2023年房地产估价师《土地估价基础与实务》模拟试卷二.docx

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1、2023年房地产估价师土地估价基础与实务模拟试卷二不定项选择题1.在一定区域内，扩大土地（江南博哥）经济供给量的方式主要有（）。A.同一城市内相邻行政区域合并B.进行旧城改造，重新规划土地利用C.提高土地建筑容积率，增加单位土地面积的建筑面积D.利用新技术扩大无水栽培范围，节省耕地 参考答案：BCD参考解析：本题考查的是土地市场理论。经济供给是指在土地自然供给的基础土，通过投入资金和劳动进行开发、改良，使土地适合生产、生活等各种用途，并能够获得经济效用。调整土地经济供给的因素包括：（1）提高人类利用土地的知识和技能，更多地利用原来未被利用的土地，或提高土地利用效益，间接增加土地的经济供给。（2

2、）通过制定土地开发利用计划和实施，促进土地经济供给总量的增加和结构的调整。（3）改善土地供给者行为，根据土地供给影响因素，结合当时当地的经济发展情况，理性地供给土地。不定项选择题2.在农用地分等单元划分时，以下描述正确的是（）。A.单元之间的土地特征无明显差异B.单元内部的土地特征差异明显C.单元边界不跨越地块边界D.不同地貌部位的土地划为同一单元 参考答案：C参考解析：本题考查的是农用地分等。分等单元是农用地质量分等的最小空间单位，分等单元按以下要求划分：（1）单元之间的土地特征差异明显，不同地貌部位的土地不划为同一单元，山脉走向两侧水热分配有明显差异的不划为同一单元，地下水、土壤条件、盐碱

3、度等分等因素指标有明显差异的不划为同一单元；（2）单元内部的土地特征相似，土地分等单元边界不跨越分等因素指标区和土地利用系数等值区、土地经济系数等值区；（3）单元边界不跨越地块边界;（4）单元边界采用控制区域格局的地貌走向线和分界线，河流、沟渠、道路、堤坝等线状地物和有明显标志的权属界线。不定项选择题3.在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设备完备度”因素的修正系数范围是-3.0%4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。对于修正系数的确定，下列做法中不恰当的是（）。A.两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B.根据比较实例土地的

4、具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%8.0%C.不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可以根据具体情况确定D.同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%4.0% 参考答案：D参考解析：本题考查的是土地估价方法选择。基准地价系数修正法和市场比较法都是应用替代原则进行估价的方法，比较因素可以一致，但是根据替代原则，比较因素的修正系数是根据待估宗地和比较实例的差异确定的。基准地价系数修正法是待估宗地与区域的平均价格的比较进行修正，市场比较法是待估宗地与交易实例进行比较修正，修正系数的取值可能不一致。不定项选

5、择题4.为了对某宗商业用地进行估价，估价人员对宗地附近区域商业用房出租、买卖等市场交易情况进行了实地调查。按商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是（）。A.承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15%B.出租房屋的物业管理费1.2元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳C.买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税D.买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税 参考答案：D参考解析：选项D属于税费正常负担，不需要进行交易情况修正。不定项选择题5.下面是某土地估价师为某评估项目收集到的

6、有关资料的一部分，其中，（）不属于一般因素资料的范畴。A.某城市2016年度建设用地计划储备量600公顷、经营性建设用地计划供应量200公顷B.经地方立法机关批准，某城市即将公布执行闲置土地处置实施办法C.某房产经纪公司2016年2月共完成房地产出租、转让等交易中介业务80宗D.中央银行近期将人民币一至三年期贷款利率由5.58%调整为5.85% 参考答案：C参考解析：城镇土地价格影响因素中的一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度及住房制度、土地利用规划及计划、国民和社会发展规划等。

7、不定项选择题6.下列关于农用地基准地价更新的说法错误的是（）。A.农用地基准地价由当地政府公布实施半年后，由于物价的上涨，当地政府根据土地市场状况和经济发展水平等因素的变化，颁布了新的农村集体土地征地补偿标准，为了保证农用地基准地价的现势性，应对农用地基准地价进行更新B.为了保证农用地基准地价的现势性，根据农用地市场变化情况或影响农用地价格因素的变化情况，一般3至6年作为更新周期C.农用地基准地价更新的技术路线以农用地定级为基础，采用投入产出资料和市场交易地价资料，用样点地价平均法更新农用地基准地价D.农用地基准地价更新的技术路线可利用设定的基准地块资料更新农用地基准地价 参考答案：A参考解析

8、：农用地基准地价更新：当评估的农用地基准地价经过一段时期的使用，地价水平与实际市场状况有较大差别，或实际的农用地条件发生了较大变化等，为保证基准地价现势性，对以前基准地价的修正。更新周期根据农用地市场变化情况或影响农用地价格因素变化情况确定，一般为3年6年。不定项选择题7.下列有关土地估价报告编写的做法符合要求的是（）。A.在为司法鉴定提供依据的土地估价报告中，增加对房地产产权纠纷来源及面积等情况的分析描述B.由于银行抵押贷款利率调整，应委托方的要求收回已提交的报告并调整定价中不同方法的权重值C.将估价所采用的素材、资料、工作底稿等进行整理归类，形成档案，连同土地估价报告一并提交委托方D.因紧

9、急公务出差，甲委托一了解评估对象情况的估价师乙代为撰写估价报告，回来后由甲审核后签字 参考答案：A参考解析：选项B，抵押贷款利率调整时，应委托方要求收回已提交的报告并调整定价中不同方法的权重值错误；选项C，土地估价报告供估价机构提交给委托方使用，土地估价技术报告（评估工作底稿）供估价机构提交土地管理部门进行审查用；选项D，甲某在非自己撰写的估价报告上签字错误。不定项选择题8.在评估某临街商业用地土地价格时，经实地勘察，得知宗地被里地线分割为两部分，宗地所在区域既有路线价成果，又有级别基准地价成果，则下述评估技术思路最为恰当的是（）。A.评估时里地线以内以路线价为主，里地线以外以级别基准地价为主

10、B.分别利用路线价和级别基准地价评估单价，取两者的平均值确定待估宗地单价C.先利用路线价和级别基准地价分别进行评估，再选择适宜的估价基本方法作为印证进行评估，取与基本估价方法评估结果最接近的价格作为最终结论D.一般情况下，路线价与级别基准地价的价格水平相差悬殊，不宜采用基准地价系数修正法 参考答案：A参考解析：路线价法是基准地价系数修正法的特殊形式，适用原则和要求与基准地价系数修正法类同。当区域内同时处在基准地价和路线价时，里地线以内的宗地，应采用路线价法评估。不定项选择题9.某企业拟向政府承租某宗工业用地20年的国有土地使用权。在进行土地估价时，经调查获知以下数据：一年期国债利率4.20%、

11、一年期银行定期贷款利率5.23%、一年期银行定期存款利率4.56%、五年期银行定期贷款利率6.12%。若该地区风险调整值为1%，则估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为（）。A.6.20%B.5.56%C.7.23%D.6.12% 参考答案：A参考解析：还原利率=安全利率+风险调整值，安全利率可选用国债利率或银行定期存款年利率。还原利率=4.20%+1%=5.20%，或还原利率=4.56%+1%=5.56%。另外需要注意，租赁权还原率一般较出让土地使用权还原率高1个百分点。本题为承租工业用地20年的国有土地使用权，估价师对该宗地评估时应确定的土地还原率为：5.20%+1%=6.20%，或5.

12、56%+1%=6.56%。不定项选择题10.在土地估价报告中，估价师在进行土地权利状况描述时，以出让方式取得的土地使用权必须说明取得时间、出让金数额、（）及宗地使用的特殊规定。A.法定最高使用年限B.批准使用年限C.已使用年限D.剩余使用年限 参考答案：BCD参考解析：土地估价报告中，土地权利状况，说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况，以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定，对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明。不定项选择题11.关于区域因素对地价的影响

13、中，以下说法正确的是（）。A.同一区域因素对不同用途土地价格影响程度相同B.同一区域因素对不同用途土地价格影响程度不同C.区域因素都是直接对地价产生影响D.区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响 参考答案：BD参考解析：区域因素有的对地价产生直接影响，有的则是间接影响。同一区域因素对不同用途土地价格影响程度不同。不定项选择题12.经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。对此，下列分析合理的是（）。A.该地块的最佳土地用途为住

14、宅B.出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误C.按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高D.投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险 参考答案：C参考解析：根据题干所述背景，说明按估价期日的市场供求状况，住宅用地价格最高。无法直接根据不同用途的评估结果判断估价结果错误。不定项选择题13.已知某房地产总价为1000万元，综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该房地产所占的土地价格为（）万元。A.300B.400C.500D.600 参考答案：C参考解析：房地产总价=土地价格+建筑物价格，建筑物价格=房地产总价-土地价格，综合还原率=（土地价格土地

15、还原率+建筑物价格建筑物还原率）/（土地价格+建筑物价格），代入数据得到：7%=（土地价格6%+建筑物价格8%）/1000，建筑物价格=1000-土地价格，得到：7%=土地价格6%+（1000-土地价格）8%/1000，土地价格=500（万元）。不定项选择题14.在城镇土地分等中，假设某因子对应指标与土地利用效益呈正相关，某参评对象对应指标值为500，评价对象中该指标的最高值为800，最低值为300，则采用极差标准化法计算参评对象的指标得分为（）。A.40B.60C.62.5D.66.7 参考答案：A参考解析：用极差标准化法计算参评对应的指标得分为：100（500-300）/（800-300）

16、=40。不定项选择题15.不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，不正确的是（）。A.液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估B.评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等因素对地价的影响C.同一区域油（气）井场用地数量较多时，适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定D.采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应是整体收益 参考答案：C参考解析：在工业用地价格评估中，当同一区域宗地数量较多时，可选择某一至两宗具有代表意义

17、的标准宗地进行评估，其他宗地价格依个别修正确定。问答题1.某公司于2016年6月通过拍卖竞得一宗土地50年使用权。该宗土地面积为8000平方米，经开发于2017年6月建成一座建筑面积为10000平方米的写字楼，耐用年限为60年，写字楼全部用于出租。为了解资产状况，该公司2021年6月委托土地评估机构评估土地现值。评估机构调查资料显示，同类写字楼月租金为90元/建筑平方米，管理费支出为租金的5%，年支付各项税金平均为35元/建筑平方米。此外还需支出维修费、保险费等。该写字楼建筑物的重置价为2500元/m2，残值率为2%，年支出维修费为重置价的2%，年支出保险费为重置价的0.2%，土地还原率为6%

18、，建筑物还原率为8%，土地使用权到期时无偿收回土地及地上建筑物。请根据以上资料进行估算。 参考答案：详见解析参考解析：（1）计算房地产年总收益房地产年总收益=100009012/10000=1080（万元）（2）计算房地产年总费用管理费=10805%=54（万元）年支付各项税金=1000035/10000=35（万元）维修费=2500100002%/10000=50（万元）保险费=2500100000.2%/10000=5（万元）出租年总费用=54+35+50+5=144（万元）（3）计算房地产年纯收益房地产年纯收益=年总收益-年总费用=1080-144=936（万元）（4）计算建筑物年纯收益

19、建筑物年折旧额=（250010000/10000）49=51.02（万元）建筑物现值=建筑物重置价格-年折旧额已使用年限=2500-51.024=2295.92（万元）建筑物年纯收益=建筑物的现值建筑物还原率=2295.928%=183.67（万元）（5）计算土地年纯收益土地年纯收益=房地产年纯收益-建筑物年纯收益=936-183.67=752.33（万元）（6）计算土地价格土地总价格=752.33/6%1-1/（1+6%）45=11627.89（万元）单位面积土地价格=土地总价格/土地总面积=11627.89/8000=14534.86（元/m2）问答题2.企业甲与企业乙计划于2022年8月

20、30日合作开发住宅楼，双方商定，由甲出地，乙出资金，并约定建成后以土地价值和企业乙实际投入的资金额确定分配比例。该土地已经达到七通一平的开发程度，双方还约定，如果企业甲在此基础上，和企业乙的同意下，进行必要的土地再开发时，发生的额外费用，计入企业甲的投资。在项目实际开发时，企业甲计划投资40万改造道路，并已征得企业乙的同意。该土地面积2000平方米，使用权为70年，规划容积率为4。根据开发计划和调查，该工程在取得土地使用权3个月后即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，预计售价为3000元/平方米。企业乙实际投入共为1100万元，投资进度为第一年40%，第二年60%。据了解，建筑费及专业

21、费平均水平为1000元/平方米。另外，土地取得过程中发生的合理税费为地价的2%，资金贷款年利率为12%，销售税为房价的6%，利润预计为房屋售价的24.12%。该地区住宅用地基准地价为3100元/平方米（地面价），待开发土地开发程度及规划条件与基准地价设定一致，相对于基准地价区域的平均区位条件和个别条件分别为-2%和-3%。据查，基准地价基准日为2020年8月30日，近2年，地价共上涨5%左右，当地土地还原率为10%。请根据上述条件，确定企业甲和企业乙的分配比例。 参考答案：详见解析参考解析：.剩余法求地价假设地价为V，则土地取得税费=V2%建筑面积=土地面积容积率=20004=8000（平方米

22、）房地产总售价=3000800010000=2400（万元）销售税费=房地产总售价6%=24006%=144（万元）建筑费及专业费=8000100010000=800（万元）开发利润=房地产总售价24.12%=240024.12%=578.88（万元）投资利息=V（1+2%）（1+12%）2.25-1+80040%（1+12%）1.5-1+80060%（1+12%）0.5-1=0.296V+87.28V=2400-144-800-578.88-（0.296V+87.28）-0.02VV=600.18（万元）.基准地价系数修正法求地价基准地价3100元/平方米，宗地单价=3100（1-2%-3%

23、）（105/100）=3092.25（元/平方米）宗地总价=3092.252000=618.45（万元）剩余法和基准地价系数修正法计算的地价相差较小，取算术平均值为地价评估值，则：地价评估值=（600.18+618.45）/2=609.32（万元）.确定企业甲和企业乙的分配比例企业甲的投资额=609.32+40=649.32（万元）企业乙的投资额=1100（万元）企业甲的分配比例为：649.32/（649.32+1100）=37.12%企业乙的分配比例为：1100/（649.32+1100）=62.88%问答题3.某四合院土地用途为城镇居住用地，未办理国有土地使用证，经自然资源主管部门地籍调查

24、及测量，土地面积为176平方米，地上房屋已取得房屋所有权证，建筑面积88平方米，容积率0.5，房屋所有权人为张某。张某向自然资源主管部门申请现状协议出让。自然资源主管部门提供了委托估价函房屋所有权证地籍测量成果土地权属审查意见和产权人身份证明等评估所需资料，A评估机构接受了自然资源主管部门的委托。A评估机构指派土地估价师王某和不动产登记代理人李某共同承担此业务。王某和李某在张某的带领下对宗地现场进行勘察。王某负责拍摄现场照片，李某负责资料核验和现场登记现场勘察用表详见城镇土地估价规程（GB/T18508-2014）附录D，并由李某在现场勘察用表上签字。估价人员通过对周边市场的调研及该市相关政策

25、决定选取基准地价系数修正法（基准地价估价期日距离估价期日超过三年不超过六年）和剩余法（待开发用地）进行计算，得出估价结果，给出底价建议，在报告中声明本估价报告和估价结果自估价期日起一年内有效。估价人员完成土地估价报告撰写和审核后,装订成册出具纸质评估报告，由估价师王某和李某签字，最终将土地估价报告送达委托方。同时，张某想了解该项目出让地价水平，委托A评估机构对宗地出让价格进行评估，A评估机构接受了张某的委托，并为张某出具了土地估价报告。试分析估价师或估价机构在本案例中不恰当的做法。 参考答案：详见解析参考解析：估价师或估价机构在本案例中不恰当的做法：（1）现场勘察用表缺少土地估价师王某填写的内

26、容和签字，案例中李某不是土地估价师。按照城镇土地估价规程（GB/T185082014）的规定，现场勘察用表应由土地估价师填写和签字。（2）估价人员选择剩余法（待开发用地）进行评估不妥。依据城镇土地估价规程（GB/T185082014），剩余法用来评估待开发土地价格和评估现有不动产中所含土地价格。本案例为已建成建筑物，应采用“评估现有不动产中所含土地价格”的计算公式。（3）估价结果自估价期日起一年内有效不妥。城镇土地估价规程（GB/T185082014）规定，估价报告有效期应自报告提交日起，原则上不超过1年。（4）报告缺少一名土地估价专业估价师签字。土地出让评估属于法定评估业务，按照资产评估法的

27、规定，评估报告应当由至少两名承办该项业务的估价师签名。两名报告签字人中李某不是土地估价专业估价师。（5）估价机构不应接受张某的委托。资产评估法第二十条规定，评估机构不得分别接受利益冲突双方的委托，对同一评估对象进行评估。评估机构接受了自然资源主管部门委托后，不应再接受张某的委托。问答题4.某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2017年9月5日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积1500平方米。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水（附近无市政供水管网）；宗地为多边形，不

28、规则，北段边界为弧形，种植有3米宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2千米长的自建道路与某过道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3千米外的变电站；企业通讯网络及设施齐全。土地使用无特别限制。、在上述情况下，为了判别是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息。、根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。、若以委托日为估价期日，根据上述情况，对地价进行定义。 参考答案：详见解析参考解析：.评估前需要了解的关键信息：（1）是集体还是国有，若是国有土地，是划拨还是出让；（2）是

29、否符合规划，建筑物是否合法；（3）产权是否清晰，是否有产权纠纷；（4）是否设定有他项权利。.已知的宗地个别条件：（1）宗地西高东低；（2）宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形；（3）地下水位适中；（4）红壤软土；（5）不临路；（6）总面积1500平方米；（7）宗地内“四通一平”。.（1）实际用途为工矿用地；（2）设定用途为工业用地；（3）实际开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）和宗地红线内“四通一平”（通路、通电、通讯、供水及场地平整）；（4）设定开发程度为宗地红线外“三通”（通路、通电、通讯）和宗地红线内“四通一平”（通路、通电、通讯、供水及场地平整）；（5）土地使用权性质为划拨

30、土地使用权；（6）估价期日为2017年9月5日；（7）使用年期及剩余使用年期。问答题5.下面是一个完整的土地估价技术报告（标注“略”的为正常内容），请阅读后指出错误并说明原因。土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称：厂地价评估二、委托估价方（略）三、受托估价方（略）四、估价目的：对厂的土地使用权价格进行评估。五、估价依据（略）六、估价期日：2017年6月30日七、估价日期：2017年8月13日八、地价定义此次评估地价是评估对象五十年期工业用地国有土地使用权于评估期日的价格。九、估价结果总地价：40605565.8元估价结果一览表（略）十、需要特殊说明的事项（略）十一、土地估价师十二、土地

31、估价机构（略）二零一七年八月二十二日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述（1）.土地登记状况（略）（2）.土地权利状况（略）（3）.土地利用状况（略）二、地价影响因素分析.一般因素（略）.区域因素（1）位置评估对象位于新区江东岸，距市中心约12公里，口岸约1公里，距大桥约3.5公里。（2）交通条件（略）（3）区域性质由于城市发展的结果，已形成工业和居住混杂的区域。（4）集聚条件评估对象周边规划为开发区，有保税区、出口加工区、高科技园区等，工业集聚规模较高。（5）地块面积及形状待估地块总面积为72034平方米，其中南区7477平方米，北区40108平方米，西区24449平方米。

32、该地块整体形状不规则，西、北区近似长方形，南区近似三角形。.个别因素（1）环境条件评估对象所在区域附近工厂相对集中，如化工厂、煤气厂等，有一定的空气污染。（2）地质条件评估地块所在区域，为第四纪地层。该待估地块地质条件对地表工程利用无影响。（3）临江条件评估地块临江，有较理想的水运条件。（4）土地使用权年限取国家规定的工业用地出让最高年限50年。第三部分土地估价一、估价原则（略）二、估价方法与估价过程根据此次评估目的和评估价格类型，结合区域土地市场的特点，选择相应的评估方法。近年来，新区工业用地出让、转让、作价入股等较为活跃，市场价格信息相对丰富，故选用市场比较法。同时根据工业用地的性质，采用

33、成本逼近法评估待估宗地价格。（一）市场比较法市场比较法是根据替代原理，将待估宗地与具有替代性的，且在估价期日近期市场上交易的类似宗地进行比较，并对类似宗地的成交价格进行差异修正，以此估算待估宗地价格的方法。该方法基本公式如下：待估土地价格=交易实例土地价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数（1）.比较实例的选择通过对市场交易实例的调查与分析，选择3个可比性较强的交易实例作为比较实例。（2）.比较因素的选择根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择若干比较因素（见表1所列）。（3）.因素条件说明待估宗地和比较实例的各因素条件说明如表1。表1因素条件说明表

34、（4）.编制比较因素条件指数表经对表1中各因素条件的相互比较，赋予相应的指数，结果见表2。表2比较因素条件指数表实例2年期修正：1-1/（1+r）30/1-1/（1+r）50=93.7%。（5）.因素修正由表2进一步得到各修正系数，如下表3。表3因素比较修正系数表（6）.实例修正后的地价计算经比较分析，对各比较实例经因素修正后得到的地价众数值作为市场比较法所得待估宗地价格。待估宗地地价=（563.8+625.4+502.0）3=563.7元/平方米（二）成本逼近法成本逼近法是以取得开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，加上客观的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法。

35、该方法基本公式如下：地价=土地取得费用+土地开发费用+投资利息+投资利润（1）土地取得费用根据征用该地实际发生费用计算，得到土地取得费用为199.2元/平方米。具体计算过程略。（2）土地开发费用取110元/平方米。具体确定过程略。（3）投资利息假定土地取得后即进行开发，开发期限为一年，则：利息=199.210.08%1+11010.08%1=31.2元/平方米（4）投资利润：土地开发投资利润率取12%（具体确定过程略），则：投资利润=（土地取得费用+土地开发费用）12%=（199.2+110）12%=37.1元/平方米上述各项之和，即为成本逼近法所得待估土地价格：V=（1）（2）（3）（4）=

36、199.211031.237.1=377.5元/平方米三、地价的确定上述两种方法评估结果分别为563.7元/平方米和377.5元/平方米。由于近年来新区工业用地市场相对较发达，故以市场比较法的评估结果作为待估土地最终评估结果比较合理，则待估土地单位面积地价为563.7元/平方米。由于待估土地总面积为72034平方米，则评估总价格为40605565.8元。第四部分附件（略） 参考答案：详见解析参考解析：（1）.第一部分总述中，估价项目名称不明确，应说明估价对象、评估目的、价格类型等。（2）.第一部分总述中，“估价目的”中未说明估价的应用方向。（3）.第一部分总述中，“估价日期”错误，应该是该项估

37、价工作的起止日期，而不是某一天。（4）.第一部分总述中，“地价定义”中未说明土地开发程度。（5）.第一部分总述中，“估价结果”无单位地价和大写。（6）.第一部分总述中，“估价师签名栏”缺少估价师资格证书号。（7）.第二部分估价对象描述及地价影响因素分析中，区域因素与个别因素混淆，将个别因素的地块面积及形状列入了区域因素；将区域因素的环境条件列入了个别因素。（8）.第三部分土地估价中，市场比较法基本公式中缺少个别因素修正。（9）.第三部分土地估价中，市场比较法在因素条件表中应将“宗地面积、形状”列入个别因素栏，将“环境条件”列入区域因素栏。（10）.第三部分土地估价中，市场比较法在选取的实例中，

38、实例1和实例3交易时间距估价期日超过了3年。（11）.第三部分土地估价中，市场比较法因素比较修正系数表“宗地面积、形状”修正错误；“基础设施状况”未作修正；交易时间修正错误，实例1、2、3交易时间不同，修正系数相同；实例2容积率修正错误，应该是100/90、另外实例1、实例3与待估宗地容积率不同、得分相同缺少理由。（12）.第三部分土地估价中，市场比较法实例2年期修正错误，应为实例1年期修正。（13）.第三部分土地估价中，市场比较法的最终结果应该是取算术平均数，不应为众数。（14）.第三部分土地估价中，成本逼近法基本公式错误，缺少土地增值收益，且具体计算结果也没有计算土地增值收益。（15）.第

39、三部分土地估价中，成本逼近法中计算土地取得费不能以项目实际发生的费用为依据。（16）.第三部分土地估价中，成本逼近法利息计算中的“利息率”的确定无依据。（17）.第三部分土地估价中，成本逼近法投资利息计算错误，应该按复利计算，且土地开发费用按均匀发生、计息期为0.5年。（18）.第三部分土地估价中，成本逼近法的最终结果没有进行年期修正。（19）.第三部分土地估价中，地价的确定中估价结果缺少大写。共享题干题某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积15000平方米，为1995年底经划拨方式取得的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房。2010年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总

40、体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2018年1月1日。请就上述内容，回答问题。不定项选择题1.该工厂土地要入市交易，可以采用（）方式。A.不改变工业用途，协议出让B.直接转让给开发商C.招标D.挂牌 参考答案：CD参考解析：建设用地使用权出让，除依法可以采取协议方式外，应当采用招标、拍卖、挂牌等竞争性方式确定土地使用者。共享题干题某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积15000平方米，为1995年底经划拨方式取得的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房。2010年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区

41、。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2018年1月1日。请就上述内容，回答问题。不定项选择题2.仅根据城市总体规划的信息判断，估价中该土地可能按（）用途评估。A.居住B.商业C.工业D.商住综合 参考答案：ABD参考解析：根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地，因此该土地可能按居住、商业、商住综合等用途评估；由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购，由此判断不能按工业用途评估。共享题干题某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积15000平方米，为1995年底经划拨方式取得

42、的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房。2010年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2018年1月1日。请就上述内容，回答问题。不定项选择题3.某开发商委托评估该宗土地可能实现的市场价格，可采用（）。A.基准地价系数修正法B.市场比较法C.成本逼近法D.剩余法 参考答案：ABD参考解析：该市有公布基准地价，可采用基准地价系数修正法；根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地，居住用地一般会有较多的交易实例，可采用市场比较法；该土地属于待开发土地，

43、可采用剩余法。共享题干题某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积15000平方米，为1995年底经划拨方式取得的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房。2010年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2018年1月1日。请就上述内容，回答问题。不定项选择题4.为评估该宗土地出让的市场价格，估价师还应搜集的信息为（）。A.该宗土地规划容积率B.类似土地出让挂牌底价C.类似土地拍卖成交价格D.类似用途物业市场销售成交价格 参考答案：ACD参考解析：评估该宗土地出

44、让的市场价格，需要搜集规划容积率信息、类似土地拍卖成交价格、类似用途物业市场销售成交价格。挂牌底价仅反映卖方的价格意愿，而不是实际成交价，挂牌价不能直接作为估价的依据和比较法中的可比交易实例，但可以作为了解房地产市场行情和市场价格变动的参考。共享题干题某城市建成区内有一国有化工厂，土地面积15000平方米，为1995年底经划拨方式取得的土地使用权，地上建有砖混结构的厂房和办公用房。2010年领取土地使用权证书。该工厂周围为居住区。根据城市总体规划，该厂址所处区域规划为居住用地。由于经营效益低下，且对环境有污染，该市土地储备中心拟进行收购。该市基准地价公布日期为2018年1月1日。请就上述内容，

45、回答问题。不定项选择题5.若要评估该宗土地的划拨土地使用权价格，能够采用的评估方法有（）。A.市场比较法B.成本逼近法C.基准地价系数修正法D.收益还原法 参考答案：AB参考解析：可以采用市场比较法、成本逼近法评估该宗土地的划拨土地使用权价格。共享题干题某评估公司受托评估H地块50年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500平方米。估价师在该区域内收集到以下资料：（1）A地块建筑面积1000平方米，占地面积2000平方米，是甲企业出地，乙企业出资金建成的，出资方出资总额200万元，分得建筑面积600平方米，房屋建筑造价及有关税费总计2000元/平方米。（2）B地块土地面积50亩，原为丙企业使用，

46、后被丁企业兼并，丁企业一次性支付各种补偿总计3000万元，其中向政府补交土地出让金300万元，机械设备及房屋等评估值为710万元。（3）C地块土地面积为1500平方米，因某种原因原土地使用者急于转让，李某则以50万元得到该地块。（4）D地块为场地出租，出租方出租该地块的年净收益为42元/平方米，根据双方约定，城镇土地使用税由承租方交纳，每年3元/平方米，土地还原率为6%。（5）各地块与待估地块比较系数如下表：不定项选择题6.A地块的单位面积地价为（）元/平方米。A.667B.1000C.1333D.1667 参考答案：A参考解析：容积率=1000/2000=0.5，出资方乙企业分成建筑面积=600平方米，出资方乙企业分成土地面积=600容积率=6000.5=1200平方米，出地方分成建筑面积=1000-600=400平方米，A地块的单位面积地价=（房屋建筑造价及有关税费2000400）/1200=667（元/平方米）。共享题干题某评估公司受托评估H地块50年土地使用权价格，该宗地土地面积为1500平方米。估价师在该区域内收集到以下资料：（1）A地块建筑面