万科集团目标成本管理实施细则.doc

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1、万科企业股份有限公司程序文件编号VKCW03-25名称万科集团目标成本管理实施细则版本A/0第 5页 共 10页编制陈伟、程宇更改胡宏审核王文金批准刘爱明生效期2003年8月11日万科集团目标成本管理实施细则1. 目的提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。2. 范围本实施细则适用于万科集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。3. 职责3.1 万科集团成本与计划管理委员会负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部成本审算中心负责有关具体对接事宜。3.2 万科集团所属各地产公司负责贯彻实施。4. 方法与过程控制

2、 4.1 目标成本释义4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。4.1.2 目标成本文件分为三个部分：目标成本测算表目标成本控制责任书动态成本月评估。4.1.3 目标成本测算表是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。4.1.4 目标成本控制责任书是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、

3、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。4.1.5 动态成本月评估报告反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。4.2 目标成本管理原则4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。4.2.3 事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。4.2.4 动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制范围内。4.3

4、目标成本科目的分类：详附件目标成本科目分类4.4 目标成本文件制订的步骤及时间要求4.4.1 项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，完成“项目定位阶段的全成本测算”。确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。主体建安费以设计部编制的建设项目综合经济技术指标表为依据，在五个工作日内完成，并根据测算基础，提出实施方案设计阶段的成本控制目标、措施或建议，形成方案设计阶段的成本控制建议，以此指导实施方案的造价控制。4.4.2 实施方案阶段：实

5、施方案确定后五个工作日内，对项目成本测算表进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划，对设计、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成施工图设计阶段的成本控制建议，作为设计任务指导书的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。4.4.3 施工图预算阶段：施工图完成后十五个工作日内，对目标成本测算表全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程的经验和“万科责任成本体系”的要求，编制正式的目标成本控制责任书，并以此指导招标、施工、采购等业务活动中

6、的成本费用使用与管理。4.4.4 各阶段的成本测算的相关资料（成本测算表、目标成本控制指导书）在定稿后即时上报集团财务管理部成本审算中心，相关数据录入成本管理软件。4.5 目标成本测算表的编制4.5.1 目标成本测算必须应用集团统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。4.5.2 目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础，目标成本测算表必须附详细的产品建造标准及部品标准（施工图预算阶段）说明书。4.5.3 成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，

7、如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后成本测算表中的工程量，应是按图实际计算的结果。4.5.4 成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。4.5.5 产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通，标准是“满足品质要求的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。4.5.6 施工图预算完成后目标成本测算表中的材料设备，对其品质应有准确的描述，且应与楼盘的定位相适应，能提供品牌和图片说明为最佳。4.5.7 投资分

8、析和实施方案阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。4.5.8 各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大。4.6 目标成本控制责任书的编制4.6.1 目标成本控制责任书是目标成本管理的指导性文件，与设计任务管理指导书、工程管理指导书等，互相补充，共同构成项目经营指导书内容。4.6.2 目标成本控制责任书的制定，应按照万科集团责任成本管理体系要求，明确成本发生各阶段的控制内容、控制原则、责任部门等。4.6.3 目标成本控制责任书应包含以下内容：项目概况：

9、总规划指标，分期规划指标，工程概况，入伙时间。地价成本控制：目标、责任部门、控制手段和要点。开发前期准备费用控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。主体建安、社区管网、配套设施费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。园林环境工程及样板间、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、控制要点。开发间接费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。（各成本项目的具体控制指标详万科责任成本管理体系指引）4.6.4 营销费的控制包括开发间接费中的“营销设施建造费”和期间费用中

10、的“销售费用”。“营销设施建造费”额度的确定及实施过程，均需要设计、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由设计部负主要控制责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。“销售费用”应结合推盘计划，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。4.6.5 目标成本控制责任书由成本管理部负责编写，初稿完成后反馈到设计、工程、营销、项目经理部、项目发展部、财务部等各职能部门讨论、修改，达成一致后由各部门第一负责人签字确认，总经理签发执行。4.7 目标成本的执行4.7.1 在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由成本管理部每月出一份

11、项目动态成本月评估，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议。4.7.2 项目动态成本月评估应包括“变更签证统计表”和“项目动态成本信息表”，并作为成本信息月报的部分内容，在完成后的三个日内报集团财务部成本审算中心。（可在成本管理软件中完成）4.7.3 成本管理部应根据合同签订情况、预算核对情况、结算编制情况、及变更签证金额，每月在“成本管理软件”中对各项目的待发生成本进行评估，在软件中生成“项目动态成本信息表”。4.7.4 如在月内出现影响成本50万元以上的重大事项，变化发生的责任部门应及时向成本部提供相关资料，成本部及时计算相应成本变化金额和原因，向公司总经理和分管领导汇

12、报。4.7.5 在合同审批时，即时揭示施工合同和材料采同的合同造价与目标造价的对比概况；反映营销广告合同、园林环境合同的额度使用情况；设计变更和现场签证应做到一单一算，月结月清，并录入成本管理软件。4.7.6 项目结算完成后或者年度成本管理工作总结时，应按照目标成本控制责任书对相关责任部门进行评估，并提交公司管理层作为业绩考核的依据之一。4.7.6 工程项目结算后，应按目标成本科目分类，总结各成本项目的造价指标和技术经济指标，并按照“成本数据库”的格式要求，录入数据库或整理成标准格式的Excel数据表作为新项目测算、结算初步审核的依据。 4.7.7 项目结算完成后，应分析项目的主要材料用量，为

13、相似工程的限额设计提供经验数据。4.8 目标成本的修订4.8.1 施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在项目动态成本月评估中反映即可。4.8.1 工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达2），应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务部成本审算中心备案。5. 支持文件万科集团责任成本管理体系指引万科成本管理软件操作实施细则附件：目标成本科目分类成本测算表（标准）10 万科集团目标成本管理实施细则附件之目标成本科目分类目标成本科目分类成本科目主要包含内容一土地获得价款1政府地

14、价及市政配套费土地出让金、土地开发费、大市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等2合作款项补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等3红线外市政设施费红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费4拆迁补偿费地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等二开发前期准备费1勘察设计费勘测丈量费水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积丈量费等规划设计费规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设

15、计费。设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等建筑研究用房材料及施工费2报建费 报批报建费1. 项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费2. 交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、费新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、拆迁管理费、招投标管理费等 增容费水、电、煤气增容费3三通一平费 临时道路施工用的临时道路设计、建造费用 临时用电施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用

16、临时用水施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用 场地平整基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用4临时设施费 临时围墙围墙、围栏设计、建造、装饰费用 临时办公室租金、建造及装饰费用临时场地占用费施工用临时占道费、临时借用空地租费 临时围板临时围板的设计、建造、装饰费用三主体建筑工程费1基础造价土石方、桩基、护壁（坡）工程费、桩基咨检测费、降水2结构及粗装修砼框架（含独立柱基和条基等浅基础）、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体（高层建筑的裙楼有架空层，原则上架空层结构列入裙楼、有转换层结构并入塔楼）3门窗工程单元门、入

17、户门、户内门、外墙门窗、防火门等工程费用4公共部位精装修大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立面及雨蓬、栏杆等精装修费用5户内精装修厨房、卫生间、厅房、阳台、露台的精装修费用四主体安装工程费1室内水暖气电室内给排水u 给排水自来水、排水u 直饮水系统u 热水系统室内采暖地板热、电热膜、分户燃气炉、管道系统、暖气片室内燃气室内电气工程楼栋及单元配电箱、电表箱、户配电箱、管线敷设、灯具、开关插座、含弱电工程管盒预埋2设备及安装通风空调系统空调设备及安装费用、空调管道、通风系统电梯供货及安装发电机供货及安装发电机供货、安装、机房降噪消防系统含消防水、电、防排烟u 水消防系统自动喷淋、主体内消火栓箱、独立的

18、室外消火栓系统u 电消防系统烟感、温感、报警、消防广播u 气体灭火系统u 防排烟工程人防设备及安装密闭门、气体过滤装置3弱电系统居家防盗系统阳台及室内红外探测防盗、门磁、紧急按扭对讲系统包括可视及非可视对讲三表远传水、电、气远程抄表有线电视有线电视、卫星电视主体内外布线及终端插座电话主体内外布线及终端插座宽带网主体内外布线及终端插座五社区管网工程费1室外给排水系统室外给水系统小区内给水管道、检查井、水泵房设备、以及外接的消火栓雨污水系统2室外采暖系统3室外燃气系统4室外电气及高低压设备高低压配电设备及安装红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜；箱式变压设备室外强电管道及电缆敷设室外强电总

19、平线路部分室外弱电管道埋设用于电视、电话、宽带网、智能化布线的管道预埋、检查井5室外智能化系统停车管理系统露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管理系统小区闭路监控摄像头、显示屏及电气系统安装周界红外防越红外对扫小区门禁系统电子巡更系统电子公告屏六园林环境工程费1绿化建设费公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化2建筑小品雕塑、水景、环廊、假山等3道路、广场建造费道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等车行道广场、人行道4围墙建造费永久围墙、围栏及大门5室外照明室外灯光照明工程6室外背景音乐7室外零星设施儿童游乐设施、指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶 、座椅、阳伞七配套设施费1游泳池建造

20、成本及配套资产购置2业主会所建造成本及配套资产购置3幼儿园建造成本及配套资产购置4学校建造成本及配套资产购置5网球场6设备用房配电房、水泵房土建及装修费7车站建造费建造成本及配套资产购置8八开发间接费1工程管理费工程监理费支付给聘请的项目或工程建立单位的费用预结算编审费支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用行政管理费直接从事项目开发的部门的人员工资、奖金、补贴等人工及行政费施工合同外奖金赶工奖、进度奖工程质量监督费建设主管部门的质监费安全监督费建设主管部门的安监费工程保险费2营销设施建造费 广告设施及发布费车站广告、路牌广告 现场包装费彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆 接待厅装修、装饰费

21、设计、工程、装饰等 样板间包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用；主体内样板间销售后回收的设计、装修、家具、家私等费用，可从总费用中扣除。 销售模型费售楼沙盘、户型模型等 其他3资本化利息直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。4物业管理完善费开发商承担的由物业管理公司代管的大修基金、物业管理基金或其他专项基金，以及小区入住前投入的物业管理费九期间费用目标成本编制可不包括此项费用，本表列明供参考，详见万科集团费用核算办法1管理费用人工费用行政费用财产费用其它2销售费用详见万科集团费用核算办法 媒介广告费电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏等广告费用展销费展位费、布置费、制作费等 促销活动费设备租赁费、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费 宣传资料及礼品费售楼书、各种礼品 现场销售器具费饮水机、家私等 销售人工费工资、奖金、补贴等 看楼交通费看楼专车运行费、修理费、司机行车费用万客会费用销售代理费及佣金支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。中介策划及咨询费支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用 总产权登记费政府收费 分户产权转移登记费政府收费 房屋交易费政府收费 其他