(精品)第三章 不动产估价原则.ppt
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1、第三章第三章 不动产估价原则不动产估价原则 最高行为准则:独立、客观、公正原则1 技术性原则:合法原则技术性原则:合法原则2技术性原则:最高最佳使用原则技术性原则:最高最佳使用原则3技术性原则:估价时点原则技术性原则:估价时点原则4技术性原则:替代原则技术性原则:替代原则5北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院重点掌握内容:重点掌握内容:掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含掌握合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则的含义和内容;义和内容;熟悉独立、客观、公正原则、替代原则的含义和内容;熟悉独立、客观
2、、公正原则、替代原则的含义和内容;北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院独立、客观、公正原则独立、客观、公正原则所谓独立,一是要求估价机构本身应当是一个独立机所谓独立,一是要求估价机构本身应当是一个独立机构;二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关构;二是要求估价机构和估价人员与估价对象及相关当事人没有利害关系;三是要求估价机构和估价人员当事人没有利害关系;三是要求估价机构和估价人员在估价中不应受外部干扰因素的影响。在估价中不应受外部干扰因素的影响。所谓客观是要求估价机构和估价人员不带着自己的好所谓客观是要求估
3、价机构和估价人员不带着自己的好恶、情感和偏见,完全从实际出发,按照事物的本来恶、情感和偏见,完全从实际出发,按照事物的本来面目去估价。面目去估价。所谓公正,是要求估价机构和估价人员在估价中应公所谓公正,是要求估价机构和估价人员在估价中应公平正直,不偏袒任何一方。平正直,不偏袒任何一方。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院合法原则合法原则合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进合法原则要求不动产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面行。合法权益包括合法产权
4、、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则,具体来说应当做到下列几点:遵循合法原则,具体来说应当做到下列几点:(1)在合法产权方面,应以不动产权属证书、权属档案的记在合法产权方面,应以不动产权属证书、权属档案的记载或者其他合法证件为依据;载或者其他合法证件为依据;(2)在合法使用方面,应以使用管制在合法使用方面,应以使用管制(如城市规划、土地用途如城市规划、土地用途管制等管制等)为依据;为依据;(3)在合法处分方面,应以法律、法规或合同在合法处分方面,应以法律、法规或合同(如土地使用权如土地使用权出让合同出让合同)等允许的处分方式为依据;等允许的处分方式为依据;(4)在其他方面,如评估出的价格必
5、须符合固家的价格政策在其他方面,如评估出的价格必须符合固家的价格政策北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院最高最佳使用原则最高最佳使用原则最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最最高最佳使用原则要求房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。佳使用为前提进行。最高最佳使用必须同时符合最高最佳使用必须同时符合4个标准:个标准:法律上许可;法律上许可;技术上可能;技术上可能;经济上可行;经济上可行;价值最大化。价值最大化。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不
6、动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院最高最佳使用具体包括最高最佳使用具体包括3个方面,个方面,最佳用途;最佳用途;最佳规模;最佳规模;最佳状态。最佳状态。所谓最佳用途,是指不动产估价不应受现实的使用状况的限所谓最佳用途,是指不动产估价不应受现实的使用状况的限制,而应对其最佳的使用方式作出判断。制,而应对其最佳的使用方式作出判断。所谓最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度,收益递所谓最佳规模表现为适度规模和最佳的利用集约度,收益递增递减原理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。增递减原理可以帮助我们确定最佳规模和集约度。所谓最佳状态,一是指不动产内部处于最佳均衡状态,土地所谓最佳状态,一是指不动
7、产内部处于最佳均衡状态,土地与建筑物达到最优匹配状态(均衡原理);二是指不动产与与建筑物达到最优匹配状态(均衡原理);二是指不动产与外围环境处于最佳协调状态(适合原理)。外围环境处于最佳协调状态(适合原理)。北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院北京师范大学珠海分校不动产学院但当估价对象已做了某种使用,则在估价时应根据最高最佳使用但当估价对象已做了某种使用,则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予原则对估价前提做下列之一的判断和选择,并应在估价报告中予以说明:以说明:(1)保持现状前提。现有建筑物应
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