阳光城：2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告.PDF

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1、东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】11561156 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/II主要指标及依据主要指标及依据20192019 年房地产销售区域分布年房地产销售区域分布主要数据和指标主要数据和指标项目项目20172017 年年20182018 年年20192019 年年2 20 02020 年年 9 9 月月资产总额(亿元)2132.502633.973075.523562.79所有者权益(亿元)305.70410.30508.99551.7

2、0全部债务(亿元)1134.891126.131123.211100.97营业总收入(亿元)331.63564.70610.49380.64利润总额(亿元)36.0463.8967.7147.0020202020年年9 9月末月末债务期限结构（单位：亿元债务期限结构（单位：亿元）经营性净现金流（亿元）88.19218.31153.96218.15营业利润率（%）17.2619.0420.1719.04资产负债率（%）85.6684.4283.4584.52流动比率（%）169.44150.08154.17140.14全部债务/EBITDA（倍）27.7815.4114.12-EBITDA 利息

3、倍数（倍）0.580.830.93-数据来源：公司 2017 年2019 年经审计的合并财务报告和 2020 年 9 月未经审计的合并财务报表。优势优势 公司房地产业务布局福建、长三角、珠三角、京津冀等区域的一二线城市和中西部核心二线城市，项目开发经验丰富，具有很强的市场竞争力； 公司依托高周转经营策略，集中优势资源加大核心城市群的推盘销售，近年合同销售金额及销售面积显著增长，房地产开发业务收入和毛利润持续提升； 公司在建及拟建项目中位于广州、长沙、北京和福州等一二线城市的项目占比约 76%，未来可售面积充足，其中 2020 年 9 月末全口径剩余可售货值约 5613 亿元； 公司产品体系完善

4、，可满足刚需、刚改及商用等不同用户需求，同时注重产品品质的提升，自主研发“绿色智慧家”标准，增强产品附加值及用户认可度。关注关注 公司在建及拟建的部分房地产项目位于三四线城市，或将面临销售去化压力； 公司在建及拟建项目未来投资规模较大，在房地产市场调控政策和融资环境趋紧背景下，面临资金压力； 公司资产受限比例较高，有息债务规模较大且存在一定集中偿付压力。评级展望评级展望公司评级展望为稳定。公司土地储备充足且以一二线城市为主，项目区位布局较好，销售业绩较有保障，同时预收账款规模较大，对未来业绩提供有力支撑，预计未来公司仍将保持较好的盈利能力。评级方法及模型评级方法及模型东方金诚房地产企业评级方法

5、及模型（RTFC010202004）历史评级信息历史评级信息债项名称债项名称主体信用等级主体信用等级 债项信用等级债项信用等级 评级时间评级时间项目组项目组评级方法及模型评级方法及模型评级报告评级报告20阳城01/20阳城02AAA/稳定AAA2020/2/20赵一统、范新悦东方金诚房地产企业评级方法及模型（RTFC010201907）阅读原文20阳城01/20阳城02/20阳城03AAA/稳定AAA2020/6/19赵一统、范新悦东方金诚房地产企业评级方法及模型（RTFC010202004）阅读原文注：自 2020 年 2 月 20 日（首次评级）至今，阳光城主体信用等级未发生变化，均为 A

6、AA/稳定。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】11561156 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/1主体概况主体概况阳光城集团股份有限公司（以下简称“阳光城”或“公司”）主营房地产开发业务，第一大股东为福建阳光集团有限公司1（以下简称“福建阳光”），实际控制人为自然人吴洁。阳光城前身为 1991 年 8 月成立的福建省石狮新发股份有限公司（以下简称“石狮新发”） ，初始注册资本为 800.00 万元，经多次股权转让和增资后，1996 年 12 月，石

7、狮新发在深交所挂牌上市，证券代码为 000671.SZ。2002 年 4 月，石狮新发第一大股东福建省新湖集团公司将其持有的 26369280 股股份转让予福建阳光投资有限公司（以下简称“阳光投资”，现已改名为福建阳光），阳光投资成为石狮新发第一大股东，持股比例 27.71%。2004 年 2 月，石狮新发更名为福建阳光实业发展股份有限公司（以下简称“阳光发展”）；2009 年 5 月，阳光发展变更为现名，次月证券简称变更为“阳光城”。经过股权分置改革、股权转让、多次定向增发和配股，截至本报告出具日，阳光城总股本为 41.20 亿股。第一大股东福建阳光直接及间接共持有阳光城 33.71%股份，

8、同时福建阳光一致行动人福建康田实业集团有限公司2（以下简称“康田实业”）持有公司 9.99%的股份，因此，福建阳光合计享有公司 43.70%的表决权。阳光城实际控制人为自然人吴洁（股权结构详见附件一）。截至 2020 年 9 月 30 日，福建阳光和其全资子公司东方信隆资产管理有限公司、一致行动人康田实业合计持有公司 18.01 亿股， 其中已质押股份 14.38 亿股， 占其所持股比例的 79.88%，占公司总股本的 34.91%。2020 年 9 月和 10 月，公司分别发布相关公告，称泰康人寿保险有限责任公司（以下简称“泰康人寿”）及泰康养老保险股份有限公司（以下简称“泰康养老”）与阳光

9、城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司（以下简称“上海嘉闻”）签订股份转让协议，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式， 从上海嘉闻受让公司13.46%的股份， 其中泰康人寿受让8.49%的股份，泰康养老受让 4.98%的股份，转让价款 33.78 亿元。10 月 26 日，相关股票过户登记手续已完成，过户后泰康人寿和泰康养老分别持有公司 8.49%的股份和 4.98%的股份，公司控股股东未发生变化。公司主营房地产开发业务，辅以商业运营、物业服务业务为补充。公司房地产开发以住宅产品为主。公司采取长三角、珠三角、京津翼+大福建+战略城市点的“3+1+X”区域布局战略，阳光城的房地产项目已布局国内

10、的福州、杭州、上海、绍兴、佛山、广州、长沙、重庆、南宁、郑州、乌鲁木齐、天津、湖州、成都、西安等城市，以一二线城市为主，并选择性地布局核心1福建阳光集团有限公司：吴洁直接及间接持有 46.07%的股权，阳光城控股集团有限公司持有 43.88%的股权，自然人林雪莺持有 10.66%的股权， 根据吴洁与阳光城控股集团有限公司实际控制人林腾蛟先生签署的 一致行动协议 安排， 吴洁享有 89.34%的表决权，为福建阳光的控股股东和实际控制人。22008 年 5 月 5 日，福建阳光与康田实业签署了一致行动协议，约定康田实业在发行人资本运作过程中（包括历次股东大会决策程序中）与福建阳光保持一致行动（包括

11、但不限于表决权上的一致性，包括涉及福建阳光及其关联方与上市公司的关联交易决策事项时的回避表决）。一致行动的期限自康田实业成为发行人的股东之日起至福建阳光不再为发行人的控股股东之日或康田实业不再持有发行人股权之日止。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】11561156 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/2一二线城市周边的部分三线城市。根据克而瑞研究中心公布的2019 年度中国房地产企业销售TOP200 排行榜，2019 年阳光城全口径和权益合同销售金额分

12、别为 2110.3 亿元和 1351.4 亿元3，分别排名第 13 位和第 14 位。截至 2020 年 9 月末，阳光城资产总额 3562.79 亿元，所有者权益 551.70 亿元，全部债务1100.97 亿元，资产负债率为 84.52%，纳入合并报表范围的直接及间接控股子公司共 1057 家。2019 年及 2020 年 19 月，公司实现营业总收入分别为 610.49 亿元和 380.64 亿元，利润总额分别为 67.71 亿元和 47.00 亿元。本期债券概况及募集资金用途本期债券概况及募集资金用途本期债券概况本期债券概况经中国证监会“证监许可2020468 号”文核准，公司获准公开

13、发行不超过人民币 80亿元的公司债券。其中第一期 20 亿元已于 2020 年 4 月发行，第二期 10 亿元已于 2020 年 8月发行， 本次公司拟发行 “阳光城集团股份有限公司 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券(第一期)”（以下简称“本期债券”），发行规模不超过 15 亿元（含 15 亿元），发行期限 5年，第 2 年末和第 4 年末附公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券面值 100元，按面值发行，发行利率为固定利率，单利按年计息，不计复利。本期债券每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。本期债券无担保。募集资金用途募集资金用途本期债券拟募集

14、资金不超过 15 亿元（含 15 亿元），扣除发行费用后，拟全部用于偿还到期或回售的公司债券。经营环境经营环境宏观经济与政策环境宏观经济与政策环境三季度经济延续三季度经济延续“V V 型反转型反转”，四季度，四季度 GDPGDP 同比将向同比将向 6.0%6.0%的潜在增长水平回归的潜在增长水平回归三季度宏观经济供需两端稳步修复，加之国内外产能修复错位带动出口保持强势，季度GDP 同比回升至 4.9%，前三季度 GDP 同比也由负转正，达到 0.7%。其中，三季度固定资产投资同比增长 8.8%，增速比一季度加快 5 个百分点，继续成为经济复苏的主导力量；三季度以社会消费品零售总额为代表的消费需

15、求回升加快，显示经济增长结构正在改善。时至秋冬季节，海外疫情有高位攀升之势，四季度全球经济将再现深度衰退，但产能错位优势会继续支撑我国出口；四季度固定资产投资有望加速至 10%左右，消费回暖势头将会延续。预计四季度 GDP增速有望向 6.0%的潜在增长水平回归，全年经济增速将在 2.2%左右。在疫苗顺利部署且不发3数据来自于公司公告的阳光城集团股份有限公司关于 2019 年 12 月份经营情况的公告。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】11561156 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 1

16、2 层100600官网：http:/3生新的重大外部冲击条件下，2021 年 GDP 同比将达到 9.0%。四季度宏观政策有望进入稳定期，财政支出空间较大，市场资金面将四季度宏观政策有望进入稳定期，财政支出空间较大，市场资金面将“由紧转稳由紧转稳”9 月城镇调查失业率降至 5.4%， 已连续 5 个月处于 6.0%的控制目标之内。 伴随这一今年最重要的宏观经济指标稳定处于目标区间，加之四季度 GDP 增速将升至 6.0%左右，逆周期调节需求相应减弱，年底前实施降息降准的概率不大，未来宏观政策将进入一段稳定期。前期政府债大规模发行，四季度财政支出空间较大，将对稳增长形成支撑。8 月以来 DR00

17、7 等短期市场利率开始走稳，但同业存单发行利率等中期市场利率仍在上行。年底前伴随压降结构性存款目标完成，中期市场利率也将趋稳。这意味着 5 月中下旬以来的“紧货币”进程将告一段落。四季度宽信用将进一步向制造业和中小微企业倾斜，房地产融资环境会显著收紧。行业分析行业分析公司主要从事房地产开发业务，所属行业为房地产行业。房地产行业房地产行业新冠肺炎疫情对房地产短期销售产生冲击，但疫情好转复工深化，供需双向改善推动销售新冠肺炎疫情对房地产短期销售产生冲击，但疫情好转复工深化，供需双向改善推动销售快速修复，预计在政策维稳、按揭投放趋稳及需求回补的影响下，四季度销售增速将有望持续快速修复，预计在政策维稳

18、、按揭投放趋稳及需求回补的影响下，四季度销售增速将有望持续修复修复受新冠肺炎疫情影响，2020 年 1月房企销售增速同比放缓，4 月以来，随着国内疫情缓解及复工深化，在房企推盘力度加大叠加积压购房需求释放下，销售业绩持续改善。2020 年18 月，全国商品房累计销售面积 98486.0 万平方米，同比下降 3.3%，降幅自 4 月以来持续收窄；商品房销售额 96942.5 亿元，同比增长 1.6%，年内商品房销售额累计增速首次回正；同期，商品房销售均价为 9843.3 元/平方米，自 3 月以来始终保持稳定增长态势。此外，30 大中城市商品房成交面积持续显著修复，4 月以来较去年同期均有所增长

19、。预计四季度随着国内疫情影响的进一步缓解，房地产市场供给节奏将进一步加快，购房需求的释放和房企推盘销售的提升将有助于商品房销售面积的修复。目前各城市复工投产持续推进，大部分房企销售施工基本满血恢复，部分房企积极推出“以价换量”、“全民营销”等促销策略。“房住不炒”主基调不变，“渡难关”政策趋于缓和，多地政策向户籍、土地等长期改革层面转变，地方需求政策托底、按揭投放趋稳，流动性相对宽松的支持下，销售增速预计将持续得到修复。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】11561156 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰

20、国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/4图表图表 1 1全国商品房销售情况（万平方米、亿元、全国商品房销售情况（万平方米、亿元、% %）数据来源：Wind疫情对新开工及施工形成拖累，行业投资增速下滑，预计四季度房企融资环境难有显著改疫情对新开工及施工形成拖累，行业投资增速下滑，预计四季度房企融资环境难有显著改善，融资规模增速放缓，但投资增速仍将在项目开复工的提升以及销售回款增长下稳中回升善，融资规模增速放缓，但投资增速仍将在项目开复工的提升以及销售回款增长下稳中回升疫情对房地产行业新开工及施工进度产生不利影响，制约行业投资增速，但在疫情逐步缓解的背景下，房地产行业自 4 月份

21、以来已陆续实现复工复产，新开工及补库存积极，施工保持增长， 对房地产开发投资规模实现了拉动。 2020 年 18 月， 国内房地产开发投资完成额 88454.1亿元，同比增长 4.6%，增速同比减少 5.9 个百分点。从房企资金来源看，18 月，房地产开发企业到位资金 11.7 万亿元，累计同比增长 3.0%，增幅同比减少 3.3 个百分点。其中，国内贷款、自筹资金、定金及预收款分别为 1.8 万亿元、3.7 万亿元和 3.9 万亿元，累计同比增速分别为 4.0%、3.6%和 1.2%，受益于整体流动性宽松，银行信贷和自筹资金均有所改善，外部融资依然是房企投资资金的重要来源。2020 年 8

22、月，住房城乡建设部、人民银行在北京召开了重点房企座谈会，对重点房企资金检测和融资管理规则进行了讨论。总体来看，在房企融资规模逐年增长、债务负担有所增加的背景下，对于房地产企业融资渠道和融资规模的监管趋严，或将对房地产企业融资产生不利影响。预计四季度，房企复工及赶工进度加快对新开工和施工进度产生促进作用，销售回款的提升将对房企施工及拿地提供资金支持，房企土地购置、施工及竣工进度预计进一步改善，但房企融资环境短期内难有显著改善，融资规模增速的下滑将影响房企拿地及建安支出，对投资带来负面影响，总体看，房地产企业投资增速将稳中回升。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】11561156 号

23、号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/5图表图表 2 2全国房地产开发投资及土地购置情况（全国房地产开发投资及土地购置情况（% %）数据来源：Wind业务运营业务运营经营概况经营概况公司营业收入和毛利润主要来源于房地产开发业务，近年来保持增长，毛利率稳步提升公司营业收入和毛利润主要来源于房地产开发业务，近年来保持增长，毛利率稳步提升阳光城主要从事房地产开发业务，辅以酒店运营、商业管理及建筑施工等其他业务。近年来，公司营业收入和毛利润均逐年显著增长，主要是房地产项目结转收入

24、增多及利润提升所致；毛利率水平稳步提升。图表图表 3 3公司营业收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、公司营业收入构成及毛利润、毛利率情况（单位：亿元、% %）类别类别20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020 年年 1 19 9 月月收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比收入收入占比占比房地产开发327.2198.67 555.0198.28 587.5396.24 361.1794.89其他4.421.339.691.7222.963.7619.475.11合计合计331.63331.63 100.00100.00 5 56464.70

25、.70 100.00100.00 610.49610.49 100.00100.00 380.64380.64 1 100.0000.00毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率 毛利润毛利润 毛利率毛利率房地产开发80.3924.57 142.3425.65 150.0225.5381.9422.69其他2.7862.784.8149.6612.2453.327.6939.51合计合计83.1683.1625.0825.08 147.15147.1526.0626.06 162.26162.2626.5826.5889.6389.6323.5523.

26、55数据来源：公司提供，东方金诚整理房地产开发房地产开发公司房地产业务布局大福建、长三角、珠三角、京津冀等区域的一二线城市和中西部核心公司房地产业务布局大福建、长三角、珠三角、京津冀等区域的一二线城市和中西部核心二线城市，项目开发经验丰富，具有很强的市场竞争力；公司产品体系完善，同时注重产品品二线城市，项目开发经验丰富，具有很强的市场竞争力；公司产品体系完善，同时注重产品品质的提升，自主研发质的提升，自主研发“绿色智慧家绿色智慧家”标准以增强产品附加值及用户认可度标准以增强产品附加值及用户认可度阳光城具有房地产开发一级资质，具备多业态综合开发能力，项目业态以住宅产品为主，涉及少量商业、写字楼等

27、。公司房地产业务始于福州，2012 年总部由福州搬至上海后，项目分东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】11561156 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/6布从福建向长三角、珠三角和京津冀地区以及中西部核心二线城市拓展，逐步实现了长三角、珠三角、京津翼+大福建+战略城市点的“3+1+X”的多元化城市布局。2017 年，公司提出“三全”投资战略，即全地域发展、全方式拿地、全业态发展，加大二线城市的覆盖，并战略性布局核心城市周边城市，区域分布更加广泛。截至

28、 2019 年末，阳光城的房地产项目已布局国内的福州、杭州、上海、绍兴、佛山、广州、长沙、重庆、南宁、郑州、乌鲁木齐、天津、湖州、成都、西安等 97 个城市，以一二线城市和中西部核心二线城市为主，并选择性地布局核心一二线城市周边的部分三线城市。2019 年阳光城位列中国房地产开发企业 500 强榜单第 14 位，位居 2019 中国房地产上市公司 A 股十强。在克而瑞研究中心发布的2019 年度中国房地产企业销售 TOP200 排行榜和2020 年 110 月中国房地产企业销售榜 TOP100 排行榜，阳光城全口径合同销售金额分别位列第 13 位和第 17 位，市场竞争地位稳固。公司房地产项目

29、开发经验丰富，已形成了较为成熟的满足不同层次需求的产品体系，主要针对用户刚需、刚改及商用需求，拥有包括“城市新筑”、“浪漫城邦”、“时尚公寓”和“生态住宅”等住宅系列以及商务办公、商业综合体、星级酒店等商业系列。2017 年来，公司提出“规模上台阶，品质树标杆”战略，加强产品品质管控，建立室内装修绿色材料体系，推出“绿色智慧家”产品品牌。2019 年 4 月，成立绿色智慧家研究院，自主研发“绿色智慧家”标准，有序推动绿色智慧家战略落地，以硬装体系升级为例，公司与供应商共同研发新材料，实现典型示范区样板房空气质量优于国标。截至 2019 年末，全国落地授牌的“绿色智慧家”项目 44个，总建筑面积

30、 530 万平方米，总共服务 15 万阳光城业主。公司依托高周转经营策略，同时坚持区域深耕，集中优势资源加大核心城市群的推盘销售公司依托高周转经营策略，同时坚持区域深耕，集中优势资源加大核心城市群的推盘销售进度，以此实现项目快速开发，近年合同销售金额及销售面积显著增长，疫情对短期销售及回进度，以此实现项目快速开发，近年合同销售金额及销售面积显著增长，疫情对短期销售及回款形成负面影响，但在疫情缓解后，公司销售情况有所回升款形成负面影响，但在疫情缓解后，公司销售情况有所回升公司实施提升销售规模、提高周转速度、提升产品品质和降低开发成本的“三升一降”策略，着力提升运营效率，同时提高产品适销性，实现项

31、目的快速开发和高周转。目前，公司福建地区项目从拿地到开盘的周期为 68 个月，上海地区开发周期为 12 个月左右。同时公司坚持区域深耕策略，集中优势资源及力量在大福建、长三角、珠三角等核心城市群的推盘销售进度。随着区域业务的深耕和布局的扩张，2017 年2019 年，公司全口径合同销售面积及合同销售金额年均复合增长率分别为 61.19%和 51.84%，权益合同销售面积及销售金额年均复合增长率分别为 34.39%和 26.68%，均保持快速增长；合同销售价格有所波动，2018 年以来有所下降，主要系单价相对较低的二三线城市销售占比提升及一线城市限价影响，2020 年前三季度销售均价有所回升。销

32、售回款方面，2017 年2019 年，公司销售商品、提供劳务收到的现金分别为 573.66 亿元、793.63 亿元和 833.49 亿元，分别为同期合并口径合同销售金额的 82.40%、80.30%和80.50%，总体销售回款速度尚好。新冠疫情对公司短期销售及回款带来不利影响，但随着疫情东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】11561156 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/7得到有效缓解， 公司销售业绩有所修复， 2020 年 19 月， 公司全口径

33、合同销售面积为 1070.51万平方米，同比下降 11.26%，全口径合同销售金额 1472.36 亿元，同比变动不大。图表图表 4 4公司房地产开发业务合同销售及回款情况（单位：亿元、公司房地产开发业务合同销售及回款情况（单位：亿元、% %、万平方米、元、万平方米、元/ /平方米）平方米）项目项目20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020 年年 1 19 9 月月全口径合同销售面积659.401266.401713.271070.51其中：权益合同销售面积606.67895.111095.61703.22全口径合同销售金额915.301628.5621

34、10.311472.36其中：权益合同销售金额842.101183.251351.43942.70平均合同销售价格（全口径）13880.8012859.86 12317.4313753.82合并口径合同销售金额696.19988.331035.39-销售商品、提供劳务收到的现金/合并口径合同销售金额82.4080.3080.50-资料来源：公司提供，东方金诚整理公司房地产项目销售区域主要集中在大福建、长三角、珠三角、京津冀等区域的一二线城市。近年来，公司项目布局向中西部城市拓展，在长沙、重庆、南宁、郑州、西安等中西部内地区域的销售金额占比有所提高；在以福州、厦门为代表的福建地区以及长三角区域合

35、同销售金额比重有所下降，但占比仍较高。截至 2020 年 9 月末，公司全口径已完工项目合计 136 个，主要位于福州、厦门、上海、杭州、广州、宁波、嘉兴、郑州、成都等城市，总建筑面积 2623.45万平方米，剩余可售面积 368.81 万平方米，去化率约 84%。图表图表 5 5公司全口径房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、公司全口径房地产开发项目分区域销售情况（单位：亿元、% %）区域区域2012019 9 年年2 2020020 年年 119 9 月月金额金额面积面积金额占比金额占比金额金额面积面积金额占比金额占比大福建387.15322.1718.35270.89191.3918

36、.40长三角709.18388.7833.61509.55248.2934.61珠三角182.64136.318.6593.8363.186.37京津冀55.6041.202.6343.2526.582.94战略城市775.74824.8036.76554.84541.0737.68合计合计2110.312110.311713.271713.27100.00100.00 1472.361472.36 1070.511070.511 100.0000.00数据来源：公司提供，东方金诚整理公司在建及拟建项目公司在建及拟建项目中中位于广州位于广州、长沙长沙、北京北京、福州和重庆福州和重庆等一二线城市

37、的项目占比较高等一二线城市的项目占比较高，未来可售面积充足，对未来房地产业务持续发展提供支撑，但部分项目位于三四线城市，项目未来可售面积充足，对未来房地产业务持续发展提供支撑，但部分项目位于三四线城市，项目销售去化及销售去化及回款将面临一定压力回款将面临一定压力东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】11561156 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/8截至 2020 年 9 月末，公司房地产全口径项目剩余可售面积44259.56 万平方米，预估剩余可售货

38、值 5612.66 亿元， 权益剩余可售面积 2961.43 万平方米， 预估权益剩余可售货值 3704.56亿元，主要位于一、二线城市5，业态以住宅为主。其中在建项目合计 239 个，在建项目全口径剩余可售面积 3396.00 万平方米，预估剩余可售货值 4371.15 亿元，其中权益剩余可售面积2326.36 万平方米，预估权益剩余可售货值 2845.45 亿元，以长沙、北京、重庆、广州、福州和昆明等代表的一二线城市项目权益剩余可售货值占比约 74%，比重较高，以北海、汕尾、绍兴等为代表的三四线及以下城市项目权益剩余可售货值约 26%。截至 2020 年 9 月末，公司全口径拟建项目合计

39、30 个，总可售面积 494.75 万平方米，其中权益可售面积 379.26 万平方米，预估权益可售货值 657.69 亿元，业态以住宅为主，以一二线城市项目居多，其中以广州、深圳等为主的一线城市项目未来权益可售货值占约 44%，以昆明、西安、福州、杭州等为主的二线城市项目未来权益可售货值约 44%；一二线城市合计占比约 88%。图表图表 6 620202020 年年 9 9 月末月末公司房地产全口径可售项目情况及开工进度公司房地产全口径可售项目情况及开工进度（单位单位：万平方米万平方米、亿元亿元）类别类别剩余可售剩余可售面积面积6 6剩余可售剩余可售货值货值权益剩余权益剩余可售面积可售面积权

40、益剩余权益剩余可售货值可售货值完工项目368.81310.42255.82201.42在建项目3396.004371.152326.362845.45拟建项目494.75931.09379.26657.69合计合计4259.564259.565612.665612.662961.432961.433704.563704.56项目项目20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020 年年 1 19 9 月月新开工面积（全口径）736.912721.751722.001644.66竣工面积203.43398.88528.561092.31数据来源：公司提供，东方金

41、诚整理整体来看，公司剩余可售面积较为充足，其中广州、长沙、北京、福州和重庆等一二线城市项目占比较高，对未来销售提供支撑，但部分位于三四线城市项目销售去化面临一定挑战。近年公司房地产开发业务收入和毛利润持续提升，业务获利能力很强，近三年土地获取规近年公司房地产开发业务收入和毛利润持续提升，业务获利能力很强，近三年土地获取规模总体有所下降，但充裕的土地储备及较大规模的预收款项仍可对未来业绩实现提供有力支撑模总体有所下降，但充裕的土地储备及较大规模的预收款项仍可对未来业绩实现提供有力支撑2017 年2019 年，受益于结算面积的持续提升，阳光城房地产开发业务收入和毛利润均逐年增长，业务毛利率总体提高

42、，业务获利能力很强，受结算项目中三线城市占比有所提升影响，平均结算价格总体有所下降。2019 年房地产开发业务收入 587.53 亿元，同比增长 5.86%；毛利润 150.02 亿元，同比增长 5.40%；毛利率 25.53%，相对稳定。截至 2019 年末，公司预收4土地储备统计中未包含代建代销项目。5依据东方金诚统计口径，一线城市 4 个，为北京、上海、广州、深圳；二线城市 35 个，为杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、济南、长春、哈尔滨、天津、重庆、苏州、无锡、佛山、东莞、福州、海口、石家庄、兰州、南宁、贵州、呼和浩特、银川、西宁、乌鲁木齐、昆明、合肥、郑州、长沙、南昌、太原、青岛、

43、宁波、大连、厦门。其余城市为三线及以下城市。6其中已完工项目和在建项目剩余可售面积包括已开工项目待售面积和尚未开工待开发地块面积。权益剩余可售货值分布东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】11561156 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/9款项 801.06 亿元，预收款项是当期结算收入的 1.36 倍，为未来收入及毛利润的实现提供了有力支撑。图表图表 7 7公司房地产开发业务收入及结算情况（单位：亿元、公司房地产开发业务收入及结算情况（单位：亿元、%

44、 %、万平方米、元、万平方米、元/ /平方米）平方米）项目项目20172017 年年20182018 年年20192019 年年20202020年年1 1 9 9月月结算面积241.34382.27454.10314.31结算收入327.21555.01587.53361.17平均结算价格13558.0514518.8012938.3411490.88期末预收账款（合同负债）401.51621.21801.06909.46期末预收账款/结算收入1.231.121.36-资料来源：公司提供，东方金诚整理为了实现房地产业务规模的快速扩张，公司通过招拍挂、合作开发、收并购、一二级联动等多元化方式获得

45、土地。 2018 年以来， 公司调整拿地策略， 拿地节奏相对放缓。 2017 年2019年和 2020 年 19 月，公司是全口径新增计容建筑面积分别为 2021.63 万平方米、1332.52 万平方米、1268.65 万平方米和 978.14 万平方米；平均楼面地价7分别为 5684.86 元/平方米、4204.42 元/平方米、5167.86 元/平方米和 6429.65 元/平方米，2019 年以来有所增长；项目获取以一二线城市为主，其中 2020 年 19 月公司获取项目中，以长沙、重庆、沈阳、杭州为主的二线城市新增计容建筑面积占比约 68%。图表图表 8 820172017 年年2

46、0192019 年及年及 20202020 年年 1 19 9 月公司拿地概况（单位：个、万平方米、亿元）月公司拿地概况（单位：个、万平方米、亿元）指标指标2 2017017 年年2 2018018 年年2 201019 9 年年2 20 02020 年年 1 19 9 月月项目数量120806960计容建筑面积2021.631332.521268.65978.14其中：公开招拍挂947.34823.70568.24599.07权益土地出让金723.63306.48491.77416.04其中：公开招拍挂217.66193.98348.16334.12资料来源：公司提供，其中 2020 年前三

47、季度拿地情况根据公司月度经营公告加总计算，东方金诚整理公司在建及拟建项目未来投资规模较大公司在建及拟建项目未来投资规模较大， 在房地产市场调控政策和融资在房地产市场调控政策和融资环境环境趋紧的背景趋紧的背景下下，面临较大的资金压力面临较大的资金压力截至 2020 年 9 月末，阳光城合并口径在建项目计划总投资额 3201.15 亿元，已累计投入1802.64 亿元，尚需投资额 1398.51 亿元，未来投资资金来源主要为自有资金、商品房预售款、银行贷款和债券等其他外部融资。同期末，公司合并范围内的拟建项目计划总投资额 496.85 亿元，已累计投资 198.59 亿元，尚需投资额 298.26

48、 亿元。总体来看，公司在建及拟建房地产项目未来投资规模较大，在房地产7楼面地价=拿地支出/计容建筑面积。东方金诚债评字【东方金诚债评字【20202020】11561156 号号邮箱：电话：010-62299800传真：010-62299803地址：北京市朝阳区朝外西街 3 号兆泰国际中心 C 座 12 层100600官网：http:/10市场调控政策和融资环境趋紧背景下，面临较大的资金压力。对外投资对外投资公司合作对象主要为行业内知名房企公司合作对象主要为行业内知名房企，20172017 年以来合作开发项目规模增长较快年以来合作开发项目规模增长较快，投资收益投资收益增长明显，未来可售面积充足，

49、楼面地价相对较低，整体风险可控增长明显，未来可售面积充足，楼面地价相对较低，整体风险可控2017 年以来，公司提高合作开发项目的比例，参股房地产项目规模增长较快。公司合作对象主要为全国及区域性房地产行业排名靠前房企，包括上海龙湖地产置业有限公司、四川蓝光发展股份有限公司、上海保利房地产开发有限公司、上海融创房地产开发有限公司、碧桂园控股有限公司、正荣地产控股股份有限公司、浙江德信置业有限公司等。公司按照对房地产项目的权益比例分摊土地及建安等成本，核算投资收益。截至2020年9月末， 公司未纳入合并报表范围的参股在建项目105个， 总可售面积2436.93万平方米，权益剩余可售面积 513.96

50、 万平方米，权益剩余可售货值 733.97 亿元，其中以福州、南宁和重庆为主的一二线城市未来权益可售面积占比 约 60%，以清远、绍兴和台州等为主的三四线城市未来权益可售面积占比约 40%，平均楼面地价8为 5593.85 元/平方米。截至 2020 年 9 月末，公司未纳入合并报表范围的参股拟建房地产项目 9 个，总可售面积合计 134.93 万平方米，权益剩余可售面积 55.72 万平方米，权益剩余可售货值为 123.06 亿元。2017 年2019 年及 2020 年 19 月，公司对联营和合营企业的投资收益分别为-0.74 亿元、-0.03 亿元、7.07 亿元和 12.08 亿元，随