泛海控股：2019年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告.PDF

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1、东方金诚债评字【2019】874 号东方金诚债评字【2019】874 号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/II主要指标及依据主要指标及依据2018 年收入构成2018 年收入构成主要数据和指标主要数据和指标项目项目2016 年2016 年2017 年2017 年2018 年2018 年2019 年 6 月2019 年 6 月资产总额(亿元)1678.361877.752120.971841.23所有者权益(亿元)248.94274.96284.30324.38全部债务(

2、亿元)1002.771171.611216.44895.21营业总收入(亿元)246.71168.76124.0451.70利润总额(亿元)42.5840.4913.4624.052019 年 6 月末债务期限结构 （单位： 亿元）2019 年 6 月末债务期限结构 （单位： 亿元）经营性净现金流（亿元）-152.29-192.5892.0715.37营业利润率（%）26.9627.7132.9921.30资产负债率（%）85.1785.3686.6082.38流动比率（%）232.56151.19135.19151.55全部债务/EBITDA（倍）15.1218.5431.90-EBITDA

3、 利息倍数（倍）1.060.860.46-注： 表中数据来源于公司 2016 年2018 年的审计报告及 2019 年 16 月未经审计的合并财务报表。优势优势 公司出售北京项目和上海项目后，房地产开发业务项目布局以武汉为主，公司具备多业态开发能力，在区域市场具有较强的竞争力； 受益于公司加大武汉项目推盘规模，公司房地产开发业务 2018 年合同销售金额和平均合同销售价格均显著回升； 公司在建和拟建房地产项目主要位于武汉，未来可售面积较为充足，地段优势明显且土地成本相对较低，未来销售前景较好； 公司金融业务已涵盖证券、信托、保险等主要金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心平台，整体发

4、展较好，对公司收入和毛利润的贡献保持增长且已成为公司收入和利润的主要来源； 控股股东中国泛海为本期债券到期兑付提供了全额无条件不可撤销连带责任保证担保， 具有一定的增信作用。关注关注 出售北京项目和上海项目后，公司在建项目未来可售面积有所降低； 公司在建和拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境下，面临资金压力； 公司证券业务收益稳定性易受证券市场波动的影响；公司资产受限比例较高，对资产流动性和再融资能力形成不利影响；受房地产业务结转规模降低的影响，2018 年公司营业总收入和利润总额显著下降，盈利能力有所降低； 公司有息债务规模较大，债务负担较重，大部分债务将集中于未来三年到期

5、，其中未来一年将会出现偿债高峰，面临集中偿付压力。评级展望评级展望公司评级展望为稳定。鉴于公司土地储备充足，随着可售项目货值释放，金融业务稳步发展，预计未来盈利能力有望好转。评级方法及模型评级方法及模型东方金诚房地产企业评级方法及模型（RTFC010201907）历史评级信息历史评级信息主体信用等级主体信用等级债项信用等级债项信用等级评级时间评级时间项目组项目组评级方法及模型评级方法及模型评级报告评级报告AA+/稳定AA+2019/6/19赵一统、吕春阳东方金诚房地产企业评级方法（2014 年 5 月）阅读原文AA+/稳定AA+2016/5/5朱林、王莹莹阅读原文AA/稳定AA2015/7/1

6、0葛新景、李晓光阅读原文注：2016 年 5 月 5 日主体级别由 AA 调整至 AA+，此后至 2019 年 6 月 19 日（最新评级），泛海控股主体信用等级未发生变化，均为 AA+/稳定。东方金诚东方金诚债债评字【评字【20192019】874874 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/1主体概况主体概况泛海控股股份有限公司（以下简称“泛海控股”或“公司”）主营房地产开发业务和金融业务，控股股东为中国泛海控股集团有限公司（以下简称“中国泛海”），实际控制人为自然

7、人卢志强。泛海控股成立于 1989 年 5 月 9 日，前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司，于 1994 年 9 月 12 日在深圳证券交易所上市，其时控股股东为深圳南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）。1998 年 10 月，泛海能源控股股份有限公司（以下简称“泛海能源”）受让南油集团持有的 52.50%法人股，成为公司控股股东。后经多次股权转让、更名和定向增发等， 截至 2014 年 4 月 28 日， 公司更名为泛海控股股份有限公司， 股票简称变更为 “泛海控股” ，代码为“000046”，控股股东为中国泛海。2016 年 1 月，公司完成非公开发行股票 6.39 亿股

8、，募集资金 57.50 亿元。截至 2019 年 6 月末，公司总股本为 51.96 亿股，自然人卢志强直接和间接持有公司 71.23%的股份，为公司实际控制人。公司房地产开发业务以住宅产品为主，涉及写字楼、酒店、大型城市综合体等多个业态，具备多业态综合开发能力；房地产项目主要位于北京、上海、武汉、深圳等经济发达城市，2019年公司出售位于北京和上海的项目后，项目布局主要集中于武汉。公司金融业务主要包括证券、信托、财险等，运营主体主要为民生证券股份有限公司（以下简称“民生证券”）、中国民生信托有限公司（以下简称“民生信托”）、亚太财产保险有限公司（以下简称“亚太财险”）和中国通海国际金融有限公

9、司（0952.HK，以下简称“中国通海金融”）。截至 2019 年 6 月末，公司资产总额 1841.23 亿元，所有者权益 324.38 亿元，资产负债率为 82.38%。2018 年及 2019 年 16 月，公司实现营业总收入分别为 124.04 亿元和 51.70 亿元，利润总额分别为 13.46 亿元和 24.05 亿元。本期本期债券债券概况及募集资金用途概况及募集资金用途本期本期债券债券概况概况经中国证监会证监许可2019579 号文核准，公司获准在中国境内向合格投资者公开发行面值总额不超过 50.00 亿元的公司债，分期发行；其中第一期已于 2019 年 7 月 9 日发行，发行

10、规模 5.5 亿元，票面利率 7.5%，起息日 2019 年 7 月 9 日，期限 3（2+1）年；本次公司拟发行泛海控股股份有限公司 2019 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期） （以下简称“本期债券”），票面总额不超过人民币 22 亿元，其中基础发行规模为人民币 1 亿元，可超额配售不超过人民币 21 亿元（含 21 亿元）。本期债券的期限为 3 年，附第 2 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券面值 100 元，按面值发行，发行利率为固定利率。本期债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起

11、支付。中国泛海为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。东方金诚东方金诚债债评字【评字【20192019】874874 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/2募集资金用途募集资金用途本期债券所募集资金拟全部用于偿还公司债券。经营环境经营环境宏观经济宏观经济和和政策环境政策环境前三季度经济下行压力逐步显现，中美经贸摩擦仍需持续关注前三季度经济下行压力逐步显现，中美经贸摩擦仍需持续关注19 月 GDP 同比增长 6.2%，其中三季度降至 6.0%，较上季度下滑 0

12、.2 个百分点，连续两个季度小幅走低，反映 5 月之后中美经贸摩擦波澜再起，消费、投资及外需等驱动经济增长的“三驾马车”都在不同程度地受到负面影响。不过，9 月以来，伴随逆周期调节力度加大,以及中美经贸摩擦趋向缓和， 经济运行已开始出现企稳势头。 预计四季度GDP增速将保持在6.0%，2019年GDP增速将为6.2%。 未来中美经贸谈判进程仍将是影响短期宏观经济走向的关键因素。四季度逆周期调节力度将进一步加大，货币政策重点是降低企业融资成本，财政政策将在四季度逆周期调节力度将进一步加大，货币政策重点是降低企业融资成本，财政政策将在减税降费和基建提速两方面同时发力减税降费和基建提速两方面同时发力

13、前三季度货币政策总体保持边际宽松态势，严监管效应趋缓，社会融资规模及 M2 增速均现企稳回升势头。新 LPR 改革将带动市场化、结构性降息持续深化。此外，当前全球货币政策已转入宽松轨道，不排除年底前后央行下调 MLF 政策利率的可能。财政政策方面，预计四季度还可能有针对企业的减税措施出台，全年减税降费规模有望超过 2 万亿元，专项债资金对基建提速的作用将有明显体现。总体上看，四季度宏观政策在保持定力的同时，将进一步向稳增长方向倾斜。行业行业分析分析公司主要从事房地产开发业务和金融业务，所属行业主要为房地产行业、证券行业和信托行业。房地产行业房地产行业随着楼市调控政策从严以及棚改货币化安置支撑力

14、度减弱，预计四季度全国商品房销售增随着楼市调控政策从严以及棚改货币化安置支撑力度减弱，预计四季度全国商品房销售增速将稳中有降速将稳中有降2019 年 19 月，国内商品房销售面积和销售额分别为 11.92 亿平方米和 11.15 万亿元，分别同比增长-0.10%和 7.10%，其中 6 月份以来商品房销售增速持续反弹。国内商品房销售反弹一方面是去年同期技术逐步走低，另一方面是在融资环境趋紧的情况下，随着“金九银十”传统销售旺季来临，房企为加速现金回流加大了推盘销售力度。预计四季度国内商品房销售增速将继续承压，但考虑到去年 9 月开始销售面积基数逐渐走低，预计不存在大幅回落的空间。在政治局会议明

15、确不将房地产作为短期刺激经济手段的背景下，一二线城市调控政策仍将持续从严、资金面依然边际收紧，销售将保持平稳；而三四线城市受棚改力度减弱导致楼市需求不足，总体销售稳中有降。东方金诚东方金诚债债评字【评字【20192019】874874 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/3图表图表 1 1全国商品房销售情况（万平方米、亿元、全国商品房销售情况（万平方米、亿元、% %）数据来源：国家统计局、wind受新开工意愿下降、土地购置疲软及融资渠道仍将严格受限影响，预计四季度房地

16、产投资受新开工意愿下降、土地购置疲软及融资渠道仍将严格受限影响，预计四季度房地产投资增速将持续放缓增速将持续放缓2019 年前三季度，房企开发投资增速持续回落，全国房地产开发投资完成额为 9.80 万亿元，同比增长 10.5%，主要源于土地投资疲软，新开工增速有所回落；但受施工提速影响，房企开发投资增长仍保持较高规模。受房地产调控政策持续从严、融资环境收紧等因素影响，房企新开工意愿减弱，同时拿地意愿难以显著改善。19 月，全国房屋新开工面积 16.57 亿平方米，同比增长 8.60%，增速较 2019 年 18 月降低 0.3 个百分点；全国房屋施工面积 83.42 亿平方米，同比增长 8.7

17、%，增速较 2019 年 18 月下降 0.10 个百分点；土地购置面积 1.55 亿平方米，同比下降 20.20%；土地成交价 8186.00 亿元，同比下降 18.20%。预计四季度，在房企外部融资受限及调控政策持续从严的情况下，房企债务到期偿付压力加大，对业务规模进一步扩张带来阻碍。此外，房企土地获取将更加谨慎，拿地节奏优化，土地购置和开工建设对投资的支撑力度将有所下降，对房地产开发投资增长起到一定抑制作用。图表图表 2 2全国房屋新开工及土地购置情况（全国房屋新开工及土地购置情况（% %）数据来源：国家统计局、wind预计预计 20192019 年房价将整体稳定年房价将整体稳定，但棚改

18、货币化安置政策的调整导致其对房价支撑力度减弱但棚改货币化安置政策的调整导致其对房价支撑力度减弱，东方金诚东方金诚债债评字【评字【20192019】874874 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/4三四线城市房价面临较大压力三四线城市房价面临较大压力2019 年 19 月，国内商品房销售均价为 9354.98 元/平方米，同比增长约 7.19%。2019年 9 月，房价有所回暖，70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨 0.5%，增速较 8 月下降 0.1 个百分

19、点；其中，一线城市受限价政策影响整体较为稳定，新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%， 涨幅较上月增长0.1个百分点； 31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅较上月提高 0.1 个百分点；35 个三线城市新建商品住宅价格环比上涨 0.8%，涨幅较上月提高 0.1 个百分点。预计四季度随着房屋销售面积增速的放缓，房价回暖的趋势将减弱，全国房价将保持稳定。一线城市房地产市场仍将保持较强的政策调控力度，同时住房需求仍较为旺盛，房价整体将保持稳定；热点二线城市受调控政策边际收紧，预计房价存在一定上行压力；三四线城市由于人口及资源向外迁移、前期购买力相对透支等因素，依旧面临调整压力，同时

20、棚改开工数量明显缩减及货币化安置走弱或使需求萎缩，对商品住宅销售的拉动作用将减弱，房价持续上涨动力不足，房价涨幅或将出现回落。图表图表 3 3全国商品房销售价格走势情况（万元全国商品房销售价格走势情况（万元/ /平方米、平方米、% %）数据来源：国家统计局、wind证券行业证券行业证券公司收入受市场环境波动及监管政策的影响尤为明显，其中综合性大券商竞争优势明证券公司收入受市场环境波动及监管政策的影响尤为明显，其中综合性大券商竞争优势明显，优质客户和项目资源进一步向行业龙头集中显，优质客户和项目资源进一步向行业龙头集中我国证券行业经过了综合治理整顿和近几年的较快发展， 各证券公司的资本实力有所提

21、升，整体经营能力和水平均有了显著进步，但经营业绩受资本市场周期性波动的影响仍较大。2019年上半年，市场行情回暖，流动性改善，叠加政策利好频频出台，券商营业收入及净利润同比大幅增长，分别同比增长 41.37%和 102.86%。随着资本市场改革逐渐深化，证券行业监管体系将持续完善，政策红利将进一步引导行业稳健向上。但考虑到国内宏观经济下行压力加大，中美贸易摩擦形势尚不明朗，券商营业收入及净利润增速预计将较上半年放缓。同时，需关注个券风险所导致的券商存量资管业务、股票质押业务风险处置压力。证券行业收入结构逐步多元化，通道型业务收入贡献逐步下降，行业同质化竞争将无以为东方金诚东方金诚债债评字【评字

22、【20192019】874874 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/5继，券商间因寻求新的利润增长点而加剧分化。凭借其规模、品牌优势以及创新业务的开拓能力，综合性大券商保持了较强的市场竞争优势，证券行业集中度将持续提升。而部分区域性中小券商对经纪和自营业务依赖度较高，区域性证券公司经纪业务属地优势弱化，而自营业务受市场行情以及其投资风格的影响较大，业务结构不合理、风险管理能力弱的问题将日益突出。图表图表 4 4证券公司盈利状况证券公司盈利状况1 1（亿元、（亿元、%

23、 %）数据来源：Wind、证券业协会，东方金诚整理信托行业信托行业目前信托行业处于主动管理类业务转型的过渡阶段，业务扩张和盈利增长速度放缓，但整目前信托行业处于主动管理类业务转型的过渡阶段，业务扩张和盈利增长速度放缓，但整体资本充足性仍然保持在较好水平体资本充足性仍然保持在较好水平我国信托行业自诞生以来便依托制度和经营范围优势在国内资产管理行业迅速崛起。2010年2017 年，信托行业管理资产规模从 3.04 万亿元增长至 26.25 万亿元。其中，以通道业务为主的事务管理类信托占比逐年上升。2018 年以来，在行业监管趋严的形势下，信托公司事务管理类信托规模终止了上升态势，带动行业受托资产规

24、模持续回落，资管新规效果初步显现。截至 2018 年末，信托行业受托资产余额 22.70 万亿元，同比下降 13.50%。其中，事务管理类信托余额 13.25 万亿元，同比下降 15.33%。受监管环境趋严和市场信用风险暴露影响，信托行业整体经营风险有所上升。2018 年，由于信托资产规模下滑、资本市场波动加剧，信托行业营业收入同比下降 4.20%至 1140.63 亿元，其中信托业务收入同比下降 2.91%至 781.75 亿元。由于募集难度上升，信托公司自有资金承接新发行产品的情况较为普遍，影响了固有资产运用的有效性，而市场行情波动进一步削弱了固有业务收益水平。2018 年，信托行业实现利

25、息收入和投资收益合计 310.36 亿元，同比下降10.64%。同时，随着市场信用环境恶化，信托风险项目数量和规模大幅上升，受托业务和自营投资风险管理难度加大。2018 年，全行业信托风险项目余额合计 4443.78 亿元，同比上升69.05%。1经纪业务收入=代理买卖证券业务净收入（含席位租赁）+投资咨询业务净收入；投资银行业务收入=证券承销与保荐业务净收入+财务顾问业务净收入。东方金诚东方金诚债债评字【评字【20192019】874874 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：

26、http:/6图表图表 5 5全国信托行业情况（亿元、全国信托行业情况（亿元、% %）数据来源：Wind、信托业协会，东方金诚整理业务运营业务运营经营概况经营概况公司营业总收入及毛利润主要来源于房地产开发业务公司营业总收入及毛利润主要来源于房地产开发业务和金融业务和金融业务，营业营业收入收入和毛利润和毛利润有所有所降低降低，毛利率，毛利率持续提升且持续提升且处于较高水平处于较高水平，其中，其中金融业务金融业务的的贡献贡献持续持续提升提升泛海控股主要从事房地产开发业务和金融业务。2016 年2018 年，受房地产业务结转规模降低影响，公司营业总收入持续降低。从收入构成看，房地产开发业务和金融业务

27、是公司收入的主要来源，其中房地产开发业务占比持续降低，金融业务收入逐年快速增长；其他业务包含物业管理、物业出租等，收入和占比均较小。同期，公司毛利润持续降低，其中房地产开发业务毛利率贡献有所降低；综合毛利率保持增长，其中房地产开发业务毛利率始终处于较高水平。2019 年 1 月 20 日， 公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司 （以下简称 “武汉公司” ）与融创房地产集团有限公司（以下简称“融创房地产”）签署了协议书，武汉公司向融创房地产转让其持有的泛海建设控股有限公司（以下简称“泛海建设”）剥离以下资产后的 100%股权：（1）泛海建设持有的浙江泛海建设投资有限公司（以下简称“浙江公司”

28、）100%股权、上海御中投资管理有限公司（以下简称“上海御中”）100%股权；（2）泛海建设全资子公司北京泛海东风置业有限公司（以下简称“东风公司”）持有的北京泛海国际居住区 2#、3#地块的相关资产和负债，即转让上海董家渡项目（以下简称“上海项目”）及北京泛海国际居住区 1#地块项目（以下简称“北京项目”）。截止报告期末，股权转让已办理完毕。本次交易中，融创房地产需现金支付的金额为 125.53 亿元，分三笔支付，支付比例分别为 50%、30%、20%，截至 2019 年 8 月 28 日，融创房地产已支付第一笔款项、第二笔款项及第三笔款项中的 2.95亿元。转让北京项目和上海项目后，公司收

29、入仍主要来自于房地产开发业务和金融业务，但是金融业务收入占比及毛利润贡献显著提高， 成为公司收入和毛利润的主要来源之一。 2019 年 1东方金诚东方金诚债债评字【评字【20192019】874874 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/76 月，公司营业总收入中房地产开发业务收入占比大幅下降，金融业务收入占比大幅提升至79.49%；受金融业务占比提高影响，综合毛利率显著提高。图表图表 6 6公司营业公司营业总总收入构成及毛利润、毛利率情况收入构成及毛利润、毛利率情况

30、（单位：亿元、单位：亿元、% %）类别类别20162016 年年20172017 年年20182018 年年2012019 9年年1 16 6月月收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比房地产开发176.7071.6378.3346.4143.2234.857.8315.14金融业务60.4924.5284.9250.3273.9759.6341.1079.49其他6.642.695.533.276.855.522.785.37合计合计246.71246.71 100.00100.00 168.76168.76 100.00100.00 124.04124.04 100

31、.00100.0051.7051.70 100.00100.00毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率房地产开发73.9941.8729.4837.6423.4354.213.9350.18金融业务2-其他2.0230.452.4945.091.8226.560.7928.48合计合计3 3137.76137.7655.8455.84 116.89116.8969.2669.2699.2299.2279.9979.9944.5044.5086.0786.07数据来源：公司提供，东方金诚整理房地产开发房地产开发公司房地产项目

32、开发经验丰富，具备多业态综合开发能力，出售北京项目和上海项目后，公司房地产项目开发经验丰富，具备多业态综合开发能力，出售北京项目和上海项目后，项目布局主要位于武汉以及美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段，在区项目布局主要位于武汉以及美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段，在区域市场具有较强的竞争力域市场具有较强的竞争力房地产开发业务为公司的传统主业，经营历史较长，公司在北京、上海、深圳和武汉等一线和核心二线城市，以及美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段均有布局。2019 年 1 月 22 日，泛海控股发布了泛海控股股份有限公司关于控股子公司武汉中央

33、商务区股份有限公司出售资产的公告，拟转让上海项目及北京项目。2019 年 3 月，上海项目和北京项目管理权已完成移交。公司转让北京项目和上海项目后，项目布局将主要位于武汉，以及美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段。公司房地产开发业务以住宅产品为主，涉及写字楼、商业、酒店、大型城市综合体等多个业态，具备多业态综合开发能力，代表项目有北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、杭州民生金融中心等。2018 年公司住宅结算面积占比 95.01%，写字楼结算面积占比 4.76%，其他产品类型占比 0.24%。公司产品在空间合理性、住宅理念、以及人性化设计等方面得到了市场和客户的高度认可，具有较

34、强的品牌优势和竞争实力。受益于武汉项目推盘规模的加大受益于武汉项目推盘规模的加大， 20182018 年公年公司合同销售金额司合同销售金额和平均和平均合同合同销售销售价格价格均均显著显著回回升，受升，受结转结转面积面积降低影响，房地产降低影响，房地产业务业务结算收入结算收入显著显著下滑下滑，受益于结算，受益于结算价格价格提高提高，业务业务毛利率毛利率有所提升有所提升2016 年2018 年，公司房地产开发业务收入和毛利润均逐年降低，主要系房地产业务结2公司金融业务无直接成本，未计算其毛利润及毛利率。3公司综合毛利润=营业总收入-营业成本，综合毛利率=（营业总收入-营业成本）/营业总收入*100

35、%。东方金诚债评字【2019】874 号东方金诚债评字【2019】874 号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/8转规模有所减少；业务毛利率有所波动，其中 2018 年公司房地产业务毛利率显著提高，一方面是公司 2017 年结转项目中写字楼占比较高， 且以整售为主， 毛利率较低； 另一方面是公司 2018年结转项目售价较高，且土地成本较低。近年受调控政策及公司出售部分房地产项目影响，公司房地产业务合同销售金额和合同销售面积均总体有所降低； 2019 年上半年公司合同销售金

36、额和合同销售面积均同比小幅提升。 2019 年 6 月末公司预收款项 93.31 亿元， 为 2018 年营业收入的 1.86 倍，为未来收入及利润的实现提供了一定的保障。公司房地产项目平均销售价格有所波动， 其中 2018 年公司平均合同销售价格同比大幅上涨104.15%， 系武汉项目4销售价格上涨及北京泛海国际居住区二期、 上海泛海国际公寓项目 （10#地）项目销售价格较高所致。图表 7公司房地产开发业务收入及合同销售情况（单位：亿元、%、万平方米、元/平方米）图表 7公司房地产开发业务收入及合同销售情况（单位：亿元、%、万平方米、元/平方米）项目项目2016 年2016 年2017 年2

37、017 年2018 年2018 年2019年1 6月2019年1 6月合同销售面积36.2025.5928.081.66合同销售金额128.9051.80116.048.81平均销售价格35608202424131953072预收款项37.2611.9074.1093.31预收款项/营业收入0.200.141.48-资料来源：公司提供，东方金诚整理分销售区域看，公司房地产项目主要位于北京、上海和武汉等区域；其中武汉一直是公司合同销售金额的主要来源，北京和上海有所波动。2018 年公司房地产业务实现合同销售金额中北京和上海占比显著提高主要系公司取得北京、上海项目预售许可证，加大北京、上海项目销售

38、力度所致。2019 年 16 月，公司合同销售金额 8.81 亿元，主要来自于武汉中央商务区的芸海园项目和北京泛海国际居住区二期项目。2019 年 3 月，上海项目和北京项目转让完成后，公司在上海无土地储备，在北京项目仅为北京泛海国际居住区二期（2#地、3#地），房地产项目主要位于武汉市，未来合同销售金额将主要来自于武汉市。42017 年，武汉地区项目平均合同销售价格 19559 元/平方米；2018 年，武汉地区项目平均合同销售价格 24612 元/平方米。东方金诚东方金诚债债评字【评字【20192019】874874 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地

39、址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/9图表图表 8 8公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、% %）区域区域20162016 年年20172017 年年20182018 年年20192019 年年 1 16 6 月月金额金额占比占比金额金额占比占比金额金额占比占比金额金额占比占比武汉64.7250.2148.8494.2957.4249.484.2948.69北京58.1645.120.781.5125.3021.804.5251.31深圳5.184.022.184.210.220.1

40、9-上海0.840.65-33.1028.53-合计合计128.90128.90100.00100.0051.8051.80100.00100.00116.04116.04100.00100.008.818.81100.00100.00数据来源：公司提供，东方金诚整理公司已完工项目主要位于武汉、深圳和杭州等地，业态包括住宅、写字楼、酒店等，截至2019 年 6 月末，公司主要已完工项目销售进度 91.47%，总体销售情况良好；销售物业未来可售面积 16.98 万平方米，主要为武汉的芸海园项目、泛海国际 SOHO 城和碧海园项目，上述项目未来可售面积分别为 9.78 万平方米、3.19 万平方米

41、和 2.07 万平方米；已完工项目总投资额392.83 亿元，累计合同销售金额 412.07 亿元，累计销售回款 397.69 亿元，回款较好。公司未来可售项目主要位于武汉市，且地理位置较好，未来销售情景较好。公司出售北京项目和上海项目后在建项目未来可售面积有所降低，但在建及拟建项目未来公司出售北京项目和上海项目后在建项目未来可售面积有所降低，但在建及拟建项目未来可售面积仍较为充足且主要集中于武汉，地段优势明显且土地成本相对较低，可售面积仍较为充足且主要集中于武汉，地段优势明显且土地成本相对较低，未来销售前景较未来销售前景较好好从施工和竣工情况来看，2016 年2018 年，受北京项目开工影响

42、，公司新开工面积 2018年显著提高；施工面积规模有所降低但仍然较大；竣工面积波动显著，其中 2018 年显著降低，主要系公司降低施工进度所致。2019 年 16 月，公司无新开工项目；2019 年 6 月末施工面积较 2018 年末降低 28.48%，系公司出售北京项目和上海项目所致。截至 2019 年 6 月末，公司房地产在建项目共计 8 个，主要位于武汉，随着北京项目和上海项目转让，总规划建筑面积降低至 181.72 万平方米，拟售物业总可售面积 71.46 万平方米，已售面积 33.61 万平方米， 未来可售面积 37.85 万平方米； 在建项目平均合同销售价格 17470.01元/平

43、方米，平均楼面地价 3652.74 元/平方米，土地成本相对较低。公司在建项目未来可售面积主要位于武汉、沈阳、洛杉矶。其中，武汉 CBD 项目总规划建筑面积约 800 多万平方米，占比最大，开发周期较长，是武汉市“十二五”规划中的以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的华中地区现代服务业中心，属武汉市重点建设项目；武汉 CBD 项目位于汉口城区的几何中心，地处内环线和二环线之间，交通方便，市政配套完善，区位优势明显。截至 2019 年 6 月末，公司已取得土地证的拟建项目规划建筑面积为 434.04 万平方米，其中位于武汉、沈阳的项目均为对应在建项目的滚动式开发的尚未开发部分，其余为海外项目

44、。公司拟建项目中的 5 个海外项目，业态以住宅、酒店、公寓、写字楼等为主，全部位于美国，均为 2015 年和 2016 年新增， 均通过协议方式获得， 总协议金额为 10.07 亿美元， 已全部支付。在拿地方面，公司现有储备土地均于 2016 年之前获得，储备较为充足，且项目地理位置较东方金诚东方金诚债债评字【评字【20192019】874874 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/10好、土地成本较低。2017 年以来，公司房地产业务以释放现有土地价值为主，暂无新增

45、项目，也无拿地计划。截至 2019 年 6 月末，除拟建项目外，公司无其他土地储备。总体来看，公司出售北京项目和上海项目后在建项目未来可售面积有所降低，但在建及拟建项目未来可售面积仍较为充足且主要集中于武汉，地段优势明显且土地成本相对较低，武汉市经济发展前景及人口吸附能力较强，项目未来销售前景较好。图表图表 9 920192019 年年 6 6 月末月末公司房地产可售项目情况及开工进度（单位：万平方米）公司房地产可售项目情况及开工进度（单位：万平方米）20162016 年年20172017 年年20182018 年年20192019年年1 1 6 6月月项目项目规划建规划建筑面积筑面积可售面积

46、可售面积已售面积已售面积未来可售未来可售面积面积新开工面积23.2914.3454.33- 完工项目356.96199.13182.1516.98施工面积378.27314.96274.62196.42 在建项目181.7271.4633.6137.85竣工面积63.7799.681.91- 拟建项目434.04-数据来源：公司提供，东方金诚整理公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境下，面临资金支公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境下，面临资金支出压力出压力从投资情况来看，公司在建项目计划总投资 613.14 亿元，截至 2019 年 6

47、月末，已累计投入 377.13 亿元，尚需投资额 236.01 亿元。从拟建项目看，截至 2019 年 6 月末，公司分布于武汉、沈阳的国内拟建项目计划投资金额待定，但是国内拟建项目规模较大，需要较高的投资支出，可能面临一定投资压力。北京项目和上海项目转让后，公司国内项目未来投资压力将显著降低，短期资金压力有所缓解，但国内项目未来总投资额规模仍然较高，仍将面临一定资金压力。从公司拟建海外项目未来投资计划来看，公司海外项目计划总投资 77.55 亿美元，大部分项目处于前期设计阶段。美国房地产项目开发中无法在项目竣工前进行预售，预计公司美国房地产开发业务面临一定的资金压力。东方金诚东方金诚债债评字

48、【评字【20192019】874874 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/11图表图表 1010截至截至 20192019 年年 6 6 月末公司在建项目投资情况月末公司在建项目投资情况5 5（单位：亿元）（单位：亿元）计划总投资计划总投资截至截至 20192019 年年 6 6 月末已投资额月末已投资额尚需投资额尚需投资额一、国内项目一、国内项目武汉 CBD282.03203.9578.08其中：房地产项目141.1382.5158.62基础设施建设140.901

49、21.4419.46沈阳泛海国际居住区8.006.781.22二、海外项目二、海外项目6 6泛海广场项目123.7497.1326.61泛海中心项目199.3769.27130.10合计合计613.14613.14377.13377.13236.01236.01资料来源：公司提供，东方金诚整理金融业务金融业务公司金融业务已涵盖证券、信托、保险等主要金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太公司金融业务已涵盖证券、信托、保险等主要金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台，近年公司金融业务整体发展较好，已成为公司收入和利润的主要来源财险等核心金融平台，近年公司金融业务整体发展较好，已成

50、为公司收入和利润的主要来源经过近几年的系统布局和整合优化，公司金融业务已涵盖证券、信托、保险等主要金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心金融平台，金融业务平台日趋壮大，金融服务链条不断延展，金融业务综合实力不断增强。图表图表 1111公司金融业务运营主体公司金融业务运营主体 20182018 年经营概况（单位：亿元）年经营概况（单位：亿元）营业收入营业收入净利润净利润归属于母公司净利润归属于母公司净利润民生证券14.580.940.95民生信托23.9711.08-亚太财险35.470.34-数据来源：公司提供，东方金诚整理随着金融布局的日益完善，公司金融业务收入持续增长，其占营业总