(精品)第十章房地产估价程序、标准 、业务.ppt

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1、第十章第十章 房地产估价房地产估价程序、标准程序、标准、业务、业务4/11/20231 房地产估价程序是开展房地产估价工作的房地产估价程序是开展房地产估价工作的房地产估价程序是开展房地产估价工作的房地产估价程序是开展房地产估价工作的作业流程，包括工作的基本环节及其先后次序。作业流程，包括工作的基本环节及其先后次序。作业流程，包括工作的基本环节及其先后次序。作业流程，包括工作的基本环节及其先后次序。八个环节：八个环节：八个环节：八个环节：界定估价问题；界定估价问题；界定估价问题；界定估价问题；制定估价作业方案；制定估价作业方案；制定估价作业方案；制定估价作业方案；收集与整理估价资料；收集与整理估

2、价资料；收集与整理估价资料；收集与整理估价资料；查勘现场；分析资料；查勘现场；分析资料；查勘现场；分析资料；查勘现场；分析资料；试算价格；试算价格；试算价格；试算价格；确定估价结果；确定估价结果；确定估价结果；确定估价结果；撰写估价报告书撰写估价报告书撰写估价报告书撰写估价报告书 ；第一节房地产估价程序的基本环节第一节房地产估价程序的基本环节第二节房地产市场分析与最高最佳使用分析第二节房地产市场分析与最高最佳使用分析4/11/20232一、界定估价问题一、界定估价问题“确定估价基本事项确定估价基本事项”和和“确定假设条件确定假设条件”估价目的估价目的估价目的估价目的 价值定义价值定义价值定义价

3、值定义 估价对象估价对象估价对象估价对象 估价时点估价时点估价时点估价时点假设条件假设条件假设条件假设条件4/11/20233二、制定估价作业方案二、制定估价作业方案拟采用的估价技术路线和估价方法拟采用的估价技术路线和估价方法拟搜集的资料及其来源渠道拟搜集的资料及其来源渠道预计所需的时间、人力、经费预计所需的时间、人力、经费拟定作业步骤和作业进度拟定作业步骤和作业进度 估价技术路线包括三个方面的要素：估价技术路线包括三个方面的要素：（1）由估价目的所决定价格内涵；）由估价目的所决定价格内涵；（2）由估价原则确定估价思路；）由估价原则确定估价思路；（3）由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件

4、）由估价对象房地产的类型、估价方法的适用条件及所搜集资料的数量和质量决定估价方法。及所搜集资料的数量和质量决定估价方法。4/11/20234三、搜集与整理估价资料三、搜集与整理估价资料从资料所反映的价格影响因素类型来看，从资料所反映的价格影响因素类型来看，信息资料包括一般因素资料、区域因素资信息资料包括一般因素资料、区域因素资料和个别因素资料。料和个别因素资料。从资料本身的属性看，信息资料包括产权从资料本身的属性看，信息资料包括产权资料、规划资料、宗地资料、建筑资料、资料、规划资料、宗地资料、建筑资料、地区环境资料、建筑造价资料、市场交易地区环境资料、建筑造价资料、市场交易资料、财务资料、统计

5、资料、法规资料、资料、财务资料、统计资料、法规资料、项目建设资料项目建设资料。4/11/20235四、查勘现场四、查勘现场确认对象房地产的物质实体、权利状态和确认对象房地产的物质实体、权利状态和环境状况。环境状况。继续收集资料，包括估价对象和成交案例继续收集资料，包括估价对象和成交案例的资料，特别是它们的个别因素资料。的资料，特别是它们的个别因素资料。4/11/20236五、分析资料五、分析资料(一）市场分析一）市场分析对象房地产产品分析对象房地产产品分析确定细分市场确定细分市场预测需求量预测需求量预测供给量预测供给量分析需求与供给的相对关系分析需求与供给的相对关系4/11/20237（二）最

6、高最佳使用分析（二）最高最佳使用分析自身物质条件可能、法律允许、经济上可自身物质条件可能、法律允许、经济上可行，并能产生最高价值的用途。（最佳用行，并能产生最高价值的用途。（最佳用途途、规模、集约度）、规模、集约度）步骤：步骤：确定对象房地产的土地（假设其为空地）的最确定对象房地产的土地（假设其为空地）的最确定对象房地产的土地（假设其为空地）的最确定对象房地产的土地（假设其为空地）的最高最佳使用用途高最佳使用用途高最佳使用用途高最佳使用用途确定对象房地产的土地（假设其为空地）上理确定对象房地产的土地（假设其为空地）上理确定对象房地产的土地（假设其为空地）上理确定对象房地产的土地（假设其为空地）

7、上理想的建筑物想的建筑物想的建筑物想的建筑物确定对象房地产现有建筑物的改良方案（保持确定对象房地产现有建筑物的改良方案（保持确定对象房地产现有建筑物的改良方案（保持确定对象房地产现有建筑物的改良方案（保持现状、修缮、改造、翻新、改变用途、撤除）现状、修缮、改造、翻新、改变用途、撤除）现状、修缮、改造、翻新、改变用途、撤除）现状、修缮、改造、翻新、改变用途、撤除）4/11/20238六、价格试算六、价格试算选择适用选择适用的估价方法及适当的计算公式的估价方法及适当的计算公式，根据资料分析的结果，及通过对影响价格根据资料分析的结果，及通过对影响价格因素的定量分析，来确定估价计算公式中因素的定量分析

8、，来确定估价计算公式中各种参数的数值，并代入公式中进行计算，各种参数的数值，并代入公式中进行计算，得到比准价格、收益价格、积算价格等试得到比准价格、收益价格、积算价格等试算价格。算价格。4/11/20239七、确定估价结果七、确定估价结果算术平均算术平均加权平均加权平均取中位数取中位数 4/11/202310八、撰写估价报告书八、撰写估价报告书根据有关技术规范的要求，撰写全面反映根据有关技术规范的要求，撰写全面反映房地产估价基本事项、技术路线、估价过房地产估价基本事项、技术路线、估价过程、估价结果等内容的书面报告。程、估价结果等内容的书面报告。4/11/202311一、一、房地产估价报告的作用

9、和类型房地产估价报告的作用和类型房地产估价报告是房地产将房地产估价报告是房地产将估价结果估价结果传达传达给客户的载体。给客户的载体。根据表现形式不同，房地产估价报告可分根据表现形式不同，房地产估价报告可分为：为：文字说明式文字说明式文字说明式文字说明式表格式两大类表格式两大类表格式两大类表格式两大类 第三节第三节房地产估价报告房地产估价报告4/11/202312二、文字说明式估价报告的格式和撰写要求二、文字说明式估价报告的格式和撰写要求文字说明式估价报告的格式文字说明式估价报告的格式 P178一份完整的估价报告通常由一份完整的估价报告通常由8个部分组成：个部分组成：封面；封面；目录；目录；致委

10、托人函；致委托人函；估价估价师声明；师声明；估价的假设和限制条件；估价的假设和限制条件；估估价结果报告；价结果报告；估价技术报告；估价技术报告；附件。附件。4/11/202313（1）全面性。）全面性。估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、估价报告应完整地反映估价所涉及的事实、推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，使推理过程和结论，正文内容和附件资料应齐全、配套，使估价报告使用者能够合理理解估价结果。估价报告使用者能够合理理解估价结果。（2）公正性和客观性。）公正性和客观性。估价报告应站在中立的立场上对估价报告应站在中立的立场上对影响估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，影响

11、估价对象价值的因素进行客观的介绍、分析和评论，做出的结论应有充分的依据。做出的结论应有充分的依据。（3）准确性。）准确性。估价报告的用语应力求清楚、准确，避免估价报告的用语应力求清楚、准确，避免使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得使用模棱两可或易生误解的文字，对未经查实的事项不得轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估轻率写入，对难以确定的事项应予以说明，并描述其对估价结果可能产生的影响。价结果可能产生的影响。（4）概括性。）概括性。估价报告应使用简洁的文字对估价中所涉估价报告应使用简洁的文字对估价中所涉及的内容进行高度概括，对获得的大量资料应在科学鉴别及的内容进行高度

12、概括，对获得的大量资料应在科学鉴别与分析的基础上进行筛选，与分析的基础上进行筛选，选择典型、有代表性、能反映选择典型、有代表性、能反映事情本质特征的资料事情本质特征的资料来说明情况和表达观点。来说明情况和表达观点。文字说明式估价报告的撰写要求文字说明式估价报告的撰写要求美国表格式估价报告美国表格式估价报告P183-1954/11/202314三、房地产估价评估报告常见错误三、房地产估价评估报告常见错误1报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效报告书漏项（如：缺少评估依据、报告有效期等）。期等）。2估价对象描述不全估价对象描述不全3选用的估价方法不妥（有收益的应当优先选选用的估价方法不妥（有收益的

13、应当优先选用收益法，比较实例多的应优先用比较法，有待用收益法，比较实例多的应优先用比较法，有待开发条件的要用假设开发法等）。开发条件的要用假设开发法等）。4各种评估方法中的错误。各种评估方法中的错误。4/11/202315四、各种评估方法中的错误四、各种评估方法中的错误1.比较法：比较法：（1）可比实例选择不当；）可比实例选择不当；（2）可比实例的币种未说明；）可比实例的币种未说明；（3）建立价格可比基础时，汇率选择错误；）建立价格可比基础时，汇率选择错误；（4）非正常交易情况的要进行交易情况修正；）非正常交易情况的要进行交易情况修正；（5）日期修正计算错误；）日期修正计算错误；（6）因素修正

14、时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地）因素修正时，将修正方向搞反，分子分母颠倒，土地未作年期修正；未作年期修正；（7）在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计）在比较情况说明时判断有差异应予修正，但在实际计算中未修正；算中未修正；（8）修正幅度过大，单项修正超过）修正幅度过大，单项修正超过20%；（9）计算结果有错；）计算结果有错；（10）可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；）可比实例的状况必须是取其在成交日期时的状况；（11）不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修）不同性质的房地产（如：居住、工业等），其因素修正时选取的侧重点和权重应不同；正时选取的侧重点和权重应不同

15、；（12）市场比较法中系数的取值要有依据。）市场比较法中系数的取值要有依据。4/11/2023162.收益法：收益法：（1）求有效毛收入时要采用客观收入；）求有效毛收入时要采用客观收入；（2）要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；）要分析未来收益变化的趋势，不能只看当前收益情况；（3）如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内）如果有已出租情况，要根据租赁合同的约定，分租赁期内（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计（采用约定租金）和租赁期外（采用市场租金）两种情况分别计算；算；（4）采用比较法求客观收入时，几个比较实例应与估价对象有可）采用比较法求客观收入时

16、，几个比较实例应与估价对象有可比性；比性；（5）计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）计算毛收入时套用的天数错误、面积错误（应扣减的未扣减）；（6）计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；）计算毛收入时未考虑空置率（或入住率）；（7）计算费用时漏项，如漏管理费、房产税等；）计算费用时漏项，如漏管理费、房产税等；（8）计算费用时多项；）计算费用时多项；（9）某些计费基数未说明基数数值的来源；）某些计费基数未说明基数数值的来源；（10）资本化率的选取未说明求取方法和来源；）资本化率的选取未说明求取方法和来源；（11）安全利率选取不当；）安全利率选取不当；（12）收益年限的确定未说明来

17、源；）收益年限的确定未说明来源；（13）净收益的扣除项目不全；）净收益的扣除项目不全；4/11/2023173.成本法成本法（1）费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；）费用构成不完整，漏项（如：缺正常利税）；（2）取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现）取费时采用的是项目实际发生额，未说明是否符合当地现时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成时社会一般成本（即要区分实际成本和客观成本，采用重置成本，不能用重建成本）；本，不能用重建成本）；（3）成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土）成本法计算贷款利息时应用复利，不能用单利。基数为土地取得成本开发成本管

18、理费用）；地取得成本开发成本管理费用）；（4）成本法计算贷款利息时计息期有错；）成本法计算贷款利息时计息期有错；（5）计算公式有错；）计算公式有错；（6）要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧）要根据市场供求分析来最终确定评估值（体现在经济折旧的确定上）；的确定上）；（7）开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数；）开发利润计算时，不同的利润率要对应不同的计算基数；（8）计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之）计算折旧时，建筑物的经济寿命从建筑物竣工验收合格之日起计；日起计；4/11/2023184.假设开发法假设开发法房地产价值房地产价值=开发完成后房地产价值

19、开发完成后房地产价值-开发成本开发成本-管理费用管理费用-投资利息投资利息-销售税费销售税费-开发利润开发利润-投资者购买待开发房地产投资者购买待开发房地产应交税费应交税费（1）不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市）不同类型的房地产应根据市场情况分别估算未来市价；价；（2）不能遗漏应扣除项（购买土地时应交税费）；）不能遗漏应扣除项（购买土地时应交税费）；（3）静态利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：）静态利息计算时，计算基数中漏项或多项。（如：销售税费一般不计息）；销售税费一般不计息）；（4）动态计算时不再扣除利息和利润；）动态计算时不再扣除利息和利润；（5）动态方法计算时，不应考

20、虑投资利息的估算和开发）动态方法计算时，不应考虑投资利息的估算和开发利润的估算；利润的估算；（6）开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应；）开发利润估算时，要注意计算基数与利润率的对应；（7）各种费用及成本是否具有客观性；）各种费用及成本是否具有客观性；（8）开发成本均匀投入、投入时间与年限问题。）开发成本均匀投入、投入时间与年限问题。4/11/2023195其它方面其它方面（1）结论不能直接写为多少）结论不能直接写为多少,也不能少大写金额；也不能少大写金额；（2）抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短）抵押评估时，未说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响；期强制处分等

21、因素对抵押价值的影响；（3）用词、用语不当，过于艺术化或形象化；）用词、用语不当，过于艺术化或形象化；（4）估价中的数据取值应为一具体数字，不能写）估价中的数据取值应为一具体数字，不能写作为作为100-120元元/平方米或约平方米或约。4/11/202320思考：思考：某估价公司于某估价公司于1999年年8月月1日对一宗房地产进日对一宗房地产进行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正行了估价，估价目的是为了抵押贷款，按当时正常市场价格评估的结果为常市场价格评估的结果为1000万元，银行据此贷万元，银行据此贷款给其业主款给其业主800万元。万元。2001年年10月月1日，因业主日，因业主无力偿

22、还贷款，银行申请，经法院判决将该房地无力偿还贷款，银行申请，经法院判决将该房地产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为产拍卖。拍卖所得除了各项税费后为600万元，万元，加上业主已偿还给银行的部份本金和利息，业主加上业主已偿还给银行的部份本金和利息，业主仍欠银行仍欠银行100万元。为此，银行要求估价公司赔万元。为此，银行要求估价公司赔偿该偿该100万元损失，而估价公司认为自己没有责万元损失，而估价公司认为自己没有责任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解任。请问估价公司应如何说明自己没有责任和解释其原因？释其原因？4/11/202321第十一章第十一章 房地产估价标准房地产估价标准 4/11/2023

23、22一、房地产估价管理一、房地产估价管理房地产估价人员的职业资格或专业资格房地产估价人员的职业资格或专业资格房地产估价人员的职业资格或专业资格房地产估价人员的职业资格或专业资格房地产估价活动规范房地产估价活动规范房地产估价活动规范房地产估价活动规范 房地产估价人员的职业道德房地产估价人员的职业道德房地产估价人员的职业道德房地产估价人员的职业道德 第一节第一节 房地产估价管理与房房地产估价管理与房地产估价标准地产估价标准4/11/202323二、房地产估价标准二、房地产估价标准房地产估价人员在从事房地产估价这一专房地产估价人员在从事房地产估价这一专业活动时所必须遵循的准则。业活动时所必须遵循的准

24、则。根据房地产估价标准的根据房地产估价标准的根据房地产估价标准的根据房地产估价标准的强制性程度强制性程度强制性程度强制性程度分为：行业分为：行业分为：行业分为：行业标准型和法规型两类标准型和法规型两类标准型和法规型两类标准型和法规型两类根据房地产估价标准的根据房地产估价标准的根据房地产估价标准的根据房地产估价标准的普及性普及性普及性普及性分为：专业型和分为：专业型和分为：专业型和分为：专业型和通用型两类通用型两类通用型两类通用型两类 根据房地产估价标准被认同及所适用根据房地产估价标准被认同及所适用根据房地产估价标准被认同及所适用根据房地产估价标准被认同及所适用地理范围地理范围地理范围地理范围分

25、为：国际标准和非国际标准分为：国际标准和非国际标准分为：国际标准和非国际标准分为：国际标准和非国际标准 4/11/202324第二节第二节 中国房地产估价标准中国房地产估价标准1 1、总则（估价规范的目的：规范估价行为、总则（估价规范的目的：规范估价行为、总则（估价规范的目的：规范估价行为、总则（估价规范的目的：规范估价行为 ；统一估价；统一估价；统一估价；统一估价程序和方法；做到估价结果客观、公正、合理）程序和方法；做到估价结果客观、公正、合理）程序和方法；做到估价结果客观、公正、合理）程序和方法；做到估价结果客观、公正、合理）2 2、术语、术语、术语、术语;3 3、估价原则（合法、最高最佳

26、使用、替代、时点）、估价原则（合法、最高最佳使用、替代、时点）、估价原则（合法、最高最佳使用、替代、时点）、估价原则（合法、最高最佳使用、替代、时点）;4 4、估价程序、估价程序、估价程序、估价程序;1）明确估价基本事项；2）拟定估价作业方案；3）搜集估价所需资料；4）实地查勘估价对象；5）选定估价方法计算；6）确定估价结果；7）撰写估价报8）估价资料归档。4/11/2023255 5、估价方法、估价方法、估价方法、估价方法;6 6、不同估价目的下的估价、不同估价目的下的估价、不同估价目的下的估价、不同估价目的下的估价;7 7、估价结果、估价结果、估价结果、估价结果;对不同估价方法估算出的结果

27、应做下对不同估价方法估算出的结果应做下列检查：列检查：1 1）计算过程是否有误；）计算过程是否有误；）计算过程是否有误；）计算过程是否有误；2 2）基础数据是否准确；）基础数据是否准确；）基础数据是否准确；）基础数据是否准确；3 3）参数选择是否合理；）参数选择是否合理；）参数选择是否合理；）参数选择是否合理；4 4）是否符合估价原则；）是否符合估价原则；）是否符合估价原则；）是否符合估价原则；5 5）公式选用是否恰当；）公式选用是否恰当；）公式选用是否恰当；）公式选用是否恰当；6 6）选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。）选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。）选用的估价方法是否适

28、宜估价对象和估价目的。）选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。4/11/2023268 8、估价报告；（全面性、估价报告；（全面性、估价报告；（全面性、估价报告；（全面性;公正性和客观性公正性和客观性公正性和客观性公正性和客观性;准确性准确性准确性准确性;概括性概括性概括性概括性;）1 1）封面；）封面；）封面；）封面；2 2）目录；）目录；）目录；）目录；3 3）致委托方函；）致委托方函；）致委托方函；）致委托方函；4 4）估价师声明；）估价师声明；）估价师声明；）估价师声明；5 5）估价的假设和限制条件；）估价的假设和限制条件；）估价的假设和限制条件；）估价的假设和限制条件；6 6）估

29、价结果报告；）估价结果报告；）估价结果报告；）估价结果报告；7 7）估价技术报告；）估价技术报告；）估价技术报告；）估价技术报告；8 8）附件。）附件。）附件。）附件。9 9、职业道德（公正、客观、诚实）、职业道德（公正、客观、诚实）、职业道德（公正、客观、诚实）、职业道德（公正、客观、诚实）4/11/202327第三节第三节 美国专业估价标准美国专业估价标准第四节第四节 国际评估标准国际评估标准4/11/202328第十二章第十二章房地产估价业务房地产估价业务4/11/202329一、一、不同估价对象的房地产估价业务不同估价对象的房地产估价业务土地估价、建筑物估价和房地产估价土地估价、建筑物

30、估价和房地产估价住宅估价、商业房地产估价和工业房地产估价住宅估价、商业房地产估价和工业房地产估价房地产完全产权估价、带他项权利的房地产产房地产完全产权估价、带他项权利的房地产产权估价、房地产他项权利估价权估价、房地产他项权利估价第一节房地产估价业务分类第一节房地产估价业务分类4/11/202330二、不同估价目的的房地产估价业务二、不同估价目的的房地产估价业务估价目的即产生价格评估需要的动因，或估估价目的即产生价格评估需要的动因，或估价额的具体用途价额的具体用途房地产估价目的可分为：房地产估价目的可分为：交易目的（如买卖、租赁、抵押、处置变现、作交易目的（如买卖、租赁、抵押、处置变现、作交易目

31、的（如买卖、租赁、抵押、处置变现、作交易目的（如买卖、租赁、抵押、处置变现、作价入股等）价入股等）价入股等）价入股等）其他目的（如资产经营考核、征税、房地产征用其他目的（如资产经营考核、征税、房地产征用其他目的（如资产经营考核、征税、房地产征用其他目的（如资产经营考核、征税、房地产征用补偿、财产保险等）两大类补偿、财产保险等）两大类补偿、财产保险等）两大类补偿、财产保险等）两大类 4/11/202331一、土地估价概述一、土地估价概述基准地价评估和宗地地价评估基准地价评估和宗地地价评估 基准地价是城市政府为保持市场公平，稳定城基准地价是城市政府为保持市场公平，稳定城基准地价是城市政府为保持市场

32、公平，稳定城基准地价是城市政府为保持市场公平，稳定城市地价而组织评估并公布的城市各级土地级别市地价而组织评估并公布的城市各级土地级别市地价而组织评估并公布的城市各级土地级别市地价而组织评估并公布的城市各级土地级别或各均质地域内的土地平均价格。或各均质地域内的土地平均价格。或各均质地域内的土地平均价格。或各均质地域内的土地平均价格。宗地地价评估是对特定地块进行估价的业务，宗地地价评估是对特定地块进行估价的业务，宗地地价评估是对特定地块进行估价的业务，宗地地价评估是对特定地块进行估价的业务，通常可分为三种业务类型：待开发土地估价、通常可分为三种业务类型：待开发土地估价、通常可分为三种业务类型：待开

33、发土地估价、通常可分为三种业务类型：待开发土地估价、现有使用方式下土地的估价和成片开发土地的现有使用方式下土地的估价和成片开发土地的现有使用方式下土地的估价和成片开发土地的现有使用方式下土地的估价和成片开发土地的估价。估价。估价。估价。第二节第二节 土地估价土地估价4/11/202332二、待开发土地估价的方法选用二、待开发土地估价的方法选用市场比较法市场比较法 假设开发法假设开发法 基准地价修正法基准地价修正法 三、待开发土地估价案例三、待开发土地估价案例p226；P2614/11/202333一、住宅估价概述一、住宅估价概述住宅通常是城市房地产存量和增量中比例住宅通常是城市房地产存量和增量

34、中比例最大的一种类型，也是房地产交易中最活最大的一种类型，也是房地产交易中最活跃的类型。跃的类型。住宅估价可选用的方法很多，市场比较法、住宅估价可选用的方法很多，市场比较法、成本法、收益法，甚至假设开发法，都可成本法、收益法，甚至假设开发法，都可以选用。以选用。第三节第三节 住宅估价住宅估价4/11/202334二、住宅需求预测二、住宅需求预测1 1、标的房地产市场区域内住宅需求的总套数、标的房地产市场区域内住宅需求的总套数、标的房地产市场区域内住宅需求的总套数、标的房地产市场区域内住宅需求的总套数=未未未未来某一时期人口总数来某一时期人口总数来某一时期人口总数来某一时期人口总数/户均人口数量

35、户均人口数量户均人口数量户均人口数量 2 2、购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收入、购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收入、购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收入、购买标的房地产所属类型住宅的家庭年收入=月还款额月还款额月还款额月还款额*12/12/收入房贷比收入房贷比收入房贷比收入房贷比 然后推算然后推算然后推算然后推算该年收入范围的家庭占总家庭的比率该年收入范围的家庭占总家庭的比率该年收入范围的家庭占总家庭的比率该年收入范围的家庭占总家庭的比率HPHP3 3、标的房地产市场区域内对标的房地产所属类标的房地产市场区域内对标的房地产所属类标的房地产市场区域内对标的房地产所属类标的房地产市场区

36、域内对标的房地产所属类型住宅的需求总量型住宅的需求总量型住宅的需求总量型住宅的需求总量=住宅需求总套数住宅需求总套数住宅需求总套数住宅需求总套数*HP*HP*标的房标的房标的房标的房地产所属类型住宅的需求总量。地产所属类型住宅的需求总量。地产所属类型住宅的需求总量。地产所属类型住宅的需求总量。三、住宅供求分析案例三、住宅供求分析案例三、住宅供求分析案例三、住宅供求分析案例p275p275四、住宅估价案例四、住宅估价案例四、住宅估价案例四、住宅估价案例p281p2814/11/202335一、商业房地产估价概述一、商业房地产估价概述包括写字楼、商铺、旅馆、餐厅、度渡村、包括写字楼、商铺、旅馆、餐厅、度渡村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场。游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场。商业房地产一般都可以采用收益法进行评商业房地产一般都可以采用收益法进行评估估。第四节第四节 商业房地产估价商业房地产估价二、商业房地产估价案例二、商业房地产估价案例p2914/11/202336祝祝 各各 位位 考考 试试 顺顺 利！利！4/11/202337