旧住宅小区物业管理的问题及建议.docx

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1、 旧住宅小区物业管理的问题及建议_物业经理人 旧住宅小区物业治理的问题及建议 物业治理是随着国家房地产业，尤其是住宅产业的进展而逐步进展起来的。当人们的生活水平逐步提高后，人们就更关注生活的质量，关注居住环境的日常保养和维护，尽可能使住宅小区干净，环境优雅，生活便利，安全不受侵害。依据政府关于物业治理的有关规定，新建小区必需实行物业治理制度，而旧小区却在推行物业治理的过程中，遇到了许多困难和问题。主要有以下几个方面。 一、居民观念需转变 多年来规划经济体制下形成的居民住房福利制度，使许多居民还存在无偿享受效劳的传统观念，习惯了由单位的房产治理部门或房管所管房的模式，认为实行物业治理就是想多收钱

2、，假如实施物业治理需要收费，也应当由单位交，住房消费意识淡薄。 二、硬件条件相对落后 旧小区在建立之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比拟简洁。随着城市人民生活水平的提高，硬件设施主要有以下一些缺乏:包括绿化面积较小、机动车停车位缺少、体育健身设施和文化活动空间较小等等。 三、产权形式多样 旧小区普遍存在住房产权形式多样的特点。住房产权形式有全产权商品房，房改售房，回迁房，农转居的承租房，居民承租房。住房的产权人多样，有居民个人、房管局、单位产权人(包括中心单位、市属单位、区属单位)、公共设施产权人(如各市政设施部门、邮局、银行、区属商业单位全部的房产)、托管房、二手房产权人等

3、。 四、存在多头物业治理的现象 产权形式的多样化，使小区形成多家物业治理单位同时对小区不同物业进展治理的局面。主要有:单位自管房物业治理公司，房管局直管公房物业治理公司，社区治理单位，居委会，市政设施单位，商业网点单位等。 五、对旧小区根底设施进展改造的资金缺口较大 旧小区实施物业治理，改善居民的生活环境，必需对小区的根底设施进展不同程度的改造，如小区进展封闭、绿化美化、道路修整等。依据改造工程的多少和改造等级的不同，资金量少则几十万，多则上百万，甚至上千万。资金从哪里来，是困扰实施物业治理的一个重要问题。 六、物业治理收费困难 已经实施了物业治理的小区，甚至物业治理水平比拟好的小区，也存在物

4、业治理收费困难的问题。旧小区物业治理收费经物价部门核准，目前最低收费标准为每平方米0.15元，一般小区全年收费总额为120元。尽管是如此低廉的费用，许多物业治理公司只能收到30%左右。 七、管委会作用有待进一步发挥 实施了物业治理的小区一般都成立了物业治理委员会或业主委员会，但受方方面面因素的影响，很难发挥其应有的作用。如，依据有关规定，业主委员会成员必需是拥有较大面积房屋产权的产权人，但产权单位怕要求出资整治小区环境或担当其他经济责任，就不情愿参与业主委员会，已经参与到业主委员会的个人，甚至要求退出业主委员会。业主委员会在行使职权过程中存在越权行为或不能充分履行相关职责。 八、社区治理与物业

5、治理存在冲突 社区治理与物业治理在对小区物业实施治理的问题上存在冲突。有的社区委员会以赢利为目的，与物业治理企业争夺物业治理工程，把政府补贴给物业治理单位的专项资金担当过来，进展有关物业的专项治理。有的社区委员会出租小区经营用房，开早市、菜摊、饭馆、理发店等，对小区内绿化、卫生、保安造成一些影响。 针对当前旧住宅小区物业治理工作中存在的主要问题，提出以下建议: 一、加快、加强物业治理的立法工作 当前物业治理中消失的纠纷，涉及物业治理的方方面面，而物业治理立法工作的滞后，使得许多纠纷无法解决，或造成一些潜在的冲突和纠纷，建议有关方面应加快物业治理立法工作，通过立法进一步明确政府部门、物业治理公司

6、和业主各方的责任、权利和义务，消退争议，特殊是对房改房物业治理标准的立法工作要重点讨论。 二、逐步加大对住宅小区根底建立的投资，改善居民生活环境 1、城市的治理者是各级政府，政府树立经营城市的概念，使城市的资产增值，并应从城市建立维护费中，拿出专项资金，逐年逐步地有规划地实施改造，为实施物业治理制造一个良好的根底条件。 2、住宅的实际使用人，是居住环境改善的最大受益者，也应当出资改善居住环境。在改造旧小区中，可以尝试充分调动广阔居民的参加意识，由居民参加设计、参加投资、参加建立的公众参加方式。 3、产权单位是住宅的产权人，在目前房改政策下，产权单位也要对旧小区的改造进展相应的投资。至于政府、产

7、权人单位、居民三方投资的比例，可以依据每个小区的不怜悯况，进展测算，打算投资量，尤其是居民的投资，不能超过居民的经济承受力量。 三、政府部门应加强对旧小区实施物业治理工作的规划 针对没有实施物业治理的旧小区，政府房地产治理部门应制定改造规划，扩大实施物业治理的范围。政府有关部门要讨论旧小区推行物业治理的困难，针对每个小区存在的问题，逐步推动和实施物业治理，充分发挥政府行政治理部门的作用。 四、深化房改政策，在工资中增加物业消费局部 房改优待售房实现了住房安排的货币化，是住房安排制度的重大改革，但房改售房与 物业治理连接的还不够，特殊是对物业治理费用在政策上考虑不够，建议国家有关部门在职工工资中

8、应增加物业消费局部，将财政拨款暗补改为明补。对无力发放物业治理补贴的单位和无业、失业人员，政府有关部门应讨论制定相应的政策，配套执行。 五、建立房屋使用人与物业治理公司的物业治理契约关系 商品房在买房之时，买房人和卖房人就签订了物业治理合同，但在签订房改售房合同或危改回迁房合同时，双方对物业治理事项没有任何商定，导致买房人或承租人对物业治理不担当任何义务和权利。建议在旧小区制订物业治理合同，通过使用人或产权人与物业治理公司签订物业治理合同，建立物业治理的托付关系，约束双方的利益关系，转变居民普遍存在的你搞物业是你情愿，跟我没关系的观念。 六、加强实施物业治理的正面宣传 一是要物业治理公司树立努

9、力为业主效劳的熟悉，这样才能从企业内部产生提高效劳水平的内在动力。二是要引导物业治理公司提高效劳水平，总结已有的胜利阅历，向其他物业企业宣传。三是要宣传业主对房屋产权享有的权利和义务，增加业主的自觉维权意识。四是要增加物业效劳内容透亮度的宣传，对效劳工程、效劳内容、效劳标准都要在小区内的布告栏内张贴或以其他方式让业主知道。五是加强物业收费的宣传工作，该交费的产权单位都要交纳物业治理费，包括小区内的学校、商业设施等居民住宅以外的其他产权单位。 七、处理好社区治理与物业治理的关系 物业治理是一种企业行为，而社区治理则是一种政府行为，社区治理和物业治理不行替代，但又相互协作，在实施详细的经营、治理中是亲密联系、相互依存的。物业治理公司要与社区委员会、派出所等明确分工，物业治理公司不能担当本应由政府部门负担的工作，基层政府部门也不能由于有些治理工作有利可图，就运用行政权利，自行进展治理。 八、确立物业治理公司是对小区物业实施物业治理的唯一性，转变多头治理的局面应当明确物业治理企业是小区物业唯一的治理企业，一个小区应尽量安排一个物业治理公司。