2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》预测试卷一.docx

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1、2023年房地产估价师房地产估价案例与分析预测试卷一问答题1.某家庭拟购买一套新房，并将（江南博哥）原有住房出租。预计原有住房的净租金收入为每月2000元，资本化率为9.6%，假设租金和住房市场价值不随时间发生变化。该家庭希望实现“以租养房”，即每月的抵押贷款还款额不超过原有住房的租金收入。购买新房的最低首付款为房价的30%，余款申请年利率为6%的住房抵押贷款，按月等额还款，最长贷款年限为20年。问： （1）该家庭能够购买最高总价为多少万元的新房？（精确到小数点后2位） （2）设该家庭购买了这一最高总价的新房，并希望在还款一段时间之后，利用出售原有住房的收入一次性提前还清抵押贷款，问至少需要在

2、还款多少个月（取整）后，再出售原有住房并还清贷款？ 参考答案：详见解析参考解析：已知A2000元，n240，i6%/120.5%，R9.6%。（1）求购房最高总价：贷款总额：购房最高总价P/70%279161.54/70%39.88（万元）。（2）求出售原有住房时，住房的市场价值：VA（12/R）2000（12/9.6%）25（万元）。设剩余M个月需要偿还25万元，则有：代入具体数据可得：解得：M196.66（个月）。240196.6643.34（个月），根据题目要求需要取整数，所以，在还款44个月之后出售住房。问答题2.某开发商通过出让方式以1000元/m2的楼面地价购买了一块尚未进行拆迁安

3、置补偿的写字楼用地50年的土地使用权，预计尚需投入的拆迁安置补偿和其他土地开发费用为2000万元。已知该地块的规划建筑面积为10000m2，建造成本为2500元/m2，专业人员费用为建造成本的12%，其他工程费用为400元/m2，管理费用为建造成本、专业人员费用及其他费用之和的5%，销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6%。如果该项目的开发周期为36个月，建设周期为24个月，地价款于开发活动的起始点一次投入，拆迁安置补偿及其他土地开发费用在建设过程开始前均匀投入，建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用在建设期内均匀投入，贷款年利率为9%，写字楼建成后的销售价格为9600元/m

4、2。试求该项目的开发商成本利润率。 参考答案：详见解析参考解析：（1）项目总开发价值销售收入：9600100009600（万元）；销售税金：96006%576（万元）；项目总开发价值：96005769024（万元）。（2）项目总开发成本地价：1000100001000（万元）；拆迁安置补偿和其他土地开发费用：2000万元；建造成本：2500100002500（万元）；专业人员费用：250012%300（万元）；其他费用：40010000400（万元）；管理费用：（2500300400）5%160（万元）；财务费用：a.土地费用和拆迁安置补偿和其他土地开发费用利息：1000（19%）312000

5、（19%）2.51（295.03480.83）775.86（万元）b.建造成本、专业人员费用、其他工程费用和管理费用的利息：（2500300400160）（19%）2/21302.40（万元）c.财务费用总计：775.86302.401078.26（万元）；销售费用：96002.5%240（万元）；项目总开发成本：1000200025003004001601078.262407678.26（万元）。（3）项目开发利润：90247678.261345.74（万元）。（4）成本利润率：1345.74/7678.2617.53%。问答题3.某评估公司受甲公司委托，对其拥有的一处自建房地产区进行评估，

6、估价目的为抵押。该房地产占地面积为3500m2，总建筑面积为4500m2，2012年1月竣工。评估公司的评估结果为850元/m2。甲公司拿到估价报告后，颇感不解，因为其实际投入成本已达960元/m2，而且还未考虑开发利润及利息；而评估公司认为自己的评估结果是合理的。请问：评估公司有何理由认为其评估结果是合理的？ 参考答案：详见解析参考解析：（1）首先应明确估价的目的，不是因为转让而估价，而是因为抵押而估价，一般应采用保守谨慎的原则，房地产抵押价值评估应采用公开市场价值标准，由于要考虑预期风险和抵押期间的耗损，因此其价值往往要比正常市场价格偏低。因为估价机构接受某公司委托，估价目的为抵押贷款，而

7、成为抵押物的房地产除具有本身固有特点外，又有一些新的特点，因此对其估价也有着不同点。主要表现在：注重预期风险。房地产抵押价值评估一般价值时点为当前，而抵押期限一般会有一年以上时间，一旦发生处分清偿，存在预期风险。 分析市场变现能力。抵押物一旦发生处分清偿，属于强制执行，要求快速变现，在房地产市场状况较差的情况下，会对抵押物处置价值造成较大的折减。 考虑抵押期间的耗损。在抵押期较长或抵押物耐用经济年限较短的部分由于抵押方的占用和使用会造成抵押物的耗损，引起价值的变化，在估价时应予以分析、考虑。 （2）房地产估价中采用的是客观成本，并非实际投入的成本，客观成本比实际成本低，不仅是可能的，也是正常的

8、。 （3）房地产价格主要由市场供求关系决定，当该类房地产市场供大于求时，应该下调评估价值，这是必需的。 （4）尽管该宗房地产2012年1月竣工，还是比较新的，物质折旧可能不大，但其功能折旧和经济折旧的可能性比较大，故而使房地产整体价值较大下降也是完全可能的。问答题4.（封面、目录、致委托方函、注册房地产估价师声明、估价的假设和限制条件略）置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方置业公司法定代表人：住所：市路号。二、估价方房地产估价事务所法定代表人：住所：市路号二级评估机构资质。三、估价对象置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼并集团内工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于市路号，四至范围，总占

9、地面积12000m2，土地级别为该市一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋7800m2建筑面积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积18000m2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的超市和在建写字楼。四、估价目的为估价对象抵押贷款提供依据。五、估价时点经估价委托人和估价机构确认，估价时点为2004年6月30日。六、价值定义（略）七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价；对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价

10、值因市场的写字楼出租经营较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。十、估价结果经过科学、客观、严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写金额：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写金额：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为9430元/m2；在建写字楼的总价值9741万元（大写金额：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2004年6月30日至2004年7月5日。十三、估价报告应用的有效期（略）置业公司部分房地产估价技术报告一、估价对象状况分析置业公司兼并集团

11、内工厂所得的房地产总占地面积12000m2，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共4层，层高3.8m，建筑面积7800m2。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200m2、3800m2、430m2、120m2。置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行了用途改造，将主厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000m2的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后建成投入使用。估价对象位于该市商业中心边缘，

12、客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适宜于商场和写字楼经营，置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。二、市场背景分析（略）三、最高最佳使用分析（略）四、估价方法选用根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际状况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本、税费和利润等，予以扣除，以此估算在建写字楼的价值。五、估价测算过程（一）超市的估价（略）估价对象的单价（9347848410458）39430（元/m2）；总价943078007355（万元）。（

13、二）在建写字楼的估价1.首先测算该写字楼开发完成后的价值根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500m2。因尚未发生实际收益，估价人员调查搜集了相邻同等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可出租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为20%，运营费用占有效毛收入的55%。年有效毛收入135003001.28.27（120%）3215（万元）；年运营费用321555%1768（万元）；净收益有效毛收入运营费用321517681447（万元）；收益年期取50年；报酬率取光辉大厦的投资收益率10.12%；根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益

14、和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入有限年期公式得出估价对象在经营使用状态下的比准价格为14183万元人民币。 2.测算未来还需发生的各项成本及税费等 根据该市的客观情况，对其在建写字楼进行测算评估。（1）续建工程费及管理费等 装修工程费1800万元，设备及安装工程费1190万元，室外工程费350万元，管理费等150万元，合计3490万元。（2）投资利息 当地贷款的年利息率为5.85%，续建期为1年，则投资利息3490（15.85%）0.51101（万元）。（3）销售税费 当地的销售税费率为开发完成后房地产价格的6%，则销售税费141836%851（万元）。 3.在建写字楼的评估价值总价值：141

15、8334901018519741（万元）。六、估价结果确定按上述分析测算，估价对象超市部分单价为9430元/m2，总价值为7355万元（大写金额：人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整）；在建写字楼部分总价值为9741万元（大写金额：人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。估价对象总价值为17096万元（大写金额：人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整）。 参考答案：详见解析参考解析：上述估价报告有多处错误，具体如下：（1）估价对象描述中缺少权益状况说明。（如土地使用期限及起止日期。剩余期限及在土地使用权出让合同中约定在期满后是否对收回的建筑物给予补偿等） 理由：估价对象的描述应做到层次清晰、用语表达简单、准确。估价对象基本

16、状况应概要说明估价对象的财产范围及名称、坐落、规模、用途、权属等。土地基本状况应包括四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权属状况、土地使用期限等。（2）没有说明房屋改变用途及重建是否经政府有关部门批准。 （3）在估价对象说明中，对建筑物说明不够全面，如缺少交通，公共配套设施，周围环境等区位状况说明，建筑物建成年份，结构，层高等说明。 （4）超市还应选用收益法进行估价。 理由：超市属于收益性物业，在采用比较法的同时也应采用收益法对其进行估价。（5）缺拟采用的估价方法的定义。 理由：估价方法要说明本次估价所采用的估价方法名

17、称和定义。所采用的估价方法定义应准确、简明。（6）估价结果中应说明在建写字楼单价。 （7）收益期限的选取没有说明原因或依据。 （8）收益法只选择一个参照物，客观性不够。 （9）全年收益天数按300天计算错误。 （10）确定报酬率不能只参照一个实例。 理由：报酬率采用市场提取法确定，选取同类房地产的交易实例，通过试算法与线性内插法求取，不能只参照一个实例。（11）比准价格应为收益价格。 理由：在测算该写字楼开发完成后的价值中，按净收益和报酬率保持稳定的趋势考虑，代入有限年期公式求取的是估价对象在经营使用状态下的收益价格而不是比准价格。（12）应该首选现金流量折现法进行计算。 （13）未来发生的投

18、资利息中应包括在建工程投资的利息。 理由：投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。为便于投资利息的计算，销售费用应区分为竣工（或者说是开发完成）之前发生的费用和竣工（或者说是开发完成）之后发生的费用，在竣工（或者说是开发完成）之前发生的费用应计息，在竣工（或者说是开发完成）之后发生的费用不计息。在建工程投资的利息应计算在内。（14）缺少未来发生的利润的计算。 （15）缺少开发商开发在建工程应负担的税费，同时此项也应计算利息。 理由：根据在建工程建设进度，需测算后续建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、投资利息、续建利润和购买在建工程的税费。（16）缺少附件的有关内容

19、。 理由：估价报告应采取书面形式，一份完整的叙述式估价报告通常由以下八个部分构成：封面；致估价委托人函；目录；估价师声明；估价假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。 （17）光辉大厦的租金收入是否有租约限制、是否是客观收益，没有说明。 理由：估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入等，除了有租约限制的以外，都应采用正常客观的数据。为此，除了有租约限制的以外，利用估价对象本身的资料直接测算出潜在毛收入、有效毛收入等后，还应与类似房地产在正常情况下的潜在毛收入、有效毛收入等进行比较。如果与正常客观的情况不符，则应对它们进行适当的修正，使其成为正常客观的。有租约限制的，租赁期限内的租金应采用租

20、约约定的租金（简称租约租金，又称为实际租金），租赁期限外的租金应采用正常客观的市场租金。（18）技术报告中没有说明对在建写字楼采用假设开发法估价的理由。 （19）没有说明空置率是预测的客观空置率。 （20）在确定收益价格时，未说明土地使用权出让合同只能够在已约定土地使用权期限届满后对收回的建筑物不予补偿。 （21）假设开发法缺少投资利润，销售费用，取得待开发房地产税费的计算。共享题干题6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000m2的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用2

21、0年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，年报酬率为10%。单选题1.该房地产估价机构的估价思路不宜采用（）。A.比较法B.成本法C.收益法D.假设开发法 参考答案：B参考解析：新近开发建设完成的房地产、可以假设重新开发建设的现有房地产、正在开发建设的房地产、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没

22、有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场之类有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值和价格。该案例不属于以上列出的房地产类型，故该房地产不适宜采用成本法进行估价。共享题干题6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000m2的房屋。房屋建设期为2年，建成后

23、，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，年报酬率为10%。单选题2.该宗房地产未来16年的净收益现值之和为（）万元。A.1044.79B.1000.00C.973.82D.829.94 参考答案：D参考解析：收益期为有限年的公式为：VA/Y1（1Y）n。式中，A为每年不变的净收益；Y为报酬

24、率；n为收益期。本题中A80200085%12（135%）1060800（元）；Y10%；n16年。代入公式得该宗房地产未来16年的净收益现值之和V1060800/10%1（110%）16829.94（万元）。共享题干题6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000m2的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。据

25、调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，年报酬率为10%。单选题3.该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值为（）万元。A.106.08B.214.85C.829.94D.1044.79 参考答案：B参考解析：收益期为有限年的公式为：VA/Y1（1Y）n。式中，A为每年不变的净收益；Y为报酬率；n为收益期。本题中A80200085%12（135%）1060800；Y10%；n28年。代入公式得该宗房地产未来16年后的28年土地使用权和房屋所有权在今天的价值V1060800/10%1（110%）2

26、8（110%）16214.85（万元）。共享题干题6年前，甲提供一宗土地面积为1000m2、使用年限为50年的土地，乙出资300万元，合作建设建筑面积为3000m2的房屋。房屋建设期为2年，建成后，其中1000m2建筑面积归甲所有，2000m2建筑面积由乙使用20年，期满后无偿归甲所有。现今，乙有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来，甲也乐意出售。但双方对价格把握不准并有争议，协商请一家房地产估价机构进行估价。据调查得知，现时该类房屋每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，年报酬率为10%。单选题4.求取该宗房地产未来44年的

27、净收益的现值之和为（）万元。A.1044.79B.1144.79C.1244.79D.1344.79 参考答案：A参考解析：年净收益年租金收入出租率。本案例，年净收益80200085%（135%）12106.08（万元）。则未来44年净收益现值之和V44A/Y1（1Y）n106.0810%1（110%）441044.79（万元）。共享题干题甲公司投资建设五星级宾馆，其土地使用权性质为划拨商业用地。在宾馆建成运营初期，甲公司为确保运营安全决定为该宾馆投保火灾险，委托乙估价机构评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元。现因发展需要甲公司急需一笔资金，拟以该宾馆作抵押进行贷款，再次委托乙评估机构

28、评估该宾馆的抵押价值。单选题5.关于以投保火灾险为估价目的保险价值估价结果3500万元的描述，正确的是（）。A.3500万元是该宾馆的公开市场价值B.3500万元是该宾馆房地产的公开市场价值C.3500万元是保险事故发生后的损失价值D.投保时，保险金额不能超过3500万元 参考答案：D参考解析：保险价值是指为保险目的而评估的价值。保险价值是在房地产投保时，为确定保险金额提供参考依据而评估的价值，是确定保险金额的基础。保险金额是保险双方当事人在保险合同上载明的，投保人对于特定的保险标的实际投保的金额，也是在保险事故发生后承担损失补偿义务的最高限额。保险金额不能超过评估确定的保险价值。共享题干题甲

29、公司投资建设五星级宾馆，其土地使用权性质为划拨商业用地。在宾馆建成运营初期，甲公司为确保运营安全决定为该宾馆投保火灾险，委托乙估价机构评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元。现因发展需要甲公司急需一笔资金，拟以该宾馆作抵押进行贷款，再次委托乙评估机构评估该宾馆的抵押价值。单选题6.如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时（）。A.该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C.该宾馆财务数据中的年净利润减当地同类宾馆的正常商业利润可视作年净收益D.根据该宾馆财务

30、数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益 参考答案：D参考解析：收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值得到估价对象价值的方法。净收益是有关收入（如有效毛收入）减去费用（如由出租人负担的运营费用）后归因于估价对象的收益。本案例中，因为该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则同类宾馆经过修正之后可以用作可比实例，根据该宾馆财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并考虑未来变动情况，扣减当地同类宾馆的正常商业利润后的所得可视作年净收益。共享题干题甲公司投

31、资建设五星级宾馆，其土地使用权性质为划拨商业用地。在宾馆建成运营初期，甲公司为确保运营安全决定为该宾馆投保火灾险，委托乙估价机构评估该宾馆的保险价值，估价结果为3500万元。现因发展需要甲公司急需一笔资金，拟以该宾馆作抵押进行贷款，再次委托乙评估机构评估该宾馆的抵押价值。单选题7.下列关于房地产抵押贷款抵押率的表述中，错误的是（）。A.抵押率是贷款金额与抵押物价值之比B.抵押率的确定受抵押物的流动性、所处的市场条件、贷款期限长短等因素影响C.如设定抵押的房地产变现能力较强、市场条件较好、抵押估价中对抵押物的价值判断合理、贷款期限适中，则抵押率可定得高一些D.抵押率低，说明银行对这笔抵押贷款持乐

32、观的态度 参考答案：D参考解析：A项，抵押率是贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。B项，抵押率的确定，受许多因素的影响，如抵押物的流动性、所处的市场条件、抵押物价值取得的情况、贷款期限长短和通货膨胀预期等。C项，对房地产抵押来说，如设定抵押的房地产变现能力较强、市场条件较好、抵押估价中对抵押物的价值判断合理、贷款期限适中，则抵押率可定得高一些，一般为70%；反之，应定得低一些（如60%或50%）。D项，抵押率的高低反映银行对这笔抵押贷款风险所进行的基本判断。抵押率低，说明银行对这笔抵押贷款持审慎的态度，反之，则说明银行对其持较为乐观的态度。共享题干题某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿

33、地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。单选题8.房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（）。A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线价法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度 参考答案：C参考解析：根据监测抵押房地产市场价格变化、掌握抵押房地产价值变化情况及有关信息披露等的需要，定期或在房地产市场价格变化较快、抵押房地产状况发生较大改变时，对抵押房地产的市场价

34、格或市场价值、抵押价值等价格或价值进行监测和评估。用ABD三项中的方法测算房地产价值不全，用其测算房地产价值变化均不准确。共享题干题某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。单选题9.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（）。A.道路扩宽后，交通发生变化B.绿地率发生变化C.公共配套设施发生变化D.土地形状发生变化 参考答案：B参考解析：该商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，则绿地率发生变化会使得该住宅小区房地产整体价值发生减损。共享题干题某商品住宅小区内临小区外道路

35、的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。单选题10.若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是（）。A.噪声和污染程度发生变化B.土地形状发生变化C.人口密度发生变化D.出行便捷程度发生变化 参考答案：D参考解析：部分绿地扩展成城市道路，改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区的住宅价格。一般情况下，凡是位于或接近经济活动的中心、要道的通口、行人较多、交通流量较大、环境较好、配套设施较完备位置的房地产，价格一般较高。共享题干题某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使

36、用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。单选题11.该宗房地产的收益价格为（）万元。A.40B.91.52C.94.12D.95 参考答案：B参考解析：净收益每年不变的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种。其中，净收益每年不变，收益期为有限年的公式为：VA/Y11/（1Y）n。本题，将相关数据代入公式计算该宗房地产的收益价格V（8/8.5%）11/（18.5%）50691.52（万元）。共享题干题某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元

37、；该宗房地产的报酬率为8.5%。单选题12.收益法是以（）为基础的。A.预期原理B.当前情况C.成本理论D.假设理论 参考答案：A参考解析：简单地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值或价格的方法。较具体的说，是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。收益法的本质是以房地产的预期未来收益为导向（简称收益导向）来求取房地产的价值或价格。收益法是以预期原理为基础的。预期原理揭示，决定房地产当前价值的因素，主要是未来的因素而不是过去的因素，即房地产当前的价值通常不是基于其过去的价格、开发成本、收益或市场状况，而是基于市场参

38、与者对其未来所能产生的收益或能够获得的满足、乐趣等的预期。共享题干题某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5%。单选题13.收益期限为无限年时，房地产在价值时点的收益价格VA/（1Y）A/（1Y）2A/（1Y）n。此公式中的假设前提不包括（）。A.净收益每年不变B.报酬率大于零C.收益期限为无限年D.净收益为无穷大 参考答案：D参考解析：净收益每年不变的公式根据收益期，分为有限年和无限年两种。其中，收益期为无限年的公式：VA/Y，原型为：VA/（1Y）A/（1Y

39、）2A/（1Y）n。其假设前提是：净收益每年不变为A；报酬率为Y，且大于0；收益期为无限年。共享题干题王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。单选题14.对该房地产评估的抵押价值应是该房地产（）。A.在抵押期终了时的价值B.设定抵押权时的价值C.现时的市场价值D.为了拍卖、变现时的价值 参考答案：C参考解析：抵押价值是估价对象假定未设立法定优先受偿权下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款后的价值。在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是房地产抵押价值，为保障贷款及时足额收回，贷款人要求无论是在设立抵

40、押权时还是在实现抵押权时，以及在此期间，房地产抵押价值都要大于未偿还的贷款余额。因此，从理论上讲，抵押价值应是在抵押期间的各个时点。共享题干题王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。单选题15.在接洽过程中，李某可以承诺（）。A.现场勘查后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告B.评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平C.在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价D.由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 参考答案：C参考解析：评估收费标准有规定

41、，个人和机构不得随意提供优惠。为保证评估结果的客观、公正、正确，评估人员一般不能评估与自己有利益关系的房产。评估报告需以机构名义出具，估价师署名。估价业务应以估价机构的名义统一受理，统一收费；估价师不得以个人名义承揽估价业务。共享题干题2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面

42、筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。2012年3月，B房地产开发公司通过招标将该两个项目的设计任务，委托给了A市乙级资质D建筑设计公司，D建筑设计公司按设计合同规定，为B房地产开发公司提供了设计方案、设计概算及设计图样。单选题16.据此，请回答以下问题：B房地产开发公司发行的债券，从期限上看，该债券属于（）债券。A.永久债券B.长期债券C.中期债券D.短期债券 参考答案：C参考

43、解析：根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。各国对短、中、长期债券的年限划分不完全一样，一般的划分标准是期限在1年以上、10年以下的为中期债券。本案例中，B房地产开发公司发行的债券期限为两年，所以应为中期债券。共享题干题2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.000的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商

44、品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。2012年3月，B房地产开发公司通过招标将该两个项目的设计任务，委托给了A市乙级资质D建筑设计公司，D建筑设计公司按设计合同规定，为B房地产开发公司提供了设计方案、设计概算及设计图样。单选题17.据此，请回答以下问题：B房地产开发公司开发建设的国际宾馆项目楼顶的绝对标高为（）m。A.0.000B.45.000C.90.000D

45、.171.000 参考答案：D参考解析：标高分为绝对标高和相对标高两种。为简明起见，工程图纸一般都用相对标高。即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“0.000”表示，读作正负零。高于它的为正值，一般不注“”号；低于它的负值，必须注“”号。该国际宾馆0.00045.000m，建筑高度为126m，该项目国际宾馆楼顶的绝对标高45.000m126.000m171.000m。共享题干题2012年1月，G省A市一级B房地产开发公司，在A市规划区内取得两块建设用地使用权，一块是商品住宅小区建设；一块是位于A市市中心的一幢45层国际宾馆的建设，该国际宾馆为重点国际性旅游贸易建筑。该国际宾馆0.0

46、00的绝对标高为45.000m，建筑高度为126m。在该商品住宅小区建设中，B房地产开发公司利用自有资金、从其他企业借款、从银行贷款、进行商品房预售等四方面筹集资金。在写字楼的建设中，由A市C商业银行担保，B房地产开发公司向社会公开发行债券，债券期限为两年，发行时按照每张80元的价格发行，到期按面值100元兑付。B房地产开发公司计划将发行债券募集到的一部分资金用于B房地产开发公司开发该幢45层国际宾馆的建设。2012年3月，B房地产开发公司通过招标将该两个项目的设计任务，委托给了A市乙级资质D建筑设计公司，D建筑设计公司按设计合同规定，为B房地产开发公司提供了设计方案、设计概算及设计图样。单选题18.据此，请回答以下问题：B房地产开发公司开发建设的国际宾馆项目首层室内地面绝对标高为（）m。A.0.000B.45.000C.90.000D.171.000 参考答案：B参考解析：标高分为绝对标高和相对标高两种。为简明起见，工程图纸一般都用相对标高。即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“0.000”表示，读作正负零。高于它的为正值，一般不注“