金融街：2015年公司债券（第一期）信用评级报告.PDF

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1、 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）信用评级报告 1 金融街控股股份有限公司金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券年公司债券（第一期）（第一期）信用评级报告信用评级报告 债券级别债券级别 AAA 主体主体级别级别 AAA 评级展望评级展望 稳定稳定 发行主体发行主体 金融街控股股份有限公司 发行总额发行总额 本期债券基础发行规模20亿元， 可超额配售不超过30亿元。其中，品种一基础发行规模为人民币10亿元；品种二基础发行规模为人民币10亿元。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制，发行人和主承销商将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内（含超额配售部分） ，

2、由发行人和主承销商协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权。 债券债券期限期限 品种一为6年期， 附第3年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；品种二为10年期，附第5年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。 债券利率债券利率 本期债券票面利率将根据簿记建档结果确定。品种一的票面利率在存续期内前3年固定不变；在存续期的第3年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前3年票面利率加调整基点，在债券存续期后3年固定不变；品种二的票面利率在存续期内前5年固定不变；在存续期的第5年末，如发行人行使调整票面利率选择权，未被回售部分的债券票面利率为存续期内前5

3、年票面利率加调整基点，在债券存续期后5年固定不变。 偿还方式偿还方式 本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 概况数据概况数据 金融街金融街 2012 2013 2014 2015.3 所有者权益（亿元） 210.46 244.56 268.03 290.68 总资产（亿元） 700.30 760.71 875.87 892.20 总债务（亿元） 274.61 302.04 383.58 392.59 营业总收入（亿元） 172.34 198.83 220.36 12.76 净利润（亿元） 26.97 35.20 31.13 8.00

4、 EBITDA（亿元） 43.51 52.35 51.27 - 所有者权益收益率（%） 12.81 14.39 11.61 11.01 资产负债率（%） 69.95 67.85 69.40 67.42 总债务/ EBITDA（X） 6.31 5.77 7.48 - EBITDA利息倍数（X） 2.25 2.42 1.90 - 注：1.所有者权益包含少数股东权益，净利润包含少数股东损益； 2.2015年第1季度所有者权益收益率指标已经年化。 基本观点基本观点 中诚信证券评估有限公司 （以下简称“中诚信证评”） 评定“金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）”信用级别为 AAA，该级

5、别反映了本期债券的信用质量极高，信用风险极低。 中诚信证评评定发行主体金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街”或“公司”）主体信用等级为 AAA。 该级别反映了发行主体偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，违约风险极低。中诚信证评肯定了公司丰富的商务地产经验、极高的品牌知名度、雄厚的股东实力、多元化的业务结构以及稳健的经营决策和财务政策对公司信用质量的支持。同时，我们也关注房地产行业景气度波动、未来面临一定的资本支出压力等因素可能对公司整体经营及信用质量产生的影响。 正正 面面 商务地产经验丰富，品牌知名度高。依托北京市金融街区域的开发和运营，公司积累了丰富的城市商务功能区商用物业

6、开发建设和运营的经验，并积累了大量的优质客户资源。公司所开发的商务综合体均位于城市核心地段，作为标志性的区域建筑具有较大的品牌影响力，成熟的产品线奠定了金融街在商务地产领域的领先地位。 股东实力雄厚，政府支持力度大。公司最终控制方为北京市西城区国资委，北京市西城区是首都北京功能核心区之一，是中央政府及主要金融监管机构所在地，集中了北京市大量的优质资源，能在项目资源、客户资源等方面给予公司大量支持。 持有优质物业资源，为公司提供稳定的利润来源。公司大部分自持物业位于北京金融街区域，资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司物业保持了很高的出租率及租金水平，能够为公司贡献稳定增长的现金流和利润。 截至

7、2014年末，公司持有的物业建筑面积约 74 万平方 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）信用评级报告 3 信用评级报告声明 中诚信证券评估有限公司 （以下简称“中诚信证评”） 因承做本项目并出具本评级报告，特此如下声明： 1、除因本期评级事项中诚信证评与评级对象构成委托关系外，中诚信证评、评级项目组成员以及信用评审委员会成员与评级对象不存在任何影响评级行为客观、独立、公正的关联关系。 2、 中诚信证评评级项目组成员认真履行了尽职调查和勤勉尽责的义务， 并有充分理由保证所出具的评级报告遵循了客观、真实、公正的原则。 3、本评级报告的评级结论是中诚信证评遵照相关法律、法规以及监

8、管部门的有关规定，依据合理的内部信用评级流程和标准做出的独立判断，不存在因评级对象和其他任何组织或个人的不当影响而改变评级意见的情况。 4、 本评级报告中引用的企业相关资料主要由评级对象提供， 其它信息由中诚信证评从其认为可靠、准确的渠道获得。因为可能存在人为或机械错误及其他因素影响，上述信息以提供时现状为准。中诚信证评对本评级报告所依据的相关资料的真实性、准确度、完整性、及时性进行了必要的核查和验证，但对其真实性、准确度、完整性、及时性以及针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保。 5、本评级报告所包含信息组成部分中信用级别、财务报告分析观察，如有的话，应该而且只能解释

9、为一种意见，而不能解释为事实陈述或购买、出售、持有任何证券的建议。 6、 本评级报告所示信用等级自本评级报告出具之日起至本期债券到期兑付日有效； 同时，在本期债券存续期内，中诚信证评将根据跟踪评级安排，定期或不定期对评级对象进行跟踪评级，根据跟踪评级情况决定是否调整信用等级，并及时对外公布。 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）信用评级报告 4 发发行行主体概况主体概况 金融街控股有限公司（以下简称“金融街”或“公司” ）的前身为北京市金融街建设开发公司，成立于 1992 年，于 2000 年 6 月通过资产置换在深圳证券交易所上市，股票代码 000402。2008 年至20

10、10 年间， 公司通过增发及资本公积转增股本的方案，增加注册资本至 30.27 亿元。2014 年 9 月，公司通过集合竞价的方式回购并注销股份，回购资金总额 2.50 亿元。截至 2015 年 3 月 31 日，公司注册资本减至 29.89 亿元，第一大股东为北京市金融街投资（集团）有限公司（原北京金融街建设集团，以下简称“金融街集团” ） ，金融街集团及其一致行动人持股 30.12%， 安邦人寿保险股份有限公司及其一致行动人持股 20%，系公司第二大股东。公司实际控制人为金融街集团，最终控制方为北京市西城区国有资产监督管理委员会（以下简称“西城区国资委” ） 。 金融街主要经营范围为房地产

11、开发、销售商品房；物业管理；出租办公用房、商业用房等。作为国内领先的商务地产开发企业，公司已形成依托北京、面向全国其他重点城市的业务发展格局；且公司一直坚持以商务地产为主导，以快速销售型产品为补充，适当增持优质自持物业的发展战略。截至2014 年 12 月 31 日，公司在北京、上海、广州、天津、重庆、惠州等重点城市拥有全资二级子公司 22家，控股二级子公司 5 家。 截至 2014 年 12 月 31 日， 公司资产总额 875.87亿元， 所有者权益（含少数股东权益）268.03 亿元，资产负债率 69.40%；2014 年公司实现营业收入220.36 亿元，净利润 31.13 亿元，经营

12、活动净现金流-3.21 亿元。 截至 2015 年 3 月 31 日，公司资产总额 892.20亿元， 所有者权益（含少数股东权益）290.68 亿元，资产负债率 67.42%；2015 年 13 月公司实现营业收入 12.76 亿元，净利润 8.00 亿元，经营活动净现金流为-42.48 亿元。 本期债券概况 表表 1：本期本期债券债券基本条款基本条款 基本条款基本条款 发行主体 金融街控股股份有限公司 债券名称 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期） 发行规模 本期债券基础发行规模 20 亿元，可超额配售不超过 30 亿元。其中，品种一基础发行规模为人民币 10 亿元；品种

13、二基础发行规模为人民币 10亿元。本期债券引入品种间回拨选择权，回拨比例不受限制， 发行人和主承销商将根据本期债券发行申购情况，在总发行规模内（含超额配售部分），由发行人和主承销商协商一致，决定是否行使品种间回拨选择权。 债券期限 品种一为 6 年期， 附第 3 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权；品种二为 10 年期， 附第 5 年末发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。 债券利率 本期债券票面利率将根据簿记建档结果确定。 品种一的票面利率在存续期内前 3 年固定不变； 在存续期的第 3 年末， 如发行人行使调整票面利率选择权， 未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 3

14、年票面利率加调整基点， 在债券存续期后3 年固定不变；品种二的票面利率在存续期内前5 年固定不变；在存续期的第 5 年末，如发行人行使调整票面利率选择权， 未被回售部分的债券票面利率为存续期内前 5 年票面利率加调整基点，在债券存续期后 5 年固定不变。 偿还方式 本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。 募集资金用途 本期债券募集资金扣除发行费用后， 拟用于补充营运资金。 资料来源：公司提供，中诚信证评整理 行业分析行业分析 全国房地产行业 房地产业是中国经济增长的支柱产业之一，在国民经济发展中起着重要作用。自 1998 年房地产改革

15、以来，中国房地产行业得到快速发展；2008 年在次贷危机和紧缩货币政策的影响下，国内房价出现十年来的首次下跌；2009 年后，信贷宽松政策刺激了房地产行业的复苏，商品房市场呈现量价齐升的态势；2010 年，为抑制过快上涨的房价，国务院先后出台了“新国十条” ， “新国八条” 、 “新国五条”等多项调控政策，房地产市场再次进入调整阶段，全国商品房销售增速下滑；2012 年，在中央继续保持从紧政策的同时，地方政府开始积极出台各种政策鼓励合理自住需求，随着市场逐步消化前期调控 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）信用评级报告 5 政策的影响，前期积压的置业需求开始逐步释放，商品房销

16、售自 2012 年 3 月开始逐步回升，2013 年房地产市场延续了 2012 年下半年的上升势头，全年商品房销售面积和销售金额均创出新高。2014年，房地产市场短期供过于求，且受价格预期变化等因素影响，房地产市场销售下滑。 从“国房景气指数”运行趋势来看，该指数上一轮的波动是在 2007 年 11 月触顶，达到 106.59；至 2009 年 3 月探底，至 94.74。本轮在 2010 年 3月触顶， 达到 105.89 后， 在严厉的调控政策影响下，房地产投机性需求逐步得以遏制，国房景气指数从高位开始回落，并于 2011 年 12 月份跌落至 98.89。2012 年以来， 前 9 个月

17、房地产景气程度承接上年下行态势继续走低，截至 2012 年 9 月国房景气指数为 94.39，较 2011 年末降低 4.5。随着九、十月房地产传统销售旺季的到来，加之开发商资金状况有所改善， 开工能力增强， 房地产景气程度缓慢回升。2013 年，在市场回暖、以刚性需求和首改需求为主导的带动下，国内房地产景度较 2012 年有所回升，国房景气指数全年保持在 97 左右。2014 年，国内房地产市场受到诸多政策不确定性的影响，国房景气指数持续回落。截至 2014 年 12 月末，国房景气指数为 93.93 点。进入 2015 年，国房景气指数延续下滑态势， 截至 3 月末， 国房景气指数回落至

18、93.11，较上年末下降 0.82 点。 图图 1：2010.112015.03 国房景气指数国房景气指数 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 在房地产投资方面，根据国家统计局数据显示，2012 年全国共完成房地产开发投资 71,804 亿元， 同比增长 16.2%， 增速回落 11.9 个百分点。 2013年，在需求释放的带动下，全国房地产开发投资增速有所恢复，全年完成投资 86,013 亿元，同比增长19.8%， 增幅比 2012 年提高 3.6 个百分点。 2014 年，商品房销售的下降导致房地产开发投资增速逐步回落，全年完成房地产开发投资 95,036 亿元，增速已经下降至10.5%

19、。 2015年以来行业政策不断放松，但房地产行业投资增速在一季度仍延续回落态势，2015 年 13 月，全国房地产开发投资 16,651 亿元，同比名义增长仅为 8.5%。 图图 2：2012.032015.03 全国房地产开发投资情况全国房地产开发投资情况 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 施工方面，受房地产投资增速下滑的影响，2012 年全国房屋新开工面积增速大幅下滑， 并出现负增长，当年全国房屋新开工面积 177,334 万平方米，下降 7.3%。2013 年市场销售火热推动房地产开发企业投资活动明显加强，房地产新开工面积增速较 2012 年呈明显提升，2013 年全国房屋新开工面积

20、 201,208 万平方米，较 2012 年增长 13.5%，增幅提高 2 个百分点。2014 年，房地产销售形势急转直下，使得房地产开发企业对新项目开发持较为谨慎态度，有意控制新楼盘的开工规模以降低企业自身现金支出，2014 年，房地产新开工面积 179,592万平方米，同比下降 10.7%。2015 年一季度，房地产开发企业对新项目开发仍持谨慎态度，房地产新开工面积 23,723.62 万平方米，同比下降 18.45%。在商品房库存增加以及出清周期延长的背景下，房地产新开工面积同比下降将导致未来新增供给量的下滑，有助于缩短房地产市场恢复供需平衡的时间。 土地成交方面，2012 年，房地产开

21、发企业在政策走势及市场持续性回暖并不明朗、资金面压力依然较大等多方面因素作用下，减少了土地购置活动和支出。2012 年，房地产开发企业土地购置面积35,667 万平方米，较 2011 年下降 19.5%；土地成交 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）信用评级报告 6 价款 7,410 亿元，同比下降 16.7%，降幅较 2011 年扩大 6.4 个百分点。2013 年随着房地产市场的成交走势的不断上扬，房地产企业加大土地市场投入力度，同时，2013 年地方政府面临较大的债务压力，土地出让积极性较高。供求双方作用下，全国土地市场也迎来了成交高峰。2013 年，房地产开发企业土地

22、购置面积38,814万平方米， 比上年增长 8.82%，土地成交价款 9,918 亿元，增长 33.9%，增速提高2.4 个百分点。2014 年，伴随着房地产销售情况的下滑，房地产业购置面积同比出现下降，当年房地产业土地购置面积 33,383.03 万平方米，同比下降14.0%；但由于房地产开发企业购置土地区域转向土地价格较高的一、二线城市，同期土地成交价款为 10,019.88 亿元， 同比增长 1.0%。 2015 年一季度，房地产业土地购置面积 4,051.42 万平方米，同比下滑32.37%， 同期房地产业土地成交价款下滑27.82%至 1,123.16 亿元。 从销售情况看， 201

23、2 年随着调控政策效益的显现，房地产市场需求出现萎缩，商品房销售增长缓慢， 2012 年全国商品房销售面积 111,304 万平方米，同比增长 1.8%，增速降低 3.1 个百分点；商品房销售额 64,456 亿元，同比增长 10%，增速降低 2.1 个百分点，商品房销售面积和销售额增速继续回落。在宏观调控政策的持续影响下，房地产投机性需求得以遏制，刚性和改善性需求成为房地产市场主要购买力。 2013 年， 刚性和改善性需求出现集中释放，当年全国商品房销售面积 130,551 万平方米，比上年增长 17.3%，增速比 2012 年提高 15.5 个百分点；其中，住宅销售面积增长 17.5%，办

24、公楼销售面积增长 27.9%，商业营业用房销售面积增长 9.1%；同年，商品房销售额 81,428 亿元，增长 26.3%，增速比 2012 年提高 16.3 个百分点；其中，住宅销售额增长 26.6%，办公楼销售额增长 35.1%，商业营业用房销售额增长 18.3%。 2014 年， 受银行信贷收紧及价格预期变化等因素影响，全国商品住宅销售面积同比持续下降，带动商品房销售量加速下滑。2014 年，全国商品房销售面积和销售额分别为 120,649 万平方米和 76,292亿元，同比分别下降 7.6%和 6.3%；其中商品住宅销售面积和销售额分别同比下降 9.1%和 7.8%。在销售下滑和高库存

25、的双重压力下，住房价格涨幅趋缓，2014 年 14 月，百城住宅价格指数环比虽有增长，但涨幅亦逐步缩小，自 2014 年 5 月以来，百城指数环比已经连续下降 9 个月。 2015 年一季度全国商品房销售面积与销售额分别为 18,254 万平方米和 12,023 亿元，同比分别下降 9.23%和 9.34%，仍呈现下跌态势；同期百城住宅价格亦延续 2014年四季度下跌态势，但跌幅有所收窄，累计小幅下跌 0.18%。 随着房地产市场短期供大于求，导致库存量连续攀升。 截至 2014 年末， 全国商品房待售面积 6.22亿平方米，较 2013 年末增加 1.29 亿平方米。其中，住宅待售面积4.0

26、7亿平方米， 较2013年末增加0.83亿平方米。2015 年 3 月商品房待售面积 6.50 亿平方米，同比增加 24.6%，增幅在连续 3 个月下滑后首次扩大，待售面积创历史新高。 表表 2：20122014 年年房地产开发投资房地产开发投资资金来源资金来源 单位：亿元、单位：亿元、% 指标指标 2012 2013 2014 资金来源合计 96,538 122,122 121,991 同比增长率 12.7 26.5 -0.1 其中：自筹资金自筹资金 39,083 47,425 50,419 占比 48.48 38.83 41.33 同比增长 11.7 21.3 6.3 国内贷款国内贷款 1

27、4,778 19,673 21,242 占比 15.31 16.11 17.41 同比增长 13.2 33.1 8.0 利用外资利用外资 402 534 639 占比 0.42 0.44 0.52 同比增长 -48.8 32.8 19.7 其他来源其他来源 42,275 54,491 49,689 占比 43.79 44.62 40.73 同比增长 14.7 28.9 -8.8 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 从房地产企业资金来源看， 2014 年房地产开发企业到位资金 121,991 亿元，比 2013 年下降 0.1%。结构上看，自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款为主的其他来源在房

28、地产企业资金中仍占据主导位置，这两部分资金来源在房地产企业到位资金中的占比超过 70%。2014 年， 自筹资金和国内贷款同比增速分别为 6.3%和 8.0%，占比分别提高至41.33%和 17.41%。 从房地产贷款余额的结构看， 个 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）信用评级报告 7 人购房贷款是房地产贷款最主要的组成部分，在房地产贷款中的占比一直保持在 60%以上。 截至 2014年末，全国个人购房贷款余额为 115,278 亿元，个人购房贷款占房地产贷款总额的 66.32%， 房产和地产开发贷款在房地产贷款中占比为 32.41%。2014年其他来源资金 49,689

29、 亿元，同比下降 8.8%，该类资金占比也下降至 40.73%；在其他来源资金中，定金及预收款 30,276 亿元，同比下降 12.4%，个人按揭贷款 13,745 亿元，同比下降 2.6%。 另外，在抑制房地产投资性需求的同时，政府也通过增加保障性住房的供给来满足中低收入群体的住房需求，近年来金融机构加大了对于保障性住房项目的信贷支持力度。根据央行的统计数据，20122014 年，保障性住房开发贷款余额同比增速分别 46.6%、26.7%和 57.2%，连续保持高速增长。2014 年末，保障性住房开发贷款余额达 11,364 亿元，占同期房产开发贷款的 26.64%。 行业政策 从房地产的发

30、展过程来看，房地产行业是受政策影响波动较大的行业。2008 年受金融危机的影响，房地产行业出现短暂衰退，国家出台刺激性救市政策， 此期间房价经历由跌到快速上涨的 V 字型走势。2010 年以来，为了遏制房价快速上涨，国务院以及相关部门连续出台了一系列的房地产调控政策，各地纷纷出台相应的细化措施，强化行业政策的执行和监督力度。2011 年，在“调结构，稳物价”的大背景下，中央政府继续加强房地产调控。“国八条” 、 房产税改革先后落地， “限购” 、 “限贷”等政策全面升级， 限购城市从 2010 年的不足 20 个，大幅增加近 50 个。2012 年中央及相关部委继续坚持房地产调控从紧的方向。

31、2013 年全国房地产市场调控基调贯彻始终， 但不同城市政策导向出现差别化。年初，国务院出台“新国五条” ，进一步明确了支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。 2014 年继“两会”上中央提出分类调控后， 地方政府纷纷自主出台调整政策，集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等层面，南宁率先松绑限购政策，之后其他限购城市陆续放松限购，10月份后仅剩“北上广深”和三亚尚未放松限购；对于更为重要的资金层面，中央

32、政府相继出台央五条、定向降准，以及央行银监会放松“二套房”贷款的认定标准等微刺激措施引导、稳定住房消费，支持居民合理的住房需求。 自 2014 年下半以来，政策面对房地产的支持力度日渐增强。2014 年 9 月 30 日，中国人民银行发布中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知，从房地产市场供给端和需求端两个层面给予了较为明确的支持；2015 年 3 月 30 日，中国人民银行、住建部与银监会联合下发关于个人住房贷款政策有关问题的通知，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于 40%；同日，财政部下发财政部国家税务总局关于

33、调整个人住房转让营业税政策的通知，购买 2 年以上普通住房销售免征营业税。 与此同时，中国人民银行多次宣布降准，以缓解银行可贷资金不足问题，促进上述政策实际落地；此外，上海、浙江、江苏、安徽、深圳、福建等省市的楼市公积金新政落地；津闵粤自贸区总体方案、长江中游城市群发展规划、温州民营经济创新发展示范区等获批。 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）信用评级报告 8 表表3：2014年以来房年以来房地产行业主要相关政策一览地产行业主要相关政策一览 时间时间 发文部门发文部门 主要内容主要内容 2014.01 国土资源部 组建不动产登记局， 开展不动产统一登记 国土资源部将协调有关

34、部门建立部际联席会议制度，加快组建不动产登记局，扎实开展不动产统一登记 2014.02 中国人民银行 中央明确提出要落实差别化住房信贷政策， 满足首套自住购房的贷款需求， 切实提高保障性安居工程金融服务水平 2014.03 全国人大 全国人大正在推进房地产税立法工作，在其出台之前，不动产登记、住房信息联网等将先期进行 2014.03 国务院 国家新城城镇化规划，2020 年要实现常住人口城镇化率达到 60%左右，户籍人口城镇化率达到 45%左右。 2014.04 中国人民银行 中央人民银行宣布将降低部分农村商业银行存货准备金率 2014.05 国土资源部 从 2014 年开始，用 3 年左右时

35、间全面实施不动产统一登记制度，用 4 年左右时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台 2014.05 中国人民银行 优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求； 合理确定首套房贷款利率水平； 及时审批和发放符合条件的个人住房贷款； 严格执行个人住房贷款各项管理规定；加强对住房贷款风险的监测分析 2014.05 发改委 关于创新企业债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知 在多个方面强化了对企业债券融资支持棚户区改造的政策支持， 包括增加棚改相关的城投发债指标，放宽棚改概念企业债发行条件，推出项目收益类债券、扩大贷债范围等举措 2014.06 中国人民银行 从 2014 年 6

36、月 16 日起， 对符合审慎经营要求且“三农”和小微企业贷款达到一定比例的商业银行下调人民币存款准备金率 0.5 个百分点 2014.07 住建部 第一次全国住房城乡建设工作座谈会，对房地产政策完善提出了三点落实意见：千方百计消化库存；进一步加强房地产结构调整；完善房地产项目周边配套设施 2014.07 国务院常务会议 住房保障和公积金制度实施范围逐步扩大到农民工、 不动产登记暂行条例公开征求意见 2014.09 中国人民银行和银监会 关于进一步做好金融服务工作等通知，放松了“二套房”贷款的认定标准 2014.10 住建部、财政部和中国人民银行 关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知，放宽公

37、积金贷款条件，职工连续缴存 6 个月即可申请公积金贷款，并取消四项收费 2014.11 中国人民银行 自 2014 年 11 月 22 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 2015.02 国务院 关于加大改革创新力度加快农业现代化建设的若干意见 （一号文件）：探索农民工享受城镇保障性住房的具体办法。 2015.02 中国人民银行 自 2015 年 2 月 5 日起下调金融机构人民币存款准备金率 0.5 个百分点；自 2015 年 3月 1 日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 2015.03 国土资源部、住建部 关于优化 2015 年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知

38、，要求 2015 年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度 2015.03 中国人民银行、住建部、银监会 关于个人住房贷款政策有关问题的通知发布，二套房款首付可低至四成 2015.03 财政部 根据关于调整个人住房转让营业税政策的通知要求，购买 2 年以上普通住房销售免征营业税 2015.04 中国人民银行 自 4 月 20 日起下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率 1 个百分点 2015.04 国务院 国务院发布关于落实政府工作报告重点工作部门分工的意见，明确规定 15

39、部委要负责坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展 2015.05 中国人民银行 自 5 月 11 日起下调金融机构一年期贷款基准利率下调 0.25 个百分点至 5.1%，一年期存款基准利率下调 0.25 个百分点至 2.25%；同时结合推进利率市场化改革,将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的 1.3 倍调整为 1.5 倍 2015.06 中国人民银行 自 2015 年 6 月 28 日起有针对性地对金融机构实施定向降准。 同时下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，一年期存贷款各降 0.25 个百分点 资料来源：公开资料

40、，中诚信证评整理 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）信用评级报告 9 总的来看，放松首套房贷认定、降低二套房首付比例、公积金贷款优惠、调整营业税全额征收的免征期以及降息等举措，在稳定购房者预期的同时，能够有效降低置业门槛，减轻二手房交易的税费负担， 有助于改善型需求在短期内的释放。 同时，随着货币政策进入降息周期，购房成本和房地产企业资金成本也将不同程度回落。房地产行业政策面从过去的“严格调控”向“正常化”的回归，将对房地产市场和行业带来积极影响，但在房地产市场结构性供求矛盾凸显的环境下，政策效果仍有待观察。 行业关注 2014 年下半年以来，政策层面对房地支持持续增强，但

41、政策效果仍有待观察，短期内依旧难以扭转库存加大的局面，去库存将为房地产市场的主基调 2014 年我国房地产市场出现分化， 部分城市商品房价格下降， 库存压力加大， 去化周期明显延长。为此，住建部在 2014 年坚持“双向调控”的政策基调，根据不同地区、不同城市的具体情况灵活制定相应的调控手段。而从 2014 年下半年以来，鉴于整体经济下行压力较大，房地产行业景气度欠佳，政策层面的支持力度持续增强，以促进房地产企稳回升。2015 年 3 月末商品房待售面积 64,998万平方米，同比增加 24.6%，增幅在连续 3 个月下滑后首次扩大，待售面积创历史新高；另根据中国指数研究院的数据显示，主要代表

42、城市的出清周期明显延长。行业利好政策频出，虽然在短期内有助于引导市场预期，有望带动需求释放；但无法从根本上扭转市场供需失衡，库存量加大的局面，未来市场仍将以去库存为主基调。 图图 3：近年来全国商品房待售情况：近年来全国商品房待售情况 单位：万平单位：万平方方米米 资料来源：国家统计局，中诚信证评整理 房地产行业集中度持续上升，行业竞争的重心逐步倾向于资本实力及品牌影响力，相关房企综合实力将有望得到进一步提升 近年来，持续的政策调控和日益高企的土地价格压缩了行业内中小企业的生存空间，行业集中度不断提高，行业竞争的重心逐步倾向于资本实力及品牌影响力。根据克而瑞信息集团联合中国房地产测评中心发布的

43、2014 年中国房地产企业销售TOP100 排行榜显示，2014 年全国行业排名前 10的房产企业销售额占全国市场的比例从 2013 年的13.72%上升至 17.19%，增加了 3.47 个百分点，升幅同比提升了 2.51 个百分点； 前 20 和前 50 的房产企业同比也分别提升了 4.27 个百分点和 5.42 个百分点，提升幅度加大。从行业发展趋势来看，资本实力较强、具有品牌影响力的大中型房地产企业和具有独特优势的房地产公司能够在整合中占据优势和主动地位，通过兼并收购等方式逐步扩大市场份额，综合实力将有望得到进一步提升，行业集中度将持续上升。 竞争实力竞争实力 商务地产品牌成熟，知名度

44、高 公司以从事商务地产的开发和运营为主，致力于城市中心商务区的建设经营以及在核心地段打造高品质和标志性建筑以提升区域价值，具有包括综合体、写字楼、购物中心、住宅、酒店等不同业态的丰富产品线。 依托北京市金融街区域的开发和运营，公司积累了丰富的城市商务功能区商用物业开发建设和运营的经验，并积累了大量的优质客户资源。经过多年发展，北京金融街已成为我国最具影响力的金融中心之一，公司在这个过程中亦确立了自身在上商务地产开发运营的品牌和地位。凭借其丰富的商务地产开发运营经验，金融街此后成功在北京、天津、重庆、上海等地开发多个商务综合体、写字楼等，包括京西 CRD 核心区域融景广场、德胜科技园、天津环球金

45、融中心、金融街（南开）中心、金融街（和平）中心、天津大都会、重庆嘉年华大厦、上海金融街静安广场。公司所开发的商务综合体均位于城市核心地段，作为标志性的区域建筑具有较 金融街控股股份有限公司 2015 年公司债券（第一期）信用评级报告 10 大的品牌影响力，成熟的产品线奠定了金融街在商务地产领域的领先地位。 股东实力雄厚，政府支持力度大 作为北京市西城区重要的国有控股企业，公司的发展得到了公司股东金融街集团和西城区人民政府的大力支持。 金融街集团成立于 1996 年 5 月，前身为北京金融街建设集团，2010 年 12 月更为现名。金融街集团是北京市西城区人民政府国有资产监督管理委员会直接全额投

46、资的国有独资有限责任公司，截至 2014 年末，金融街集团注册资本达到 158.37 亿元， 总资产 1,499.00 亿元， 当年实现营业收入 307.51亿元。 金融街集团下属的北京华融基础设施投资有限责任公司是负责金融街区拓展的土地一级开发主体，并承担西城区政府委托的基础设施建设项目。此外，金融街投资集团旗下还有长城人寿保险股份有限公司等金融资产和首都电影院等文化传媒类资产，公司依托股东可在项目资源、客户资源方面得到多方面的支持。 北京市西城区是首都北京功能核心区之一，是党中央、全国人大、国务院、全国政协等党和国家首脑机关的办公所在地。中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督

47、管理委员会、中国保险业监督管理委员会等金融监管机构，以及多家大型国有银行、保险公司、证券公司的总部均位于西城区内。在公司发展的过程中，西城区政府在项目资源、客户资源等方面给予公司大量支持。 商业物业形成稳定的现金流 公司自持的商业物业出租和运营管理系其利润的的重要补充，其稳定的收入来源对公司现金流改善具有极大的积极作用。目前公司大部分自持物业位于北京金融街区域，如金融街购物中心一、二期、金树街商业、金融街中心、德胜国际中心、金融街丽思卡尔顿酒店、金融街公寓等。作为北京市第一个大规模整体定向开发的金融产业功能区，金融街凭借其金融决策监管部门与金融机构总部集中的优势，在首都金融业中具有不可替代的核

48、心地位，资源的稀缺性及优越的地理位置使得公司保持了很高的出租率和租金水平，能够为公司贡献稳定增长的现金流。同时，逐步增长的企业扩张和入驻的需求使得金融街区域继续拓展，除此以外，公司在天津、惠州等地区的核心地段亦持有多个优质商用物业，如天津环球金融中心、天津瑞吉酒店、惠州喜来登酒店等。截至 2014 年末，公司持有出租物业建筑面积合计约 53 万平方米，持有经营物业建筑面积合计约 21 万平方米。 优质商用物业能够为公司贡献稳定增长的现金流，且公司持有的物业具有极大的价值及升值潜力，也可为公司的融资创造有利条件，随着自持物业资产规模的扩大、价值的提升，公司自持物业收入亦将进一步增长。 业务运营业

49、务运营 目前公司业务已形成房产开发、物业租赁与经营两大板块，业务区域覆盖北京、天津、上海、重庆、广州、惠州。20122014 年，公司分别实现营业总收入 172.34 亿元、198.83 亿元和 220.36 亿元，年均复合增长率为 13.08%。从收入构成来看， 房地产开发业务作为公司的主要收入来源，近年来占营业总收入的比重一直保持在 93%以上，近年来随着公司获取项目、开工及销售周期而呈现稳定增长态势；物业租赁与经营虽然收入占比不大，但能够为公司提供稳定的利润和现金流，且随着现有项目经营水平提升、写字楼以及商业物业持有量的增加，物业租赁与经营的收入亦呈现逐年提高的态势。 表表4：2012年

50、年2015.Q1年公司年公司主营业务收入主营业务收入明细明细 单位：亿元单位：亿元 业务板块业务板块 2012 2013 2014 2015.13 房产开发 161.62 187.68 207.83 9.36 物业租赁 5.73 6.73 6.97 2.00 物业经营 4.40 4.33 5.12 1.09 其他 0.05 0.03 0.42 0.33 合计合计 172.30 198.82 220.34 12.76 资料来源：公司审计报告，中诚信证评整理 房地产项目开发运营 公司的房产开发业务包括商务地产和住宅地产开发两类，业务区域以北京为重点发展区域，同时向上海、广州、天津、重庆以及惠州等一