泛海控股：2020年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告.PDF

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1、东方金诚债评字【2020】115 号东方金诚债评字【2020】115 号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/II主要指标及依据主要指标及依据2018 年收入构成2018 年收入构成主要数据和指标主要数据和指标项目项目2016 年2016 年2017 年2017 年2018 年2018 年2019 年 6 月2019 年 6 月资产总额(亿元)1678.361877.752120.971841.23所有者权益(亿元)248.94274.96284.30324.38全部债务(

2、亿元)1002.771171.611216.44895.21营业总收入(亿元)246.71168.76124.0451.70利润总额(亿元)42.5840.4913.4624.052019 年 6 月末债务期限结构 （单位： 亿元）2019 年 6 月末债务期限结构 （单位： 亿元）经营性净现金流（亿元）-152.29-192.5892.0715.37营业利润率（%）26.9627.7132.9921.30资产负债率（%）85.1785.3686.6082.38流动比率（%）232.56151.19135.19151.55全部债务/EBITDA（倍）15.1218.5431.90-EBITDA

3、 利息倍数（倍）1.060.860.46-注： 表中数据来源于公司 2016 年2018 年的审计报告及 2019 年 16 月未经审计的合并财务报表。优势优势 公司出售北京项目和上海项目后，房地产开发业务项目布局以武汉为主，公司具备多业态开发能力，在区域市场具有较强的竞争力； 受益于公司加大武汉项目推盘规模，公司房地产开发业务 2018 年合同销售金额和平均合同销售价格均显著回升； 公司在建和拟建房地产项目未来可售面积较为充足， 地段优势明显且土地成本相对较低， 未来销售前景较好； 公司金融业务已涵盖证券、信托、保险等主要金融业态，拥有民生证券、民生信托、亚太财险等核心平台，整体发展较好，对

4、公司收入和毛利润的贡献保持增长且已成为公司收入和利润的主要来源。关注关注 出售北京项目和上海项目后，公司在建项目未来可售面积有所降低；公司在建和拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境及疫情影响下，面临资金压力；房地产业务结转规模降低导致近年公司盈利能力有所降低，公司房地产项目集中于武汉市，新冠肺炎疫情将对项目销售、回款、开发进度和结转形成较大负面影响，预计疫情期间公司盈利能力存在较高下行压力； 公司证券业务收益稳定性易受证券市场波动的影响； 公司资产受限比例较高，对资产流动性和再融资能力形成不利影响；有息债务规模较大，债务负担较重，大部分债务将集中于未来三年到期，其中未来一年将

5、会出现偿债高峰，面临集中偿付压力。评级展望评级展望公司评级展望为稳定。新冠疫情短期内将对公司项目销售、回款、开发进度和结转形成较大负面影响，合同销售金额和业务获利存在较高下行压力；但鉴于公司土地储备充足，随着未来疫情得到有效控制，可售项目货值释放，金融业务稳步发展，预计未来盈利能力将有望好转。评级方法及模型评级方法及模型东方金诚房地产企业评级方法及模型（RTFC010201907）历史评级信息历史评级信息主体信用等级主体信用等级债项信用等级债项信用等级评级时间评级时间项目组项目组评级方法及模型评级方法及模型评级报告评级报告AA+/稳定AA+2020/1/15赵一统、吕春阳东方金诚房地产企业评级

6、方法及模型（RTFC010201907）阅读原文AA+/稳定AA+2016/5/5朱林、王莹莹东方金诚房地产企业评级方法（2014 年 5 月）阅读原文AA/稳定AA2015/7/10葛新景、李晓光阅读原文注：2016 年 5 月 5 日主体级别由 AA 调整至 AA+，此后至 2020 年 1 月 15 日（最新评级），泛海控股主体信用等级未发生变化，均为 AA+/稳定。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】115115 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http

7、:/1主体概况主体概况泛海控股股份有限公司（以下简称“泛海控股”或“公司”）主营房地产开发业务和金融业务，控股股东为中国泛海控股集团有限公司（以下简称“中国泛海”），实际控制人为自然人卢志强。泛海控股成立于 1989 年 5 月 9 日，前身为南海石油深圳开发服务总公司物业发展公司，于 1994 年 9 月 12 日在深圳证券交易所上市，其时控股股东为深圳南油（集团）有限公司（以下简称“南油集团”）。1998 年 10 月，泛海能源控股股份有限公司（以下简称“泛海能源”）受让南油集团持有的 52.50%法人股，成为公司控股股东。后经多次股权转让、更名和定向增发等， 截至 2014 年 4 月

8、28 日， 公司更名为泛海控股股份有限公司， 股票简称变更为 “泛海控股” ，代码为“000046”，控股股东为中国泛海。2016 年 1 月，公司完成非公开发行股票 6.39 亿股，募集资金 57.50 亿元。截至 2019 年 6 月末，公司总股本为 51.96 亿股，自然人卢志强直接和间接持有公司 71.23%的股份，为公司实际控制人。公司房地产开发业务以住宅产品为主，涉及写字楼、酒店、大型城市综合体等多个业态，具备多业态综合开发能力；房地产项目主要位于北京、上海、武汉、深圳等经济发达城市，2019年公司出售位于北京和上海的项目后，项目布局主要集中于武汉。公司金融业务主要包括证券、信托、

9、财险等，运营主体主要为民生证券股份有限公司（以下简称“民生证券”）、中国民生信托有限公司（以下简称“民生信托”）、亚太财产保险有限公司（以下简称“亚太财险”）和中国通海国际金融有限公司（0952.HK，以下简称“中国通海金融”）。截至 2019 年 6 月末，公司资产总额 1841.23 亿元，所有者权益 324.38 亿元，资产负债率为 82.38%。2018 年及 2019 年 16 月，公司实现营业总收入分别为 124.04 亿元和 51.70 亿元，利润总额分别为 13.46 亿元和 24.05 亿元。本期本期债券债券概况及募集资金用途概况及募集资金用途本期本期债券债券概况概况经中国证

10、监会证监许可2019579 号文核准，公司获准在中国境内向合格投资者公开发行面值总额不超过 50.00 亿元的公司债，采用分期方式发行；其中第一期已于 2019 年 7 月 9 日发行，发行规模 5.5 亿元，票面利率 7.5%，起息日 2019 年 7 月 9 日，期限 3（2+1）年；第二期已于 2019 年 12 月 25 日发行，发行规模 5.00 亿元，票面利率 7.5%，起息日 2019 年 12 月25 日，期限 3（2+1）年；第三期已于 2020 年 1 月 23 日发行，发行规模 12.00 亿元，票面利率 7.5%，起息日 2020 年 1 月 23 日，期限 3（2+1

11、）年；本次公司拟发行“泛海控股股份有限公司 2020 年面向合格投资者公开发行公司债券（第二期）”（以下简称“本期债券”），票面总额不超过人民币 5 亿元，其中基础发行规模为人民币 0.5 亿元，可超额配售不超过人民币 4.5亿元（含 4.5 亿元）。本期债券的期限为 3 年，附第 2 年末公司赎回选择权、调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券面值 100 元，按面值发行，发行利率为固定利率。本期债东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】115115 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座

12、12 层100600官网：http:/2券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计利息。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。中国泛海为本期债券提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。募集资金用途募集资金用途本期债券所募集资金拟全部用于偿还公司债券。经营环境经营环境宏观经济宏观经济和和政策环境政策环境20202020 年宏观经济增速有望企稳，外部逆风仍需重点关注年宏观经济增速有望企稳，外部逆风仍需重点关注预计 2020 年 GDP 同比增速在 6.1%左右，与 2019 年基本持平。2019 年四季度，受中美经贸摩擦缓和、逆周期政策调节力度加大等因素推动，经济下行势头已初

13、步得到遏制，GDP 增速持平于 6.0%。2020 年是实现“十年 GDP 翻一番”目标的收官之年，稳增长刚性明显增强；此外， 短期内全球经济也有望低位回暖， 这些因素均将对 2020 年国内经济增长提供支撑。 不过，未来美国大选将给中美经贸谈判带来新的不确定性，中东地区地缘政治风险也有可能对全球经济带来负面冲击,外部风险不容小觑。宏观政策将进一步向稳增长方向倾斜，宏观政策将进一步向稳增长方向倾斜，MLFMLF 利率有望持续下调，积极财政政策将重点向基利率有望持续下调，积极财政政策将重点向基建提速方向发力建提速方向发力2020 年货币政策逆周期调节力度会进一步加大，预计为引导 LPR 报价下调

14、，央行有可能继续下调 MLF 利率，降息周期已经启动；此外，资管新规过渡期延期将是大概率事件，金融严监管效应趋于缓和。财政政策方面，预计 2020 年财政赤字率将上调至 3.0%，新增专项债发行规模有望扩大至 3.15 万亿；加之专项债新规、资本金新政等效果逐步显现，基建投资增速有望从2019 年的 3.8%回升至接近两位数。总体上看，2020 年宏观政策在坚持不搞大水漫灌的同时，将进一步向稳增长方向倾斜。行业行业分析分析公司主要从事房地产开发业务和金融业务，所属行业主要为房地产行业、证券行业和信托行业。房地产行业房地产行业预计预计 20202020 年，房地产销售增速将稳中趋弱，受新冠肺炎疫

15、情影响，一季度市场需求面临年，房地产销售增速将稳中趋弱，受新冠肺炎疫情影响，一季度市场需求面临下行压力下行压力2019 年房地产行业调控政策依旧从严，但下半年受融资收紧等因素影响，房企推盘积极同时“以价换量”，供给推动成交上升，叠加 2018 年同期销售基数逐步走低，销售仍表现出较强韧性，全年完成商品房销售额 15.97 万亿元，同比增长 6.50%，商品房销售面积 17.16 亿平方米，同比下降 0.10%。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】115115 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C

16、座 12 层100600官网：http:/3预计 2020 年，房地产市场整体景气度将稳中趋弱。一方面，在政治局会议明确“不将房地产作为短期刺激经济手段”、经济工作会议重申“住房不炒”的背景下，房地产行业仍将维持“稳地价、稳房价、稳预期”以及“因城施策”的总体基调不变，加之按揭投放趋稳、降息周期启动、城镇化持续推进等因素，将共同决定房地产销售总量稳定。另一方面，棚改货币化渐弱、置业人口触顶下滑对销售增速产生抑制，部分产业及人口支撑力度较弱的三四线及以下城市将面临较大下行压力。此外，一季度受新冠肺炎疫情的影响，房企推盘节奏将有所放缓，售楼处和房屋中介暂停线下业务，房屋销售规模短期将有所回落，尤其

17、是疫情相对严重的城市，房地产市场需求短期面临下行压力，但在“三稳”的政策背景下，随着疫情逐步得到控制，全年销售总体将稳中趋弱。图表图表 1 1全国商品房销售情况（万平方米、亿元、全国商品房销售情况（万平方米、亿元、% %）数据来源：Wind预计预计 20202020 年，前期高位新开工对房地产投资形成支撑，但低位购地及开工对投资形成拖年，前期高位新开工对房地产投资形成支撑，但低位购地及开工对投资形成拖累，叠加疫情对短期投资的制约，预计全年增速高位趋缓累，叠加疫情对短期投资的制约，预计全年增速高位趋缓新开工及施工支撑房地产开发投资增速维持高位， 但 2019 年房地产开发投资累计增速总体呈下降趋

18、势，全年完成投资额 13.22 万亿元，同比增长 9.90%，一方面在房地产调控政策持续从严、融资环境不断收紧的背景下，房企拿地意愿和新开工意愿受到抑制，土地购置减弱；另一方面，施工进度放缓，竣工节奏有所延长，同时安装工程增速为负，共同导致增速回落。预计 2020 年，棚改收官、前期高位新开工将对施工韧性形成一定支撑，同时购地款支付相对滞后，房地产投资增速仍将维持高位，但房企在外部融资受限及调控政策从严的背景下，叠加债务到期偿付压力较大，资金面依然紧张，土地购置和新开工意愿难有显著改善，对房地产投资产生负面影响；同时，受疫情影响，预计短期内房企施工进度及土地获取均受到一定制约，将进一步拖累投资

19、增速，预计全年房地产开发投资完成额增速将高位趋缓，但降幅有限。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】115115 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/4图表图表 2 2全国全国房地产开发投资房地产开发投资及土地购置情况（及土地购置情况（% %）数据来源：Wind证券行业证券行业证券公司收入受市场环境波动及监管政策的影响尤为明显，其中综合性大券商竞争优势明证券公司收入受市场环境波动及监管政策的影响尤为明显，其中综合性大券商竞争优势明显，优质客户和项目资源进一

20、步向行业龙头集中显，优质客户和项目资源进一步向行业龙头集中我国证券行业经过了综合治理整顿和近几年的较快发展， 各证券公司的资本实力有所提升，整体经营能力和水平均有了显著进步，但经营业绩受资本市场周期性波动的影响仍较大。2019年上半年，市场行情回暖，流动性改善，叠加政策利好频频出台，券商营业收入及净利润同比大幅增长，分别同比增长 41.37%和 102.86%。随着资本市场改革逐渐深化，证券行业监管体系将持续完善，政策红利将进一步引导行业稳健向上。但考虑到国内宏观经济下行压力加大，中美贸易摩擦形势尚不明朗，券商营业收入及净利润增速预计将较上半年放缓。同时，需关注个券风险所导致的券商存量资管业务

21、、股票质押业务风险处置压力。证券行业收入结构逐步多元化，通道型业务收入贡献逐步下降，行业同质化竞争将无以为继，券商间因寻求新的利润增长点而加剧分化。凭借其规模、品牌优势以及创新业务的开拓能力，综合性大券商保持了较强的市场竞争优势，证券行业集中度将持续提升。而部分区域性中小券商对经纪和自营业务依赖度较高，区域性证券公司经纪业务属地优势弱化，而自营业务受市场行情以及其投资风格的影响较大，业务结构不合理、风险管理能力弱的问题将日益突出。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】115115 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3

22、号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/5图表图表 3 3证券公司盈利状况证券公司盈利状况1 1（亿元、（亿元、% %）数据来源：Wind、证券业协会，东方金诚整理信托行业信托行业目前信托行业处于主动管理类业务转型的过渡阶段，业务扩张和盈利增长速度放缓，但整目前信托行业处于主动管理类业务转型的过渡阶段，业务扩张和盈利增长速度放缓，但整体资本充足性仍然保持在较好水平体资本充足性仍然保持在较好水平我国信托行业自诞生以来便依托制度和经营范围优势在国内资产管理行业迅速崛起。2010年2017 年，信托行业管理资产规模从 3.04 万亿元增长至 26.25 万亿元。其中，以通道业务

23、为主的事务管理类信托占比逐年上升。2018 年以来，在行业监管趋严的形势下，信托公司事务管理类信托规模终止了上升态势，带动行业受托资产规模持续回落，资管新规效果初步显现。截至 2018 年末，信托行业受托资产余额 22.70 万亿元，同比下降 13.50%。其中，事务管理类信托余额 13.25 万亿元，同比下降 15.33%。受监管环境趋严和市场信用风险暴露影响，信托行业整体经营风险有所上升。2018 年，由于信托资产规模下滑、资本市场波动加剧，信托行业营业收入同比下降 4.20%至 1140.63 亿元，其中信托业务收入同比下降 2.91%至 781.75 亿元。由于募集难度上升，信托公司自

24、有资金承接新发行产品的情况较为普遍，影响了固有资产运用的有效性，而市场行情波动进一步削弱了固有业务收益水平。2018 年，信托行业实现利息收入和投资收益合计 310.36 亿元，同比下降10.64%。同时，随着市场信用环境恶化，信托风险项目数量和规模大幅上升，受托业务和自营投资风险管理难度加大。2018 年，全行业信托风险项目余额合计 4443.78 亿元，同比上升69.05%。1经纪业务收入=代理买卖证券业务净收入（含席位租赁）+投资咨询业务净收入；投资银行业务收入=证券承销与保荐业务净收入+财务顾问业务净收入。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】115115 号号邮箱：电话：

25、010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/6图表图表 4 4全国信托行业情况（亿元、全国信托行业情况（亿元、% %）数据来源：Wind、信托业协会，东方金诚整理业务运营业务运营经营概况经营概况公司营业总收入及毛利润主要来源于房地产开发业务公司营业总收入及毛利润主要来源于房地产开发业务和金融业务和金融业务，营业营业收入收入和毛利润和毛利润有所有所降低降低，毛利率，毛利率持续提升且持续提升且处于较高水平处于较高水平，其中，其中金融业务金融业务的的贡献贡献持续持续提升提升泛海控股主要从事房地产开

26、发业务和金融业务。2016 年2018 年，受房地产业务结转规模降低影响，公司营业总收入持续降低。从收入构成看，房地产开发业务和金融业务是公司收入的主要来源，其中房地产开发业务占比持续降低，金融业务收入逐年快速增长；其他业务包含物业管理、物业出租等，收入和占比均较小。同期，公司毛利润持续降低，其中房地产开发业务毛利率贡献有所降低；综合毛利率保持增长，其中房地产开发业务毛利率始终处于较高水平。2019 年 1 月 20 日， 公司控股子公司武汉中央商务区股份有限公司 （以下简称 “武汉公司” ）与融创房地产集团有限公司（以下简称“融创房地产”）签署了协议书，武汉公司向融创房地产转让其持有的泛海建

27、设控股有限公司（以下简称“泛海建设”）剥离以下资产后的 100%股权：（1）泛海建设持有的浙江泛海建设投资有限公司（以下简称“浙江公司”）100%股权、上海御中投资管理有限公司（以下简称“上海御中”）100%股权；（2）泛海建设全资子公司北京泛海东风置业有限公司（以下简称“东风公司”）持有的北京泛海国际居住区 2#、3#地块的相关资产和负债，即转让上海董家渡项目（以下简称“上海项目”）及北京泛海国际居住区 1#地块项目（以下简称“北京项目”）。截止报告期末，股权转让已办理完毕。本次交易中，融创房地产需现金支付的金额为 125.53 亿元，分三笔支付，支付比例分别为 50%、30%、20%，截至

28、 2019 年 8 月 28 日，融创房地产已支付第一笔款项、第二笔款项及第三笔款项中的 2.95亿元。转让北京项目和上海项目后，公司收入仍主要来自于房地产开发业务和金融业务，但是金融业务收入占比及毛利润贡献显著提高， 成为公司收入和毛利润的主要来源之一。 2019 年 1东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】115115 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/76 月，公司营业总收入中房地产开发业务收入占比大幅下降，金融业务收入占比大幅提升至79.49%；

29、受金融业务占比提高影响，综合毛利率显著提高。图表图表 5 5公司营业公司营业总总收入构成及毛利润、毛利率情况收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、单位：亿元、% %）类别类别20162016 年年20172017 年年20182018 年年2012019 9年年1 16 6月月收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比房地产开发176.7071.6378.3346.4143.2234.857.8315.14金融业务60.4924.5284.9250.3273.9759.6341.1079.49其他6.642.695.533.276.855.522.785.37合计合计

30、246.71246.71 100.00100.00 168.76168.76 100.00100.00 124.04124.04 100.00100.0051.7051.70 100.00100.00毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率房地产开发73.9941.8729.4837.6423.4354.213.9350.18金融业务2-其他2.0230.452.4945.091.8226.560.7928.48合计合计3 3137.76137.7655.8455.84 116.89116.8969.2669.2699.22

31、99.2279.9979.9944.5044.5086.0786.07数据来源：公司提供，东方金诚整理房地产开发房地产开发公司房地产项目开发经验丰富，具备多业态综合开发能力，出售北京项目和上海项目后，公司房地产项目开发经验丰富，具备多业态综合开发能力，出售北京项目和上海项目后，项目布局主要位于武汉以及美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段，在区项目布局主要位于武汉以及美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段，在区域市场具有较强的竞争力域市场具有较强的竞争力房地产开发业务为公司的传统主业，经营历史较长，公司在北京、上海、深圳和武汉等一线和核心二线城市，以及美国洛杉矶、旧

32、金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段均有布局。2019 年 1 月 22 日，泛海控股发布了泛海控股股份有限公司关于控股子公司武汉中央商务区股份有限公司出售资产的公告，拟转让上海项目及北京项目。2019 年 3 月，上海项目和北京项目管理权已完成移交。公司转让北京项目和上海项目后，项目布局将主要位于武汉，以及美国洛杉矶、旧金山、纽约、夏威夷等境外城市的核心地段。公司房地产开发业务以住宅产品为主，涉及写字楼、商业、酒店、大型城市综合体等多个业态，具备多业态综合开发能力，代表项目有北京泛海国际居住区、武汉中央商务区、杭州民生金融中心等。2018 年公司住宅结算面积占比 95.01%，写字楼结算面

33、积占比 4.76%，其他产品类型占比 0.24%。公司产品在空间合理性、住宅理念、以及人性化设计等方面得到了市场和客户的高度认可，具有较强的品牌优势和竞争实力。2公司金融业务无直接成本，未计算其毛利润及毛利率。3公司综合毛利润=营业总收入-营业成本，综合毛利率=（营业总收入-营业成本）/营业总收入*100%。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】115115 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/8受益于武汉项目推盘规模的加大受益于武汉项目推盘规模的加大，

34、20182018 年公年公司合同销售金额司合同销售金额和平均和平均合同合同销售销售价格价格均均显著显著回回升，受升，受结转结转面积面积降低影响，房地产降低影响，房地产业务业务结算收入结算收入显著显著下滑下滑，但但受益于结算受益于结算价格价格提高提高，业务业务毛利毛利率有所提升率有所提升，新冠，新冠肺炎肺炎疫情疫情对公司项目销售、回款、开发进度及结转将形成较大负面影响，对公司项目销售、回款、开发进度及结转将形成较大负面影响，疫疫情情期间合同销售金额和业务获利存在较高下行压力期间合同销售金额和业务获利存在较高下行压力2016 年2018 年，公司房地产开发业务收入和毛利润均逐年降低，主要系房地产业

35、务结转规模有所减少；业务毛利率有所波动，其中 2018 年公司房地产业务毛利率显著提高，一方面是公司 2017 年结转项目中写字楼占比较高， 且以整售为主， 毛利率较低； 另一方面是公司 2018年结转项目售价较高，且土地成本较低。近年受调控政策及公司出售部分房地产项目影响，公司房地产业务合同销售金额和合同销售面积均总体有所降低； 2019 年上半年公司合同销售金额和合同销售面积均同比小幅提升。 2019 年 6 月末公司预收款项 93.31 亿元， 为 2018 年营业收入的 1.86 倍，为未来收入及利润的实现提供了一定的保障。公司房地产项目平均销售价格有所波动， 其中 2018 年公司平

36、均合同销售价格同比大幅上涨104.15%， 系武汉项目4销售价格上涨及北京泛海国际居住区二期、 上海泛海国际公寓项目 （10#地）项目销售价格较高所致。图表图表 6 6公司房地产开发业务收入及合同销售情况公司房地产开发业务收入及合同销售情况（单位单位：亿元亿元、% %、万平方米万平方米、元元/ /平方米平方米）项目项目20162016 年年20172017 年年20182018 年年20192019年年1 1 6 6月月合同销售面积36.2025.5928.081.66合同销售金额128.9051.80116.048.81平均销售价格35608202424131953072预收款项37.261

37、1.9074.1093.31预收款项/营业收入0.200.141.48-资料来源：公司提供，东方金诚整理分销售区域看，公司房地产项目主要位于北京、上海和武汉等区域；其中武汉一直是公司合同销售金额的主要来源，北京和上海有所波动。2018 年公司房地产业务实现合同销售金额中北京和上海占比显著提高主要系公司取得北京、上海项目预售许可证，加大北京、上海项目销售力度所致。2019 年 16 月，公司合同销售金额 8.81 亿元，主要来自于武汉中央商务区的芸海园项目和北京泛海国际居住区二期项目。2019 年 3 月，上海项目和北京项目转让完成后，公司在上海无土地储备，在北京项目仅为北京泛海国际居住区二期（

38、2#地、3#地），房地产项目主要位于武汉市，未来合同销售金额将主要来自于武汉市。公司房地产项目主要位于新冠肺炎疫情最严重的武汉市，受武汉市售楼处线下关停影响，项目销售需求短期内下降严重，对公司项目销售、回款形成很大不利影响；同时，疫情期间武汉市房地产项目施工基本停滞，开发进度放缓将导致公司房地产项目结转规模42017 年，武汉地区项目平均合同销售价格 19559 元/平方米；2018 年，武汉地区项目平均合同销售价格 24612 元/平方米。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】115115 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝

39、外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/9显著下降，对公司结转收入形成较大负面影响。总体看，预计疫情期间公司房地产业务合同销售金额和业务获利存在较高下行压力。图表图表 7 7公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、公司房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、% %）区域区域20162016 年年20172017 年年20182018 年年20192019 年年 1 16 6 月月金额金额占比占比金额金额占比占比金额金额占比占比金额金额占比占比武汉64.7250.2148.8494.2957.4249.484.2948.69北京58.1645.120.7

40、81.5125.3021.804.5251.31深圳5.184.022.184.210.220.19-上海0.840.65-33.1028.53-合计合计128.90128.90100.00100.0051.8051.80100.00100.00116.04116.04100.00100.008.818.81100.00100.00数据来源：公司提供，东方金诚整理公司已完工项目主要位于武汉、深圳和杭州等地，业态包括住宅、写字楼、酒店等，截至2019 年 6 月末，公司主要已完工项目销售进度 91.47%，总体销售情况良好；销售物业未来可售面积 16.98 万平方米，主要为武汉的芸海园项目、泛海

41、国际 SOHO 城和碧海园项目，上述项目未来可售面积分别为 9.78 万平方米、3.19 万平方米和 2.07 万平方米；已完工项目总投资额392.83 亿元，累计合同销售金额 412.07 亿元，累计销售回款 397.69 亿元，回款较好。公司未来可售项目主要位于武汉市，业态以住宅为主。受新冠肺炎疫情影响，项目销售和回款将受到较大冲击，预计疫情期间合同销售金额将显著下滑；但公司已完工项目地理位置较好，且武汉市总体经济发展前景好，人口吸附能力较强，销售前景较好，未来随着疫情得到有效控制，房地产项目销售情形将有望好转。公司出售北京项目和上海项目后在建项目未来可售面积有所降低，但在建及拟建项目未来

42、公司出售北京项目和上海项目后在建项目未来可售面积有所降低，但在建及拟建项目未来可售面积仍较为充足可售面积仍较为充足，地段优势明显且土地成本相对较低地段优势明显且土地成本相对较低，公司未来可售项目主要位于武汉市公司未来可售项目主要位于武汉市，疫情疫情期间销售及回款存在较高下行压力期间销售及回款存在较高下行压力从施工和竣工情况来看，2016 年2018 年，受北京项目开工影响，公司新开工面积 2018年显著提高；施工面积规模有所降低但仍然较大；竣工面积波动显著，其中 2018 年显著降低，主要系公司降低施工进度所致。2019 年 16 月，公司无新开工项目；2019 年 6 月末施工面积较 201

43、8 年末降低 28.48%，系公司出售北京项目和上海项目所致。截至 2019 年 6 月末，公司房地产在建项目共计 8 个，主要位于武汉，随着北京项目和上海项目转让，总规划建筑面积降低至 181.72 万平方米，拟售物业总可售面积 71.465万平方米，已售面积 33.61 万平方米， 未来可售面积 37.85 万平方米； 在建项目平均合同销售价格 17470.01元/平方米，平均楼面地价 3652.74 元/平方米，土地成本相对较低。2020 年 1 月 23 日，公司发布泛海控股股份有限公司关于境外全资子公司出售资产的公告称，公司拟出售位于旧金山 First Street 和 Missio

44、n Street 的相关境外资产；若交易完成，公司在建项目中泛海中心项目将不再纳入合并报表范围，公司在建项目总规划建筑面积将降低至 160.40 万平方米。公司在建项目未来可售面积主要位于武汉、沈阳、洛杉矶，产品业态主要为公寓、写字楼、5截至 2019 年 6 月末，公司位于旧金山的泛海中心项目可售面积为 0 万平方米。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】115115 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/10商业等。其中，武汉 CBD 项目总规划建筑面积

45、约 800 多万平方米，占比最大，开发周期较长，是武汉市“十二五”规划中的以金融、保险、贸易、信息、咨询等产业为主的华中地区现代服务业中心，属武汉市重点建设项目；武汉 CBD 项目位于汉口城区的几何中心，地处内环线和二环线之间，交通方便，市政配套完善，区位优势明显。截至 2019 年 6 月末，公司已取得土地证的拟建项目规划建筑面积为 434.04 万平方米，其中位于武汉、沈阳的项目均为对应在建项目的滚动式开发的尚未开发部分，其余为海外项目。公司拟建项目中的 5 个海外项目，业态以住宅、酒店、公寓、写字楼等为主，全部位于美国，均为 2015 年和 2016 年新增， 均通过协议方式获得， 总协

46、议金额为 10.07 亿美元， 已全部支付。在拿地方面，公司现有储备土地均于 2016 年之前获得，储备较为充足，且项目地理位置较好、土地成本较低。2017 年以来，公司房地产业务以释放现有土地价值为主，暂无新增项目，也无拿地计划。截至 2019 年 6 月末，除拟建项目外，公司无其他土地储备。总体来看，公司出售北京项目和上海项目后在建项目未来可售面积有所降低，但在建及拟建项目未来可售面积仍较为充足，地段优势明显且土地成本相对较低。公司在建及拟建项目主要位于新冠疫情最严重的武汉市，预计疫情期间公司房地产项目销售及结转将面临较大下行压力；从长期来看，武汉市经济发展前景及人口吸附能力较强，未来疫情

47、得到有效控制后，项目销售前景依然较好。图表图表 8 820192019 年年 6 6 月末月末公司房地产可售项目情况及开工进度（单位：万平方米）公司房地产可售项目情况及开工进度（单位：万平方米）20162016 年年20172017 年年20182018 年年20192019年年1 1 6 6月月项目项目规划建规划建筑面积筑面积可售面积可售面积已售面积已售面积未来可售未来可售面积面积新开工面积23.2914.3454.33- 完工项目356.96199.13182.1516.98施工面积378.27314.96274.62196.42 在建项目181.7271.4633.6137.85竣工面积

48、63.7799.681.91- 拟建项目434.04-数据来源：公司提供，东方金诚整理公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在当前房地产市场调控政策环境及新冠肺炎疫情及新冠肺炎疫情影响影响下，面临资金支出压力下，面临资金支出压力从投资情况来看，公司在建项目计划总投资 613.14 亿元，截至 2019 年 6 月末，已累计投入 377.13 亿元，尚需投资额 236.01 亿元。从拟建项目看，截至 2019 年 6 月末，公司分布于武汉、沈阳的国内拟建项目计划投资金额待定，但是国内拟建项目规模较大，需要较高的投资支出，可能面临一定投

49、资压力。北京项目和上海项目转让后，公司国内项目未来投资压力将显东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】115115 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/11著降低，短期资金压力有所缓解，但国内项目未来总投资额规模仍然较高，在当前房地产市场调控政策环境及全国新冠疫情影响下，仍将面临一定资金压力。从公司拟建海外项目未来投资计划来看，公司海外项目计划总投资 77.55 亿美元，大部分项目处于前期设计阶段。美国房地产项目开发中无法在项目竣工前进行预售，预计公司美国房

50、地产开发业务面临一定的资金压力。图表图表 9 9截至截至 20192019 年年 6 6 月末公司在建项目投资情况月末公司在建项目投资情况6 6（单位：亿元）（单位：亿元）计划总投资计划总投资截至截至 20192019 年年 6 6 月末已投资额月末已投资额尚需投资额尚需投资额一、国内项目一、国内项目武汉 CBD282.03203.9578.08其中：房地产项目141.1382.5158.62基础设施建设140.90121.4419.46沈阳泛海国际居住区8.006.781.22二、海外项目二、海外项目7 7泛海广场项目123.7497.1326.61泛海中心项目199.3769.27130.