深赛格：2018年面向合格投资者公开发行公司债券信用评级报告.PDF

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1、 深圳赛格股份有限公司 2018年面向合格投资者 公开发行公司债券信用评级报告 2 29 万平方米，主要位于深圳市华强北商圈，位置较好；2018 年 9 月末，以成本法核算的投资性房地产账面价值 10.45 亿元， 自持物业价值相对低估， 存在较大的升值潜力。 公司是境内国有控股的公司是境内国有控股的 A 股上市公司，股上市公司，实际控制人背景实力雄厚，并且获得了控实际控制人背景实力雄厚，并且获得了控股股东较大支持。股股东较大支持。 公司于 1996 年登陆境内 A 股， 实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会；2017 年 1 月，公司进行重大资产重组，控股股东将评估价值 51.5

2、7 亿元资产注入公司，其中发行股份支付对价 44.82 亿元，发行完成后，控股股东深圳市赛格集团有限公司（以下简称“赛格集团” ）持股比例由 30.24%上升至 2018 年 9 月末的 56.70%。 广东再担保提供的连带责任保证担保有效提升了本期债券的信用水平。广东再担保提供的连带责任保证担保有效提升了本期债券的信用水平。广东再担保实力雄厚，业务发展状况较快，经鹏元综合评定，广东再担保主体长期信用等级为 AAA，其为本期债券提供的连带责任保证担保有效提升了本期债券的信用水平。 关注：关注： 近年我国商业零售物业市场景气度持续下行，一线城市优质零售物业租金下滑，未近年我国商业零售物业市场景气

3、度持续下行，一线城市优质零售物业租金下滑，未来仍面临租金下跌的风险。来仍面临租金下跌的风险。受宏观经济下行、电商冲击及新建商业零售物业大批量投入市场等因素影响，优质零售物业租金呈现下降趋势，其中 2017 年除北京外，其他重点一线城市优质商业物业首层租金均出现下滑，未来仍面临一定下跌风险。 公司开发的南通赛格广场项目销售状况欠佳。公司开发的南通赛格广场项目销售状况欠佳。南通赛格广场项目计划总投资 8.83亿元，可售面积 6.74 万平方米，截至 2018 年 6 月末，该项目已投资 8.05 亿元，已销售 0.37 万平方米，受产品业态、定位等因素影响，该项目销售进度仅为 5.49%。 公司加

4、大了商业综合体的开发力度，未来存在一定的销售和运营风险。公司加大了商业综合体的开发力度，未来存在一定的销售和运营风险。公司开发的南通赛格广场项目销售欠佳，且公司计划开发西安赛格广场，商业综合体开发力度有所加大，但目前公司尚未具备明显的商业综合体运营优势，尚未建立具有丰富经验的运营团队，该等项目存在一定的销售和运营风险。 公司辅助性业务发展状况一般。公司辅助性业务发展状况一般。除电子市场及物业租赁和管理业务外，公司还发展了贸易、酒店、新能源等业务，但近年贸易业务规模萎缩，盈利能力较弱，部分客户回款存在问题；新能源业务发展受政策影响面临不确定性。 公司有息债务规模大幅增加。公司有息债务规模大幅增加

5、。受资产重组影响，公司有息债务由 2015 年末的 3.68亿元增加至 2017 年末的 15.45 亿元，增幅 319.99%。 3 公司公司主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2018 年年 9月月 2017 年年 2016 年年 2015 年年 总资产（万元） 621,927.64 699,259.04 254,827.63 261,466.05 归属于母公司股东权益（万元） 197,810.32 191,722.84 154,820.06 147,512.62 有息债务（万元） 163,927.68 154,454.20 35,500.00 36,775.96 资产负债率 58.0

6、8% 63.09% 30.99% 35.73% 剔除预收款项的资产负债率 55.06% 58.94% 27.69% 30.69% 流动比率 1.69 1.48 1.64 1.51 速动比率 0.67 0.48 0.85 1.01 营业总收入（万元） 145,112.35 203,044.54 76,091.51 84,667.59 营业利润（万元） 30,224.04 42,170.04 18,100.58 15,538.88 净利润（万元） 19,922.00 30,802.47 14,223.03 10,796.87 综合毛利率 31.47% 31.09% 23.58% 26.34% 总资

7、产回报率 - 9.58% 7.58% 5.77% EBITDA（万元） - 54,284.87 23,398.56 18,972.65 EBITDA利息保障倍数 - 4.73 13.86 9.46 经营活动现金流净额（万元） 8,841.37 50,738.65 -12,003.01 -1,245.35 资料来源：公司 2015-2017 年审计报告及未经审计的 2018 年 1-9 月财务报表，鹏元整理 广东再担保广东再担保主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2017 年年 2016 年年 2015 年年 总资产（万元） 845,692.79 800,181.36 632,291.56

8、所有者权益（万元） 731,007.77 692,080.32 539,511.10 期末担保责任余额（万元） 1,926,910 1,951,313 2,096,175 担保风险准备金（万元） 60,192.27 40,000.64 48,834.62 净资产放大倍数 2.64 2.82 3.89 累计担保代偿率 0.08% 0.07% 0.09% 资料来源：广东再担保 2016-2017 年审计报告、广东再担保提供，鹏元整理 4 一、发行主体概况一、发行主体概况 公司成立于1996年7月，由深圳赛格集团公司（深圳市赛格集团有限公司前身）采用募集设立方式发起设立，初始认购20,460.00万

9、股，同时公司向境外公众发行8,000.00万股境内上市外资股，初始注册资本28,460.00万元，控股股东赛格集团持有公司71.89%股份。1996年12月，国务院证券委员会出具关于深圳赛格股份有限公司申请公开发行股票的批复（证委发字1996380号），同意公司公开发行人民币普通股2,500.00万股，发行完成后，公司股本增加至30,960.00万元，股票简称：深赛格、深赛格B，股票代码：000058.SZ、200058.SZ。 此后，经过一系列的股票增发、配股、转增和转让，公司股本不断扩大。截至2016年末，公司股本增加至78,479.90万元，控股股东赛格集团持有公司30.24%。2016

10、年11月，中国证券监督管理委员会有条件通过了公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项（以下简称“重大资产重组”），同意公司购买控股股东赛格集团所持有的深圳市赛格创业汇有限公司（以下简称“赛格创业汇”）100%股权、深圳市赛格康乐企业发展有限公司（以下简称“赛格康乐”）55%股权、深圳市赛格物业发展有限公司（以下简称“赛格物业发展”）100%股权、深圳市赛格地产投资股份有限公司1（以下简称“赛格地产”）79.02%股权，并向不超过10名特定投资者募集配套资金，上述股权资产的评估价值为51.57亿元，其中公司向控股股东发行股份支付对价44.82亿元。2017年1月，重大资产重组后

11、，控股股东赛格集团对公司持股比例上升至55.70%。 截至2018年9月末，公司股本增加至123,565.62万元，控股股东赛格集团公司持有公司股权比例增加至56.70%，公司实际控制人为深圳市人民政府国有资产监督管理委员会。公司股权结构及控制关系如图1所示。 1 截至 2018 年 10 月末尚未完成工商变更。 5 图图1 截至截至2018年年9月末公司股权结构及控制关系月末公司股权结构及控制关系 资料来源：公司提供 重大资产重组前，公司主要从事电子专业市场及其配套项目的开发和经营、小额贷款业务、物业租赁服务业务、贸易渠道业务及经济型酒店业务等。重大资产重组后，公司控股股东将其旗下电子市场物

12、业、商业地产等业务注入公司，目前公司形成了电子市场物业租赁服务及管理、商业地产、经济型酒店和贸易及渠道业务的发展格局。截至2017年末纳入公司合并范围子公司35家，具体见附录八。 截至2017年12月31日，公司资产总额为69.93亿元，归属于母公司股东权益为19.17亿元，资产负债率为63.09%；2017年度，公司实现营业总收入20.30亿元，净利润3.08亿元，经营活动现金流净额5.07亿元。 截至2018年9月30日， 公司资产总额为62.19亿元， 归属于母公司股东权益为19.78亿元，资产负债率为58.08%；2018年1-9月，公司实现营业总收入14.51亿元，净利润1.99亿元

13、，经营活动现金流净额0.88亿元。 二、本期债券概况二、本期债券概况 债券名称：债券名称：深圳赛格股份有限公司2018年面向合格投资者公开发行公司债券； 发行总额：发行总额：不超过8亿元； 债券期限和利率：债券期限和利率：不超过5年，固定利率； 还本付息方式还本付息方式：按年计息，每年付息一次，最后一期的利息随本金的兑付一起支付； 增信方式增信方式：由广东再担保为本期债券提供连带责任保证担保。 深圳市人民政府国有资产监督管理委员会 深圳市赛格集团有限公司 深圳赛格股份有限公司 中国东方资产管理股份有限公司 深圳市远致投资有限公司 深圳市鲲鹏股权投资有限公司 中国长城资产管理股份有限公司 56.

14、70% 13.72% 26.12% 42.85% 7.51% 9.80% 100.00% 6 三三、本期债券募集资金用途本期债券募集资金用途 本期债券拟募集资金总额不超过8亿元，募集资金扣除承销费用后，拟全部用于偿还银行借款和补充公司营运资金。 四四、运营环境运营环境 受宏观经济下行、 电商冲击等因素影响， 近年我国商业零售物业市场景气度持续下行，受宏观经济下行、 电商冲击等因素影响， 近年我国商业零售物业市场景气度持续下行，一线城市优质零售物业租金下滑，未来仍面临租金下跌的风险一线城市优质零售物业租金下滑，未来仍面临租金下跌的风险 商业零售物业属于商业地产业态之一，主要采取租赁管理的方式获取

15、租金收益，商业零售物业景气程度与宏观经济相关外， 还与具体物业类型以及所服务的产业发展状况高度相关。2014年以来，我国一线城市优质零售物业首层租金大幅调低，此后租金水平整体呈现平稳下滑的态势，主要受宏观经济下行、电商冲击及新建商业零售物业大批量投入市场等因素影响较大。其中，国内生产总值增速由2014年的7.3%下降至2017年的6.7%；根据中国电子商务研究中心发布的数据，2017年全国电子商务交易额29.16万亿元，较2014年的13.40万亿元增加15.76万亿元，复合增长率达29.59%；2016-2017年以来商业营业用房地产市场火爆的带动下销售面积分别实现16.80%和18.70%

16、的同比增长。 图图2 2012年以来商业营业用房销售面积及待售面积变化情况年以来商业营业用房销售面积及待售面积变化情况 资料来源：Wind，鹏元整理 7 2017年除北京外，其他重点一线城市优质商业物业首层租金均出现下滑。目前零售物业的租金水平区域分化仍较为严重，一线城市商业环境较好，租金水平较高，其中2018年一季度上海优质零售物业租金38.50元/平方米/天，而深圳相对偏低，为23.30元/平方米/天。考虑到宏观经济进入新常态，电商持续快速发展带来的冲击以及近两年新增优质零售物业较多等因素，商业零售物业行业仍处在市场景气度下行阶段，未来仍可能面临租金下跌的风险。 图图3 2013年以来我国

17、一线城市优质零售物业首层租金走势年以来我国一线城市优质零售物业首层租金走势 资料来源：Wind，鹏元整理 电子行业竞争激烈， 行业销售利润率偏低， 面向电子行业出租物业的租金水平难以上电子行业竞争激烈， 行业销售利润率偏低， 面向电子行业出租物业的租金水平难以上升升 商业零售物业景气度还与具体物业类型以及所服务的产业发展状况高度相关。 一般而言，大型商业综合体、高端写字楼主要面向高收入人群消费和大中型公司或企业办公需求等，租金水平相对较高；而小型商超、市场以及工业物业主要面向中低消费人群和制造型企业， 特别是对于竞争激烈， 需求饱和的制造业或者终端产品销售， 其租金水平相对较低。 近年来，我国

18、电子工业取得了快速发展，技术不断进步，产品销售规模快速增加，但终端售价不断下降。 技术和规模优势在行业内竞争优势凸显， 行业销售利润增速回归正常，销售利润率长期处于较低水平，行业内中小企业竞争能力日益趋弱。由于电子行业竞争激烈，产品价格下滑，行业销售利润率偏低，使得面向电子行业出租物业的租金水平难以上升，且中小租户退租状况较多，出租方反而需要通过降低租金，换取市场的出租率，以维持市场的交易热度。 8 图图4 2011年以来我国电子工业及元器件制造业销售利润率及增速情况年以来我国电子工业及元器件制造业销售利润率及增速情况 资料来源：Wind，鹏元整理 近年商业地产供给较多， 趋于饱和， 部分二线

19、城市写字楼租金下滑， 空置率明显上升，近年商业地产供给较多， 趋于饱和， 部分二线城市写字楼租金下滑， 空置率明显上升，部分地产开发商逐步向商业综合体开发运营转型，存在一定的运营风险部分地产开发商逐步向商业综合体开发运营转型，存在一定的运营风险 除零售物业外，商业地产业态主要还包括办公楼、酒店以及其他商业营用房等。近年全国完成商业地产开发投资进入缓慢增长态势，2015年以来增速明显趋缓，2017年增速水平已下降至0.14%。商业地产新开工面积已连续四年下降，且2017年降幅明显扩大至-7.34%。目前我国商业地产供给端整体压力较大，在房地产行业维持紧调控基调、房企融资收紧的影响下，商业地产开发

20、投资额同比增速和新开工面积均出现下滑。 图图5 2012年以来我国商业地产投资及新开工情况年以来我国商业地产投资及新开工情况 资料来源：Wind，鹏元整理 9 办公楼方面，2010-2013年是全国办公楼市场高速扩容阶段，新开工面积年均增长率为21.6%；2014年以来，房地产行业步入调整期，办公楼市场供应规模不断减少，新开工面积持续下滑；2017年办公楼新开工面积同比降幅扩大2个百分点至4.3%。办公楼销售方面，随着我国服务业快速发展，金融、信息技术等行业扩张加速，办公楼市场需求旺盛，自2015年以来全国办公楼销售面积持续增长，2017年全年办公楼销售面积达4,756万平方米，同比增幅较20

21、16年下降7个百分点至24.3%，增速仍维持在较高的水平。 近年我国多数城市优质写字楼租金较为平稳，但一、二线城市租金分化仍明显。从各代表城市优质写字楼租金情况来看，除广州外，一线城市租金水平仍保持在相对高位，租金水平较为稳定。二线城市中杭州租金均超120元/平方米/月，租金水平略有增长，重庆租金均未超过100元/平方米/月，且由于区域内办公楼供给过剩，租金水平逐年下降。 图图6 2013年以来我国代表城市优质写字楼租金情况（单位：元年以来我国代表城市优质写字楼租金情况（单位：元/平方米平方米/月）月） 资料来源：Wind，鹏元整理 空置率方面，我国一线城市甲级写字楼空置率近五年来均维持在15

22、%以下，整体空置率水平较低，体现了较小的去化压力。二线城市甲级写字楼空置率受新增供应较多和区域经济发展的影响呈现较大的分化， 其中西安、 重庆等城市写字楼均呈现出供给过剩的状态，空置率水平较高。 10 图图7 近年我国代表城市甲级写字楼空置率情况近年我国代表城市甲级写字楼空置率情况 资料来源：Wind，鹏元整理 近年国内商业物业逐渐向大型商业综合体业态演进，商业综合体是指将城市中商业、办公、居住、酒店、餐饮、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，形成一个多功能、高效率、向大众提供“一条龙”的消费型服务场所。城市商业综合体是一种复合型地产，具有多种的业态组合方式，可以实现不同的主题场景搭配，

23、进而增强特定用户的消费黏性。但目前国内大型城市商业综合体较为同质化，大都配置购物、餐饮、 娱乐三种业态，拥有其他特色主题的商业综合体仍然较少。 一般而言商业综合体具有明显的辐射的范围，通常1,000万人口城市，大型商业综合体的数量在5-10个之间，对于600-1,000万人口城市，大型商业综合体的数量在3-5个之间。不同商业综合体运营效果差异很大，与区域位置、交通状况、消费定位、设计构造、周边人口密度高度相关。此外，商业综合体运营要求较高，经验丰富、资本实力很强的物业持有者， 竞争优势较为明显， 部分知名企业已经广泛输出自有品牌， 如万达集团的万达广场、中粮的大悦城、华润的万象城、银泰集团的银

24、泰中心、恒隆集团的恒隆广场等。随着二线城市人口集聚，商业综合体逐渐在二线城市兴起，但部分开发运营商为新进入的中小型企业，缺乏管理运营经验和品牌营销，资本实力不强，该等新进入企业存在一定开发运营风险。 11 五五、公司治理与管理公司治理与管理 公司系在深圳证券交易所挂牌的上市公司，按照公司法等相关规定建立了较为完善的公司治理结构和内部控制制度。 （一）公司治理（一）公司治理 公司按照公司法、证券法等有关法律法规和公司章程的要求，建立健全治理结构，形成了公司董事会决策、管理层执行、监事会监督的运作机制。 股东大会为公司最高权力机构，行使决定公司经营方针、投资计划等公司章程规定的职权。公司制定了股东

25、大会议事规则规范召开和表决的程序。2015年以来，公司共召开了10余次股东大会，会议的筹备、召开及决议均按照股东大会议事规则的规定进行，并邀请见证律师进行现场见证并出具了法律意见书。 公司董事会由9名董事组成，其中3名独立董事，董事会设董事长1人。董事会按公司章程规定行使职权，并制定了董事会议事规则，落实股东大会决议，以提高决策的效率和科学性。2015年以来公司共召开60余次董事会，会议的筹备、召开及决议按照董事会议事规则的规定进行，相关的决议公告已按上市公司信息披露规则公开披露。董事会下设发展战略委员会、薪酬与考核委员会和审计委员会，各专门委员会各设召集人一名，其中审计委员会、薪酬与考核委员

26、会中独立董事占多数，审计委员会中至少应有一名独立董事是会计专业人士，以提高董事会履职能力和专业化程度。 表表 1 截至截至 2018 年年 9 月末公司月末公司董事会部分成员概况董事会部分成员概况 姓名姓名 公司职务公司职务 简历简历 陈惠劼 董事长 本科学历，现任公司党委书记、董事长，深圳市赛格创业汇有限公司董事长等职务。曾任深圳市赛格集团有限公司审监部部长，深圳市赛格集团有限公司监事兼监事会秘书，深圳市赛格集团有限公司纪委委员，深圳市赛格集团有限公司商业运营经营分公司总经理，深圳市赛格创业汇有限公司党总支书记、总经理。 刘志军 董事/总经理 硕士研究生，现任公司党委书记、董事、总经理。兼任

27、南通赛格董事长、龙岗赛格董事长、西安赛格董事长、西安海荣赛格董事长、赛格投资董事长、总经理等职务。曾任公司党委副书记、龙焱应用董事长、总经理等职务。 徐腊平 董事 博士研究生，现任公司董事，深圳市远致投资有限公司战略研究部部长。曾任深圳市远致投资有限公司战略研究部副部长、高级经理，深圳市国资委资本运作处特聘岗位等职务。 李罗力 独立董事 硕士研究生，现为南开大学教授、博士生导师。现任公司独立董事、综合开发研究院（中国深圳）副理事长、中国经济体制改革研究会高级资深研究员、深圳市马洪经济研究发展基金会理事长等职。 宋萍萍 独立董事 硕士研究生，现任公司独立董事、深圳市东方富海投资管理有限公司合伙人

28、、华南国际经济贸易仲裁委员会仲裁员、深圳市盐田港股份有限公司等独立董事。曾任北京市金杜律师事务所合伙人等职。 12 范值清 独立董事 硕士研究生，高级会计师，高级经济师，现任公司独立董事，深圳市深宝实业有限公司独立董事。曾任深圳市天地集团、沙河股份、海洋王、金信诺独立董事，电子工业部驻深大型企业和深圳市国企高管等。 注：余谦、张光柳已先后于 2018 年 6 月和 7 月辞去公司董事职务；未取得新任董事张良、张豫旺简历。 资料来源：Wind、公司 2017 年年报及公司提供，鹏元整理 公司监事会由5名监事组成，对公司重大事项、关联交易、财务状况以及董事、总经理和其他高级管理人员履行责职的合法、

29、合规性进行有效监督并发表独立意见。监事会制定了监事会议事规则，明确了监事会的议事方式和表决程序，以确保监事会的工作效率和科学决策。2015年以来，公司共召开了7次监事会，会议的筹备、召开及决议按照监事会议事规则的规定进行。 （二）公司管理（二）公司管理 为规范日常经营活动，公司建立了中心加子公司的经营模式，公司本部设立资产管理部、投资发展部、财务管理部、人力资源部、风险控制部、办公室、审计管理部、董事会办公室8个部门。 其中，核心部门资产管理部主要负责公司旗下物业资产的集中管理，由于公司物业资产较为分散，同一建筑物物业资产分散在不同子公司分开管理。资产管理部主要对旗下子公司所有的物业资产进行统

30、筹运营，以提升资产运营效益。 投资发展部主要按照国家产业政策，制定年度投资计划及中长期投资计划及投资策略。对拟投资领域进行调查、搜集、整理有关市场信息，并提出投资建议，并负责投资项目的储备、筛选、投资项目的可行性研究工作。 财务管理部、人力资源部、风险控制部、办公室等部门主要负责公司日常运转所需要的各项其他事务。 公司设立的组织结构权责明确，相互独立，基本满足了公司的正常经营需要。但考虑到公司旗下子公司众多，同一类型业务分散于多个子公司，且资产重组后纳入合并范围标的公司需要重新整合，公司在运营管理方面可能有所不足。 图图 8 截至截至 2018 年年 9 月末公司组织结构月末公司组织结构 13

31、 资料来源：公司提供 公司现有4名高级管理人员，包括总经理、副总经理、财务负责人和董事会秘书。其中董事会秘书系2018年3月加入公司， 近三年公司现任高管未有证券市场处罚或处分记录。 表表 2 截至截至 2018 年年 9 月末公司现任高管构成月末公司现任高管构成 姓名姓名 职务职务 年龄年龄（岁）（岁） 学历学历 任职起始时间任职起始时间 刘志军 总经理、 财务负责人 50 硕士 2010 年 朱龙清 副总经理 57 硕士 2010 年 薄洪锡 副总经理 60 本科 2013 年 彭爱云 副总经理、董秘 45 本科 2018 年 资料来源：公司提供 截至2017年末，公司共有员工2,763人

32、，其中，从学历构成来看，大专及以上学历的员工占比35.29%；从岗位结构来看，公司生产人员人数为1,544人，占比55.88%，生产人员较多，主要为电子市场及其他物业管理和服务的一线员工。 表表 3 截至截至 2017 年年末末公司员工构成情况公司员工构成情况（单位：人）（单位：人） 学历构成学历构成 人数人数 占比占比 专业专业构成构成 人数人数 占比占比 硕士及硕士以上 49 1.77% 生产人员 1,544 55.88% 本科 432 15.64% 销售人员 353 12.78% 大专 494 17.88% 技术人员 379 13.72% 中专（技校） 207 7.49% 财务人员 15

33、2 5.50% 高中（职高）及以下 1,581 57.22% 行政人员 335 12.12% 合计合计 2,763 100.00% 合计合计 2,763 100.00% 资料来源：公司 2017 年年报，鹏元整理 公司定位为战略性新兴产业发展平台，为建立与新平台相匹配的业务和管理模式，未来公司将重点加快业务、人员、机构、资金、信息等资源的有效整合，对接资本市场，快速布局战略性新兴产业。但值得注意的是，2017年以来，公司董事曹翔、监事徐宁、董事 14 长王立先、董事会秘书郑丹、董事长王宝、监事会主席刘荣志，监事唐崇银，董事余谦、董事张光柳先后辞职，董事、监事、高级管理人等职务人员出现较大变动，

34、可能给公司治理和管理带来较大影响。 （三）内部控制（三）内部控制 公司按照企业内部控制基本规范、企业内部控制应用指引、企业内部控制评价指引的规定，制定了贯穿于公司经营管理各层面、各环节的内部控制体系，内部控制体系基本囊括了内部治理、信息与沟通、内部监督等要素，特别加强对财务报告、关联交易、对外担保、重大决策、控股子公司等重大方面的防范控制。公司的内部控制机制基本达到内部控制的目标要求。 六、经营与竞争六、经营与竞争 公司是国有控股的境内A股上市公司，近年主要从事电子市场及物业租赁和管理业务，同时还发展了贸易、金融、酒店以及电子商务等辅助性业务。2015-2016年公司分别实现营业总收入8.47

35、亿元和7.61亿元，其中电子市场及物业租赁和管理、贸易业务收入合计占比分别为80.25%和82.48%。 受电商迅猛发展等因素冲击下， 2016年公司电子市场及物业租赁和管理收入同比下降17.31%，降幅较大，同期贸易业务毛利亏损，金融业务亦表现不佳，收入下滑。 2017年1月，公司通过发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金进行重大资产重组，重大资产重组后，控股股东赛格集团将其电子市场物业和房地产开发业务注入公司，公司业务规模迅速扩大，整体实力大幅增强。2017年公司实现营业总收入20.30亿元，较上年增长166.84%，其中电子市场及物业租赁和管理、房地产开发业务占比分别为44.59%和4

36、3.52%，成为公司收入的主要来源。受新增房地产开发业务等因素影响，2017年公司综合毛利率上升至31.09%，较上年大幅改善。 辅助性业务方面，2017年公司仅保留政府采购平台业务，其他贸易业务已经停止，当年贸易收入大幅下降；因外部金融环境变化，2017年公司缩减小贷业务规模，该项收入明显下滑，2018年3月，公司将其持有的62.00%深圳市赛格小额贷款有限公司股权转让给控股股东赛格集团，转让后公司不再经营小贷业务；2017年公司新开业2家酒店，酒店业务收入实现较快增长。 2018年1-9月，公司实现营业总收入14.51亿元，其中营业收入14.45亿元，同比增长68.55%，增长较快，主要系

37、房地产开发业务结转较多所致。 15 表表 4 公司营业总收入构成及毛利率情况（单位：万元）公司营业总收入构成及毛利率情况（单位：万元） 项目项目 2018 年年 1-6 月月 2017 年年 2016 年年 2015 年年 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 电子市场及物业租赁和管理 45,082.52 38.89% 90,528.59 31.98% 34,328.04 28.99% 41,512.75 27.37% 房地产开发业务 35,958.11 28.33% 88,360.10 32.68% - - - - 贸易 4,980.

38、12 1.99% 15,036.18 2.61% 28,433.19 -0.14% 26,430.31 1.34% 金融 648.09 -10.62% 4,913.78 89.38% 8,853.08 85.96% 10,514.22 91.88% 酒店 2,273.05 12.24% 4,205.88 12.41% 2,491.60 12.89% 2,652.35 16.09% 电子商务业务 - - - - 1,985.61 -0.01% 3,557.95 29.76% 合计合计 88,941.90 31.51% 203,044.54 31.09% 76,091.51 23.58% 84,6

39、67.59 26.34% 注：本文以审计报告数据计算为准。 资料来源：公司 2015-2017 年年报及 2018 年半年报，鹏元整理 （一）电子市场及物业租赁和管理（一）电子市场及物业租赁和管理 公司自持物业主要位于深圳华强北商圈，面积较大，资产质量较好，升值潜力大，有公司自持物业主要位于深圳华强北商圈，面积较大，资产质量较好，升值潜力大，有较强的竞争优势；同时转租物业遍布国内多个城市，“赛格”电子市场较强的竞争优势；同时转租物业遍布国内多个城市，“赛格”电子市场品牌影响力较强品牌影响力较强 公司上市之初主要从事彩色显示器件生产和制造，2006-2008年国内电子产品迭代较快，公司彩色显示器

40、件生产和制造业务陷入亏损状态。为实现转型，2008年公司剥离了相关电子生产制造类业务，电子市场物业租赁和管理开始成为公司核心业务。 公司电子市场及物业租赁和管理业务主要通过出租自持物业和转租物业取得收入。 公司对于不同类型商户签订合同有所不同：对于电子市场商户，一般一年签订一次合同，租金采用按月缴付；对于其他办公、商业等客户，一般2-3年签订一次合同，租金按季度缴付；对于整租、租赁面积较大的客户，一般签约期限较长，按年收取租金，租金逐年递增。公司租入再转租的物业，一般与出租方签订5年期或更长期限合同，租金按年缴付。除租金收入外，公司还针对商户提供其他服务， 如代管工商、举办活动、其他设备使用等

41、服务，以增强客户忠诚度。 公司电子市场物业租赁和管理业务最早在深圳华强北商业区获得较大发展。 华强北商业区总面积1.45平方公里，汇集了电子、电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰等几十个行业，2008年华强北获得“中国电子第一街”荣誉称号，成为中国最大的电子市场。 重大资产重组完成之前，公司自持物业以深圳赛格电子市场、宝华大厦为主。深圳赛格电子市场位于深南中路与华强北路的交汇处，赛格广场裙楼1-10层，合计建筑面积1.45万平方米，经营的产品涵盖电子元器件、电脑整机及配件、电脑周边产品等几大类、上万个品种。其中1、2层主要经营电子元器件；4层为IT精品店，专营品牌电子产品；3、5、6层主要经

42、营电脑 DIY 及电脑外设与耗材等；7、8、9、10层主要经营电脑软件、通信、 16 网络、安防、视听等产品。宝华大厦紧邻深圳赛格电子市场，建筑面积2.53万平方米，其中1-4层为电子市场，约7,312.00平方米，5层以上为商业、办公，约1.61万平方米，其余为车位等物业。长沙赛格数码广场位于长沙市电子产品核心商圈，建筑面积1.51万平方米，主要经营范围涵盖品牌PC、大小数码、手机、通讯网络器材、计算机配件等产品。 2017年重大资产重组之后，控股股东将同位于华强北商业区的赛格工业大厦、赛格康乐大厦、群星广场A座及裙楼等物业注入公司。截至2018年6月末，公司自持物业超过29万平方米，其中位

43、于深圳优质地段的物业面积占比超过70%，其余物业位于长沙、惠州和南通等地。公司自持物业主要在投资性房地产科目以成本法核算，截至2018年9月末，投资性房地产账面价值10.45亿元，该等物业大多位于深圳华强北商圈，以成本法核算低估了该等物业价值，该等物业存在较大的升值潜力。 表表 5 截至截至 2018 年年 6 月末公司自持物业情况（单位：平方米）月末公司自持物业情况（单位：平方米） 物业类型物业类型 物业名称物业名称 位置位置 建筑面积建筑面积 电子市场 深圳赛格电子市场 深圳市福田区华强北路 14,547.01 赛格工业大厦 深圳市福田区华强北路 18,611.36 赛格康乐大厦 深圳市福

44、田区华强北路 8,633.35 宝华大厦 深圳市福田区华强北路 7,312.00 长沙赛格数码广场 长沙市五一东路 1 号 15,055.50 小计小计 64,159.22 商业及办公 现代之窗大厦 深圳市福田区华强北路 10,218.51 赛格康乐大厦 深圳市福田区华强北路 5,082.40 宝华大厦 深圳市福田区华强北路 17,959.00 赛格工业区 深圳市福田区华强北路 6,843.56 群星广场 A 座及裙楼 深圳市福田区华强北路 29,847.74 南通赛格时代广场 南通市港闸区长平路 19 号 52,549.50 经济大厦 3 栋 7 楼部分物业 深圳市福田区华强北路 835.4

45、 赛格广场 深圳市福田区华强北路 25,366.30 现代之窗大厦 A 座 深圳市福田区华强北路 2,215.74 赛格假日广场 惠州东平半岛徽州大道 20,291.24 赛格 ECO 中心 深圳市龙岗区布龙路 23,783.59 小计小计 194,992.98 公寓、 厂房及其他 鹏基工业区 深圳市福田区八卦岭 6,225.74 鹏基上步工业厂房 鹏基上步工业厂房 2,989.83 赛格科技工业园 赛格科技工业园 7,347.36 赛格景苑裙楼 赛格景苑裙楼 6,922.94 长城大厦 2 栋 百花路（笋岗西路） 1,305.53 17 深茂商业中心 福田区景田三路 542.93 赛格住宅楼

46、 深圳市福田区华强南路 4,719.65 新阁小区 深圳市福田区林园东路 1,345.22 依迪综合市场 深圳市福田区福中路 2,110.53 其他零散物业 1,099.81 小计小计 34,609.54 合计合计 293,761.74 资料来源：公司提供 出租率及毛利率方面，2016年公司自持物业出租率大幅下降，主要系当年南通赛格广场转入自持而未实现出租所致；2017年出租率明显回升，主要因公司重大资产重组，注入了大量华强北区域的优质物业，出租率和毛利率均明显提升。2016年公司自持物业收入毛利率小幅下降至37.37%，主要因电子市场受到电商冲击，终端消费倾向集成配件和整机销售，电子市场景气

47、度持续走弱，部分物业租金价格有所下调所致。因半年度物业费用尚未纳入成本核算，导致2018年1-6月公司自持物业毛利率明显上行。 表表 6 近年公司自持物业管理概况（单位：平方米、万元）近年公司自持物业管理概况（单位：平方米、万元） 项目项目 2018 年年 6 月月 2017 年年 2016 年年 2015 年年 自持物业面积 293,761.74 302,212.30 122,448.04 69,898.54 其中：电子市场物业面积 64,159.22 67,184.28 40,554.93 37,154.93 自持物业出租率 80.89% 77.84% 50.89% 97.27% 自持物业

48、收入毛利率 55.66% 45.45% 37.37% 39.73% 自持物业收入 21,618.95 43,292.93 16,283.58 19,692.99 资料来源：公司提供 转租物业方面，公司在华强北商圈塑造了较强的品牌和管理优势后，逐步向其他城市延伸布局，近年已在南京、西安、顺德、苏州、吴江等城市租入物业，设立电子市场，为入住商户提供集中租赁和管理服务，“赛格”电子市场品牌渗透多个城市，品牌影响力较强。截至2018年6月末，公司在全国范围内以租入再转租形式提供的电子市场及其他商业物业面积仍有14.12万平方米，其中电子市场物业面积11.18万平方米，物业管理面积较大。但近年受电商冲击

49、，商业业态升级，电子产品封装化和快销化等因素影响，转租物业面积规模持续下降，2016年公司退出了南宁区域市场，2017年退出了苏州部分区域和无锡的区域市场。公司大量退出景气度偏低的转租物业，集中精力管理剩余物业，使得转租物业出租率和毛利率处于稳步上升趋势，整体表现尚可。但转租物业面积快速下滑，转租物业收入亦持续下降，转租物业经营欠佳。 此外，2017年重大资产重组后，因重组标的包含了管理费收入和停车场等业务，该业务收入纳入电子市场及物业租赁和管理业务核算，全年物业管理收入为33,289.40万元，毛 18 利率为17.64%；2018年1-6月物业管理收入16,776.94万元，毛利率上升至2

50、0.75%。物业管理收入已成为公司较为重要的收入来源。 表表 7 近年公司转租物业管理概况（单位：平方米、万元）近年公司转租物业管理概况（单位：平方米、万元） 项目项目 2018 年年 6 月月 2017 年年 2016 年年 2015 年年 转租物业面积 141,156.76 166,614.11 215,488.34 250,288.34 其中：电子市场物业面积 111,785.60 127,819.10 192,638.01 227,694.01 转租物业出租率 93.67% 93.54% 90.38% 85.09% 转租物业收入毛利率 30.14% 24.37% 21.43% 16.2