

47、工程二期公寓、别墅预售证申请中。工程二期公寓、别墅预售证申请中。工程二期公寓、别墅预售证申请中。工程二期公寓、别墅预售证申请中。户型配比：户型配比：价格分析及销售分析：价格分析及销售分析：n n新城公园壹号公寓房新城公园壹号公寓房386386套。套。20062006年年6 6月开盘，开盘均价月开盘，开盘均价30803080元元/，销，销售达售达30%30%；截至；截至20062006年年1010月，均价月，均价32003200元元/，销售达，销售达50%50%；截至；截至20072007年年5 5月，均价月，均价33003300元元/，销售达，销售达90%90%；截至；截至20072007年年

48、1010月，均价月，均价33003300元元/，销售达，销售达93%93%，已售，已售360360户，余户，余2626套顶层套顶层200200复式公寓未售。复式公寓未售。n n联排别墅联排别墅152152套，单价套，单价140140万万-235-235万。沿街商铺万。沿街商铺4545套，已售套，已售3838套。随着套。随着戚区新中心区的北迁，该地段的物业会有所升值。戚区新中心区的北迁，该地段的物业会有所升值。n n自开盘以来，新城公园壹号一直秉持低调的广告推广，凭借扎实的建筑自开盘以来，新城公园壹号一直秉持低调的广告推广，凭借扎实的建筑功底，优质的公司信誉，良好的居住环境，销售情况保持的不错，

49、加之功底，优质的公司信誉，良好的居住环境，销售情况保持的不错，加之新城公园壹号到潞城开发最早的楼盘，且开发商实力雄厚，因此，销售新城公园壹号到潞城开发最早的楼盘，且开发商实力雄厚，因此，销售很乐观。销售推广上，小区以很乐观。销售推广上，小区以“东部中心第一生活圈为主诉求。东部中心第一生活圈为主诉求。客源分析：客源分析：公寓：随区政府迁移而带来的政府官员、银行企业员工等。公寓：随区政府迁移而带来的政府官员、银行企业员工等。公寓：随区政府迁移而带来的政府官员、银行企业员工等。公寓：随区政府迁移而带来的政府官员、银行企业员工等。别墅：以经济实力雄厚的企业主居多。别墅：以经济实力雄厚的企业主居多。别墅

50、：以经济实力雄厚的企业主居多。别墅：以经济实力雄厚的企业主居多。个案优劣势分析：个案优劣势分析：优势：优势：1 1、开发商实力雄厚、开发商实力雄厚2 2、环境优美、环境优美3 3、交通便捷、交通便捷4 4、升值空间大、升值空间大劣势：劣势：1 1、小区地处开发区，人气尚缺乏、小区地处开发区，人气尚缺乏2 2、公寓少、别墅多、公寓少、别墅多主要个案比照分析主要个案比照分析2 2豪景园城豪景园城开发商：常州世纪园城开发开发商：常州世纪园城开发投资商：山东园城集团投资商：山东园城集团物业地址：东方大道与镇西路交汇处物业地址：东方大道与镇西路交汇处总占地面积：总占地面积：5 5万平方米万平方米总建筑面