天保基建：公司债券2017年跟踪评级报告.PDF

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1、 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 2 其担保对公司债券的信用提升有明显的积极作用。 关注 1近期房地产调控政策收紧，对房地产行业景气度影响较大。 2公司房地产项目主要集中于天津滨海新区、空港经济区开发区，受区域经济发展状况影响较大，面临区域集中度较高的风险。 3公司现有土地储备不大，公司房地产未来开发规模受到一定限制。 分析师 高 鹏 电话：010-85172818 邮箱： 周 婷 电话：010-85172818 邮箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 天津天保

2、基建股份有限公司 4 一、主体概况 天津天保基建股份有限公司（以下简称“公司”或“天保基建” ） ，前身为天津水泥股份有限公司（以下简称“天水股份” ） ，天水股份于 2000 年 4 月 6 日在深圳证券交易所挂牌交易。2007年 9 月，天水股份进行股权分置改革，天津天保控股有限公司（以下简称“天保控股” ）将其独资公司天津天保房地产开发有限公司的全部股权与天水股份的资产进行置换，并更名为“天津天保基建股份有限公司” ，股票名称变更为： “天保基建” ，股票代码“000965.SZ” 。 公司经多次增发、配股、转增和重大资产重组后，截至 2016 年底，注册资本 10.09 亿元，总股本

3、10.09 亿股。其中，公司控股股东天保控股持股 51.45%，公司实际控制人为天津港保税区国有资产管理局（如下图）。 图 1 截至 2016 年底公司股权结构图 资料来源：公司年报 公司经营范围为基础设施开发建设、经营，以自有资金对房地产进行投资，商品房销售，房地产中介服务，自有房屋租赁，物业管理和工程项目管理服务（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 目前，公司下设投资发展部、产品管理部、营销管理部、成本管理部、综合管理部、计划财务部、企业管理部、园区事业发展部和证券事务部9个部门；截至2016年底，公司拥有天津天保房地产开发有限公司（以下简称“天保房产”）、天津滨海开

4、元房地产开发有限公司（以下简称“滨海开元”）、天津市百利建设工程有限公司（以下简称“百利建设”）、天津嘉创物业服务有限公司（以下简称“嘉创物业”）4家全资子公司，合并范围较上年无变化。 截至2016年底，公司合并资产总额83.95亿元，负债合计37.11亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计46.84亿元，全部为归属于母公司所有者权益。2016年，公司实现营业收入16.55亿元，净利润（含少数股东损益）2.91亿元，全部为归属于母公司所有者的净利润；经营活动产生的现金流量净额13.85亿元，现金及现金等价物净增加额为25.12亿元。 截至2017年3月底，公司合并资产总额86.19亿元，负债合

5、计37.19亿元，所有者权益（含少数股东权益） 49.00亿元， 均为归属于母公司所有者权益。 2017年13月， 公司实现营业收入4.72亿元，净利润（含少数股东权益）1.77亿元，全部为归属于母公司所有者的净利润；经营活动产生的现金流量净额-17.70亿元，现金及现金等价物净增加额为-20.94亿元。 公司注册地址：天津自贸试验区（空港经济区）西五道 35 号汇津广场 1 号楼-602；法定代表人：周广林。 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 5 二、债券发行及募集资金使用情况 经中国证券监督管理委员会“证监许可2015637 号”文件核准，公司分别于 2015 年 7 月 2

6、1日和 2016 年 10 月 24 日发行了“天津天保基建股份有限公司 2015 年公司债券（第一期） ” （以下简称 “15 天保 01” ） 和 “天津天保基建股份有限公司 2016 年面向合格投资者公开发行公司债券 （第一期） ” （以下简称“16 天保 01” ） ，两期债券均已于深圳证券交易所挂牌交易。 “15 天保 01” （债券代码：112256.SZ）和“16 天保 01” （债券代码：112463.SZ）发行规模均为 8 亿元，发行期限均为 5 年，附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，均为单利按年计息、不计复利，票面利率分别为 4.50%和 3.18%

7、。两期债券均由天津保税区投资控股集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。 表 1 公司债券发行情况 名称名称 证券代码证券代码 金额（亿元）金额（亿元） 期限（年）期限（年） 票面利率（票面利率（%) 15 天保 01 112256.SZ 8 5（3+2） 4.50 16 天保 01 112463.SZ 8 5（3+2） 3.18 资料来源：公司年报 截至 2016 年底，公司“15 天保 01”和“16 天保 01”两期债券募集资金总额 16 亿元，募集资金已使用 8.17 亿元，用于补充流动资金。 “15 天保 01”于 2016 年 7 月 21 日支付第一期利息 3,60

8、0 万元；截至 2017 年 3 月底， “16天保 01”尚未到第一个付息日。 三、行业分析 1 行业概况 2016 年， “分类调控，因城施政”的政策主线贯穿全年，尤其在 2016 年上半年，全国房地产行业在持续宽松的货币政策和信贷政策等多项利好刺激下大幅增长；但自 2016 年下半年起， 热点城市深化调控、信贷收紧，房地产行业热度呈回落态势。 2016 年， 全国房地产开发投资完成额 102,580.61 亿元， 同比增长 6.88%， 增速较上年提高 5.88个百分点；房屋新开工面积 166,928.13 万平方米，同比增长 8.08%；房屋竣工面积 106,127.71 万平方米，同

9、比增长 6.09%。整体看，相比 2015 年，房地产行业景气度有所回升。 2016 年， 全国土地供应规模有所下滑， 100 大中城市供应土地数量 13,811 宗， 同比下降 6.86%；100 大中城市供应土地占地面积 59,858.97 万平方米，同比下降 2.92%。其中，一线城市土地供应数量和占地面积分别为 461 宗和 2,273.23 万平方米，同比下降 20.10%和 17.81%；二线城市土地供应数量和占地面积分别为 5,854 宗和 27,508.46 万平方米，同比增长 8.11%和 12.15%；三线城市土地供应数量和占地面积分比为 7,496 宗和 30,077.2

10、8 万平方米，同比下降 15.17%和 12.48%。供应土地挂牌均价方面，2016 年，100 大中城市挂牌均价 1,756.32 元/平方米，同比上升 15.10%；其中， 一线城市供应土地挂牌均价下降 13.30%、 二线和三线城市供应土地挂牌均价分别上升 25.77%和 12.43%。受前三季度整体政策宽松影响，城市土地溢价率方面，2016 年，100 大中城市平均成交土地溢价率 47.14%，同比上升 30.86 个百分点。 在开发资金来源方面，2016 年前三季度，房地产融资环境全面宽松，房地产企业整体融资活跃；但进入四季度市场资金监管趋势加强，交易所、银监会先后出台严控房地产企业

11、发债的审批政策、收缩融资渠道，控制房地产企业借款比率。2016 年，房地产开发企业到位资金 144,214.05 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 6 亿元，同比增长 15.18%；其中，国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金（预收款、个人按揭贷款等）分别占 14.92%、0.10%、34.07%和 50.92%，其中国内贷款和自筹资金占比分别下降 1.23个百分点和 5.10 个百分点。2017 年初，政策基调仍将维持紧缩，未来房地产企业融资面临一定压力。 在市场供需上，受上半年“去库存”政策影响，2016 年，全国商品房销售面积 157,348.53 万平方米，同比增长 22

12、.46%，增速同比提高 15.96 个百分点。截至 2016 年底，全国商品房待售面积69,539 万平方米，较上年底减少 3.22%，商品房库存近五年首次出现负增长，但库存总量仍处于高位。在销售价格上，2016 年重点城市商品住宅价格持续上涨。2016 年 12 月，百城平均住宅价格 13,105 元/平方米，同比上涨 18.72%，环比上涨 0.54%。 2016 年，中国房地产行业集中度进一步提高：国内前 10 强房地产开发企业销售总金额约占国内房地产企业 500 强销售总金额的 35%，销售面积总计约占 500 强总销售面积的 38%；前 50强、100 强、200 强销售金额分别约占

13、 500 强总销售金额的 60%、70%和 90%。整体看，房地产行业竞争格局相对稳固，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。 总体看，2016 年房地产行业景气度有所回升，销售规模和价格有所上升，行业集中度一进步提高，但土地供应量有所下滑。 2 行业政策 2016 年，房地产行业政策“先扬后抑” ：12 月，先后出台了非限购城市首付比例下调、交易税费减免以及央行降准等利好政策，高库存城市也继续出台财政补贴、交易税费减免、支持农民工购房等政策。39 月，抑制房地产泡沫逐渐成为政策导向，上海、深圳、南京和厦门等一、二线城市陆续出台土地限价、房价调控、市场监管、下调公积金和商贷

14、额度等调控政策。1012 月，政策收紧力度加大，22 城限购政策密集出台并向中西部及三线城市延伸；上交所于 10 月 28 日下发关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函 ，明确强调房地产企业募资不得用于购置土地。 2017 年，中央层面继续强调“因城施政、分类调控” ，三四线去库存和重点城市控房价处于并重地位。2017 年政府工作报告中再次强调了房子的居住属性，加强对于投资性购房的抑制，同时解决低线城市的库存问题。3 月，北京、广州、杭州、南京、郑州、青岛、保定等城市陆续出台限购限贷等调控政策。此轮调控中，一二线城市最为严厉，重点在于抑制地产投机性交易，去个人金融杠杆的同时保证刚需住

15、宅的供应；强三四线城市，由于受一二线城市需求外溢的影响也被列入限购行列，进入了“去库存”和“控房价”双轨并行的阶段。 针对供给端，中国证券投资基金业协会于 2 月 13 日发布证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4 号私募资产管理计划投资房地产开发企业项目 ， 明确表示投资于房价上涨过快城市地产项目的私募资产管理计划不予备案， 且禁止私募产品向房地产开发企业提供融资，在债权表外融资方面限制了房地产企业的资金来源。 总体看，在“因城施政、分类调控”的大背景下，中央及地方相继出台调控政策，预计短期政策、融资环境将持续收紧，房地产行业热度将有所下滑。 3 行业关注 政策持续收紧，政策持续

16、收紧，行业景气度下行压力大行业景气度下行压力大 2016 年下半年，房地产行业政策以调控为主，2017 年政策预计维持紧缩，房地产企业融资能 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 7 力下滑，投资预期下降；受限购限贷影响，房地产需求量和成交量下滑，商品房价格面临下行压力，对房地产企业收入规模及盈利能力存在一定影响。 商品房待售面积商品房待售面积维持高位维持高位，三四线城市去库存压力仍然较强三四线城市去库存压力仍然较强 截至 2016 年底，全国商品房待售面积 69,539 万平方米，虽较上年底有所下降，但库存总量仍处于高位。在一二线城市限购的背景下，部分资金流入三四线城市，短期内三四

17、线城市的商品房库存压力得到缓和；但产业和人口仍是去库存的关键，三四线城市多存在人口流失，长期的去库存效果仍不确定。 行业资产负债率较高，需防范潜在风险行业资产负债率较高，需防范潜在风险 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征，且由于房地产企业融资渠道的限制，房地产企业融资成本较高。近年按 Wind 资讯整体法计算的房地产板块资产负债率维持在 70%以上，整体债务率较高，若受政策及市场影响，房地产企业收入水平下滑，则存在一定的财务风险。 市场格局持续分化市场格局持续分化，中小房地产企业竞争压力，中小房地产企业竞争压力大大 国内房地产行业集中度较高，大中小型企业的经营差距日趋明显。实力雄厚的大型房

18、地产企业更有机会获得优质的土地资源、更低的融资成本，中小型房企将会面临更大的市场竞争压力和整合风险。 4 行业发展 地产金融化地产金融化、资本化尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放资本化尝试催生大地产格局，地产金融属性加速释放 近年来，房企通过银行贷款、信托等传统方式融资占比有所下降，股权类、权益类信托融资逐渐增加。地产金融化发展，一方面为房企主动利用多元资本、加强资本合作创造条件，逐渐强化与其在财务、金融、养老、营销、轻资产运营等层面合作，积极探索新的增长基因。另一方面，房企加速地产金融化尝试，获得财务投资回报的同时，也可实现其自身业务多元化向投融资方向转变。 转变盈利模式，提升经营收益

19、转变盈利模式，提升经营收益 由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，过去房地产开发企业基于囤地-融资-捂盘的盈利模式难以为继，高周转的经营方式逐渐成为主流。此外，住宅地产开发企业越来越多的进入商业地产领域，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力和运营能力提出更多挑战。 5天津区域房地产发展情况 2016 年，天津市房地产业增加值 795.78 亿元，同比增长 17.5%。房地产开发投资 2,300.01 亿元，同比增长 22.9%。商品房销售面积 2,711.08 万平方米，同比增长 53.1%；

20、销售额 3,478.22 亿元，同比增长 94.3%。全年存量房交易面积 1,829.9 万平方米，同比增长 41.9%；交易额 2,210.1亿元，同比增长 71.3%。天津市新建住宅价格指数持续上升，由 1 月的 3.90%上升到 20.50%。 2016 年 2 月央行、银监会发布关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知 ，天津首套房商贷最低首付比例可向下浮动 5 个百分点至 20%，二套房商贷最低首付比例降至 30%，政策出台后天津楼市成交量出现明显上扬。 随着下半年各地调控措施的出台，2016 年 9 月 30 日，天津市政府下发了关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见 ，

21、其中明确规定天津市将实施区域性住房限购，强化差 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 8 别化住房信贷政策，即在本市拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。2016 年 11 月，中国人民银行天津分行出台政策，对居民家庭申请商业性个人住房贷款购买首套住房的，最低首付款比例为 30%；对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买住房的，最低首付款比例为 40%；对非本市户籍居民家庭，在市内六区和武清区范围内购买首套住房的， 贷款最低首付款比例为 40%。 2017

22、 年 4 月， 天津市国土房管局和市场监管委发出 关于进一步整顿规范我市房地产市场秩序的通知 ，通知内容主要包括进一步加强房地产市场监管、严厉打击商品房销售违法违规行为和严厉打击房地产经纪机构违法违规行为。 总体看，天津房地产运行状况良好；2016 年上半年，天津房地产宽松政策对房地产市场刺激作用较为明显，下半年及 2017 年政策以调控收紧为主，可能对天津房地产市场造成一定影响。 四、管理分析 2016 年，公司根据发展需要进行了组织架构调整，精简合并招商部和客服部两个部门，新设立企业管理部，优化了母子公司管控架构，强化了基建各职能部门的管理职能和子公司的经营职能。 跟踪期内， 公司原董事长

23、、 原监事会主席因工作原因分别于 2017 年 1 月和 2016 年 10 月辞职离任，不再担任公司任何职务，并由孙静宇担任公司监事会主席；2017 年 1 月，公司选举周广林先生为公司董事长。 公司董事长周广林先生，1962 年 2 月生，中共党员，大学学历，高级经济师。2003 年至 2015年 5 月历任天保控股投资管理部副部长、部长，招商发展部部长。2015 年 6 月起任公司董事、总经理。现任公司董事长、总经理。 总体看，公司组织架构调整有助于加强公司总部管控；公司董事及监事变动未对公司经营及财务状况产生影响；目前，公司核心管理团队稳定，主要管理制度连续，管理运作正常。 五、经营分

24、析 1 经营概况 公司主营业务包括房地产开发、物业出租、物业管理业务。 2016 年， 公司实现营业收入 16.55 亿元， 同比增长 26.68%， 主要系房地产销售收入增加所致。从营业收入结构来看，2016 年，公司房地产销售收入占 95.57%，为公司主要收入来源，与上年基本持平；公司物业出租、物业管理和其他服务收入占比分别为 2.38%、1.20%和 0.85%，对公司营业收入影响不大。公司其他服务主要是东区土地收储业务。 从各业务板块收入来看，2016 年，公司房地产销售收入 15.82 亿元，同比增长 26.00%，主要系意境兰庭一期、金海岸天成轩和汇盈产业园等项目收入陆续结转所致

25、；公司物业出租收入 0.39亿元，同比增长 2.39%；公司物业管理收入 0.20 亿元，同比增长 57.40%，主要系公司房地产销售规模扩大带动配套物业收入增加所致。 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 9 表 2 20152016 年公司营业收入及毛利率情况（单位：亿元、%、百分点） 业务业务 2015年年 2016年年 变动情况变动情况 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 毛利率毛利率 房地产销售 12.55 96.08 33.82 15.82 95.57 37.80 26.06 3.98 物业出租 0.39 2.95 -15.24

26、0.39 2.38 4.76 0.00 20.00 物业管理 0.13 0.97 -53.92 0.20 1.20 -56.49 54.70 -2.57 其他服务 - - - 0.14 0.85 48.85 - - 合计合计 13.06 100.00 31.53 16.55 100.00 35.97 26.68 4.44 资料来源：公司年报，联合评级整理。 注：合计部分的金额尾数可能与各分项的尾数之和不符，此误差为四舍五入形成。 毛利率方面，2016 年，公司综合毛利率 35.97%，较上年上升 4.44 个百分点。其中，公司房地产销售毛利率 37.80%，较上年上升 3.98 个百分点，主要

27、系 2016 年房地产项目销售均价较高所致；公司物业出租毛利率 4.76%，较上年的-15.24%大幅提升，主要系天保青年公寓维修成本和能源费下降所致；公司物业管理毛利率-56.49%，较上年下降 2.57 个百分点，主要系公司为增强客户入住体验、提升公司品牌和口碑，加大了对物业管理投入所致。 2017 年 13 月，公司实现营业收入 4.72 亿元，较上年同期下降 10.11%，主要系公司一季度满足结转收入条件的房地产项目较少所致；公司毛利率为 57.64%，较上年同期上升 31.34 个百分点，主要系结转收入项目毛利率较高所致；实现净利润 1.77 亿元，较上年同期增长 123.28%。

28、总体看，公司作为房地产开发企业，营业收入和毛利率受房地产市场景气度和公司项目结转情况影响较大。2016年，受部分项目结转收入以及房地产价格上升影响，房地产开发业务收入有所增长，2016年公司整体毛利率有所上升。 2 房地产业务 （1）土地储备 2016 年，公司未获取新的土地储备；2017 年 3 月，公司成功竞拍滨海新区生态城地块及塘沽大连道地块，建筑面积总计约 15.47 万平方米，土地成交价格共计 25.30 亿元，其中大连道地块土地用途为城镇住宅和商服用地，生态城地块土地用途为城镇住宅用地。截至 2017 年 3 月底，公司拥有的土地储备规划建筑面积 50.85 万平方米1，其中在建面

29、积 29.60 万平方米、待开发面积 21.25万平方米。公司主要开发天津滨海新区、空港经济区的房地产项目，现有土地储备规模不大，未来房地产开发规模或受到一定限制。 总体看，公司主要开发项目位于天津滨海新区和空港经济区，目前公司整体土地储备规模较少，在一定程度上限制了公司未来房地产业务开发规模。 （2）项目开发建设情况 截至 2016 年底， 公司历史开发项目主要有国际贸易与航运服务区航交中心 2 号楼、 名居花园、滨海国际贸易服务中心、黄金海岸海景龙苑、北垣吧街、天保汇盈产业园、天保公寓和意境兰庭一期等项目。 2016年，公司新开工2个房地产项目，分别为天保金海岸D07项目和E03项目，当期

30、新开工土地面积7.17万平方米，同比增长21.78%；受开工项目数量与规模影响，同期公司竣工面积8.80万平方米，主要来自于天保金海岸D05、D06项目，同比下降38.18%。 1 截至 2017 年 3 月底，滨海新区生态城地块及塘沽大连道地块尚未完成相关手续，因此未纳入该处土地储备规划建筑面积。 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 10 表 3 20152016 年公司项目开发情况 项目项目 2015 年年 2016 年年 当期新开工面积（平方米） 58,900 71,727.3 当期新开工项目数量（个） 1 2 当期竣工面积（平方米） 142,353 88,000 资料来源：

31、公司提供 在建项目方面，截至2016年底，公司共有3个在建房地产项目，占地面积合计13.06万平方米、建筑面积29.60万平方米。其中， “意境兰庭二期”于2015年10月开工， “天保金海岸D07项目”于2016年2月开工， “天保金海岸E03项目”于2016年10月开工，均处于基础施工阶段。公司在建项目计划总投资24.43亿元，截至2016年底已投资9.98亿元，尚需投资14.45亿元。 表 4 截至 2016 年底公司在建项目投资情况（单位：平方米、万元） 项目名称项目名称 项目位置项目位置 占地占地 面积面积 建筑面积建筑面积 土地用途土地用途 开工开工 时间时间 规划总投规划总投资资

32、 截至截至 2016年底已投年底已投资额资额 意境兰庭二期 空港经济区东六道以南，环河北路以西 58,900.00 142,791.18 居民用地 2015.10 93,731 42,257 天保金海岸 D07 项目 滨海新区开发区第三大街与太湖路交口东北角 27,386.30 73,408.37 居住用地 2016.02 55,115 34,576 天保金海岸 E03 项目 滨海新区开发区东至太湖路，南至第一大街，西至太湖西路，北至广达街 44,341.00 79,813.80 居住用地 2016.10 95,464 22,944 合计合计 130,627.30 296,013.35 - -

33、 244,310 99,777 资料来源：公司提供 总体看，公司在建项目规模较小，未来融资压力不大。 （3）房地产销售情况 公司的房产销售采取预售模式，所售物业通常定位于所在区域的中高端产品以及保障性住房建设。 2016 年，公司新达预售项目 3 个，分别为天保金海岸 D07 项目部分楼盘、汇盈产业园和意境兰庭二期部分楼盘。 对已有的可售房地产项目， 签约销售面积为 11.91 万平方米， 同比下降 14.44%，主要系新开盘项目集中在 12 月开盘，部分销售面积于 2017 年汇总统计；销售金额 24.57 亿元，同比增长 42.43%。在签约销售均价方面，2016 年，公司房产销售均价为

34、20,629 元/平方米，较上年上升 66.47%，主要系公司根据区域市场销售行情调整销售价格所致。 表 5 20152016 年公司房地产销售概况 项目项目 2015 年年 2016 年年 达预售项目（个） 0 3 签约销售面积（万平方米） 13.92 11.91 签约销售金额（亿元） 17.25 24.57 签约销售均价（元/平方米） 12,392 20,629 结转收入面积（万平方米） 11.12 11.06 结转收入（亿元） 12.55 15.82 资料来源：公司提供 公司房地产开发项目均位于天津滨海新区、空港经济区，一方面可以通过深耕获得区域性的竞争优势，另一方面也加大营业收入受区域

35、房地产政策和区域经济发展的影响程度。天津滨海新区、空港经济区经济增长较快，公司不断加大去库存力度，预期公司未来房地产销售持续增长，公司结转收入也将相应增长。 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 11 总体看，公司土地储备规模一般，区域较为集中；公司房地产项目开发和销售相对稳健；受益于区域房地产行情的发展，销售价格大幅上涨，项目销售情况较好。 3物业出租 2016 年，公司物业出租收入 0.39 亿元，对公司营业收入影响较小。公司物业出租收入主要来源于公司及其子公司开发的公寓、办公楼和商业项目，主要包括天保公寓、名居花园底商、天保金海岸 B05 底商、天保金海岸 B06 和汇津广场一

36、期。2016 年，公司自持物业可租面积 12.15 万平方米，同比增长 5.16%；年出租率 58.06%，较上年下降 5.34 个百分点。其中，汇津广场一期出租率下降 20.30 个百分点，主要系公司根据建设规划、调整部分区域租户所致。 表 6 20152016 年公司物业出租业务情况 楼宇名称楼宇名称 分类分类 可租面积（平方米）可租面积（平方米） 年出租率（年出租率（%） 2015 年年 2016 年年 2015 年年 2016 年年 天保公寓 公寓 78,883.00 78,883.00 60.00 60.00 名居花园底商 商业 7,266.21 7,266.24 100.00 10

37、0.00 天保金海岸 B05 底商 商业 1,671.37 1,671.37 93.00 100.00 天保金海岸 B06 公寓 3,036.98 3,036.98 100.00 100.00 汇津广场一期 商业 24,689.11 30,655.86 57.00 36.70 资料来源：公司提供 总体看，公司物业出租经营平稳，收入规模较小，对主营业务收入影响不大。 4经营效率 2016 年，公司流动资产周转率 0.26 次，与上年持平，主要系公司流动资产大幅增长所致；存货周转次数 0.43 次，较上年的 0.33 有所上升；总资产周转率 0.22 次，与上年持平。从同行业上市公司比较情况看，公

38、司流动资产周转率较低，存货周转率和总资产周转率良好。整体看，公司经营效率尚可。 表7 房地产开发类上市公司2016年经营效率指标 公司简称公司简称 流动资产流动资产周转率周转率（次次) 存货周转率存货周转率（次次) 总资产周转率总资产周转率（次次) 荣安地产 0.20 0.21 0.18 北辰实业 0.21 0.18 0.18 世茂股份 0.32 0.31 0.19 浙江广厦 0.43 0.40 0.34 天保基建天保基建 0.26 0.43 0.22 资料来源：Wind 资讯 注：为便于同业比较，本表数据引自 wind，与本报告附表口径有一定差异。 总体看，公司流动资产周转率较低，存货周转率

39、和总资产周转率良好，公司经营效率尚存在一定的提升空间。 5重大事项 收购天津中天航空工业投资有限责任公司收购天津中天航空工业投资有限责任公司 60%的股权的股权 公司于 2016年6月 24日召开的第六届董事会第三十次会议及 2016年 10月 31 日召开的 2016年第一次临时股东大会审议通过了关于公司与天津保税区投资有限公司（以下简称“天保投资 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 12 公司” ）签署的议案 ，同意以人民币 32,197.76 万元收购天保投资公司持有的天津中天航空工业投资有限责任公司（以下简称“中天航空公司” ）60%股权。截至 2017 年 2 月底，公司

40、已完成对中天航空公司 60%的股权收购工作，有关本次股权收购的工商变更登记手续也已全部完成，公司现持有中天航空公司 60%的股权。 中天航空公司持有空中客车（天津）总装有限公司 49%股权（以下简称“空客公司” ） ，空客公司的经营范围为接收完全装配并经测试的飞机组成部分和所有相关零部件 （总称“飞机部件” ） ，向空中客车中国有限公司提供总装服务，包括飞机的总装、喷漆、地面测试和飞行测试，并向飞机交付中心移交经完全组装和测试的飞机。目前空客公司承担 A320 系列飞机的总装。 2016 年，中天航空公司资产总额 6.01 亿元，所有者权益 6.01 亿元，营业利润 0.51 亿元，净利润 0

41、.50 亿元。公司完成对中天航空公司 60%股权的收购，为公司提供新的盈利增长点，有望进一步提升公司的可持续发展能力。 竞购渤海证券竞购渤海证券 0.86%股权股权 公司于 2016 年 1 月 19 日经过天津产权交易中心网络竞价系统，以 12,281.3 万元竞得渤海证0.8646%股权（34,906,149 股）,并于 2016 年 1 月 27 日与转让方签署了产权交易合同 。公司收购渤海证券部分股权，有利于未来增加股权投资收益。 总体看，公司收购中天航空公司 60%股权有利于公司经营业务向航空领域扩展，为公司增加新的盈利增长点，进一步提升公司可持续发展能力；同时，公司收购渤海证券股权

42、也有利于增加公司投资收益。 6经营关注 宏观调控政策变化的风险宏观调控政策变化的风险 公司作为房地产企业， 其经营情况与国民经济联系极为密切， 受国家宏观政策影响较大。 2016年下半年房地产行业调控政策已有所收紧，2017 年初政策仍维持收紧基调，公司未来的经营将受“限购”等政策影响。 土地储备土地储备规模规模不大不大 2016年，公司未增加土地储备，2017年公司虽然增加了土地储备，但目前的土地储备在一定程度上限制了公司房地产业务未来的开发规模。 房地产项目区域分布集中房地产项目区域分布集中 公司持有的土地资源、开发的房地产项目以及持有的出租物业主要集中在天津滨海新区和空港经济区，公司发展

43、受区域经济发展状况影响明显，需要注意区域经济环境变化对公司经营产生的影响。 7未来发展 公司将立足天津空港经济区，以滨海新区为核心、天津市区为重点、积极拓展周边二三线城市；坚持以房地产开发为主业，主要发展中高档民用住宅，适当发展商业地产和工业地产，逐步增加持有收益高的经营性物业，以实现商品房销售和持有物业长短搭配、主辅结合的盈利模式，并结合公司转型，积极挖掘区域资源，寻找新的盈利增长点，同时充分运用资本市场融资功能，实现公司资产总值、股票市值、营业收入和利润的共同增长。 总体看，公司未来发展战略思路清晰，可实施性较强。 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 13 六、财务分析 1 财

44、务概况 公司2016年审计报表经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具了标准无保留意见的审计报告。2016年，公司合并财务报表范围包括天保房产、滨海开元、百利建设和嘉创物业4家全资子公司，与上年相比未发生变化，公司财务数据可比性强。 截至2016年底，公司合并资产总额83.95亿元，负债合计37.11亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计46.84亿元，全部为归属于母公司所有者权益。2016年，公司实现合并营业收入16.55亿元，净利润（含少数股东损益）2.91亿元，全部为归属于母公司所有者的净利润；经营活动产生的现金流量净额13.85亿元，现金及现金等价物净增加额为25.12亿元。

45、截至2017年3月底，公司合并资产总额86.19亿元，负债合计37.19亿元，所有者权益（含少数股东权益） 49.00亿元， 均为归属于母公司所有者权益。 2017年13月， 公司实现营业收入4.72亿元，净利润（含少数股东权益）1.77亿元，全部为归属于母公司所有者的净利润；经营活动产生的现金流量净额-17.70亿元，现金及现金等价物净增加额为-20.94亿元。 2 资产质量 截至 2016 年底，公司资产总额 83.95 亿元，较年初增长 26.89%，主要系流动资产增加所致。其中，流动资产和非流动资产分别占 87.09%和 12.91%，流动资产占比较年初上升 1.45 个百分点，公司资

46、产仍以流动资产为主。 流动资产流动资产 截至2016年底， 公司流动资产73.11亿元， 较年初增长29.04%， 主要系货币资金大幅增加所致。公司流动资产主要由货币资金（占67.56%）和存货（占30.86%）构成。 截至2016年底，公司货币资金49.39亿元，较年初增长103.62%，主要系公司房地产销售回款增加以及收回理财投资所致。公司货币资金全部为银行存款，其中有0.44亿元因开具银行付款保函受限，公司货币资金受限比例低。公司保持充足的货币资金储备以保证公司发展及投资计划的资金使用。 截至2016年底，公司存货账面价值22.56亿元，较年初下降15.52%，主要系意境兰庭一期、金海岸

47、天成轩等项目结转营业成本所致。其中，开发产品占29.39%，开发成本占70.61%。截至2016年底，公司未计提跌价准备。 非流动资产非流动资产 截至 2016 年底，公司非流动资产 10.84 亿元，较年初增长 14.11%，主要系新增可供出售金融资产所致。公司非流动资产主要由可供出售金融资产（占 11.49%） 、投资性房地产（占 64.95%） 、固定资产（占 10.09%）和递延所得税资产（占 8.96%）构成。 公司债券跟踪评级报告 天津天保基建股份有限公司 14 图2 截至2016年底公司非流动资产构成 资料来源：公司年报 2015 年，公司无可供出售金融资产。截至 2016 年底

48、，公司可供出售金融资产 1.25 亿元，全部为公司竞购渤海证券的 0.86%股权。 2016 年， 公司所持渤海证券股权的现金红利为 215.79 万元。截至 2016 年，公司投资性房地产账面价值 7.04 亿元，较年初下降 0.07%，全部为以成本法计量的房屋和建筑物，无新购置或处置。截至 2016 年底，公司投资性房地产累计计提折旧 1.23 亿元，未计提减值准备。截至 2016 年底，公司固定资产账面价值 1.09 亿元，较年初下降 3.96%，主要系公司房屋建筑物计提折旧所致。公司固定资产主要由自用的房屋及建筑物（占 94.18%）构成。截至 2016 年底， 固定资产累计计提折旧

49、0.26 亿元， 固定资产成新率 80.66%， 成新率较高。 截至 2016年底，公司递延所得税资产 0.97 亿元，较年初增长 24.51%，主要系预售房款计税毛利额差异增加所致。 截至 2016 年底，公司受限资产总额 0.44 亿元，全部系公司为总包工程付款开具保函而受限的银行存款，受限比例低。 截至 2017 年 3 月底，公司资产总额达到 86.19 亿元，较上年末增长 2.67%；其中，流动资产和非流动资产的占比为 83.25%和 16.75%，公司资产仍以流动资产为主。截至 2017 年 3 月底，公司流动资产 71.76 亿元，较上年末下降 1.85%，非流动资产 14.43

50、 亿元，较上年末增长 33.14%。 总体看，2016 年，受销售收入回款增加影响，公司资产规模大幅增长；公司资产以货币资金和存货等流动资产为主，符合房地产开发企业特征，公司货币资金充足，资产流动性较高。 3 负债及所有者权益 负债负债 截至 2016 年底，公司负债合计 37.11 亿元，较年初增长 68.06%，流动负债和非流动负债均有所增长。其中，流动负债和非流动负债分别占 56.78%和 43.22%，公司负债结构仍以流动负债为主。 截至 2016 年底，公司流动负债 21.07 亿元，较年初增长 50.26%，主要系预收款项和应交税费增加所致。公司流动负债主要由应付账款（占 24.8