机关办公楼搬迁方案.docx

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1、 机关办公楼搬迁方案_办公楼布置方案 办公楼设计方案（一） 一、设计依据 1、建立单位供应的设计文件和资料。 2、现行建筑设计标准及办公楼建筑设计标准 3、工程建立标准强制性条文及有关文件 4、辽宁省建筑标准设计图集 二、工程概述： 1、工程名称：兴盛大型机械有限公司办公楼 2、建立单位：兴盛大型机械有限公司 3、建筑总面积360、8m2 4、建筑层数：地上2层 5、建筑高度6、5m，层高3、0m室内外高差0、3m、 6、主要构造类型是砖混构造。 7、本工程使用年限为50年。 三、设计标高： 1、本工程首层室内地坪设计标高为0、000 2、各层标注标高为建筑完成面标高。 3、本工程除标高以m单

2、位外，其他尺寸以mm为单位。 四、墙体工程： 1、本工程承重墙厚240mm，采纳页岩砖砌筑。隔墙厚120mm 采纳页岩砖砌筑。 2、预留洞口封堵：管道穿隔墙和板时，应采纳弹性材料将其四周的缝隙填塞密实。 3、隔墙均至板底。 4、外墙保温厚80mm、 五、屋面工程： 1、本工程屋面防水等级为二级，防水层合理使用年限为15年。 2、屋面采纳有组织排水，排水管采纳pVC塑料管材。 六、门窗工程： 1、门窗尺寸见平面图的洞口尺寸。 2门窗采纳铝塑门窗，内门采纳木质门。 七、装饰装修工程： 1、外装修设计与构造做法见立面图。 2、外装修所用的材料颜色及种类由施工方供应样板，经建立单位和设计单位封样。 3

3、、内装修应符合建筑设计内装修标准和建筑设计内装修防火设计要求。 4、室外楼梯扶手及平台栏杆采纳不锈钢管焊接。 办公楼设计方案（二） 一、设计依据； 1）业主供应的局部设计图纸。 2）建筑设计防火标准 GB 50016-2023 3）办公建筑设计标准 JGJ 67-2023 4）民用建筑设计通则 GB 503522023 二、方案一平面设计内容：（增加一层） 一）撤除工程： 1、撤除局部混凝土地坪，隔墙，门窗。 2、零星工程。 二）增加工程： 1）底层6.5m高大空间中间局部增加一层楼面做办公室。层高3.3米，局部二层3.2米。钢框架构造（柱、梁、板），钢板上现浇80mm厚钢筋混凝土（或150m

4、m厚蒸压轻质加气混凝土板），面层贴防滑地砖。内隔墙采纳轻质隔墙（泰柏板），内门采纳成品木门（加木门套）。保存原钢窗，在靠近室内增加塑钢推拉窗，上部多余局部用封板封严。 3.3米以上二层空间为办公区域，内隔墙采纳轻质隔墙（泰柏板），内门采纳成品木门（加木门套）。在原外墙增加塑钢推拉窗。 2）6.5米层高以上为设计院办公区域，墙采纳轻质隔墙（泰柏板），内门采纳成品木门（加木门套）。保存原钢窗，在靠近室内增加塑钢推拉窗，上部多余局部用封板封严。()增加硅钙板吊顶，楼面至吊顶净高3.2米（主要考虑节约空调制热制冷效果） 3）二层6.5m标高西端楼梯间增加一层楼面做贮藏空间。钢框架构造（柱、梁、板），钢

5、板上现浇80mm厚钢筋混凝土，面层贴防滑地砖。 三、方案二平面设计内容： 一）增加工程： 1）二层6.5m标高东端靠近变形缝增加女厕所，解决设计院办公人员对厕位的需求。 2）其余除不加层外装修做法同方案一。 四、需说明的问题： 方案一中西侧增加的卫生间排水流向室外化粪池距离太远（大约55米）。 设计院办公层可否考虑采纳小型中心空调系统，有利于节能。 本设计不包含外立面改造。 办公楼物业治理方案 办公楼物业治理方案（一） 一、物业治理前期筹备工作 （一）治理人员、水电工、保安人员，应提早介入了解图纸熟识房屋构造、性能、水电管道布局，智能化安防监控系统等治理中应留意事项，加强，为往后提高、保养、修

6、理、保值、增值打下根底，为业主解决后顾之忧。 （二）建立整理楼宇的具体资料，组织整理设备档案，资料档案及业主资料，做到档案齐全，有序治理。 （三）依据相关文件及本小区住宅特点制定小区业主公约，治理处岗位职责，以及员工的。 （四）制订具体的设备，设施修理，房屋保养规划和检查制度，水电设施、设备巡检规划，公共照明维护规划，监控与消防系统维护规划等。 （五）标准各部门的日常治理工作，做好人员调配岗位培训，一个月内全部员工必需全部到位，并针对工程治理特点现场培训，提高有用素养。 二、接收后的日常治理效劳工作 （一）、设接待处，白天有专职人员接待住户，处理效劳范围内的公共性事务，受理住户的询问和投诉。效

7、劳做到“十二字方针“（即礼貌、热忱、友善、乐观、主动、公平）。 （二）安防工作： 1、保安人员着装统一、整齐，待人要文明礼貌、热忱。 2、保安倒班制：实行24小时值班和巡察。 3、门卫进出治理要严格，来访车辆要登记，搬迁货物需由业主开具证明条。 4、充分发挥小区24小时电视监控系统、TV分割镜头监控系统、入户梯口电控防盗锁，搞好社区智能化治理。 5、做好消防工作，建立防火、防盗责任制，定期检查消防器械。 6、建立消防安全制度，开展消防学问宣传教育活动。 7、配有消防系统设施设备，能随时启用。 8、小区内出入口设有明显标志，各组、栋及单元（门）、户有明显标志，订有突发火灾应急方案。 9、加强与市

8、保安和接近派出所联系，建立联防，共同维护楼区安全，以制造良好治安环境。 10、车辆收发卡并由保安员指挥进入车库和停车场，外来车辆未经许可不得入区，自行车、摩托车和电动车派专人治理。 （三）为了保障小区内公共秩序和全体业主生命财产安全，依据中华人民共和国治安治理公司惩罚条例，特制定本规定： 1、各业主（住户）应将全部常住人员状况照实填写在业主入住登记表中，并留下紧急联系方法； 2、小区内公共区域的公共秩序维护由治理公司负责，治理公司工作人员及保安人员有权对违反小区治理规定的行为进展检查、订正；屋内安全由业主或使用人自己负责； 3、本小区实施准封闭式的保安治理方法，治理公司保安人员全天候24小时值

9、班，业主（住户）应主动协作治理公司工作，防止各业治安大事的发生； 4、各业主（住户）不得违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性物口，不得利用房屋从事危害公共利益或侵害他人正值权益的活动； 5、为了保障业主利益，凡个人携手箱、包装箱及大件物品离开小区，需事先填写物品搬迁登记表经治理公司核实同意（房屋使用者需经业主签名同意）方可离开； 6、凡住户搬离小区应提前通知治理公司，并填写物品搬迁登记表，经业主签名同意、经治理公司核实前方可离开小区； 7、各业主（住户）有责任关好自家的门窗，并保障治安报警设施的完好及有效使用； 8、住宅区内严禁进展一切违反治安治理条例和触犯法律的活动。 （四）、环卫绿化工作：

10、 1、公共部位卫生区，派专职卫生员做到垃圾日产日清，楼道每3天清扫1次，楼梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次，准时去除小区内主要道路积水、积雪。 2、生活区按幢设立垃圾箱，垃圾实行袋装，定点堆放、定期清运。 3、二次装修房屋共用部位保持清洁，对乱贴、乱画，擅自占用和堆放杂物现象定期清理。 4、做好二次供水卫生检查，定期清洗，并做好水质检验报告书；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度检查1次，准时清掏；化粪池每半年检查1次，每年要清理一次。 5、聘请专职园艺工对小区内的绿化进展细心保养和修整，根据绿化的不同品种、不同习俗、不同季节、不同生长期，适时确定不同

11、的养护重点，制定不同的养护规划，为小区供应一个优雅的环境。 （五）环境和卫生治理规定 为了保持小区的洁净干净，为全体业主制造一个安全、文明、优雅、舒适的生活环境，特制定以下规定： 一、本住宅区内实垃圾袋化治理，各业主（住户）倾倒垃圾时应系好垃圾袋口，投放到楼前垃圾箱内。 二、本住宅区内任何公共场所均不得随地吐痰，不准乱倒垃圾、杂物、污水和随地大小便。 三、切勿将垃圾、菜叶、布屑、胶袋、废纸和硬壳等杂物投入下水道内，如使用不当而导致堵塞或损坏时，业主（住户）应准时通知治理公司进展处理并担当相应费用。 四、住宅区内任何公共地方，均不得乱涂乱画乱贴，违者应负责粉刷、更新费用，如属儿童所为，应由家长负

12、责。 五、凡在公共场所乱贴、乱派广告、传单者，除责令期限期清理现场、恢复原状外，还将视状况追究相关当事人的责任。 六、豢养宠物的业主（住户）应遵守有关规定，并妥当治理好自己的宠物，不得让宠物大声嚎叫以及在公共场所大小便。 七、保持小区的宁静，不得在休息时间（12。00-14。00，19。00-8。00）制造噪音。 八、爱惜小区绿化、不践踏草地、攀折花木，不在公共场所晾晒衣物 （六）、房屋及设备、设施治理： 1、房屋质量，设备设施修理在保修期内应准时反应给建立单位，帮助建立单位与业主的沟通，便于做好保修工作。 2、与业主协商做好房屋公共部位与设备设施的定期保养、保修以使得到保值增值。 3、建立设

13、备台帐，并设置标志，以示区分和了解。 4、公共照明及线路，水电修理，安防监控网络，每天完成巡查养护，全部设备均按维保规划进展维保。 5、公司每天应派人到楼宇现场检查一次，对于存在问题，准时提出整改。 6、做到小修，业主随叫随到，30分钟完成；中修不过夜，大修不超过二天；急修30分钟内赶到现场，准时回访。 （七）、加强二次装修跟踪治理，业主委员会帮助治理处与业主签定二次装修有关规定的协议，每天检查一次，协调好邻里关系，引导业主按规定装修，共同护房屋质量。 （八）、积极开展便民效劳，建立热线电话，便利业主，为业主供应中介电话，便利业主购机船票、请保姆、请钟点工等。 （九）、依据本小区状况，做到微笑

14、相迎，热忱周到，文明效劳，竭尽努力让业主满足。 三、小区车辆治理规定 1、自觉遵守小区交通治理规定，爱惜道路，公用设施，不乱停乱放； 2、治理区域内车辆行驶停放应留意前后左右规定的安全距离； 3、车辆治理员应提示车主停放好车辆后锁好车门，调好防盗系统至警备状态，车内珍贵物品应随身带走； 4、机动车辆在物业区域行驶，时速不得超过5公里，严禁超车，机动车辆在物业范围内制止鸣号； 5、不准在小区内任何场所试车、修车、练习； 6、不准辗压绿化草地损坏路面、损坏路牌和各类标识，如有损坏应照价赔偿； 7、不准在人行道、车行道、消防通道上停放车辆（机动车辆只能在停车场指定车位内停放，非机动车必需停放在专用场

15、地内（消防车、警车、抢救车除外）； 8、不损坏停车场消防、通信、电器、供水等公用设施； 9、保持停车位清洁，不得将车上的杂物和垃圾丢在地上，有漏油、漏水时，车主应即行处理。 四、治理模式 （一）拟实行的治理方式 效劳质量是企业生存之本，治理处必需贯彻以下标准：治理无空挡，效劳有标准，投诉有反应，办事有时限，考核不迁就，奖惩有力度，满足见真情。物业治理要上水平，就要发挥社区整体上下功夫，形成物业治理企业，业主委员会、社区居委会、公安派出所等部门严密联系的“共建“机制。 （二）治理处组织机构 1、办公室： （1）负责日常事物，代收代发报纸信件 （2）检查楼宇和绿化养护、保洁 （3）协调处理邻里关系

16、 2、工程部： （1）负责房屋质量检查 （2）建立设备设施维保规划 （3）做好日常修理保养工作 3、财务部： （1）管好用好财务 （2）负责日常收治理费、租金、代收费等 （3）统购日常修理器材、分发器材 4、保安部： （1）选好保安员搞好培训，管好保安 （2）加强消防检查，做好防火防盗维持小区良好治安秩序 （3）与街道建立联网治安，加强周边环境安全 （三）治理人员的配备 1、工程经理1人，全面负责小区日常事务治理。 2、物业主管及客户效劳4人，负责楼宇的检查效劳及收费等。 3、水电工6人，负责小区日常水电及工程修理。 4、保洁工20人，负责小区公共卫生，全日制保洁。 5、绿化工2人，负责小区绿

17、化日常养护。 6、保安14人，24小时值班。 五、人员的选拔和培训治理 （一）人员选拔 依据本小区的特点及所需的效劳要求，适应今后的治理及效劳水平，所聘用的各基层治理员将依据其资格及实质治理阅历调协作适的工作岗位，逐步向社会公开聘请具有专业水平的，实践治理阅历丰富的，擅长协调各种人际关系的高素养人才。 （二）培训目标及方式 为了适应物业治理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的进展趋势，我公司将严格选聘人员，所聘用的各基层治理员工将依据其资格及实质治理阅历调协作适的工作岗位，除公开向社会聘请具有专业水平的，实践治理阅历丰富的，擅长协调各种人际关系，高素养、高效、精干的人员外，还必需定期组

18、织理论学习培训，治理处并同时进展必要的培训工作技能训练，务求使其能日常治理事物的工作。 公司会实行集中与分工种培训，将内部培训与外部培训相结合，造就房屋治理，电脑与档案治理，治安治理，消防治理，水电治理，与经营活动等专业的人才，建立高素养的治理效劳队伍，有人才能出好成果。我公司将同时负责督导及培训各级别治理员工的专业治理学问，使其能于理论中实践实质治理工作。 （三）培训规划及内容 公司制定员工培训规划，定期对员工进展培训，提升员工素养，提高效劳质量。 （四）培训考核 为表达培训的效果并贯彻治理制度及工作阅历的落实公司于员工培训期间通过不定期的培训考核确保培训的质量。 六、物业治理效劳承诺 我公

19、司将以“以人为本，科学治理，依法办事，真诚效劳“为宗旨，在该小区治理中采纳以往的胜利阅历以外，将在以下几个方面作新的尝试：我们将引进系统工程的方法技术，提高一体化治理水平，实行规划目标治理、全面质量治理、督导治理协调治理等先进的治理方法。依据ISO9001：2023质量治理和质量保证国际标准中有关效劳行业的要求，探究并逐步走上物业的治理标准化之路；始终强调把效劳业主（住户）作为治理的重心。 一、物业治理公共效劳质量标准 1、房屋共用部位、共用设施设备的维护 （1）房屋 A.房屋完好率达98%以上；B.房屋零修、急修准时率92%以上；C.房屋零修工程合格率98%以上；D.外观良好、干净、无缺损现

20、象；E.房屋装修符合治理规定。 （2）协调协作水、电等专业部门做好水、电等设施设备正常运行的保障工作，并保障小区内下水道、化粪池正常畅通运行。 （3）环卫设施完好无损。 （4）道路畅通，路面平坦。 （5）消防设施完好无损，可随时启用。 2、安全护卫 （1）主出入口设有值班室，并实行24小时值班； （2）安全护卫人员24小时巡查； （3）小区24小时监控； （4）交通、车辆治理有序； A、机动车辆出入登记、按章行驶，确保道路畅路。 B、机动车辆按序停放。 （5）危及用户安全处，设有明显的标志并制定防范措施； （6）有应急处理规划、措施，遇警能准时报警，并努力防止事态进一部恶化，帮助爱护现场。 （

21、7）小区内无重大火灾、刑事和交通事故。 3、绿化与环境卫生 （1）绿化符合规划要求，布局合理，绿化掩盖率不低于30%； （2）花草树木长势良好，无枯死，无破坏，无大面积虫害现象； （3）修剪准时，整齐美观； （4）绿化品尝高，有较高欣赏价值； （5）小区内全方位保持清洁； （6）房屋立面干净，公共楼道及道路干净，无堆放杂物现像； （7）水、电等设施设备干净，水箱定期清洗，供水符合卫生标准，无二次污染及隐患； （8）环卫设施干净； （9）无乱贴、乱挂、乱划现象； （10）噪音等符合环境标准。 4、收费治理 （1）效劳人员尽职尽责，岗位职责上墙公布；物业治理收费实行明码标价； （2）用户主动参加、

22、支持物业治理工作，自觉维护环境、秩序，共创文明小区； （3）建立收费治理制度，责任落实到人； （4）遵守国家收费政策，无擅自增加收费工程、提高收费标准等乱收费行为； （5）仔细接等群众投诉，并建立群众投诉记录，有效投诉办结率98%以上，回访率100%； （6）业办法见反应满足率90%以上。 二、物业治理公司供应的效劳工程（分期逐步到位） 1、便民效劳（局部收费） （1）清洗空调过滤网；（2）室内清洁；（3）检修电器（室内自用部位）；（4）修理家具配件；（5）安装、更换配件；（6）修理，开关、插座、电话盒等；（7）修理、更换门铃、门锁、信箱锁；（8）修理、更换灯泡、日光灯、灯罩；（9）修理、更换

23、水龙头、水阀及各类软管；（10）修理洗手盆、下水管及抽水马桶；（11）代办有线电视开户； 2、商务效劳（局部收费） （1）代办收订报纸杂志、邮递；（2）治理小区内的商业网点； 3、社区消遣、文化活动效劳 （1）棋类；（2）牌类；（3）球类；（4）健身活动；（5）书刊阅览；（6）庆祝节日； 三、物业治理企业 1、企业须持有物业治理企业资质证书； 2、企业建立现代企业制度，内部考核制度健全，岗位职责明确； 3、人员培训，持证上岗； （1）企业从业人员统一着装、佩戴胸卡； （2）档案治理标准，资料齐全； （3）积极使用新技术，广泛使用计算机治理。 四、便民活动 供应便利、高效、经济的便民效劳是我们公

24、司效劳业主、提高业主的工作与生活质量保障之一。我们将依据小区的构造、地理位置及周边的配套设施状况及业主的需求，供应丰富的便民及特约效劳工程，切实提高物业治理综合效劳质量。 办公楼物业治理方案（二） “精益求精”的宗旨及“人性化治理”、“标准化效劳”为指导方针对景辉住宅小区治理事项进展量化，该物业治理公司是由延安景辉建筑工程公司筹建。成立景辉住宅小区物业治理部。工程由成立景辉住宅小区物业治理部组织实施、详细措施如下： 1公共场所设施保洁率98安排、实践保洁的公共场所、设施公共场所、设施总计100%1.保洁员岗位明确，责任质量要求细致严格；2.每日保洁、休息日、休息时间为保洁重点区间；3.治理人员

25、随时引导使用人留意爱惜环境卫生，渐渐培育良好情操，形成景辉住宅小区重要特色之一。 2清洁保洁率99100%以工作计算，记录及监视抽查合格率及订正合格记录为依据1.保洁员责任区明确，工作质量要求详细、严格，有考核、有奖罚；2.保洁员上门收集垃圾，以主动效劳提示住户喜爱环境卫生；3.保洁监视机制健全。 3绿化完好率9598完好绿地总绿化面积1001.绿化制度、行之有效且有执行力度；2.治安治理员负责、日常监视工作，静态措施提示住户爱惜环境；3.主管人员准时发觉绿化问题；4.发动住户喜爱绿地，主动爱护绿地，提合理建议，并参加治理。 4火灾发生率1（年）0.5（年）发生火灾户数住宅区总户数100%1.

26、多种途径宣传消防安全；2.培训一批有较好素养和阅历的巡查人员，准时发觉火灾隐患；3.治理到位，合理使用设施、设备等；4. 分区分责任常常性检查消防安全，提示留意防火。 5小区内治安案件发生率1以下0以辖区公安部门记录为依据（除住户家庭内部缘由造成外）实行二十四小时保安巡查制度，分快速、中速及慢速巡查，设立二十四小时报警中心，落实保安岗位职责，明确责任区域，并在小区重点部位，调整闭路监控系统及红处线报警装置，以确保小区居民人身财产安全。 6治理人员专业岗位合格率90100%培训格人员培训员总计100%1.治理（值班效劳）人员英语对话水平。2.人员培训自学与培训相结合，制度、规划落实； 3.培训考

27、核制度与奖罚相结合，强化培训结果。 7房屋完好率98%100%（完好房建筑面积+根本完好房建筑面积）总建筑面积1001.建立常常性检查制度；2.每半年进展一次全面分项检修；3.严格装修治理和日常治理，无人为损坏大事。 8房屋零修急修准时率98100%准时修理次数应计报修理次数1001.人力配备充分；2.岗位培训、效劳意识培训到位；3.技术人员有过硬的技术水平；4.强化回访制度、考核制度和奖罚制度。 9道路完好率及使用率95100%完好道路总面积规划道路总面积1001.严格公共设施治理养护制度，治安治理员加强巡查和疏导；2.向住户宣传有关法规，培育喜爱家园意识，合理使用道路；3.准时整改修补损坏

28、路面； 10化粪池、雨、污水井、完好率95100%完好化粪池、雨、污水井数量化粪池、雨、污水井总数量1001.每录检查状况，发觉问题，马上疏通处理；2.化粪池每半年清理一次；3.雨水井、污水井每一年全面检修一次。 11排水管、明暗沟完好率95100%完好排水管、明暗沟长度排水管、明暗沟总长度1001.每日记录检查状况，发觉问题马上设计施工方案，疏通处理；2.每半年进展一次全面检修。 12照明灯及疏散灯完好率9599完好照明灯疏散灯数量照明灯、疏散灯总数量1001.每日记录检查状况准时更换检修；2.每月全面检查检修一次；3.保洁员保持照明净净。 13停车场、单车棚完好率9599%完好的设备设施停

29、车场设施设备总计100%1.依规划使用停车场地；2.停车场设施设备正常运行，技术人员检修，确保安全有效；3.停车场疏导有序，无占用消防信道，无阻碍交通。 14公共文体休息设施、园林小品雕塑完好率9599完好公共文体、休息设施公共文体、休息设施总计100%1.有具体治理养护规划；2.保洁员每日保洁3.社区内渐渐培育一种高水平的文化气氛，住户自觉爱惜；4.开放期间均有治理人员提示住户疼惜设施，合理使用；5.局部设施实行有偿效劳，以弥补管养经费缺乏，准时修缮。 15消防设施设备完好率100%100%完好的消防设备小区治理处负责的消防设备总数100%指定机电设备及公用设施治理员维护，实行巡查制度，建文

30、件记录，并由修理主管监视执行，以确保消防设施、设备完好无损、正常使用。 16大型及重要机电设备完好率99完好的大型及重要机电设备大型及重要机电设备总计100%1.建立严格的设备治理及日常运行操作规程；2.重要设备责任到人；(3.仔细进展日运行记录和检查；4.每月进展一次二保；5.每半年进展一次大保；6.加强技术人员专业技能培训，削减安全隐患。 17修理工程质量合格率100%100%修理合格工程项次修理工程项次1001.建立合理有效的工作质量监视机制和回访制度；2.拥有一批有较高技术水准的修理队伍。 18住户有效投诉率2（年）1年以下有效投诉投诉总计100%1.做好各项治理工作，创立美丽、完善的

31、社区；2.提高员工素养，强化效劳意识；3.发生问题，准时处理，为住户排忧解难；4.做好解释工作，与回访制度落实。 处理率95%100%处理的有效投诉有效投诉100% 19修理效劳回访率9598修理回访次数修理效劳次数100%1.建立健全回访制度；2.做好修理、回访记录；3.加强修理队伍效劳意识。 20房屋外观统一干净率100%统一干净房屋外观面积房屋外观总面积100%1.严格住户装修审批手续，杜绝违章装修于事前；2.加强装修巡查制度，每天巡查一次，询问工程进度有否增加施工工程，准时整改；3.竣工验收细致有重点，确保外观统一干净，不损害房屋安全；4.屋村事务助理加强巡察，发觉房屋损坏、不洁，马上

32、处理； 21违章发生率10.5违章工程发生工程总计100%1.建立巡察制度，跟踪治理，准时发觉并加大处理力度；2.强化宣传教育意识，把有关治理制度贯彻到每个人的行动中，依法治理。 违章处理率95%100%处理违章工程违章目总计100% 22治理费收缴率98以上99以上治理费实际收缴额治理费应计收缴额1001.100办理各种费用银行托收；2.准时提示住户欠款；3.屋村事务助理准时上门提示按时交纳治理费 23居民对物业治理满足率9599（对治理满足户数根本满足户数） 参与业主评议户数100%1.科学的住宅治理手段与温馨效劳相结合，编识无漏洞的治理网络；2.加强重点业主的走访，重点解决问题；3.以优

33、良的敬业精神不断改善工作，赢得业主的支持。 随着治理方式、治理手段的现代化，物业治理队伍的构造也发生革命性变化。物业治理人员的配备已从劳动密集型向技术密集型转化，治理层和操作层人员比例缩小（比例为11），治理人员应是高学历、高水平的复合型人才。为此，物业治理公司在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业”的用人原则为根底，确定“重学历也重力量、重水平更重品德”的用人标准，严把人才选聘关。治理层根本素养要求通过外语、计算机和智能化考核，学历上要求到达大专以上水平，工程技术岗位引进专业人才。 1、景辉住宅小区治理处人员架构 景辉住宅小区治理处人员合计15人 2、治理处机构图说明： 1、组织机构的设置原则

34、是精干高效、一专多能。治理处实行公司领导下的治理处经理负责制。 2、治理处内部实行垂直领导，削减治理环节，提高工作效率。治理处设一名经理助理，负责行政部，协调各部门工作。物业经理至各部主任属于治理层，下设各部为操作层。 3、综合部负责后勤、人事、财务及社区文化等事务，物业部负责小区治安、交通、消防、环保、社区卫生和绿化效劳及其它物业治理事务治理，工程部负责设备修理、养护及便民修理，会所部负责景辉住宅小区会所、小区巴士及供应“酒店式家居效劳”等便民效劳。 4、人员素养上要求一专多能，员工起点要高，拥有专业的物业治理学问，算机、懂外语，提倡“高门槛进、高门槛出”，全部员工既是自己所在岗位的专家里手

35、，同时又是其它岗位的多面手。 5、内部运作系统 治理处在内部治理上，实行的是将治理活动和治理手段构成一个连续封闭回路的作法，即注意封闭性，这样才能形成有效的治理运作，否则，假如治理系统内的构造、联系松散，没有肯定的掌握，那么内部治理必定是无效的： 在详细运作中，治理处经理是日常工作的指挥者，同时又是监视检查者，各项指令下达后，筹划、安排和执行机构即开头运作，执行过程中的信息通过反应渠道回到指挥机构，供经理做出校正、推断、总结。在整个过程中，经理还要从检查、评比结果中发觉治理中存在的问题，并加以订正，做到有布署、有检查、有总结，从而保证了治理的有效性。 在对外效劳的掌握上，我们制定了不合格效劳的

36、识别及处理程序并填写不合格报告，同时，依照订正和预防措施实施程序加以改善，还制定了保安员巡查制度，准时发觉问题并解决问题。治理处亦建立了对顾客的回访制度，不定期对顾客回访，以对比检查治理效劳工作，安装在小区内的由经理直接把握的“经理意见箱”，随时征集顾客对效劳工作的意见，并使信息的真实性和准时性得到保证。 人员治理 一、确定标准、严格聘请 景辉住宅小区治理处为保障物业治理效劳过程的质量，对人员选用标准上确定了以下几项硬性指标： 1、学问层次：为了符合GM花园小区高品质物业治理的要求，治理层人员除要求70%的大专以上文化程度以外，局部岗位引进专业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化，保安岗位

37、必需要求是退伍军人，以保证队伍素养；修理岗要求全部持证上岗。 2、录用考核：全部治理层人员，除经过正常的笔试、面试、心理测试等录用考核外，必需通过外语、计算机使用、智能化等学问的考核，成绩合格者方可录用；作业层人员要通过技能考试。 3、工作阅历：全部治理层员工除必需具有物业治理阅历外，还需有其它相关治理工作经受。 二、量才适用、合理配置 为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘他们的潜能，我们对企业的人力资源进展有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分表达“会用人、用好人”的思路。我们规定新员工录用后，须由有阅历的治理人员带着，到基层

38、进展试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作力量，对不合岗位要求的而又有其它专长的，实行调岗安排使用。尤其是在一专多能、何者为专的问题上，更要留意观看，充分发挥个人专长。 三、标准治理，分层实施 1、组织落实，制度标准：我们的人员组织治理靠的是可见的、详细的企业标准，如制订治理规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的嘉奖制度。通过标准企业运作，约束员工行为。（具体内容见附件） 2、分工协作，层级治理：由于物业治理中，存在着很多不确定因素，所以在治理中我们对治理层及操作层员工实行不同的治理方法。 3、标准言行、注意仪表，我们将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入

39、标准化治理范畴，制订了具体的员工守则、效劳手册（见附件）。同时我们还拟定了每一岗位、每一工种具体的工作流程、岗位职责、效劳质量执行标准，标准企业和员工的运作，确保治理和效劳质量。 四、素养评价，绩效考核 1、量化考核，客观评价：人员治理中的绩效考核是充分发挥人员素养效能的内在保障。对考核出的佼佼者，我们采纳“让最明白的人最有权，让最有责任心的人最有权”。通过实践我们总结出包括考核评鉴、行为测评、专项考试等三种评价方法在内治理人员素养评价体系，对员工的“德、能、勤、绩”进展全面客观的评鉴。制订科学合理的工作效劳标准和量化考核标准（具体内容见附件），并推出一整套突出绩效与综合测评相结合的考核实施方

40、案。考核不走过场，不讲形式。各级人员均有具体的绩效考核指标，业绩的好坏、质效的凹凸、综合素养的优劣均可通过量化在“二维”分析图上反映出来。每个被考核者都会在“二维”图中找到自己的点，而该点在“二维”图中的位置，就打算了该被考核人的嘉奖。使考核起到嘉奖先进、鞭策后进的良好作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。 2、末位淘汰，吐故纳新：为使GM花园物业治理队伍更有战斗力和生命力，在保持队伍相对稳定的同时，依据状况准时优化队伍构造，结合考核，实行末位淘汰机制，淘汰率在10%左右，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力气。危机、压力、目标、信念是铸造内聚力的“隐秘武器”。 五、鼓励驱

41、动，留住人才 近几年，物业治理行业人才流失现象严峻。我们总结阅历教训，渐渐探究出一条科学合理、行之有效的用人路子。实践证明，企业要想保持长期的活力，就要有良好的鼓励机制和文化机制，鼓舞员工奋勉向上、努力工作；通过活动的形式，培育集体主义精神，增加团队意识和群体的分散力。我们的治理是建立在“人性”的根底上，对学问、对人格、对价值赐予高度敬重。企业文化的建立，不仅为我们赢得了奋斗的成果，也为物业治理赢得人才与人心。团结拼搏奋斗、建立利益共同体、敬重与沟通是根植于物业人精神的“三大支柱”。我们的做法是： 1、树立员工也是顾客的治理理念 不仅要给员工供应工作场所，更要给员工营造精神家园。我们多角度、多

42、层次满意员工的需求。通过充分沟通，实现人格公平；关注员工自我价值的实现，使员工与企业共同成长。我们强调标准治理中的人性化因素，在严格的制度治理中，关怀员工，敬重员工，使企业在标准公正的根底上更富有人情味。我们的总经理、部门经理接待日活动、春节亲属活动、员工座谈等活动充分表达了员工也是顾客的思想。 2、给人才制造时机，让时机造就人才 我们的人员治理中有一条原则：善待我们的内部顾客员工，鼓舞每一个人都成为各自岗位上的专家能手，我们提倡竞争上岗，让一线的优秀员工能有时机脱颖而出，同时也避开了企业人事决策中的人情因素和凭工龄提拔的不良弊端。最终形成员工能上能下，职位能升能降、待遇能高能低的人员治理的良

43、性机制，真正盘活人力资源。工作筹划请见附件）。 物业标准 常言道：“没有法规，无以成方圆”。标准化治理。标准业主、使用人、社区行为、行为，以智能化治理为契机，共建轻松、安全、怡人的居住环境，形成全新的现代化生活模式 一、公共制度： 1、业主公约 2、住户手册及装修标准 3、社区精神文明建立公约 4、消防治理规定 5、暂住人员治理规定 6、出租房屋治理制度 二、治理运作制度： 1.消防工作治理制度 2.配电房及特种作业人员安全制度 3.配电设备保养规定 4.风机治理制度 5.水泵房治理制度 6.柴油发电机组治理制度 7.柴油发电机操作规程 8.低压配电房操作规程 9. 电梯治理制度 10. 电梯运行治理制度 11. 电梯机房治理制度 12. 电梯保养治理与维护制度 13. 电梯月保养制度 14. 给排水治理制度 15. 财务公开制度 16. 回访制度 17. 员工工作服治理规定 18. 工程临时用电制度