新城控股：2018年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019）.PDF

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1、 新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 3 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明： 1、除因本次评级事项中诚信证评与评级委托方构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。 2、中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务，并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监管部门的有关规定，依据合理的内部信用

2、评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。本评级报告所依据的评级方法在公司网站（）公开披露。 4、本评级报告中引用的企业相关资料主要由发行主体或/及评级对象相关参与方提供，其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分

3、析观察，如有的话，应该而且只能解释为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、本次评级结果中的主体信用等级自本评级报告出具之日起生效，有效期为一年。债券存续期内，中诚信证评将根据监管规定及跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定评级结果的维持、变更、暂停或中止，并按照相关法律、法规及时对外公布。 新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 4 募集资金使用情况募集资金使用情况 新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期） （债券简称：“18 新控 05”、债券代码： “1

4、43896”） 于 2018 年 10 月 29 日完成发行。实际发行规模为人民币 21.60 亿元，票面利率7.43%，发行年限为 4 年期，附第 2 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权，回售日为2020 年 10 月 29 日， 到期日为 2022 年 10 月 29 日。截至 2018 年末， 18 新控 05 募集资金已按照募集说明书上列明的用途使用完毕。 行业分析行业分析 2018 年以来房地产调控政策延续“房住不炒”主基调，继续落实分类调控，提高调控的精准性，同时完善多层次住房供应体系，构建房地产市场健康发展长效机制。 2018 年以来房地产调控政策延续了“房住不炒”的

5、主基调，调控类型涵盖限购、限贷、限售、限价等政策，限购城市再次扩容，大连、沈阳、太原等城市相继落地限购令， 限售扩容至兰州、 长春、大连等二、三线城市，并下沉至县级城市，全国约有 50 余个城市根据当地市场情况新增或升级四限政策，实施更为精准化、差异化的调控。2018 年 8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应。随着楼市调控的不断深入，2018 年年底以来，菏泽、广州等城市根据地方实际情况进行政策微调，但政策调整均未突破“房住不炒”的底线，且亦是为了落实分类调控、因城施策，提高调控的精准性。 政策层面除短期供需调控外，长效机制的建立也

6、处于加速推进阶段。2018 年 1 月，国土资源部和住房城乡建设部同意沈阳、南京、杭州、合肥等 11个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案，建立租购并举的住房制度。3 月政府工作报告提出支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场。随后，中国证监会和住房城乡建设部联合发布关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知 ；银保监会发布关于保险资金参与长租市场有关事项的通知 。12 月，中央经济工作会议强调要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 在房地产调控政策持续的影响下，2018 年行业

7、销售增速持续下滑，房企拿地更趋理性，土地成交额增速及土地溢价率亦有所下降。 根据国家统计局数据显示， 2018 年全国商品房销售面积与销售额分别为 171,654 万平方米和149,973 亿元，同比分别增长 1.3%和 12.2%，增速较上年同期分别下降 6.4 个百分点和 1.5 个百分点。其中， 2018 年全国住宅销售面积和销售金额分别为147,929 万平方米和 126,393 亿元，同比分别增长2.2%和 14.7%；办公楼销售面积同比下降 8.3%，销售额同比下降 2.6%； 商业营业用房销售面积同比下降 6.8%， 销售额同比增长 0.7%。 从价格来看， 2018年 112

8、月全国 100 个城市住宅均价呈现逐月增长的态势，但增速有所下降。2018 年 12 月全国 100个城市住宅成交均价达 14,678 元/平方米，较上年增长 5.1%，增速较上年同期下降 2.1 个百分点。分城市能级来看，2018 年 12 月，一线城市住宅均价达 41,368 元/平方米，较上年同期增长 0.4%，增速同比下降1.0个百分点； 二线城市住宅均价达13,582元/平方米，较上年同期增长 7.1%，增速同比下降0.6 个百分点；而三线城市住宅均价达 9,061 元/平方米，较上年同期增长 8.7%，增速同比下降 3.8 个百分点1。受房地产调控政策持续及“因城施策”影响，201

9、8 年全国住宅价格增速有所下降，三线城市房地产住宅价格增幅高于一、二线城市。 1 一线城市包括北京、上海、广州、深圳；二线城市包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、苏州、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州；三线城市包括百城中除一线城市、二线城市之外的其它 74 个城市。 新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 5 图图 1：20162018 年全国商品房销售情况年全国商品房销售情况 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 土地市场方面，在外部融资环境趋紧的背景下，近年来房地产开发企业加快了

10、开工建设及去化节奏，推动了房企补充库存的意愿，2018 年房企购置土地面积 29,142 万平方米，同比上升 14.25%；土地成交价款 16,102 亿元，同比上涨 18.02%，增速较上年大幅下降 31.43 个百分点，成交均价为5,525.36 元/平方米，同比增长 3.31%，增速同比下降 25.73 个百分点。分城市能级来看，2018 年一、二线城市土地成交均价同比分别下降 9.18%和12.24%至 7,925.8 元/平方米和 3,189.58 元/平方米；三线城市成交土地均价有所上升但增速放缓，为1,728.86 元/平方米，同比增长 2.81%，增速同比下降 34.63 个百

11、分点。土地溢价率方面，2018 年土地市场平均溢价程度显著下降，一、二、三线城市溢价率分别为 5.38%、13.60%和 15.35%，较上年同期分别下降 8.27 个百分点、18.10 个百分点和 15.55个百分点。总体来看，在融资环境趋紧及销售景气度下降的背景下，房企拿地更为理性，土地成交金额增速及溢价率均有所下降。 房地产企业内外部流动性来源持续收紧，资金平衡能力面临更高挑战。同时，房地产行业集中度进一步提升，房企规模分化格局持续凸显，规模房企凭借更强的销售回款和外部融资能力具有更为明显的竞争优势。 从内部流动性来源来看，受国内房地产行业政策持续收紧影响，近年来房地产企业签约销售金额增

12、速持续放缓， 2018 年房地产开发企业到位资金中定金及预收款和个人按揭贷款合计 79,124 亿元， 同比增长 9.0%，增速下降 0.4 个百分点，房地产企业内部流动性来源呈收紧趋势。外部流动性方面，2018 年以来银行对房地产企业贷款审核趋于严格，且银行信贷通过信托等方式绕道流向房地产企业被严格限制，房地产开发资金来源于银行贷款资金呈下降趋势。 2018 年房地产开发资金来源于银行贷款的资金为 19,026 亿元，较上年同期下降 7.1%；来源于非银行金融机构贷款金额为 4,979 亿元，同比增长 4.7%，增速同比下滑 37.1 个百分点。债券融资方面，自 2016 年 10 月银监会

13、要求严控房地产金融业务风险，同时上交所、深交所严控房企公司债发行条件和审批流程以来，房企交易所市场公司债规模大幅下降。与此同时，发改委和财政部于2018 年 5 月下发 关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知 ，限制房企境外发债用途等。受此影响，房企海外发债亦受阻。另外， 从房地产境内信用债到期分布来看， 20192023年为房地产债券到期高峰。在融资渠道收紧及债券到期高峰到来的背景下，房企资金平衡能力将面临更大的挑战。 与此同时，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业的销售规模及集中度均进一步提升。2018 年 TOP100 房企销售金额占全国销售额比重较上年上升

14、11.20 个百分点至 66.70%；TOP50房企销售金额占比较上年上升 9.20 个百分点至55.10%；TOP10 房企销售金额门槛达到超过 2,000亿元，占全国销售金额的比重为 26.90%，较上年上升 2.80 个百分点，千亿房企数量亦达到 30 家，行业集中度和销售门槛均不断提升，房企规模分化格局持续加大。在行业增速放缓且面临不确定因素的背景下，具有规模优势、品牌影响力、产品打造能力及现金流平衡能力的房企凭借较强的销售及筹资能力，将获得更多的资源倾斜和流动性补充，具有更为明显的竞争优势。 新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 6

15、 业务运营业务运营 2018 年“住宅+商业”双轮驱动模式推动公司销售业绩持续高速增长，区域市场领先地位进一步巩固，长三角以外地区业绩亦呈较快增长趋势，行业地位巩固。同时，公司加快项目开发节奏，新开工面积和在建面积大幅增长。 2018年，公司继续贯彻“区域深耕、高周转、大运营”的策略方针，积极应对行业政策及房地产市场环境的变化，及时调整项目开发节奏和产品供货策略，当年销售业绩实现高速增长。公司全年实现合同销售金额2,210.98亿元 （含合营项目， 下同） ，同比大幅增长74.82%；合同销售面积1,812.06万平方米2（含合营项目，下同） ，同比增长95.21%；平均销售均价为12,201

16、.47元/平方米，同比下降10.44%。随着销售金额的持续快速增长，2018年公司行业排名进一步上升且位居全国房地产开发商前列，其中，在常州、苏州、台州等长三角区域公司保持了较为领先的销售排名，区域市场竞争优势显著。2019年13月，公司实现签约销售金额467.14亿元，较2018年同期增长23.36%；实现签约销售面积415.28万平方米，较2018年同期增长36.18%；当期平均销售均价为11,248.80元/平方米。 表表 1：20162019.Q1 公司业务运营情况公司业务运营情况 单位：亿元、万平方米、元单位：亿元、万平方米、元/平方米平方米 指标指标 2016 2017 2018

17、2019.Q1 销售面积 575.00 928.28 1,812.06 415.28 销售金额 650.60 1,264.72 2,210.98 467.14 销售均价 11,314.78 13,624.34 12,201.47 11,248.80 结算面积 326.00 507.78 574.59 - 结算金额 321.08 537.37 700.79 - 结算均价 9,849.08 10,582.73 12,196.35 - 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 随着“住宅+商业”双轮驱动模式的推行，住宅地产和商业地产都为公司规模发展和效益增长作出了积极贡献。分产品来看，2018年公司住宅项

18、目实现合同销售金额1,670.35亿元，同比增长94.40%，占当年合同销售总额的比重较2017年上升7.61个百 2 2018 年，公司权益口径签约销售面积和销售金额分别为1,222.19 万平方米和 1,396.65 亿元（不包含车位） 。 分点至75.55%；随着公司不断加大对商业项目的投资开发，2018年公司商业项目3实现销售金额540.64亿元，同比增长33.34%，占当年合同销售总额的比重较上年下降7.61个百分点至24.45%。 销售区域分布方面，2018年公司房地产项目销售分布于全国80余座城市，合同销售金额排名靠前的城市包括常州、苏州、青岛、上海、合肥、杭州、台州、天津、济南

19、、成都等。2018年公司合同销售金额排名前15的城市合计实现销售金额1,290.99亿元，合计占比为58.39%；当年公司合同销售金额占比超过1%的城市共31个， 合计占比为82.63%， 销售区域分布整体趋于分散。从城市能级分布来看，公司在一二线城市实现的合同销售金额占比较上年下降10.25个百分点至50.62%，三、 四线城市的合同销售金额占比为49.38%。从城市群分布来看，公司在长三角区域合同销售金额占比为49.42%，占当年合同销售总额的比重较上年下降24.47个百分点； 长三角以外地区合同销售金额占比达50.58%，且呈较快增长趋势。 表表 2：2018 年公司年公司合同销售合同销

20、售金额前金额前 15 大大城市城市分布分布情况情况 单位：单位：亿亿元元 城市城市 合同销售合同销售金额金额 占比占比 常州 190.54 8.62% 苏州 163.33 7.39% 青岛 125.54 5.68% 上海 91.17 4.12% 合肥 86.53 3.91% 杭州 77.23 3.49% 台州 74.04 3.35% 天津 73.02 3.30% 济南 67.32 3.04% 成都 65.19 2.95% 淮安 60.80 2.75% 南京 56.75 2.57% 重庆 55.03 2.49% 武汉 53.27 2.41% 长沙 51.23 2.32% 小计小计 1,290.9

21、9 58.39% 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 从结算情况来看，受益于待结算资源的进一步增长， 公司 2018 年实现房地产项目结算金额 700.79 3 商业项目包括沿街商铺及商业配套住宅。 新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 7 亿元（含合营项目，下同） ，同比增长 30.41%；结算面积 574.59 万平方米（含合营项目，下同） ，同比增长 13.16%。从结算产品来看，2018 年公司住宅产品结算面积 409.32 万平方米， 占当年结算总面积的比重为 71.24%，结算金额 524.40 亿元，同比增长 58.77%， 占

22、当年结算总金额的比重为 74.83%；商业项目结算面积 165.27 万平方米， 占当年结算总面积的比重为 28.76%，结算金额 176.38 亿元，同比下降 14.83%，占当年结算总金额的比重为25.17%。从结算区域来看，2018 年，结算金额排名前五的上海、南京、杭州、常州、苏州结算金额合计占当年结算总金额的比重为 49.30%， 对公司结算收入的贡献较大。从城市能级分布来看，公司在一二线城市实现的结算金额占比为 57.10%； 从城市群分布来看，公司在长三角区域结算金额占比达81.35%。 项目运营方面， 2018 年公司保持较快的项目开发节奏，当年新开工面积 4,957.34 万

23、平方米，同比大幅增长 139.92%，其中住宅项目新开工面积为3,358.45 万平方米，同比增长 178.17%，商业及综合体项目新开工面积为 1,598.90 万平方米，同比增长 86.15%；当年竣工面积 979.82 万平方米，同比增长 35.32%。截至 2018 年末，公司在建项目共有299 个，在建面积合计为 7,158.91 万平方米，同比大幅增长 168.56%；在建项目计划总投资金额4,648.80 亿元，已投入资金 2,531.80 亿元。 表表 3：20162018 年公司开竣工情况年公司开竣工情况 单位：万平方米、个单位：万平方米、个 2016 2017 2018 新

24、开工面积 850.02 2,066.26 4,957.34 竣工面积 401.45 724.07 979.82 在建项目数量 59 131 299 在建面积 1,307.36 2,665.62 7,158.91 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 2018 年，公司逐步实现商业综合体项目的全国布局，当年新开业商场数量及租金收入均明显增长，吾悦广场品牌影响力逐渐提升，租金收入成为公司利润重要补充。 商业地产投资运营方面，公司拥有成熟的商业综合体开发和运营管理经验，坚持“有情怀、不复制、具规模”的发展指引，不断加大对商业及综合体项目的投资，实现吾悦广场在全国范围内的快速布局，品牌影响力逐渐提升。2

25、018 年新开业 19 个吾悦广场，主要位于扬州、昆山、台州等长三角地区的三、四线城市；截至 2018 年末，公司已开业运营的吾悦广场 42 座，可出租面积合计为 248.08万平方米，平均出租率为 98.81%，已基本接近满租状态。2018 年公司物业出租及管理收入为 22.13 亿元，同比大幅增长 117.17%，其租金及管理收入已逐渐成为公司收入和利润的重要补充。 新增项目方面，2018 年公司新增 34 个商业综合体项目，新增项目总建筑面积为 1,940.46 万平方米，主要位于湖州、泰州、包头、西宁等三、四线城市。截至 2018 年末，公司在全国 80 多个城市持有商业综合体项目合计

26、 96 个， 总建筑面积 4,418.52万平方米； 其中， 在建项目 64 个， 在建面积 2,194.65万平方米，拟建项目 17 个，拟建项目总建筑面积749.82 万平方米，基本完成全国化布局。未来随着在建及拟建项目的持续推进和投入运营，公司商业地产租金收入有望持续提升。 新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 8 表表 4：截至：截至 2018 年末公司年末公司商业综合体项目中商业综合体项目中已开业的已开业的吾悦广场等吾悦广场等租赁及租赁及运营运营情况情况 单位：单位：平方米、平方米、亿元亿元 项目名称项目名称 总建筑面积总建筑面积

27、可供出租面积可供出租面积 出租率出租率 开业时间开业时间 2018 年租金及管理费收入年租金及管理费收入 武进吾悦广场 142,226 99,205 99.63% 2012 年 4 月 1.79 常州国际广场 102,367 62,124 99.79% 2012 年 12 月 1.35 青浦吾悦广场 86,349 58,591 100.00% 2014 年 12 月 1.21 吴江吾悦广场 110,834 61,969 100.00% 2015 年 6 月 0.55 张家港吾悦广场 108,517 60,832 97.85% 2015 年 9 月 0.71 丹阳吾悦广场 103,919 67,

28、583 100.00% 2015 年 12 月 0.79 海口吾悦广场 111,582 65,765 100.00% 2016 年 10 月 0.90 南昌吾悦广场 89,685 60,979 99.95% 2016 年 11 月 0.64 金坛吾悦广场 87,225 61,983 99.60% 2016 年 12 月 0.73 安庆吾悦广场 100,085 65,724 100.00% 2016 年 12 月 0.58 成都吾悦广场 78,315 51,768 100.00% 2016 年 12 月 0.77 桐乡吾悦广场 86,046 55,951 99.49% 2017 年 5 月 0.

29、75 衢州吾悦广场 86,983 58,538 99.76% 2017 年 6 月 0.60 长春吾悦广场 129,581 60,000 95.91% 2017 年 7 月 0.81 诸暨吾悦广场 137,089 78,905 91.30% 2017 年 7 月 0.43 镇江吾悦广场 83,222 53,410 99.32% 2017 年 8 月 0.68 青岛吾悦广场 136,787 79,262 98.82% 2017 年 9 月 0.97 嵊州吾悦广场 80,790 60,026 99.83% 2017 年 10 月 0.63 如皋吾悦广场 85,195 54,595 100.00%

30、2017 年 11 月 0.61 宁波吾悦广场 91,919 61,749 99.21% 2017 年 11 月 0.54 南京吾悦广场 48,011 27,595 98.63% 2017 年 12 月 0.60 成都武侯吾悦广场 83,709 56,001 87.25% 2017 年 12 月 0.64 晋江吾悦广场 86,450 50,913 97.86% 2017 年 12 月 0.58 渭南吾悦广场 81,000 46,682 90.30% 2018 年 5 月 0.21 瑞安吾悦广场 90,365 54,605 100.00% 2018 年 7 月 0.52 义乌吾悦广场 88,53

31、7 57,892 97.18% 2018 年 7 月 0.40 淮南吾悦广场 91,748 57,318 100.00% 2018 年 8 月 0.24 台州黄岩吾悦广场 76,379 44,825 99.58% 2018 年 9 月 0.23 平湖吾悦广场 82,104 50,448 100.00% 2018 年 9 月 0.22 昆山吾悦广场 74,982 46,250 100.00% 2018 年 9 月 0.21 扬州吾悦广场 79,625 49,635 99.87% 2018 年 9 月 0.22 南昌新建吾悦广场 79,999 49,385 100.00% 2018 年 11 月

32、0.13 昆明吾悦广场 89,749 55,411 100.00% 2018 年 11 月 0.14 泰兴吾悦广场 90,834 56,407 100.00% 2018 年 11 月 0.13 长沙吾悦广场 93,674 52,696 100.00% 2018 年 11 月 0.14 南宁吾悦广场 77,804 51,712 100.00% 2018 年 12 月 0.09 句容吾悦广场 94,974 53,458 100.00% 2018 年 12 月 0.09 临沂吾悦广场 92,871 58,185 100.00% 2018 年 12 月 0.09 玉环吾悦广场 87,284 55,81

33、9 100.00% 2018 年 12 月 0.09 启东吾悦广场 80,363 43,531 100.00% 2018 年 12 月 0.06 台州仙居广场 90,012 89,842 100.00% 2018 年 12 月 0.04 慈溪吾悦广场 100,792 61,521 100.00% 2018 年 12 月 0.05 新城控股大厦 B 座 33,297 31,741 97.50% 2016 年 1 月 0.48 合计合计 3,933,279 2,480,831 98.81% 21.64 注：1、青浦吾悦广场、诸暨吾悦广场、青岛吾悦广场、成都武侯吾悦广场及渭南吾悦广场为公司商业轻资产

34、项目，其租金收入合计为345,796,523 元（归属于公司租金收入为 221,546,613 元） ；2、出租房地产的租金收入包括租金及租金性质的管理费收入。 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 9 2018 年，公司继续保持较快的拿地节奏，新增土地储备支出金额持续增长，土地储备得到较好补充，且区域布局更趋分散，为公司未来业务发展提供有力保障。 2018 年，公司以长三角为核心持续深耕，并在审慎研究各区域及城市市场规律的基础上按照既定的投资战略布局进行区域扩张，其全国化的区域布局更趋均衡。在获取土地方式

35、上，公司以招拍挂为主，同时辅以合作开发、兼并收购等其他投资方式。2018 年公司维持较大的拿地力度，当年在全国92 个城市新增土地 164 幅，新增项目总建筑面积4,773.24 万平方米，同比增长 40.69%。从新增项目城市群分布来看，长三角区域新增总建筑面积占比为 30.64%；从城市能级来看，一、二线城市新增总建筑面积占比为 17.24%。分产品来看，2018 年公司新增住宅地块 130 幅，建筑面积 2,832.78 万平方米，同比增长 15.81%；新增商业地块 34 幅，建筑面积 1,940.46 万平方米，同比增长 104.95%。2018年新增土地储备支出 1,112.17

36、亿元，平均楼面价为2,330 元/平方米， 同比下降 26.61%。 总体来看， 2018年公司继续保持较快拿地节奏，新增项目分布于供需关系较为均衡、人口吸附能力较强的省会城市和已布局城市周边的三、四线城市，区域布局亦更趋均衡。 表表 5：20162018 年公司土地储备和新增项目情况年公司土地储备和新增项目情况 单位：万平方米单位：万平方米、个、亿元、个、亿元 2016 2017 2018 新增土地储备建筑面积 1,424.22 3,392.80 4,773.24 新增项目个数 35 122 164 新增土地储备支出金额 535.81 893.55 1,112.17 拥有项目建筑面积4 3,

37、531.21 6,845.13 10,952.09 注：上述指标均含合营项目。 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 从公司拥有的项目储备来看，截至 2018 年末，公司拥有已竣工但尚未出售或租赁的建筑面积667.36万平方米， 在建建筑面积57,158.91万平方米，拟建项目的总建筑面积 3,125.82 万平方米，合计拥有项目建筑面积 10,952.09 万平方米。 4 公司拥有房地产项目建筑面积包括在建的建筑面积、拟建的建筑面积和已签订土地出让合同的项目已竣工但尚未出售或租赁的建筑面积。 5 在建建筑面积口径：在建项目未出售或租赁部分。 从在建及拟建项目的区域分布来看， 截至 2018年末

38、， 公司在建及拟建项目建筑面积合计 10,284.73万平方米，分布在苏州、常州、青岛、重庆、成都、徐州、南通、天津、淮安、合肥等全国 100 多个城市，其中前十五大城市建筑面积合计 4,594.62 万平方米，合计占比为 44.67%；建筑面积占比超过 1%的城市共 31 个，合计占比为 66.99%，区域布局趋于分散化、均衡化。从城市群来看，长三角区域的建筑面积占比为 36.05%，主要包括苏州、常州、南通和合肥等 22 个城市；长三角以外城市的建筑面积占比合计为 63.95%，分布于青岛、重庆、成都等78 个城市。从城市能级来看，一、二线城市的建筑面积占比为 36.37%；三、四线城市占

39、比为 63.63%，主要分布于全国重点城市周边的近 80 个三、四线城市。较为充足且分散的项目储备为公司未来可持续发展提供较好保障，但同时中诚信证评也关注到，公司住宅、商业综合体项目新开工、在建及储备项目规模较大，项目储备中三、四线城市占比较多，其后续的项目建设开发与运营对公司资金运作能力、统筹管理能力提出了更高的要求。 表表 6：2018 年年末末公司公司在建及拟建项目在建及拟建项目前前 15 大城市大城市分布分布情况情况 单位：单位：万平方米万平方米 城市城市 总建筑面积总建筑面积 占比占比 苏州 670.30 6.52% 常州 641.24 6.23% 青岛 448.93 4.36% 重

40、庆 339.65 3.30% 成都 316.13 3.07% 徐州 269.24 2.62% 南通 256.83 2.50% 天津 239.79 2.33% 淮安 211.42 2.06% 合肥 210.19 2.04% 惠州 209.97 2.04% 昆明 202.27 1.97% 泰州 200.57 1.95% 盐城 190.46 1.85% 宿迁 187.64 1.82% 小计小计 4,594.62 44.67% 其他城市 5,690.11 55.33% 总计总计 10,284.73 100.00% 注：“其他城市”包含扬州、南京、湖州、镇江、长沙、郑州、潍坊、西安、台州、济南、连云港、

41、武汉、上海、包头、遵义、汕尾、沈阳、德州、肇庆、唐山等 85 个城市。 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 10 财务分析财务分析 下列财务分析基于公司提供的经普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具标准无保留意见的20162018年度审计报告以及公司提供的未经审计的 2019 年一季度财务报表。 资本结构 2018 年以来， 随着公司开发项目规模进一步的扩大，公司资产负债规模亦呈现较快增长。截至2018 年末，公司资产总额为 3,303.18 亿元，同比增长 79.98%，负债总额同比增长 7

42、7.32%至 2,793.62亿元，所有者权益同比大幅增长 96.13%至 509.57亿元。财务杠杆比率方面，2018 年末公司资产负债率和净负债率分别为 84.57%和 56.71%，较上年同期分别下降 1.27 个百分点和 30.80 个百分点； 同期，将永续中期票据计入债务后的资产负债率和净负债率分别为 84.88%和 58.68%。 截至 2019 年 3 月末，公司资产总额和负债总额分别为 3,666.25 亿元和3,133.48 亿元，所有者权益为 532.76 亿元，资产负债率和净负债率分别为 85.47%和 88.79%。 图图 2：20162019.Q1 公司资本结构公司资

43、本结构 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 从资产构成来看，2018 年末，公司流动资产占资产总额的比重为 79.99%， 主要由存货、 货币资金、预付账款及其他应收款构成。其中，存货 1,455.73亿元，同比增长 90.59%， 主要系土地储备增加及新开工面积增长所致；货币资金 454.09 亿元，同比增长 106.90%；预付账款 146.34 亿元，同比增长42.59%，主要系拿地规模扩大导致预付土地款增加；其他应收款 453.26 亿元，同比增长 58.93%，系合联营企业数量增加导致往来款余额增长所致，公司其他应收款前五大单位苏州聿盛房地产开发有限公司、常州新城宏业房地产有限公

44、司、惠州中奕房地产开发有限公司、卓越置业集团有限公司及地方政府的应收金额合计占比为24.73%。 截至2019年 3 月末，公司存货、预付账款及其他应收款分别增长至 1,672.59 亿元、175.40 亿元和 494.48 亿元。 非流动资产方面，公司非流动资产主要由长期股权投资和投资性房地产构成。其中，2018 年末长期股权投资 188.09 亿元，同比增长 40.50%，主要系公司合联营项目增加所致；同期末，投资性房地产 407.58 亿元，同比增长 73.47%，主要系公司当年新增多个吾悦广场项目及公允价值增长所致。截至 2019 年 3 月末，公司长期股权投资和投资性房地产分别为 1

45、99.12 亿元和 475.72 亿元。 负债构成方面， 2018 年末公司负债主要由预收款项及合同负债6、其他应付款和有息债务构成。2018 年公司销售业绩快速提升，预收房款增幅较大， 合同负债及预收款项金额合计达 1,185.62 亿元，同比大幅增长 133.33%；同期末，其他应付款余额同比增长 38.68%至 445.67 亿元，随着公司项目的快速推进和合联营公司数量的增加，应付关联方往来款项呈较快增长，公司其他应付款前五大单位分别为太原新城凯拓房地产开发有限公司、常州新城创恒房地产开发有限公司、常州东南经济开发有限公司、天津市津南区新城吾悦房地产开发有限公司和上海佘山乡村俱乐部有限公

46、司，其应付金额合计占比为 22.56%。截至 2019 年 3 月末，公司预收账款及合同负债为 1,406.05 亿元，其他应付款为435.79 亿元。 债务方面，随着业务规模的扩大，公司外部融资规模进一步增长，截至 2018 年末，公司总债务规模为 743.09 亿元，同比增长 66.30%；其中短期债务和长期债务分别为 239.54 亿元和 503.55 亿元，分别同比增长 31.90%和 89.85%，长短期债务比由上年的 0.68 倍下降至 0.48 倍。 截至 2019 年 3 月末，公司总债务上升至 906.08 亿元，长短期债务比为0.46 倍，债务期限结构有所优化。 6 根据企

47、业会计准则第 14 号收入，合同负债是指企业已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。 新城控股集团股份有限公司 2018 年公开发行公司债券（第一期）跟踪评级报告（2019） 11 图图 3：20162019.Q1 公司公司债务债务结构结构 资料来源：公司定期报告，中诚信证评整理 所有者权益方面，2018年末公司所有者权益合计同比大幅增长96.13%至509.57亿元。其中，受少数股东投入资本增加和收购非全资子公司及非全资子公司本年结转利润增加影响，公司少数股东权益大幅上升281.91%至204.64亿元； 受益于利润留存增长，未分配利润同比增加54.48%至239.50亿元；此外， 公司

48、于2018年12月发行10.00亿元永续中期票据并计入其他权益工具科目。截至2019年3月末，公司所有者权益为532.76亿元，其中未分配利润241.57亿元，少数股东权益225.71亿元。 总体来看， 2018 年以来随着公司项目开发和土地储备规模的扩大，公司外部融资需求持续扩大，债务规模呈大幅增长态势。同时，受利润留存增加及少数股东权益增长的影响，公司财务杠杆比率有所波动，但整体仍处于适中水平。 流动性 公司流动资产规模增长较快， 2018 年末较上年末大幅增长 86.53%至 2,642.27 亿元。 从流动资产的构成来看，2018 年末公司流动资产主要由存货、货币资金和其他应收款构成，

49、上述三项占流动资产的比重分别为 55.09%、17.19%和 17.15%。 表表 7：20162019.Q1 公司流动资产分析公司流动资产分析 2016 2017 2018 2019.Q1 流动资产/总资产 77.71% 77.18% 79.99% 79.64% 存货/流动资产 49.26% 53.92% 55.09% 57.28% 货币资金/流动资产 16.72% 15.49% 17.19% 14.83% 其他应收款/流动资产 21.42% 20.13% 17.15% 16.94% 资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 存货方面，随着土地储备扩张和项目开发推进，2018 年末公司存货规模

50、同比大幅增长 90.59%至 1,455.73 亿元。从存货的构成来看，2018 年末房地产开发产品为 42.30 亿元，占年末存货账面价值的比重为 2.91%，同比下降 4.18 个百分点；房地产开发成本为 1,301.56 亿元， 同比大幅增长 153.37%，占年末存货账面价值的 89.41%，较上年末上升22.21 个百分点；拟开发土地 111.87 亿元，同比增长 160.95%，占年末存货账面价值的 7.68%，较上年末下降 3.17 个百分点。 较大规模的在建项目开发成本和拟建项目，为公司未来业绩增长提供了保障，但同时亦对公司的存货去化能力和再融资水平提出了更高的要求。 资产周转