(精品)第5章 成本估价法.ppt

《(精品)第5章 成本估价法.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《(精品)第5章 成本估价法.ppt（76页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、第五章第五章 成本估价法成本估价法 第一节 基本原理第二节 适用范围与局限第三节 基本程序和计算公式第四节 建筑物重新建造价格的确定第五节 建筑物折旧的计算第一节第一节 成本估价法基本原理成本估价法基本原理 一、概念一、概念 又称重置成本法、原价法、承包商又称重置成本法、原价法、承包商法，加合法等法，加合法等，指以重新建造委估房地，指以重新建造委估房地产或同类房地产的建筑部分所需花费的产或同类房地产的建筑部分所需花费的成本为基础，扣除与新建筑物相比价值成本为基础，扣除与新建筑物相比价值损耗的部分，再加上房地产基地价来确损耗的部分，再加上房地产基地价来确定委估房地产价格的一种估价方法。定委估房地

2、产价格的一种估价方法。o由成本估价法求出的价格叫由成本估价法求出的价格叫积算价积算价格（各项相加）格（各项相加）o由此我们可以看出，成本法与市场由此我们可以看出，成本法与市场比较法的区别：比较法的区别：成本法是对待估房成本法是对待估房地产本身进行计算，而市场比较法地产本身进行计算，而市场比较法是对待估以外的别的比较实例进行是对待估以外的别的比较实例进行修正计算。修正计算。说明：说明：o此处此处“成本成本”并不是一般的会计成并不是一般的会计成本，而是经济学上的成本。本，而是经济学上的成本。o具有完全性，现时性，客观性。具有完全性，现时性，客观性。理论依据理论依据o生产费用价值论和替代理论生产费用

3、价值论和替代理论o从卖方角度看，从卖方角度看，理论依据是生产费理论依据是生产费用价值论，完全成本是卖方愿意接用价值论，完全成本是卖方愿意接受的价格下限。受的价格下限。o从买方角度看，从买方角度看，理论依据是替代原理论依据是替代原则。则。o所以，开发成本是供需双方都能接所以，开发成本是供需双方都能接受的价格。受的价格。第二节第二节 成本估价法的的适用成本估价法的的适用范围与局限范围与局限 适用范围适用范围o房地产市场狭小或新开发区中形成独立的地房地产市场狭小或新开发区中形成独立的地域环境。（用市比和收益不准的情况下）域环境。（用市比和收益不准的情况下）o特殊房地产，不易找比较实例的。特殊房地产，

4、不易找比较实例的。o房地产抵押贷款、拍卖底价、拆迁补偿中适房地产抵押贷款、拍卖底价、拆迁补偿中适用。用。o不仅用于房地产估价，还可衡量投资效益。不仅用于房地产估价，还可衡量投资效益。局限性o一般不适合对土地单独估价一般不适合对土地单独估价o对于使用期过长或太旧的房产难以计算对于使用期过长或太旧的房产难以计算折旧。折旧。o难以估计由于设计、施工人员素质所造难以估计由于设计、施工人员素质所造成的建筑质量差异。成的建筑质量差异。o成本增减只有对效用有影响时才会影响成本增减只有对效用有影响时才会影响价格。这是成本法的重要缺陷。价格。这是成本法的重要缺陷。o弥补方法：区分实际成本和客观成本弥补方法：区分

5、实际成本和客观成本n实际成本实际成本待估房地产自身的耗费待估房地产自身的耗费n客观成本客观成本指与待估房地产的效用匹配指与待估房地产的效用匹配的房地产的社会平均耗费的房地产的社会平均耗费第三节第三节 成本估价法的基本程成本估价法的基本程序和计算公式序和计算公式一、基本程序一、基本程序1 1、估算土地价格、估算土地价格2 2、估算建筑物、估算建筑物重新建造完全价值重新建造完全价值，如，如前面土地价中不含改良费用则应在前面土地价中不含改良费用则应在此计入。此计入。3 3、估算建筑物折旧、估算建筑物折旧4 4、估算建筑物净值（、估算建筑物净值（2-32-3）5 5、估算房地产价格（、估算房地产价格（

6、1+41+4）二、基本公式二、基本公式o根据对象不同分三种情况：根据对象不同分三种情况：已有房地产、已有房地产、新建房地产、新建房地产、新开发土地新开发土地 1 1、已有房地产估价公式、已有房地产估价公式o已有建筑物价格已有建筑物价格 =建筑物的重新建建筑物的重新建造价格造价格 建筑物的折旧建筑物的折旧o已有房地产价格已有房地产价格 =土地的重新取得土地的重新取得价格价格 +建筑物的重新建造价格建筑物的重新建造价格 建筑物折旧建筑物折旧o此式为成本估价法的典型运用此式为成本估价法的典型运用o注意：重新建造价格指在估价时点注意：重新建造价格指在估价时点的重建价格（可现在、可过去）的重建价格（可现

7、在、可过去）2 2、新建房地产估价公式、新建房地产估价公式o新建建筑物价格新建建筑物价格=建造建筑物费用建造建筑物费用+正常利税正常利税o新建房地产价格新建房地产价格=取得土地费用取得土地费用+建造建筑物建造建筑物费用费用+正常利税正常利税o式中，取得土地费用有三种情况：式中，取得土地费用有三种情况：n征用农地而取得土地所付征地费n城市房屋拆迁而取得土地的为拆迁补偿和拆迁安置费n政府有偿出让取得土地的为地价款和有关费用o式中，建造建筑物费用一般包括：（式中，建造建筑物费用一般包括：（6 6项）项）n研究勘察设计及前期工程费研究勘察设计及前期工程费 n房屋建设工程费房屋建设工程费n基础设施建设费

8、基础设施建设费n开发公司管理费开发公司管理费n投资利息投资利息n销售费用销售费用o式中，正常利税指：式中，正常利税指：开发商负担的正常税费（营业税、城市开发商负担的正常税费（营业税、城市建设维护税、教育费附加、投资方向调节税、建设维护税、教育费附加、投资方向调节税、土地使用费、人防工程费等）以及正常利润。土地使用费、人防工程费等）以及正常利润。3 3、新开发土地的估价公式、新开发土地的估价公式o新开发土地指新近由填土或挖土开发形成的新开发土地指新近由填土或挖土开发形成的土地以及新近征用农地后进行了土地以及新近征用农地后进行了“三通一平三通一平”或或“七通一平七通一平”的土地。城中的街区地不的土

9、地。城中的街区地不采用成本法估价。采用成本法估价。o新开发土地价格区新开发土地价格区 =土地取得费土地取得费 +土地开土地开发费发费 +税费税费 +利息利息 +土地所有权收益土地所有权收益具体公式为：具体公式为：oP Pc c=(C=(C1 1+C+C2 2+C+C3 3)-(r)-(r1 1+r+r2 2+r+r3 3)o式中式中P Pc c为成本价格，为成本价格，C C1 1为土地取得费，为土地取得费，C C2 2为土地开发费，为土地开发费，C C3 3为税费，为税费，R R1 1为资金利息率，为资金利息率，R R2 2为资金利润率为资金利润率oP=PP=Pc c（1+r1+r3 3）oP

10、P新开发土地价格，新开发土地价格，r r3 3土地所有权收益率土地所有权收益率 o释义：释义：土地取得费：土地取得费：取得土地而付出的费用。取得土地而付出的费用。多为征地费用，即家征用集体土地而支付给多为征地费用，即家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费，农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费，地上附着物和青苗补偿以及安置补助等。地上附着物和青苗补偿以及安置补助等。（土地补偿费按前三年平均农业产值（土地补偿费按前三年平均农业产值3636倍；倍；第二个补偿是对投向土地但未收回的资金补第二个补偿是对投向土地但未收回的资金补偿；第三个是不使失去生产资料的农民生活偿；第三个是不使

11、失去生产资料的农民生活降低而进行的补助）。降低而进行的补助）。o总之，征地费用总之，征地费用前三年平均增值的前三年平均增值的2020倍倍o土地开发费：土地开发费：指对土地进行严整、开发以及指对土地进行严整、开发以及建设基础设施和公用事业设施而付出的代价。建设基础设施和公用事业设施而付出的代价。o土地所有权收益：土地所有权收益：指土地使用者为取得土地指土地使用者为取得土地而付给土地所有者的代价。而付给土地所有者的代价。第四节第四节 建筑物重新建造价建筑物重新建造价格的确定格的确定一、重新建造价格的概念一、重新建造价格的概念1 1、概念、概念 重新建造价格重新建造价格指假设在估价时点重新建造与指假

12、设在估价时点重新建造与已有建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑已有建筑物完全相同或具有同等效用的全新建筑物所需的正常建造费用和利税，或者是假设承包物所需的正常建造费用和利税，或者是假设承包商将可直接使用的全新建筑物移交给发包人，发商将可直接使用的全新建筑物移交给发包人，发包人在估价时点向承包商支付的标准建造费以及包人在估价时点向承包商支付的标准建造费以及发包人直接负担的附加费。发包人直接负担的附加费。重新建造价格有两种含义：重新建造价格有两种含义：o重建价格（重建价格（Reproduction CostReproduction Cost）又又叫重建成本叫重建成本,指用原有的建筑材料、技术、指

13、用原有的建筑材料、技术、工艺等重新建造与已有建筑物完全相同工艺等重新建造与已有建筑物完全相同的新建筑物的成本。的新建筑物的成本。o重置价格（重置价格（Replacement CostReplacement Cost）又又叫重置成本，指以现时的建筑材料、技叫重置成本，指以现时的建筑材料、技术、工艺等重新建造与已有建筑物效用术、工艺等重新建造与已有建筑物效用相同的新建筑物的成本。相同的新建筑物的成本。o注：注：在本章中，在本章中，“重新建造成本重新建造成本”不要不要简写为简写为“重建成本重建成本”，不是简称关系。，不是简称关系。适用情形：适用情形：o重建成本法：重建成本法：文物古迹、新建筑文物古迹

14、、新建筑o重置成本法：重置成本法：普通建筑、年代久的普通建筑、年代久的一般建筑一般建筑重新建造价格（重新建造完全重新建造价格（重新建造完全价值）的构成价值）的构成o包括直接成本和间接费用包括直接成本和间接费用o直接成本直接成本n人工费；材料设备费；机械使用费；人工费；材料设备费；机械使用费；小承包商费用小承包商费用n注：如果平整土地、护坡、市政设施注：如果平整土地、护坡、市政设施等费用如来计入土地费用则计入建筑等费用如来计入土地费用则计入建筑成本中。成本中。间接费用间接费用o指直接成本已外的所有开支，分为承包商指直接成本已外的所有开支，分为承包商间接费用和开发商直接费用间接费用和开发商直接费用

15、 1 1）承包商间接费用：承包商间接费用：包括法律服务费、包括法律服务费、贷款和自有资金利息、建筑期间的保险费、贷款和自有资金利息、建筑期间的保险费、税费、施工管理费、利润税费、施工管理费、利润 直接成本直接成本+承包商间接费用承包商间接费用=建筑成本建筑成本 2 2）开发商间接费用：）开发商间接费用：专业服务费专业服务费 投资利息投资利息 税费税费 开发商利润开发商利润 营销费营销费重新建造价格的实务估算方法重新建造价格的实务估算方法 o主要有四种：主要有四种：n单位比较法单位比较法n面积比较法面积比较法 n成本指数法成本指数法n工料估算法工料估算法 第五节第五节 建筑物折旧的计算建筑物折旧

16、的计算一、有关建筑物折旧的基本概念一、有关建筑物折旧的基本概念（一）建筑物折旧（一）建筑物折旧 指建筑物在使用过程中，由于指建筑物在使用过程中，由于自自然然、功能功能或或经济经济因素而造成的价值损因素而造成的价值损耗。耗。（二）建筑物折旧的类型（二）建筑物折旧的类型u从折旧原因上分从折旧原因上分物质折旧物质折旧也叫自然折旧、物理折旧等，是自然而然的折旧功能折旧功能折旧指建筑物的效用（功能）损失。多种原因：经济折旧经济折旧外部原因引起房地产价值损外部原因引起房地产价值损失失。（与前者很相近，如何区分？）（与前者很相近，如何区分？）u从价值损耗形式上分从价值损耗形式上分o有形折旧有形折旧由物理、化

17、学因素或由人工使用和自然力的影响引起的价值损耗。（自然的）o无形折旧无形折旧由技术进步、消费观念与社会经济环境变化、审美和价值观的变化等原因引起的价值损耗。（功能的）u按可恢复性按可恢复性o可恢复折旧可恢复折旧指在经济上可以指在经济上可以得到恢复的折旧得到恢复的折旧。o不可恢复折旧不可恢复折旧在经济上不可在经济上不可能得到恢复的折旧能得到恢复的折旧。（二）折旧有关的概念（二）折旧有关的概念o耐用年限耐用年限建筑物在正常使用和保建筑物在正常使用和保养下平均使用年限，是建筑物的养下平均使用年限，是建筑物的自然自然寿命。寿命。o折旧年限折旧年限是建筑物价值转移的年是建筑物价值转移的年限，是由使用过程

18、中社会经济条件决限，是由使用过程中社会经济条件决定的定的社会必要平均使用寿命，是建筑社会必要平均使用寿命，是建筑物的物的经济寿命。经济寿命。u 二者关系？二者关系？耐用年限耐用年限 折旧年限折旧年限 注：注：目前常取二者相等（忽略涨价和人为损耗）目前常取二者相等（忽略涨价和人为损耗）l平均折旧额平均折旧额 +年均修缮费年均修缮费 和值最小的年限为其经济折旧年限和值最小的年限为其经济折旧年限 残值与残值率残值与残值率l残值残值达耐用年限，失去使用价值后，达耐用年限，失去使用价值后，残留的建筑材料值残留的建筑材料值 -拆除费用拆除费用 即，净剩余价值即，净剩余价值l残值率残值率 =*100%每建筑

19、平方米残值每建筑平方米残值每平方米重新建造价格每平方米重新建造价格e.g.二、建筑物折旧的估算方法二、建筑物折旧的估算方法方法很多，大致分为三类：方法很多，大致分为三类：耐用年限法耐用年限法（主要）（主要）成新折扣法成新折扣法 实际观察法实际观察法耐用年限法（分为四种）耐用年限法（分为四种）o 定额法定额法o 定率法定率法o 年数合计法年数合计法o 罗斯法罗斯法 练习题定额法定额法（直线法（直线法/平均年限法平均年限法/使用年限法）使用年限法）它假定使用年限内每年折旧额相同。它假定使用年限内每年折旧额相同。公式：公式：D=D=（C SC S）/N/N 式中，D D 年折旧额 C C 重置价格

20、S S 建筑物残值 N N 耐用年限 则已有建筑物价格：则已有建筑物价格：V=C-V=C-D Dt t，t t 已使用年数例题u某建筑物建筑面积为320m2,重置价为2500元/m2，耐用年限为40年，已使用7年，残值率为4%。试用定额法估算其现值。u解：=2500320800000（元）19200（元）800000192007665600（元）定率法定率法o属加速折旧法，财务上称余额递减法。属加速折旧法，财务上称余额递减法。o折旧率公式：折旧率公式：或或残值率残值率 R=S/Co字母含义同上字母含义同上o则建筑物现值：则建筑物现值：V=CV=C（1-d1-d）t t 推导年数合计法年数合计法

21、也属加速折旧法。也属加速折旧法。运用思路：运用思路：第一步：算出建筑物在耐用年限里的年数总和第一步：算出建筑物在耐用年限里的年数总和第二步：求出每一份年数的折旧额第二步：求出每一份年数的折旧额第三步：求出第第三步：求出第t年建筑物折旧总额。年建筑物折旧总额。已使用已使用t t年的建筑物折旧总额：年的建筑物折旧总额：则建筑物现值为：则建筑物现值为：V=C D推导罗斯法（罗斯法（F.S.ROSSF.S.ROSS）o 由德国人罗斯发明由德国人罗斯发明o 属加速折旧法属加速折旧法直线法直线法罗斯法罗斯法分段修正 具体运用是：具体运用是：o把建筑物的耐用年限把建筑物的耐用年限分五期或叫五段分五期或叫五段

22、o并假定第一期内年折旧额为定额法下并假定第一期内年折旧额为定额法下年折旧额的年折旧额的3/53/5；第二期为；第二期为4/54/5；第三；第三期为期为5/55/5；第四期为；第四期为6/56/5；第五期为；第五期为7/57/5。o这样分段计算折旧额，用重新建造价这样分段计算折旧额，用重新建造价格减去折旧总额即得出建筑物现值。格减去折旧总额即得出建筑物现值。o例：例：某建筑物重新建造价格为某建筑物重新建造价格为10000001000000元，耐用年限元，耐用年限5050年，已使用年，已使用1818年，残年，残值率为值率为0%0%，用罗斯法估算现值。，用罗斯法估算现值。解：解：1 1）定额法下的年

23、折旧额）定额法下的年折旧额 1000000/50=20001000000/50=2000（元）（元）2 2）使用年限分为五期，则每期）使用年限分为五期，则每期1010年，第年，第1818年属第二期，年属第二期，所以所以 V=1000000-V=1000000-(2000*(3/5)*10+2000*(4/5)*8)(2000*(3/5)*10+2000*(4/5)*8)练习题o某建筑物建筑面积为320，重置价格为2500元/，耐用年限40年，已使用7年，残值率为4%，试用上述四种耐用年限法求其现值，并加以比较。o 用上述各种方法求出的值会用上述各种方法求出的值会 有不同，可采用平均法求值。有不

24、同，可采用平均法求值。o 一般来讲，房地产估价中用定额一般来讲，房地产估价中用定额法较好，而生产经营设备用加速法较好，而生产经营设备用加速折旧好。折旧好。成新折扣法成新折扣法p仅用耐用年限法并不能很好地仅用耐用年限法并不能很好地反映建筑物现实的新旧程度，反映建筑物现实的新旧程度，因建筑物磨损与地理环境，人因建筑物磨损与地理环境，人为因素关系很大。为因素关系很大。p此法是据实际情况，判断折旧此法是据实际情况，判断折旧额的方法。额的方法。o 具体运用：具体运用：根据建筑物的三大部根据建筑物的三大部分：结构、装修、设备的实际完损分：结构、装修、设备的实际完损程度，结合建成日期，依照相应的程度，结合建

25、成日期，依照相应的成新度判定表，确定成新度成新度判定表，确定成新度。o 现值现值 =成新度成新度*重新建造价格重新建造价格 建筑物成新度判定表（混合建筑物成新度判定表（混合结结构）构）十成十成建筑物最建筑物最长长不超不超过过5年的新建房屋（特殊情况除外）年的新建房屋（特殊情况除外）九成九成1.结结构部分构部分地基基地基基础础：有足：有足够够承承载载能力，无不均匀沉降。承重构件：能力，无不均匀沉降。承重构件：砖墙砖墙、屋架完好牢固。非承重、屋架完好牢固。非承重墙墙：墙墙体完好无体完好无损损。屋面：不渗漏，排水通。屋面：不渗漏，排水通畅畅。楼地面：整体面屋完好平整。楼地面：整体面屋完好平整1.装修

26、部分装修部分门门窗：完好无窗：完好无损损、开关灵活。内外粉刷：完整无、开关灵活。内外粉刷：完整无损损。顶顶棚：牢固不棚：牢固不变变形形1.设备设备部分部分水水卫卫：上、下水管道：上、下水管道畅畅通无阻，通无阻，卫卫生器具完好，零件生器具完好，零件齐齐全。全。电电照：照：线线路、照明装置完好无缺，路、照明装置完好无缺，绝缘绝缘良好。特种良好。特种设备设备：现现状良好，使用正常状良好，使用正常八成八成部分符合上列九成条件部分符合上列九成条件七成七成1.结结构部分构部分地基基地基基础础：有承：有承载载能力，有少量不均匀沉降。承重条件：能力，有少量不均匀沉降。承重条件：墙墙、柱、梁基本完好，屋架各部件

27、、柱、梁基本完好，屋架各部件、节节点基本完好。非承重点基本完好。非承重墙墙：轻轻微裂微裂缝缝，面，面层层破破损损。屋面：局部渗漏，排水基本。屋面：局部渗漏，排水基本畅畅通。楼地面：通。楼地面：整体面屋基本完好整体面屋基本完好1.装修部分装修部分门门窗：少量开关不灵，玻璃五金少量残缺，油漆尚好。内外粉刷：稍有空鼓、裂窗：少量开关不灵，玻璃五金少量残缺，油漆尚好。内外粉刷：稍有空鼓、裂缝缝、风风化。化。顶顶棚：少量面棚：少量面层层破裂、缺破裂、缺损损，少量，少量压压条脱条脱钉钉1.设备设备部分部分水水卫卫：上、下基本通：上、下基本通畅畅，卫卫生器具基本完好，个生器具基本完好，个别别零件缺零件缺损损

28、。电电照：照：线线路和各种照明装置基路和各种照明装置基本完好。特种本完好。特种设备设备：现现状基本完好状基本完好六成六成部分符合上列七成条件部分符合上列七成条件五成五成稍好于下列四成条件稍好于下列四成条件四成四成1.结结构部分构部分地基基地基基础础：有一定：有一定强强度，局部有度，局部有较较大不均匀沉降，大不均匀沉降，对对上不上不结结构已构已产产生一定影响。承生一定影响。承重构件：重构件：墙墙、柱、柱产产生下沉开裂，屋架有局部生下沉开裂，屋架有局部变变形、腐朽、形、腐朽、锈蚀锈蚀。非承重。非承重墙墙：部分裂：部分裂缝缝，间间隔隔墙墙面面层层局部局部损损坏，失修坏，失修严严重。屋面：局部漏雨，平

29、屋面、隔重。屋面：局部漏雨，平屋面、隔热层热层、防水、防水层层破破损较严损较严重，重，热电热电厂水厂水设设施破坏施破坏严严重。楼地面：整体面重。楼地面：整体面层层部分空鼓、脱落部分空鼓、脱落1.装修部分装修部分门门窗：部分开关不灵、局部破窗：部分开关不灵、局部破损损，油漆老化、剥落。内外粉刷：部分空鼓、裂，油漆老化、剥落。内外粉刷：部分空鼓、裂缝缝、剥落，勒脚剥落，勒脚严严重侵重侵蚀蚀。顶顶棚：面棚：面层损层损坏坏较较大，有明大，有明显显下垂下垂变变形形1.设备设备部分部分水水卫卫：上水管：上水管锈蚀锈蚀，下水不，下水不够畅够畅通，通，卫卫生器具个生器具个别别滴漏滴漏损损坏坏严严重。重。电电照

30、：照：电线电线老化，老化，照明装置残缺。特种照明装置残缺。特种设备设备：不能正常使用：不能正常使用三成三成稍好于下列条件稍好于下列条件二成二成1.结结构部分构部分地基基地基基础础：强强度不足，有度不足，有较较大不均匀沉降，且仍大不均匀沉降，且仍继续发继续发展，展，严严重影响住房安全。承重影响住房安全。承重构件：承重重构件：承重墙墙、柱、柱严严重破坏，有明重破坏，有明显倾显倾斜斜变变形，屋架端形，屋架端节节点腐朽，点腐朽，锈蚀严锈蚀严重，有重，有下下翘变翘变形。非承重形。非承重墙墙：严严重开裂、重开裂、倾倾斜，斜，墙墙立筋松立筋松动动、断折，面、断折，面层层破破损损。屋面：。屋面：严严重漏雨，平

31、屋面、防水隔重漏雨，平屋面、防水隔热层严热层严重破重破损损，排水，排水设设施施严严重重锈烂锈烂。楼地面：整体面。楼地面：整体面层严层严重剥落，木楼地面腐重剥落，木楼地面腐烂烂破破损损1.装修部分装修部分门门窗：开关普遍不灵，缺窗：开关普遍不灵，缺损严损严重。内外粉刷：重。内外粉刷：严严重重风风化剥落。化剥落。顶顶棚：基棚：基层层破乱，面破乱，面层损层损缺缺1.设备设备部分部分水水卫卫：下水管道：下水管道严严重堵塞，重堵塞，卫卫生器具生器具严严重残缺。重残缺。电电照：照：电线电线凌乱、普遍老化，照明凌乱、普遍老化，照明装置装置陈陈旧，不符合旧，不符合绝缘绝缘要求。特种要求。特种设备设备：严严重重损损坏坏 房屋完损等级表房屋完损等级表房屋完损等级房屋完损等级成新度成新度完好房 十、九、八成基本完好房七、六成一般损坏房五、四成严重损坏房三成以下危险房实际观察法实际观察法o亲临现场，实地勘察，常用，必须经亲临现场，实地勘察，常用，必须经过此法，才能使估价达到过此法，才能使估价达到“科学、艺科学、艺术术 、经验、经验”的完美结合。的完美结合。o实际工作中，三种折旧法可单独运用，实际工作中，三种折旧法可单独运用，也可两者结合，最好是先用耐用年限也可两者结合，最好是先用耐用年限法算出，再用成新折扣法或实际观察法算出，再用成新折扣法或实际观察法修正。法修正。