荣安地产：2015年公司债券信用评级分析报告.PDF

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1、公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司1关注公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司2业波动性和政策管理风险。2公司重点布局宁波市场，大型房地产企业陆续进入宁波市场加剧了区域市场竞争，面对规模高企的存量市场， 公司项目将面临快速销售、快速回笼资金的经营压力。3公司布局涉足“代建” 、 “建筑施工”业务， “多元化”的经营对公司运营管理带来挑战。分析师李晶电话：010-85172818邮箱：张祎电话：010-85172818邮箱：传真：010-85171273地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号PICC 大厦 12 层（100022）Http：/公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司3信用

2、评级报告声明除因本次评级事项联合信用评级有限公司（联合评级）与荣安地产股份有限公司构成委托关系外，联合评级、评级人员与荣安地产股份有限公司不存在任何影响评级行为独立、客观、公正的关联关系。联合评级与评级人员履行了尽职调查和诚信义务，有充分理由保证所出具的评级报告遵循了真实、客观、公正的原则。本信用评级报告的评级结论是联合评级依据合理的内部信用评级标准和程序做出的独立判断，未因荣安地产股份有限公司和其他任何组织或个人的不当影响改变评级意见。本信用评级报告用于相关决策参考，并非是某种决策的结论、建议等。本信用评级报告中引用的公司相关资料主要由荣安地产股份有限公司提供，联合评级对所依据的文件资料内容

3、的真实性、准确性、完整性进行了必要的核查和验证，但联合评级的核查和验证不能替代发行人及其它中介机构对其提供的资料所应承担的相应法律责任。本次债券信用评级报告信用等级一年内有效；在信用等级有效期内，联合评级将持续关注发行人动态； 若存在影响评级结论的事件， 联合评级将开展不定期跟踪评级，该债券的信用等级有可能发生变化。公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司4一、主体概况荣安地产股份有限公司（以下简称“公司”或“荣安地产”）的前身为成功信息产业（集团）股份有限公司（以下简称“甬成功”），系经宁波市人民政府甬政198924 号文批准，由宁波机床总厂股份制改组设立。公司股票于 1993 年 8 月

4、6 日在深圳证券交易所挂牌交易。经历次股权变更，截至 2008 年底，公司注册资本为 23,330.75 万元，股份总数 23,330.75 万股。经公司 2008 年第一次临时股东大会决议同意，并经中国证券监督管理委员会证监许可20081341 号文核准，公司向荣安集团股份有限公司发行股份 82,800.00 万股，收购荣安集团股份有限公司所拥有的八家公司股权和三处房产，公司注册资本变更为 10.61 亿元。2009 年 4 月 14日，公司取得变更后的企业法人营业执照。2009 年 6 月 16 日，公司更名为荣安地产股份有限公司。截至 2015 年 3 月底，公司总股本为 10.61 亿

5、元，王久芳及其一致行动人为公司实际控制人。图1截至2015年3月底公司产权及控制关系的结构图资料来源：公司年报注：王丛玮先生、王怡心先生系王久芳先生之子，与王久芳先生为一致行动人。公司经营范围：房地产开发、经营；物业服务；房屋租赁；建筑材料、装饰材料、机械电器设备、五金交电、化工产品、制冷空调设备的批发、零售；市政工程施工；工业与民用建筑工程；实业投资；建筑施工技术咨询；国内劳务派遣；自营或代理货物和技术的进出口，但国家限定经营或禁止进出口的货物或技术除外（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目） 。截至 2014 年底，公司本部下设战略投资部、运营管理部、资金管理部、财务

6、管理部、品牌管理部、成本管理部、工程管理部、营销策划部、招商管理部等 16 个职能部门（见附件 1） ，拥有宁波荣安房地产开发有限公司、宁波荣居置业有限公司、宁波康信置业有限公司、杭州荣安置业有限公司等全资子公司 21 家。截至 2014 年底，公司拥有在职员工 849 人。截至 2014 年底，公司合并资产总额 60.17 亿元，负债合计 23.47 亿元，股东权益合计 36.70亿元。2014 年公司实现营业收入 34.34 亿元，净利润 3.00 亿元，2014 年公司经营活动产生的现金流量净额-6.40 亿元。截至 2015 年 3 月底， 公司合并资产总额 61.25 亿元， 负债合

7、计 24.53 亿元， 股东权益合计 36.72亿元。2015 年 13 月公司实现营业收入 1.55 亿元，净利润 0.02 亿元，2015 年 13 月公司经营公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司5活动产生的现金流量净额-3.00 亿元。公司注册地址：浙江省宁波市海曙区灵桥路 513 号（14-12） ；法人代表：王久芳。二、本次债券概况1本次债券概况本次债券名称为“荣安地产股份有限公司 2015 年公司债券” ，预计发行规模为不超过人民币12 亿元。本次债券的期限为不超过 5 年，在第三年末附有公司上调票面利率选择权和投资者回售选择权。本次债券采取网下发行方式，票面年利率将根据网下询

8、价结果，由公司与保荐人（主承销商）按照国家有关规定共同协商确定。本次债券采用单利按年计息，不计复利，逾期不另计息。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。2本次债券募集资金用途公司拟将本次债券募集资金扣除发行费用后，用于补充公司流动资金。三、行业分析公司为房地产开发企业，其收入几乎全部来源于房地产业务。房地产行业在国民经济中具有关联度高、带动性强的特点，是国民经济的支柱性行业。1行业状况房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业已逐步转向规模化、品牌化和规范运作，房地产业的增长方式正由偏重速度规模向注重效

9、益和市场细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。目前，我国房地产业主要体现以下特征：第一，区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产行业呈现出地域分布不均衡性，大型房地产企业基本集中在广东、北京、上海、江浙等地，而中西部地区的房地产企业普遍规模较小，数量也较少。另外，我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业较难进入。第二，受土地、资金的高度制约。由于我国人口众多，相对可开发土地较少，房地产业发展相当迅速，部分地区土地寸土寸金。另外，房地产企业属资金密集型产业，特别是民营房地产企业，可用于开发的资金相当紧张，银行贷款又受到一些政策的限制。所以，土地

10、和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一。第三，高负债、高风险、波动性大。房地产企业在发展时，往往要承担很大的债务。而房地产业的市场竞争残酷，行业风险较高。在这样的市场环境下，整个房地产业受到政策、市场等条件的影响，波动较大。第四，与政府关系密切。过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性，决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分。纵观我国房地产业的发展，每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系。同时房地产企业在自身发展的过程中，从项目的立项审批到工程结束的验收，都不可避免地与政府相关部门发生种种联系。从近年房地产行业发展趋势来看，2008年，金融危机爆发前，房地产市场受到政策

11、严厉调控公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司6的影响表现低迷。随着危机的深化，国家调控方向发生明显转变，行业景气度大幅回升。之后几年，国家对房地产行业实施了持续的宏观调控，导致行业景气度出现明显波动。尤其是2011年，受调控政策及货币政策持续紧缩等多种因素综合影响，房地产市场渐入低迷，同年9月11月,一二线城市房地产成交价格均出现一定程度的下跌。受2011年行业低迷影响，2012年房地产开发企业对行业未来预期趋向谨慎，行业增速进一步放缓。全年房地产开发投资71,804亿元，比上年增长16.2%，增速较2011年放缓11.7个百分点。商品房施工面积57.3亿平方米，比上年增加13.2%，增幅

12、同比减小12个百分点；新开工面积17.7亿平方米，比上年减少7.3%，增幅同比减小23.5个百分点。进入2013年，中国房地产市场景气度明显回升，2013年全国房地产开发投资86,013亿元，同比增长19.8%，增速较2012年提高3.6个百分点。商品房施工面积66.6亿平方米，比上年增加16.1%，增幅同比增长2.9个百分点；新开工面积20.1亿平方米，比上年增长13.5%，增幅同比增长20.8个百分点。2014年以来，中国经济增长继续放缓，中国房地产行业也进入一个调整期，尤其是在上半年整体市场都面临较大的压力。下半年开始，随着政府对市场流动性的注入以及大部分城市限购政策的取消，需求的回升使

13、得房地产市场保持了稳定增长，但增速放缓。从国家统计局发布的数据来看，2014年，全国房地产开发投资95,036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%） ，增速比111月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64,352亿元，增长9.2%，增速比111月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。2014年，房地产开发企业房屋施工面积726,482万平方米，比上年增长9.2%，增速比111月份回落0.9个百分点。其中，住宅施工面积515,096万平方米，增长5.9%。房屋新开工面积179,592万平方米，下降10.7%，降

14、幅扩大1.7个百分点。其中，住宅新开工面积124,877万平方米，下降14.4%。房屋竣工面积107,459万平方米，增长5.9%，增速回落2.2个百分点。其中，住宅竣工面积80,868万平方米，增长2.7%。2015年13月份，全国房地产开发投资16,651亿元，同比名义增长8.5%（扣除价格因素实际增长9.5%） ，增速比12月份回落1.9个百分点。其中，住宅投资11,156亿元，增长5.9%，增速回落3.2个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。2015年13月份，房地产开发企业房屋施工面积584,018万平方米，同比增长6.8%，增速比12月份回落0.8个百分点。其中，住

15、宅施工面积407,714万平方米，增长3.7%。房屋新开工面积23,724万平方米，下降18.4%，降幅扩大0.7个百分点。其中，住宅新开工面积16,791万平方米，下降20.9%。房屋竣工面积16,994万平方米，下降8.2%，降幅收窄4.7个百分点。其中，住宅竣工面积12,392万平方米，下降10.9%。总的来看，房地产业作为国民经济的重要支柱产业，近几年行业发展较快、波动较大，2014年以来，中国经济增长继续放缓，中国房地产行业也进入一个调整期，随着政府对市场流动性的注入以及大部分城市限购政策的取消，需求的回升使得房地产市场保持了稳定增长，但增速放缓。2市场供需（1）土地供应状况土地作为

16、房地产主要的成本来源，会受到地方政府供地意愿和开发商购地能力和意愿影响。土地市场受到房地产宏观调控政策影响巨大。中央政府通过信贷、限购、融资审批等手段限制房地产企业融资能力，加之需求端的限购等政策，导致部分房地产企业的现金回笼情况随着行业起伏出现明显变化，直接影响土地市场需求。2011年开始，受国家对房地产企业的严厉调控政策影响，土地市场呈现出明显低迷的态势，但当年全国土地出让收入却仍高达3.15万亿元，创历史新高，北京、上海等地已经进入土地收入公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司7“千亿俱乐部”。2012年全国土地市场整体供求呈进一步下降趋势。全国300个城市土地共成交近12亿平方米，较

17、上年同期下降14.6%，其中，住宅用地成交3.8亿平方米，同比下降23.1%。同时，随着三、四线城市库存日益饱和，房企逐渐回归一、二线城市。2012年下半年以来，一线城市土地溢价率持续走高，也带动了住宅楼面均价结构性上涨。2012年全国300个城市住宅用地楼面均价为1,347元/平方米，同比上涨7.4%，其中12月达1,675元/平方米，为2010年4月调控以来最高值。受供应量增加影响，2013年土地成交量较2012年增加，住宅类用地涨幅较明显。2013年全国300个城市共成交土地37,208宗， 成交面积143,569万平方米， 同比增加10%； 土地出让金总额为31,304.5亿元，同比增

18、加50%。2013年重点城市地价升高，带动楼面均价整体水平明显高于上年。全国300个城市土地成交楼面均价1,174元/平方米，同比上涨27%。2013年重点城市“地王”频出，住宅类用地与商办类用地表现强势，楼面均价领涨。2013年全国土地平均溢价率全面上涨，尽管多个城市采取竞配建保障房等方式限制高价地产生，但以北京、上海为首的重点城市平均溢价率仍领涨全国。2013年全国300个城市土地平均溢价率16%，较上年同期上涨8个百分点。进入2014年，受到房地产销售增速回落和各地限购影响导致房价下跌，各地土地出让情况出现恶化，土地出让溢价率和楼面地价明显回落，如下图所示。截至2014年12月末，全国4

19、0个大中城市土地出让溢价率为9.55%， 较上年末 （为16.71%） 下降近7.16个百分点； 主要城市楼面地价3,522元/平方米，较上年末（为3,349元/平方米）增长了5.17%。图 22009 年以来全国 40 个大中城市土地成交溢价率（单位： %）资料来源：wind 资讯值得关注的是，2014 年，在全国土地市场低迷，供需矛盾突出的背景下，房企为避险纷纷自三四线城市向一线城市回归，从而结构性的推高一线城市地价。根据国家统计局公布的数据显示，一线城市的住宅地块的出让金额高达 3,438 亿元， 主要原因是楼面地价的上涨。 相比 2013 年， 2014年一线城市土地推出面积和成交均下

20、降，同比分别减少 26%、27%；与此同时，楼面均价却高达为 7,705 元/平方米，同比上涨 41%。 ，一线城市土地市场的这一特征在北京表现得尤其突出。2014年北京土地市场供需下降，其中推地面积同比减少 44%；成交面积同比减少 42%，但 2014 年北京土地出让金总额达 1,917 亿元，创历史新高，其中宅地出让金额为 1,311 亿元，占总额的 68%。相比一线城市和三四线城市，二线城市供求量跌幅相对最小，土地出让金同比减少 28%，土地溢价率仅为 8%，同比下降 8 个百分点。而三四线城市供求量和土地出让金均领跌，其中推出土地面积同比减少 26%；土地成交面积同比减少 36%；土

21、地出让金仅为 7,538 亿元，同比减少 37%。截至2015年3月末，全国40个大中城市土地出让溢价率为7.40%，较上年末（为19.50%）下降公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司8近12.1个百分点。总体看，土地成本是影响房地产开发企业利润的重要因素，近年受宏观调控和市场供需影响，土地价格有所波动，但整体保持在较高水平。值得注意的是，2013 年以来由于土地供应量较大，土地成本较高，未来可能会造成大量房源同阶段上市，给房地产开发企业造成一定的销售压力和成本压力。（2）开发资金来源状况2008 年以来，由于需求面观望情绪浓厚，商品房成交量大幅下降，订金、预收款和个人按揭贷款在房地产投资

22、开发资金中的占比下降，而从紧的货币政策也使得房地产商取得贷款的难度加大、成本增加。从房地产资金来源情况看，房地产开发企业资金来源总体增速增长。据国家统计局数据显示，2014 年，房地产开发企业到位资金 121,991 亿元，比上年下降 0.1%，111 月份为增长 0.6%，2013 年为增长 26.5%。其中，国内贷款 21,243 亿元，增长 8.0%；利用外资 639 亿元，增长 19.7%；自筹资金 50,420 亿元，增长 6.3%；其他资金 49,690 亿元，下降 8.8%。在其他资金中，定金及预收款 30,238 亿元，下降 12.4%；个人按揭贷款 13,665 亿元，下降

23、2.6%。图 32014 年房地产行业资金来源构成资料来源：国家统计局2015 年 13 月份，房地产开发企业到位资金 27,892 亿元，同比下降 2.9%，12 月份为增长1.6%。其中，国内贷款 5,845 亿元，下降 6.1%；利用外资 93 亿元，增长 11.3%；自筹资金 11,214亿元，增长 1.1%；其他资金 10,739 亿元，下降 5.2%。在其他资金中，定金及预收款 6,260 亿元，下降 8.4%；个人按揭贷款 3,194 亿元，增长 1.0%。图 4全国房地产开发企业本年资金到位增速单位：%资料来源：国家统计局总的来看，偏紧的货币供应，使房地产业的资金来源更为紧张，

24、作为资金密集型企业，房地公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司9产企业的资金压力已经显现。（3）市场供需情况从商品房市场供求情况看，2008 年以来房地产市场需求持续释放，成交量逐年走高，反观竣工面积增幅小于销售面积，形成了供不应求的态势，尤其是一线城市更为明显。2012 年，在一系列房地产市场调控政策作用下，全年商品房销售面积 11.13 亿平方米，比上年增长 1.8%；其中，住宅销售面积增长 2%，办公楼销售面积增长 12.4%，商业营业用房销售面积下降 1.4%。商品房销售额 6.45 万亿元，增长 10%；其中，住宅销售额增长 10.9%，办公楼销售额增长 12.2%，商业营业用房销

25、售额增长 4.8%。2013 年统计数据显示，房屋竣工面积 10.14 亿平方米，增长 2.0%，增速下降 0.5 个百分点；其中，住宅竣工面积 7.87 亿平方米，下降 0.4%。2013 年，商品房销售面积 13.06 亿平方米， 同比增长 17.3%， 增速较上年回落 0.5 个百分点。 2013 年房地产整体运行平稳，随着三月份出台新版“国五条”后，各地成交受政策末班车效应影响，成交量普遍大幅上涨。2014年以来， 随着限购逐步产生效果， 全国商品房销售面积和销售金额均出现下降， 如下图所示。 2014年，商品房销售面积 120,649 万平方米，同比下降 7.6%，其中住宅销售面积下

26、降 9.1%；商品房销售额 76,292 亿元，同比下降 6.3%，其中住宅销售额下降 7.8%。从供给方面看，商品房竣工面积仍保持增长，2014 年，住宅竣工面积 107,459 万平方米，同比增长 5.9%。我国住宅供不应求的状态出现明显好转。2015 年 13 月份，商品房销售面积 18,254 万平方米，同比下降 9.2%，降幅比 12 月份收窄 7.1 个百分点。其中，住宅销售面积下降 9.8%，办公楼销售面积下降 23.3%，商业营业用房销售面积增长 5.4%。商品房销售额 12,023 亿元，下降 9.3%，降幅比 12 月份收窄 6.5 个百分点。其中，住宅销售额下降 9.1%

27、，办公楼销售额下降 26.5%，商业营业用房销售额增长 1.8%。图 520102014 年全国商品住宅供求情况（单位：万平方米）数据来源:Wind资讯竣工房屋面积商品房销售面积销售竣工比(右轴)20092010201120122013201420152009770008400091000980001050001120001190001260001330000.00.20.40.60.81.01.21.4资料来源：国家统计局、联合评级整理。注：销售竣工比为销售面积和竣工面积的比值，大于 1 说明供不应求，小于 1 说明供大于求。公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司10图 6全国商品房销售面

28、积和销售额增速情况（单位：%）资料来源：国家统计局总的来看，在经历了几年来的景气后，2014 年以来，随着限购限贷等政策的逐步产生效果，行业增速放缓、景气度有所下降。（4）销售价格情况从商品房销售价格看，2010 年以来随限购、限贷等一系列房地产调控措施逐步深入，调控效果逐步显现。2011 年 9 月百城住宅均价自发布以来首次环比下跌，其中一二线城市价格均出现一定程度的下跌，特别是上海、南京、杭州、苏州、北京、深圳等地，同时主流房地产品牌企业纷纷实行“以价换量”策略，部分楼盘价格降幅超过 20%，新开楼盘亦以相对周边较低的价格优势进入市场。而进入 2012 年，房价呈先抑后扬态势，百城价格指数

29、于 2012 年 6 月实现环比小幅上涨，结束了连续 9 个月下跌趋势，呈止跌回升态势。根据中国房地产指数系统对 100 个城市的全样本调查数据显示，2013 年 12 月百城住宅均价为 10,833 元/平方米，同比上涨 11.51%。2014 年以来，由于各地限购的影响持续深化，全国百城住宅价格出现明显回落，2014 年 12 月百城住宅均价为 10,542 元/平方米，环比下跌 0.92%，连续第 5 个月下跌，跌幅扩大 0.33 个百分点，进入2015 年以来，全国百城住宅平均价格在维持在 2014 年底以来的低位运行，如下图所示。图 7近年来年全国百城住宅平均价格情况单位：%资料来源

30、：wind 资讯公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司11总的来看，从 2008 年开始，全国房屋平均销售价格基本呈震荡上行态势，2013 年也已经基本确立了持续上涨趋势，但 2014 年以来房价上涨趋势得以扭转，2015 年房价维持在相对地位运行，未来房价走势仍待进一步观察。3竞争格局从 2003 年至今，房地产市场已经走过了黄金 10 年，随着近年来调控政策的逐渐加码，房地产行业也在不断成熟。房地产行业整体呈现业绩持续增长，企业分化加剧，行业集中度不断提高的发展态势。进入 2014 年，行业集中度进一步提升。2014 年房地产行业前 10 名企业和前 20 名企业销售额占比分别提高到 1

31、7.49%和 23.49%，分别提高了 4.22 个和 5.24 个百分点；前 10 名和前 20 名房地产企业销售面积占比分别达到 10.26%和 13.51%， 分别提高了 1.89 和 2.39 个百分点 （详见下表） 。表 120102014 年前 20 名房地产企业销售额和销售面积占比情况项目项目2010 年年2011 年年2012 年年2013 年年2014 年年前 10 大企业销售额占比10.13%10.43%12.76%13.27%16.92%前 20 大企业销售额占比14.24%14.54%17.62%18.25%22.79%前 10 大企业销售面积占比5.10%5.73%7

32、.72%8.37%8.79%前 20 大企业销售面积占比7.09%6.72%10.38%11.12%13.65%资料来源：联合评级搜集整理房地产行业表现出明显的强者恒强的趋势，资金、品牌、资源等不断向大型房地产企业集中，龙头公司在竞争中占据明显优势。原因在于：大型房地产企业项目储备丰富，现金流稳定充裕，较为广泛的区域分布可以平衡和对冲政策风险；大型房地产公司的融资手段和渠道丰富，融资成本低；由于地价的上涨，一二线优质地块角逐逐渐只能在大型房企之间进行。目前看，中国房地产行业竞争的态势已经趋于固化，龙头企业的先发优势明显，万科、恒大等传统优势房企，稳居行业前列，领先规模进一步扩大。表 22014

33、 年发布的中国房地产开发公司测评前 10 强企业排名排名企业名称企业名称排名排名企业名称企业名称1万科企业股份有限公司6中国海外发展有限公司2恒大地产集团7世茂房地产控股有限公司3大连万达商业地产股份有限公司8碧桂园控股有限公司4绿地控股集团有限公司9绿城房地产集团有限公司5保利房地产（集团）股份有限公司10龙湖地产有限公司资料来源：中国房地产研究会、中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布。总体看，房地产行业集中度不断提高，拥有资金、品牌、资源优势的大型房地产企业在竞争中占据优势。4行业政策房地产行业产业链长、行业容量大、相关产业占国民经济比重大，是国家调控经济运行的重要抓手。近年来，随

34、着金融危机的发生和不断发展深化，国家多次通过调控地产行业的发展速度达到稳定经济增速的目的。与此同时，随着房地产行业的蓬勃发展，住宅价格迅速攀升，已经成公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司12为影响社会稳定和民生福祉的重要经济指标，对此，中央政府亦多次出台抑制房价快速上涨的政策2013 年，房地产调控进一步升级。2013 年 2 月 20 日，国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施，包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容，与此前的“新国八条”相比，此次中央并未提出更新的调控手段，但“新国

35、五条”的出台意味着楼市政策“高压期”仍将持续一段时间。另一方面，保障性住房建设作为一项重要的民生工程越来越受到政府有关部门的重视。中央及各级地方政府在保障房建设资金来源、信贷支持、土地供应、税费政策优惠、鼓励民间资本参与等多个方面出台了一系列优惠政策，大力推动我国的保障性住房建设进程。表 32012 年至今主要房地产调控政策年份年份调控政策调控政策2013 年 2 月国务院“新国五条”2013 年 3 月国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知2014 年央行多次降息，多地取消限购2015 年 2 月央行降息2015 年 3 月央行调整二套房首付比例；财政部调整营业税征收标准资料来

36、源：联合评级搜集整理2014 年以来，我国房地产行业投资增速明显放缓，各地土地出让情况不佳，部分城市出现土地流拍等情况，对地方政府财政状况造成较大压力。经济下行压力与日俱增，国家稳定住房消费以防止房地产市场进一步下滑，刺激房地产市场以保经济增速。房地产市场调控政策因此由强力行政干预走向市场化，由令出中央到下放地方。2014 年，全国大多数城市相继取消或者放松了当地的限购政策，以维护房地产市场的稳定健康发展，到目前为止，46 个限购城市中仅余北京、上海、广州和深圳仍执行限购政策。此外，部分城市的救市措施还从公积金贷款调整、契税减免、调整首付比例、购房补贴、户籍准入等方面入手，呈现多元化、纵深化格

37、局。进入 2015 年，国家房地产调控政策相继出台。2 月 28 日，央行决定自 2015 年 3 月 1 日起，金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.35%， 一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.5%，存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.2 倍调整为 1.3 倍。3 月 30 日，人民银行和财政部相继发文，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购买二套房，最低首付款比例调整为不低于 40%；个人将购买 2 年以上（含 2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税。相关政策反映出国家层面对房地产行业的支持，对房地产行业形成利好。总体看，目前房地产行业

38、调控压力依然较大，调控方向将从行政手段逐渐转变为长效的经济手段。未来房地产调控仍然是重要的宏观政策，有望在不断调整中完善和改进。行业在可预见的未来仍将受政策影响体现出比较明显的行业波动。在目前国家政策依然支持居民自住、改善性住房需求的宏观政策背景下，预计房地产市场仍将保持平稳健康发展。5行业关注资金链日趋紧张资金链日趋紧张房地产行业与国家调控政策紧密相关，且具有强周期性。随着银行等金融机构贷款逐步收紧，房企更多地开始依靠项目销售等回款作为资金来源。但在长期的“限购”和“限贷”政策下，进公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司13入 2014 年我国房地产销售情况开始转淡，销量和价格均出现同比下

39、降，影响房地产企业的回款能力和现金流，部分房企的资金链越发紧张。市场格局持续分化市场格局持续分化近些年随着房地产市场的发展以及房地产调控的持续推进， 国内房地产市场出现了明显分化。由于此前全国各地市场快速发展，在调控政策从严的作用下，三四线城市房地产市场增长趋势有所放缓；而一二线城市虽然也受到一定影响，但市场整体发展要明显好于三四线城市。目前三四线城市由于库存积压较大，持续购买力不足，多个城市出现了房价下跌的现象，例如鄂尔多斯与温州之后的江苏常州、辽宁营口、贵州贵阳、河北唐山、云南呈贡、海南三亚等。房企利润率下降房企利润率下降目前，房地产企业的利润已经到了一个饱和程度，部分项目的利润率走低。在

40、房价的构成中，三分之一为地价；地产商所获利润的 60%需缴纳税金，且此部分税金越来越高；另外还有一部分资金成本被金融机构获得。由于地产项目的成本高企，房地产企业单纯依靠房价上涨带来的机会利润愈发难以持续。如果房企不进行战略上的创新与管控能力的提升，将很难提升其利润率，获得超额利润。6行业发展调控政策去行政化和长期化调控政策去行政化和长期化在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作用，但是仍然缺少有效的长期调控手段。2013 年 5 月国务院批准对发改委的批复意见中提出深化个人住房房产税改革试点范围。未来，房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前的行政调控手段。从长远来看

41、，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展，最终脱离行政管理体系的前景是比较确定的。地方政策调整更趋灵活，空间更大地方政策调整更趋灵活，空间更大市场化改革和长效机制的建立不可能一蹴而就，随着多地限购政策的取消，各地政策的调整或将迎来新的契机。北上广深等一线城市难以从限购方面取得突破，而将继续从公积金、信贷等方面支持自住需求；对于其他城市来说，政策调整空间将有所扩大。供需转变，城市分化增大；部分城市库存高位导致城市房价下行压力加大供需转变，城市分化增大；部分城市库存高位导致城市房价下行压力加大需求方面，201

42、4 年央行发布“央五条”明确支持首套房贷款有助于平稳市场预期，同时两次定向降准释放一定流动性，预计未来一段时期中央或将继续采取金融措施支持自住型住房需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，房地产市场需求或将缓慢回升。供应方面，前几年供应土地逐渐进入上市推盘周期，未来一段时期企业销售压力加大，预计企业推盘会更加积极，市场供应量将进一步增加。价格方面， “去库存”仍是房地产市场主基调，预计全国房价将在波动中延续阶段性下行趋向；库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大；而受需求量大、资源集中的影响，一线城市房地产业预计仍将保持平稳。综合来看，在未来一段时期，针对房地产行业的

43、调控政策将更加市场化、灵活化，但由于供需转变、库存高位等原因可能导致二三线城市房价下行压力较大。公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司14四、基础素质分析1规模与竞争力荣安地产股份有限公司是宁波市第一家上市公司，始创于 1965 年，公司股票于 1993 年 8 月6 日在深圳证券交易所挂牌上市，股票代码为“000517” 。2009 年，公司完成重大资产重组，进军房地产经营与开发业，成为宁波市首家以房地产为主营业务的上市公司，拥有国家一级房地产开发资质，当年即入围“2009 中国房地产新上市企业实力十强” 。荣安地产自上市以来，按照“以战略为导向、向管理要效益、控制风险、稳健发展”的经营方

44、针，以“打造科学管理系统、带出优秀专业团队、创出一流企业品牌”为目标，贯彻实施标准化运营，加强现金流管理，借助信息化科技平台，不断提升精细化管理水平，使企业的核心竞争力不断增强。2013 年公司被授予“浙江省服务业百强企业” 、 “宁波市百强企业” 、 “宁波市纳税 50强” 、 “宁波市消费者信得过单位” 、 “宁波慈善奖”及“省级创建和谐劳动关系先进企业”等荣誉称号，2014 年，公司开发项目“荣安府”获得年度“广厦奖” ，2015 年，公司获得“浙江省消费者信得过单位” 。多年来，在宁波、杭州、苏州、台州等地，公司相继打造了欢乐家园、欢乐精品园、荣安世家、荣安佳境、都市风华、水尚阑珊、尚

45、湖中央花园、荣安和院、荣安琴湾、荣安花园、荣安府、荣合公馆、荣安心居、荣安蝶园、望江南、尚湖中央花园、荣安华府等众多高贵、典雅、现代、厚重的精品楼盘，屡获人居环境奖。截至 2015 年 3 月底，荣安地产总开发面积达到 600 多万平方米，拥有客户 5 万多名。总体看，公司作为宁波地区知名的房地产开发企业，房地产开发经验丰富、经营规模较大，公司开发项目在当地拥有较好的影响力和较高的品牌美誉度，具有一定的竞争优势。2宁波地区房地产发展情况公司的房地产开发项目主要位于浙江宁波市，而宁波近年来的房地产发展迅猛，出现供需两旺的良好局面，目前国内主要的一线开发企业均投入到宁波市场，国际著名的长江实业、凯

46、德置地、金光集团等外资企业也纷纷看好宁波，宁波已成为一线开发企业投资的热土，销售额及价格也节节攀升。宁波市是浙江省第二大城市，副省级城市，位于长三角五大区域中心之一，长三角南翼经济中心，浙江省经济中心，现代化国际港口城市，特别是改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的区域之一。根据2014 年宁波市国民经济和社会发展统计公报显示，2014 年宁波市实现地区生产总值 7,602.51 亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.6%， 按常住人口计算人均生产总值为 98,972 元 （按年平均汇率折算为 16,112 美元） 。 2014年宁波市实现工业增加值

47、3,490.1 亿元，按可比价格计算，比上年增长 7.6%。其中规模以上工业企业实现增加值 2,540.2 亿元，增长 7.4%。宁波市的工业结构以外贸经济为主。2014 年城镇居民人均可支配收入 44,155 元，比上年增长 9.2%，宁波市居民收入水平一直居全国前列。随着国内房地产市场的迅速回暖， 进入 2009 年宁波市房地产市场与全国房地产市场普遍火爆的态势基本一致，进入了“价量齐升”的局面，后虽受国家宏观调控政策影响，对当地房地产成交情况造成一定波动，但总体上涨的趋势并未改变。2013 年上半年宁波楼市受新国五条政策影响而有所起伏，但全年总体去化1表现还算平稳。2013 年实现房地产

48、开发投资 1,123.14 亿元，同比增1指在市场营销领域，去化率是在一定时间段内的销售率。公司债券信用评级报告荣安地产股份有限公司15长 9.87%， 增速较 2012 年提高 0.43 个百分点。 房屋施工面积 6,833.96 万平方米， 比上年增加 2.41%，增幅同比减少 1.85 个百分点；房屋新开工面积 1,837.20 万平方米，比上年增长 7.61%，增幅同比减少 15.56 个百分点。截至 2013 年 12 月 31 日宁波商品房可售套数 155,538 万套，可售面积1,131,7025 万平方米。进入 2014 年，宁波的房地产市场上半年呈现成交下滑，市场低迷的局面，

49、据搜房网数据监控中心统计，2014 年全年宁波市六区共计成交商品住宅 30,294 套，同比上涨31.92%；成交均价 13,230 元/平米，同比下跌 5.50%，呈现以价换量态势。从土地情况来看，2014 年宁波土地市场相比 2013 年可以用“惨淡”二字来形容，虽然 12月在延续 2013 年底暖冬行情的前提下处于高位， 但随后的 3 月份在供应不足的情况下随即跌入低谷，48 月间，受土地市场受商品房市场不景气的影响，开发商对后市预期较差，拿地态度都表现的较为消极，月度成交宗地均在 7 幅以下，而下半年政府和银行陆续针对楼市出台一系列利好政策之后，以及部分楼盘降价促销后表现出来的庞大的市

50、场需求量，开发商似乎看到了一丝曙光，对后市信心得到增强，9 月土地成交量出现爆发点，但随后的第 4 季度在土地供应不足的情况下土地成交表现较为平淡。2014 年宁波市六区共出让各类经营性土地 65 宗，共计 293 万方；土地成交总金额 185 亿元，同比减少 58.7%，整体较为低迷。政策方面，从2014年7月31日起，购买宁波市各县（市）以及鄞州、北仑、镇海、高新区住房（含商品房、二手住房） ，不再需要提供家庭住房情况查询证明；购买海曙、江东、江北中心城区套型在90平方米及以上商品住房，不再需要提供家庭住房情况查询证明；购买海曙、江东、江北中心城区二手住房的，不再需要提供家庭住房情况查询证