翠微股份：主体与相关债项2017年度跟踪评级报告.PDF

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1、焦 冥 赙 蜃 驷 帮 缌跟踪评级公告大公报s D【17,9号大公国际资信评估有限公司通过对北京翠微大厦股份有限公司及“16翠微01”的信用状况进行跟踪评级,确定北京翠微大厦股份有限公司的主体长期信用等级维持AA,评级展望维持稳定,“16翠微01”的信用等级维持AAA。特此通告。硬 囵 盛 盆 雯 恧 羡 蜃 蛋 增 围 吆围跟踪评级报告、 、A2016(丿l h 有者权益29 81 29 17 28 96 27 97营1叫父 入13 56 弓3 80 l 7 61 61 12不 刂 润总缟 顶0 501 522 252 26北京翠微大厦股份有限公司(以下简称“翠微股份”或“公司”)主要从事百

2、货零售业务。评级结果反映F公司是北京市著名大型百货零售企业之一,品牌知名度仍较高,l 位优势仍较明显,白有产权物业比例仍较高等有利囚素;同时也反映了我国零售行业增速放缓,公司经营环境受到一定影响,百货业务整体盈利情况持续弱化,叠加翠微清河店关闭,公司营业收入和毛利润继续下降,市场党争加剧和电了商务冲击加大 了公司的经背压力等不利l +x 素c 北京市海淀F国有资本运营管理中心(以盯 简称“海淀国资”)为“16翠微01”提供的全额无条件不可撤销的连带责任保证担保仍具有很强的增信作用。综合分析,大公对公司“16翠微01”信用等级维持 AAA,主体信用等级维持AA,评级展挈维持稳定c有 利 因素公司

3、是北京市著名大型百货零售企业之一,品牌知名度仍较高;公n l 门店地理位置优越,区位优势仍较明显,i 丨j 场竞争力仍然较强;公司白有产权物业比例仍较高,有利于降低运苜成本:海淀国资为翠微股份发行的“16翠微01”提供的全额尢条件不可撤销的连带责任保证担保,仍具有很强的曾 信作用。不利 因素我国零售行业增速放缓,销售市场持续低迷,对公司经营环境产生一定影响;2016年以来公司百货业务整体盈利情况持续弱化,翠微清河店于2017年初关闭,公司营业收入和毛利润继续下降;市场竞争的加剧和电子商务的冲击进一步加大了公司的经营压力。主体信用跟踪评级结果:上次评级结果:MM、 、A经营 乍净9、睑 流 0

4、()72 39 0 182 15资产负债率(| o )l 1 20 12 63 10 91 10 27债务资本比率(%)15 17 I5 639 3c l毛利率(%)19 37 20 13 21 02 21 06总资产报酬率(?o )1 08; 331 72183净资产收益率(%)1 27; 82 785 99经有忤诤T,L金流利唐 、 轩t 障估数(倍)经啻忤氵 争 现金流总负债(%)-0 33 10 25 12 302 27注:17年 3月财务数据未经审计。评级小组负责人:张建国评 级 小 组 成 员:周雪莲肖 尧联系电话:01Cl 5177罐 季 月 辰 爿 巨 话: 犭008-8亻一1

5、008传 真:01l l 8亻3355Em a i l : r a t i n g Cd a g o n g c r e d i t ,c o m北京翠微大厦股份有限公司主体与相关债项17年度跟踪评级报告大公报s D【z O17】9号跟踪评级观点评级展望:稳定评级展望:稳定总资产大公保留对企业及相关债项信用状况跟踪评估并公布信用等级变化乏权利醪篮 雯 蜜 蜃 嬲冥跟踪评级报告大公信用评级报告声明为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司(以下简称“大公”)出具的本信用评级报告(以下简称“本报告”),兹声明如下:一、大公及其评级分析师、评审人员与发债主体之间,除因本次评级事项构成的委

6、托关系外,不存在其他影响评级客观、独立、公正的关联关系。二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务,有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。三、本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断,评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。本评级报告所依据的评级方法在大公官网(咖。d a g o n g c r e d i t 。m )公开披露。四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供,大公对该部分资料的真实性、准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保。五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考,不构成任何买入、持有或卖出

7、等投资建议。六、本报告债项信用等级在本报告出具之日至存续债券到期兑付 日有效,主体信用等级自本报告出具 日起一年内有效,在有效期限内,大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。七、本报告版权属于大公所有,未经授权,任何机构和个人不得复制、转载、出售和发布;如引用、刊发,须注明出处,且不得歪曲和篡改。锟 爨 卜盛 盆 里 盟 羡 蜃 罗 埯 围 慢 翁 冥跟踪评级报告跟踪评级说明根据大公承做的北京翠微大厦股份有限公司存续债券信用评级的跟踪评级安排,大公对公司的经营和财务状况以及履行债务情况进行了信息收集和分析,并结合公司外部经营环境变化等因素,得出跟踪评级结论。发债主体翠微股份是经海淀区政

8、府 关于翠微集团翠微大厦改制的批复(海政发 【 01】160号)、北京市体改办 关于同意设立北京翠微大厦股份有限公司的通知(京政体改股函 【 】 号)批准,由北京翠微国有资产经营公司(以下简称“翠微国资”)作为主发起人,并联合北京翠微大厦股份有限公司职工持股会(以下简称“职工持股会”)、华纺房地产开发公司等其他6家单位共同发起,于03年1月 设立,初始注册资本为1,50亿元,翠微国资和职工持股会分别持股 47,16%和 29.2隅 。Og 年1月,翠微国资将其所持公司股份无偿划转给北京翠微集团(以下简称“翠微集团”);Og 年11月,职工持股会将其所持公司股份转让予翠微集团。12年公司经中国证

9、监会 关于核准北京翠微大厦股份有限公司首次公开发行股票的批复(证监许可【 12】327号)核准,首次公开发行股票7,700万股,并于 12年5月 3日起在上交所挂牌交易,证券简称“翠微股份”,证券代码“GO31”,首次公开发行并上市完成之后,翠微集团持有公司55。OG%的股权。 14年公司向海淀国资发行15,575万股股份并支付现金人民币3.GG亿元收购其持有的北京当代商城有限责任公司(以下简称“当代商城”)和北京甘家 口大厦有限责任公司(以下简称“甘家口大厦”)100%股权,并向四家特定对象非公开发行6,9万股股份募集配套资金总额5.亿元,上述重组发行完成后,公司总股本增至52,414万股。

10、 截至 17年3月末,公司注册资本5。 亿元,翠微集团和海淀国资分别持有公司 32.8和 29.71%的股权,翠微集团和海淀国资均由北京市海淀区人民政府国有资产监督管理委员会(以下简称“海淀区国资委”)全资控股,故公司控股股东和实际控制人均为翠微集团,最终控制人为海淀区国资委。16年12月 19日,公司董事会审议通过了 关于终止经营翠微百货清河店的议案,由于自开业以来,清河店受竞争环境、 物业条件、经营成本等因素影响,经营状况不达预期,未来扭亏难度较大。鉴于清河店持续经营亏损的现状,为控制经营风险,减少经营损失,提高经营质量,董事会同意公司提前终止清河店的经营。 17年1月3日,翠微清河店正式

11、关闭停止运营。公司主要从事百货零售业务,是北京市著名大型百货零售企业之一,曾获得全国第一批“金鼎”百货店、全国商业服务业“十佳企业狲棘 雯 蜜 蜃 盥 尉 缌跟踪评级报告“全国(行业)顾客满意十大品牌”等多项奖项,在北京市拥有较高的品牌知名度和市场影响力。 截至 17年3月 末,公司共有7家门店,3家全资子公司,3家控股子公司。本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表所示:募集资金用途16翠微012016.03.212021.03.21偿还银行贷款、流动资金数据来源:根据公司提供资料整理宏观经济和政策环境16年以来我国经济增速有所回落,但主要经济指标仍处于合理区间,产业结构更趋优化;短期内我国

12、经济下行压力仍较大,但随着“十三五”规划和供给侧结构性改革的持续推进,我国经济仍具有保持中高速增长的潜力16年,我国经济整体表现为稳中趋缓、稳中有进、稳中有忧,产业结构持续优化,主要经济指标仍处于合理区间。16年,我国实现国内生产总值 4,127亿元,同比增长6,码,增速同比下降0.2个百分点。根据国家统计局初步核算数据,17年一季度,我国实现国内生产总值180,GS3亿元,同比增长6。隅,增速同比上升0.2个百分点。分产业看,第一产业增加值8,654亿元,同比增长3。隅:第二产业增加值 ,OO5亿元,同比增长6。钨;第三产业增加值102,024亿元,同比增长7。码,占国内生产总值的比重为56

13、。甄,高于第二产业17,7个百分点,产业结构更趋优化。经济景气度方面,17年3月,中国制造业PMI终值为51。幽,较上月上升0.2个百分点,继续位于临界点之上。总的来看,16年以来,国民经济增速有所回落,但主要经济指标仍处于合理区间,运行较为平稳,结构调整在加快推进,保持稳中有进的态势,产业结构更趋优化。从国际形势来看,16年以来,世界经济复苏总体不及预期,世界银行于 16年6月将 17年世界经济增长预期由3.1%下调至 2.俄。世界经济总体上仍处在危机后的深度调整之中,呈现出一种低增长、低物价、低利率、不平衡,且振荡加剧的特点。在宏观经济方面,美、欧、日等发达经济体总需求不足和长期增长率不高

14、现象并存,新兴市场经济体总体增长率下滑趋势难以得到有效遏制;在金融市场方面,发达经济体政府债务负担有所好转,但新兴市场经济体和发展中经济体政府债务负担未见改观,此外,全球非金融企业债务水平进一步升高,成为全球金融市场中新的风险点。 16年11月9日,特朗普当选美国总统,其团队所主张的医疗、贸易、金融、外交等方面政策,预示美国战略收缩力度将加大,继英国脱欧之后,美国大选结果将增加镳篮 旯 醉 蜃 鹦 酃 缌跟踪评级报告全球经济的不可预见性和波动性。继 16年12月 14日 后,美联储于17年3月 16日再次将联邦基金利率 目标区间上调25个基点到0.75%至1。隅的水平,美元走强的同时大宗商品价

15、格不可避免地承受更大的压力,同时加大了诸多国家货币汇率的贬值压力。整体而言,世界经济复苏存在一定的不稳定性和不确定性。15年以来,央行延续之前稳健的货币政策基调,更加注重松紧适度,适度预调微调。15年内多次降息、降准,有效压低了短期流动性价格及社会融资成本。国务院通过出台文件扩大社保基金的投资范围向市场补充流动性,改善社会融资结构,同时颁布促进互联网金融、电子商务、小微企业发展的优惠政策,不断改善企业经营所面临的融资难问题。15年11月3日,国家发布“十三五”规划建议稿,建议稿提出了创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念,这五大发展理念将是“十三五”乃至更长时期我国发展思路、发展方向、发展着力

16、点的集中体现。16年,央行在继续稳健货币政策的基础上,加强对供给侧结构性改革中的总需求管理,为结构性改革营造中性适度的货币金融环境,促进经济科学发展和可持续发展。17年3月,两会于北京召开,会议要求贯彻稳中求进工作总基调,坚持以推进供给侧结构性改革为主线,适度扩大总需求,依靠创新推动新旧动能转换和结构优化升级,全面深化改革,预计在稳增长的基调下改革将成为17年经济工作的一大重点。总的来看,我国经济正处在调结构、转方式的关键阶段,国内经济下行的压力仍然较大。同时,我国工业化和城镇化仍处在一个加快发展的过程之中,“十三五”规划建议稿将创新置于最核心地位,新老产业交替时期,以“互联网+”为代表的新型

17、产业是大势所趋,新型产业将会与工业化和城镇化高度融合,创造出新的经济增长动力。供给侧结构性改革将持续化解过剩产能和房产库存,促进基础设施和房地产行业的有效投资。从长期来看,我国经济仍具有保持中高速增长的潜力。行业及区域经济环境经济增长、居民收入的提高和城市人口增加,为零售行业提供持续发展的动力;16年以来,在我国宏观经济增速下降的大环境下,零售行业增速持续放缓零售行业在国民经济体系中处于下游,随着经济的发展,零售行业 占据了产业链的主导位置,在我国国民经济中占有非常重要的地位。同时,零售行业也是我国近年来改革中变化最快、市场化程度最高、竞争最为激烈的行业之一。经济增长、居民收入的提高和城市人口

18、增加带来的消费升级是零售行业发展的动力。12年以来,我国坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策,不断加强和改善宏观调控,经济运行总体 良好。随着醪篮 雯 蜜 赁 鹦 帮 缌25,00020,00015,00010,0005,000o跟踪评级报告居民可支配收入的提高和消费意愿不断提升,我国消费者的购买力也不断增长。目前我国居民消费性支出中,食品、衣着、家用设备等家庭 日常必需品消费占比较大,居民消费具有一定的刚性,因此总体看来我国零售行业受经济波动的影响较小,抗风险性较强。根据国家统计局发布的数据显示,从城乡结构看,16年城镇常住人口79,8万人,同比增加2,182万人,乡村常住人口睨,973万

19、人,同比减少1,373万人。16年我国城市化率为57.3s %,城市化率不断提高,未来城镇化进程的加快将拉动消费持续增长。2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-城镇 居 民家庭 人 均 全 年 消 费性 支 出 蛐 灬茹农 村 居 民家庭 人 均 全 年 消 费性 支 出图1 2003年以来我国城乡居民消费性支出情况(单位:元)数据来源:啦Il d 资讯350,000300,000250,000200,000150,000100,00050,0000在我国宏观经济增速放缓的大环境下,零售行业增

20、长乏力,增速持续放缓,行业整体处于低位运行阶段。我国消费品市场由高速增长进入中高速增长的新常态。2003 200茌2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016磅社会消费品零售总额累计值(左轴 峥社会消费品零售总额累计同比(右轴)图2 2003年以来我国社会消费品零售总额及累计同比情况数据来源:吼n d 资讯穴公国朊资信秤估钅跟公司跟踪评级报告自OS年以来,消费品市场增速逐步放缓。根据中华全国商业信息中心数据,16年全年全国百家重点大型零售企业零售额同比下降0.泓,增速较 15年下降0.4个百分点,也是自 12年以来增速连续第五年下降。根据国家统计局公布的数据显

21、示,16年,我国全年社会消费品零售总额332,316亿元,同比增长10。俄,增速同比下降0.3个百分点,达到近十年来最低水平。 其中,限额以上单位消费品零售额154,286亿元,增长8.1%。按经营单位所在地分,城镇消费品零售额 5,814亿元,同比增长10。俄,乡村消费品零售额 娟,503亿元,增长10。甄。 16年,社会消费品零售总额突破33万亿元,各省份(及直辖市)同比增长均维持在6。琨以上,区域消费水平更趋平衡,中西部和长江沿线地区消费市场增长迅速。 17年1 3月,社会消费品零售总额85,823亿元,同比增长10.00%。随着我国经济步入新常态,消费商品由以基本生活品为主到以发展、享

22、受型消费品为主,消费结构由衣、食消费向住、行消费转移,服务型消费占居民消费比重持续提高。特别是旅游消费、文化体育娱乐消费、信息消费和健康消费等成为消费市场新的增长点。以网购为代表的新型消费模式冲击传统零售市场,同时也在加速传统零售业态的调整转型;零售业已经进入了理性开店、主动关店的新时期03年以来,网络购物作为一种新兴消费方式,规模迅速扩大。网上购物市场的发展潜力巨大,对传统销售模式构成冲击。近年来国内网购市场保持了较快的发展速度,网购人群及销售额均持续增长。根据国家统计局数据显示,16年,全国网上零售额51,557亿元,同比增长26.%,占社会消费品零售总额的比重为15,51%。淘宝网、京东

23、商城等专业网购零售企业销售额保持较快增长。凭借强大的电子商务技术和完善的物流配送系统,网络商店能够提供比实体商店具有明显地便捷优势。同时,我国具有庞大的消费群体,截至 16年末,全国网民规模达到7.3亿人,互联网普及率增至53。,上网成为大部分消费者的日常习惯。预计未来,网购仍将以高于实体的增速增长,线下零售调整、线上线下整合将进一步加快。16年3月,十二届全国人民代表大会第四次会议政府工作报告中指出,要鼓励商业模式创新,扩大跨境电子商务试点。未来电商市场份额将持续扩大,实体零售市场份额将继续受到挤压。未来几年,随着传统零售企业进入电商行业的步伐加快,我国西部省份及三、四线城市的网购潜力也将得

24、到进一步开发,加上移动互联网的发展促使移动网购 日益便捷,我国网购市场还将保持较快增速。但是,随着基数扩大以及网购消费理性发展,网购零售额的增长速度将逐步下降,且由于网购在覆盖品类、区域、人群上有所侧重,加之受物流瓶颈的制约,未来不可能完全取代传统零售,但会加速传统零售企业模式转型。醪篮 雯 蟹 厦 驷 帮 缌跟踪评级报告我国零售业已经进入了理性开店、主动关店的新时期。通过关闭低效门店,减员增效,改进商品经营,创新服务,全国连锁百强企业运营质量逐步改善。 16年,有3G家百强企业门店数量比上一年有所减少,通过关闭低效门店,企业经营质量得到改善,其中租金支出总额同比下降0.5%,租金占销售额比重

25、 2.鳓,同比下降了0.1个百分点。2016年,百强企业总用工人数下降 弼,%的企业单店平均用工人数有所下降,其中一半的企业减少用工10%以上。16年,开发自有品牌的百强企业超过g O家,自有品牌单品数平均为1,0个,销售占比接近 础。同时,通过跨境购直接采购进 口产品的百强企业有 家,比上一年增加了10家。 16年,移动支付金额平均占到门店总销售额的16.隅。百强企业更加关注会员服务体系的建设,会员销售额 占总销售的比重由上一年的51。BO/0增加到 54.弼 。2016年以来,我国持续出台相关政策法规不断推动零售企业发展和转型升级,为行业内企业提供了良好的政策环境在经济增速下滑和电商快速发

26、展的双重夹击等不利条件下,传统零售行业不断受到挤压,收入规模虽然仍保持一定增长,但增速明显下滑。针对传统零售企业销售增幅持续回落的情况,我国持续出台相关政策法规,推动传统零售行业转型升级。16年政府工作报告中指出,鼓励线上线下互动,推动实体商业创新转型。16年3月 起,跨境电商零售进 口迎来以调整关税、正面清单、通关单三项内容为核心的新政。在税收层面,16年3月,经国务院批准,财政部、海关总署、国家税务总局印发了 关于跨境电子商务零售进 口税收政策的通知(财关税 【 16】18号),跨境电子商务零售进 口商品,不再按照行邮税计征,而是按照货物征收关税和进 口环节增值税、消费税。在通关层面,参照

27、 16年4月由财政部和国家发改委等11个部门联合印发的 跨境电子商务零售进 口商品清单,网购保税商品“一线”进区时需按货物验核通关单,并对化妆品、婴幼儿配方奶粉、保健食品等商品提出了首次进 口许可批件、注册或备案要求。 在新政出台一个多月之后,经国务院批准,自16年5月11日起,我国对跨境电商零售进 口有关监管要求给予一年的过渡期,即继续按照试点模式进行监管。同年 11月,商务部新闻发言人指出,为稳妥推进跨境电商零售进 口监管模式过渡,上述过渡期进一步延长至17年底。16年11月 11日,国务院出台 关于推动实体零售创新转型的意见(以下简称“ 意见”),指出实体零售是商品流通的重要基础,是引导

28、生产、扩大消费的重要载体,是繁荣市场、保障就业的重要渠道。 近年来我国实体零售业规模不断扩大,但是也存在发展方式粗放、有效供给不足、运行效率不高等突出问题。 意见提出,要调整商业结构,支持商业设施富余地区的企业利用资本、品牌和技术优势,由东部地区向中西部地区转移,由一二线城市向三四线城市延伸和下沉,鼢篮 雯 蜜 蜃 鹦 帮 缌跟踪评级报告形成区域竞争优势,培育新的增长点;调整业态结构,引 导业态雷同、功能重叠、市场饱和度较高的购物中心、百货店、家居市场等业态及时调整经营结构;调整商品结构,引导企业改变千店一面、千店同品现象,不断调整和优化商品品类,满足居民消费结构升级需要;创新发展方式,鼓励企

29、业创新经营机制、创新组织形式、创新服务体验,推动实体零售补短板、增优势,提高核心竞争力;促进跨界融合,促进线上线下融合,促进多领域协同,促进内外贸一体化,通过融合协同构建零售新格局。总的来看,近年来我国零售行业监管不断完善,有助于建立 良好的市场秩序,引导行业健康发展;国家出台相关政策法规不断推动传统零售企业转型升级和发展,为行业内企业提供了良好的政策环境。北京零售市场依旧活跃,商圈众多且较为优 良,行业发展程度仍居全国前列北京零售市场依 旧活跃,16年北京社会消费品零售总额为11,OO5亿元,同比增长6.50%,社会消费品零售总额保持较快增长,继续位列中国主要城市社会消费品零售总额前列。北京

30、商圈众多且较为优 良,行业发展程度仍居全国前列,目前,北京的东部、南部、西部、北部均形成多个较为成熟的商圈,共计 佘个,其中既有历史悠久的王府井商圈、西单商圈、公主坟商圈,又有伴随北京城市发展而兴起的中关村商圈、望京商圈。根据中国城市商业网点建设管理联合会11年制定的 中国商圈发展评价与分类示范指导意见,销售额和商业面积是评价商圈优劣的重要指标。影响销售额的主要因素是人均收入水平和人口规模。16年,北京城镇居民人均可支配收入57,275元,农村居民人均可支配收入 ”,310元,依然位居全国前列。截至 16年末,北京常住人口达到2,172.9万人。尽管近年来北京常住人 口规模增速略有下降,但人口

31、总量仍保持持续上升趋势。影响商圈内商业面积的主要因素是己有商业营业用房存量面积和新增商业营业用房投资。16年,北京市累计商业营业用房面积为125.85万平方米,同比增加 41. 万平方米,其中累计现房面积为61.10万平方米,累计期房面积为64.%万平方米。 累计商业用房面积大幅增加,将继续推动北京商圈发展。随着北京市城市用地的不断扩张,北京出现诸多新建商圈,行业竞争 日趋激烈,行业集中度不断提升,各大商业企业除致力于内涵式增长外,也通过并购直接获取竞争对手的市场份额。近几年来一系列零售企业并购案说明,零售企业只有扩大自身销售规模、获取更大的市场份额,才能获得相对竞争优势,在日益激烈的竞争中胜

32、出。骺篮 雯 赙 厦 鹦 尉 翎跟踪评级报告经营与竞争公司主营商品销售和租赁业务,其中商品销售仍是收入和利润的主要来源;2016年以来,受实体零售整体下滑、公司关闭翠微清河店等因素影响,公司营业收入和毛利润继续下降公司主要从事商品销售以及租赁业务,其中商品销售仍是公司收入及利润的主要来源。公司商品销售包括百货和超市两种,二者 占比分别约为90%和10%,超市为百货的附属业务,目前共有2家门店,2家烟酒专柜,其中除翠微店超市在地下一层外,其余均在百货店一层;公司租赁物业分布在各百货门店,较为分散,租户主要从事餐饮、休闲娱乐等百货配套服务;公司其他业务主要是对供应商的综合服务以及自联营餐饮等,规模

33、持续减少。项 目z O17年13月z O16年2015年14年金 额占比金额占比金额占比金 额占比营业收入13.56100.0053.80100.0057.61100.0061.42100.00商品销售13.0095.8751,2395,2254,5494.6758,4695,18租赁0.282.061.272.361.642.851.191.94其 他0.282,061.302.荃21.432.481.782.90毛利润2.63100.0010.82100.0012.11100.0012.94100.00商品销售2.2886.699.0783.8310.0983.3211.0085,00租赁

34、0,124,560.565.170.685.620.534,08其他0.238.751.1911.001.3411.071,4110,92综合毛利率19.3720.1321.0221.06商品销售17.5417.7018.4918.81租 赁42.8644.0941.6344.22其 他82.1491.5493.5880.0么数据来源:根据公司提供资料整理16年以来,受经济增速放缓、消费市场持续低迷以及实体零售整体下滑的不利影响,公司商品销售规模持续下降,致使公司营业收入和毛利润继续减少。16年,公司营业收入53.g O亿元,同比下降6.6,其中商品销售业务收入同比下降6。Oz %,租赁业务收

35、入同比下降22.56%;毛利润10.82亿元,同比下降10.65%,其中商品销售毛利润同比下降10.11%,租赁业务毛利润同比下降17.65%。毛利率方面,16年,公司综合毛利率为20.13%,同比下降0.89个百分点,其中商品销售业务毛利率同比下降0,个百分点,主要是零售业整体低迷,营业收入下降所致;租赁业务毛利率同比提高2。娟 个百分点,主要是翠微店高租赁成本的店铺转为联营,其他低租赁成本店铺租赁收入增加所致。躔懋 雯 醉 蜃 驷 融 缌跟踪评级报眚17年1 3月,公司实现营业收入13。狁 亿元,同比减少6.%,主要是17年1月 关闭清河店所致;毛利润为2.63亿元,同比下降10.2钨;综

36、合毛利率为19.37%,同比下降0.85个百分点。预计未来1 2年,百货业务仍将是公司收入和利润的主要来源,受经济增速放缓、消费市场持续低迷的影响,公司零售业务将面临一定压力。商品销售公司自有产权物业比例依旧较高,有利于降低公司运营成本;门店地理位置优越,区位优势明显,市场竞争力仍然较强;16年以来各百货门店销售额均有所下滑,由于翠微清河店持续亏损,公司于17年1月将门店关闭,将对未来销售额产生一定影响截至 17年 3月末,公司百货经营面积共有16.鲳万平方米l ,其中自有物业经营面积9.27万平方米,自有产权物业比例仍然较高,有利于降低运营成本。公司租赁业务中,于签约方签订的租赁合同期限都超

37、过10年。长期租约既有利于避免租金随市涨价,同时保证了公司门店网络的长期稳定性,从而有利于公司长期稳定发展。公司门店拥有服装首饰、化妆品、体育用品、皮具箱包、家电、工艺文化、照相器材、家居用品等各类商品,并搭配有超市及餐厅,能够满足客户的多方面需求。门店开业年份经营面积产杈区域| | | 年含猊销 售额l 年含税销 售额2年含秭销 售额 年第 拳 度舍兢 锗 售 癞翠微店(A座)3,38自有公主坟25.2622.7221,445.31翠微店(B座)20091,17租赁翠微牡丹园店009夕2.44租赁花园路6.396.235.761.50翠微龙德店20072.0C租赁天通苑5.625.725,6

38、31.67翠微清河店20101.61租 赁清河2,442.392,19翠微大成店2011自有丰 台2.972.922.740.68当代商城中关村店19952.12自有中关村10.309.258.792.23当代商城鼎城店20091.55租赁石景 山4.043.803.470,93甘家 口大厦20000自有甘家 口6,496.444.661.10合 计18.0463.5159.4754.6813.42数据来源:根据公司提供资料整理16年,公司下属各百货门店的销售额均有所下滑,其中甘家口大厦销售额同比减少1.鹤亿元,降幅较大。17年1 3月,除翠微I公司于 17年1月3日将翠微清河店关闭,故百货经

39、营面积统计范围不包括翠微清河店。锟 囹 卜盛 盆 雯 珂 蒡 蜃 罗 垮 围 慢 翁 目跟踪评级报告龙德店销售额同比基本持平外,其余各门店销售额同比均有所下降。16年,翠微清河店(以下简称“清河店”)销售额2,19亿元,利润总额为钊。 亿元,由于自开业以来,清河店受竞争环境、物业条件、经营成本等因素影响,经营持续亏损,且未来扭亏难度较大,为控制经营风险,减少经营损失,提高经营质量,16年12月 19日,公司董事会审议通过了 关于终止经营翠微百货清河店的议案,董事会同意公司提前终止清河店的经营,授权董事长决策终止经营相关的租赁解约、合同签订、资产处置、人员安置、进度安排等具体事项。根据 企业会计

40、准则第13号一或有事项中对重组义务的规定,公司基于截至 16年12月31日可获得的信息,对于已获知的能够可靠估计该重组义务的金额确认为预计负债,预计闭店损失为456万元。公司于17年1月3日将清河店关闭,17年第一季度增加营业外支出(租赁及商户解约补偿)“7。19万元,店面关闭将对公司未来销售额产生一定影响。截至 17年3月末,公司有7家百货门店。公司翠微店(包括A座和B座 )所在的公主坟商圈地处长安街西延长线,西三环新兴桥周边,地理位置优越,是北京历史最悠久也最具规模的商业中心,标志性建筑是翠微大厦和城乡贸易中心,在区域周边分布着各类临街商铺,服饰、鞋帽专卖、手机专卖、餐饮小吃等一应俱全,地

41、铁公交等交通便利,周围拥有数量众多、长年生活的居民,是北京地区西三环附近最主要的商圈;当代商城中关村店位于中关村商圈核心地带,毗邻众多知名高校、科研院所及中关村科技园区的高新技术企业,高端人才汇聚,配套设施完善,途径公交线路16条,地铁线路1条,交通便利,客流量较大,中关村商圈内的从业人员较多从事的是收入水平较高的IT等行业,数量众多的高校学生也有时尚消费的需求,因此,当代商城的周边人群具有较强的消费能力;甘家 口大厦位于公主坟商圈与金融街商圈、紫竹桥商圈的交汇处;龙德店位于大型居民住宅集中区天通苑和清河附近。总体而言,公司所经营门店大多位于核心商圈和大型居民住宅区或地铁附近,特别是翠微店和当

42、代商城所在的商圈,具有很强的区位优势,根据北京商业信息咨询中心的统计,16年公司销售额位居北京百货零售市场第2位,占有约16%的市场份额,市场竞争力仍然较强。公司是北京市薯名大型百货零售企业之一,品牌知名度仍较高;市场竞争的加剧和电子商务的冲击进一步加大了公司的经营压力公司经营历史悠久,部分门店开业近 年,是北京市著名大型百货零售企业之一,曾获得全国第一批“金鼎”百货店、“全国(行业)顾客满意十大品牌”等多项奖项,在北京市仍拥有较高的品牌知名度和市场影响力。公司主要经营的商场、超市等均位于北京。北京地区百货零售业市场主要以本地企业为主,除公司外,还包括北京城乡、王府井、西鳜猕 里 醉 厦 鹦

43、郅 缌跟踪评级报告单商场、大悦城、新世界、凯德茂等,市场竞争剧烈,行业市场集中度较低。近几年区域经济的高速发展及群众消费水平的快速提高,越来越多商场的开业带来更激烈的竞争。 同时,北京作为我国一线城市,电子商务和物流业发展处于国内领先水平,互联网应用较为广泛,居民网络购物发展较为迅速,使得公司发展也面临电商平台的竞争,进一步加大了公司的运营压力。16年以来,公司百货业务仍主要采用联营方式运营,超市业务联营和自营比例持平;公司与供应商建立了良好的合作关系,依旧拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道;公司推进全渠道营销平台建设,16年实现线上销售公司经营有联营和 自营两种方式,百货业务中联营模式

44、 占比 9甄以上,超市业务自营和联营分别占比50%。联营即由公司负责提供营业场地,进行统一营销策划和顾客服务,供应商提供商品设立品牌专柜,由公司营业员或供应商的销售人员负责销售,在商品未售出前,商品仍属于供应商所有,公司不承担商品的跌价损失等风险,在商品售出后,公司和供应商按照约定的比例分配销售所得。自营即公司直接采购商品,验收入库后作为公司的库存管理,公司负责商品的配送及销售,承担商品所有权上的风险和收益,自营模式下的利润来源于公司的购销差价。公司十分注重对供应商的选择以及与供应商之间的合作,通过多年来对商品结构及经营布局的不断调整,提升了引进品牌速度、国际国内一、二线品牌集合度以及新兴品牌

45、销售的培育速度,与供应商建立了良好的合作关系,依旧拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道。目前公司与近两千个品牌供应商建立了合作关系,共经营近四千个国内外品牌,是北京区域高端及奢侈品牌较为齐全,品牌结构较为合理的百货零售商。16年以来,公司按照两个生活中心的门店转型方向,贯彻“一店一策”,开展门店经营调整,增加适销品牌种类,完善功能业态配比,增强顾客消费体验,促进商品与服务消费融合;重点推进落实龙德店向社区生活中心、 翠微店超市向主题食品馆的转型调整,推进翠微店、当代商城等餐饮娱乐服务业态的引进调整;研究推动亏损门店的处置与调整,于17年1月3日提前终止了清河店的经营;研究推进商品与服务消费

46、融合,通过投资向教育、旅游等服务消费领域延伸。公司持续推进全渠道营销平台建设,16年3月 自建的微信翠微购商城上线运行并实现部分销售。公司超市业态加盟“京东到家”线上平台,16年实现销售收入115.7万元。饔篮 雯 酵 厦 鹦 裂 缌跟踪评级报告租赁公司租赁物业全部都在百货门店,租户主要从事餐饮、休闲娱乐等百货配套服务,租赁收入仍能为公司提供持续的现金流,但受经营模式转变的影响,16年租赁收入同比有所下降公司租赁业务全部在百货门店内,较为分散,约 5万平方米,物业产权一部分为自有,一部分为租赁,和所在百货门店物业产权一致,16年为公司贡献收入1.27亿元,同比下降”。 “%,主要是部分店铺转为

47、联营,租金收入下降所致。公司租赁业务租户主要从事餐饮、休闲娱乐等百货配套服务,可以配合百货零售业务,满足顾客其他消费需求,增加购物中心化的消费体验,提高对顾客的吸引力。目前公司租户共有160多个品牌,涵盖中低高各档类别。目前公司出租率基本为10隅,租户较为稳定,随着全国物业租售价格的上涨、黄金地带物业资源的稀缺,百货商场内的物业租赁价格将保持稳中有升的态势,持续的租赁收入将为公司提供稳定的现金流。公司治理与管理截至 17年3月末,公司注册资本5。胜 亿元,翠微集团和海淀国资分别持有公司32.%和.71%的股权,公司的控股股东和实际控制人为翠微集团,最终控制人为海淀区国资委。公司按照 公司法 、

48、 证券法及相关法律法规和现代企业制度要求所建立的法人治理结构依旧较为完善,股东大会是公司的权力机构,董事会是公司的决策机构,监事会是公司的监督机构。公司设有人力资源部、企业管理部、财务管理部、物流管理部、综合经营管理部、物业行政管理部、投资管理部等职能部门。公司将继续紧密关注市场环境的变化,主动积极谋求升级发展,以“构建翠微生活方式门店体系,打造面向都市主流家庭的领先商业品牌”为公司战略发展 目标,不断优化 自身商业模式,寻求业务增长机会,提升公司持续发展能力。公司将以翠微大厦、当代商城等商业中心为时尚购物中心,以甘家口大厦及各社区店为社区生活购物中心,根据商场所在区域环境,形成以时尚与生活为

49、核心的两级生活中心门店体系。公司将顺应电商发展,通过线上线下融合,探索建立全零售渠道,提升消费体验,吸引客流,推进公司销售规模增长。未来通过对公司组织架构梳理与调整,实现公司总部职能优化,进一步强化战略决策、组织管理和资源配置的职能,明晰公司总部与门店权责,增加门店参与决策权,提升对市场变化的反应效率,提升品牌引进效率。公司依旧是北京市著名的大型百货零售企业,经营历史悠久,品牌知名度较高,门店地理位置优越,区位优势仍较明显。公司自有产权物业比例仍较高,有利于降低公司运营成本,且与供应商建立了良好的合作关系,仍拥有较强的品牌集合能力和稳定的供应商渠道,另饔篮 雯 鹭 厦 鹦 尉 缌跟踪评级报告外

50、,持续的租赁收入为公司提供稳定的现金流。同时,由于我国经济下行压力持续,零售行业增速持续放缓,成本压力不断增大,市场竞争的加剧和电子商务的冲击进一步加大了公司的经营压力,百货业整体盈利情况持续弱化,公司营业收入持续下降。综合分析,公司抗风险能力很强。财务分析公司提供了 16年及17年1 3月财务报表。 瑞华会计师事务所(特殊普通合伙)对公司 16年财务报表进行了审计并出具了标准无保留意见的审计报告。 公司采用 增值税会计处理规定(财会(2016)22号)编制16年财务报表,16年5月1日 之后发生的与增值税相关交易,影响资产、负债等金额的,按该规定调整。 利润表中的“营业税金及附加”项 目调整