市场比较法(精品).ppt

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1、第三章第三章 市场比较法及其应用市场比较法及其应用 掌握市场比较法的基本原理；交易掌握市场比较法的基本原理；交易实例的收集与可比实例的选取；目标不实例的收集与可比实例的选取；目标不动产差异修正。动产差异修正。本章内容本章内容第一节 市场比较法的基本原理 第二节 市场比较法估价步骤及内容 第三节 市场比较法应用举例 第一节 市场比较法的基本原理一、市场比较法的概念一、市场比较法的概念市场比较法（市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach），也称市价比），也称市价比较法，交易实例比较法，买卖实例比较法，市场较法，交易实例比较

2、法，买卖实例比较法，市场资料比较法，现行市价法，简称为比较法或市场资料比较法，现行市价法，简称为比较法或市场法。它是将估价对象不动产与在估价时点的近期法。它是将估价对象不动产与在估价时点的近期已发生了交易的类似不动产加以比较对照，从已已发生了交易的类似不动产加以比较对照，从已经发生了交易的类似不动产的已知价格，修正得经发生了交易的类似不动产的已知价格，修正得出估价对象不动产的客观合理价格或价值的一种出估价对象不动产的客观合理价格或价值的一种估价方法。估价方法。第一节 市场比较法的基本原理类似不动产类似不动产(similar property)：在用途、建筑：在用途、建筑结构、所处地区等方面，与

3、估价对象不动产相同结构、所处地区等方面，与估价对象不动产相同或相类似的不动产。或相类似的不动产。估价对象不动产：一个具体项目中需要估价的不估价对象不动产：一个具体项目中需要估价的不动产。动产。前提：交易市场已经形成。前提：交易市场已经形成。比较结果一般称之为比准价格。比较结果一般称之为比准价格。它是不动产估价中最重要、最常用的方法之一，它是不动产估价中最重要、最常用的方法之一，也是很成熟的方法。也是很成熟的方法。第一节 市场比较法的基本原理二、理论依据二、理论依据 替代原理：根据经济学原理，在同一市场上，相替代原理：根据经济学原理，在同一市场上，相同的商品具有相同的价格。如果有两个以上相同同的

4、商品具有相同的价格。如果有两个以上相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最的商品同时存在时，则明智的买者会选择价格最低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的低的；或者反过来，如果有两个以上价格相同的商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大商品同时存在时，则明智的买者会选择效用最大的。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价的。卖者为了使其产品能够卖出去，也会展开价格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的格竞争。市场上各个经济主体的这些行为导致的结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。结果，是在效用相同的商品之间形成相同的价格。第一节 市场比较法的基本原理不动产价格的形成也符合经济

5、学替代原理。尽管不动产价格的形成也符合经济学替代原理。尽管不动产具有独一无二性，但在现实的不动产交易不动产具有独一无二性，但在现实的不动产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的不动产与类似不动产的成交价格进行比较，卖的不动产与类似不动产的成交价格进行比较，任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价任何买者不会接受比市场上的正常价格过高的价格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格格成交，任何卖者不会接受比市场上的正常价格过低的价格成交，最终是类似的不动产，价格相过低的价格成交，最终是类似的不动产，价格相互牵制而接近。互牵制而接近。第一节 市

6、场比较法的基本原理三、基本公式三、基本公式 通过进行交易情况、交易期日、区域因素、个别通过进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素的修正，就可以把可比实例不动产的实际成因素的修正，就可以把可比实例不动产的实际成交价格修正为估价对象不动产在估价时点的客观交价格修正为估价对象不动产在估价时点的客观合理价格。即合理价格。即估价对象价格可比实例价格估价对象价格可比实例价格交易情况修正系交易情况修正系数数交易期日修正系数交易期日修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数个个别因素修正系数别因素修正系数在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接在实际评估中，区域因素和个别因素修正有直接比较修正和间接比较修

7、正。比较修正和间接比较修正。第一节 市场比较法的基本原理（一）直接比较修正公式（一）直接比较修正公式估价对象价格可比实例价格估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易期日修正系数交易期日修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修个别因素修正系数可比实例价格正系数可比实例价格100100()()()/100100)/100100()100()100()()交易情况修正的分子为交易情况修正的分子为100100，表示以正常交易价格为，表示以正常交易价格为基准；交易期日修正的分母为基准；交易期日修正的分母为100100，表示以可比实例，表示以可比实例成交日期为基准；区域因素修

8、正的分子为成交日期为基准；区域因素修正的分子为100100，表示，表示以估价对象所在的区域因素为基准；个别因素修正的以估价对象所在的区域因素为基准；个别因素修正的分子为分子为100100，表示以估价对象的个别因素为基准。，表示以估价对象的个别因素为基准。第一节 市场比较法的基本原理（二）间接比较修正公式（二）间接比较修正公式1.1.区域因素间接比较修正公式区域因素间接比较修正公式 估价对象价格可比实例价格估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易交易期日修正系数期日修正系数标准化修正系数标准化修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数可比实例价格个别因素修正系数

9、可比实例价格100100()()()/)/100100100100()()/100()()/100 100 100()()标准化修正的分子为标准化修正的分子为100100，表示以标准不动产所在的区域，表示以标准不动产所在的区域状况为基准，分母是可比实例所在区域状况相对于标准状况为基准，分母是可比实例所在区域状况相对于标准不动产所在区域状况的得分；区域因素修正的分母为不动产所在区域状况的得分；区域因素修正的分母为100100，表示以标准不动产所在的区域状况为基准，分子是估，表示以标准不动产所在的区域状况为基准，分子是估价对象所在区域状况相对于标准不动产所在区域状况的价对象所在区域状况相对于标准不

10、动产所在区域状况的得分。得分。第一节 市场比较法的基本原理2.2.个别因素间接比较修正公式个别因素间接比较修正公式 估价对象价格可比实例价格估价对象价格可比实例价格交易情况修正系数交易情况修正系数交易期日修正系数交易期日修正系数区域因素修正系数区域因素修正系数标准化修正标准化修正系数系数个别因素修正系数个别因素修正系数可比实例价格可比实例价格100100()()/)()/100100100100()()100100()()()/100)/100标准化修正的分子为标准化修正的分子为100100，表示以标准不动产的个别，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分母是可比实例的个别因素状况相因素状况为

11、基准，分母是可比实例的个别因素状况相对于标准不动产的个别因素状况的得分；个别因素修对于标准不动产的个别因素状况的得分；个别因素修正的分母为正的分母为100100，表示以标准不动产的个别因素状况，表示以标准不动产的个别因素状况为基准，分子是估价对象的个别因素状况相对于标准为基准，分子是估价对象的个别因素状况相对于标准不动产的个别因素状况的得分。不动产的个别因素状况的得分。第一节 市场比较法的基本原理四、特点、适用条件与范围四、特点、适用条件与范围 特点：具有现实性、非正常条件下比准价格往往偏离特点：具有现实性、非正常条件下比准价格往往偏离收益价格、对估价人员要求有较高素质，即广博的知收益价格、对

12、估价人员要求有较高素质，即广博的知识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区识和丰富的经验（需要进行交易情况，交易日期，区域因素和个别情况的修正）。域因素和个别情况的修正）。适用条件与范围：不动产市场较为发达情况，也就是适用条件与范围：不动产市场较为发达情况，也就是要在同一地区或同一供求范围（要在同一地区或同一供求范围（comparable search comparable search areaarea）内的类似地区中，与估价对象不动产相类似不）内的类似地区中，与估价对象不动产相类似不动产的交易较多时，才是有效方法。动产的交易较多时，才是有效方法。第一节 市场比较法的基本原理不适用的情

13、况：不适用的情况：没有不动产交易的地方没有不动产交易的地方在农村等不动产交易较少的地区在农村等不动产交易较少的地区某些类型很少见的不动产，或交易实很少的某些类型很少见的不动产，或交易实很少的不动产，如古建筑不动产，如古建筑难以成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙、难以成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙、学校等。学校等。第一节 市场比较法的基本原理五、市场比较法的操作程序五、市场比较法的操作程序搜集交易实例搜集交易实例选取可比实例选取可比实例建立价格可比基础建立价格可比基础进行交易情况修正进行交易情况修正进行交易日期修正进行交易日期修正进行区域因素修正进行区域因素修正进行个别因素修正进行个别因素修

14、正求出比准价格求出比准价格 第一节 市场比较法的基本原理一、交易实例的搜集一、交易实例的搜集 尽可能搜集较多的交易实例，是运用市场比较法的先决尽可能搜集较多的交易实例，是运用市场比较法的先决条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会条件，如果太少，不仅会影响准确性、客观性，甚至会使市场比较法无法使用。使市场比较法无法使用。（一）途径（一）途径1.1.查阅政府有关部门关于房地产交易申报登记资料查阅政府有关部门关于房地产交易申报登记资料 2.2.查阅各种报刊上关于房地产租售的信息查阅各种报刊上关于房地产租售的信息 3.3.以购买者身份与经办人、交易当事人洽谈了解各种信以购买者身份与经办人、交

15、易当事人洽谈了解各种信息息 4.4.通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息通过各类房地产交易展示会，索取资料，掌握信息第一节 市场比较法的基本原理5.5.同行之间相互提供信息资料同行之间相互提供信息资料 6.6.其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、不动产其他途径：如向当事人、四邻、经纪人、不动产登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解登记代理人、金融机构、司法机关等调查了解（二）搜集交易实例的内容（二）搜集交易实例的内容1 1、交易双方的基本情况与交易目的、交易双方的基本情况与交易目的2 2、交易实例的不动产状况、交易实例的不动产状况3 3、成交价格与成交日期、成交价格与成交日期4 4、

16、付款方式、付款方式5 5、交易情况、交易情况 交易实例调查表交易实例调查表 不动产类型不动产类型 名称名称坐落坐落卖方卖方买方买方成交日期成交日期成交价格成交价格付款方式付款方式交易情况说明交易情况说明 不动产状况说明不动产状况说明(实物、权益、区位实物、权益、区位)第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容二、可比实例的选取二、可比实例的选取 选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选选取可比实例就是从已搜集和积累的大量交易实例中，选取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与估取与估价对象房地产条件相同或相似的、成交日期与估价时点相近的、成交价格为正常价格或可

17、修正为正常价价时点相近的、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的交易实例。选取格的交易实例。选取3 3个以上的可比实例。个以上的可比实例。选取的可比实例应符合以下要求：选取的可比实例应符合以下要求：1 1、是估价对象类似的不动产（区位、用途、结构、权利、是估价对象类似的不动产（区位、用途、结构、权利、交易类型）交易类型）2 2、成交日期与估价时点相近，最好选择一年内的，最长、成交日期与估价时点相近，最好选择一年内的，最长不宜超过二年。不宜超过二年。3 3、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。、成交价格为正常价格或可修正为正常价格。第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容

18、三、价格可比基础的建立三、价格可比基础的建立 目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、目的：为后面交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进个别因素的修正服务。对可比实例的成交价格进行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述行换算处理，建立价格的可比基础，统一其表述方式和内涵。方式和内涵。换算处理内容：换算处理内容：1 1、统一付款方式：价格以一次付清所需支付的、统一付款方式：价格以一次付清所需支付的金额为基准。金额为基准。第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容例：某宗不动产的交易总价款为例：某宗不动产的交易总价款为3030万元，其中首期

19、付万元，其中首期付款款2020，余款于半年后支付。假设月利率为，余款于半年后支付。假设月利率为55，则，则在其成交日期时一次付清的价格为：在其成交日期时一次付清的价格为：3020%+30(1-20%)(1+5)3020%+30(1-20%)(1+5)6 6=29.29(=29.29(万元万元)2 2、统一币种与货币单位、统一币种与货币单位3 3、统一面积内涵：建筑面积、使用面积、套内建筑、统一面积内涵：建筑面积、使用面积、套内建筑面积。面积。4 4、统一面积单位：习惯上为每平米价格。、统一面积单位：习惯上为每平米价格。5 5、统一采用单价、统一采用单价 第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市

20、场比较法估价步骤及内容 例例 有甲、乙两交易实例。甲成交总价有甲、乙两交易实例。甲成交总价8383万万RMBRMB，首付，首付3030万万RMBRMB，余款，余款5353万半年后付清，建筑面万半年后付清，建筑面积积250m250m2 2；乙成交总价；乙成交总价1515万美元，一次性付清，使万美元，一次性付清，使用面积用面积30003000平方英尺平方英尺。若选取此两宗实例为可比。若选取此两宗实例为可比实例，在进行有关修正前建立可比基础。实例，在进行有关修正前建立可比基础。1.1.统一付款方式：以成交时一次付清为基准统一付款方式：以成交时一次付清为基准,假假设当时人民币的月利息率为设当时人民币的

21、月利息率为1 1，则有：，则有：甲总价甲总价(RMB)=30+53(1+1(RMB)=30+53(1+1)6 6=80(=80(万元万元)乙总价乙总价(美元美元)=15()=15(万元万元)第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容2.2.统一币种与货币单位统一币种与货币单位:若以人民币为基准若以人民币为基准,需要将乙需要将乙实例的美元换算为人民币。假设乙实例成交时实例的美元换算为人民币。假设乙实例成交时1 1美元美元=8.6=8.6人民币人民币,则则甲总价甲总价=80(=80(万元万元),),乙总价乙总价=158.6=129(=158.6=129(万元万元)若先进行期日修

22、正，则用估价时点汇率。若先进行期日修正，则用估价时点汇率。3.3.统一面积内涵：若以建筑面积为基准，假设统一面积内涵：若以建筑面积为基准，假设1m1m2 2建建筑面积筑面积=0.7m=0.7m2 2使用面积，则使用面积，则甲的建筑面积甲的建筑面积250m250m2 2乙的建筑面积乙的建筑面积30000.7=4285.714ft30000.7=4285.714ft2 2第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容4.4.统一面积单位：若以统一面积单位：若以m m2 2为基准，由于为基准，由于1m1m2 2=10.764ft=10.764ft2 2,则则甲的建筑面积甲的建筑面积2

23、50m250m2 2乙的建筑面积乙的建筑面积4285.71410.764=398.153m4285.71410.764=398.153m2 25.5.统一采用单价统一采用单价:以建筑面积为计价单位以建筑面积为计价单位,则则:甲单价甲单价=800000250=3200(=800000250=3200(元元/m/m2 2)乙单价乙单价=1290000398.153=3240(=1290000398.153=3240(元元/m/m2 2)第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容四、交易情况修正四、交易情况修正 （一）含义：是排除交易行为中的某些特殊因素所造（一）含义：是排除交易

24、行为中的某些特殊因素所造成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为成的可比实例成交价格的偏差，将其成交价格修正为正常价格。正常价格。（二）造成成交价格偏差的因素（二）造成成交价格偏差的因素 1 1有利害关系人之间的交易有利害关系人之间的交易 2 2急于出售或急于购买的交易急于出售或急于购买的交易 3 3交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易 4 4交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容5 5特殊交易方式的交易特殊交易方式的交易6 6交易税费非正常负

25、担的交易交易税费非正常负担的交易7 7相邻不动产的合并交易相邻不动产的合并交易8 8受债权债务关系影响的交易受债权债务关系影响的交易（三）修正的步骤方法（三）修正的步骤方法 (1)(1)测测定定各各种种特特殊殊因因素素对对房房地地产产交交易易价价格格的的影影响响程程度度，即即分分析析在在正正常常情情况况下下和和这这些些特特殊殊情情况况下下，房房地地产产交交易易价价格格可可能能产产生生的的偏偏差差大大小小。测测定定方方法法可可以以利利用用已已掌掌握握的的同同类类型型房房地地产产交交易易资资料料分分析析计计算算，确确定定修修正正比比例例或或系系数数。也也可以由估价人员根据经验，判断确定修正比例或系

26、数。可以由估价人员根据经验，判断确定修正比例或系数。(2)(2)利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。利用修正系数，修正求得可比实例的正常价格。第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容成交价成交价交易情况修正交易情况修正可比实例可比实例A A45004500元元/m/m2 2-5%-5%可比实例可比实例B B50005000元元/m/m2 2+2%+2%以正常价格为基准，若可比实例的成交价格比其正以正常价格为基准，若可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为常市场价格高低的百分率为S%S%，则：，则：可比实例价格可比实例价格100100(100(100S)=S)

27、=正常价格正常价格 例例AA、B B两实例情况见下表，则两实例情况见下表，则 V VA A4500100(100-5)4500100(100-5)4736.84(4736.84(元元/m/m2 2)V VB B5000100(100+2)5000100(100+2)4901.96(4901.96(元元/m/m2 2)第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容注意：（注意：（1 1）因为交易实例有多个，在交易情况）因为交易实例有多个，在交易情况修正中之所以要以正常价格为基准，是因为只有修正中之所以要以正常价格为基准，是因为只有这样，比较的基准才会只有一个，而不会出现多这样，比

28、较的基准才会只有一个，而不会出现多个。（个。（2 2）价格偏离的程度由于缺乏客观、统一）价格偏离的程度由于缺乏客观、统一的尺度，测定较困难，主要由估价人员凭经验加的尺度，测定较困难，主要由估价人员凭经验加以判断。其中因税费负担的修正通过调查计算得以判断。其中因税费负担的修正通过调查计算得到。到。第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容五、交易日期的修正五、交易日期的修正 （一）含义：可比实例成交价格是成交日期时的价格，（一）含义：可比实例成交价格是成交日期时的价格，而评估的估价对象价格是估价时点时的价格。如果成而评估的估价对象价格是估价时点时的价格。如果成交日期与估价时点

29、不同，不动产市场状况就发生变化，交日期与估价时点不同，不动产市场状况就发生变化，价格就可能不一样。因此，应将可比实例在其成交日价格就可能不一样。因此，应将可比实例在其成交日期时的价格修正到估价时点时的价格，这就是交易日期时的价格修正到估价时点时的价格，这就是交易日期修正。其实质是对不动产市场状况的修正。期修正。其实质是对不动产市场状况的修正。（二）修正方法（二）修正方法在可比实例成交日期至估价时点期间，不动产价格可在可比实例成交日期至估价时点期间，不动产价格可能的变化有平稳、上涨、下跌。平稳可不修正。能的变化有平稳、上涨、下跌。平稳可不修正。第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价

30、步骤及内容修正公式：修正公式：V V比比日期修正系数日期修正系数V V估价时点估价时点其中交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准其中交易日期修正系数应以成交日期时的价格为基准来确定。若从成交日期到估价时点时，可比实例价格来确定。若从成交日期到估价时点时，可比实例价格涨跌的百分率为涨跌的百分率为T%T%，则，则:V:V比比(1T%)=V(1T%)=V估价时点估价时点在实际评估中，常常通过价格指数和变动率来进行交在实际评估中，常常通过价格指数和变动率来进行交易日期修正。易日期修正。1.1.利用房地产价格指数修正利用房地产价格指数修正(1)(1)采用定基价格指数采用定基价格指数 估价时点时的价格

31、可比实例交易当时价格估价时点时的价格可比实例交易当时价格估价时估价时点指数点指数交易当时指数交易当时指数 第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容（2 2）采用环比价格指数）采用环比价格指数 可比实例成交价格可比实例成交价格成交日期的下一期的价格指数成交日期的下一期的价格指数再下一期的价格指数再下一期的价格指数估价时点时的价格指数估价时点时的价格指数在估价时点时的价格在估价时点时的价格 2.2.采用房地产价格变动率修正采用房地产价格变动率修正价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率两种。均上升或下

32、降的价格变动率两种。（1 1）逐期递增或递减）逐期递增或递减可比实例成交价格可比实例成交价格（11价格变动率）价格变动率）期数期数估价时估价时点时价格点时价格 第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容（2 2）期内平均上升或下降）期内平均上升或下降 可比实例成交价格可比实例成交价格（11价格变动率价格变动率期数）估期数）估价时点时价格价时点时价格 3.3.估价人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判估价人员根据市场情况及其自己的经验积累进行判断修正。在无房地产价格指数或变动率的情况下，估断修正。在无房地产价格指数或变动率的情况下，估价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和

33、发展趋价人员可以根据当地房地产价格的变动情况和发展趋势及自己的经验积累进行判断，加以修正。势及自己的经验积累进行判断，加以修正。几种价格指数的选用问题几种价格指数的选用问题 第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容六、区域因素修正六、区域因素修正 （一）区域因素及其修正（一）区域因素及其修正区域因素是指能反映不动产所在区域的特征并对不动区域因素是指能反映不动产所在区域的特征并对不动产价格产生影响的因素。包括：繁华程度、交通便捷产价格产生影响的因素。包括：繁华程度、交通便捷程度、环境、公共设施配套完备程度、城市规划限制程度、环境、公共设施配套完备程度、城市规划限制等。等。区

34、域因素修正，是将可比实例不动产在其区域条件下区域因素修正，是将可比实例不动产在其区域条件下的价格调整为在估价对象不动产区域条件下的价格。的价格调整为在估价对象不动产区域条件下的价格。第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容（二）步骤（二）步骤确定影响因素确定影响因素判定区域因素状况判定区域因素状况逐项比较并逐项比较并确定差异程度确定差异程度进行价格修正进行价格修正（三）修正方法（三）修正方法修正公式：修正公式：V V比比区域因素修正系数区域因素修正系数=V=V估价对象条件估价对象条件 其中区域因素修正系数应以估价对象的区域因素为基其中区域因素修正系数应以估价对象的区域因素

35、为基准来确定。若可比实例在其区域条件下的价格比在估准来确定。若可比实例在其区域条件下的价格比在估价对象区域条件下价格高低的百分率为价对象区域条件下价格高低的百分率为R%R%，则，则：V V比比11(1R%)=V(1R%)=V估价对象条件估价对象条件第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容区域因素修正的方法主要有两种：一种是直接比较修区域因素修正的方法主要有两种：一种是直接比较修正，即以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，正，即以估价对象房地产的各项区域因素状况为基准，与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修与可比实例相对应的区域因素逐项比较，然后确定修正比率。正

36、比率。另一种是间接比较修正，即以设定的某标准房地产的另一种是间接比较修正，即以设定的某标准房地产的各项区域因素为基准，将估价对象和可比实例的区域各项区域因素为基准，将估价对象和可比实例的区域因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，然后再因素与其相比较，并根据比较结果逐项打分，然后再将分值转化为修正比率，用修正比率乘以可比实例交将分值转化为修正比率，用修正比率乘以可比实例交易价格，即可得到修正后的可比实例在估价时点的价易价格，即可得到修正后的可比实例在估价时点的价格。格。第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容七、个别因素修正七、个别因素修正 （一）个别因素及其修正（一）个

37、别因素及其修正个别因素是能反映不动产本身的特征并对其价格产生个别因素是能反映不动产本身的特征并对其价格产生影响的因素。影响的因素。个别因素修正就是将可比实例在其个别状况下的价格个别因素修正就是将可比实例在其个别状况下的价格调整为估价对象个别状况下的价格。调整为估价对象个别状况下的价格。（二）步骤（二）步骤确定影响因素确定影响因素判定个别因素状况判定个别因素状况逐项比较并逐项比较并确定差异程度确定差异程度进行价格修正进行价格修正第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容（三）修正方法（三）修正方法修正公式：修正公式：V V比比个别因素修正系数个别因素修正系数=V=V估价对象条

38、件估价对象条件 其中个别因素修正系数应以估价对象的个别因素为基其中个别因素修正系数应以估价对象的个别因素为基准来确定。若可比实例在其个别因素条件下的价格比准来确定。若可比实例在其个别因素条件下的价格比在估价对象个别因素条件下价格高低的百分率为在估价对象个别因素条件下价格高低的百分率为G%G%，则，则：V V比比11(1G%)=V(1G%)=V估价对象条件估价对象条件直接比较修正直接比较修正:以估价对象房地产的各项个别因素状以估价对象房地产的各项个别因素状况为基准，与可比实例的个别因素逐项比较，然后确况为基准，与可比实例的个别因素逐项比较，然后确定修正比率。定修正比率。第二节第二节 市场比较法估

39、价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容间接比较修正间接比较修正:以设定的某标准房地产的各项个别因以设定的某标准房地产的各项个别因素为基准素为基准,将估价对象和可比实例的个别因素与其相将估价对象和可比实例的个别因素与其相比较比较,并根据比较结果逐项打分并根据比较结果逐项打分,然后再将分值转化为然后再将分值转化为修正比率修正比率,用修正比率乘以可比实例交易价格用修正比率乘以可比实例交易价格,即可得即可得到修正后的可比实例在估价时点的价格。到修正后的可比实例在估价时点的价格。八、求取比准价格八、求取比准价格 （一）对每个可比实例进行综合修正（一）对每个可比实例进行综合修正 估价对象价格可比实例价格估价

40、对象价格可比实例价格 (1T%)(1T%)第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容（二）求取估价对象比准价格（二）求取估价对象比准价格 1.1.简单算术平均法。例如可比实例简单算术平均法。例如可比实例A A、B B、C C经比较修正后经比较修正后的估价时点价格分别为的估价时点价格分别为10801080元元m m2 2、10781078元元m m2 2和和11101110元元m m2 2，如果认为这三个价格具有同等重要性，则可求得一，如果认为这三个价格具有同等重要性，则可求得一个综合结果：个综合结果：(1080+1078+1110)(1080+1078+1110)3=108

41、9(3=1089(元元m m2 2)。2.2.加权算术平均法。如上例中若认为可比实例加权算术平均法。如上例中若认为可比实例C C与估价对与估价对象房地产的情况最为接近，象房地产的情况最为接近，A A次之，次之，B B最差，则相应赋予最差，则相应赋予权数为权数为4545、3535、2020，则可求得一个综合结果：，则可求得一个综合结果：(108035(108035+107840+107840+111045+111045)1001001093(1093(元元m m2 2)。第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容3.3.中位数法。所谓中位数是指将多个可比实例经修正后的中位数法

42、。所谓中位数是指将多个可比实例经修正后的价格数额按大小顺序排列后，将居于数列中点位置的可价格数额按大小顺序排列后，将居于数列中点位置的可比实例价格作为综合结果。如上例中的三个可比实例的比实例价格作为综合结果。如上例中的三个可比实例的价格按大小顺序排列分别为价格按大小顺序排列分别为C C、A A、B B，即，即11101110、10801080、10781078，位于中点位置上的为，位于中点位置上的为B B，则可确定综合结果为，则可确定综合结果为10801080元元m m2 2。4.4.众数法。众数与中位数一样，是一种位置平均数，它是众数法。众数与中位数一样，是一种位置平均数，它是将各总体单位按

43、某一标志排序后整理成分布数列，如果将各总体单位按某一标志排序后整理成分布数列，如果其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房其中有某一标志值出现的次数最多，即为众数值。在房地产估价中，则需要选择地产估价中，则需要选择1010个以上的可比实例，才可能个以上的可比实例，才可能用这种方法确定综合结果，目前采用较少。用这种方法确定综合结果，目前采用较少。第二节第二节 市场比较法估价步骤及内容市场比较法估价步骤及内容在房地产市场比较发育，交易实例资料比较丰富的地区，在房地产市场比较发育，交易实例资料比较丰富的地区，市场比较法除可直接用于评估房地产的价格或价值外，市场比较法除可直接用于评估房地产的价

44、格或价值外，还可用于其他估价方法中有关参数的求取。例如，可用还可用于其他估价方法中有关参数的求取。例如，可用市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价，再采用假市场比较法先求取估价对象房屋的单位售价，再采用假设开发法估算其土地价格；又如，先用市场比较法求取设开发法估算其土地价格；又如，先用市场比较法求取估价对象房地产的租金水平或净收益，再用收益法估算估价对象房地产的租金水平或净收益，再用收益法估算房屋或土地的价格或价值。房屋或土地的价格或价值。交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具交易情况、交易日期、区域因素和个别因素的修正，视具体情况可采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修体情况可

45、采用百分率法、差额法或回归分析法。每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过正对可比实例成交价格的调整不得超过2020，综合调整，综合调整不得超过不得超过3030。第三节第三节 市场比较法应用举例市场比较法应用举例 例例11为评估某商品住宅为评估某商品住宅20052005年年9 9月月1 1日的正常市场价格，在日的正常市场价格，在该住宅附近地区调查选取了该住宅附近地区调查选取了A A、B B、C C三宗已成交的类似商品三宗已成交的类似商品住宅作为可比实例，有关资料如下表。住宅作为可比实例，有关资料如下表。可比实例可比实例A A可比实例可比实例B B可比实例可比实例C C成交价格成交价格45004

46、500RMBRMB元元/m/m2 2600600美元美元/m/m2 250005000RMBRMB元元/m/m2 2成交日期成交日期20042004年年1111月月1 1日日20052005年年1 1月月1 1日日20052005年年6 6月月1 1日日交易情况交易情况-5%-5%0 0+2%+2%区域因素区域因素+2%+2%+3%+3%-2%-2%个别因素个别因素-3%-3%+5%+5%-2%-2%第三节第三节 市场比较法应用举例市场比较法应用举例假设假设20052005年年1 1月月1 1日市场汇价为日市场汇价为1 1美元美元=8.5=8.5人民币，人民币，20052005年年9 9月月1

47、 1日市场汇价为日市场汇价为1 1美元美元=8.3=8.3人民币；该类商人民币；该类商品住宅以人民币为基准的市场价格在品住宅以人民币为基准的市场价格在20042004年年6 6月月1 1日至日至20052005年年2 2月月2828日之间平均每月比上月上涨日之间平均每月比上月上涨1%1%，在，在20052005年年3 3月月1 1日至日至20052005年年9 9月月1 1日之间平均每月比上月下降日之间平均每月比上月下降1.5%1.5%。试利用上述资料评估该商品住宅在。试利用上述资料评估该商品住宅在20052005年年9 9月月1 1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术日的正常市场价

48、格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。平均法）。第三节第三节 市场比较法应用举例市场比较法应用举例V VA A=4500=4500100/95100/95(1 1+1%1%)4 4(1-1.5%1-1.5%)6 6100/102100/102100/97100/97 4550.94550.9（元（元/M/M2 2）V VB B=600=600100/100100/100(1+1%1+1%)2 2(1 1-1.5%1.5%)6 6100/102100/102100/105 100/105 8.58.54393.434393.43（元（元/M/M2 2）V VC C=5000=5000100/

49、102100/102(1 1-1.5%1.5%)3 3100/98100/98100/98100/98 4877.834877.83（元（元/M/M2 2）估价时点的正常市场单价估价时点的正常市场单价V V =(=(比准价格比准价格V VA A+比准价格比准价格V VB B+比准价格比准价格V VC C)/3)/3 4607.39(4607.39(元元/M/M2 2)思考思考1、什么是市场比较法？市场比较法的理论依据是、什么是市场比较法？市场比较法的理论依据是什么？什么？2、市场比较法的实用范围有那些？有那些情况不、市场比较法的实用范围有那些？有那些情况不适合用该方法？适合用该方法？3、市场比较法选取可比是理应符合哪些要求？、市场比较法选取可比是理应符合哪些要求？4、市场比较法的估价的估价步骤？、市场比较法的估价的估价步骤？5、如何进行交易情况、交易日期、区域因素、个、如何进行交易情况、交易日期、区域因素、个别因素的修正？别因素的修正？