碧桂园投资部项目测算表1859434145 - 副本.xls

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1、投投资资测测算算汇汇总总表表项项目目基基础础信信息息总用地面积20677 平米31 亩土地单价 125 万元/亩 125 万元/亩项目启动时间2009/12/30 备注：建设用地面积0 平米0 亩土地总价 3881 万元项目建设周期2.00 年代征用地面积20677 平米31 亩容积率3.0土地楼面单价规划地上总建筑面积210667210667 平平米米折合地上建筑面积184 元/建筑平米销售启动时间2010/3/18可售建筑面积186258186258 平平米米折合可售建筑面积208 元/建筑平米项目销售周期2.00 年项目周期预期售价一期二期三期四期住宅建筑面积179186179186 平

2、平米米89944 平米89242 平米独栋别墅双拼别墅别墅部分建设在前，和售楼处（会所）一起成为一期销售的样板区，在二期销售接近尾声时开盘。联排别墅4层景观住宅小高层高层179186 平米89944 平米89242 平米非住宅建筑面积70727072 平平米米11572 平米商业7072 平米7072 平米办公酒店(公寓)会所2000 平米学校等公建0 平米2500 平米地下建筑0 0 平平米米26000 平米22320 平米非独立车库独立车库26000 平米22320 平米其它可售车位数1208 个80000 元/个650 个558 个总建筑面积（含地下）210667210667 平平米米1

3、27516127516 平平米米111562111562 平平米米项项目目经经济济效效益益测测算算及及评评估估项目销售总收入156,844 万元 可售面积分摊收入8,421 元/平米项目建设总成本123,081 万元 可售面积分摊成本6,608 元/平米项目净利润22,745 万元IRR考虑融资40.7% 销售利润率14.5%IRR不考虑融资25.3% 投资利润率18.5%项目实际投资额项目投资收益率股东投资收益率项项目目成成本本效效益益测测算算*项项目目项项目目成成本本效效益益测测算算项目单价(元/m2)计量(m2)合计(万元)折合可售建面单价占总成本事项说明投投资资总总成成本本123,08

4、16,608100%投资成本土地费48,2272,58939.2%前期工程费1,778951.4%基础设施费7,4303996.0%建筑安装工程费52,6592,82742.8%公共配套设施费1,200641.0%期间费用9,8095278.0%财务费用210,667.02,4101292.0%开发间接费210,667.01,9781061.6%管理费用210,667.01,500811.2%销售费用210,667.03,9212113.2%不可预见费用210,667.01,9781061.6%收入总总销销售售收收入入156,8448,421独栋别墅-双拼别墅-联排别墅-多层-小高层-高层78

5、09179,186139918商业102697,0727263办公-酒店公寓-车库（可售部分）8000012089664经济效益分析1、成本1230816,6082、收入1568448,4213、营业税及附加(2)5.400%84704554、土地增值税1,568.441568845、毛利(2)(1)(3)(4)237261,2746、成本毛利率(5)(1)19.3%7、计税毛利237261,2748、所得税980539、溢价0010、净利润(5)-(8)227451,22111、成本净利润率(10)(1)18.5%12、销售利润率(5)(2)15.1%13、销售净利润率(10)(2)14.5

6、%14、总投资回报率(10)(1)18.5%参与非独立地库分摊的高层建面合计：186,258仅用于计算，必须保留本表与成本测算表中的成本数据数据项和取值均有所不同，税费未计入成本项。项目现金流量分摊现金流入(销售收入) 住宅 独独栋栋别别墅墅 双双拼拼别别墅墅 联联排排别别墅墅 多多层层 小小高高层层 高高层层 非住宅 商商业业 办办公公 酒酒店店公公寓寓 地下车库23456789101112131415161718192021222308Q409Q109Q209Q309Q410Q110Q210Q310Q411Q111Q211Q311Q412Q112Q212Q312Q413Q113Q213Q3

7、13Q414Q10027928319623459688925028146313426910340664201339133989389300000000279283196234596889250281099130542782040640000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000002792831962345968892502810991305427820406400000000000000000036

8、3937272519257801339133989389300000000000002079216714791538000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000001560156010401040013391339893893000000项目现金流量分摊现金流入(销售收入) 住宅 独独栋栋别别墅墅 双双拼拼别别墅墅 联联排排别别墅墅 多多层层 小小高高层层 高高层层 非住宅 商商业业 办办公公 酒酒店店公公寓寓 地下车库242514Q214Q300000000000000000000000000成本测算 （标准化文件）

9、使用说明：此文件为高层塔楼类项目成本测算的标准化文件成本总项（不可输入）临时调整项成本细项（不可输入）成本细项（需数据输入）输入窗格宗地总面积164380.76用地总面积103911.72总建筑面积258987.00销售建筑面积206167.00地上面积210667.00地下面积48320.00项目销售单价元/面积金额（元）叠拼住宅0.00元/9954.80联排住宅0.00元/9954.80高层住宅7808.54元/179185.51399177485底商10269.41元/7072.072625280车位80000.00元/个1208.0个96640000项目总销售收入156844.2815

10、6844.28万元1568442765项目总成本(含营业税/预征土地增值税) 133118.74133118.74万元税税前前利利润润万万元元23725.5423725.54序号成本项目测算基数单价金额（元）建筑面积单价（元/m2）销售面积单价（元/）测算说明名称单位数量一一、土土地地及及大大配配套套费费4 48 82 22 27 70 07 75 53 3. .4 44 41 18 86 62 2. .1 14 42 23 33 39 9. .2 22 21 1 土土地地及及项项目目转转让让费费4 45 50 00 00 00 00 00 00 0. .0 00 01 17 73 37 7.

11、 .5 54 42 21 18 82 2. .7 70 01.11.1 土土地地转转让让及及拆拆迁迁4 45 50 00 00 00 00 00 00 0. .0 00 01 19 98 84 4. .9 91 12 22 26 60 0. .2 23 31.1.1 项目转让费450000000.001 19 98 84 4. .9 91 12 22 26 60 0. .2 23 3公司股权转让1.1.2 征地补偿0.000 0. .0 00 00 0. .0 00 0含在转让费用中1.1.3 拆迁及补偿0.000 0. .0 00 00 0. .0 00 0含在转让费用中1.1.4 土地出让

12、金0.000 0. .0 00 00 0. .0 00 0含在转让费用中1.21.2 契契税税0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0无无交交易易2 2 城城市市基基础础建建设设费费住住宅宅面面积积m2m21990951990951501503 32 20 06 62 29 93 30 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0京京价价（房房）字字20032003259259号号非非住住宅宅面面积积m2m211572.0011572.001901903 3 防防洪洪费费103911.72103911.722 22 20 07 78 82

13、 23 3. .4 44 40 0. .9 92 21 1. .0 04 4北北京京市市征征收收防防洪洪工工程程建建设设维维护护管管理理费费暂暂行行规规定定( (市市政政府府199419942121号号令令) )4 4 其其它它0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0二二、前前期期工工程程1 17 77 78 82 27 72 27 7. .6 69 96 68 8. .6 66 68 86 6. .2 25 51 1 三三通通一一平平费费0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0含在转让费用中2 2 设设计计费费1 13 33 3

14、8 80 08 82 29 9. .1 19 95 59 9. .0 02 26 67 7. .2 21 12.12.1 建建筑筑工工程程设设计计费费1 10 06 67 70 02 26 64 4. .4 40 04 47 7. .0 07 75 53 3. .5 59 92.1.1 方案设计费建筑面积m2258987.00307769610.003 34 4. .2 27 73 39 9. .0 02 22.1.2 施工图设计费建筑面积m2258987.00102589870.001 11 1. .4 42 21 13 3. .0 01 12.1.3 设计审查费建筑面积m2258987.0

15、01.2310784.401 1. .3 37 71 1. .5 56 62.22.2 小小市市政政设设计计费费1 12 23 31 11 13 37 7. .9 95 55 5. .4 43 36 6. .1 18 82.2.1 综合管线设计费区内综合管线造价万元31347249.603%940417.494 4. .1 15 54 4. .7 72 2按造价的百分比取值2.2.2 小区道路设计费3160005.003%94800.150 0. .4 42 20 0. .4 48 8按造价的百分比取值2.2.3 低压电设计费4213340.003%126400.200 0. .5 56 60

16、 0. .6 63 3按造价的百分比取值2.2.4 燃气设计费区内燃气造价万元2317337.003%69520.110 0. .3 31 10 0. .3 35 5按造价的百分比取值2.32.3 绿绿化化设设计计费费绿绿化化面面积积m2m249314.22849314.22830301 14 47 79 94 42 26 6. .8 84 46 6. .5 53 37 7. .4 43 3按按宗宗地地面面积积的的30%30%计计算算面面积积, ,每每平平方方米米3030元元计计算算2.42.4 其其它它0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 03 3 勘勘察察费

17、费2 20 07 71 18 89 96 6. .0 00 09 9. .1 14 41 10 0. .4 41 13.1 地勘费建筑面积m2258987.0051294935.005 5. .7 71 16 6. .5 50 0地上、地下面积之和，,5元/m23.2 测量放线建筑面积m2258987.003776961.003 3. .4 43 33 3. .9 90 0地上、地下面积之和，,3元/m34 4 评评估估费费2 20 01 14 40 00 02 2. .0 00 08 8. .8 88 81 10 0. .1 12 24.1 土地评估费210667.0000.000 0. .

18、0 00 00 0. .0 00 0含在转让费用中4.2 环境评估210667.00750000.003 3. .3 31 13 3. .7 77 7建设项目环境影响咨询收费标准,1050亿投资额编制环境影响报告书收费3575万。4.3 交通评估210667.003632001.002 2. .7 79 93 3. .1 17 7按建筑面积3元/m24.4 地质灾害210667.002421334.001 1. .8 86 62 2. .1 12 2按建筑面积2元/m34.5 日照评估210667.001210667.000 0. .9 93 31 1. .0 06 6按建筑面积1元/m45

19、5 许许可可证证执执照照费费0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0市市规规委委已已经经免免除除此此项项收收费费。6 6 咨咨询询费费0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 06.16.1 环环保保测测试试0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 06.1.2 土壤检测费建筑面积m2210667.0000.000 0. .0 00 00 0. .0 00 06.1.3 装修检测费建筑面积m2210667.0000.000 0. .0 00 00 0. .0 00 06.26.2 法法律律服服务务咨咨询询0

20、 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 06.36.3 其其它它咨咨询询服服务务0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 07 7 测测绘绘费费3 31 16 60 00 00 0. .5 50 01 1. .3 39 91 1. .5 59 97.1 面积初测建筑面积m2210667.000.5105333.500 0. .4 46 60 0. .5 53 37.2 面积实测建筑面积m2210667.001210667.000 0. .9 93 31 1. .0 06 68 8 其其它它0 0. .0 00 00 0. .0 00 00

21、 0. .0 00 0三三、工工程程建建安安费费5 52 26 65 58 85 54 40 02 2. .7 71 12 20 03 33 3. .2 25 52 25 55 54 4. .1 17 71 1 招招投投标标费费1 13 30 02 26 66 68 8. .2 25 55 5. .7 75 56 6. .5 54 41.1 招标代理费标底价万元521067300.000.15%781600.953 3. .4 45 53 3. .9 93 3计价格【2002】1980号1.2 招投标交易费标底价万元521067300.000.10%521067.302 2. .3 30 02

22、 2. .6 62 22 2 建建安安工工程程5 52 21 10 06 67 73 30 00 0. .0 00 02 22 29 98 8. .3 38 82 26 61 17 7. .1 18 82.12.1 总总包包费费用用5 52 21 10 06 67 73 30 00 0. .0 00 02 22 29 98 8. .3 38 82 26 61 17 7. .1 18 82.1.1 地下部分建筑面积m248320.002500120800000.005 53 32 2. .8 84 46 60 06 6. .7 75 52.1.2 地上部分建筑面积m2210667.0019004

23、00267300.001 17 76 65 5. .5 54 42 20 01 10 0. .4 43 32.22.2 其其它它0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 03 3 工工程程监监理理费费建建筑筑面面积积m2521067300.00521067300.000.80%0.80%4 41 16 68 85 53 38 8. .4 40 01 18 8. .3 39 92 20 0. .9 94 4北北京京市市工工程程建建设设监监理理费费收收费费标标准准实实施施办办法法,58,58亿亿费费率率0.68%0.8%0.68%0.8%。4 4 结结算算审审核核费费建

24、建筑筑面面积积m2521067300.00521067300.000.01%0.01%4 46 68 89 96 6. .0 06 60 0. .2 21 10 0. .2 24 4工工程程竣竣工工财财务务决决算算，1 1亿亿以以上上0.009%0.009%。参参考考湖湖南南省省5 5 其其它它0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0四四基基础础设设施施费费7 74 42 29 96 66 63 35 5. .6 60 02 28 86 6. .8 87 73 36 60 0. .3 37 71 1 红红线线内内工工程程3 31 13 34 47 72 24 4

25、9 9. .6 60 01 13 38 8. .2 27 71 15 57 7. .4 45 51.1 给水工程建筑面积m2210667.0071474669.006 6. .5 50 07 7. .4 41 1根据丽晶项目结算值参考单价.1.2 雨污水工程建筑面积m2210667.00122528004.001 11 1. .1 15 51 12 2. .7 70 0根据丽晶项目结算值参考单价.1.3 热力工程建筑面积m2210667.0012.52633337.501 11 1. .6 62 21 13 3. .2 23 3根据丽晶项目结算值参考单价.1.4 中水工程建筑面积m221066

26、7.006.31327202.105 5. .8 85 56 6. .6 67 7根据丽晶项目结算值参考单价.1.5 燃气工程建筑面积m2210667.00112317337.001 10 0. .2 22 21 11 1. .6 64 4根据丽晶项目结算值参考单价.1.6 低压供电工程210667.00204213340.001 18 8. .5 58 82 21 1. .1 16 6估计单价.1.7 电信电视户数户3600.000 0. .0 00 00 0. .0 00 0代收代缴。1.8 小区内道路建筑面积m2210667.00153160005.001 13 3. .9 94 41

27、15 5. .8 87 7根据丽晶项目结算值参考单价.1.9 智能化设施建筑面积m2210667.00153160005.001 13 3. .9 94 41 15 5. .8 87 7根据丽晶项目结算值参考单价.1.10 大门及围墙建筑面积m2210667.0000.000 0. .0 00 00 0. .0 00 0含在1.11中1.11 绿化及景观工程建筑面积m2210667.005010533350.004 46 6. .4 46 65 52 2. .9 91 1较高标准园林绿化2 2 红红线线外外工工程程521067300.00521067300.008%8%4 41 16 68 8

28、5 53 38 84 4. .0 00 01 18 83 3. .8 87 72 20 09 9. .3 37 72.1 给水工程0 0. .0 00 00 0. .0 00 02.2 雨污水工程0 0. .0 00 00 0. .0 00 02.3 热力工程0 0. .0 00 00 0. .0 00 02.4 中水工程0 0. .0 00 00 0. .0 00 02.5 燃气工程0 0. .0 00 00 0. .0 00 02.6 高压供电工程0 0. .0 00 00 0. .0 00 02.7 电信电视0.000 0. .0 00 00 0. .0 00 0由经营单位建设。3 3

29、市市政政监监理理费费建建筑筑面面积积m2m2210667.00210667.006 61 12 26 64 40 00 02 2. .0 00 05 5. .5 58 86 6. .3 35 5估估计计单单价价4 4 其其它它0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0五五配配套套设设施施1 12 20 00 00 00 00 00 0. .0 00 04 46 6. .3 33 35 58 8. .2 21 11 1 锅锅炉炉房房套套2 2150000015000003 30 00 00 00 00 00 0. .0 00 01 13 3. .2 23 31 15

30、 5. .0 07 72 2台台2020吨吨，一一用用一一备备。2 2 停停车车设设施施0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 02.1 立体停车设备车位数个0.000 0. .0 00 00 0. .0 00 0不考虑3 3 会会所所m2m220002000200020004 40 00 00 00 00 00 0. .0 00 01 17 7. .6 64 42 20 0. .0 09 9装装修修及及设设备备2000/m22000/m24 4 幼幼儿儿园园m2m225002500200020005 50 00 00 00 00 00 0. .0 00 02 2

31、2 2. .0 05 52 25 5. .1 11 1装装修修及及设设备备2000/m22000/m25 5 其其它它0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0六六开开发发间间接接费费1 19 97 78 81 14 46 62 2. .8 85 57 76 6. .3 38 89 95 5. .9 95 5按工程建设费用的3.0%计提1 10 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 02 20 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0七七、营营销销费费用用156844276515684427652.5%2.5

32、%3 39 92 21 11 10 06 69 9. .1 12 21 15 51 1. .4 40 01 19 90 0. .1 19 9按销售收入的2.5%计提1 1 策策划划代代理理费费销销售售额额万万元元1568442764.781568442764.780 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 02 2 广广告告费费销销售售额额万万元元1568442764.781568442764.780 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 03 3 其其它它0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0八八、管管理

33、理费费用用成成本本万万元元1 15 50 00 00 00 00 00 0. .0 00 05 57 7. .9 92 27 72 2. .7 76 6管管理理费费用用每每年年240240万万1 1 人人员员工工资资0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 02 2 办办公公费费用用0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0九九、税税金金销销售售额额万万元元1 10 00 03 38 80 03 33 36 6. .9 95 53 38 87 7. .5 59 94 48 86 6. .8 89 91 1 营营业业税税156844276

34、4.781568442764.785.40%5.40%8 84 46 69 95 59 90 09 9. .3 30 03 37 73 3. .5 59 94 42 25 5. .4 40 0营营业业税税及及附附加加，共共5.4%5.4%2 2 其其他他1568442764.781568442764.781.000%1.000%1 15 56 68 84 44 42 27 7. .6 65 56 69 9. .1 18 87 78 8. .7 78 8土土地地增增值值税税预预征征十十、财财务务费费用用2 24 40 09 97 75 50 00 0. .0 00 09 93 3. .0 05 51 11 16 6. .8 88 8参考现金流量表中考虑银行开发贷款3亿,自有资金2.5亿1 1 贷贷款款利利息息贷贷款款额额万万元元0 0. .0 00 00 0. .0 00 00 0. .0 00 0十十一一、 不不可可预预见见费费1 19 97 78 81 14 46 62 2. .8 85 57 76 6. .3 38 89 95 5. .9 95 5建建设设费费用用3%3%成成 本本 总总 计计1 1, ,3 33 31 1, ,1 18 87 7, ,3 35 51 15139.985139.986456.846456.84含含营营业业税税, ,土土地地增增值值税税预预征征