马村区银河城住宅小区项目可行性研究报告.doc

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1、马村区银河城住宅小区项目可行性研究报告fdc1.21ask3 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。马村区银河城住宅小区项目可行性研究报告 目 录3第一章总论 4第二章市场分析 6第三章建设规模和建设内容 6第四章项目选址及配套建设条件 7第五章建设方案 9第六章实施进度 10第七章工程投资与财务分析 10第八章结论 附表、附图和附件总论项目建设背景给据调查，止2007年底马村城镇居民约7万，预计到2010年，城区人口将达到10万，随着城区人口迅速增加，城镇化建设加快，将带来巨

2、大居住需求；同时随着十一五马村区“以工强区”战略步伐的不断加快和城区经济综合实力的大幅提高，改善城区居民居住环境，提高群众生活质量，已经成为马村区发展的迫切需要；目前，马村区商品房开发小区数量较多，但规模较小，还没有一个成规模的高品质住宅小区，所以开发建设这样一个高品质住宅小区项目，已经成为市场的迫切需求以及城区居民的深切愿望，同时对促进马村城区建设和拉动城市格局起到至关重要的作用。项目单位概况本项目北临解放东路，西接文昌路，交通发达，距离市区近，地理位置得天独厚，是建设高档社区的优越位置。可行性研究报告编制依据按照马村区第十一个五年规划纲要；马村取2007年政府工作报告；马村区建委提供的项目

3、有关资料；项目建设的必要性 （一）马村区总体经济发展的需要房地产业是从事城乡房屋和土地的综合性开发及经营行业，是城市存在和发展的物质基础，是发展国民经济的支柱产业之一，房地产业的发展可以加速市场经济的进程。根据马村区“十一五”城区规划和经济目标的要求，结合马村区目前城市建设以及经济现状，以住宅建设为重点，进一步优化土地与房产资源配置，提高产业总体水平和整体规模效益，使之真正成为马村区经济发展的支柱产业之一，这是当前经济建设中的重要举措。 （二）进一步完善马村区投资环境的需求随着“以工强区”步伐的加快，区政府引进外资的力度不断加强，2007年，共引进各类项目45个，其中500万元以上的工业项目1

4、8个，引进项目资金11.03亿元；投资1.6亿建设了玉泉、东方、新天地等6个住宅小区，2008年荔湾小区投资建设，这说明房地产业对区域经济的各个领域都有深远的影响，对培育新的经济增长点具有十分积极的意义。（三）马村区房地产市场的迫切需求本项目位于城区发展核心地段，是马村区成规模的高档住宅建设项目，对进一步加快住宅建设和改善城区人居环境，以及满足逐步富裕起来的人们对中高档住宅日益增长的消费需求，提高人们生活品质，具有重大影响。因此本项目建设对服务于马村区“十一五”规划纲要，改善投资环境、促进经济发展以及提高居民生活质量具有积极的意义。综上所述，本项目建设十分必要。市场分析市场分析随着国家计划经济

5、向市场经济的转行，房地产行业从单位福利分房已经转向商品房的市场行为，个人购房的消费观念已成熟，成为城镇居民改变居住环境的最主要的方式。从目前情况看，马村区房地产住宅市场开发体量较少、规模小，随着马村区经济的快速发展、城镇化率的提高及城镇人口生活水平的提高，人们开始对商品住宅房需求增大，同时对居住条件有了改善的愿望，所以说，该项目的开发是市场的需要，同时具备相当大的市场竞争优势。银河城住宅小区具有以下优势：1、项目优势从项目选址上看，其有下列特定优势：区域发展优势， 本项目位于马村区解放东路与文昌路交汇处，该区域是马村城区发展核心区域，目前区政府、区人民法院等职能部门在此。区位交通优势， 本项目

6、交通四通马达，北临解放路，南临建设路，这两条路是马村直通市区的最重要交通干线，西临文昌路，是通往待王、修武的主要交通干线。教育资源优势，该区域教育资源优越，项目东200米是马村区试验中学，该中学是马村区教学质量最好的中学，同时马村区试验幼儿园也在项目近邻。2、与竞争对手的优势分析项目与马村区其它规模较小的住宅小区比较有四大显著优势：区位发展优势、交通优势、教育资源优势和规模优势，这四大优势是我们吸引马村区高端客户群的有力诉求点。项目与东临的荔湾住宅小区比较三大优势：交通优势、规模优势和景观优势，这三个优势将是本项目和荔湾小区竞争的主要卖点。价格定位周边楼盘调查楼盘名称位置规模均价调查时间湖光小

7、区银河大道与广银路6栋1410元/平米08年5月份荔湾小区解放路与银河大道11栋1346元/平米08年5月份尚水阳光解放路与文昌路西500米9栋1600元/平米08年5月份 从以上马村区在售楼盘价格分析，马村区商品房住宅销售均价约1450元/平米。楼盘价格发展趋势给据马村区“十一五”期间经济的快速发展以及城区房地产市场发展现状，同时结合市区商品房和中站区商品房市场行情分析，预期未来23年内马村区房价仍有较大上升空间。综合分析预期售价楼盘优势权益分析楼盘名称区位交通市政配套规模小区配套楼盘包装湖光小区荔湾小区尚水阳光银河城市场比较法（14105.3/4.3+13465.3/4.7+16005.3

8、/4.8）3 =(1738+1518+1767) 3=1674元结合项目入市时间修正，价格每月增长1.3%，按项目08年10月份推出计算预期项目多层销售均价=1674106.5% =1783元/平米考虑到销售优惠，预期多层销售实际成交均价1730元/平米。由于马村区当前没有小高层住宅产品，根据承建成本、价格时间修正及合理利润等，预期销售实际均价在2100元/平米。结合马村区东方小区沿街底层商业销售价格，同时参考沿街商业推出时间，预期商业部分1、2层平均销售均价在4200元/平米。销售对象分析结合马村区人口收入状况以及小区开发建设的档次，分析主要销售对象定位在以下几个方面：政府公务员。这部分人群

9、收入相对较高，工作稳定,对生活环境要求高，有强烈的改善居住条件的愿望。个体私营业主。这部分人群，收入高，攀比心强，根深蒂固想获得城里人的尊贵身份，是我们主要的客户群之一。周边厂矿企业职工。这部分人，在距城区边缘工作，收入比较稳定，为了城区便捷的生活和改善子女教育问题，到城区购房。为孩子上学购房人群。这部分客户，目的性很强，为了改善和方便子女的教育环境，选择阶段性的居住场所。部分市区购房群体。这部分客户，比较年轻，在市区工作，但老家不在焦作市区，由于市区高昂的房价迫使他们理性的选择郊区居住。部分乡镇人口。这部分客户，一般情况是孩子在外地工作，大多是为子女以后回老家到城里买房，改变现有的生活方式。

10、建设规模和建设内容建设规模银河城住宅小区规划占地面积95.92亩，建筑占地面积41823平方米，总建筑面积68130平方米，其中商业部分6000平方米。规划居住户数500户，居住人口2100人，设计容积率1.63，绿化率38%。建设内容本项目主要建设内容有：普通多层 44130平方米小高层 18000平方米临街商业 6000平方米 小区会所 1000平方米停车场 800平方米绿地 15000平方米区内道路 2500平方米其它 平方米项目选址及配套建设条件项目选址银河城住宅小区位于马村区解放路南临，文昌路东临，解放路向西直通繁华市区，文昌路北段是马村核心老城区，从区域位置上是一块急剧价值的开发地

11、块。本项目用地为马村白庄村集体用地，即土地性质变更为国有土地，地貌平坦，地质条件优越，目前该地块拆迁量较少。本项目建设用地外围市政配套设施成熟。菜市场、学校、医院、银行、商业、宾馆、政府等生活配套齐全。本项目建设用地交通发达。小区入口是贯穿直通市区的解放路，衔接马村城区与修武的文昌路，南临直通市区的建设路，交通条件得天独厚。综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。配套建设条件银河城住宅小区项目用地，场地平整，符合项目建设条件，满足项目建设要求。具体配套建设条件如下：供水：马村自来水公司电信：马村电信网络供电：马村电业局排水：城市排水管网 双气：天然气、暖气 有线电视：马村区有线电视网络电

12、缆，小区有线电视由此接入。建设方案项目总述银河城住宅小区位于马村区解放路文昌路交汇处，由焦作市银河置业 负责开发，总占地面积约63亩，共开发17栋楼。总建筑面积68130平方米，绿化率达38%，容积率为1.63，计划分两期开发。本设计的核心出发点为“两点两线”，把整个小区，分为南北两个组团，不再单独设置传统意义上的社区核心景观，而是分组团设计，两点，即为两个组团的景观，在分期开发的时候，景观已经形成，更加方便前期入住的人群，体现出“以人为本”的设计精髓，同时，也实现了景观共享的最大化；“两线”即一明一暗两条轴线，南北贯通的，为明线，引入中轴线概念，也为以后的扩展埋下伏笔（南侧200亩予留地），

13、西人口的，为暗线，即景观轴线，贯穿东西，以中心水景为核心，形成一明一暗两条轴线，把两个组团合理串联，从而形成一个，景色公享，交通便利，布局有机的整体。在面积并不太大的矩形用地上，采用并列式布局。北侧为高层，临解放路，为小区打造一个优美的“形象”。中部景观附近，设置花园洋房，形成尺度合宜的院落空间，用地紧凑，利用经济，同时，也使不同类型住宅都有好的自然通风采光的环境，各得其所，车主要入口为北入口，人流则又西向道路进出，与临街商业实现紧密有机的联系，而内部相对封闭的院落也为居民创造了安静舒适的居住休闲空间。建筑形式上，更着重于“经典”两字，采用了传统的欧式三段式立面，配合环境，并引入庭院文化理念，

14、更突出欧式别墅的品位和档次。简易坡屋顶，弧型窗，线脚等并融入部分北欧建筑风格，再加上经典建筑色调的搭配，形成一个具有北欧风情的高档居住社区。下附：小区平面规划图项目主要技术指标表项 目计量单位数 值所占（%）占地面积 亩63居住户数 户500居住人数 人2100户均人口 人4总建筑面积 M268130其中住宅建筑面积 M262130商业建筑面积 M26000公建建筑面积 M2 1800规划住宅平均层数 层6人口毛密度人/ha容积率建筑密度：%绿地率%38土建建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建筑设计。建筑风格简约时

15、尚，强调流畅的线条和明快的立面搭配。小区绿化系统采用“以人为本”的设计精髓，实现景观共享的最大化；“两线”即一明一暗两条轴线，南北贯通的，为明线，引入中轴线概念，西人口的，为暗线，即景观轴线，贯穿东西，以中心水景为核心，形成一明一暗两条轴线，把两个组团合理串联，从而形成一个，景色公享，交通便利，布局有机的整体。小区公共建筑布置在小区解放路入口右侧位置，沿主入路口布局，建筑小品、休息长廊等。套型90平米以下小两室105平米左右两室两厅115平米左右小三室125平米左右三室两厅140平米左右四室两厅145平米以上大户型结构主要结构形式如下：普通多层，砖混架构；小高层，钢筋混凝土框架架构；小区临街商

16、业12层钢筋混凝土框架结构；小区会所钢筋混凝土框架结构。实施进度本项目施工建设待达到预售条件，五证齐全后，即可开盘销售。本项目拟定于2008年8月份动工，1期于2009年4月份主体封顶。具体实施进度如下： 方案招标、初步设计 施工图设计 建筑施工及环境建设 主体封顶竣工交付 工程投资与财务分析总投资估算开发成本1、土地征用及拆迁补偿其包含土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。土地费用 = 20万 63亩1260万元2、前期工程费其包含土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。序号费用名称费用标准(元/平米)

17、工程量（M2）金额（万元）1规划设计、施工图纸设计费20681302人防费用703工程报建费用504其他费用135合计1536813010423、建安工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。序号费用名称费用标准(元/平米)工程量（M2）金额（万元）1多层7404413032662小高层12501800022503商业12506000750合计62664、基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。序号费用名称费用标准(元/平米)工程量（M2）金额（万元）供电工程20

18、68130供排水工程10电信工程10绿化工程30道路停车工程25照明、环卫工程5合计1006815、不可预见费用主要用于重大的设计更改和前期没有勘察的地质状况变化带来的费用增加。在此我们按照土地费用、前期工程费、建安工程费、基础设施费的3%考虑。不可预见费用=（1）+（2）+（3）+（4） 3% =（1260+1042+6266+681）3% =277万开发成本合计（1）+（2）+（3）+（4）+（5）=1260+1042+6266+681+277=9526万开发费用6、开发期间费开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租开发产品而发生

19、的营销费用，其中财务费用指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如汇兑损失等）。本地块开发周期暂按两年考虑，财务费用考虑一年半的贷款利率。序号费用名称费用标准费用基数金额（万）1管理费用开发成本2%95262%1912营销费用总销售金额3%139344183财务费用（1.2.4）项费用10% 298315%4474合计10567、销售税金及附加按照总销售收入的11%考虑税金=总销售额11%=1393411%=1533万开发费用合计（6）+（7）=1056+1533 =2589万开发完全成本（项目运营总投资额）开发成本+开发费用=9526+2589 =12115万总销售额 总

20、销售额产品名称销售单价（元/M2）建筑面积（M2）销售总价（万）项目总销额多层1730441307634小高层2100180003780商业420060002520合计13934万效益分析投资收益率=利润总额/投资总额 = （销售总额-投资总额）/投资总额100 =（13934-12115）/12115100 =15%综上投资收益评估可知，本项目在财务上可行，且有一定的抗风险能力。结论与建议房地产是国民经济的支柱性产业，房地产的发展一直受到国家、各个地方政府的高度重视。本项目建设符合马村区经济发展、房地产市场及城区规划，项目总体筹划合理，市场前景良好，建成后将对改善马村区人口居住环境和城区格局发展起到重要作用，同时将对马村区的良好投资环境、提高人们生活质量、拉动区域经济起到积极作用。经初步测算分析，项目经济效益较好，在财务上总体可行。fdc.21ask 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。