(精品)第三章 房产评估.ppt

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1、第三章第三章 房地产评估房地产评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述第二节第二节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用第四节第四节 市场法在房地产评估中的应用市场法在房地产评估中的应用第五节第五节 剩余法在房地产评估中的应用剩余法在房地产评估中的应用第六节第六节 基准地价法在房地产评估中的应用基准地价法在房地产评估中的应用第七节第七节 路线价法在房地产评估中的应用路线价法在房地产评估中的应用第八节第八节 在建工程评估在建工程评估第一节第一节 房地产评估概述房地产评估概述一、房地产特性一、房地产特性1、土地

2、特性：、土地特性：l土地：自然供给（无弹性）土地：自然供给（无弹性）经济供给（有弹性）经济供给（有弹性）l自然特性：数量固定、质量差异性、位置自然特性：数量固定、质量差异性、位置不可移性、效用持久性。不可移性、效用持久性。l人文特性：用途广泛、数量稀缺、社会经人文特性：用途广泛、数量稀缺、社会经济位置可变、可垄断。济位置可变、可垄断。土地所有土地所有权权属于国家属于国家or集体，所有集体，所有权权不能流不能流转转土地所有土地所有权权和使用和使用权权分离制度分离制度地价指土地使用地价指土地使用权权价格价格出让出让土地使用权转让的方式土地使用权转让的方式 出售出售or交换交换or赠与赠与出让期限出

3、让期限70年年 居住用地居住用地40年年 商业、旅游、娱乐用地商业、旅游、娱乐用地50年年 教、科、文、卫、体等教、科、文、卫、体等转让转让性质性质（权利义务（权利义务+地上附着物所有权）一并转地上附着物所有权）一并转期限期限 合同期限原使用者已使用期限合同期限原使用者已使用期限限制限制未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让未按出让合同规定开发、利用土地的不得转让出让方式出让方式 协议协议or招标招标or拍卖拍卖or挂牌挂牌2、土土地地使使用用权权出租出租 未按出让合同规定开发、利用土地的未按出让合同规定开发、利用土地的不得出租不得出租抵押抵押 不违背出让合同不违背出让合同+办理抵押登记办理

4、抵押登记+抵押权实现时应办抵押权实现时应办理过户理过户申请续期申请续期 最迟于届满前一年最迟于届满前一年期限届满未申请期限届满未申请or申请续期未被批准申请续期未被批准 国家无偿收回国家无偿收回3、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用、房屋建筑物特点：不能脱离土地而独立存在；使用寿命有限；属可再生的社会资源。寿命有限；属可再生的社会资源。4、房地产特点：、房地产特点：l房地产位置的固定性、区域性和个别性房地产位置的固定性、区域性和个别性l房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、房地产使用的长期性（转让、出租、抵押、投资、祖传等）祖传等）l房地产投资数额巨大。房地产投资数额巨大。l房

5、地产易受政策影响（规划、征用）房地产易受政策影响（规划、征用）l房地产相互影响（领近）。房地产相互影响（领近）。l房地产增值保值性房地产增值保值性。二、房地产评估分类二、房地产评估分类 1、房地产分类、房地产分类 （1）居住房地产）居住房地产l按档次分按档次分普通住宅：普通住宅：为普通居民提供，采用地方或国产建材设备，为普通居民提供，采用地方或国产建材设备，进行一般装修。进行一般装修。高级住宅：高级住宅：为中高收入者建造，户型、功能多样化；建筑为中高收入者建造，户型、功能多样化；建筑面积大，装修、设施高档化；户外环境要求高，服务标准面积大，装修、设施高档化；户外环境要求高，服务标准高，管理系统

6、完善（安全、物业），税费额度大，造价高。高，管理系统完善（安全、物业），税费额度大，造价高。l按市场化程度分按市场化程度分社会保障性住宅社会保障性住宅：政府、单位、个人共同投资，以优惠的：政府、单位、个人共同投资，以优惠的税费和价格向中低收入者提供，如经济适用房等。税费和价格向中低收入者提供，如经济适用房等。市场化商品住宅：市场化商品住宅：以市场价交易的各类住宅。以市场价交易的各类住宅。l按住宅评估标的物分按住宅评估标的物分：住宅单元、住宅楼、居住小区。：住宅单元、住宅楼、居住小区。（2）商业房地产：商场、购物中心、旅馆、写字）商业房地产：商场、购物中心、旅馆、写字楼、游泳馆、歌舞厅、高尔夫球

7、场等。特点：楼、游泳馆、歌舞厅、高尔夫球场等。特点：收益性、经营内容多、转租多、装修高档而复收益性、经营内容多、转租多、装修高档而复杂，且折旧快。杂，且折旧快。（3）工业房地产：厂房及工厂区内的其他房地产、）工业房地产：厂房及工厂区内的其他房地产、仓库等。特点：涉及的行业多、非标准厂房多，仓库等。特点：涉及的行业多、非标准厂房多，单价差异大；受腐蚀的可能性大。单价差异大；受腐蚀的可能性大。2、房地产评估分类、房地产评估分类（1）房产评估、地产评估、房地产评估）房产评估、地产评估、房地产评估l 房产房产是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。是具有一定产权关系的房屋、建筑物的总称。它包括它包括“

8、房房”和和“产产”两个方面。两个方面。“房房”包括房屋包括房屋及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、及其以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等；桥、烟囱等；“产产”指产权，包括所有权、使用权、指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。收益权和处置权四个方面。l地产地产是具有一定权属关系的土地。是具有一定权属关系的土地。“地地”一般指与一般指与房相关联的房相关联的“地皮地皮”，由地表面积和规划允许其发，由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。展的上部空间所构成的一个立体物质体。“产产”指指产权，也包括所有权、使用权、收益权和处置权四产权，也包括

9、所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。个方面。（2）单项评估与整体评估）单项评估与整体评估单项房地产评估是指对具备单项房地产评估是指对具备完整或相对独立的可确指完整或相对独立的可确指分割使用功能的分割使用功能的房地产作为估价对象的评估。房地产作为估价对象的评估。l具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使具备完整使用功能的单项房地产如一栋房屋；相对独立使用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的用功能的房地产，如一个建筑群体中具有某一特殊功能的局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子局部房地产；可确指分割使用功能的房地产，如一栋房子中的一套房间，一个门栋等均可作为单

10、项资产评估。中的一套房间，一个门栋等均可作为单项资产评估。l一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管一幢房子下面的一平方米土地、一平方米建筑面积，尽管在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，在事实上它可确指，但它不能具有相对独立的使用功能，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，不能作为单项资产进行评估；房屋中的楼梯，既可确指，也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单也有独立的使用功能，但只能是供人们共同使用，不能单独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。独界定其产权，不可从房屋中将它分割出来。整体房地产评估，是对某一特定地段的地产、房屋及整体房地产评估

11、，是对某一特定地段的地产、房屋及基础设施作为一个估价对象进行综合估价。基础设施作为一个估价对象进行综合估价。l如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型如对一个居住小区、一条商业街、一座小集镇、一家大型工业企业作全部的出让交易估价。目前，我国对整体评估工业企业作全部的出让交易估价。目前，我国对整体评估主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总主要是从综合收益的角度进行评价，或采用单项评估汇总并用一定系数作调整估价并用一定系数作调整估价三、房地产价格种类三、房地产价格种类所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价格所有权价格、使用权价格、抵押价格、租赁价格市场价市场价实际成交价实际

12、成交价评估价评估价基准地价（区域均价）、标定地价（具体宗地价）、课税价格基准地价（区域均价）、标定地价（具体宗地价）、课税价格土地价格土地价格建筑物价格建筑物价格房地产价格房地产价格总价格总价格单位价格：单位地价、单位房价、单位房地产价格单位价格：单位地价、单位房价、单位房地产价格楼面价格楼面价格 公告价格公告价格政府定期公布的土地价格政府定期公布的土地价格申报价格申报价格房地产成交价格申报制度房地产成交价格申报制度拍卖价格、招标价格和协议价格拍卖价格、招标价格和协议价格 底价、期望价和补地价底价、期望价和补地价按权益按权益 按形成按形成按实物形态按实物形态按单位按单位其他价格其他价格基准地价

13、、标定地价基准地价、标定地价城市基准地价。城市基准地价。它是在某一城市的一定区域范围内，根它是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水然后调查评估出的各地价区段在某一时点的平均价格水平。平。标定地价。标定地价。是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标是指标志性宗地在某一时点的价格。所谓标志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表志性宗地，可借鉴日本的称谓叫做标准宗地，即能代表不同区位、同一用途土地的宗地。标定地价的价格时点不同区位、同一用途土地的宗地。标

14、定地价的价格时点是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。是相对固定的，就是有关部门公布确定的时间。底价、期望价和补地价底价、期望价和补地价l底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确底价。是指政府、企业或私人出售房地产时所确定的最低价格。定的最低价格。l期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价期望价。是指出售房地产时所希望卖出的满意价格。格。l补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规补地价。是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押定的用途，或增加容积率，或转让、出租、抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时，划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期

15、等时，需要交给政府的一笔地价款。需要交给政府的一笔地价款。四、房地产价格特征四、房地产价格特征土地价格不由生产成本决定土地价格不由生产成本决定-而是地租的资本化。而是地租的资本化。房地产的保值性与增值性。需求日益增加；供给受种房地产的保值性与增值性。需求日益增加；供给受种种条件的限制。种条件的限制。房地产价值的个别性。不可移动性、个别性等因素决房地产价值的个别性。不可移动性、个别性等因素决定。定。房地产价格构成的复杂性房地产价格构成的复杂性。其价格是由近十个大项、。其价格是由近十个大项、几十个小项构成，非常复杂。几十个小项构成，非常复杂。房地产价格的多因素制约性房地产价格的多因素制约性。房地产

16、价格表现形式的多样性。房地产价格表现形式的多样性。房地产价格与物权的密切相关性（所有权、使用权及房地产价格与物权的密切相关性（所有权、使用权及其他权益）其他权益）五、房地产价格影响因素五、房地产价格影响因素1、一般因素、一般因素 影响一定区域内所有房地产价格的因素影响一定区域内所有房地产价格的因素经济发展经济发展经济增长速度、国民生产总值、物价指数经济增长速度、国民生产总值、物价指数居民收入、财政金融居民收入、财政金融产业结构产业结构第三产业比重大地价高第三产业比重大地价高人口人口数量、密度、素质数量、密度、素质家庭规模家庭规模小型化，住宅套数需求量增加小型化，住宅套数需求量增加房地产投资房地

17、产投资涨跌涨跌+平抑平抑城市化水平、社会福利、教育水平城市化水平、社会福利、教育水平+政治安定政治安定+治安程度治安程度政策因素政策因素土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关系土地住房制度、政策、法规、规划、行政隶属关系心理因素心理因素价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等价格预期、欣赏趣味、时尚、号码、风水等 经济经济社会社会2 2、区域因素、区域因素、区域因素、区域因素指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素指房地产所在地区的自然、社会、经济、政策等因素相结合所产生的地区特性。对该区域房地产价格产生相结合所产生的地区特性。对该区域房地产价格产生影响。影响。影响影响住宅房地产住宅房

18、地产价格的主要区域因素：价格的主要区域因素：l日照、风向等气候条件；日照、风向等气候条件；l当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；当地居民的教育水平、社会阶层等居住环境；l街道的宽度、构造；街道的宽度、构造；l离市中心的距离及交通状况；离市中心的距离及交通状况；l商业网点的配置状况；商业网点的配置状况；l上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；上下水、煤气、电、通讯等供给处理设施状况；l学校、公园、医院、健身等配置状况；学校、公园、医院、健身等配置状况；l噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；噪音、污水、空气等污染程度及防治状况；l景观环境装况；景观环境装况；影响影响商业房地产商业房地产价

19、格的主要区域因素：价格的主要区域因素：l商业群落状况及地段的繁华程度；商业群落状况及地段的繁华程度；l顾客来源及购买力状况；顾客来源及购买力状况；l顾客的交通手段及交通状况；顾客的交通手段及交通状况；l营业类别及竞争装况；营业类别及竞争装况；l经营者的创造力及资信状况；经营者的创造力及资信状况；l土地利用的管制状况等。土地利用的管制状况等。影响影响工业房地产工业房地产价格的主要区域因素：价格的主要区域因素：l道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；道路、港口、铁路等运输设施的便利程度及建设装况；l动力供应和供排水状况；动力供应和供排水状况；l劳动力市场的供应状况；劳动力市场的供应状况；

20、l与关联产业的位置关系；与关联产业的位置关系；l与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；与生产紧密联系的气候、地质、水文状况；l政府行政上的指导与管制，如排污限制政府行政上的指导与管制，如排污限制。3 3、个别因素、个别因素、个别因素、个别因素指某具体房地产表现的个别特性。它是决定相同区域房地产指某具体房地产表现的个别特性。它是决定相同区域房地产出现差异价格的依据。出现差异价格的依据。影响土地价格的个别因素影响土地价格的个别因素l位置、面积、地势、地质位置、面积、地势、地质l形状、宽度、深度形状、宽度、深度l临街状况（临街地、街角地、袋地、盲地）临街状况（临街地、街角地、袋地、盲地）l容积率：与

21、地价同方向变动，但不成正比容积率：与地价同方向变动，但不成正比l用途：商业用地价用途：商业用地价住宅用地价住宅用地价工业用地价工业用地价l土地的生熟程度、土地的使用权年限土地的生熟程度、土地的使用权年限影响房屋建筑物价格的个别因素影响房屋建筑物价格的个别因素l面积、构造、材料、新旧程度、用途面积、构造、材料、新旧程度、用途l设计、设备、装修水平、内部格局设计、设备、装修水平、内部格局l施工质量、外观施工质量、外观l楼层、朝向、产权楼层、朝向、产权l环境质量（景致环境、交通环境、人文环境、社区环境等）环境质量（景致环境、交通环境、人文环境、社区环境等）l各种法规对建筑物的管制各种法规对建筑物的管

22、制房屋朝向因素调价系数参考表（房屋朝向因素调价系数参考表（%）沧沧州州邢邢台台蚌蚌埠埠湘湘潭潭邵邵阳阳贵贵州州无无锡锡朝南朝南0+10 0+2 0-2+2朝东朝东-20-20-2+2-1朝北朝北-3-5-6-2-20+3朝西朝西-4-10-4-2-4-4-2房屋楼层因素调价系数参考表（房屋楼层因素调价系数参考表（%）一层一层楼楼二层二层楼楼三层三层楼楼四层四层楼楼五层五层楼楼六层六层楼楼七层七层楼楼一层一层0-2-2-2-2-2-2二层二层+2+2+2+2+2+2三层三层0+2+3+4+5四层四层-20+2+3五层五层-3-20六层六层-4-3七层七层-5合计合计0000000六、房地产评估程

23、序六、房地产评估程序 评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤：评估一宗房地产主要包括如下六个基本步骤：明确估价的基本事项：明确估价的基本事项：包括估价对象、估价目的、估价包括估价对象、估价目的、估价时点及评估前提四个方面。时点及评估前提四个方面。拟定估价作业计划：主要内容包括：拟定估价作业计划：主要内容包括：1）初选估价方法）初选估价方法或评估的技术路线；或评估的技术路线；2）确定投入人员。）确定投入人员。3）制定评估）制定评估作业日期及进度安排。作业日期及进度安排。4）评估作业所需经费预算。）评估作业所需经费预算。实地勘察：包括：实地勘察：包括：1）对象房地产的位置及其周围环境。）对象房地产

24、的位置及其周围环境。2）对象房地产的使用情况及现状。）对象房地产的使用情况及现状。3）了解当地房地）了解当地房地产市场的特征和情况。产市场的特征和情况。收集分析相关资料。收集分析相关资料。运用估价方法进行估算并决定估价结果运用估价方法进行估算并决定估价结果。撰写估价报告撰写估价报告。第二节第二节 成本法在房地产评估中的应用成本法在房地产评估中的应用一、适用范围：特别适用于房地产市场发育一、适用范围：特别适用于房地产市场发育不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。不成熟，无收益、少交易的特殊房地产。二、新开发土地的成本法评估二、新开发土地的成本法评估l新开发土地价格新开发土地价格=土地取得成本土地取

25、得成本+土地开发土地开发成本成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+税费税费+利润利润l自有与借贷资金均计算利息（土地取得成自有与借贷资金均计算利息（土地取得成本与开发成本）本与开发成本）l利润可以按投资计算，也可以按收入计算。利润可以按投资计算，也可以按收入计算。l土地取得费：土地取得费：城市城市-出让金、动迁费；出让金、动迁费；农村：土地补偿费农村：土地补偿费+地上附着物、青苗补偿费地上附着物、青苗补偿费+劳动力安置费劳动力安置费+新菜地开发建设基金新菜地开发建设基金l土地开发费：基础设施配套费土地开发费：基础设施配套费+公共设施费公共设施费+小区开小区开发配套费发配套费基础设施配套费基

26、础设施配套费用于住宅建设配套的用于住宅建设配套的“三通三通一平一平”、“七通一平七通一平”费用，即大市政费。费用，即大市政费。公共设施费公共设施费-用于街道办事处、派出所、房管用于街道办事处、派出所、房管所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。所、中小学、托儿所、街道商业网点、公园等。小区开发配套费小区开发配套费-小区变电站、增压站、道路、小区变电站、增压站、道路、绿化、人防等。绿化、人防等。l管理费及税费按社会平均水平及国家有观规定计算。管理费及税费按社会平均水平及国家有观规定计算。土地补偿费青苗补偿费附着物补偿费 劳动力安置费养老补偿费菜田建设基金耕地占用费土地垦复基金征征用用农农用用生

27、生地地费费用用 城市取得毛地费用土地出让金过渡补助费搬家奖励、补偿家用设施移装费其他设施补偿停产损失费一级市场政府有偿出让金二级市场土地有偿转让费用土地取得费土地取得费房屋拆迁补偿土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。土地补偿费：由于土地被征用而造成的经济损失。耕地一般以被征地前耕地一般以被征地前3年平均年产值的年平均年产值的6-10倍补倍补偿。支付给被征地单位而非个人。偿。支付给被征地单位而非个人。青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。青苗补偿费：对正在生长的农作物损害的补偿。一般按在田作物的一季产量、产值计算。承包地一般按在田作物的一季产量、产值计算。承包地应支付给个人。应支付给

28、个人。地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其地上附着物补偿费：房屋、树木、水井等。视其价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。价值及折旧情况而定。属个人的应支付给个人。安置补助费：应支付给被征地单位及安置劳动力安置补助费：应支付给被征地单位及安置劳动力的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般的单位用于劳动力安置及培训的费用。一般A=S*D*P/H；A-征用耕地的安置补助费；征用耕地的安置补助费；S-征用前征用前3年单位面积平均年产值；年单位面积平均年产值；D-补助倍数，补助倍数，4-6；P-征用征用耕地面积；耕地面积；H-人均耕地面积。人均耕地面积。新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支

29、付给新菜地开发基金：征用城市郊区商品菜地时支付给地方财政的费用。城市人口百万以上，地方财政的费用。城市人口百万以上，7000-10000元元/亩；亩；50万人以上，万人以上，5000-7000元元/亩；不足亩；不足50万万人，人，3000-5000/亩。亩。耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付耕地占用税：征用耕地、鱼塘、园地、菜地等支付给地方财政。按实际占用面积和规定的税额一次性给地方财政。按实际占用面积和规定的税额一次性征收。全县人均占有耕地数征收。全县人均占有耕地数1亩以下地区，亩以下地区，2-10元元/m2;1-2亩，亩，1.6-8.0元元/m2;2-3亩，亩，1.5-6.5元元

30、/m2;3亩以上，亩以上，1-5元元/m2；土地管理费：征地中发生的办公、宣传、差旅等费土地管理费：征地中发生的办公、宣传、差旅等费用。以前四费之和基础上提取用。以前四费之和基础上提取2%-4%。例例1 1、某某房房地地产产开开发发商商投投资资房房地地产产开开发发费费共共10001000万万元元，其其中中自自有有资资金金300300万万元元，借借入入资资金金700700万万元元，投投资资期期为为2 2年年，均均匀匀投投入入，月月利利率率为为1 1。问问该该项项投投资资利利息息最最有有可可能能是是（）万元。万元。例例2 2、某某宗宗地地取取得得费费用用和和开开发发费费用用每每平平方方米米3003

31、00元元，当当地地银银行行一一年年期期贷贷款款利利率率9 9，二二年年期期贷贷款款利利率率1010，三三年年期期贷贷款款利利率率1111，开开发发周周期期为为三三年年，第第一一年年投投资资占占总总投投资资1 12 2，第第二二、三三年年投投资资各各占占总总投投资资1/41/4，问问该该土土地地每每平方米应负担利息为（平方米应负担利息为（）。）。例例3、某地块是通过城镇土地出让而取得，某地块是通过城镇土地出让而取得，出让金为出让金为150元元/平米；拆迁费平米；拆迁费75元元/平米；平米；其他费用（包括税费）其他费用（包括税费）45元元/平米，开发费平米，开发费300元元/平米，当地银行一年期贷

32、款利率平米，当地银行一年期贷款利率9%，二年期，二年期10%，开发周期为，开发周期为2年。第一年投年。第一年投资四分之三，利润率为资四分之三，利润率为10%。试计算熟地价。试计算熟地价格。格。三、新建房地产的成本法估算三、新建房地产的成本法估算l新建房地产价格新建房地产价格=土地取得成本土地取得成本+土地、建筑土地、建筑物的开发成本物的开发成本+管理费用管理费用+税费税费+利息利息+利润利润l开发成本包括勘察设计以及前期工程费、基础开发成本包括勘察设计以及前期工程费、基础设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共设施设施建设费、房屋建筑安装工程费、公共设施建设费、开发过程的其他费用建设费、开发过程的

33、其他费用l其他成本要素估算同上。其他成本要素估算同上。四、旧建筑物的成本法评估四、旧建筑物的成本法评估l1、房屋建筑物估价、房屋建筑物估价=房屋建筑物重置全价房屋建筑物重置全价-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值-经济性贬值经济性贬值l2、房屋建筑物重置全价的估算、房屋建筑物重置全价的估算重编预算法重编预算法重编预算法重编预算法：准确性高、工作量大，适于技术资准确性高、工作量大，适于技术资料完整、结构简单的房屋建筑物。料完整、结构简单的房屋建筑物。预决算调整法预决算调整法预决算调整法预决算调整法：与前者比较，不需重新计算工程与前者比较，不需重新计算工程量，但需提供完整的工程决算资料。工

34、作量相对量，但需提供完整的工程决算资料。工作量相对少，适于数量多、结构相似的建筑物评估。少，适于数量多、结构相似的建筑物评估。价格指数调整法价格指数调整法价格指数调整法价格指数调整法：利用帐面价值和建筑业类似房利用帐面价值和建筑业类似房产的价格指数调整而得。准确性差，适于结构简产的价格指数调整而得。准确性差，适于结构简单，价值量小的建筑物评估。单，价值量小的建筑物评估。l3、房屋建筑物实体性贬值的计算、房屋建筑物实体性贬值的计算使用年限法使用年限法：l房屋建筑物实体性贬值房屋建筑物实体性贬值=重置全价重置全价*有有形损耗率形损耗率l有形损耗率有形损耗率=建筑物实际已使用年限建筑物实际已使用年限

35、（建筑物实际已使用年限（建筑物实际已使用年限+尚可使用尚可使用年限）年限）*100%打分法打分法：借助建筑物成新率评分标准，比：借助建筑物成新率评分标准，比照建筑物实际状况打分，得出建筑物成新照建筑物实际状况打分，得出建筑物成新率，进而计算出实体贬值。率，进而计算出实体贬值。完损等级完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房成新率（%）80-10060-7940-5940以下残值技术经济参数结构、设备、装修齐全完好成色新，使用良好基本完好，成色略旧，有少量或微量损坏，基本能正常使用有部分损坏或变形、老化，需进行大、中修理有明显损坏和变形，且不齐全需进行大修理或翻修结构构件已处于危险状态，随时有

36、倒塌的可能原城乡建设环境保护部原城乡建设环境保护部1984年颁发年颁发房屋完损等级评定标准房屋完损等级评定标准部 位 内 容结构装修设备 完损 等级成新率%地基基础 承重构件非承重构件 屋 面 楼地面 门 窗外抹灰 内抹灰顶 棚 细木装修 水 卫 电 照 暖 气特种设备完好房基本完好房一般损坏房严重损坏房危险房80-10060-7940-5940以下残值评定部位内容、完损等级和成新率评定部位内容、完损等级和成新率评定部位内容、完损等级和成新率评定部位内容、完损等级和成新率注意注意：还可以根据不同结构类型房屋不同部位打分，再结还可以根据不同结构类型房屋不同部位打分，再结合评分修正系数表计算成新率

37、合评分修正系数表计算成新率=（结构部分得分（结构部分得分*G+装修部装修部分得分分得分*S+设备部分得分设备部分得分*B）*100%；G、S、B可查表。可查表。不同结构类型房屋成新率的评分修正系数不同结构类型房屋成新率的评分修正系数0.85 0.05 0.1 0.7 0.2 0.1 0.8 0.15 0.050.87 0.l 0.03 单层二、三层四-六层七层以上钢混凝土结构混合结构砖木结构其他结构结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分结构部分装修部分设备部分GSBG S B G S BG S B结构类别修正系数楼别0.8 0.1 0.1 0.6 0.2 0.

38、2 0.7 0.2 0.1 0.75 0.12 0.13 0.55 0.15 0.30.8 0.1 0.1 成新率成新率=（结构部分得分（结构部分得分*G+装修部分得分装修部分得分*S+设备设备部分得分部分得分*B）*100%；G、S、B可查表。可查表。房屋建筑物分类折旧年限表房屋建筑物分类折旧年限表结构类型结构类型 房屋类型房屋类型生产生产用房用房受蚀生受蚀生产用房产用房非生产非生产用房用房残值率残值率（%）钢筋混凝土钢筋混凝土5035600砖混一等砖混一等4030502砖混二等砖混二等4030502砖木一等砖木一等3020404砖木二等砖木二等3020404砖木三等砖木三等3020403简

39、易简易1010100l4、房屋建筑物功能性贬值分析、房屋建筑物功能性贬值分析房屋建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使房屋建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成的用强度、设计、结构、装修、设备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。例如：建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。例如：l建筑物用途及使用强度与其占用土地的最佳使建筑物用途及使用强度与其占用土地的最佳使用不一致所产生的贬值；用不一致所产生的贬值；l现在新建的住宅都是成套独用，有室有厅，楼现在新建的住宅都是成套独用，有室有厅，楼顶有防水隔热层、地下有桩基；甚至有些住宅顶有防水隔热层、地下

40、有桩基；甚至有些住宅区还采用智能化系统、净化水设备，附设体育区还采用智能化系统、净化水设备，附设体育锻炼场所，许多新建办公楼配有中央空调、电锻炼场所，许多新建办公楼配有中央空调、电梯，采用双回路供电，不少具备梯，采用双回路供电，不少具备3A一一SA智能智能化水准，住宅使用功能大为提高。化水准，住宅使用功能大为提高。l5、房屋建筑物经济性贬值的分析、房屋建筑物经济性贬值的分析房屋经济性贬值是指由房地产外在因素导房屋经济性贬值是指由房地产外在因素导致的效用和价值降低造成的损失和价格下致的效用和价值降低造成的损失和价格下降。这常常是因市场变化或政府行为导致降。这常常是因市场变化或政府行为导致的房地产

41、最佳用途的改变而引起的，主要的房地产最佳用途的改变而引起的，主要包括竞争对手增加、需求减少、城市发展包括竞争对手增加、需求减少、城市发展重心转移、市容老化、公共设施不足、居重心转移、市容老化、公共设施不足、居民区接近污染严重的工业区等造成的相对民区接近污染严重的工业区等造成的相对减价。减价。注意：注意：对于房屋功能性和经济性折旧的计对于房屋功能性和经济性折旧的计算，目前尚无成熟的方法，主要依据评估算，目前尚无成熟的方法，主要依据评估人员对市场的熟悉程度和经验来确定。人员对市场的熟悉程度和经验来确定。附：附：05-0605-06年与房地产有关的政策年与房地产有关的政策8.318.318.318.

42、31大限大限大限大限(04(04(04(04年）年）年）年）老老老老“国八条国八条国八条国八条”:05:05:05:05年年年年3.263.263.263.26国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格的通知新新新新“国八条国八条国八条国八条”:05:05:05:05年年年年5.95.95.95.9七部委七部委七部委七部委关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见关于做好稳定住房价格工作的意见-具体化细则具体化细则具体化细则具体

43、化细则贷款利率上调贷款利率上调贷款利率上调贷款利率上调:06:06:06:06年年年年4.28-0.27%4.28-0.27%4.28-0.27%4.28-0.27%国六条国六条国六条国六条:06:06:06:06年年年年5.175.175.175.17国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措国务院常务会议公布了促进房地产市场健康发展的六条措施施施施.九部委九部委九部委九部委“十五条十五条十五条十五条”:06:06:06:06年年年年5.29:905.29:905.29:905.29:

44、90平米平米平米平米70%70%70%70%比重结构比重结构比重结构比重结构;35%;3;35%;3;35%;3;35%;3年空置年空置年空置年空置;30%;30%;30%;30%首付首付首付首付;5;5;5;5年营业税年营业税年营业税年营业税;2;2;2;2年土地闲置年土地闲置年土地闲置年土地闲置 74747474号号号号文文文文件件件件:06:06:06:06年年年年5 5 5 5月月月月31313131日日日日，国国国国税税税税总总总总局局局局下下下下发发发发关关关关于于于于加加加加强强强强住住住住房房房房营营营营业业业业税税税税征征征征收收收收管管管管理理理理有有有有关关关关问问问问题

45、题题题的的的的通通通通知知知知（国国国国税税税税发发发发74747474号号号号文文文文件件件件），对对对对“国国国国六六六六条条条条”中中中中二二二二手手手手房房房房营营营营业业业业税税税税新新新新政政政政策的具体执行问题予以明确；策的具体执行问题予以明确；策的具体执行问题予以明确；策的具体执行问题予以明确；165165165165号号号号文文文文件件件件:7.137.137.137.13日日日日建建建建设设设设部部部部发发发发布布布布关关关关于于于于落落落落实实实实新新新新建建建建住住住住房房房房结结结结构构构构比比比比例例例例要要要要求求求求的的的的若若若若干干干干意意意意见见见见171

46、171171171号文件号文件号文件号文件:7 7 7 7月月月月24242424日六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见日六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见日六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见日六部委关于规范房地产市场外资准入和管理的意见108108108108号号号号文文文文件件件件:7 7 7 7月月月月27272727日日日日国国国国家家家家税税税税务务务务总总总总局局局局出出出出台台台台 国国国国家家家家税税税税务务务务总总总总局局局局关关关关于于于于住住住住房房房房转转转转让让让让所所所所得得得得征征征征收收收收个个个个人人人人所所所所得得得得税税税税有有

47、有有关关关关问问问问题题题题的的的的通通通通知知知知，8 8 8 8月月月月1 1 1 1日日日日起起起起强强强强制制制制征征征征收收收收二二二二手手手手房房房房交交交交易易易易20202020的的的的 个人所得税。个人所得税。个人所得税。个人所得税。存存存存贷贷贷贷款款款款利利利利率率率率再再再再次次次次上上上上调调调调:06060606年年年年8 8 8 8月月月月18181818日日日日下下下下发发发发中中中中国国国国人人人人民民民民银银银银行行行行关关关关于于于于调调调调整整整整金金金金融融融融机机机机构构构构人民币存贷款基准利率的通知人民币存贷款基准利率的通知人民币存贷款基准利率的通

48、知人民币存贷款基准利率的通知第三节第三节 收益法在房地产评估中的应用收益法在房地产评估中的应用一、适用范围一、适用范围l有收益的房地产：商场、写字楼、旅馆、公寓有收益的房地产：商场、写字楼、旅馆、公寓二、预期收益估算二、预期收益估算l预期收益预期收益=客观总收益客观总收益-客观总费用。客观总费用。l指正常的、非实际收益的收益，需剔除偶然、指正常的、非实际收益的收益，需剔除偶然、特殊因素的影响。特殊因素的影响。l预期收益中不扣除房屋折旧和土地摊销。预期收益中不扣除房屋折旧和土地摊销。l出租型房地产及经营型房地产要素计算不同。出租型房地产及经营型房地产要素计算不同。l自用或未使用房地产参照同一市场

49、有收益类似自用或未使用房地产参照同一市场有收益类似房地产估算。房地产估算。三、资本化率估算三、资本化率估算l1、不同用途、不同区位、不同时期、不同、不同用途、不同区位、不同时期、不同性质房地产风险不同，资本化率不同。性质房地产风险不同，资本化率不同。l2、计算方法、计算方法纯收益与价格比率法：纯收益与价格比率法：充分市场调查类似充分市场调查类似交易交易安全利率与风险利率累加法安全利率与风险利率累加法收益率插值法收益率插值法l3、种类、种类房地合一的综合资本化率房地合一的综合资本化率R土地资本化率土地资本化率R1房屋建筑物资本化率房屋建筑物资本化率R2 l4、三者关系三者关系 R=（R1L+R2

50、B）/（L+B）其中其中L为土地价值；为土地价值；B为房屋建筑物价值为房屋建筑物价值四、收益期限的确定四、收益期限的确定l1、单独土地或房屋建筑物的评估、单独土地或房屋建筑物的评估根据土地使用权年限或房屋建筑物的经济根据土地使用权年限或房屋建筑物的经济寿命期确定。寿命期确定。l2、房地合一的评估、房地合一的评估房物经济寿命长于或等于土地使用权年限，房物经济寿命长于或等于土地使用权年限，根据土地使用权年限计算。根据土地使用权年限计算。房屋经济寿命期短于土地使用权年限，根房屋经济寿命期短于土地使用权年限，根据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要据房屋经济寿命期确定计算期，但最后要加上土地使用权年限超