调研论文（对深圳旧城改造的思考）.doc

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1、对深圳旧城改造的思考摘 要自改革开放以来，随着城市化进程加快和城市建设向纵深推进，旧城改造工作在中国当前社会表现得越来越突出。该项工作是一项政策性和操作性很强的实务工作，牵涉面广，不仅关乎千家万户人民群众的切身利益，也牵涉到政府各部门、社会、经济和公众等方方面面，是城市开展战略的重要组成部门，也是推动城市可持续开展的关键。本文以深圳市旧城改造为研究对象，深圳市旧城改造带来的效益以及所出现的问题，并针对出现的问题寻找解决对策及措施，探索一条适合深圳市市情的旧改之路。关键词：旧城改造 效益 问题 解决对策目 录一、第 1章 深圳市旧城改造的背景 1二、第2章 效益以及出现的问题 2三、第3章 解决

2、对策及措施 4四、第4章 结 论 8五、参考文献 9第1章 深圳市旧城改造的背景在将近200年的时间里，多数西方兴旺国家根本上实现了“城市化，即多数人口形成了聚集居住的格局。20世纪中叶，一些西方国家的城市人口占全部人口比例分别为：美国72，英国87，联邦德国79，荷兰86，加拿大77，澳大利亚83。1978年改革开放以后，中国的城市化进程逐步加快，据统计，每年将有1000万-1200万农民进城。预计2036到2040年，城镇人口总量将由现在5亿到达10亿左右。城市化的快速开展，城市规模的扩大，带动了房地产的旺盛需求。深圳经过32年的飞速开展，其经济水准无论从质还是从量上，都已经位居国内城市开

3、展水平的前列。随着国际化城市定位确实立，深港双城的深入演绎，深圳的城市开展开始迈入一个全新的阶段。深圳已经不是一个单纯的窗口城市、试验城市或是创业城市。深圳目前已经成为近1500万人口的特大型城市，城市开展要求对旧城或城中村提出城区更新的要求。旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市中那些落后的、不合理的城市经济、社会和环境结构，重新构建城市开展的合理化空间布局，恢复旧城区在城市开展中的故有活力，发挥其应有的作用，以到达改善生活质量与环境、振兴城市经济、推动社会进步的目的。从其内容分析，它主要包括旧城区人口疏散、经济社会结构调整、设施更新、环境改善、建筑形体空间的再创造以及人文感知空

4、间塑造等内容。因此，旧城改造其实质就是城市开展战略的重要组成部门，也是推动城市可持续开展的关键。第2章 效益以及出现的问题2.1 旧城改造的效益旧城改造的利主要表达在环境效益、社会效益以及经济效益等3个方面。在环境效益上，旧城改造后的效果除表达在土地使用、城市功能等方面外，空间环境景观也是一个重要的方面。建筑由旧变新，提高了建筑的容积率，提高了空间的利用率，提高了居住容量，改善居住条件。在社会效益上，充分利用腾出和闲置的土地，扩展和增加居住、文化、体育、绿化等活动场地，加强根底设施和公共设施建设，改善城市环境与市容景观，提高城市的综合功能。在经济效益上，旧城改造的工程开发能为开展商创造预期的利

5、润与社会经济的繁荣。2.2 旧城改造出现的问题 对旧城改造的复杂性缺乏认识“将问题简单化，不顾具体情况一律采用推倒重建的单一的开发方式，造成财力和物力的浪费，破坏了原有城市的空间结构和原有社会网络。对“旧区的认识就是过去留下的“烂摊子，是城市的“包袱和“脏、乱、差的代表，旧城改造就是放开手脚去除这些“毒瘤。加上强大的商业利益的推动，相对应地，过去在旧城改造中在具体工作中采取了不分良莠，一律大面积拆迁，整平土地重新建设的做法。这样的做法见效明显、工作简单，但往往直接瓦解了城市原来的社会结构、文化脉络、地方风情，而且市场化运作对高回报率的追求，屡屡突破城市规划对建设的控制各种要求，导致城市历史格局

6、、肌理的破坏和传统风貌的丧失。 以获取利润为主要目标，追求单一的经济效益，过度提高容积率，增大建筑密度，减少建筑间距，造成过密开发和土地滥用，导致环境持续恶化。 只看到局部的眼前的经济利益，在城市历史文化和景观保护区内撤除或改建需要保护的历史建筑，严重破坏城市的传统风貌和特色。 局限于开发有利可图的工程和黄金地段，而一些较难产生可观经济效益的根底设施和急需更新的经济效益差的地段却无人问津，城市整体环境难以得到改善。随着城市土地和商品房价格的上升，旧城改造的本钱也越来越高，在改善城市形象推动区域经济开展的同时，目前重庆市旧城改造出现了两种明显的趋势。一局部开发商为了加快开发进度，一般选择拆迁难度

7、相对较低的城乡结合部地块进行开发，以此来降低开发的难度，形成了摊大饼似的房地产开发模式；这种开展模式土地价格相对廉价，商品房的升值空间很大。另一局部开发商那么寻找地段较好的地块进行旧城改造开发，以追求更大的收益。 拆旧改造拆迁以及拆迁补偿所已经的社会矛盾等问题。第3章 解决对策及措施针对上面的问题，可采取如下的对策及措施进行改变。3.1 利益均衡问题随着深圳房地产市场的高速开展，在城市化的推动下，房价高涨，在这种背景下，涉及到的业权人、业权关系就很复杂，利益关系也显得错综复杂。在协调政府、居民、开发商三方的利益均衡问题时就要特别谨慎。一方面政府必须推进旧城改造，改善城市面貌；另一方面必须保证居

8、民原有的生活水平不应旧城改造而失去保障，同时也要给开发商预留合理的利润来吸引他们的开发建设。目前深圳市的旧城改造模式主要有四种，一是通过开发商来参与解决；二是通过村民自我改善整治，比方 现在的宝安模式；三是政府征收、政府收购旧屋村的模式；四是村民以宅基地入股的模式。不管是采用何种模式，都必须协调好三方的利益均衡问题，才能顺利推进旧城改造的进行。3.2 走有深圳特色的旧城改造道路在旧城改造的过程中，我们可以借鉴国外城市的开展历史、城市更新的历史，但并不能照搬西方的经验。因为土地制度不一样，城市化的阶段不一样，所以我们还要研究深圳本身特殊的情况。深圳是一个二元结构很典型的城市，城市形态、人口结构、

9、空间结构确实反差很大，旧改的压力很大，无论从城市形象、城市和谐、产业均衡来看，它确实有一些特殊性。第二个特殊性，深圳市的二元人口结构尤其突出，一方面是高收入的城市居民和常住居民，但是80%是仅仅解决了温饱的流动人口，这样的结构造成了城中村、旧村、旧城存在的必然性、合理性，因为政府不能在短时间，或者很长时间里解决他们的生存环境、工作环境。同时，深圳由于特殊 的历史原因，在城中村中形成了错综复杂的产权关系，各个历史时期的行政文件、法规盘根错节，这就要求我们在进行旧城改造中必须多作研究，理顺这些历史遗留下来的问题，因此旧城改造必须走适合深圳特区区情的特色道路。3.3 旧城改造与保护历史文化相结合在我

10、国城市化与城市扩张初期，传统建筑和景观形象曾被认为是破旧、落后的标志。在过去20年的城市建设中，国内大多数城市的旧区改造都是一种推土机式的方式进行，大规模的历史风貌遭到破坏。如当年北京城大拆城墙，定海古城毁于一旦。二战后西方大城市，如伦敦、巴黎等历史悠久的名城，都曾走过一段大规模 整容式的城市更新之路。由于历史文化保护意识淡薄，只顾局部的、眼前的经济利益，当时大量撤除被战争毁坏或者并未毁坏的老建筑，一栋栋摩天大楼拔地而起，但是不久人们就发现改造后的城市空间变得缺乏历史感和人性的环境，城市变的索然无味。城市是历史的博物馆，建筑物是不同历史时期的见证。深圳现有大量的旧屋村及古村落，他们都保持着浓郁

11、的客家文化风情。仅宝安区就有331个旧屋村，其中百年历史的古村落就有20多个，因此在旧城改造过程中，充分做好这些历史文化遗产的保护，保存具有历史意义的建筑，保存旧村风貌与特殊建筑，让我们的城市变 得更加有底蕴。深圳市政府一直在有方案、有步骤地推进旧城旧村改造，完善城市功能。2006年6月21日，深圳市房地产权登记中心向渔民村内的24户原村民发放了城中村改造的第一批产权证，标志着渔民村改造的全面结束，更标志着深圳的旧城改造改造又向前迈进了一步。政府的大力推动，将促使旧城改造成为实现城市可持续开展的强大动力。3.4 走有机更新可持续开展道路旧城改造要遵循城市开展的内在规律，走有机更新可持续开展道路

12、。有机更新即采用适当的规模，依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，并在旧城改造要过程中，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一原那么，有方案、有步骤地进行旧城改造建设。3.5 走房地产综合开发之路旧城改造要走房地产综合开发之路。黄金地段尽量多建商业、效劳、办公、娱乐等经营性房屋，以增大再开发的价值，收回资金，用于贴补经济效益差地段的旧城改造。3.6 政府加强宏观调控政府要制订与旧城改造有关的地方性法规和技术标准来管理和约束旧城改造行为，减少开发活动中的盲目性和投机性；要制订适当的奖惩措施，充分调动各方面的积极性，尤其对局部已改造的周边地区，由于有先前的开发商遗

13、留下来的难题，政府要给予政策倾斜；政府要加大对旧城区根底设施的投资，改造好旧城区的根底设施环境。3.7 加强规划引导城市规划部门要花大力气对旧城改造问题进行全面深入细致的研究，制定系统的改造规划，协调解决空间布局、用地调整、交通、绿化、景观、市政、文物保护等问题。编制旧城改造规划要引入城市经营的观念，按经济规律办事。对每项旧城改造工程，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的本钱效益分析，使旧城改造规划建立在可实现的根底上。3.8 引进公众参与机制由于旧城改造是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项社会工程，直接涉及公众的切身利益，因此旧城改造要积极引入公众参与机制，

14、走“民主化的旧城改造之路。政府要改变过去在旧城改造中“家长的角色，充分理解公众在旧城改造中的主体性地位，认真听取群众意见，协调各方利益；加强开发商的社会责任感，推动公众参与，在商业利润和公众利益之间谋求合理平衡。3.9 加强规划实施管理和执法所谓“三分规划，七分管理1，旧城改造更是如此。依法编制的旧城改造规划一经批准就具有法律效力，要严格遵守。一旦发现有违反规划的行为，行政主管部门就要坚决予以查处，决不能姑息。3.10 解决利益冲突 “以追求利润为动机建造城市，以满足少数人的利益需求或顺应那些变化无常，相互交织的政治决策，这是完全错误的2，旧城改造要代表大多数人的根本利益，其顺利实施有赖于城市

15、公共政策对此所规定的行为准那么(如法律法规及政策)，以此使得利益追求标准在一个趋近理性、合理的范围内。旧城改造的冲突是利益的冲突，旧城改造中的各方利益主体对利益的追求是自觉的、自发的，且一旦利益有变动，就会诉求获取利益最大化的动机；相关利益主体内部出现新组合，政府与开发商强强联合，组织力量强，而被拆迁的居民组织力量薄弱，这种不对等的结盟也为利益分配矛盾的形成埋下了伏笔，同时又酿成了拆迁户对公权力的质疑，进而涉及到社会对政府的信任；旧城改造中的利益冲突的解决需要理顺市场经济体制下效率与公平的关系，有系统、完善、相对公平的对策，从根本上弱化利益矛盾和冲突。根据本文对深圳市旧城改造的分析，结合国外经

16、验启示，提出以下建议。1、旧城改造是项复杂、系统和艰巨的社会工程，因此在实施过程中应当制定、确立一些原那么，以利于解决利益冲突、指导旧城改造工作。这些原那么是：(1)规模适度。不盲目追求政绩，不切实际地扩大旧城改造规模，以人为因素导致住房需求的增加、房价上涨过快。使许多中低收入阶层居民被挤入城市边缘，不仅给城市交通带来很大压力，也给居民增加不该增加的经济负担。(2)兼顾各方利益。在旧城改造中，在保证开发商合理利润的同时，还必须照顾到城市居民的根本利益，在开发商获得巨大利润的同时，也使城市居民享受到城市开展与社会进步的成果。城市开展了，城市环境改善了，城市人民都能安居乐业了，才是和谐社会的真正根

17、底。(3)合理补偿。如果被拆迁的居民拿到的补偿费缺乏以买到原有居住面积，群众的利益受到损害，必将导致大量上访人数的增加，影响社会和谐稳定。(4)量入为出。不能片面地追求“宽马路、大广场、大草坪，要按照市场规律办事，按照投入产出规律办事，科学制定城市总体规划，重视经济效益、环境效益和社会效益的统一。以旧城改造促进城市经济良性开展，促进人民居住环境的改善。(5)连续性。旧城改造是项艰巨的系统工程，是项功在当代、利在千秋的长期战略，不可能毕其功于一役，应按照总体方针、城市开展战略和城市总体规划，踏踏实实，持续推进，切忌半途而废。 为解决旧城改造中存在的利益冲突，推动旧城改造顺利实施，首先要加强法制建

18、设，其次旧城改造政策向公平正义回归。第4章 结 论旧城改造历来是城市建设中最复杂、涉及面最广的一项系统性的社会工程，是涉及到政府、社会、经济和公众等方方面面的综合性工作，也是群众最为关注的重大问题。旧城改造的本质是对城市资源的再分配。本文通过对旧城改造中出现的问题进行分析，同时相关实际，提出解决问题的一些对策，包括利益均衡问题、明确职能，推行阳光拆迁，推动公众参与，保障弱势群体利益和创新旧城改造相关政策。旧城改造中的复杂性、艰巨性，需要我们更新对旧城改造的认识和思维模式，对种种问题深层次进行理性分性，寻求科学合理的解决对策，在实践中不断探索、寻求一条切合深圳市及其他具有类似情况城市的旧城改造新途径，创新和优化深圳市的旧城改造模式，指导深圳市的旧城改造工作，使深圳市旧城改造走上理性开展的轨道。参 考 文 献【1】张国庆.公共行政学M北京:北京大学出版社,2007 年【2】吴良镛.人居环境科学导论.M北京:中国建筑工业出版社.2003年