金科股份：公司债券2018年跟踪评级报告.PDF

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1、 公司债券跟踪评级报告 金科地产集团股份有限公司 2 量大、高杠杆化等特点，上述因素可能会对公司经营发展形成不利影响。 2目前，公司在重庆地区项目占比仍然较高，区域集中度仍然较高。 3公司在建项目尚需投资规模较大，后续面临较大的筹资压力。 4公司目前债务负担重，同时 2017 年由于大规模经营性支出，经营净现金流由正转负。 分析师 王安娜 电 话：010-85172818 邮 箱： 王进取 电 话：010-85172818 邮 箱： 传真：010-85171273 地址：北京市朝阳区建国门外大街 2 号 PICC 大厦 12 层（100022） Http：/ 公司债券跟踪评级报告 金科地产集团

2、股份有限公司 4 一、主体概况 金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科股份”或“公司” ）成立于 1986 年 12 月，原名为重庆东源钢业股份有限公司（以下简称“东源钢业” ） ，系重庆市人民政府以重府发1986290号文批准，由重庆钢铁公司以第四钢铁厂为主体进行股份制试点组建的股份有限公司。1987 年 3月，东源钢业经重庆市工商行政管理局核准登记注册，设立时，以重庆钢铁公司第四钢铁厂的固定资产账面净值和国家所拨流动资金共计 6,857 万元折为 68.57 万股国家股。东源钢业于 1996 年11 月在深圳证券交易所上市，股票简称： “重庆东源” ，证券代码：000656.SZ。 20

3、03 年东源钢业名称变更为“重庆东源产业发展股份有限公司” （以下简称“重庆东源” ） 。2009 年 3 月，重庆东源启动重大资产重组，发行股份吸收合并重庆市金科实业（集团）有限公司（以下简称“金科集团” ） ，2011 年 6 月重庆东源变更主营业务并更名为“金科地产集团股份有限公司” （股票名称：金科股份；股票代码：000656.SZ） ，注册资本为 11.59 亿元。后经多次非公开发行股份及资本公积转增股本、送红股等，截至 2017 年底，公司股本为 53.40 亿元，重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司（以下简称“金科投资” ）为公司控股股东，持股比例为 14.20%。黄红云及其一

4、致行动人陶虹遐合计持有公司总股本的 26.58%，黄红云为公司实际控制人。 图 1 截至 2017 年底公司股权结构图 资料来源：公司提供 注：黄红云先生通过“银河汇通29号定向资产管理计划”增持的12,500,000股包含在上述所持股份中。 2017 年，公司主营业务未发生变更，公司下设金科产业城事业部、投资中心、经营管理中心、营销中心、成本工程中心、商业管理中心、研发设计中心、金科设计院、人力资源中心、财务中心等职能部门（详见附件 1） ，拥有直接或间接控股子公司 245 家；公司在职员工 15,989 人。 截至 2017 年底，公司合并资产总额 1,573.64 亿元，负债合计 1,3

5、49.98 亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计 223.66 亿元，其中归属母公司所有者权益合计 197.69 亿元。2017 年，公司实现营业收入 347.58 亿元，净利润 22.85 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 20.05 亿元；经营活动产生的现金流量净额-84.86 亿元，现金及现金等价物净增加额 9.22 亿元。 截至 2018 年 3 月底，公司合并资产总额 1,627.88 亿元，负债合计 1,403.48 亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计 224.40 亿元，归属母公司所有者权益合计 199.27 亿元。2018 年 13 月，公司实现营业收入 53.22

6、亿元，净利润 2.09 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 1.71 亿元；经营活动产生的现金流量净额-10.06 亿元，现金及现金等价物增加额-18.68 亿元。 公司债券跟踪评级报告 金科地产集团股份有限公司 5 公司注册地址：重庆市江北区复盛镇正街（政府大楼） ；法定代表人：蒋思海。 二、债券发行及募集资金使用情况 2017 年 12 月 21 日，经中国证监会证监许可20172352 号文核准，公司获准面向合格投资者公开发行总额不超过 55 亿元的公司债券。2018 年 2 月 9 日，公司发行“金科地产集团股份有限公司 2018 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）”，分为品

7、种一和品种二，具体债项条款如下表所示。 表1 本报告所跟踪公司债券相关情况 债券简称债券简称 证券代码证券代码 金额（亿元）金额（亿元） 期限（年）期限（年） 发行利率（发行利率（%) 18 金科01 112650.SZ 19.70 4 年（2+2） 7.20 18 金科02 112651.SZ 16.10 5 年（3+2） 7.50 合计合计 - 35.80 - - 资料来源：Wind 资讯，联合评级整理 截至 2018 年 3 月底，“18 金科 01”和“18 金科 02”募集资金已按照募集说明书指定用途使用完毕。 三、行业分析 公司目前主营业务以房地产开发销售为主，属于房地产行业。 1

8、行业概况 2017 年，全国房地产开发投资 109,799 亿元，同比增长 7.04%，增速较上年回升 0.16 个百分点。其中，住宅投资 75,148 亿元，同比增长 9.38%，增速提高 3.02 个百分点，住宅投资占房地产开发投资的比重为 68.44%；办公楼投资 6,761 亿元，同比增长 3.49%，增速降低 2.87 个百分点，占房地产开发投资比重为 6.16%；商业营业用房投资 15,639 亿元，同比减少 1.26%，占房地产开发投资比重为 14.24%。从地区分布看，2017 年，东部地区房地产开发投资 58,023 亿元，同比增长 7.2%； 中部地区投资 23,884 亿

9、元， 同比增长 11.6%； 西部地区投资 23,877 亿元， 同比增长 3.5%；东北地区投资 4,015 亿元，同比增长 1.0%。 土地供给土地供给 2017 年， 全国 300 个城市成交面积 95,036 万平方米， 同比增加 8%； 土地出让金总额为 40,623亿元，同比增加 38%。其中，住宅用地成交面积 35,433 万平方米，同比增加 24%；商办类用地成交土地面积 10,225 万平方米， 同比减少 10%。 分城市来看， 2017 年， 一线城市土地供应持续放量，成交量及出让金随之上涨，但受调控政策影响，楼面均价及溢价率有所下滑；二线城市土地供应与成交面积与去年基本持

10、平，土地出让金及均价同比涨幅较去年明显收窄，溢价率各季度均同比下降，土地市场总体趋稳；三、四线城市内部热度分化。 开发资金来源开发资金来源 2017年，全年房地产开发企业到位资金156,053亿元，同比增长8.20%，增速较上年下降7.00个百分点。 其中， 国内贷款25,242亿元， 同比增长17.30%； 利用外资168.19亿元， 同比增长19.80%；自筹资金50,872亿元，同比增长3.50%；其他资金79,770亿元，同比增长8.60%。在其他资金中， 公司债券跟踪评级报告 金科地产集团股份有限公司 6 定金及预收款48,694亿元，同比增长16.10%；个人按揭贷款23,906亿

11、元，同比下降2.00%，银行信贷收缩使得按揭贷款增速有所下降。同时资管新规的出台将使得非标业务尤其是信托通道业务面临收缩压力，在地产调控持续的背景下，房地产融资手段和融资成本的控制越发重要。 商品房市场供需商品房市场供需 2017年，商品房销售增速有所放缓，全国商品房销售面积169,408万平方米，同比增长7.70%。其中，住宅销售面积同比增长5.30%，办公楼销售面积同比增长24.30%，商业营业用房销售面积同比增长18.70%；住宅销售额同比增长11.30%，办公楼销售额同比增长17.50%，商业营业用房销售额同比增长25.30%。从供应来看，2017年房地产开发企业房屋施工面积781,4

12、84万平方米，同比增长3.00%；房屋竣工面积101,486万平方米，同比减少4.40%；商品房待售面积58,923万平方米，同比减少15.30%，处于相对历史低位状态，其中住宅待售面积同比减少25.10%，办公楼待售面积同比增加0.90%，商业营业用房待售面积同比减少4.00%。 2017年，一线城市和二线城市百城住宅价格指数增速持续放缓，其中一线城市同比增速从年初的21.37%大幅下降至年末的1.43%， 二线城市同比增速从年初的18.27%下降至年末的7.70%， 一、二线城市房地产市场明显降温；三线城市百城住宅价格指数增速上半年持续上升、下半年企稳，达到12%左右水平。 行业竞争行业竞

13、争 2017年，房地产市场集中度继续提高，前10名和前20名房地产企业销售额占比分别为24.10%和32.50%， 分别较上年提高5.29和7.17个百分点； 前10名和前20名房地产企业销售面积占比分别为15.38%和20.03%，分别较上年提高3.19和4.09个百分点。据克而瑞统计，2017年千亿房企阵营增加到17家，销售额Top10的门槛提升到1,500亿元，再次呈现强者恒强局面。 行业政策行业政策 在国内经济发展稳中向好和防范系统性金融风险的背景下，房地产行业从2016年10月开始密集出台调控政策，并在2017年持续加码，市场政策环境已经开始从注重去库存转向稳定房地产市场的方向发展。

14、2017年，房地产行业政策坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的基调，整体延续分类调控、因城施策的思路：一方面高库存的三四线城市落实各种措施去库存；另一方面，一线城市和热点二、三线城市继续出台或升级以“限购、限贷、限价、限售”为核心的调控政策；此外，金融去杠杆持续推进，严格限贷同时，热点城市严查“消费贷”资金流向，严防资金违规流入房地产市场；同时，开始对房地产企业的非标融资和海外融资进行限制。 在加快建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的政策导向下，2017年下半年开始，政府积极推进租赁市场的建设发展，大力培育发展住房租赁市场、深化发展共有产权住房试点，在控制房价水平的同时，完善

15、多层次住房供应体系，构建租购并举的基本住房制度。 2行业关注 行业债务水平较高，且行业债务水平较高，且2016年年10月以来房企融资渠道收窄，违约风险加大月以来房企融资渠道收窄，违约风险加大 房地产行业具有资金密集、高杠杆化的特征。2015 年以来，国内货币政策持续宽松，再融资政策进一步松绑， 房企融资环境明显改善， 公司债融资规模大幅增长， 行业债务水平高企。 但 2016年 10 月份以来相关主管机构从银行理财资金、 信托、 公司债以及私募基金四个方面对房地产行业开发资金来源监管趋严，对房地产企业的再融资能力产生一定不利影响；同时考虑到部分房地产企业存续期债项可能存在集中到期的现象，在一定

16、程度上加大了房地产行业债券违约风险。 公司债券跟踪评级报告 金科地产集团股份有限公司 7 房地产调控政策趋于长期化房地产调控政策趋于长期化 2016年10月以来，房地产调控政策密集出台，全国热点一、二线城市陆续从限购、限价和限贷等多个方面对房地产行业进行调控。 中小房企面临被整合风险中小房企面临被整合风险 高库存及房地产行业去杠杆的大环境下的中小房企面临较大经营压力，为市场提供了大批待收购机会，为大型房企提供了收购项目加速扩张的助力。 3行业发展 现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产行业在供给侧改革与因城施策的背景下，2017

17、年商品房销售金额和销售面积实现新的突破，但是不同区域城市分化进一步凸显；预计2018年热点城市供需下行局面仍将持续，三、四线城市平稳增长。长期来看，人口结构、货币环境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，行业兼并重组成为趋势；同时，具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。 四、管理分析 2017年，公司举行了董事会和监事会的换届选举，并重新任命一批副总裁。董事刘忠海、商羽、曹国华、罗亮任期届满离任，监事韩翀、周扬梅任期届满离任，副总裁罗利成、喻林强、何立为、王洪飞离任。刘静、罗亮、张强、周达、陈刚、姚宁被任命为新一届董事；艾兆

18、青、韩翀被任命为新一届监事。 2018年3月，根据公司关于第十届董事会第十三次会议决议的公告，公司聘任方明富先生和王洪飞先生为公司的联席总裁。 方明富先生，1973年1月生，历任公司营销部主管、副经理、经理；2007年3月至2016年12月，历任无锡金科房地产开发有限公司营销总监、副总经理、公司营销部总监、营销定位中心总经理，2015年3月至2016年12月，任公司总裁特别助理；2017年1月至2018年3月，任公司副总裁；2018年3月起，任公司联席总裁。 王洪飞先生，1965年9月生，历任江苏南通市发改委科员、通州市五甲乡乡长助理、南通市电力开发公司副总经理、1994年8月至1999年5月

19、历任交通银行南通分行支行行长、分行信贷处处长，1999年8月至2014年3月历任鸿意地产公司总经理、 万业新鸿意地产公司总经理，2014年3月至2015年3月任公司江苏公司董事长兼总经理，2014年5月至2017年7月，任公司副总裁。2015年4月至2018年3月，任华东区域公司董事长兼总经理。2018年3月起，任公司联席总裁。 总体看，公司董事、监事以及高级管理人员的变动属正常换届选举。公司管理制度连续，管理运作正常。 五、经营分析 1经营概况 2017年，公司业务仍以房地产开发为主，同时涉足社区综合服务、新能源发电、酒店经营管理、园林、门窗、装饰等多元化产业。2017年，公司实现营业收入3

20、47.58亿元，同比增长7.82%，主要系房地产项目结转规模增长所致；实现净利润22.85亿元，同比增长27.65%，主要系投资收益以及其他收益同比大幅增长所致。 公司债券跟踪评级报告 金科地产集团股份有限公司 8 从收入构成看，2017 年，房地产开发收入占比 94.51%，仍是公司主要收入来源，公司房地产开发收入 328.50 亿元，同比增长 8.56%；随着公司物业管理面积的增长，物业管理收入同比小幅增长至 12.27 亿元。公司其他收入主要来源于酒店经营、新能源、园林和门窗装饰等业务，构成较为复杂，2017 年其他收入 6.80 亿元，较上年略有下降。 从毛利率看，受公司结转房地产项目

21、价格总体波动影响，房地产开发业务毛利率水平有所波动，2017 年公司房地产开发业务毛利率 20.51%，同比小幅回升。物业管理业务以及其他业务毛利率均变动很小。公司整体毛利率水平比较稳定。 表 2 20162017 年公司营业收入构成及毛利率情况（单位：亿元、%） 项目项目 2016 年年 2017 年年 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 收入收入 占比占比 毛利率毛利率 房地产开发 302.60 93.87 19.70 328.50 94.51 20.51 物业管理 9.73 3.02 22.27 12.27 3.53 23.83 其他收入 10.03 3.11 50.56 6.80 1.9

22、6 55.63 合计合计 322.35 100.00 21.31 347.58 100.00 21.32 资料来源：公司提供 2018 年 13 月，公司实现营业收入 53.22 亿元，同比增长 15.31%；实现净利润 2.09 亿。 总体看，2017 年，随着公司房地产项目结转规模增长，公司房地产开发业务收入有所增长带动公司整体收入同比增长；公司毛利率水平比较稳定。 2业务运营 土地储备方面，2017年，公司坚定战略指引、优化投资布局，采取因城施策的策略，新进杭州、南京、南昌、福州、石家庄等15个核心城市，累计进驻全国22个省（市） ， “八大城市群”战略布局基本完成。公司坚持内生式增长与

23、外延式发展并重，土地拓展方式由“招拍挂”方式向“收并购” 、 “城中村改造” 、 “城市更新” 、 “合作开发”等多点发力方式转变，非“招拍挂”项目比例大幅度提升，并与碧桂园、旭辉控股集团、红星美凯龙等企业形成战略伙伴关系，保持与保利、中海、龙湖、新城控股、金辉等大型企业的合作。全年新获取项目土地总投资约460亿元，同比增长约120%，共计获取79宗土地，计容面积约1,245.27万平方米，同比增长约103.10%。土地成本方面，2017年，公司获取土地成本5,172元/平方米，同比上升44.97%，主要系2017年房地产市场景气度较高，公司在武汉、郑州、杭州等热点城市拿地成本较高所致。 表

24、3 20162017 年公司土地储备获取情况 项目项目 2016 年年 2017 年年 项目数量（宗） 34 79 占地面积（万平方米） 344.52 587.22 计容建筑面积（万平方米） 613.12 1,245.27 合同金额（亿元） 208.00 644.68 获取土地成本（元/平方米） 3,571 5,172 资料来源：公司年报 截至 2017 年底，公司土地储备可售面积约 3,300 万平方米，根据过往开发节奏，土地储备可满足未来 3 年左右的开发需求，土地储备较为充足。 公司债券跟踪评级报告 金科地产集团股份有限公司 9 项目开发方面，2017年，公司建立健全以高周转为导向的运营

25、管理机制，确立管理标准和产品标准，加快项目进度建设，从拿地到定位、到方案、到开工时间均大幅缩短，交房周期全面提速。2017年，公司全年新开工面积1,096.00万平方米，同比增长92.96%；结算面积546.00万平方米，同比增长约10%；截至2017年末，在建面积1,746.00万平方米，同比增长51.17%。 截至2017年底，公司在建项目共87个，预计总投资2,018.72亿元，已投资1,339.87亿元，尚需投资规模678.85亿元，尚需投资规模较大。 房地产项目销售方面，2017 年，公司合理规划项目推盘节奏，精准制定项目营销策略，持续去化库存物业，加快三四线城市的项目去化速度。20

26、17 年，公司签约销售金额 630 亿元，同比大幅增长 97.49%，主要系 2017 年在房地产行业景气度较高的背景下，公司加大了项目获取力度，以及坚持高周转的运营机制，推盘速度以及推盘数量均有所增加所致。2017 年，公司签约销售均价 7,473 元/平方米，较上年有所上升，主要系 2017 年公司重庆项目签约销售占比有所下降，除重庆以外的二线城市签约价格较高所致。 表 4 20162017 年公司房地产销售及结转情况 项目项目 2016 年年 2017 年年 签约销售面积（万平方米） 499 843 签约销售金额（亿元） 319 630 签约销售均价（元/平方米） 6,393 7,473

27、 结转销售面积（万平方米） 498 546 结转销售收入（亿元） 303 329 平均结转价格（元/平方米） 6,084 6,026 资料来源：公司提供 截至2017年底，公司主要在建项目总可售面积共计3,996.83万平方米，已累计销售1,905.30万平方米，剩余可售面积2,091.53万平方米，主要集中在二线城市，近年来公司部分位于重庆项目去化较慢，公司开发产品中重庆项目剩余可售面积占比接近40%，而这些项目部分位于重庆主城九区外的区域，需关注公司重庆项目中非重庆主城区项目未来的去化情况；此外，公司在乌鲁木齐、内江、咸阳、遵义、郴州等三线城市仍拥有一定规模的储备项目，考虑到上述城市商品房

28、去化周期较长，公司在这些城市的项目销售情况亦值得关注。 物业管理方面， 公司物业管理仍采取自建自管的模式， 2017年， 公司新增合同管理面积约7,560万平方米，新进驻城市 40 个，截至 2017 年末在管项目 556 个，在管面积达 2 亿平方米，累计进驻城市 107 个。2017 年，公司物业管理业务实现收入 12.27 亿元，同比增长 26.17%。 其他业务方面，公司其他业务包括酒店经营、园林业务及新能源发电业务。2017 年，公司酒店业务所经营酒店为：重庆市涪陵区的两江大酒店、重庆开县金科大酒店、苏州金科大酒店、浏阳大酒店、成都乐享世纪酒店、无锡金科城市酒店等，实现收入 2.33

29、 亿元，较上年同期变动不大。公司新能源发电业务以风力发电和光伏发电为主，2017 年新能源项目上网电量 3.84 亿度，同比增长 17.81%；实现收入 1.60 亿元，同比增长 11.48%；实现净利润 0.26 亿元，同比增长 475.12%；累计收回电价补贴 1.6 亿元。截至 2017 年末，公司新能源项目资产总额 53 亿元。2017 年，公司积极推进 20 万千瓦景峡项目的开工建设，截至 2017 年末，项目累计投资约 10 亿元，项目主体工程建设基本完工，正在推进并网发电工作。 总体看，2017 年，房地产行业景气度较高，公司积极进行房地产项目拓展，全年土地储备获取大幅增长，公司

30、现有土地储备能满足公司未来几年的开发需求；得益于公司坚持快周转的运营 公司债券跟踪评级报告 金科地产集团股份有限公司 10 策略，以及合理规划推盘节奏，公司项目签约销售金额同比大幅增长；公司剩余项目可售资源充足，能满足公司未来几年的销售需求。但同时，公司的房地产项目区域集中度仍然较高，在建项目仍需投资规模较大，部分城市项目去化速度较慢等方面仍值得持续关注。公司物业管理、酒店运营以及新能源业务等稳健发展，为公司贡献稳健现金流。 3经营关注 （1）公司在售房地产项目虽然在一二三线城市均有覆盖，但项目分布区域仍较为集中，若在售项目所在区域房地产市场发生波动，会引起公司在当地商品房销售面积及价格出现下

31、降，从而对公司的经营业绩产生不利影响。 （2）近年来公司土地储备和开发量不断增加，重庆市非主城区项目占比较大，且公司仍有部分在售项目分布在三四线城市，未来去库存的压力较大。若未来房地产市场或宏观经济环境发生变化，公司库存无法按照预期去化，导致资金无法回笼，将对公司的经营能力和偿债能力造成影响。 （3）公司近年来拿地频繁，在建房地产项目较多，随着未来公司对土地的进一步投入以及在建项目的逐步开发，公司或将面临一定的资金压力。 4未来发展 未来，公司房地产业务发展将以二线热点城市为主，一线和少部分中心三线城市为辅，逐步退出四线城市。重点锁定“核心十城” ：重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南

32、京、武汉、天津。通过合资合作、兼并收购，快速优化布局。 公司未来五年总体战略目标是：到 2020 年底，实现“双千亿” ，即千亿收入和千亿估值。在总体收入稳定增长的同时，实现整体收入结构的优化调整。 公司未来五年总体战略为积极发展现代服务业，以“地产+服务”连接用户，打造优质生活方式，做中国一流的“美好生活服务商”。 总体看，公司未来规划符合公司目前的实际经营情况，清晰可行。 六、财务分析 公司提供的 2017 年度合并财务报表已经天健会计师事务所（特殊普通合伙）审计，出具了标准无保留的审计意见，2018 年一季度财务报表未经审计。公司财务报表按照财政部颁布的企业会计准则及应用指南、解释及其他

33、有关规定编制。 从合并范围变化来看，2017 年，公司非同一控制下合并子公司 18 家，处置子公司 6 家，新设子公司 66 家。截至 2018 年 3 月底，公司合并范围内共有子公司 272 家。考虑到公司主营业务未发生重大变化，财务数据可比性较强。 截至 2017 年底，公司合并资产总额 1,573.64 亿元，负债合计 1,349.98 亿元，所有者权益（含少数股东权益）合计 223.66 亿元，其中归属母公司所有者权益合计 197.69 亿元。2017 年，公司实现营业收入 347.58 亿元，净利润 22.85 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 20.05 亿元；经营活动产生的现

34、金流量净额-84.86 亿元，现金及现金等价物净增加额 9.22 亿元。 截至 2018 年 3 月底，公司合并资产总额 1,627.88 亿元，负债合计 1,403.48 亿元，所有者权益（含少数股东权益）224.40 亿元，归属母公司所有者权益合计 199.27 亿元。2018 年 13 月，公司实现营业收入 53.22 亿元，净利润 2.09 亿元，其中归属于母公司所有者的净利润 1.71 亿元；经营 公司债券跟踪评级报告 金科地产集团股份有限公司 11 活动产生的现金流量净额-10.06 亿元，现金及现金等价物增加额-18.68 亿元。 1资产质量 截至 2017 年底，公司合并资产总

35、额 1,573.64 亿元，较年初增长 44.04%，主要系流动资产增长较快所致。从结构上来看，流动资产和非流动资产占比分别为 91.63%和 8.37%，资产构成以流动资产为主。 流动资产方面，截至 2017 年底，公司流动资产合计 1,441.88 亿元，较年初增长 45.26%，主要系存货增长所致。公司流动资产主要由货币资金（占比 12.92%） 、其他应收款（占比 6.32%）和存货 （占比 74.36%）构成。截至 2017 年底， 公司货币资金 186.27 亿元，其中受限使用资金 4.46亿元，主要为保证金，占比 2.39%，受限比例低。公司其他应收款账面余额 93.57 亿元，

36、计提坏账准备 2.46 亿元，计提比例 2.62%，账面价值 91.11 亿元，较年初增长 133.27%，主要系 2017 年公司合作开发项目增加，联营合营公司往来款增加所致。公司存货账面余额 1,074.39 亿元，开发成本占比 76.07%、开发产品占比 14.49%，计提存货跌价准备 2.17 亿元，计提比例 0.20%，考虑到公司库存较高，且在售和在建的房地产项目部分分布在非热点城市，存在一定的存货跌价风险。 非流动资产方面，截至 2017 年底，公司非流动资产合计 131.76 亿元，较年初增长 31.97%，主要系长期股权投资大幅增长所致。公司非流动资产主要由长期股权投资（占比

37、33.59%） 、投资性房地产（占比 21.94%） 、固定资产（占比 18.53%） 、在建工程（占比 8.81%）和递延所得税资产（占比 7.03%）构成。截至 2017 年底，公司长期股权投资 44.27 亿元，较年初增长 463.01%，主要系公司 2017 年合作开发项目增加， 对联营或合营企业追加投资所致。 公司在建工程 11.61 亿元，较年初增长 106.56%，主要系景峡第二风电场 C 区 200MW 项目追加投资所致。 截至 2017 年底，公司受限资产共计 292.43 亿元，占总资产的 18.58%，受限规模较小，受限资产主要是为取得借款而抵押或质押受限。 截至 201

38、8 年 3 月底，公司合并资产总额 1,627.88 亿元，较年初增长 3.45%，资产结构较年初变化不大，各主要构成科目均较年初变动不大。 总体看，2017 年，公司加大土地储备获取力度以及项目开发力度，公司资产规模大幅增长；目前资产仍以流动资产为主，货币资金受限比例低，资产流动性较好。但公司存货中部分项目位于部分非热点城市，可能存在一定去化压力。整体看，公司资产质量尚可。 2负债及所有者权益 截至 2017 年底，公司负债合计 1,349.98 亿元，较年初增加 55.68%，主要系流动负债大幅增长所致。负债构成上来看，流动负债和非流动负债分别占 62.44%和 37.56%，流动负债占比

39、有所上升。 流动负债方面，截至 2017 年底，流动负债合计 842.94 亿元，较年初增长 76.09%，主要由于短期借款、应付账款和预收款项增长所致。从构成来看，公司流动负债主要由短期借款（占比7.62%） 、应付账款（占比 13.60%） 、预收款项（占比 50.84%） 、其他应付款（占比 10.07%）和一年内到期的非流动负债（占比 13.61%）组成。截至 2017 年底，公司短期借款 64.20 亿元，较年初增长 320.70%。公司应付账款 114.62 亿元，较年初增长 51.72%，主要系应付工程款以及应付材料及设备款上升所致。公司预收款项 428.53 亿元，较年初增长

40、63.10%，主要是签约销售金额大幅增长导致预收房款增加。公司其他应付款 84.85 亿元，较年初增长 62.89%，主要系合作项目增多，合营联营公司往来款增加所致。公司一年内到期非流动负债 114.73 亿元，较年初大幅增长118.04%， 主要为一年内到期的长期借款 （占比 63.36%） 和一年内到期的应付债券 （占比 35.47%） 。 公司债券跟踪评级报告 金科地产集团股份有限公司 12 非流动负债方面，截至 2017 年底，公司非流动负债合计 507.04 亿元，较年初增长 30.52%，主要系长期借款增加所致。公司非流动资产主要由长期借款（占比 73.45%）和应付债券（占比24

41、.25%） 构成。 公司长期借款 372.44 亿元， 较年初增长 101.24%， 其中 12 年到期 238.64 亿元 （占比 64.07%） 、23 年到期 82.11 亿元（占比 22.05%） ，3 年以上到期 51.70 亿元（占比 13.88%） ，公司 20192020 年将面临较大的集中偿付压力。 公司应付债券余额 122.98 亿元， 较年初下降 34.90%，主要系部分债券转入一年内到期非流动负债所致。 截至 2017 年底，公司全部债务合计为 680.86 亿元，较年初增长 52.24%，短期债务和长期债务均有所增长。其中短期债务占比 26.53%，长期债务占比 73

42、.47%，债务结构尚可。截至 2017 年底，公司资产负债率、全部债务资本化率和长期债务资本化率分别为 85.79%、75.27%、69.10%，公司有息债务规模较大， 债务负担重。 若将公司发行的永续债从所有者权益调整至债务 （截至 2017年底，公司其他权益工具-永续债为 17.00 亿元） ，则公司全部债务合计 697.86 亿元，较年初增长46.54%，资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为 86.87%、77.15%和71.45%，较年初分别上升 4.84 个百分点、6.34 个百分点和 3.94 个百分点。 截至 2018 年 3 月底，公司负债合计 1,403.

43、48 亿元，较年初增长 3.96%。负债结构较年初变化较小。公司全部债务 703.08 亿元，较年初增长 3.26%，仍以长期债务为主。截至 2018 年 3 月底，公司资产负债率、全部债务资本化率以及长期债务资本化率分别为 86.21%、75.81%、69.75%，较年初均有所上升。若将公司发行的永续债从所有者权益调整至债务（截至 2018 年 3 月底，公司其他权益工具-永续债为 17.00 亿元） ，则公司全部债务合计 720.08 亿元，较年初增长 3.18%，资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分别为 87.53%、78.47%和 73.33%，较年初分别上升 0.39

44、 个百分点、0.49 个百分点和 0.59 个百分点。 截至 2017 年底，公司所有者权益规模为 223.66 亿元，较年初下降 0.74%。截至 2017 年底，公司所有者权益中归属于母公司所有者权益为 197.69 亿元，占比 88.39%；少数股东权益为 25.97亿元，占比 11.61%。归属于母公司所有者权益中，股本占比 27.01%，资本公积占比 20.59%，未分配利润占比 39.15%。截至 2018 年 3 月底，公司所有者权益规模为 224.40 亿元，较年初变化不大。所有者权益中，股本和资本公积占比尚可，公司所有者权益结构稳定性尚可。 总体看，2017 年，随着公司拿地

45、规模的增长以及开发力度的加大，公司相应融资规模大幅增长，公司债务规模大幅增长，目前债务负担较重，考虑到公司在建规模尚需投资规模较大，公司未来仍有较大规模的融资需求；公司所有者权益稳定性尚可。 3盈利能力 2017 年，公司营业收入 347.58 亿元，同比增长 7.82%，主要系结转规模增长所致。公司实现净利润 22.85 亿元，同比增长 27.65%，主要系投资收益以及其他收益增长所致。 从期间费用来看，2017 年，公司费用总额 37.92 亿元，同比增长 49.68%，主要系随着开发及销售规模的扩大，公司管理费用以及销售费用增长所致。费用构成中，销售费用、管理费用和财务费用分别占比 47

46、.68%、39.88%和 12.45%。公司销售费用 18.08 亿元，同比大幅增长 84.31%，主要系销售规模大幅增长所致；管理费用 15.12 亿元，同比增长 21.26%，主要系业务规模扩大所致；财务费用 4.72 亿元，同比增长 54.51%，主要系债务规模大幅增长所致。 2017 年，公司投资收益为 2.58 亿元，同比增长 3.57 亿元，主要系处置新疆金科新能源股权投资合伙企业（有限公司）取得收益增加所致；其他收益 2.48 亿元，主要系获得的工业地产物业发展资金 1.90 亿元以及财政补贴款等。公司投资收益以及其他收益占当期营业利润的比重分别为8.49%和 8.18%，对当期

47、利润形成有效补充。公司当期营业外收支均不大，对利润水平影响较小。 公司债券跟踪评级报告 金科地产集团股份有限公司 13 从盈利指标看，2017 年，公司总资本收益率、总资产报酬率和净资产收益率分别为 3.49%、2.56%和 10.18%，较上年均变动不大，从盈利指标看，公司整体盈利能力有待提高。 总体看，2017 年，随着结转规模的增长，公司收入有所增长；当期非经营性损益的增长带动公司利润水平大幅增长。随着公司项目的结转，公司收入水平有望进一步增长。但从盈利指标看，公司盈利能力仍有待提高。 4现金流 从经营活动来看，2017 年公司经营活动流入现金 706.43 亿元，同比大幅增长 87.8

48、0%，主要系 2017 年公司签约销售金额大幅增长所致；公司经营活动流出现金 791.29 亿元，同比大幅增长152.23%，主要系 2017 年公司拿地以及开工力度加大所致；2017 年，公司经营活动现金流量净额为-84.86 亿元，由上年的净流入转为净流出状态。 从投资活动来看，公司投资活动流入现金规模较小，2017 年为 8.85 亿元；公司投资活动流出现金 107.88 亿元，同比大幅增长 90.44%，主要系公司并购项目增加以及合作开发项目增加所致；公司投资活动现金流量净额为-99.02 亿元，仍呈净流出状态，且净流出规模进一步增加。 从筹资活动来看，2017 年公司筹资活动流入现金

49、 450.73 亿元，同比增长 13.59%，主要系银行借款融资规模增长所致；筹资活动流出现金 257.63 亿元，同比下降 16.85%，主要系偿还债务规模较上年同期有所下降所致；筹资活动现金现金流量净额为 193.10 亿元。 2018 年 13 月，公司经营活动现金流量净额为-10.06 亿元，投资活动现金流量净额为-18.81亿元，筹资活动现金流量净额为 10.19 亿元。 总体看，2017 年，公司扩大拿地规模及开工力度，公司经营活动现金由上年的净流入转为净流出状态；随着公司并购项目以及合作开发项目的增加，公司投资活动产生的现金也呈净流出状态；因此，公司对于筹资活动比较依赖，未来随着

50、在建项目的建设投入，公司对筹资活动仍将持续依赖。 5偿债能力 从短期偿债能力指标看，截至2017年底，公司流动比率和速动比率分别为1.71倍和0.44倍，较上年同期的2.07倍和0.58倍均有所下降， 主要系2017年公司流动负债增速较快所致。 截至2017年底，公司现金短期债务比为1.03倍，较上年同期2.59倍大幅下降，主要系短期债务增幅较大所致。整体看，公司短期偿债能力尚可。 从长期偿债能力指标看，2017年，公司EBITDA为36.20亿元，同比增长28.31%，主要系利润总额增长所致。公司EBITDA主要由利润总额（占比81.30%）以及计入财务费用的利息支出（占比12.85%）构成