欧亚集团：2011年公司债券2017年跟踪信用评级报告.PDF

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1、?2011年公司债券2017年跟踪 信用评级报告 2 联营有限公司合法拥有的房地产为本期债券提供抵押担保，抵押资产总价值为102,361.83 万元 （评估基准日为 2011 年 6 月 30 日） ， 是本期债券剩余规模和一年期利息之和的 2.04 倍，房地产抵押有效提升了本期债券的信用水平。 关注：关注： 传统传统百货百货行业景气度下降行业景气度下降，部分百货部分百货门门店销售收入有所下滑店销售收入有所下滑，大部分大部分新开门店新开门店利润利润亏损亏损。受宏观经济增速放缓、市场竞争加剧及新兴零售业态冲击，2016 年公司百货门店收入同比下降 1.55%，新开门店具有一定的培育周期，大部分新

2、开门店利润亏损，未来需关注新开门店的经营情况。 2016 年公司房地产销售收入下降，未来年公司房地产销售收入下降，未来房地产项目的销售进度存在一定的不确定房地产项目的销售进度存在一定的不确定性性。受区域房地产市场景气度影响，2016 年公司房地产收入同比下降 33.86%；截至 2016 年末，公司在售房地产项目较多，未来公司商品房项目销售进度受区域房地产市场景气度影响较大，存在一定的不确定性。 公司公司固定资产和存货固定资产和存货规模较大规模较大，部分资产使用权受限，资产流动性，部分资产使用权受限，资产流动性较弱较弱。公司固定资产和存货规模较大，2016 年末二者合计占总资产的比重为 72.

3、31%；此外，账面价值 417,534.00 万元的固定资产尚未办妥产权证书，占公司固定资产总额的42.95%；共有账面价值 242,918.83 万元的资产使用权受限，占总资产的比重为13.38%，资产流动性较弱。 公司在建、拟建项目公司在建、拟建项目尚需投资尚需投资规模较大，面临规模较大，面临一定一定的的资金资金支出支出压力压力。截至 2016 年末，包括房地产项目的在建、拟建项目计划总投资 167.85 亿元，尚需投资 119.98亿元，经营活动现金流无法满足在建、拟建项目所需资金，公司面临一定的资金支出压力。 公司公司 2017 年需偿还债务规模较大，面临较大的年需偿还债务规模较大，面

4、临较大的短期偿债压力。短期偿债压力。截至 2016 年末，公司流动比率和速动比率较低， 分别仅为 0.50 和 0.21， 有息债务合计 738,575.53 万元，同比增长 12.57%，其中 2017 年公司需偿付的有息债务高达 539,153.37 万元，公司面临较大的短期债务压力。 抵押资产未跟踪评估。抵押资产未跟踪评估。截至 2017 年 5 月末，公司未对本期债券的抵押资产进行跟踪评估。 主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2017年年3月月 2016 年年 2015 年年 2014 年年 总资产（万元） 1,839,621.55 1,815,759.34 1,569,768.

5、38 1,326,222.53 3 归属于母公司所有者权益合计 （万元） 276,555.56 272,804.11 186,871.86 159,019.43 有息债务（万元） 713,360.24 738,575.53 656,077.57 489,714.37 资产负债率 75.21% 75.41% 78.43% 78.78% 流动比率 0.53 0.50 0.46 0.44 速动比率 0.20 0.21 0.17 0.18 营业收入（万元） 307,793.96 1,302,360.45 1,290,499.01 1,154,212.02 营业利润（万元） 13,614.34 72,4

6、92.53 69,312.81 56,353.57 利润总额（万元） 14,157.12 76,800.36 72,575.16 59,815.73 综合毛利率 21.47% 21.00% 19.91% 19.20% 总资产回报率 - 6.13% 6.67% 6.94% EBITDA（万元） - 151,169.43 136,474.65 111,181.76 EBITDA利息保障倍数 - 4.43 4.61 5.10 经营活动现金流净额（万元） -9,658.37 101,714.34 36,430.38 8,676.15 资料来源：公司 2015 年及 2016 年审计报告及未经审计的 2

7、017 年第一季度财务报告，鹏元整理 4 一、一、本期债券本期债券募集资金募集资金使用使用情况情况 公司于2012年3月21日发行7年期4.70亿元公司债券，票面利率为7.00%。扣除发行费用后，募集资金净额46,290万元，已全部用于补充公司流动资金。 二、发行主体概况二、发行主体概况 2016年及2017年一季度，公司注册资本、主营业务、第一大股东和实际控制人均未发生变化，截至2017年3月末，公司注册资本仍为15,908.81万元，第一大股东仍为长春市汽车城商业总公司（持有公司24.52%的股份） ，实际控制人仍为长春市人民政府国有资产监督管理委员会。2016年公司新增8家子公司纳入合并

8、报表范围，截至2016年末，纳入公司合并报表范围的子公司共74家（子公司明细见附录五）。 表表 1 2016 年年新纳入公司合并范围的子公司情况新纳入公司合并范围的子公司情况（单位：万元）（单位：万元） 子公司名称子公司名称 持股持股 比例比例 注册注册 资本资本 主营业务主营业务 取得方式取得方式 长春国欧仓储物流贸易有限公司 100.00% 500 综合百货 新设立 长春欧亚奥特莱斯购物有限公司 100.00% 1,000 综合百货 新设立 长春欧亚商业连锁双阳欧亚购物中心有限公司 100.00% 1,000 综合百货 新设立 长春欧亚集团四平欧亚置业有限公司 100.00% 10,000

9、 综合百货、地产开发 新设立 长春欧亚新生活购物广场有限公司 100.00% 10,000 综合百货 新设立 郑州百货大楼股份有限公司 54.83% 3,500 综合百货 非同一控制下企业合并 河南郑百商业有限公司 100.00% 1,000 综合百货 非同一控制下企业合并 河南东方实业有限责任公司 100.00% 800 宾馆服务 非同一控制下企业合并 资料来源：公司提供，鹏元整理 截至2016年末，公司资产总额为181.58亿元，归属于母公司所有者权益为27.28亿元，资产负债率为75.41%；2016年度，公司实现营业收入130.24亿元，利润总额7.68亿元，经营活动现金净流入10.1

10、7亿元。 截至2017年3月末，公司资产总额为183.96亿元，归属于母公司所有者权益为27.66亿元，资产负债率为75.21%；2017年1-3月，公司实现营业收入30.78亿元，利润总额1.42亿元，经营活动现金净流出0.97亿元。 三三、运营环境运营环境 5 近年近年来来宏观经济宏观经济增速趋缓， 我国社会消费品零售总额增速亦有所下降增速趋缓， 我国社会消费品零售总额增速亦有所下降， 终端需求疲软， 终端需求疲软 近年来，我国增速持续放缓，消费市场增长也随之放缓。2016年我国社会消费品零售总额332,316亿元，比上年增长10.4%，增速同比下滑0.3个百分点；扣除价格因素，实际增长9

11、.6%，增速同比下滑1个百分点。在限额以上企业商品零售额中，服装、鞋帽、针纺织品类增长7.0%，增速同比下滑2.8个百分点；化妆品类增长8.3%，增速同比下滑0.5个百分点；金银珠宝类增长7.3%，增速与上年持平；家具类增长12.7%，同比下滑3.4个百分点；建筑及装潢材料类增长14.0%，增速同比下滑4.7个百分点。社会消费品总零售额在逐年增长的同时，增长率呈逐年下降趋势，我国社会消费品零售总额增长率由2011年的17.1%跌至2016年的10.4%，为近六年来的最低点，终端需求依旧疲软。 图图1 2011-2016年我国社会消费品总零售额变化情况年我国社会消费品总零售额变化情况 183,9

12、19 210,307 237,810 262,394 300,931 332,316 17.114.313.11210.710.4024681012141618 - 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000201120122013201420152016社会消费品总零售额（左）同比增长率（右）（亿元）（%） 资料来源：中华人民共和国 2011-2016 年国民经济和社会发展统计公报 近年来，吉林省消费市场增速趋缓，且吉林省社会消费品总零售额总额增速低于全国同期水平。2016年吉林省社会消费品零售总额7,310.42亿元，比上年

13、增长9.9%，增速同比增长0.6个百分点，但低于全国同期0.5个百分点，吉林省消费市场终端需求依旧疲软。 6 图图2 2012-2016年年吉林省吉林省社会消费品总零售额变化情况社会消费品总零售额变化情况 数据来源：吉林省 2012-2016 年国民经济和社会发展统计公报，鹏元整理 2016年我国百货行业整体发展继续呈年我国百货行业整体发展继续呈放缓趋势， 过半百货企业的销售额同比减少， 但放缓趋势， 过半百货企业的销售额同比减少， 但优质企业或将迎来新的成长周期优质企业或将迎来新的成长周期 根据中国百货商业协会发布的2016 年中国百货行业发展报告显示，2016 年百货门店销售总额 6,56

14、6.90 亿元， 同比增长 5.45%； 利润总额为 40.04 亿元， 同比增长 12.00%；主营业务利润为 154 亿元，同比下降 0.69%；年末资产总额达到 1,504.27 亿元，同比增长25.62%。 报告选取的 85 家中国典型百货企业中， 2016 年仅有 44.70%的企业销售额同比增长，其中，销售额同比增幅超过 20%的企业有 5 家；增速大于 10%的企业达 12 家；2016年销售额同比减少的企业达到 55.3%，其中降幅超过 10%的企业有 15 家。虽然目前传统零售仍占据我国零售市场近 90%的份额，但与网络零售企业相比，传统零售企业面临较大的行业景气度下行压力。

15、 表表 2 2016 年中国百货商业协会年中国百货商业协会 85 家会员企业（统计样本）经营情况家会员企业（统计样本）经营情况 指标名称指标名称 2016年年 2015年年 年度变化年度变化 增减幅度增减幅度 商品销售总额（万元） 65,668,951.80 62,276,070.02 3,392,882.00 5.45% 主营业务利润（万元） 1,537,630.89 1,548,344.77 -10,713.90 -0.69% 费用总额（万元） 2,256,340.20 2,330,037.27 73,697.10 -3.16% 经营费用（万元） 1,151,917.41 1,221,58

16、2.68 69,665.30 -5.70% 利润总额（万元） 400,376.49 357,488.44 42,888.05 12.00% 销售利润率（%） 0.02 0.01 1.50 10.00% 年末资产总额（万元） 15,042,677.10 11,974,644.32 3,068,033.00 25.62% 7 指标名称指标名称 2016年年 2015年年 年度变化年度变化 增减幅度增减幅度 年末净资产（万元） 6,350,094.20 3,597,425.21 2,752,669.00 76.52% 从业人员平均数（人） 200,062.00 210,726.00 -10,664.

17、00 -5.06% 经营面积（平方米） 15,137,669.21 14,876,204.09 261,465.10 1.76% 资料来源：中国百货商业协会，鹏元整理 此外，根据2017年一季度的财报显示，国内49家百货上市公司业绩涨跌出现显著的两极分化，其中有24家公司营业收入上涨，有31家公司净利润上涨，而营业收入和净利润双双上涨的有18家，说明百货业整体还在艰难的转型之中，但较早步入转型的企业业绩已经初现复苏。 表表 3 2017 年年一季度部分上市百货企业经营数据一季度部分上市百货企业经营数据 上市公司上市公司 营业收入营业收入（亿元亿元） 增幅增幅 净利润净利润（亿元）（亿元） 增幅

18、增幅 百联股份 133.72 -5.43% 3.61 -11.24% 重庆百货 91.77 -11.65% 3.64 14.04% 大商股份 77.24 -9.59% 7.17 3.31% 供销大集 57.55 53.09% 1.34 516.35% 王府井 52.51 10.94% 1.9 1.52% 天宏股份 47.51 2.08% 2.23 21.33% 鄂武商 A 46.72 0.81% 2.86 11.63% 百盛集团 44.06 -5.6% 0.31 109.20% 银座股份 37.02 -0.80% 0.37 -25.31% 友好集团 15.02 -7.31% -0.16 -94

19、7.71% 资料来源：wind资讯，鹏元整理 传统传统百货行业仍旧面临新兴零售业态的冲击百货行业仍旧面临新兴零售业态的冲击， 价格战、 向购物中心业态延伸以及加大价格战、 向购物中心业态延伸以及加大线上线下联动力度仍是百货行业目前主要的竞争方式线上线下联动力度仍是百货行业目前主要的竞争方式 从百货行业内部来看，我国百货行业仍以联营模式为主，而联营模式的主要优势在于不用承担经营和对市场预测失误而产生的风险、不积压存货，而其缺点主要为对稀缺品牌无话语权，企业间同质化竞争严重、缺乏核心竞争力。同地区百货间的竞争主要为聚客的竞争，价格战是抢占市场分额的最直接有效手段，这就使得价格战仍是同区域百货间的主

20、要竞争模式，价格战仍是百货门店抢占市场分额的主要手段，但过度价格战会使得百货类企业毛利率下滑。 从零售行业内部来看，注重体验业态的购物中心对传统百货门店造成分流。与百货行业相比，购物中心体量更大，可以满足现代人一站式的购物、休闲、娱乐需求，购物中心的发展正在逐步侵蚀百货行业的发展空间。同时，网络购物正在不断改变消费者的习惯，使传统百货业面临更为迫切的转型挑战。这些外部冲击倒逼百货行业转型，许多百货门店 8 加大餐饮、娱乐业态的招商力度，增进客户一站式消费体验功能；同时也开始逐渐接纳互联网品牌、 平台和服务商进入线下， 并且与自身资源对接， 创造出线上线下合作的新模式。 四四、经营与竞争、经营与

21、竞争 公司是吉林省内最大的综合性商业零售企业，主营业务收入来源包括：商品流通、房地产、物业租赁和旅游餐饮等。商品流通行业依然是公司营业收入的主要来源，2016年公司商品流通行业收入为109.28亿元，占公司营业收入的比重为83.91%。而受区域房地产市场景气度影响，公司房地产行业收入有所下降。毛利率方面，公司主营业务毛利率与去年持平，而受公司部分门店调整经营结构，租赁模式占比增加，同时租金上涨使得租赁模式下取得的收入（主要为其他业务收入）占营业收入比重增加，公司综合毛利率有所增加。2015-2016年公司营业收入及毛利率情况如下所示： 表表 4 公司公司营业营业收入收入构成构成及毛利率及毛利率

22、情况情况（单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2016 年年 2015 年年 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 主营业务收入主营业务收入 1,136,587.44 11.08% 1,146,134.81 11.08% 其中：商品流通行业 1,092,780.29 10.28% 1,080,717.51 10.19% 房地产行业 42,221.21 28.73% 63,834.14 24.12% 物业租赁 1,514.05 97.06% 1,546.66 97.14% 旅游餐饮业 71.89 28.85% 36.51 33.25% 其他业务收入其他业务收入 165,773.01

23、88.98% 144,364.20 90.00% 合计合计 1,302,360.45 21.00% 1,290,499.01 19.91% 注：在百货和超市业务中，将柜台、场地出租给承租方获得的租金收入确认为其他业务收入 资料来源：公司 2016 年审计报告，鹏元整理 公司百货公司百货门门店和超市门店数量稳步增长，经营规模继续扩大店和超市门店数量稳步增长，经营规模继续扩大，区域市场地位，区域市场地位强势强势；但；但受市场环境影响，受市场环境影响， 部分百货部分百货门门店销售收入有所下滑店销售收入有所下滑， 大部分大部分处于市场培育期的处于市场培育期的新开门店新开门店利利润亏损润亏损 公司商品流

24、通业务主要为百货、卖场和连锁超市三种业态，每种业态下分为自营、联营和租赁三种模式， 其中自营和联营模式实现的收入计入主营业务收入分类中的商品流通行业收入， 租赁模式实现的收入记住营业收入中的其他业务收入。 2016年公司继续坚持 “商都做精、卖场做大、商业连锁做多”的经营战略，不断扩大经营规模。2016年公司新增各类经营门店24个， 其中购物中心 （百货门店） 8个， 超市14个， 其他经营部门2个。 截至2016年末，公司拥有购物中心（百货门店）34个，大型综合卖场2个，连锁超市56个，继续保持着强势的区域市场地位。 9 表表 5 公司业务分业态经营模式情况公司业务分业态经营模式情况 业态业

25、态 经营模式经营模式 2016 年年 2015 年年 营业收入营业收入 （万元）（万元） 综合毛利率综合毛利率（）（） 营业收入营业收入 （万元）（万元） 综合毛利率综合毛利率（）（） 购物中心 （百货门店） 自营 164,962.37 9.17 171,992.12 8.04 联营 490,440.04 11.14 499,693.98 10.48 租赁 82,690.67 86.57 78,015.71 87.13 小计小计 738,093.08 19.15 749,701.82 17.90 综合卖场 自营 118,891.38 7.81 106,539.19 8.95 联营 166,46

26、6.46 11.53 159,361.25 12.78 租赁 62,077.32 94.04 48,715.17 96.20 小计小计 347,435.17 25.00 314,615.61 24.40 连锁超市 自营 72,229.33 6.62 70,852.47 7.89 联营 78,061.94 11.74 67,755.58 9.81 租赁 20,198.82 86.91 16,515.56 85.07 小计小计 170,490.09 18.48 155,123.61 16.95 其他 - 2,534.96 6.52 5,640.67 49.61 合计合计 - 1,258,553.2

27、9 - 1,225,081.71 - 注：以上数据为主营业务收入中的商品流通行业收入及其他业务收入，不含主营业务收入中的房地产行业收入、物业租赁收入及旅游餐饮业收入；其他指公司收取的服务费等。 资料来源：公司提供，鹏元整理 从经营模式来看，自营模式销售的商品主要为大型电器、化妆品及超市中烟酒类、生鲜果蔬类、卫生用品类、洗涤洗化类、饮品类、休闲食品类、冷冻食品类等，自营模式下，公司统一采购、统一配送。联营模式为让供货商直接进店设立专柜，商品直接上柜销售，公司与供应商以扣点方式进行合作经营，不承担商品存货风险。采用联营模式经营的商品主要为服饰、珠宝首饰、家居用品、小家电、钟表眼镜等。租赁模式为公司

28、将场地直接租给租户，租金分为固定租金和提成租金，固定租金按照租赁面积计算，提成租金按照销售额计算，采用租赁模式经营的商品主要为家具、建材、餐饮等。三种模式中联营模式收入占比较大，2016年联营模式收入占整体收入的比重为58.40%。从不同业态来看，三种模式收入占比不同，其中百货门店主要以联营模式为主，2016年联营模式收入占百货门店收入的比重为66.45%；而综合卖场和连锁超市中联营模式占比分别为47.91%和45.79%，自营模式占比分别为34.22%和42.37%。 分业态来看，2016年百货门店、综合卖场和连锁超市收入占全部收入的比重分别为58.65%、27.61%和13.55%，百货门

29、店收入占全部收入的比重较上年下降2.55个百分点，但仍为公司主要的收入来源。受市场竞争、新兴零售业态冲击等因素影响，传统的百货门店经营压力较大，2016年公司百货门店收入同比下降1.55%，其中自营模式和联营模式收入 10 均有所下降。 而综合卖场和连锁超市2016年营业收入同比分别增加10.43%和9.91%。 另外，2016年公司部分门店租赁模式占比增加，同时单位面积租金也有所增加，三种业态下，公司租赁模式收入均有所上升。 表表6 2016年年公司百货门店情况公司百货门店情况 门店名称门店名称 所在所在区域区域 开业开业时间时间 物业物业性质性质 面积 （万面积 （万平方米）平方米） 收入

30、收入 （万元）（万元） 收入增收入增长率长率 利润总利润总额（万额（万元）元） 欧亚车百 长春 1984 自有 4.00 30,879.53 -30.13% 3,437.13 欧亚商都 长春 1994 自有 16.60 269,637.17 -5.21% 28,021.18 欧亚新发 长春 2003 自有 5.00 5,033.59 -51.18% -479.00 欧亚益民 长春 2004 自有 6.00 31,384.13 -14.80% 3,093.53 农安商贸 长春 2006 自有 1.50 5,157.88 12.02% 416.45 沈阳联营 沈阳 2007 自有 9.80 42,

31、123.14 -6.66% -212.99 四平商贸 四平 2007 自有 4.00 26,270.22 2.71% 4,168.62 春城购物中心 长春 2009 自有 3.80 35,662.67 -3.78% 2,699.71 通化购物中心 通化 2009 自有 12.80 45,623.90 0.58% 3,850.78 吉林欧亚商都 吉林 2010 自有 2.00 3,903.00 -58.84% -365.22 辽源欧亚购物中心 辽源 2010 自有 8.00 19,967.96 4.92% 1,423.57 白城欧亚购物中心 白城 2010 自有 5.00 13,565.11 9

32、.26% 2,245.65 吉林市欧亚购物中心 吉林 2011 自有 4.90 48,702.57 2.22% 1,276.31 梅河欧亚购物中心 梅河口 2012 自有 6.00 18,225.10 10.94% 2,353.73 松原欧亚购物中心 松原 2012 自有 6.50 17,771.77 10.16% 364.67 珲春欧亚购物中心 珲春 2013 自有 6.70 5,734.98 9.70% 1,190.81 白山市合兴实业股份有限公司 白山市 1998 自有 9.00 39,913.68 -5.69% 1,857.32 四平辽河农垦管理区欧亚商贸有限公司 四平市 2014 自

33、有 0.60 751.63 -20.57% -124.27 长春欧亚商业连锁欧亚万豪购物中心有限公司 长春市 2014 自有 6.00 19,655.33 17.90% 1,226.41 长春欧亚商业连锁欧亚二道购物中心有限公司 长春市 2014 自有 3.50 18,638.32 30.85% 714.98 长春欧亚商业连锁欧亚五环购物广场有限公司 长春市 2014 自有 5.40 4,806.80 -8.60% -1,222.28 镇赉欧亚购物中心有限公司 白城市 2014 自有/租赁 1.90 1,216.26 22.87% -145.67 梨树县欧亚商贸有限公司 四平市 2014 自有

34、 1.20 604.38 -18.59% -337.35 长春欧亚商业连锁欧亚德惠购物中心有限公司 德惠市 2015 自有 1.69 3,164.39 1.13% -103.01 长春欧亚商业连锁江源欧亚购物中心有限公司 白山市 2015 自有 6.00 4,557.60 995.37% -419.02 11 乌兰浩特欧亚富立置业有限公司 乌兰浩特市 2015 自有 10.00 11,745.43 130.44% -703.22 长春欧亚奥特莱斯购物有限公司 长春市 2016 自有 5.00 2,360.19 - 57.24 长春欧亚连锁双阳欧亚购物中心有限公司 长春市 2016 自有 1.4

35、5 10.01 - 2.01 长春欧亚商业连锁磐石欧亚购物中心有限公司 磐石市 2016 自有 3.00 2,254.88 - -556.75 长春欧亚集团辽源欧亚置业有限公司东丰分公司 东丰县 2016 自有 4.50 652.63 - -419.82 双辽欧亚购物中心有限公司 双辽市 2016 自有 3.60 2,506.63 - -697.06 长春欧亚集团敦化欧亚敦百购物中心有限公司 敦化市 2016 自有 8.50 438.92 - -96.45 长春欧亚集团通辽欧亚置业有限公司 通辽市 2016 自有 7.92 4,223.45 - -2,382.43 河南郑百商业有限公司 郑州市

36、 1998 自有 2.49 949.83 - -120.27 合计合计 - - - - 738,093.08 -1.55% 50,015.29 资料来源：公司提供，鹏元整理 近年来， 公司新开门店较多， 且绝大部分为自有物业， 新开门店具有一定的培育周期，周期内门店的经营情况取决于所在地区的消费能力及区域竞争情况。2016年公司新开的8家门店营业收入规模均较小，其中有6家利润总额亏损；2014-2015年公司开业的9家门店大部分营业收入有所增加，其中有7家利润总额亏损，未来需关注公司新开门店的经营情况。 受整体经济环境、市场竞争及新兴零售业态冲击等因素影响，2016年公司部分原有的百货门店收入

37、有所下降，包括欧亚车百、欧亚商都、欧亚新发、欧亚益民、沈阳联营和吉林欧亚商都等， 其中欧亚商都仍为公司核心门店， 占34家百货门店营业收入总额的36.53%，营业收入同比下降5.21%，主要系欧亚商都（包括吉林欧亚商都）定位于中高端消费群体，近年高端消费市场增速趋缓， 对其经营产生一定影响。 另外， 沈阳联营区域市场竞争激烈，近年来收入持续下降。 综合卖场为公司三大主要业态之一，对公司营业收入贡献逐年增加。2016年综合卖场实现营业收入34.74亿元，同比增加10.43%。截至2016年末，公司有2个综合卖场，其中欧亚卖场建筑面积60万平方米，具有较好的规模优势，经营类别覆盖百货、家具、影院、

38、餐饮、建材、家电、儿童乐园以及批发市场等多个消费领域。2016年欧亚卖场营业收入稳定增长，实现收入30.04亿元，较2015年增长10.53%。吉林欧亚商都综合体于2014年12月28日开业，建筑面积28.19万平方米，经营类别涉及百货、家具、影院、餐饮、健身、儿童乐园等多个消费领域，力推“一站式”消费和“体验式”购物。2016年吉林欧亚商都综合 12 体实现营业收入2.70亿元，较2015年增长9.25%。 表表 7 公司公司卖场经营情况卖场经营情况 门店门店 名称名称 所在所在 区域区域 开业开业 时间时间 物业物业性质性质 面积 （平面积 （平方米）方米） 持股持股 比例比例 营业收入营

39、业收入 2016 年年 （万元）（万元） 2015 年年 （万元）（万元） 增长率增长率 欧亚卖场 长春市 2000 自有 600,000 39.66% 320,385.02 289,856.66 10.53% 吉林欧亚商都综合体 吉林市 2014 自有 281,868 100.00% 27,050.15 24,758.95 9.25% 合计合计 - - - 881,868 - 347,435.17 314,615.61 10.43% 资料来源：公司提供，鹏元整理 2016年公司新增连锁超市14家，为降低租金上涨带来的不确定性，公司大部分连锁超市为自有物业。 截至2016年末， 公司拥有连锁超

40、市56家， 其中有14家连锁超市为租赁物业，42家连锁超市为自有物业。 表表 8 公司连锁超市情况公司连锁超市情况 年份年份 地区地区 自有物业门店自有物业门店 租赁物业门店租赁物业门店 门店数量门店数量 建筑面积建筑面积 (万平米万平米) 门店数量门店数量 建筑面积建筑面积 (万平米万平米) 2016 年 吉林省 40 29.78 14 5.91 海南省 1 0.22 - - 北京市 1 0.67 - - 合计合计 42 30.67 14 5.91 2015 年 吉林省 31 23.82 9 3.29 北京市 1 0.22 - - 海南省 1 0.67 - - 合计合计 33 24.71 9

41、 3.29 资料来源：公司提供，鹏元整理 2016年公司新增的14家连锁超市均位于吉林省，14家连锁超市中有9家为自有物业，5家为租赁物业。从公司连锁超市经营模式来看，公司主要利润来源是销售商品取得的进销差价以及销售返利。 2016年公司延展采购链条， 改变以长春、 沈阳为采购主体的单一模式，先后与东北、华北、华东、中南等地区蔬菜种植专业合作社签订蔬菜直采协议，将采购链条延展至河北、河南、山东等省。2016年公司连锁超市实现营业收入170,490.09万元，同比增长9.91%，连锁超市运营情况稳定。 公司客户群主要包括高端、中高端、中端与普通客户群，公司主要通过大数据CRM系统对客户进行维护管

42、理，截至2016年末，公司注册会员数量近480万人，2016年会员销售占比为53%。市场营销方面，2016年公司继续通过店庆营销、节日营销、展会营销等方 13 式提高消费热点， 以激发经营活力，扩大和集聚消费群体。 同时， 公司继续拓展营销渠道，完善欧亚e购网站，新推出的“掌上欧亚”APP和微信公共平台“欧亚微店”已与欧亚e购全面打通，与实体门店形成线上线下全渠道整合平台。2016年线上客户与实体店客户的比例为3：100。 总体来看，公司百货门店、综合卖场、连锁超市主要布局于吉林省内，在省内市场具有较强的品牌优势，公司业务规模不断扩大，保持其强势的区域市场地位。但受整体经济环境、市场竞争及新兴

43、零售业态冲击等因素影响，公司部分百货门店销售收入有所下滑；同时新开门店具有一定的培育周期，大部分新开门店利润亏损，未来需关注公司新开门店的经营情况。 受受区域区域房房地产市场景气度地产市场景气度影响影响， 2016年年公司公司房地产房地产销售销售收入收入大幅下降大幅下降， 未来未来公司房地公司房地产项目的销售进度存在一定的不确定性产项目的销售进度存在一定的不确定性 近年来，吉林省房地产行业景气度较弱。其中2015年全省完成房地产开发投资924.24亿元，同比下降10.3%，房屋竣工面积1,287.40万平方米，下降18.2%；商品房销售面积1,491.85万平方米，下降5.7%。2016年吉林

44、省房地产投资及商品房销售均有所增加，但对于一些位置较偏的房地产项目，销售压力依然较大。受区域房地产市场景气度影响，2016年公司房地产业务实现收入42,221.21万元，同比下降33.86%。2016年公司销售的房地产项目中商铺占比提高，毛利率水平略有上升，为28.73%，同比上升4.61个百分点。2016年公司在售的房地产项目主要为乌兰浩特钻石名城、 御龙湾、 珲春钻石名城和通辽钻石名城等，截至2016年末，累计已实现销售金额203,218.30万元，已结转金额187,262.42万元，剩余可结转金额15,955.88万元。公司在建、拟建的房地产项目主要是与公司战略扩张相适应的商住项目，开发

45、的房地产位置一般为各个地方的新区或开发区，通过自身的主营业务培育商圈，建立完善的配套服务。截至2016年末，公司在售房地产项目可销售面积较大，尚未出售的面积合计575,396.33平方米，未来房地产销售收入来源有一定保障，但房地产销售收入的实现受当地房地产行业景气度影响，存在一定的不确定性。 表表 9 截至截至 2016 年末年末公司主要房地产项目销售及楼盘结转情况（单位：公司主要房地产项目销售及楼盘结转情况（单位：平方平方米、万元）米、万元） 项项目目 占地面积占地面积 建筑面积建筑面积 可售面积可售面积 已售面积已售面积 已售金额已售金额 已结转金已结转金额额 梅河钻石名城 34,759.

46、00 120,743.00 117,454.70 95,018.57 35,942.12 34,264.00 御龙湾 153,229.16 344,561.00 267,966.00 70,069.07 38,253.00 32,144.00 乌兰浩特钻石名城 131,674.00 280,097.00 216,576.02 27,843.64 6,017.02 4,493.00 珲春钻石名城 75,709.00 119,425.00 119,425.00 104,330.00 39,728.00 37,497.00 辽源钻石名城 29,042.00 81,906.36 69,750.64 6

47、9,135.86 22,609.56 22,609.56 14 通辽钻石名城 70,000.00 184,071.22 177,053.19 117,887.41 46,799.00 43,943.00 白山钻石名城 127,095.79 300,000.00 45,055.65 23,610.39 7,494.00 7,123.00 东丰钻石名城 69,242.00 95,531.08 88,852.46 19,667.97 2,822.60 2,284.86 永吉项目 15,000.00 16,684.84 3,621.64 2,796.06 3,553.00 2,904.00 合计合计

48、705,750.95 1,543,019.50 1,105,755.30 530,358.97 203,218.30 187,262.42 注：已售面积为已签订购房合同的面积，已售金额为实际回款金额。 资料来源：公司提供，鹏元整理 2016年公司新开工东丰钻石名城和吉林御龙湾二期、三期等项目，截至2016年末，公司在建房地产项目已完成投资29.33万元，尚需投资12.88万元，公司面临一定的资金支出压力。 表表 10 截至截至 2016 年末公司在年末公司在建房地产项目情况建房地产项目情况（单位：平方米、万元）（单位：平方米、万元） 项目名称项目名称 项目性质项目性质 开工日期开工日期 建筑面

49、积建筑面积 总投资总投资 已投资已投资 白山钻石名城 住宅 2012 年 9 月 300,000 60,000 44,695 吉林御龙湾一期 住宅 2013 年 1 月 161,891 69,865 57,496 乌兰浩特钻石名城 住宅 2014 年 6 月 280,097 61,300 54,094 济南欧亚大观商都-城市综合体 住宅/商业 2014 年 4 月 249,471 142,800 80,181 东丰钻石名城 住宅 2016 年 6 月 95,531.08 26,000 24,376 吉林御龙湾二期、 三期 住宅 2016 年 8 月 182,670 62,135 32,504

50、合计合计 - - 1,269,660 422,100 293,346 资料来源：公司提供，鹏元整理 公司在建、 拟建公司在建、 拟建项目项目建成完工有助于扩大建成完工有助于扩大公司公司经营经营规模规模， 但盈利能力尚不确定但盈利能力尚不确定； 在建、在建、拟建项目尚需投资规模较大，面临拟建项目尚需投资规模较大，面临一定一定的资金支出压力的资金支出压力 2017年1月25日，公司与长春新区管理委员会签订战略合作框架协议，双方就“欧亚北湖购物中心”等三个项目达成战略合作协议。欧亚北湖购物中心位于长春新区北湖科技开发区， 项目总投资35亿元， 总占地约24.7万平方米， 总建筑面积30万平方米。 计