2023年房地产估价师《土地估价基础与实务》考前点题卷一.docx
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1、2023年房地产估价师土地估价基础与实务考前点题卷一不定项选择题1.下列城市规划因素中对(江南博哥)地价影响最大的因素是()。A.面积、形状、土地使用年限B.防洪堤、供电容量、消防站C.绿化、游憩设施、环境质量D.用途、容积率、建筑密度 参考答案:D参考解析:本题考查的是土地价格影响因素。城市规划限制:作为个别因素考虑的城市规划因素,主要有宗地容积率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等。规划的限制,实际上也是对权利的一种限制,是公权对私权的一种限制。一块土地的利用,除了要满足权利人的利益最大化外,还必须受到公共利益的限制。规划限制对地价的影响非常大。不定项选择题2.根据马克思地租理论,下列表述中
2、正确的是()。A.地租与投入土地的固定资本的利息是没有区别的B.绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权垄断所取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格差额而形成的C.地租与借贷资本的利息是一样的D.矿山地租的决定方法和农业地租不一样 参考答案:B参考解析:本题考查的是地租理论。选项A,真正的地租与投入土地的固定资本的利息是有区别的;选项C,地租与借贷资本利息有区别;选项D,矿山地租的决定方法和农业地租是完全一样的。不定项选择题3.某宗位于主干道旁的工业用地,厂区内为硬化路面、自供水,厂区外铺设有市政供水、排水、供热、煤气等管网以及通讯电缆、供电电网,则在土地价格评估时,土地开发程度应设定为()。A
3、.宗地红线外三通(通路、通电、通水)及宗地内场地平整B.宗地红线外五通(通路、通电、通上水、通讯、通气)及宗地内场地平整C.宗地红线外五通(通路、通电、通下水、通讯、通气)及宗地内场地平整D.宗地红线外七通(通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气、通热)及宗地内场地平整 参考答案:D参考解析:本题考查的是宗地估价基本事项确定的内容。宗地外开发程度是指宗地所在区域平均达到的水平。根据题意,宗地外已达到七通。宗地内达到几通并不重要,因为答案中没有提及宗地内的几通的情况。不定项选择题4.下列关于农用地分等的说法中正确的是()。A.基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种,是理论标准粮的折算
4、基准B.在实际操作上,农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的,县级分等成果要在本县域范围内可比,省级协调汇总成果要在全国范围内可比C.农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地,包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地D.土壤质量越好,自然质量等指数、自然等别越高 参考答案:A参考解析:本题考查的是农用地分等。选项B错误,农用地质量分等以建立全国范围内的统一等别序列为目的。在实际操作上,农用地质量分等是在国家、省、县三个层次上开展。县级分等成果要在本县域范围内可比;省级协调汇总成果要在本省域范围内可比;国家级协调汇总成果要在全国范围内可比。选项C错误,农用地
5、是指直接用于农业生产的土地,包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。不定项选择题5.确定城镇土地分等因素因子权重的方法有()。A.多因素综合评价法B.层次分析法C.级别收益测算法D.因素成对比较法 参考答案:BD参考解析:本题考查的是城镇土地分等。城镇土地分等因素因子权重确定的方法包括:特尔菲测定法、因素成对比较法、层次分析法。不定项选择题6.基准地块选择质量的优劣,将会对农用地基准地价评估结果的科学性及成果应用效果产生重要影响。按要求,基准地块的选择应该满足的条件有()。A.地块内的保水、排水、日照等属于一般的B.地块耕作距离、据市场远近、交通情况等属于一般的C.地块的土壤条件属于一
6、般的,面积、形状依实际情况选择D.地块在标准耕作制度下,土地利用程度、单产水平等一般的 参考答案:ABD参考解析:本题考查的是农用地基准地价的评估。在各均质地域内,根据土壤、日照、灌溉、排水、面积、形状及耕作制度等方面条件,选择具有普遍性的一定数量的宗地作为基准地块。具体选择过程中主要考虑下列条件:(1)日照的时间、田面的干湿、保水、排水、旱地的坡度等自然条件属于一般的;(2)耕作距离、距市场的远近、交通条件等属于一般的;(3)面积、形状、土壤条件属于一般的;(4)在标准耕作制度下,土地利用程度、单产水平等一般的;(5)灾害条件属于一般的。不定项选择题7.某宗住宅用地土地使用年期70年,容积率
7、为2.0。选择某比较案例的成交价格为1800元/平方米,土地使用年期50年,容积率1.5。与待估宗地相比,比较案例的区域因素条件优于待估宗地,修正系数为3%,个别因素条件比待估宗地差,修正系数为3%。该城市住宅地价的容积率修正系数如下表,土地还原利率为8%。则待估宗地土地价格为()元/平方米。A.2743B.2744C.2746D.2749 参考答案:D参考解析:待估宗地土地价格=1800(1.8/1.2)(100/103)(100/97)1-1/(1+8%)70/1-1/(1+8%)50=2749(元/平方米)。不定项选择题8.某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。承租
8、后,乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营,并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。现因市政建设需要,需征收该厂房用地并进行房屋拆迁,则下列补偿价格评估方案正确的是()。A.补偿价格=工业用途评估地价-甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格B.补偿价格=工业用途评估地价-土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格C.补偿价格=商业用途评估地价-土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格D.补偿价格=商业用途评估地价-甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格 参考答案:B参考解析:征收补偿,应按工业用途、原单层厂房确定补偿价格。补偿价格=工业用途评估地价-土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格。不定项
9、选择题9.下列与地价监测点土地估价有关的说法正确的是()。A.地价监测点价格评估方法有市场比较法、收益还原法、基准地价系数修正法、剩余法等B.监测点地价应根据市场变化定期评估C.利用土地监测成果可实现对基准地价的更新D.地价监测以年为固定监测周期 参考答案:BC参考解析:本题考查的是地价动态监测。选项A错误,监测点地价应采用两种或两种以上的评估方法,但不能采用基准地价系数修正法;选项D错误,城市地价动态监测在设定的周期进行。全国范围、全省范围和城市范围的地价监测周期按照年度和季度进行;重点区域和重点城市、重点区段,以及专题性监测等,周期根据具体情况设置。不定项选择题10.下列因素描述中,属于区
10、域因素的是()。A.该市对国家鼓励类产业的内资企业和外商投资企业,在2012年至2021年期间,减按15%的税率征收企业所得税B.宗地周边已形成较完善的交通体系,主要道路有东路、南路、西路等,有多条公交车线路C.宗地实际开发程度达到宗地红线外“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)和宗地红线内“五通”(通路、通电、通上水、通下水、通讯)及场地平整D.宗地周边建筑物多以商业、办公用途为主,商业多数对外出租,办公对外出租、自营并存 参考答案:B参考解析:区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的因素,主要包括商服繁华程度或集聚程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条
11、件、规划及土地使用限制和自然条件等。不定项选择题11.下列有关土地估价方法选择理由的描述不正确的是()。A.由于待估宗地所处区域近3年内没有发生与待估宗地相类似的土地市场交易案例,不宜采用市场比较法评估B.由于能够较准确地收集到征收耕地的相关补偿费用,因此适宜选择成本逼近法评估C.由于待估宗地是租赁性工业用地,所处区城没有类似物业的市场交易和租赁案例,不适宜采用剩余法评估D.由于待估宗地位于当地政府当年新公布的基准地价覆盖范围内,并有完整的修正体系,可选用基准地价系数修正法评估 参考答案:A参考解析:选项A错误,同一供需圈内近3年有与待估宗地相类似的土地市场交易案例,就可以采用市场比较法评估。
12、不定项选择题12.某地在确定路线价中的标准深度时,根据资料测算得到以下几个深度值,根据标准深度定义的内涵,应以()作为该路线价的标准深度。A.路线价区段内临街各宗地的深度的众数B.路线价区段内临街各宗地的深度的中位数C.路线价区段内,道路对临街宗地价值的影响刚刚为零时的深度值D.路线价区段内临街各宗地的深度的最小值 参考答案:C参考解析:标准深度:随着土地与道路距离的增加,道路对土地利用价值影响为零时的深度。不定项选择题13.采用因素成对比较法确定分等因素的权重时,设M、N两因素相互赋值方式为:M比N重要时,M为1,N为0;M与N同等重要时,M和N都为0.5;N比M重要时,M为0,N为1。现需
13、确定A、B、C、D4个因素的权重值,四者的关系为A比B重要,B与C同等重要,B比D重要。若用因素成对比较法及上述原则对A和D因素计算权重,其值应分别为()。A.0.4和0.15B.0.5和0.05C.0.4和0.1D.0.35和0.15 参考答案:C参考解析:设置一虚拟因素E,各因素权重的具体计算过程见下表。不定项选择题14.某一房地产,已知建筑物的重置价格为1000元/平方米,成新率为70%,房地产净收益为每平方米140元,土地还原率为6%,建筑物还原率为8%,则该房地产的价格为()元/平方米。A.1700B.2000C.2100D.2400 参考答案:C参考解析:建筑物的现值=100070
14、%=700(元/平方米),建筑物净收益=7008%=56(元/平方米),土地年净收益=140-56=84(元/平方米),土地单价=84/6%=1400(元/平方米),该房地产价格=700+1400=2100(元/平方米)。不定项选择题15.某土地估价机构在开展土地估价业务时,下列行为中错误的是()。A.接受土地储备中心委托,为确定招标出让底价对河西区A、B、C组团地价评估,同时接受该市某房地产公司委托评估A组团土地投标价格B.与某银行签订长期合作协议,承诺按低于市场评估收费的50%提供评估服务C.倡议建立机构联盟,实行按市场行情变化、在规定收费标准15%范围内浮动收费的机制D.接受委托开展土地
15、出让地价评估工作,未将土地技术报告交付委托方 参考答案:ABC参考解析:选项D正确,土地估价报告供估价机构提交给委托方使用,土地估价技术报告(评估工作底稿)供估价机构提交土地管理部门进行审查用。问答题1.某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗土地使用权,宗地条件如下:宗地面积4500平方米,用途为商住综合楼,出让年限为50年,规划限制条件和设计方案为:总建筑面积15600平方米,其中地下两层,地下二层1000平方米为设备层;地下一层1000平方米为停车场,设有汽车位60个。地上14层为商场,面积4000平方米,516层为住宅,面积9600平方米,地上尚有车位50个。根据当地规定,交足40%地价款
16、后即可开工,剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。又根据市场调查,有以下数据:该项目开发建设周期为两年,建成后住宅部分可一次性全部售完,其售价为5000元/平方米,销售税费为售价的9%;商场和车位用于出租,同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米,可出租面积占总建筑面积的70%,每个汽车位租金为地下480元/月,地上400元/月,有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为:商场及地下部分2500元/平方米,住宅2000元/平方米,地上车位平均为500元/个,专业费为建安综合成本的3%,假设资金投入方式为第一年60%,第二年40%。目前贷款年利率为8%,投
17、资回报率为20%,土地还原利率为7.5%,商场的房地产综合还原率为7%,建筑物还原率为8.5%。试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。 参考答案:详见解析参考解析:第一步:计算开发总价值(1)住宅部分:5000960010000=4800(万元)(2)商场和地下停车场部分:商场租金:5400036570%10000=511(万元)地下停车场租金:604801210000=34.56(万元)租金总收入:511+34.56=545.56(万元)有关税费和经营管理费:545.5630%=163.668(万元)租金纯收入=545.56-163.668=381.892(万元)价格=381.892/7%1
18、-1/(1+7%)48=5243.56(万元)(3)地上停车位部分:租金收入:504001210000=24(万元)税费:2430%=7.2(万元)租金纯收入:24-7.2=16.8(万元)价格:16.8/7.5%1-1/(1+7.5%)48=217.04(万元)(4)合计:4800+5243.56+217.04=10260.5(万元)第二步:建安成本及专业费商场和地下部分:25006000(1+3%)10000=1545(万元)住宅部分:20009600(1+3%)10000=1977.6(万元)地上停车位部分:50050(1+3%)=2.575(万元)合计:1545+1977.6+2.57
19、5=3525.175(万元)第三步:销售税费48009%=432(万元)第四步:利息利息=总地价(1+8%)2-1+3525.17560%(1+8%)1.5-1+3525.17540%(1+8%)0.5-1=0.1664总地价+314.14(万元)第五步:投资利润投资利润=(总地价+3525.175)20%=0.2总地价+705.035(万元)第六步:总地价总地价=不动产总价-销售税费-建安成本及专业费-利息-利润=10260.5-432-3525.175-(0.1664总地价+314.14)-(0.2总地价+705.035)总地价=3867.21(万元)开发公司开工时应交纳的地价款=总地价4
20、0%=3867.2140%=1546.88(万元)问答题2.某开发区土地总面积5000亩,已完成“七通一平”建设,公共设施和基础设施占地1000亩。完成土地开发后需要评估出让土地的底价,出让土地使用年限为50年。据测算,该开发区所在地征地费为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩,土地开发周期为2年,均匀投入,贷款年利率为8%;要求土地开发投资回报率和土地增值收益率均为20%,土地还原率确定为8%。请评估该开发区出让土地的底价。 参考答案:详见解析参考解析:(1)计算土地取得费1510000666.67=225(元/平方米)(2)计算土地开发费用1010000666.67=150(元/平方米)
21、(3)计算利息土地取得费用的计息期为整个开发周期,即2年;开发费用的计息期为半个开发周期,即一年;以复利计息。利息=土地取得费利息十土地开发费利息=225(1+8%)2-1+150(1+8)1-1=49.44(元/平方米)(4)计算利润利润=(土地取得费+土地开发费)投资回报率=(225+150)20%=75(元/平方米)(5)计算土地增值收益土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润)土地增值收益率=(22515049.4475)20=99.89(元/平方米)(6)计算无限年期全开发区土地的单位地价无限年期该开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益=225+1
22、50+49.44+75+99.89=599.33(元/平方米)(7)计算无限年期可出让土地平均单位地价无限年期可出让土地平均单价=(无限年期全开发区土地单价)/可出让土地面积比率=599.3380=749.16(元/平方米)(8)进行使用年期修正,计算50年期可出让土地平均单位地价50年期可出让土地平均单价=无限年期可出让土地平均单价年期修正系数=749.161-1/(1+8%)50=733.19(元/平方米)问答题3.某城市拟对市中心区域进行旧城改造,由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购,经整理后按照规划拟建成一商业中心,规划建筑容积率为2.03.5。市土地收购储备中心为确定公开出让
23、底价,拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估。该土地估价机构接受委托后,可以选用哪两种方法进行评估,为此应收集哪些资料。 参考答案:详见解析参考解析:待估宗地为商业用途,可选用收益还原法、市场比较法、剩余法、基准地价系数修正法中的两种。(1)收益还原法应收集以下资料:开发后的房地产出租收益;房地产出租费用及有关税费等;房屋重置成本;土地还原率、建筑物还原率等参数;当地土地市场、房地产市场资料及待估宗地个别资料等。(2)市场比较法应收集以下资料:三个以上(含三个)比较实例,比较实例应为用途与待估宗地用途相同,土地条件基本一致,属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常(或可修正为正常)交易实例。
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