2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》考前点题卷二.docx

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1、2023年房地产估价师房地产估价原理与方法考前点题卷二单选题1.对一幢住宅楼进行整体估价（江南博哥）时，不能作为区位因素的是（）。A.朝向B.楼层C.交通条件D.楼前绿化 参考答案：B参考解析：房地产的区位因素主要包括：位置，包括方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层；交通；外部配套设施；周围环境，包括大气环境、水文环境、声觉环境、视觉环境、卫生环境、人文环境。该题中，对一幢住宅楼进行“整体估价”时，则不应考虑楼层的因素。单选题2.评估某底层商铺的价格时，估价师选取可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），在求取最终价格时，对甲、乙、丙三个可比实例比较

2、价值依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3 参考答案：A参考解析：根据房地产估价的替代原则，相似的房地产具有相似的价值。甲、乙实例与估价对象最相似（均为底层商铺），故应取较高的权重。A项，甲、乙的权重均高于丙的权重，符合替代原则的要求；BCD三项，丙的权重均不是最小，不符合房地产估价替代原则的要求。单选题3.因公共利益的需要征收处于正常生产经营中企业的房屋，该房屋占用范围内的建设用地使用权为划拨性质，对该企业给予的补偿不包括（）。A.该房屋占用范围内的建设地使用权价值的补偿B.搬迁后可继续使用的机

3、器设备价值的补偿C.因征收房屋造成的企业搬迁、临时安置的补偿D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿 参考答案：B参考解析：房屋征收补偿费用一般由下列5项费用组成：被征收房屋补偿费；搬迁费；临时安置费；停产停业损失补偿费；补助和奖励，一般包括房屋征收评估费，房屋征收服务费，政府规定的其他有关费用。划拨用地也有价值，也需要进行补偿。可继续使用的机器设备价值不应补偿。单选题4.房地产估价报告中估价师声明的内容不包括（）。A.估价师对其估价职业道德的承诺和保证B.估价师对其专业胜任能力的承诺和保证C.估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证D.估价师对估价结果成立条件的提示和说明 参考答案：D参考解析：

4、一份完整的叙述式估价报告应包括以下8个部分：封面；致估价委托人函；目录；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。其中，估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价的承诺和保证。单选题5.关于合法原则具体应用的说法，错误的是（）。A.估价对象的状况应依法判定，但可以不是实际状况B.抵押估价中具有合法权属证明的房地产都可以作为估价对象C.未经登记的房地产经政府有效认定处理后可以作为征收估价对象D.司法鉴定估价中被查封的房地产不应考虑查封因素的影响 参考答案：B参考解析：A项，依法判定的估价对象状况通常是估价对象实际状况，但也可

5、能不是实际状况，而是有关合同、招标文件等中约定的状况或者根据估价目的的需要设定的状况。B项，法律法规和政策规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象。C项，对于未经登记的建筑，应按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。D项，在房地产司法拍卖估价中，估价对象实际状况为被查封的房地产，但估价中假定估价对象未被查封。单选题6.收集交易实例时应注意所收集内容的统一性和（）。A.条理性B.代表性C.规范化D.相关性 参考答案：C参考解析：收集的交易实例信息应能满足比较法运用的需要，并尽可能收集较多的信息。为了避免在收集交易实例时遗漏重要的信息并保证所收集的信息统一和规范，最好事先将房

6、地产分为居住、商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业等不同类型，分别针对这些类型的房地产将需要收集的信息制成表格。单选题7.为评估某房地产2014年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：成交日期为2014年4月1日，成交单价为8000元/m2，合同约定建筑面积为95m2，并约定面积有误差时总价不调整，在2014年6月1日房屋登记时建筑面积为100m2。自2014年1月1日至10月1日，当地该类房地产价格平均每月比上月上涨0.3%。该可比实例经调整后的比较单价为（）元/m2。A.7737.83B.8145.08C.8423.75D.8573.77 参考答案：A参考解析：采用逐期递增

7、或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格（1价格变动率）期数可比实例在价值时点的价格。由题意，该可比实例经调整后的比较单价（800095/100）（10.3%）67737.83（元/m2）。单选题8.某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400 参考答案：C参考解析：建筑物的价值100070%700（元/m2），建筑物的净收益7008%56（元/m2）；土地的净收益1405684（元/m

8、2），土地的价值846%1400（元/m2）。由V0VLVB可得，房地产价价格70014002100（元/m2）。单选题9.1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了经租房屋清产估价原则。A.房屋损坏等级评定标准B.房屋完损等级评定标准C.房屋自然损坏评定标准D.房屋维修等级评定标准 参考答案：B参考解析：房屋完损等级是用来检查房屋维护状况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折旧的一个重要参考依据。房屋的完好程度越高，其折旧后价值就越接近于重新购建成本。1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了房屋完损等级评定标准（试行）（城住字1984第678

9、号），并于同年12月12日发布了经租房屋清产估价原则。单选题10.假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机 参考答案：A参考解析：在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。单选题11.在房地产市场不景气的情况下，房屋征收估价应采用（）测算结果。A.成本法B.收益法C.比较法D.假设开发法 参考答案：A参考解析：在房地产市场不景气的情况下

10、，房地产抵押估价应采用比较法的测算结果，而被征收房屋价值评估应采用成本法的测算结果。单选题12.根据标准临街宗地单价求得一宗临街深度为50m、临街宽度为20m的土地总价为280万元。标准临街深度为100m，假设相同临街深度的矩形宗地以临街宽度20m为基准，每增加临街宽度1m单价增加1%。根据四三二一法则，求取临街深度为75m，临街宽度为25m的矩形宗地单价为（）元/m2。A.2000B.2100C.2400D.2520 参考答案：D参考解析：“四三二一法则”是指将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个

11、25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40%、30%、20%和10%。根据题意得，设临街深度为100m、临街宽度为20m的总价为V，根据四三二一法则，280V（40%30%），解得V400（万元），V7520V（40%30%20%）360（万元），临街深度为75m、临街宽度为20m的地块单价为：3600000/（7520）2400（元/m2），据题意，临街深度为75m、临街宽度为25m的地块单价为：2400（15%）2520（元/m2）。单选题13.中国房地产估价师与房地产经纪人学会简称为（）。A.CAREAB.CAIREC.CIREAD.CEIRA 参考答案：C参考解析：2004年7月12

12、日，为了加强房地产经纪行业自律管理，“中国房地产估价师学会”更名为“中国房地产估价师与房地产经纪人学会”（中文简称为中房学，英文名称为ChinaInstituteofRealEstateAppraisersandAgents，英文名称缩写为CIREA）。单选题14.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为50

13、0万元；折现率均为10%，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发 参考答案：B参考解析：最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。A项，如果维持现状，该物业的价值为5000万元；B项，如果改变用途，则改造后的价值改造费用现值改造期间净损失现值80002160（110%）0.55005441（万元）；C项，如果重新装修，则更新改造后房地产的价值更新改造的必要支出现值装修期间净损失现值6500800（110%）0.55005237（万元）；D项，该地区不适合重建，即重建不符合最

14、高最佳利用原则。因此，根据最高最佳利用原则，此房屋应该改变用途。单选题15.设定标准房地产时，无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其（）作出明确界定。A.实物状况B.基本状况C.权属状况D.区位状况 参考答案：B参考解析：标准房地产是指一个组内具有代表性的典型房地产。标准房地产最好是实际存在的，在没有合适的实际房地产作为标准房地产的情况下，可以虚拟某种状况的房地产作为标准房地产。标准房地产无论是实际存在的还是虚拟的，都要对其基本状况（如用途、位置、楼层、朝向、户型、面积等影响同一组内不同房地产价值和价格的主要因素）作出明确界定。单选题16.暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有（）

15、。A.在建工程抵押估价业务B.城市房屋拆迁补偿估价业务C.该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务D.正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 参考答案：D参考解析：房地产估价机构管理办法第二十四条规定，从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押

16、以外的房地产估价业务。单选题17.基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整 参考答案：B参考解析：基准地价修正法，是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数，对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接估价方法，因为基准地价是一种评估价。因此，基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数（修正系数）的完整性和合理性。单选题18.关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房

17、地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性 参考答案：B参考解析：不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。A项，由于不可移动，每宗房地产与重要场所的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。B项，房地产的不可移动主要是其自然地

18、理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的。C项，房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。D项，土地里的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为空间场所、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。单选题19.某宗房地产的收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。A.183.78

19、B.257.55C.873.19D.1427.16 参考答案：B参考解析：净收益等于有效毛收入减去运营费用。如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，也可以利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。假设有效毛收入逐年递增的比率为gI，运营费用逐年递增的比率为gE，有效毛收入为I，运营费用为E，收益期为有限年，则根据题意得，该房地产的收益价格为：单选题20.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，报酬率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在价值时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180

20、B.196C.200D.300 参考答案：B参考解析：该宗房地产的收益价格为：单选题21.下列影响一套住房价格的因素中，不属于实物因素的是（）。A.朝向B.保温C.隔音D.户型 参考答案：A参考解析：建筑物实物因素包括：建筑规模（面积、体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度）；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能（防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照）；外观（建筑式样、风格、色调、可视性）；新旧程度；其他可间接反映建筑物实物状况的有关情况。其中，通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质（对应于朝向、楼层），将它们与防水、保温、隔热、隔声放在一起，是为便于叙述和理

21、解。A项，朝向属于房地产区位因素。单选题22.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86 参考答案：B参考解析：重置提拨款通常利用偿债基金系数计算。根据题意，每年需留出的重置提拨款1500004%/（14%）10112493.64（元），考虑重置提拨款的年净收益25000012493.6423750

22、6.36（元），在考虑重置提拨款下房地产价值为：V（237506.36/10%）11/（110%）102600000/（110%）102461786.32（元）246.18（万元）单选题23.某宗土地总面积7500m2，容积率为3，相应的土地单价为4500元/m2，现允许容积率提高到5，假设容积率每提高0.1，楼面地价下降1%，则理论上因容积率提高应补交的地价款为（）万元。A.1125B.1800C.2250D.3375 参考答案：A参考解析：应补交地价款计算如下：原楼面地价土地单价原容积率450031500（元/m2），提高容积率后的新楼面地价15001（53）0.11%1200（元/m2）

23、，此时的土地单价新容积率新楼面地价6000（元/m2），应补交地价款（60004500）75001125（万元）。单选题24.估价中的不同意见和估价报告定稿之前的重大调整或修改意见（）。A.应作为估价资料归档B.不应作为估价资料归档C.由估价机构决定是否归档D.依委托人的意见决定是否归档 参考答案：A参考解析：保存的估价资料应全面、完整，一般包括：估价报告；估价委托书和估价委托合同；估价所依据的委托人提供的资料；估价项目来源和沟通情况记录；估价作业方案；估价对象实地查勘记录；估价报告内部审核记录；估价中的不同意见记录；外部专业帮助的专业意见。单选题25.一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）

24、决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿 参考答案：B参考解析：由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，所以必须确定评估估价对象是在哪个时间的价值或价格，即要确定价值时点。这个特定时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。单选题26.明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A.估价委托人B.估价利害关系人C.承担估价项目的估价师D.估价对象的权利人 参考答案：C参考解析：估价基本事项是指估价目的、估价时点、估价对象和价值类型，把弄清它们称为明确估价基本事项。在实际中，

25、一些估价师寄希望于委托人提出明确的估价目的、估价对象、价值时点和价值类型，甚至抱怨委托人不能明确地提出它们。这种思想是不正确的。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。单选题27.关于房地产抵押，下列说法正确的是（）。A.房地产抵押只有初次抵押估价、再次抵押估价、续贷抵押估价B.处置抵押房地产估价，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或者拍卖、变卖的，为其提供相关价值参考依据C.房地产抵押后，所担保债权的余额部分大于该房地产的价值，可以再次抵押D.抵押权不可以转让 参考答案：B参考解析：A项，房地产抵押对房地产估价的需要，归纳起来主要有：初次抵押估价

26、；再次抵押估价；续贷抵押估价；抵押期间估价；抵押房地产处置估价。B项，抵押房地产处置估价，即债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，需要将抵押房地产折价或拍卖、变卖的，为折价或拍卖、变卖提供相关价值参考依据，对该房地产的市场价值等进行评估。C项，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。D项，抵押权可以转让，即转让抵押估价。单选题28.公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m的为高层。A.12B.20C.24D.48 参考答案：C参考解析：建筑物通常根据总层数或总高度，分为低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层

27、建筑和超高层建筑。住宅通常是按照总层数来划分的：13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上（含10层）为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照总高度来划分的，总高度超过24m的为高层（但不包括总高度超过24m的单层建筑）；总高度超过100m的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。单选题29.运用假设开发法估价，对于资金的时间价值（）。A.不必考虑B.根据实际情况而定C.必须考虑D.无法确定 参考答案：C参考解析：房地产特别是大型房地产开发项目的开发周期一般较长，其待开发房地产的购置价款、后续开发的各项支出、开发完成后的房地产销售回款等发生的时间相隔较

28、长。因此，运用假设开发法估价应考虑资金的时间价值。单选题30.根据房地产估价要素估价当事人的内容，估价结果的合理与否直接影响其利益的单位和个人是指（）。A.估价报告使用人B.估价对象权利人C.估价利害关系人D.估价委托人 参考答案：C参考解析：C项，估价利害关系人是指估价结果会直接影响其合法权益的单位和个人。估价利害关系人除了估价对象权利人，还有估价对象的潜在投资者、受让人等。A项，估价报告使用者简称报告使用者，是指依法使用估价报告的单位和个人。估价报告使用者可能是估价对象权利人、投资者、受让人、债权人、政府及其有关部门和社会公众等。B项，估价对象权利人是指估价对象的所有权人、使用权人、抵押权

29、人等权利人。估价对象权利人一般是估价利害关系人，但可能是也可能不是估价委托人、估价报告使用者。D项，估价委托人是指委托房地产估价机构为其提供估价服务的单位或个人。估价委托人可能是也可能不是估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者。单选题31.现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/m2，其中主体工程900元/m2，安装及装饰装修工程费为600元/m2。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为（）元/m2。A.486.52B.521.74C.55

30、9.50D.1398.76 参考答案：C参考解析：价值时点又称估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。根据时间价值原理，价值时点是现在，续建费用600（115%）0.5559.50（元/m2）。单选题32.某类房地产20062010年的价格见表9-2，根据平均发展速度法，预测该类房地产2011年的价格为（）元/m2。表9-2某类房地产20062010年的价格A.10300B.10400C.11165D.11265 参考答案：C参考解析：2011年该房地产价格V538001.24055511165（元/m2）。单选题33.下列对房地产的不可移动性的说法，

31、错误的是（）。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境C.房地产市场是一个全球性的市场D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场 参考答案：C参考解析：A项，可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。B项，房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、经济社会发展状况、邻里关系等），而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方。C项，房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价

32、格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动方向是相反的。D项，一般可将一个城市的房地产市场视为一个市场，但较大城市内的不同区域，其房地产供求状况有时也有较大差异，可细分为若干个子市场。单选题34.现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出，总建筑面积为10000m2，可售建筑面积为8000m2，销售单价为1.6万元/m2，若报酬率为8%，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是（）万元。A.9616.83B.10161.05C.12021.04D.12800 参考答案：A参考解析：由题意，该写字楼开发完成后的现值年金终值FV（10%，3）80001.6/（110%）3

33、9616.83（万元）。单选题35.若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值 参考答案：C参考解析：快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。房地产因难以变现，如果在短时间内（如销售期短于正常或合理的销售期）需要将其卖出，则价格较低。因此，快速变现价值一般低于市场价值。单选题36.采用百分率法进行市场状况调整的一般公式为（）。A.可比实例

34、在成交日期的价格市场状况调整系数可比实例在估价时点的价格B.可比实例在成交日期的价格市场状况调整系数可比实例在估价时点的价格C.可比实例在成交日期的价格市场状况调整数额可比实例在估价时点的价格D.可比实例在成交日期的价格市场状况调整数额可比实例在估价时点的价格 参考答案：A参考解析：市场状况调整的方法主要是百分比调整，其进行市场状况调整的一般公式为：可比实例在成交日期的价格市场状况调整系数可比实例在价值时点的价格。其中，市场状况调整系数一般应以成交日期的价格或基准来确定。单选题37.路线价法与一般的比较法主要的不同点不包括（）。A.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“房地产状况调整”和

35、“市场状况调整”，仅进行“交易情况修正”B.利用路线价法求取街道两侧的土地价值时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”C.先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合D.利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”即街道两侧的所有土地的价值，而不是仅评估出一个估价对象的价值 参考答案：A参考解析：路线价法与一般的比较法主要有三点不同：利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”，仅进行“房地产状况调整”；先对多个“可比实例价格”进行综合

36、，然后再进行“房地产状况调整”，而不是先分别对每个“可比实例价格”进行修正和调整，然后再进行综合；利用相同的“可比实例价格”即路线价，同时评估出许多“估价对象”，即所有临街土地的价值或价格，而不是仅评估出一个估价对象的价值或价格。单选题38.在保险事故发生后，房地产保险需要评估（），以为确定赔偿金额提供参考依据。A.市场价格B.保险价值C.商品价值D.所遭受的财产损失 参考答案：D参考解析：房地产保险对房地产估价的需要主要表现在：在投保时需要评估保险标的的实际价值，为投保人和保险人约定保险标的的保险价值和保险金额提供参考依据；在保险事故发生后需要评估因保险事故发生造成的财产损失，为保险人确定赔

37、偿保险金的数额提供参考依据。单选题39.收益递增递减原理可以帮助我们确定（）。A.最佳用途和最佳规模B.最佳集约度C.最佳规模和最佳集约度D.最佳用途 参考答案：C参考解析：收益递增递减原理可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。它揭示的是两种投入产出关系（投入产出关系是指投入量的变动与相应产出量的变动之间的关系）：在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系；在所有的投入量都变动的情况下的投入产出关系。单选题40.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常负担下的价格会（）。A.上升B.下降C.不变D.无法确定 参

38、考答案：A参考解析：可比实例的价格公式为：正常负担下的价格卖方实得金额（1应由卖方缴纳的税费比率），若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，则正常负担下的价格会上升。单选题41.整理收集到的历史价格资料，将其转化为同一标准，并按照（）的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。A.整理B.逻辑C.收集D.时间 参考答案：D参考解析：运用长期趋势法进行房地产价值或价格预测的步骤之一是整理收集到的历史价格资料，将其化为同一标准（如为单价，土地还有楼面地价。化为同一标准的内容与方法与比较法中“建立比较基础”的内容和方法相同），并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图。

39、单选题42.房地产权利的种类中，属于自物权的是（）。A.所有权B.典权C.抵押权D.地役权 参考答案：A参考解析：在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。自物权是对自己的物依法享有的权利。他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。单选题43.某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.会计折旧 参考答案：C参考解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。其中，外部折旧又称经济折旧

40、，是因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素（如市场供给过量或需求不足）、区位因素（如周围环境改变，包括原有的较好景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等），也可能是其他因素（如政府政策变化、采取市场调控措施等）。A项，物质折旧是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。B项，功能折旧又称无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。单选题44.在房屋征收中，评估被征收房屋价值的价值时点为（）。A.房屋征收决定公告发布起一周内任一时点B.房屋征收决定公告之日C.房屋征收委托之日D.房屋征收完毕之日 参考答案

41、：B参考解析：在实际中，价值时点应是估价师根据估价目的并经委托人认可后确定的。多数情况下是评估现在的价值或价格，但在某些情况下需要评估过去或将来的价值或价格。价值时点究竟是现在还是过去或将来，是由估价目的决定的。例如，房屋征收评估的价值时点应为房屋征收决定公告之日。单选题45.在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。A.15%B.10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至25%D.有时可放宽至20% 参考答案：B参考解析：不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估

42、价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是10%，有时放宽到15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。单选题46.标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（）。A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零 参考答案：C参考解析：标准临街深度简称标准深度，从理论上讲，是街道对地价影响的转折点：由此点接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；由此点远离街道的方向，地价可视为基本不变。但在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平

43、均数。单选题47.待开发的土地一般不适用（）来估价。A.比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法 参考答案：C参考解析：估价方法有时可以同时运用于同一估价对象，如商品住宅、写字楼一般可同时采用比较法、收益法和成本法估价，以相互验证，但不应相互替代。不同的估价方法有时是互补的，如特殊厂房一般不适用比较法估价，但适用成本法估价；待开发的土地一般不适用成本法估价，但适用假设开发法和比较法估价；在建工程一般不适用比较法估价，但适用成本法和假设开发法估价。单选题48.征收集体土地的土地成本中，相关税费不包括（）。A.征地管理费B.耕地占用税C.安置补助费D.耕地开垦费 参考答案：C参考解析：征收集体土地

44、的土地成本一般包括土地征收补偿费用、相关税费和其他费用。土地征收补偿费用一般包括下列费用：a.土地补偿费；b.安置补助费；c.地上附着物和青苗的补偿费；d.安排被征地农民的社会保障费用。相关税费一般包括下列费用和税金：a.新菜地开发建设基金（征收城市郊区菜地的）；b.耕地开垦费（占用耕地的）；c.耕地占用税（占用耕地的）；d.征地管理费；e.政府规定的其他有关费用。其他费用一般包括：a.地上物拆除费；b.渣土清运费；c.场地平整费；d.城市基础设施建设费；e.建设用地使用权出让金等。单选题49.某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年

45、利率为5%，则该实例的实际价格是（）万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86 参考答案：C参考解析：如果以在成交日期一次性付清为基准，当时人民币的年利率为5%，则根据公式计算可得：该实例的实际价格88（15%）0.5（2488）（15%）23.43（万元）。单选题50.征收耕地的安置补助费，按照（）计算。A.农业人口B.需要安置的农业人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供养的人口 参考答案：B参考解析：征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍。单选题51.长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。A.实际价格B.市场价格C.未来价格D.成本价格 参考答案：C参考解析：长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析，来推测、判断房地产未来价值或价格的方法。长期趋势法主要用于推测、判断房地产的未来价值和价格，如用于假设开发法中预测开发完成后的价值。单选题52.甲房地产的收益期限为30年，楼面地价为2700元/m2；乙房地产的收益期限为40年，楼面地价为2800元/m2。报酬率均为6%，其他条件相同。则两宗房地产的价格相比（）。A.甲大于乙B.甲小于乙C.甲等于乙D.无法确定