阳光城：2021年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 (1).PDF

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1、 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 4 展望 公司房地产项目土地储备充足，预收款项规模较大，为经营业务的发展和营业收入的结转提供保证；预计未来，公司将继续以房地产开发与销售业务为核心板块，业务经营将保持稳定。综合考虑，大公对未来 12 年阳光城的信用评级展望为稳定。 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 5 评级评级模型打分表结果模型打分表结果 本评级报告所依据的评级方法为房地产企业信用评级方法，版本号为PF-FDC-2020-V.3.1，该方法已在大公官网公开披露。本次主体信用等级评级模型及结果如下表所示： 评级要素

2、评级要素（权重）（权重） 分数分数 要素一要素一：偿债环境（偿债环境（1212% %） 5.18 5.18 （一）宏观环境 5.03 （二）行业环境 4.50 （三）区域环境 6.00 要素二要素二：财富创造能力（财富创造能力（5858% %） 6.36.38 8 （一）产品与服务竞争力 6.64 （二）盈利能力 5.87 要素三要素三：偿债来源与负债平衡（偿债来源与负债平衡（3030% %） 4.4.3434 （一）债务状况 6.26 （二）流动性偿债来源 4.60 （三）清偿性偿债来源 1.00 调整项调整项 0 0.00.00 主体信用等级主体信用等级 AAAAAA 注：大公对上述每个指

3、标都设置了 17 分，其中 1 分代表最差情形，7 分代表最佳情形 评级模型所用的数据根据公司提供资料整理 评级历史关键评级历史关键信息信息 主体主体评级评级 债项债项评级评级 评级时间评级时间 项目项目组组成员成员 评级评级方法和模型方法和模型 评级评级报告报告 AAA/稳定 - 2020/09/22 肖尧、白迪、李小卉 房地产企业信用评级方法（V.3.1） 点击阅读全文 AAA/稳定 - 2020/01/03 肖尧、贾月华 大公资信房地产企业信用评级方法（V.3） 点击阅读全文 AA+/稳定 - 2017/06/06 张建国、马映雪、于鸣宇 房地产行业信用评级方法 点击阅读全文 AA/稳定

4、 - 2015/05/12 潘誉彬、 胡聪、赵希晨 大公信用评级方法总论 点击阅读全文 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 6 评级报告声明评级报告声明 为便于报告使用人正确理解和使用大公国际资信评估有限公司（以下简称“大公”）出具的本信用评级报告（以下简称“本报告”），兹声明如下： 一、除因本次评级事项构成的委托关系外，发债主体与大公及其关联公司、控股股东、控股股东控制的其他机构不存在任何影响本次评级客观性、独立性、公正性的官方或非官方交易、服务、利益冲突或其他形式的关联关系。大公评级人员与发债主体之间，除因本次评级事项构成的委托关系外，不存在其他影响评

5、级客观、独立、公正的关联关系。 二、大公及评级分析师履行了实地调查和诚信义务，有充分理由保证所出具本报告遵循了客观、真实、公正的原则。 三、 本报告的评级结论是大公依据合理的技术规范和评级程序做出的独立判断，评级意见未因发债主体和其他任何组织机构或个人的不当影响而发生改变。 四、本报告引用的受评对象资料主要由发债主体提供，大公对该部分资料的真实性、准确性、完整性和及时性不作任何明示、暗示的陈述或担保。 五、本报告的分析及结论只能用于相关决策参考，不构成任何买入、持有或卖出等投资建议。 大公对于本报告所提供信息所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任。 六、本报告债项信用等级在本报

6、告出具之日至本次债券到期兑付日有效，主体信用等级自本报告出具日起一年内有效，在有效期限内，大公拥有跟踪评级、变更等级和公告等级变化的权利。 七、 本报告版权属于大公所有， 未经授权， 任何机构和个人不得复制、 转载、出售和发布；如引用、刊发，须注明出处，且不得歪曲和篡改。 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 7 发债情况发债情况 （一）（一）本次债券情况本次债券情况 本次债券是阳光城面向合格投资者公开发行的公司债券， 已获得中国证券监督管理委员会“证监许可【2020】468 号”文件核准发行，拟发行总额不超过 80亿元（含 80 亿元），分期发行，其中第一

7、期“20 阳城 01”（品种一）和“20阳城 02”（品种二）已于 2020 年 4 月 22 日发行完毕，发行金额为人民币 20 亿元；第二期“20 阳城 03”已于 2020 年 8 月 24 日发行完毕，发行金额为人民币10 亿元；本期为第三期（2021 年第一期），发行金额不超过人民币 15 亿元（含15 亿元），发行期限为 5 年，附第 2 年末和第 4 年末公司调整票面利率选择权和投资者回售选择权。本期债券采用单利按年计息，不计复利，每年付息一次，到期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。债券面值 100 元，按面值平价发行，到期日按照面值兑付。 本次债券无担保。 （二）募集

8、资金用途（二）募集资金用途 本期债券募集资金拟用于偿还到期或回售公司债券。 发债发债主体主体 （一）（一）主体概主体概况况 公司成立于 1991 年 8 月，前身为福建省石狮新发股份有限公司（以下简称“石狮新发”），是由福建省新湖集团公司、石狮新湖工贸公司和石狮市开发企业（服装）有限公司三家乡镇企业联合发起，经福建省体改委闽体改【1991】010号文和中国人民银行福建省分行闽银函（1991）118 号文批准，采用募集方式设立的股份制企业，设立时总股本为 8,000,000 股，注册资本 800 万元。1996 年12 月 18 日，石狮新发在深圳证券交易所上市（证券代码：000671.SZ）；

9、2002年 4 月，石狮新发第一大股东福建省新湖集团公司与福建阳光集团有限公司（以下简称“阳光集团”，前身为福建阳光投资有限公司）签订股权转让协议，将持有的石狮新发法人股 26,369,280 股转让给阳光集团，转让价格为每股 1.93元，转让总金额为人民币 5,083 万元；本次股权转让完成后，阳光集团持有公司26,369,280 股法人股，占公司总股本 27.71%，成为石狮新发第一大股东；2009年公司变更为现名，股票简称变更为“阳光城”，股票代码不变。公司注册地为福建省福州市经济技术开发区。 截至 2020 年 6 月末，公司注册资本为 40.95 亿元，阳光集团持有公司总股本的 18

10、.77%，阳光集团全资子公司东方信隆资产管理有限公司（以下简称“东方信隆”）持有公司总股本的 15.15%，阳光集团一致行动人福建康田实业集团 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 8 有限公司（以下简称“福建康田”）持有公司总股本的 10.06%，因此公司控股股东为阳光集团。截至 2020 年 6 月末，吴洁女士直接持有阳光集团 43.74%的股权，通过其参股公司阳光龙净集团有限公司持有阳光集团 0.88%，通过其全资子公司福州融星捷投资有限公司持有阳光集团 1.71%的股权，吴洁女士合计享有阳光集团 46.34%的表决权，实际控制阳光集团，林腾蛟与吴洁保

11、持一致行动，因此吴洁实际表决权为 89.34%，为公司的实际控制人。 截至 2020 年 11 月 5 日，阳光集团合并持有公司总股本的 18.65%，累计已质押的股份占总股本的 14.11%，占其持有股本的 75.63%；东方信隆资产管理有限公司（以下简称“东方信隆”）合并持有公司总股本的 15.06%，累计已质押的股份占总股本的 12.15%，占其持有股本的 80.71%；福建康田实业集团有限公司（以下简称“福建康田”）合并持有公司总股本的 9.99%，累计已质押的股份占总股本的 8.65%，占其持有股本的 86.57%。公司股份质押比例较高，若股价下行，则可能面临被平仓风险。 2020

12、年 9 月 10 日，公司发布关于关于控股股东与泰康人寿及泰康养老签署合作协议相关事项的公告。2020 年 9 月 9 日，泰康人寿保险有限责任公司（以下简称“泰康人寿”）及泰康养老保险股份有限公司（以下简称“泰康养老”）与公司第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司（以下简称“上海嘉闻”）签订股份转让协议，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让公司 13.53%的股份（以下简称“标的股份”），共计 554,710,264 股，其中泰康人寿受让 8.53%股份、泰康养老受让 5.00%股份。本次股份转让的单价为 6.09 元/股（含税），标的股份转让价款为 33.78 亿元（含税）

13、。阳光集团作为公司控股股东，为优化公司股东结构，促使本次引入长期股东交易的达成，积极助力公司更快更好的发展，提升整体股东回报，同时作出如下承诺：以 2019年公司归属于公司股东的净利润 （以下简称“归母净利润”） 40.20 亿元为基础，公司归母净利润应满足以下要求：前 5 年（即 2020 年至 2024 年）公司归母净利润每年年均复合增长率不低于 15%且前 5 年累积归母净利润数不低于 340.59 亿元、2025 年承诺归母净利润数为 101.72 亿元、2026 年承诺归母净利润数为111.90 亿元、2027 年承诺归母净利润数为 123.08 亿元、2028 年承诺归母净利润数为

14、 129.24 亿元、2029 年承诺归母净利润数为 135.70 亿元。业绩承诺期的前 5 年（即 2020 年至 2024 年）内，以 2019 年归母净利润为基数，如出现任一会计年度的年均复合增长率低于 15%，则阳光集团应对公司进行现金补偿，补偿金额为=（当期期末承诺归母净利润数-当期期末归母净利润数）；截至 2024 年末， 如前 5 年累积实际归母净利润小于累积承诺归母净利润，则阳光集团应对公司进行现金补偿，补偿金额为=（截至当期期末累积承诺归母净利润数-截至当期 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 9 期末累积归母净利润数-累积已补偿金额）；

15、如前 5 年累积实际归母净利润达到累计承诺归母净利润，则阳光集团无需对公司进行现金补偿，阳光集团因平均年增长率低于 15%支付的现金补偿（如有），公司不予退回。业绩承诺期的后 5 年（即 2025 年至 2029 年）内，如出现任一会计年度的实际归母净利润小于承诺归母净利润，则阳光集团应对公司进行现金补偿，补偿金额为=（当期期末承诺归母净利润数-当期期末归母净利润数）。若触发业绩承诺未达成而现金补偿的情形，阳光集团应在公司相应会计年度的审计报告披露之日起出具后 10 个工作日内向公司足额支付现金补偿金额。若泰康人寿及泰康养老合并持股低于 9%，上述业绩承诺事项由各方另行协商并及时披露。 202

16、0 年 10 月 21 日，公司发布关于股东间协议转让的进展公告。自股份转让协议签署日 2020 年 9 月 9 日至 10 月 21 日，公司因 2018 年股票期权激励计划部分激励对象行权，新增了 20,022,740 股股本，公司总股本增加至4,120,361,855 股，上海嘉闻与泰康人寿及泰康养老协议转让股数不变，但因公司总股本增加，转让比例被动发生变化，上海嘉闻拟通过协议转让方式转让公司13.46%股份 （计 554,710,264 股） ， 其中泰康人寿受让 8.49%股份 （计 349,693,308股）、泰康养老受让 4.98%股份（计 205,016,956 股）。 202

17、0 年 10 月 27 日，公司发布关于战略股东协议转让公司股份完成过户的公告。上海嘉闻与泰康人寿及泰康保险于 10 月 26 日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成公司股票的过户登记手续， 本次转让股票性质为无限售流通股，过户完成后，泰康人寿持股 8.49%，泰康养老持股 4.98%，上海嘉闻持股 2.54%。本次协议转让不会导致公司控股股东发生变化，不会导致公司控制权发生变更。 本次控股股东阳光集团引入泰康人寿、泰康养老战略合作伙伴，将有助于拓宽融资渠道，提高公司的资源整合及获取能力。 （二）公司治理结构（二）公司治理结构 治理结构方面，公司按照公司法、证券法、上市公司治理规则和中

18、国证券监督管理委员会、深圳证券交易所的法律法规规定，建立了较完善的法人治理结构及生产经营管理机构。公司不断完善公司法人治理机构，建立健全内部控制制度，规范公司运作。公司设立董事局，对股东大会负责，董事会由11 名1董事组成， 其中独立董事 4 名， 设董事局主席 1 人， 董事局副主席若干人。公司设总裁 1 名，对董事会负责。公司设立监事会，由三名监事组成，其中职工监事的比例不低于 1/3。公司股东大会、董事会、监事会及各经营层职责明确， 1 2020 年 11 月 5 日，公司发布公司章程修正案的公告，拟对公司章程相关条款进行修改，其中董事人数增至 12 名，根据相关法律法规及公司章程的规定

19、，公司章程修正案尚需提交公司股东大会审议。 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 10 确保公司安全、稳定、持续发展。 （三）征信信息（三）征信信息 根据公司提供的中国人民银行征信中心出具的企业信用报告，截至 2020 年11 月 3 日，公司已结清信贷中，存在多笔欠息及垫款等记录，但整体金额都不大。具体情况如下：存在 3 笔垫款、15 笔关注类贷款和 9 笔关注类信用证，最近一次结清日期为 2012 年 5 月。截至本报告出具日，公司在公开市场发行的到期债务融资工具均按时还本付息。 偿债偿债环境环境 我国经济增速放缓，但主要经济指标仍处于合理区间，经济我国

20、经济增速放缓，但主要经济指标仍处于合理区间，经济中中长期高质量长期高质量发展走势不会改变发展走势不会改变；房地产市场融资渠道收紧，行业集中度逐年提升，中小型；房地产市场融资渠道收紧，行业集中度逐年提升，中小型房企未来或将面临着一定的压力；受新冠肺炎疫情的影响，房企未来或将面临着一定的压力；受新冠肺炎疫情的影响，20202020 年年上半年上半年房地房地产市场成交压力较大，但“房住不炒”总基调不变，产市场成交压力较大，但“房住不炒”总基调不变，房地产行业始终面临一定房地产行业始终面临一定的的宏观宏观调控等政治风险调控等政治风险。 （一）宏观政策环境（一）宏观政策环境 近近三年来三年来，我国经济增

21、速我国经济增速不断放缓不断放缓，但主要经济指标仍处于合理区间，产但主要经济指标仍处于合理区间，产业结构更趋优化；业结构更趋优化；20202020 年前三年前三季度季度，我国经济逐步克服新冠肺炎疫情带来的不，我国经济逐步克服新冠肺炎疫情带来的不利影响，经济利影响，经济增长由负转增长由负转正，正，主要指标恢复性增长，经济运行稳步复苏，同时主要指标恢复性增长，经济运行稳步复苏，同时新发展新发展格局格局下我国经济中长期高质量发展走势不会改变。下我国经济中长期高质量发展走势不会改变。 2017 年以来，我国国民经济从高速增长阶段向高质量增长阶段转变，经济增速有所放缓， 但主要经济指标仍处于合理区间， 产

22、业结构更趋优化。 20172019年，我国国内生产总值（以下简称“GDP”）增速分别为 6.8%、6.6%和 6.1%。根据国家统计局初步核算，2019 年我国实现国内生产总值 99.09 万亿元，增速同比下降 0.5 个百分点， 在中美贸易摩擦和经济结构调整的大形势下仍保持较快增速。其中，社会消费品零售总额同比增加 8.0%，增速同比回落 1 个百分点，但消费对经济的拉动作用依然强劲，对经济增长的贡献率也保持在 60%左右的水平；固定资产投资额同比增长 5.4%，增速同比回落 0.5 个百分点，整体保持平稳态势，其中高技术制造业投资增速较快；进出口总额同比增长 3.4%，增速同比回落 6.3

23、 个百分点，显示出中美贸易摩擦和全球贸易保护主义的负面影响。分产业来看，2019 年第一产业、第二产业和第三产业增加值分别同比增长 3.1%、5.7%和 6.9%，占 GDP 的比重分别为 7.1%、39.0%和 53.9%，第三产业增速和占比均超过第二产业，产业结构进一步优化。从工业增加值来看，规模以上工业增加值同比增长 5.7%，增速同比回落 0.5 个百分点，显示出工业生产经营在内外需求疲软的影响下有所放缓， 但高技术产业和战略新兴产业规模以上工业增加值同比增速分别高达 8.8%和 8.4%，助推我国经济高质量发展。 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报

24、告 11 在宏观经济政策方面，中央和地方政府灵活运用财政政策和货币政策，确保经济运行在合理区间。2019 年面对复杂的内外部经济形势，我国实行积极的财政政策，持续加大减税降费力度和财政支出力度，确保对重点领域和项目的支持力度，同时加强地方政府债务管理，切实支持实体经济稳定增长；执行稳健的货币政策，人民银行积极推动完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制，进一步疏通货币政策传导机制，加强逆周期调节，通过降准和公开市场操作增加市场流动性，资金供给相对充足，市场利率运行平稳。 2020 年以来，面对突如其来的新冠肺炎疫情（以下简称“疫情”）和复杂多变的国内外环境，全国上下统筹推进疫情防控和经济社会发展

25、各项工作，在一系列政策作用下，前三季度我国经济增长由负转正，主要指标恢复性增长，经济运行稳步复苏。经初步核算，前三季度我国 GDP 为 72.28 万亿元，按可比价格计算，同比增长 0.7%。其中，一季度同比下降 6.8%，二季度同比增长 3.2%，三季度同比增长 4.9%。分三次产业看，前三季度，农业增加值同比增长 3.8%，增速与上半年持平，秋粮生产有望再获丰收，经济“压舱石”作用稳固；规模以上工业增加值同比增长 1.2%，高技术制造业和装备制造业增长较快;服务业增加值同比增长 0.4%，信息传输、软件和信息技术服务业、金融业等现代服务业行业保持快速增长。从需求端看，前三季度，全国固定资产

26、投资同比增长 0.8%，基础设施、房地产开发、制造业三大领域投资继续回升，民生领域和高技术产业投资增速较快，民间投资降幅持续收窄；社会消费品零售总额同比下降 7.2%，降幅较上半年收窄 4.2 个百分点，且三季度增长 0.9%，季度增长年内首次转正，线上消费在保持快速增长的同时，线下消费也处于加快恢复的态势；货物进出口同比增长 0.7%，一般贸易和民营企业进出口占外贸总额的比重上升，机电产品和防疫物资出口增长较快。 2020 年前三季度，针对疫情防控和经济形势，我国加大宏观政策跨周期调节力度，实施更加积极有为的财政政策和更加灵活适度的货币政策，并注重与就业、产业、投资、消费、区域等政策协同发力

27、、形成合力。今年以来的财政政策可以归纳为“一个信号，四个对冲”，即适当提高赤字率，向市场传递积极信号；加大政府债券发行规模（包括 1 万亿元抗疫特别国债和 3.75 万亿元地方政府专项债），发挥政府投资引领带动作用，对冲经济下行压力；加大减税降费规模，对冲企业经营困难；加大转移支付力度，对冲基层“三保”压力；加强预算平衡，对冲疫情造成的减收增支影响。2020 年 19 月累计,全国一般公共预算收入14.10 万亿元，同比下降 6.4%；全国一般公共预算支出 17.52 万亿元，同比下降1.9%。在货币政策方面，人民银行综合运用降准、再贷款再贴现等工具，保持市场流动性合理充裕，解决实体经济融资难

28、问题。2020 年 19 月累计，全国新增 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 12 社会融资规模 29.62 万亿元， 同比多增 9.01 万亿元， 其中新增人民币贷款 16.69万亿元，同比多增 2.79 万亿元。同时，人民银行还多次调降各类政策利率，包括在 2 月和 4 月两次下调中期借贷便利 （MLF） 利率和贷款市场报价利率 （LPR） ，成功引导贷款利率中枢下行，降低实体经济融资成本。此外，人民银行于 6 月 1日创设两个直达实体经济的政策工具， 即普惠小微企业贷款延期支持工具和信用贷款支持计划，进一步增强帮扶中小微企业的效率和效果。综合来看，

29、考虑到我国经济体量和整体运行情况，特别是通胀水平回落，以财政政策和货币政策为首的宏观调控政策空间仍然充足，能够促进我国经济平稳健康运行。 我国疫情防控和复工复产走在世界前列，全年经济将实现正增长，充分彰显了我国经济的强大韧性和显著制度优势。 三季度中央政治局会议正式确定加快构建以“国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进”的新发展格局，这是党中央在全面统筹国内国际两个大局基础上做出的重大部署，也将成为“十四五”期间经济转型的重要战略。这种以激发内需潜力、提升有效供给、扩大高水平对外开放为重点的中长期发展模式，同以扎实做好“六稳”工作、全面落实“六保”任务的短期跨周期模式有序结合，将共同推动我国

30、经济的高质量发展。 （二）二）行业环境行业环境 房地产行业受宏观调控政策及部分城市调控政策的影响较大；近年来，房房地产行业受宏观调控政策及部分城市调控政策的影响较大；近年来，房地产行业融资渠道不断收紧，房企地产行业融资渠道不断收紧，房企面临一定的融资面临一定的融资压力。压力。 房地产行业属于政策敏感性行业， 其受宏观调控及部分城市调控政策的影响较大。近年来，中央及地方密集出台各类政策以促进房地产市场平稳健康发展。2018 年 3 月，两会政府工作报告强调“房住不炒”定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。2019年 12 月，中央经济工作会议提

31、出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。2020 年 8 月 20 日，住房城乡建设部、人民银行在北京联合召开房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。根据 8 月 23 日住房和城乡建设部官网披露，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上， 形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。尽管市场盛传的“三道红线”等措施在官方文件中并未得到直接证实，但会议释放出较强的行业融资政

32、策边际收紧信号，房企降负债压力进一步增加。 融资方面，2019 年 7 月 12 日，国家发展改革委发布的国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知明确，房地产企 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 13 业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务， 海外债资金用途受限。2019 年 8 月末，国内房地产企业发行海外债共 138 支，融资规模约 524.08亿元，同比上升 33.90%，平均利率为 9.01%，同比增加 1.90 个百分点，其中票面利率超过 10.00%的有 49 支。 然而， 整体来看， 房地产企业融

33、资渠道不断收紧，融资成本不断上升，未来仍将面临一定的融资压力。 随着随着房地产行业房地产行业调控政策趋严，调控政策趋严，20182018 年以来，全国年以来，全国商品房销售面积和销售商品房销售面积和销售金额增速金额增速均有所下滑均有所下滑。 随着中央坚持“房住不炒”的定位，以及各地密集出台的限购限售等政策，2019 年，全国商品房销售面积 171,558 万平方米，销售金额 159,725 亿元，销售面积同比由上升 1.30%转为下降 0.10%，销售金额同比增长 6.50%，增速同比减少 5.70 个百分点。2020 年 19 月，商品房销售面积 117,073 万平方米，同比下降 1.80

34、%；销售金额 115,647 亿元，同比增长 3.70。 开发投资方面，2019 年，全国房地产开发投资完成额 13.22 万亿元，同比增长 9.90%，其中新开工面积同比增长 8.50%，土地购置面积累计同比下降11.40%，土地成交价款累计同比下降 8.70%。新开工面积增速同比有所下降，土地购置端增速由上升转为下降。 -50.00-40.00-30.00-20.00-10.000.0010.0020.0030.0040.0050.002016-022016-042016-062016-082016-102016-122017-022017-042017-062017-082017-102

35、017-122018-022018-042018-062018-082018-102018-122019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-022020-042020-062020-08商品房销售面积:累计同比房屋新开工面积:累计同比房地产开发投资完成额:累计同比 图图 1 1 2012016 6年年2 2月至月至20202020年年9 9月月我国房地产市场商品房销售面积等变化情况我国房地产市场商品房销售面积等变化情况 数据来源：Wind 随着国内疫情防控形势不断向好，行业主要经济指标呈现回升势头随着国内疫情防控形势不断向好，行业主要经济指标呈

36、现回升势头；融资；融资审批流审批流程可能会程可能会放宽，但“房住不炒”总基调不变；本次疫情对房企放宽，但“房住不炒”总基调不变；本次疫情对房企上半年上半年开开工、销售带来较大的不确定性，需加强关注现阶段高杠杆房企的债务偿还风险。工、销售带来较大的不确定性，需加强关注现阶段高杠杆房企的债务偿还风险。 随着国内疫情防控形势不断向好，行业主要经济指标呈现回升势头。2020年 19 月，全国房地产开发投资 10.35 万亿元，同比增长 5.60%。其中，住宅 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 14 投资 7.66 万亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为 74.

37、01%。从政策走势上来看， 受疫情的影响，房地产调控政策在企业融资审批流程环节上可能会有所放宽，但预计“房住不炒”的总基调不会变，各地继续因城施策。 本次疫情对房企销售回款产生影响， 而销售回款是房企最重要的开发资金来源，短期内充足的货币资金最为重要，销售及回款的走弱意味流动性紧张，房企拿地及新开工将更为谨慎，或将影响全年可售资源。此外，2020 年，房企到期需要偿还的信用债规模超过 3,500 亿元，较为集中的债务期限，以及较大的偿债规模，使得 2020 年房企整体偿债压力较大，行业处于偿债高峰期，需加强关注现阶段可售资源较少、高杠杆房企债务偿还风险。 我国房地产行业集中度逐年提升，领军企业

38、竞争优势愈发明显，大型房地我国房地产行业集中度逐年提升，领军企业竞争优势愈发明显，大型房地产企业议价能力较强，中小型房企未来或将面临着一定的压力。产企业议价能力较强，中小型房企未来或将面临着一定的压力。 随着行业成熟度的不断提升，我国房地产企业经营业绩逐步呈现两极分化，领军企业竞争优势也愈发明显。从行业集中度来看，2016 年以来，房地产企业销售金额集中度和销售面积集中度逐步提升。2019 年，品牌房地产企业业绩规模继续增长，碧桂园控股、万科地产和恒大地产仍位于前三强，其中碧桂园以7,715.30 亿元位居销售金额第一位，同比上升 5.88%；销售金额过千亿的房地产企业数量达到 34 家，同比

39、增加 3 家。 在项目建设方面， 大型房地产企业在供应链谈判中享有较大议价权和批量采购折扣，同时部分企业向房屋建筑领域的延伸有助于进一步降低建安成本， 提升产品质量。 由于大型房地产企业在项目选择、 销售和建设方面均有较强的控制力，具备良好的业务发展基础。因此，预计未来 35 年，强者恒强的竞争格局将进一步提升行业集中度,中小型房企未来或将面临着一定的压力。 表表 1 1 2012016 62012019 9 年中国房地产企业权益销售金额集中度情况年中国房地产企业权益销售金额集中度情况2 2（单位：（单位：% %） 级别级别 2012019 9 年年 2012018 8 年年 2012017

40、7 年年 2012016 6 年年 TOP10 企业 21.43 21.27 19.58 15.88 TOP30 企业 35.65 35.09 31.00 24.38 TOP50 企业 43.47 43.27 37.35 29.71 TOP100 企业 52.97 53.55 46.17 38.32 数据来源：克而瑞研究中心 财富财富创造能力创造能力 房地产业务是公司收入和利润的主要来源；房地产业务是公司收入和利润的主要来源；2012017 72012019 9 年年，公司营业收入公司营业收入和毛利润和毛利润均均逐年增加，毛利率水平不断提升。逐年增加，毛利率水平不断提升。 公司的主要业务板块为

41、房地产开发与销售， 房地产业务板块收入占公司营业 2 金额集中度=企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额。 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 15 收入的比重维持在 95.00%以上，是公司收入和利润的主要来源。其他业务作为补充，主要包括物业管理、酒店以及建工板块业务等，毛利率较高，但对收入和毛利润的贡献较小。由于公司战略规划是以住宅地产为主，2017 年开始，公司不再进行贸易业务。此外，2019 年公司通过股权收购的方式持有阳光城物业服务有限公司 100%股权，新增物业管理业务。20172019年，公司营业收入逐年增加，毛利率水平不断提升。根据克

42、而瑞研究中心发布的2019 年中国房地产企业销售TOP200，公司 2019 年实现签约销售额 2,110.30 亿元，位列第 14 位。 20172019 年，受结转的房地产项目规模增加影响，公司房地产营业收入逐年增加， 毛利润及毛利率水平均逐年提升；公司其他业务板块营业收入和毛利润均逐年增长，其中 2019 年其他业务收入同比增加 13.27 亿元，毛利润同比增加 7.42 亿元， 主要是公司通过股权收购的方式新增毛利率较大的物管业务所致。同期，其他业务板块毛利率有所波动，其中 2018 年毛利率同比下降 12.93 个百分点，主要是毛利率较低的商管业务和建工板块占比增加所致，2019 年

43、其他业务毛利率同比增加 3.58 个百分点。 表表2 2 2017201720192019 年及年及20202020 年年1 16 6 月公司营业收入、 毛利润及毛利率构成情况 （单位： 亿元、月公司营业收入、 毛利润及毛利率构成情况 （单位： 亿元、 % %） 项目项目 20202020 年年 1 16 6 月月 2012019 9 年年 2012018 8 年年 2012017 7 年年 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 金额金额 占比占比 营业收入营业收入 241.20241.20 1 100.0000.00 6 610.4910.49 1 100.0000.0

44、0 564.70564.70 100.00100.00 331.63331.63 100.00100.00 房地产 231.72 96.07 587.53 96.24 555.01 98.28 327.21 98.67 其他 9.48 3.93 22.96 3.76 9.69 1.72 4.42 1.33 毛利润毛利润 63.92 63.92 1 100.0000.00 1 162.2662.26 1 100.0000.00 147.16147.16 100.00100.00 83.1683.16 100.00100.00 房地产 59.48 93.05 150.02 92.46 142.34

45、 96.72 80.39 96.67 其他 4.44 6.95 12.24 7.54 4.82 3.28 2.77 3.33 毛利率毛利率 26.5026.50 2 26.586.58 26.0626.06 25.0825.08 房地产 25.67 25.53 25.65 24.57 其他 46.84 53.32 49.74 62.67 数据来源：根据公司提供资料整理 2020 年 16 月，公司营业收入同比增长 7.15%，主要是结转房地产项目收入增加所致，其中，广州雅苑五期项目、杭州翡丽海岸项目、西安上林苑壹号官邸项目和福州长乐花满墅项目分别结转收入 31.23 亿元、29.20 亿元、2

46、0.87 亿元和 18.88 亿元；公司综合毛利率同比减少 0.97 个百分点，主要是结算地区的项目毛利率较低所致。 预计未来 12 年，公司将保持以住宅地产为主的经营结构，业务规模将保持稳定，随着公司在售项目逐步结转，公司收入和利润规模将有所增长。 阳光城 2021 年面向合格投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告 16 公司不断通过招拍挂、并购及合作方式增加土地储备公司不断通过招拍挂、并购及合作方式增加土地储备，一一、二线城市二线城市土地土地储备储备占比高占比高; ;公司土地储备公司土地储备权益权益占比不断提高，占比不断提高，总量充足，总量充足，为未来项目为未来项目销售结转销售结转收

47、入提供收入提供保证。保证。 公司房地产板块的经营模式以自主开发为主， 业态包括住宅、 办公和商业等，其中住宅地产为主要部分，占比在 80%左右，公司主要开发刚需型、改善型等适销产品。公司开发的项目以对外销售为主，同时持有部分物业以丰富存货结构，增强抗风险能力。 公司不断通过招拍挂、并购及合作方式增加土地储备，2017 年以来，项目收购成为公司获取土地的重要方式之一， 该模式有助于公司规避土地招拍挂市场的激烈竞争所带来的高溢价率，且拿地成本相对较低。从土地储备情况来看，20172019 年，公司分别新增计容建筑面积 2,021 万平方米、1,333 万平方米和1,268.65 万平方米，其中 2

48、019 年，公司通过公开招拍挂新增土地储备计容面积568.24 万平方米，占新增土地储备的 44.79%，权益对价为 348.16 亿元；通过并购及合作方式新增土地储备计容面积700.41万平方米， 权益对价为143.61亿元。 表表 3 3 截至截至 2012019 9 年末公司土地储备情况（年末公司土地储备情况（单位：单位：万平方米、元万平方米、元/ /平方米）平方米）3 3 区域区域 总占地面积总占地面积 总建筑面积总建筑面积 剩余可售剩余可售建筑面积建筑面积 单价单价4 4 大福建 833.83 1,647.09 570.64 5,226.68 长三角 675.31 1,758.03

49、526.83 8,576.63 珠三角 282.99 1,064.05 641.26 4,481.99 京津冀 159.22 344.28 189.24 8,580.85 内地 1,342.41 4,302.63 2,173.23 2,255.32 合计合计 3,293.76 3,293.76 9,116.08 9,116.08 4,101.20 4,101.20 4,354,355 5. .7878 数据来源：根据公司提供资料整理 截至 2019 年末，公司土地储备总建筑面积为 9,116.08 万平方米，同比增长22.46%，剩余可售建筑面积 4,101.20 万平方米。公司土地储备较为充

50、足，为未来销售结转收入提供支撑。区域分布方面，公司将土地储备按照五大区域进行划分，即内地、珠三角、大福建、长三角和京津冀，其中内地区域土地储备占比40.75%，规模较大，主要包括长沙、西安、南宁、重庆以及太原等城市；城市能级方面，公司在一、二线城市土地储备货值占比 72.60%5，占比较高，主要包括福州、广州、长沙、西安、南宁以及重庆等地区；2019 年末，公司土地储备权益比例约为 67.92%， 较上年末增加 5.92 个百分点， 土地储备权益占比不断提高。2020 年 16 月，公司共新增 48 个土地项目，新增计容面积 827.55 万平方米， 3 该表包括公司合并报表范围内子公司及参股