荣盛发展：主体与相关债项2018年度跟踪评级报告.PDF

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1、 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 7 基基本本经经营营 （一一）主主体体概概况况与与公公司司治治理理 荣盛发展的前身为荣盛房地产开发有限公司，组建于 1996 年 12月 30 日， 初始注册资本为 600 万元， 其中荣盛建设工程有限公司 （以下简称“荣盛建设”)持股 60%，耿建明等自然人股东持股 40%。 公司由荣盛建设工程有限公司和耿建明共同出资组建，注册资本600万元。公司注册资本增至5,935万元。公司在深圳证券交易所上市（股票代码：002146.SZ），股票发行后，股本变更为40,000万元。截至2018年3月末，公司注册资本为43.48亿元，其中荣盛控股直接持股35.65

2、%，荣盛建设持股13.80%，耿建明直接持股12.74%。1996年2002年2007年2018年 图图 1 1 公公司司历历史史沿沿革革 数据来源：根据公司提供资料整理 截至 2018 年 3 月末，荣盛控股、荣盛建设及耿建明分别质押其持有公司股份 14.60 亿股、3.30 亿股及 0.16 亿股，占其持有公司股份的94.19%、 55.00%及2.89%； 合计质押股份18.06亿股， 占比41.53%。 2016 年 7 月，公司发布2016 年非公开发行股票预案，本次非公开发行股票数量不超过 636,363,636 股， 拟募集资金总额不超过490,000万元， 扣除发行费用后将全部

3、投资于石家庄荣盛华府 （棉三） 、南京荣盛华府、济南花语馨苑和邯郸荣盛观邸。2016 年 8 月 24 日，公司收到中国证监会出具的行?许可申请受理通知书（162130号）。截至本报告出具日，本次非公开发行新股事项尚未取得中国证监会的核准。 （二二）盈盈利利模模式式 公司是一家房地产综合开发企业，具有国家房地产一级开发资质，以设计研发和物业服务等为支撑，主要在中等城市进行中小户型普通商品住宅的规模开发和跨地区专业化经营。 荣盛发展 2018 ?跟踪评?告 8 ?地产89.35%产业园4.06%物业服?1.21%酒店?营1.04%?他行业4.33%?地产产业园物业服?酒店?营?他行业 ? 2 2

4、 公公?要要业业?板板块块收收入入构构成成1 1 数据来源?据公?提供资料整理 ?三三?股股权权链链 截? 2018 年 3 月末，公司注册资本为 43.48 亿元，荣盛控股直接持股 35.65%，荣盛建设持股 13.80%，耿建明直接持股 12.74%，荣盛控股为公司控股股东，耿建明直接持有荣盛控股 60.09%的股权，为荣盛控股第一大股东，因此公司实际控制人为耿建明。公司产权明晰、权责明确，股东大会是最高权力机构，决定公司的经营方针和投资计划。 公司设立董事会， 对股东大会负责， 董事会由九名董事组成，其中独立董事三名，下设董事长和总裁，实行董事会领导下的总裁负责制。 公司遵循上市公司规范

5、运作的要求， 制定了较完备的规章制度，建立了严格的内部控制制度及对子公司的财务监管体系。截? 2018年 3 月末，公司纳入合并财务报表范围的主体共 384 家，其中二级子公司共 75 家，三级子公司 123 家。 ?四四?信信用用链链 2017 年以?，公司负债规模继续增加，截? 2018 年 3 月末为1,676.21 亿元?其中有息债务总额有所波动，截? 2018 年 3 月末为637.26 亿元，占负债总额比重 38.02%。从债务期限结构?看，截?2018 年 3 月末，1 年内和 1 ? 2 年有息债务占比分别为 38.97%和34.44%，债务期限结构有待改善。 1 公?要业?各

6、版块占比以 2017 ?收入数据计算? 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 9 根据公司提供的由中国人民银行征信中心出具的企业信用报告，截至 2018 年 5 月 23 日，公司已结清业务中，有 7 笔发生于 2007 年的关注类贷款和 5 笔分别发生于 2006 年、 2014 年和 2015 年的欠息2。截至本报告出具日， 公司在债券市场发行的债务融资工具已到付息日的债券均已按期兑付利息，尚未到还本日的均已付息。 （五五）本本次次跟跟踪踪债债券券概概况况及及募募集集资资金金使使用用情情况况 本次跟踪债券概况及募集资金使用情况如下表所示： 表表 1 1 本本次次跟跟踪踪债债券券概概况况及及

7、募募集集资资金金使使用用情情况况（单单位位：亿亿元元） 债债券券简简称称 发发行行额额度度 发发行行期期限限 募募集集资资金金用用途途 进进展展情情况况 15 荣盛 01 18 亿元 2015.06.242020.06.24 偿还公司借款，补充营运资金 已按募集资金要求使用 15 荣盛 02 19 亿元 2015.07.282019.07.28 偿还公司借款，补充营运资金 已按募集资金要求使用 15 荣盛 03 22 亿元 2015.07.282020.07.28 偿还公司借款，补充营运资金 已按募集资金要求使用 17 荣盛地产MTN001 5 亿元 2017.03.242020.03.24

8、补充流动资金，偿还公司借款 已按募集资金要求使用 17 荣盛地产MTN002 10 亿元 2017.05.242020.05.24 补充流动资金，偿还公司借款 已按募集资金要求使用 17 荣盛地产MTN003 14 亿元 2017.08.072020.08.07 补充流动资金，偿还公司借款 已按募集资金要求使用 数据来源：根据公司提供资料整理 2 根据公司出具的说明，公司产生的上述记录均属非恶意造成。 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 10 偿偿债债环环境境 中中国国结结构构?改改革革不不断断推推进进， 充充足足的的?策策调调整整空空间间和和稳稳健健中中?的的货货币币?策策为为公公司司业业

9、务务发发展展提提供供良良好好的的偿偿债债环环境境； ?府府不不断断加加大大对对房房地地产产行行业业的的宏宏观观调调控控力力度度，稳稳定定行行业业投投资资增增速速，推推动动行行业业健健康康发发展展。 （一一）宏宏观观与与?策策环环境境 中中国国结结构构?改改革革不不断断推推进进， 充充足足的的?策策空空间间有有利利于于消消费费和和产产业业结结构构升升级级，为为公公司司业业务务发发展展提提供供良良好好的的?治治生生态态。 中国结构?改革基本思路已经明确： 对内坚决淘汰过剩产能为制造业升级和技术产业发展腾出空间， 对外以 “一带一路” 战略为依托，加快全球产业链布局，拓宽经济发展空间。2017 年以

10、?，在强调稳增长、保就业的同时，中国?府围绕“三去一降一补”在过剩产能、农业、财?、金融、国有企业混业改革等重点领域进一步提出具体要求和措施、加快改革进度，并与众多国家和国际组织就“一带一路”建设达成合作协议，在?策对接、经济走廊建设、项目合作、资金支持等方面提出多项举措，表明其改革的决心和毅力。?府?策调整空间依然充足，稳中求进的审慎态度、极强的?策执行能力将为中国经济转型和稳定?府偿债能力提供可靠保障。为防范系统?风险、抑制资产泡沫，2017 年以?府着力发挥财?策“经济稳定器”和“改革助推器”的作用。总体?看，?府?策空间依然充足，其极强的?策执行力和统筹能力将为中国推进结构?改革、 实

11、现经济换代升级提供有力?治保障和现实依据，为企业发展营造良好的宏观?策环境。 （二二）产产业业环环境境 ?府府不不断断加加大大对对房房地地产产行行业业的的宏宏观观调调控控力力度度，稳稳定定行行业业投投资资增增速速，推推动动行行业业健健康康发发展展。 作为投资的重要组成部分， 稳定房地产投资成为对冲宏观经济下C CC CCC B BB BBB A AA AAA 偿债环境指数：偿债环境在评级矩阵中的位置 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 11 行压力的有力手段，房地产调控?策思路也因此出现重大调整。从?策基调看，以去库存为主旋律，稳定市场和房价倾向明显。2017 年以?，新一轮楼市调控措施在全

12、国热点一、二线城市及环一线城市周边县市等二十余城市先后出台。 随着热点城市及环一线城市房地产调控?策的加大和购房意愿的下降，房地产行业投资及销售有所放缓。 整体?看，?府不断加大对房地产行业的宏观调控制度，不断建设长效机制，推动房地产行业的健康和稳定发展。 财财富富创创造造能能力力 城城镇镇化化建建设设是是我我国国房房地地产产发发展展的的长长期期驱驱动动力力， 受受益益于于国国家家京京津津冀冀一一体体化化战战略略的的加加速速推推进进， 公公司司未未?发发展展前前景景良良好好； 公公司司在在环环京京区区域域仍仍有有较较高高的的品品牌牌知知名名度度，土土地地储储备备仍仍很很充充足足， 2 20 0

13、1 17 7 年年以以?销销售售面面积积和和签签约约额额继继续续增增长长； 营营业业收收入入和和毛毛利利润润大大幅幅增增长长， 毛毛利利率率水水平平不不断断提提升升。 （一一）市市场场需需求求 城城镇镇化化建建设设是是房房地地产产发发展展的的长长期期驱驱动动力力， 且且受受益益于于国国家家京京津津冀冀一一体体化化战战略略的的加加速速推推进进，公公司司未未?发发展展前前景景良良好好。 我国房地产市场快速发展的动力主要?源于城镇化建设。2017年末，我国城镇化率为 58.52%，较 2010 年提升 8.57 个百分点；城镇总人口数为 8.13 亿人，较 2010 年增加 1.43 亿人，城镇人口

14、数量的增加有效带动了城市住房需求的增长。根据 2014 年 3 月我国颁布的新型城镇化规划，预计 2020 年我国常住人口城镇化率将达到 60%左右，在 2020 年以前将有约 1 亿农村人口转为城镇常住人口。据此判断，城市住房需求将继续保持增长。 京津冀城市圈由首都经济圈概念发展而?，包括北京、天津以及河北省保定、廊坊、唐山、张家口、承德、秦皇岛、沧州、衡水、邢台、邯郸、石家庄共 11 个地级市。京津冀土地面积 21.68 万平方公C CC CCC B BB BBB A AA AAA 财富创造能力指数：财富创造能力在评级矩阵中的位置 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 12 里，2017

15、年生产总值 8.26 万亿元，占全国 GDP 9.99%。其中，北京、天津和河北生产总值分别为 2.80 万亿元、1.86 万亿元和 3.60 万亿元，分别同比增长 6.7%、3.6%和 6.7%。较强的综合经济实力及产业结构的持续优化为区域内企业发展奠定良好基础。2017 年 4 月 1 日,中共中央、国务院印发通知，决定设立河北雄安新区，是国家深入推进京津冀协同发展作出的一项重大决策部署。规划建设雄安新区，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局，具有重大现实意义和深远历史意义。 （二二）产产品品和和服服务务竞竞争争力力 公公司司在在环环京京区

16、区域域仍仍有有较较高高的的品品牌牌知知名名度度，土土地地储储备备仍仍很很充充足足，2 20 01 17 7 年年以以?销销售售面面积积和和签签约约额额继继续续增增长长；产产业业园园板板块块快快速速发发展展，公公司司环环京京区区域域产产业业园园布布局局已已初初步步形形成成； 公公司司已已形形成成互互补补型型产产业业链链， 为为促促进进房房地地产产主主业业的的升升级级与与公公司司发发展展提提供供有有力力支支撑撑。 1 1、房房地地产产 公公司司在在环环京京区区域域仍仍有有较较高高品品牌牌知知名名度度, , 产产品品结结构构设设计计独独特特, , 产产品品覆覆盖盖高高中中低低档档； 布布局局以以京京

17、津津冀冀环环渤渤海海地地区区和和泛泛长长三三角角区区域域有有发发展展潜潜力力的的二二三三线线城城市市为为主主，并并向向全全国国拓拓展展。 公司总部廊坊紧邻京津， 在环北京区域多年的房地产开发中积累了丰富的经验和较高的品牌知名度，是二三线城市房地产龙头企业。公司产品以满足刚?需求的中小户型普通商品住宅和首次改善?普通商品住宅为主导。近年?，公司自主研发了覆盖高、中、低端的府邸、盛景、锦绣、花语四个产品系列，产品组合较为丰富，可满足客户差异化的需求。 公司市场定位于京津冀环渤海地区等有发展潜力的二三线城市，并不断向全国范围其他区域延伸。截至 2018 年 3 月末，公司房地产开发业务已拓展至江苏、

18、河北、山东、安徽等 14 个省、2个直辖市、1 个自治区的 30 个城市，涉及房地产项目 190 余个。 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 13 2015年2016年2017年其他12.575.0510.59湖南省3.928.5512.36广东省12.6410.2310.66辽宁省18.2914.3228.16安徽省13.7016.3023.61山东省12.4245.0258.27江?省77.4167.62110.43河北省71.35103.9191.730100200300400 图图 3 3 2015201520172017 年年公公司司房房地地产产板板块块收收入入区区域域分分布布情情

19、况况（单单位位：亿亿元元） 数据来源：根据公司提供资料整理 2017 年房地产板块中,河北、江苏和山东三省收入占比为75.31%。其中，受各地区项目达到结转条件影响，江苏省、山东省、湖南省和四川省收入分别同比增长 63.31%、29.43%、44.56%和260.17%。总体?看，公司业务分布仍较为分散，近年?江苏、山东等地营业收入大幅增长，使得公司对个别区域依赖度有所下降，缓解了区域市场波动对公司整体经营的影响，有利于保持收入稳定?。 2 20 01 17 7 年年以以?，公公司司销销售售面面积积和和签签约约额额同同比比继继续续增增长长。 公司主要采取自主销售方式， 通过建造营销体验区使客户

20、更直观地了解产品。公司采取“以销定产，以产保销”策略，根据市场情况及时调整销售模式，有效地保证了业绩的持续增长。 674.59 604.20 881.86 339.09 387.84 368.65 483.00 601.73 635.57 010020030040050060070080002004006008001,0002015年2016年2017年亿元万平方米新开工建筑面积结算面积销售面积销售签约金额 图图 4 4 2015201520172017 年年公公司司商商品品房房开开发发及及销销售售情情况况（单单位位：亿亿元元、万万平平方方米米） 数据来源：根据公司提供资料整理 2017年，

21、商品房销售面积635.57万平方米， 销售签约金额679.30 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 14 亿元，同比分别增长 5.62%和 32.61%；同期，新开工建筑面积同比增长 45.94%，主要是生产经营规模扩大所致。2018 年 13 月，公司销售签约额、商品房销售面积继续增长，新开工建筑面积同比下降33.42%，主要是根据公司经营计划，计划开工面积同比下降所致。 2 20 01 17 7 年年以以?，公公司司土土地地储储备备仍仍很很充充足足，能能为为持持续续发发展展提提供供有有力力支支撑撑。 2017 年以?，公司围绕京津冀地区和泛长三角进行重点战略布局，随着京津冀一体化进程加速

22、推进，公司继续加大在京津冀区域的土地储备规模。截至 2018 年 3 月末，公司土地储备 3,511.98 万平方米，其中京津冀和泛长三角地区土地储备占比高达 82.17%。 京津冀环渤海61.21%泛长三角20.96%其他区域17.82%京津冀环渤海泛长三角其他区域 图图 5 5 截截至至 20182018 年年 3 3 月月末末公公司司土土地地储储备备主主要要区区域域占占比比情情况况（单单位位：% %） 数据来源：根据公司提供资料整理 2017 年，公司通过股权收购、招拍挂、旧村改造、产业园区等多种方式，先后在京津冀、泛长三角等 30 多个城市获得土地 146 余宗，共计支出 291.50

23、 亿元，同比增加 40.38 亿元，其中招拍挂方式取得土地占比较大，规划权益建筑面积 1,108.82 万平方米。2018 年13 月，新增土地规划权益建筑面积 145.59 万平米。整体?看，公司土地储备仍很充足，区域分布较为分散，能够为后续房地产开发提供有力的支撑。 公公司司以以住住宅宅地地产产为为基基础础， 积积极极开开展展旅旅游游地地产产及及商商业业地地产产等等多多元元化化业业态态经经营营，对对房房地地产产板板块块的的收收入入提提供供了了重重要要补补充充。 公司以住宅地产为基础，并涉足开发商业地产和旅游地产业务，对房地产板块的收入提供了重要补充。 公司旅游地产业务主要由子公 荣盛发展

24、2018 年度跟踪评级报告 15 司荣盛康旅投资有限公司（以下简称“康旅投资”）负责运营。2017年以?， 公司先后与河北省秦皇岛北戴河新区管理委员会和福建省龙岩市新罗区人民?府等机构签订旅游度假区合作开发协议， 公司康旅布局继续扩大。 公司商业地产业务主要由全资子公司廊坊商盛商业管理有限公司（以下简称“廊坊商盛”）负责运营。截至 2018 年 3 月末，公司已在成都、长沙、南京、沈阳、沧州、唐山、石家庄、徐州、常州和湛江等城市进行了商业地产的开发与建设。 2 2、产产业业园园 2 20 01 17 7 年年以以?，产产业业园园板板块块快快速速发发展展，占占公公司司营营业业收收入入和和利利润润

25、的的比比重重大大幅幅增增加加；公公司司环环京京区区域域产产业业园园布布局局已已初初步步形形成成。 公司产业园整理开发业务主要由控股子公司河北荣盛兴城投资有限责任公司（以下简称“兴城投资”）负责运营。2017 年，兴城投资通过与?府合作的方式，获得霸州东部新城(创意城)等产业园区，公司环京区域产业园布局已初步形成。 截至 2018 年 3 月末，公司受托开发区域为 362.18 平方公里，共11 个园区，其中较为成熟正在运营的园区为 2 个，分别为永清园区和香河园区，正处于建设起步的园区为 9 个。2017 年，兴城投资通过一级土地整理及投资基础设施建设取得回款 42.30 亿元， 实现土地供应

26、 122.79 万平方米，公司产业园板块实现营业收入 15.73 亿元，毛利润 6.22 亿元，同比均有所增加，占公司营业收入和利润的比重大幅增加；2018 年 13 月，兴城投资取得回款 9.95 亿元，实现土地供应 6.98 万平方米。 3 3、物物业业服服务务、酒酒店店经经营营及及其其他他行行业业 公公司司已已形形成成互互补补型型产产业业链链， 为为促促进进房房地地产产主主业业的的升升级级与与公公司司发发展展提提供供有有力力支支撑撑。 公司物业管理业务主要由廊坊荣盛物业服务有限公司 （以下简称“荣盛物业”）负责运营，具有国家物业服务一级资质。截至 2018年 3 月末，荣盛物业接管的项目

27、共计 181 个，分布于 15 个省的 43 个城市，管理物业面积累计约 3,000 万平方米，业主户数达 30 万户。公司建筑设计业务主要由全资子公司荣盛建筑设计有限公司负责， 为 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 16 大型甲级设计企业，业务范围涉及建筑方案设计、建筑施工图设计、园林景观设计及室内外装饰设计四个板块。2017 年收入达到 2.07 亿元，净利润 0.57 亿元；2018 年 13 月营业收入为 0.45 亿元，净利润 0.02 亿元。公司房地产金融业务的经营主体为荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司（以下简称“荣盛泰发”），2017 年，新增资产管理规模 71.96 亿

28、元，累计管理资金规模 286.06 亿元人民币，投资项目遍及山东、安徽、辽宁、河北、江苏和海南等省。2017 年及 2018 年 13 月， 荣盛泰发营业收入分别为 2.09 亿元和 0.07 亿元，净利润分别为 2.61 亿元和-0.28 亿元。公司注重全方位拓展，以住宅地产为基础， 推进旅游地产和商业地产开发， 加大产业园投资力度，同时涉足多元化业态和拓展完整产业链，已形成集房地产开发、物业管理、园林工程及建筑设计、房地产金融等业务于一体的互补型产业链，为促进房地产主业的升级与公司发展提供有力支撑。 （三三）盈盈利利能能力力 公公司司采采取取多多元元化化经经营营模模式式有有利利于于抵抵御御

29、单单一一市市场场风风险险，2 20 01 17 7 年年以以?， 公公司司营营业业收收入入和和毛毛利利润润大大幅幅增增长长， 房房地地产产业业务务仍仍是是公公司司收收入入和和利利润润的的主主要要?源源。 公司业务主要由房地产、产业园、物业服务和酒店管理组成， 多元化经营模式有利于抵御单一市场风险。2017 年，房地产开发与销售仍为公司核心业务。 2017 年，公司房地产板块营业收入同比增长27.60%，主要是结转增加，毛利润 93.92 亿元，同比增长 21.93%；酒店经营板块营业收入同比增长 43.26%，主要是部分酒店提价所致，毛利润 2.87 亿元，同比增长 18.11%；产业园板块和

30、物业服务营业收入和毛利润稳定增长。2018 年 13 月，随着经营规模的扩大，公司营业收入 69.84 亿元，同比增长 36.67%，其中房地产板块收入同比增长 34.79%，产业园板块收入同比大幅增加 1.35 亿元；毛利润为 24.16 亿元，同比增长 51.19%。 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 17 222.30 271.01 345.82 0.00 15.08 15.73 61.38 77.03 93.92 0.00 5.10 6.22 0501001502002503003504002015年2016年2017年房地产营业收入产业园营业收入房地产毛利润产业园毛利润 图图 6

31、 6 2015201520172017 年年公公司司主主要要板板块块收收入入、毛毛利利润润情情况况（单单位位：亿亿元元） 数据来源：根据公司提供资料整理 毛利率方面，2017 年，公司综合毛利率 29.50%，同比下降 1.55个百分点，其中，房地产板块毛利率 27.16%，同比下降 1.26 个百分点，主要是土地成本增长以及结转低利润率项目所致；产业园板块毛利率 39.54%，同比增长 5.73 个百分点，主要是毛利率较高的自?水开口费占比提升所致；物业服务和其他行业板块毛利率分别同比下降 17.92 个百分点和 6.61 个百分点，均是由于规模扩大，相应成本增加所致；酒店经营板块毛利率 7

32、1.04%，同比下降 15.15 个百分点，主要新增多个酒店，人工等成本上升所致。2018 年 13 月，综合毛利率为 34.60%，同比增加 3.32 个百分点，其中，产业园板块毛利率 13.56%，同比下降 17.69 个百分点，主要是会计科目调整，?府返还收入计入其他收益，未列入毛利润计算所致；物业服务毛利率同比增长 4.60 个百分点，主要由于物业公司在原有物业管理业务基础上，开展超市经营、中介服务、承揽土建、园林零星工程等第三产业经营所致；其他板块毛利率-21.02%，同比由正转负，主要由于荣盛泰发 2017 年转让郑州红祝福项目，已取得股权收益 4,275 万元，2018 年一季度

33、将受让方变更，原受让方转让款已退，新受让方资金未到位，故收入大幅减少所致。预计未? 12 年，公司以房地产为主导产业的格局不会改变，产业园等业务对公司收入形成有益补充，同时，公司将继续发展互补型产业链，整体业务发展将保持稳定。 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 18 2015年2016年2017年房地产27.6128.4227.16产业园0.0033.8239.54051015202530354045 图图 7 7 2015201520172017 年年公公司司主主要要板板块块毛毛利利率率情情况况（单单位位：% %） 数据来源：根据公司提供资料整理 偿偿债债来来源源 2 20 01 17

34、7 年年以以?，公公司司流流动动?偿偿债债?源源以以债债务务收收入入为为主主，经经营营?净净现现金金流流对对利利息息的的保保证证能能力力仍仍较较弱弱；融融资资渠渠道道多多元元，外外部部融融资资能能力力强强；清清偿偿?偿偿债债?源源为为可可变变现现资资产产， 可可变变现现资资产产以以存存货货、 货货币币资资金金和和其其他他应应收收款款为为主主， 规规模模较较大大， 变变现现能能力力强强； 但但受受限限资资产产占占净净资资产产比比重重较较大大，影影响响资资产产流流动动?；整整体体?看看，公公司司偿偿债债?源源较较为为充充足足。 （一一）盈盈利利 2 20 01 17 7 年年以以?，利利润润总总额

35、额和和净净利利润润均均保保持持增增长长，盈盈利利水水平平较较高高；公公司司期期间间费费用用增增长长较较快快。 2017 年， 营业利润、 利润总额及净利润分别为 77.67 亿元、 80.23亿元及 60.79 亿元，分别同比增长 37.80%、40.24%及 39.05%。同期，公司期间费用同比增长 54.37%，主要为管理费用和销售费用。其中,管理费用同比增长 42.25%，主要由于经营规模扩大，管理人员职工薪酬增加所致；销售费用同比大幅增长 54.05%，主要由于经营规模扩大，销售人员人工成本和销售代理费增加所致；财务费用同比大幅C CC CCC B BB BBB A AA AAA 偿债

36、?源指数：偿债?源在评级矩阵中的位置 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 19 增长 244.14%，主要是费用化利息支出增加所致。公司费用控制能力较强，已建立费用预算、跟踪、控制流程和标准，期间费用占营业收入比重较低。公司资产减值损失为 2.75 亿元，同比大幅增加 1.84 亿元，主要是计提坏账增加；投资收益 6.80 亿元，同比大幅增加 6.68亿元，主要是处置子公司及持有可供出售金融资产。盈利指标方面，2017 年，由于公司房地产业务收入的快速增长导致净利润增幅较大，总资产报酬率和净资产收益率均有所上升。 5.517.5711.658.539.8814.061.910.642.220

37、123456780510152025302015年2016年2017年%亿元销售费用管理费用财务费用期间费用率 图图 8 8 2015201520172017 年年公公司司期期间间费费用用及及占占营营业业收收入入比比重重情情况况 数据来源：根据公司提供资料整理 2018 年 13 月，公司营业利润、利润总额和净利润同比分别增长 32.34%、30.12%和 33.46%。由于经营规模的扩大，并购及新设公司增加，以及非资本化贷款利息增加，销售费用、管理费用和财务费用大幅增加，导致期间费用同比增长 89.79%。 根据公司提供资料， 大公测算 2018 年营业收入及盈利情况。 2018 年度公司随

38、着在售房地产项目逐步结转，营业收入规模将继续扩大，盈利能力在 2018 年仍有较大提升空间。 （二二）自自由由现现金金流流 2 20 01 17 7 年年，公公司司经经营营?现现金金流流由由负负转转正正，2 20 01 18 8 年年 1 13 3 月月，经经营营?净净现现金金流流为为表表现现为为净净流流出出， 整整体体?看看对对利利息息的的保保证证能能力力仍仍较较弱弱； 受受公公司司购购买买土土地地支支付付的的保保证证金金增增加加以以及及投投资资活活动动增增加加影影响响， 投投资资?现现金金流流净净流流出出规规模模大大幅幅增增加加。 2017 年，公司经营?净现金流 22.74 亿元，同比由

39、负转正，主要是销售回款增加；投资?现金流-48.43 亿元，净流出规模同比大 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 20 幅增加，主要是支付合伙企业及联营企业投资款大幅增加。 2018 年 13 月，由于收到合作方经营?款项减少，公司经营?净现金流为-33.55 亿元，净流出同比大幅增加 10.26 亿元；投资?净现金流为-0.50 亿元，净流出同比减少 8.38 亿元，主要是并购公司的货币资金较高且对外投资资金减少所致。 2017 年及 2018 年 13月，公司经营?净现金流对利息的保障能力有所波动，但仍然较弱。 -24.61-36.9522.74-28.4-27.37-48.43124.

40、74 127.42 73.60 42.35 114.09 177.19 -100-500501001502002015年2016年2017年亿元?营性净现金流投资性净现金流筹资性净现金流期初现金及现金等价物余额 图图 9 9 2015201520172017 年年现现金金流流和和期期初初现现金金及及现现金金等等价价物物余余额额情情况况 数据来源：根据公司提供资料整理 截至 2018 年 3 月末，公司在开发项目 127 个，预计总投资2,475.45 亿元，未?预计投资需求 943.16 亿元。总体?看，2017 年公司经营?现金流由负转正， 但对利息的保证能力仍较弱， 预计 2018年经营和

41、投资活动仍将继续增加， 经营?现金流和投资?现金流净流出规模仍将继续增加。 （三三）债债务务收收入入 2 20 01 17 7 年年以以?，公公司司筹筹资资?净净现现金金流流持持续续下下降降，融融资资渠渠道道多多元元，主主要要是是银银行行借借款款和和发发行行债债券券，外外部部融融资资能能力力强强；债债务务融融资资收收入入对对债债务务偿偿还还形形成成一一定定保保障障。 2017 年，公司筹资?净现金流为 73.60 亿元，同比下降 42.43%，主要是公司债券等直接融资类减少所致；2018 年 13 月，公司筹资?净现金流-15.76 亿元，同比由正转负，主要是新增借款减少所致。 荣盛发展 20

42、18 年度跟踪评级报告 21 综合?看，公司债务融资以银行借款为主，辅以债券发行，融资渠道多元。公司与多家银行保持良好合作关系，银行授信稳定，截至 2018年 3 月末，公司共获授信 879.51 亿元，未使用授信 509.27 亿元。 预计未? 12 年，公司债务收入?源仍将以银行借款为主，随着公司在建及拟建项目的投入，公司资金需求将进一步加大，债务收入将保持增长，较强的融资能力对债务偿还将形成较好保障。 （四四）外外部部支支持持 公公司司获获得得的的?府府补补助助规规模模较较小小，在在偿偿债债?源源构构成成中中占占比比很很小小。 ?府每年给予公司一定比例的财扶持，例如税费返还、绩效奖励等，

43、20152017 年，公司获得的?府补助分别为 2,515.50 万元、1,392.76 万元和 84,000 万元。总体?看，公司获得的外部支持在偿债?源构成中占比很小，对公司偿债贡献有限。 （五五）可可变变现现资资产产 2 20 01 17 7 年年以以?，公公司司可可变变现现资资产产以以存存货货、货货币币资资金金和和其其他他应应收收款款为为主主，非非受受限限货货币币资资金金规规模模较较大大，变变现现能能力力强强，对对短短期期有有息息债债务务的的保保障障能能力力强强；但但受受限限资资产产占占净净资资产产比比重重较较大大，影影响响资资产产流流动动?。 2017 年以?，公司资产规模继续增加，

44、仍以流动资产为主。截至 2018 年 3 月末，公司资产总额为 1,977.22 亿元，较 2017 年末增长 3.12%，流动资产占总资产的比重为 94.04%。 其他7.73%货币资金13.05%其他应收款13.03%存货66.19% 图图 1010 2015201520172017 年年末末及及 20182018 年年 3 3 月月末末公公司司资资产产构构成成情情况况 数据来源：根据公司提供资料整理 公司流动资产主要由存货、货币资金和其他应收款等构成。2017年末，公司存货 1,193.22 亿元，同比大幅增长 34.19%，主要由于在 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 22 建项目

45、增加较多导致，其中开发成本占比 86.96%，开发产品占比11.55%，未计提存货跌价准备；货币资金 235.33 亿元，同比增长21.59%，主要是本期销售回款增加，受限货币资金 10.22 亿元，主要是银行承兑汇票保证金、用于担保的定期存款或通知存款；其他应收款 234.92 亿元，同比增长 27.20%，主要由于支付土地保证金及合作方经营往?款增加较多，其中土地保证金等?府部门保证金占比64.57%，合作方经营往?款占比 30.02%，累计计提 5.91 亿元坏账准备，前五名欠款方合计金额占其他应收款期末余额的 25.68%。 2018 年 3 月末，公司存货为 1,292.23 亿元，

46、较 2017 年末增长8.30%，主要是土地储备以及项目的开发建设增加所致；货币资金为188.61 亿元，较 2017 年末下降 19.85%，主要是项目投资支出增加所致；流动资产其他主要科目均较 2017 年末变化不大。 2017 年， 公司应收账款周转天数为 5.53 天， 周转效率有所提高；存货周转天数为 1,373.83 天，存货周转效率有所下滑，但均处于较好水平。2018 年 13 月，公司应收账款周转天数和存货周转天数分别为 11.22 天和 2,448.64 天。 2017 年末，公司非流动资产主要由固定资产、可供出售金融资产、长期股权投资和其他非流动资产构成。2017 年末，公

47、司固定资产为 22.19 亿元，同比增长 26.52%，主要是在建工程转入及购置房屋和建筑物增加；可供出售金融资产为 23.14 亿元，同比大幅增长89.78%，主要是购置嘉兴朝旭投资合伙企业（有限合伙）、嘉兴恒旺投资合伙企业 （有限合伙） 、 北京绿城昌盛资产管理中心 （有限合伙）和嘉兴朝富投资合伙企业（有限合伙）股份所致；长期股权投资为25.55 亿元，同比大幅增加 16.44 亿元，主要为投资联营企业辽宁振兴银行股份有限公司及对联营企业中冀投资股份有限公司和河北野三坡旅游投资有限公司追加投资所致；其他非流动资产为 13.71 亿元，同比增长 44.18%，主要是股权收购款增加所致，主要包

48、括京南项目股权收购款 3.66 亿元、 安旭项目股权收购款 1.45 亿元和中冶项目股权收购款 1.43 亿元。 2018 年 3 月末，公司固定资产为 26.98 亿元，较 2017 年末增长21.56%，主要是在建工程转入及购置房屋和建筑物增加所致；非流动 荣盛发展 2018 年度跟踪评级报告 23 资产其他主要科目较 2017 年末均无重大变动。 受限资产方面， 截至 2018 年 3 月末， 公司受限资产总额为 433.55亿元，占总资产的比重为 21.93%，是净资产的 1.44 倍，公司受限资产规模较大，占净资产比重较高，影响资产流动?。 公公司司流流动动?偿偿债债?源源总总体体充

49、充足足，以以债债务务收收入入为为主主，安安全全度度较较高高；清清偿偿?偿偿债债?源源为为可可变变现现资资产产，对对公公司司整整体体负负债债偿偿还还形形成成有有力力保保障障；整整体体?看看，公公司司偿偿债债?源源较较为为充充足足。 公司流动?偿债?源总体充足， 安全度较高。 公司货币资金充裕，2017 年，销售回款较好带动经营?现金流由净流出转为净流入，但2018 年 13 月，公司经营?现金流表现为净流出；债务融资收入规模较大，融资渠道拓宽且多元对债务偿还形成一定保障。公司清偿?偿债?源为可变现资产，资产质量相对较高，可对公司整体负债偿还形成有力保障，但公司受限资产规模较大，对资产流动?形成一

50、定影响。整体?看，公司偿债?源较为充足。 偿偿债债能能力力 2 20 01 17 7 年年以以?，公公司司负负债债规规模模持持续续增增加加，有有息息债债务务有有所所波波动动整整体体负负债债水水平平较较高高， 长长期期有有息息债债务务占占比比有有所所波波动动， 债债务务期期限限结结构构有有待待改改善善；偿偿债债?源源对对存存量量债债务务的的保保障障能能力力强强， 盈盈利利对对利利息息保保障障总总体体保保持持很很高高水水平平。 （一一）存存量量债债务务分分析析 2 20 01 17 7 年年以以?，公公司司负负债债规规模模增增加加较较快快，负负债债结结构构仍仍以以流流动动负负债债为为主主。 201