欧亚集团：2012年公司债券2016年跟踪信用评级报告.PDF

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1、?2012年公司债券2016年跟踪 信用评级报告 2 联营有限公司合法拥有的房地产为本期债券提供抵押担保，2012 年 5 月，公司已办妥房屋所有权抵押登记手续，有效提升了本期债券的信用水平。 关注：关注： 传统零售行业景气度下降，公司经营压力加大传统零售行业景气度下降，公司经营压力加大，部分百货店收入下滑，部分百货店收入下滑。受宏观经济增速放缓、网络零售行业冲击等不利因素影响，传统零售行业景气度下滑，公司经营压力增加，部分百货店收入有所下降。 房地产项目销售风险。房地产项目销售风险。近年来，我国二、三线城市房地产市场增速持续放缓，公司房地产在售项目较多，未来房地产项目的销售进度可能存在一定的

2、不确定性。 资金压力较大。资金压力较大。截至 2016 年 3 月末，公司在建房地产项目尚需投资 16.96 亿元；截至 2015 年末， 除房地产项目之外的主要在建工程尚需投资 14.33 亿元， 公司面临较大的资金压力。 短期短期偿债压力偿债压力较大较大。2015 年末，公司有息债务总额为 65.61 亿元，其中 2016 年需偿还 51.34 亿元，公司短期偿债压力较大。 抵押资产未跟踪评估。抵押资产未跟踪评估。截至 2016 年 5 月末，公司未对本期债券的抵押资产进行跟踪评估。 主要财务指标：主要财务指标： 项目项目 2016 年年 3 月月 2015 年年 2014 年年 2013

3、 年年 总资产（万元） 1,603,281.35 1,569,768.38 1,326,222.53 947,718.99 归属于母公司所有者权益（万元） 191,063.08 186,871.86 159,019.43 134,325.76 有息债务（万元） 732,712.63 656,077.57 489,714.37 315,925.74 资产负债率 78.35% 78.43% 78.78% 79.78% 流动比率 0.45 0.46 0.44 0.44 速动比率 0.13 0.17 0.18 0.23 营业收入（万元） 306,410.56 1,290,499.01 1,154,21

4、2.02 1,031,518.50 营业利润（万元） 11,996.07 69,312.81 56,353.57 41,326.11 利润总额（万元） 12,083.38 72,575.16 59,815.73 43,535.20 综合毛利率 19.84% 19.91% 19.20% 16.74% 总资产回报率 0.77% 6.67% 6.94% - EBITDA（万元） - 136,474.65 111,181.76 80,561.97 EBITDA利息保障倍数 - 4.61 5.10 6.11 经营活动现金流净额（万元） -48,374.88 36,430.38 8,676.15 51,6

5、60.86 资料来源：公司 2014-2015 年审计报告及未经审计的 2016 年第一季度财务报告，鹏元整理 3 一、一、本期债券本息兑付及本期债券本息兑付及募集资金募集资金使用使用情况情况 经中国证券监督管理委员会“证监许可20111890号”文核准，公司于2012年3月21日发行4.70亿元公司债券， 票面利率为7.00%。 扣除发行费用后， 募集资金净额46,290万元。 本期债券的起息日为2012年3月21日，采用单利按年计息，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金一起兑付。自2013年起每年3月21日为上一计息年度付息日，本期债券的到期日为2019年3月21日。 本期债券附

6、第5年末公司上调票面利率选择权及债券持有人回售选择权。截至2016年4月30日，本期债券本息兑付情况如下表所示。 表表 1 截至截至 2016 年年 4 月月 30 日日本期本期债券债券本息兑付情况本息兑付情况（单位：（单位：万元万元） 本息兑付日期本息兑付日期 期初本金余额期初本金余额 回售金额回售金额 利息支付利息支付 期末本金余额期末本金余额 2013年03月21日 47,000.00 0.00 3,290.00 47,000.00 2014年03月21日 47,000.00 0.00 3,290.00 47,000.00 2015年03月21日 47,000.00 0.00 3,290

7、.00 47,000.00 2016年03月21日 47,000.00 0.00 3,290.00 47,000.00 资料来源：公司提供，鹏元整理 截至2012年末，本期债券募集资金已全部用于补充公司流动资金。 二、发行主体概况二、发行主体概况 2015年，公司注册资本、实际控制人及主营业务均未发生变化，其实际控制人为长春市人民政府国有资产监督管理委员会。2015年，公司新增14家子公司纳入合并报表范围，截至2015年底，公司纳入合并报表范围的子公司共66家（子公司明细见附录五）。 表表 2 2015 年年新纳入公司合并范围的子公司情况新纳入公司合并范围的子公司情况（单位：万元）（单位：万元

8、） 子公司名称子公司名称 持股持股 比例比例 注册资本注册资本 主营业务主营业务 取得方式取得方式 北京欧亚商贸有限公司 100% 200 综合百货 新设立 长春欧亚国际贸易有限公司 100% 500 综合百货 新设立 长春欧亚集团（珲春）商品采购有限责任公司 100% 10,000 综合百货 新设立 长春欧亚集团公主岭冷链综合物流有限公司 100% 100 物流、仓储 新设立 珲春欧亚宾馆有限责任公司 100% 100 宾馆服务 新设立 双辽欧亚购物中心有限公司 100% 500 综合百货 新设立 长春市欧新餐饮有限公司 100% 1,000 餐饮 新设立 吉林市欧亚北山超市有限公司 100

9、% 2,400 综合百货 新设立 永吉县欧亚购物广场有限公司 100% 500 综合百货 新设立 4 吉林欧亚玉龙山庄餐饮有限公司 100% 500 餐饮 新设立 松原欧亚经开超市有限公司 100% 50 综合百货 新设立 长春欧亚商业连锁欧亚德惠购物中心有限公司 100% 500 综合百货 新设立 长春欧亚商业连锁江源欧亚购物中心有限公司 100% 1,000 综合百货 新设立 长春欧亚商业连锁磐石欧亚购物中心有限公司 100% 1,000 综合百货 新设立 资料来源：公司提供，鹏元整理 截至2015年末，公司资产总额为156.98亿元，归属于母公司所有者权益为18.69亿元，资产负债率为7

10、8.43%；2015年度，公司实现营业收入129.05亿元，利润总额7.26亿元，经营活动现金流净额为3.64亿元。 截至2016年3月末，公司资产总额为160.33亿元，归属于母公司所有者权益为19.11亿元，资产负债率为78.35%；2016年1-3月，公司实现营业收入30.64亿元，利润总额1.21亿元，经营活动现金净流出4.84亿元。 三三、运营环境运营环境 2015年年我国宏观经济增速继续放缓， 直接制约了我国居民收入水平的我国宏观经济增速继续放缓， 直接制约了我国居民收入水平的提升提升， 进而导致， 进而导致消费需求不旺，零售行业已进入缓消费需求不旺，零售行业已进入缓慢慢增长期增长

11、期 2015年，全国GDP增长速度为6.9%，较2014年下降0.5个百分点，经济增长速度继续放缓。2015年我国社会消费品零售总额较上年增长10.7%，增速较上年同期减少0.2个百分点。在全国宏观经济及社会消费品零售总额增速放缓的背景下，2015年吉林省GDP为14,274亿元，同比增长6.5%，增速与上年持平，但仍低于全国平均水平；社会消费品零售总额6,647亿元，同比增长9.3%，增速较上年同期减少2.8个百分点，且低于全国平均水平。 表表 3 2012-2015 年全国及吉林省年全国及吉林省 GDP、 社会消费品零售总额及其增长情况 （单位： 亿元）、 社会消费品零售总额及其增长情况

12、（单位： 亿元） 项目项目 全国全国 吉林省吉林省 GDP 同比同比 零售总额零售总额 同比同比 GDP 同比同比 零售总额零售总额 同比同比 2015 年 676,708 6.9% 300,931 10.7% 14,274 6.5% 6,647 9.3% 2014 年 636,463 7.4% 262,394 10.9% 13,803 6.5% 6,081 12.1% 2013 年 568,845 7.7% 237,810 13.1% 12,981 8.3% 5,426 13.7% 2012 年 519,322 7.8% 210,307 14.3% 11,939 12.0% 4,773 16

13、.0% 数据来源：Wind资讯，鹏元整理 受经济增速放缓影响，我国城镇居民可支配收入增速逐年降低，2015年城镇居民人均可支配收入实际增速为6.6%，增速同比下降0.2个百分点。同样受经济增速放缓影响，吉林省城镇居民人均可支配收入增速逐年下降， 吉林省城镇居民人均可支配收入总额低于全国平均水平。 5 图图 1 近年全国、吉林近年全国、吉林省城镇居民省城镇居民可支配收入及其增长情况可支配收入及其增长情况 数据来源：国家统计局、吉林省统计局，鹏元整理 近年来，全国范围内的经济增速放缓直接制约了居民收入水平的提升，居民消费实力提升受限，将导致社会消费疲软。2015年，全国重点零售企业商品销售总额为9

14、,081.17亿元，同比增长3.08%，增速较2014年略有上升，但仍处于较低水平。在宏观经济增速放缓、内需疲软的背景下，零售行业已步入缓慢增长期，预计未来行业增速将处于较低水平。 图图 2 重点零售企业商品销售总额及增速重点零售企业商品销售总额及增速（单位单位：%） 数据来源：Wind 资讯，鹏元整理 受电商、网购等新兴业态的冲击，传统零售业面临一定的经营压力受电商、网购等新兴业态的冲击，传统零售业面临一定的经营压力 近年来网络零售市场迎来爆发式增长，根据2015年度中国网络零售市场数据监测报告，2015年全国网络零售市场交易规模达38,285亿元，同比增长35.7%，全国网络零售市场交易规

15、模占到社会消费品零售总额的12.7%，较2014年的10.6%上升2.1个百分点。在经济增速放缓、内需不振、零售行业整体增长缓慢的背景下，电商、网购等新业态的快速 6 发展正逐步蚕食传统零售行业的市场空间。根据中国百货商业协会发布的2015年中国百货行业发展报告，2015年全国80家大型百货零售企业年度经济数据显示：百货店销售总额为4,397.65亿元，较2014年的4,023.49亿元增长9.30%；利润总额为46.14亿元，较2014年的52.46亿元下降12.05%。目前传统零售仍占据我国零售市场近90%的份额，但受电商、网购等新兴业态的冲击，传统零售企业面临一定的经营压力。 四四、经营

16、与竞争、经营与竞争 公司是吉林省内最大的综合性商业零售企业，其主要业务收入来源包括：商品流通、房地产、物业租赁和旅游餐饮等。2015年，商品流通行业收入仍然是公司营业收入的主要来源，占公司营业收入的比重为83.74%。公司商品流通业务主要为百货、卖场和商超连锁三种业态，每种业态下分为自营、联营和租赁三种模式，其中自营和联营模式为主营业务收入分类中的商品流通行业，租赁模式为营业收入中的其他业务。2015年，公司继续加大对商品流通行业的投入，新开3个百货店、6个超市，使得商品流通行业收入有所增加，但受经济环境影响，毛利率水平有所下降。公司房地产行业收入主要来源于御龙湾、珲春钻石名城和通辽钻石名城等

17、项目的销售收入，2015年房地产行业销售收入有所增加，但毛利率水平有所降低，主要系2015年公司销售的房地产项目中住宅占比较大，而2014年销售的房地产项目中商铺占比较大所致。 公司物业租赁业务为子公司开展的房屋租赁业务和物业管理业务，包括办公物业、商贸物业等。2015年公司物业租赁业务收入和毛利率均有所增加，主要系公司提高租金所致。2015年公司新增旅游餐饮业务，但收入规模占营业收入的比重较小。受益于商品流通行业和房地产行业收入的提升，2015年公司主营业务收入较2014年增长10.64%，但受商品流通行业和房地产行业毛利率下降影响，公司主营业务毛利率较2014年下降0.08个百分点。 表表

18、 4 公司公司营业营业收入收入构成构成及毛利率及毛利率情况情况（单位：万元）（单位：万元） 项目项目 2015 年年 2014 年年 金额金额 毛利率毛利率 金额金额 毛利率毛利率 主营业务收入主营业务收入 1,146,134.81 11.08% 1,035,916.20 11.16% 其中：商品流通行业 1,080,717.51 10.19% 1,001,359.04 10.37% 房地产行业 63,834.14 24.12% 33,204.67 31.48% 物业租赁 1,546.66 97.14% 1,352.49 96.73% 旅游餐饮业 36.51 33.25% - - 其他业务收入

19、其他业务收入 144,364.20 90.00% 118,295.82 89.55% 合计合计 1,290,499.01 19.91% 1,154,212.02 19.20% 7 资料来源：公司 2015 年审计报告，鹏元整理 公司百货店和超市门店数量稳步增长，经营规模继续扩大，区域市场地位不断增强；公司百货店和超市门店数量稳步增长，经营规模继续扩大，区域市场地位不断增强；但受市场环境影响，部分百货店销售收入有所下滑但受市场环境影响，部分百货店销售收入有所下滑 2015年，公司继续坚持“商都做精、卖场做大、车百做多”的经营战略，不断扩大经营规模。2015年公司新开门店9个，其中百货店3个、连锁

20、超市6个，截至2015年末，公司共有百货店26个、大型综合卖场2个、连锁超市42个。 表表 5 2014-2015 年公司业务分业态经营模式情况年公司业务分业态经营模式情况 业态业态 经营模式经营模式 2015 年年 2014 年年 营业收入营业收入 （万元）（万元） 综合毛利率综合毛利率（） 营业收入营业收入 （万元）（万元） 综合毛利率综合毛利率（）（） 购物中心 （百货门店） 自营 171,992.12 8.04 191,191.18 7.09 联营 499,693.98 10.48 438,070.34 11.23 租赁 78,015.71 87.13 66,704.62 86.49

21、小小计计 749,701.82 17.90 695,966.14 17.31 综合卖场 自营 106,539.19 8.95 48,026.40 7.21 联营 159,361.25 12.78 177,000.20 12.57 租赁 48,715.17 96.20 36,368.60 95.67 小计小计 314,615.61 24.40 261,395.20 23.34 连锁超市 自营 70,852.47 7.89 55,974.45 8.46 联营 67,755.58 9.81 82,218.46 10.93 租赁 16,515.56 85.07 15,222.60 88.34 小计小计

22、 155,123.61 16.95 153,415.52 17.40 其他 - 5,640.67 49.61 8,878.01 18.61 合计合计 - 1,225,081.71 - 1,119,654.87 - 注：以上数据为主营业务收入中的商品流通行业收入及其他业务收入，不含主营业务收入中的房地产行业收入、物业租赁收入及旅游餐饮业收入；其他指公司收取的服务费等。 资料来源：公司提供，鹏元整理 从营业模式来看，每种业态下公司均分为自营、联营和租赁三种模式，其中自营模式销售的商品主要为大型电器、化妆品及超市中烟酒类、生鲜果蔬类、卫生用品类、洗涤洗化类、饮品类、休闲食品类、冷冻食品类等，自营模式

23、下，公司统一采购、统一配送。联营模式为公司与其他商户合作经营， 公司与合作经营单位按照约定的比例对销售收入进行分成，公司获得的分成比例大约为20-25%。采用联营模式经营的商品主要为服饰、珠宝首饰、家居用品、小家电、钟表眼镜等。租赁模式为公司将场地直接租给租户，租金分为固定租金和提成租金，固定租金按照租赁面积计算，提成租金按照销售额计算，采用租赁模式经营的商品主要为家具、建材、餐饮等种类。三种模式中联营模式收入占比较大，占整体收入的比重为59.33%，其中在百货门店业态下，联营模式收入占比为66.65%，综合卖场 8 业态下收入占比为50.65%，连锁超市业态下收入占比为43.68%。 分业态

24、来看，2015年百货门店收入仍为公司最主要的收入来源，占全部收入的比重为61.20%。2015年百货门店收入同比增长7.72%，其中自营模式收入下降10.04%，联营模式收入增长14.07%，租赁模式收入增长16.96%。联营模式和租赁模式收入有所增长，主要是由于公司新开业的百货门店以租赁模式和联营模式为主， 百货门店数量的增加带动百货门店中联营模式和租赁模式收入增长，而百货门店中自营模式收入减少，主要系受经济环境影响，经营压力增加所致。2015年，综合卖场实现营业收入31.46亿元，同比增长20.36%，其中自营模式收入增长121.83%，联营模式收入下降9.97%，租赁模式收入增长33.9

25、5%。自营模式收入增长，联营模式收入下降，主要系公司在综合卖场中增加自营模式，减少联营模式所致，例如生鲜产品销售之前采用联营模式，2015年开始公司采用自营模式。而租赁模式收入增长，主要系公司提高单位租金价格所致。连锁超市收入占比较低，2015年仅为12.66%，其收入增速也低于百货门店和综合卖场的收入增速，仅为1.11%，其中自营模式收入增长26.58%，联营模式收入下降17.59%，租赁模式收入增长8.49%，各模式收入变化原因与综合卖场类似。 表表6 截至截至2015年末公司百货门店分布情况年末公司百货门店分布情况 门店名称门店名称 所在所在 区域区域 开业开业 时间时间 物业物业性质性

26、质 面积（面积（万平方万平方米）米） 收入收入 （万元）（万元） 收入收入增增长率长率 利润总利润总额（万额（万元）元） 利润总利润总额增长额增长率率 欧亚车百 长春 1984 自有 4.00 44,194.15 9.16% 2,298.41 14.32% 欧亚商都 长春 1994 自有 16.60 284,448.84 -0.91% 28,988.17 18.98% 白山市合兴实业 白山 1998 自有 9.00 42,322.69 130.81% 1,275.69 255.42% 欧亚新发 长春 2003 自有 5.00 10,310.26 -14.41% 178.81 -74.96% 欧

27、亚益民 长春 2004 自有 6.00 36,835.15 11.97% 2,354.70 34.56% 农安商贸 长春 2006 自有 1.50 4,604.40 8.94% 324.72 10.71% 沈阳联营 沈阳 2007 自有 9.80 45,126.92 -7.27% 22.9 - 四平商贸 四平 2007 自有 4.00 25,576.20 4.39% 2,713.73 -17.59% 春城购物中心 长春 2009 自有 3.80 37,062.67 -15.60% 2,206.23 -33.07% 通化购物中心 通化 2009 自有 12.80 45,361.12 7.42%

28、2,943.44 -5.51% 吉林欧亚商都 吉林 2010 自有 2.00 9,482.64 -11.32% -55.87 - 辽源欧亚购物中心 辽源 2010 自有 8.00 19,032.17 4.87% 353.34 -68.60% 白城欧亚购物中心 白城 2010 自有 5.00 12,415.03 -15.09% 1,415.65 18.63% 吉林市欧亚购物中心 吉林 2011 自有 4.90 47,644.95 2.83% 814.02 54.56% 梅河欧亚购物中心 梅河口 2012 自有 6.00 16,428.57 12.87% 1,205.34 397.40% 松原欧亚

29、购物中心 松原 2012 自有 6.50 16,132.40 3.11% 137.61 - 珲春欧亚购物中心 珲春 2013 自有 6.70 5,227.76 -24.61% 18.12 - 9 四平辽河欧亚商贸 四平 2014 自有 0.60 946.32 -8.58% -81.79 - 长春欧亚万豪 长春 2014 自有 6.00 16,671.63 54.12% -623.5 - 长春欧亚二道商业连锁 长春 2014 自有 3.50 14,244.44 575.34% 216.87 - 长春欧亚欧亚五环 长春 2014 自有 5.40 5,259.04 1,339.29% -1,402.

30、38 - 镇赉欧亚购物中心 白城 2014 自有/租赁 1.90 989.91 234.70% -105.22 - 梨树县欧亚商贸 四平 2014 自有 1.20 742.36 1,019.70% -304.01 - 长春欧亚德惠购物中心 德惠 2015 自有 1.69 3,129.06 - -74.96 - 江源欧亚购物中心 白山 2015 自有 6.00 416.08 - -24.68 - 乌兰浩特欧亚富立 乌兰浩特 2015 自有 10.00 5,097.06 - -986.69 - 资料来源：公司提供，鹏元整理 2015年，公司新开的3家百货店分别为长春欧亚德惠购物中心、江源欧亚购物中

31、心和乌兰浩特欧亚富立，新开的百货店分别位于德惠市、白山市和乌兰浩特市。因新开百货店前三年为市场培育期，三个新开百货店整体收入水平不高，均处于亏损状态。2013-2014年新开的7家百货店中， 只有珲春欧亚购物中心和四平辽河欧亚商贸的营业收入有所下降，另外5家百货店营业收入均出现大幅增长，而从盈利能力来看，只有珲春欧亚购物中心和长春欧亚二道商业连锁的利润总额为正，其他百货店利润总额仍然为负。公司新开百货店收入规模逐渐增加，但对公司整体利润的贡献仍然较弱。另外，2014年6月购买的白山市合兴实业百货店，在公司2014年合并报表中只有半年的收入和利润总额，而2015年为全年的收入和利润总额，导致公司

32、来源于该百货店的收入和利润总额增幅较大。 2012年及2012年之前开业的百货店中， 2015年营业收入和利润总额同时下降的有3家，分别为欧亚新发、吉林欧亚商都和春城购物中心，这三家百货店的经营情况受宏观经济环境和市场竞争影响较大，未来收入和利润能否实现增长需持续关注。2015年，营业收入下降但利润总额有所增加的有3家百货店，分别为欧亚商都、沈阳联营和白城欧亚购物中心。其中欧亚商都仍为公司核心门店， 占26家百货门店营业收入总额的37.94%， 所占比重较大，营业收入同比下降0.91%，主要系欧亚商都定位于中高端消费群体，近年高端消费市场增速趋缓，对欧亚商都的经营产生一定影响。沈阳联营目前处于

33、转型期，同时由于区域市场竞争激烈，近年来收入持续下降。白城欧亚购物中心收入下降，主要系公司将金银手饰销售业务由联营模式改为租赁模式所致，利润总额有所增加。2015年，营业收入增加但利润总额下降的百货店也有3家，分别为四平商贸、通化购物中心和辽源欧亚购物中心，主要原因为2015年这三家百货店在当地新设立分店，使得营业收入有所增加，但前期投入资金较多，利润总额有所下降。 截至2015年末，公司拥有26家百货门店，其中长春市内9家，吉林省二、三线城市15家，辽宁省沈阳市1家，内蒙古自治区乌兰浩特市1家；营业面积合计147.89万平方米，绝 10 大部分为自有物业。 综合卖场为公司三大主要业态之一，截

34、至2015年末，公司共有综合卖场2个。欧亚卖场建筑面积60万平方米，具有较好的规模优势，经营类别覆盖百货、家具、影院、餐饮、建材、家电、儿童乐园以及批发市场等多个消费领域。2015年，欧亚卖场营业收入稳定增长，实现收入28.99亿元，较2014年增长11.39%。吉林欧亚商都综合体于2014年12月28日开业，建筑面积28.19万平方米，经营类别涉及百货、家具、影院、餐饮、健身、儿童乐园等多个消费领域，力推“一站式”消费和“体验式”购物。2015年，吉林欧亚商都综合体实现营业收入3.68亿元，较2014年增长123.46%。 表表 7 2014-2015 年年公司公司卖场经营情况卖场经营情况

35、门店门店 名称名称 所在所在 区域区域 开业开业 时间时间 物业物业性质性质 面积 （平面积 （平方米）方米） 持股持股 比例比例 营业收入营业收入 2015 年年 （万元）（万元） 2014 年年 （万元）（万元） 增长率增长率 欧亚卖场 长春市 2000 自有 600,000 39.66% 289,856.66 260,222.83 11.39% 吉林欧亚置业 吉林市 2014 自有 281,868 100.00% 36,760.63 16,450.65 123.46% 合计合计 - - - 881,868 - 326,617.29 276,673.48 - 资料来源：公司提供，鹏元整理

36、2015年，公司在长春市新开了长春欧亚超市东荣大街店、长春欧亚超市凯旋路店两家超市；在松原市、吉林市、永吉县、万宁市、北京市各布局了1家超市。截至2015年末，公司拥有连锁超市42家。根据经营计划，公司每年都以新开6-8家店面的速度进行扩张，以扩大区域影响力。为降低租金上涨带来的不确定性，公司综超连锁门店除四平红嘴店、吉顺店、越野店、幸福店、临河店、万千缘店、林语店、福安店、合隆商超等9家为租赁物业之外，其余全部为自有物业。 其中，2015年新开的6家超市全部为自有物业。截至2015年末，吉林省地级市的超市已经布局完成，公司后续超市板块的发展将深入到各个县区。随着门店数量的不断扩充，连锁超市收

37、入有所增长，2015年公司综超连锁各门店实现营业收入155,123.61万元，同比增长1.11%。 2015年，公司对部分已有门店进行了升级改造及扩建，如磐石购物中心，另外公司还实施了欧亚商都城市综合体前期、一期工程以及公主岭冷链物流土建工程、白城欧亚购物中心续建工程等。截至2015年末，公司主要在建工程（房地产项目除外）预计总投资27.07亿元，已完成投资12.73亿元，尚需投资14.33亿元。 表表 8 截截至至 2015 年年末末公司公司主要主要在建工程（房地产在建工程（房地产项目除外）情况项目除外）情况（单位：万元）（单位：万元） 项目名称项目名称 总投资总投资 已投资已投资 尚需投资

38、尚需投资 11 欧亚商都城市综合体前期、一期工程 49,200.00 32,995.04 16,204.96 白城欧亚购物中心续建工程 4,700.00 3,089.57 1,610.43 双辽欧亚购物中心土建工程 15,000.00 6,959.59 8,040.41 磐石购物中心整体改造工程 7,515.48 3,724.53 3,790.94 万宁超市改造工程 1,146.14 601.22 544.92 欧通商贸城市印象改造工程 1,899.39 817.66 1,081.72 敦百土建工程 11,756.63 4,399.33 7,357.30 九台卡伦购物中心土建工程 19,800

39、.00 3,254.88 16,545.12 吉林置业城市综合体及地下车库工程 115,860.19 51,291.35 64,568.84 吉林欧亚永吉购物广场工程 5,734.37 3,504.23 2,230.14 通化购物中心新华大街超市购建工程 2,195.31 1,317.19 878.13 辽源置业东丰购物中心购建工程 20,040.68 7,980.97 12,059.71 公主岭冷链物流土建工程 15,834.20 7,411.22 8,422.98 合计合计 270,682.39 127,346.79 143,335.60 资料来源：公司提供，鹏元整理 公司客户群主要包括高

40、端、中高端、中端与普通客户群，公司主要通过大数据CRM系统对客户进行维护管理，截至2015年末，公司注册会员数量约432万人，2015年会员销售占比为58.3%。市场营销方面，2015年公司继续通过店庆营销、节日营销、展会营销等方式提高消费热点，以激发经营活力，扩大和集聚消费群体。同时，公司继续拓展营销渠道，完善欧亚e购网站，新推出的“掌上欧亚”APP和微信公共平台“欧亚微店”已与欧亚e购全面打通，与实体门店形成线上线下全渠道整合平台。2015年，线上客户与实体店客户的比例为2:100。 总体来看，公司百货店、综合卖场、连锁超市主要布局于吉林省内，在省内市场具有品牌优势，随着公司业务规模不断扩

41、大，其区域市场地位不断增强。 2015年公司房地产年公司房地产销售销售收入快速增长， 但在目前我国二收入快速增长， 但在目前我国二、 三线城市房地产市场景气度三线城市房地产市场景气度下降下降的的环境环境下，公司房地产下，公司房地产项目的销售进度可能存在一定的不确定性项目的销售进度可能存在一定的不确定性 2015年，公司房地产业务实现收入6.38亿元，同比增长92.24%，毛利率为24.12%，较上年有所下降，主要系2015年销售的房地产项目中住宅占比较大，而2014年销售的房地产项目中商铺占比较大所致。2015年公司在售的房地产项目主要为御龙湾、珲春钻石名城和通辽钻石名城等，累计已实现销售金额

42、16.27亿元，截至2015年末已结转金额14.50亿元，剩余可结转金额1.77亿元。截至2015年末，公司在售房地产项目较多，可销售面积较大，未来随着项目的逐步销售和收入结转，仍有一定收入空间。 表表 9 截至截至 2015 年末年末公司主要房地产项目销售及楼盘结转情况（单位：公司主要房地产项目销售及楼盘结转情况（单位：平方平方米、万元）米、万元） 12 项目项目 总投资总投资 已投资已投资 可售面积可售面积 已售面积已售面积 已售金额已售金额 已结转已结转 金额金额 梅河钻石名城 28,837.00 28,837.00 117,454.70 93,678.57 35,429.72 32,9

43、12.09 御龙湾 132,000.00 67,034.00 267,966.00 56,908.48 31,743.47 26,493.82 珲春钻石名城 36,603.00 36,603.00 119,425.00 99,229.88 36,209.00 34,078.75 辽源钻石名城 17,763.16 17,734.78 69,750.64 68,770.06 22,534.69 22,534.69 通辽钻石名城 47,050.00 47,050.00 137,101.65 77,357.32 29,564.00 22,594.69 白山钻石名城 41,035.00 31,496.0

44、0 55,333.00 21,773.28 7,217.11 6,428.22 合计合计 303,288.16 228,754.78 767,030.99 417,717.59 162,697.99 145,042.26 注：已售面积为已签订购房合同的面积，已售金额为实际回款金额。 资料来源：公司提供，鹏元整理 公司在建、拟建的房地产项目主要是与公司战略扩张相适应的、为公司主业培育消费群体的部分商住项目。在业务扩张方面，公司基于成本和竞争等方面的考虑，一般不会在商业中心等地价高昂的商圈拿地开发，而是在地价相对较低的地段拿地，通过自身的主营业务培育商圈，建立完善的配套服务，带动所开发项目的价格上

45、涨，实现良性互动。 2015年，公司没有新开发的房地产项目，2016年公司新开工吉林御龙湾二期、三期项目，截至2016年3月末，公司在建房地产项目已完成投资20.75亿元，尚需投资16.96亿元，公司面临较大的资金压力。同时我们关注到，公司在售房地产项目较多，在目前我国二、三线城市房地产市场整体景气度下降的情况下， 未来公司商品房项目销售进度存在一定的不确定性，面临一定的销售回款压力。 表表 10 截至截至 2016 年年 3 月月末公司在末公司在建房地产项目情况建房地产项目情况（单位：平方米、万元）（单位：平方米、万元） 项目名称项目名称 项目性质项目性质 开工日期开工日期 建筑建筑 面积面

46、积 总投资总投资 已投资已投资 预售预售 日期日期 白山钻石名城 住宅 2012 年 300,000 41,035.24 31,495.82 2016 年 吉林御龙湾一期 住宅 2013 年 161,891 69,865.28 57,396.23 2016 年 乌兰浩特钻石名城 住宅 2014 年 280,097 61,300.00 37,072.37 2016 年 济南欧亚大观商都-城市综合体 住宅/商业 2014 年 249,471 142,800.00 71,898.79 2016 年 吉林御龙湾二期、 三期 住宅 2016 年 182,670 62,134.72 9,637.99 20

47、17 年 合计合计 - - - - 1,174,129 377,135.24 207,501.20 - - 资料来源：公司提供，鹏元整理 物业租赁业务为公司营业收入提供物业租赁业务为公司营业收入提供了一定了一定补充，补充， 新新增旅游餐饮业务为公司未来增旅游餐饮业务为公司未来收入增收入增长带来新的长带来新的机遇，但能否稳定增长存在一定的不确定机遇，但能否稳定增长存在一定的不确定性性 公司物业租赁业务主要由吉林省中吉大厦有限公司、吉林省鑫润物业管理有限公司、白山欧亚物业服务有限公司等负责运营，业务范围为房屋租赁业务和物业管理业务，其中房屋租赁业务为将整栋楼出租，物业管理业务主要包括办公物业、商贸

48、物业、酒店物业、 13 娱乐休闲物业等具有经营性、服务性、公众性的物业。2015年公司物业租赁业务收入稳定增长，毛利率也保持在较高水平。 2015年公司新开发欧亚玉龙山庄项目，该项目位于吉林市松花湖旅游风景区内，可同时接纳300人住宿、就餐，并承办会议、接待家庭自驾游。未来，公司将积极培育旅游新兴业态，立足商贸+商旅“双拉动” ，开发吉林欧亚玉龙山庄商业观光+休闲旅游模式。但是，未来旅游餐饮业务能否给公司带来稳定收入存在一定的不确定性。 五五、财务分析、财务分析 财务分析基础说明财务分析基础说明 以下分析基于公司提供的经信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具标准无保留意见的2014-2

49、015年审计报告，以及未经审计的2016年第一季度财务报告，均采用新会计准则编制。2015年，公司新增14家子公司纳入合并报表范围（子公司明细见表2）。 资产结构与质量资产结构与质量 公司公司资产规模大幅增长，仍以非流动资产为资产规模大幅增长，仍以非流动资产为主主，固定资产，固定资产多为自有门店的物业资产多为自有门店的物业资产，整体资产质量较好；但存货整体资产质量较好；但存货占比较高，占比较高，部分资产部分资产使用权受限使用权受限，整体资产流动性一般，整体资产流动性一般 2015年公司资产规模快速增长，截至2015年末，公司总资产为1,569,768.38万元，同比增长18.36%，增速较20

50、14年下降21.58个百分点。从资产结构来看，2015年末公司资产仍以非流动资产为主，非流动资产占公司总资产的比重为68.45%。 表表 11 公司公司主要主要资产构成资产构成情况（单位：万元）情况（单位：万元） 项目项目 2016 年年 3 月月 2015 年年 2014 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 货币资金 56,626.53 3.53% 113,452.39 7.23% 103,298.63 7.79% 预付款项 73,703.16 4.60% 53,268.16 3.39% 45,775.16 3.45% 存货 344,527.71 21.49%