2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷五.docx

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1、2023年房地产估价师房地产估价原理与方法模拟试卷五单选题1.一个估价项目的估价目的一般（江南博哥）取决于（）。A.估价机构B.估价师C.估价报告使用者D.估价委托人对估价的实际需要 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价目的是估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果具体做什么用、解决什么具体问题。单选题2.下列房地产估价机构和房地产估价师的行为中，不符合估价职业道德要求的是（）。A.妥善保管估价委托人提供的资料，经过估价委托人同意，在其他估价业务中使用该资料B.进行估价过程中接受估价委托人提供的额外加班费用C

2、.对部分超出自己专业胜任能力的工作，聘请具有相应专业胜任能力的专家提供专业帮助D.回避与估价对象有利害关系的估价业务 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价的职业道德。选项B错误，房地产估价机构和房地产估价师应维护自己的良好社会形象及房地产估价行业声誉，不得以恶性压价、支付回扣、.虚假宣传、贬低同行、迎合委托人高估或低估要求等不正当手段招揽或争抢业务，不得索贿、受贿或利用开展估价业务之便谋取不正当利益。单选题3.除了城镇土地使用税和（）因按照占地面积实行从量定额征收而不需要估价服务外，其他税种在不同程度上都需要估价服务。A.契税B.财产税C.不动产税D.耕地占用税 参考答案：D参考解析：

3、本题考查的是房地产税收需要的估价。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要估价服务外，其他税种在不同程度上都需要估价服务。单选题4.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000。共有100套住房，有100户居民。经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的

4、是（）。A.该损害在经济上是可修复的B.修复所能带来的价值增加额为500万元C.该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元D.在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6.5万元 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产损害赔偿需要的估价。修复的各项必要费用，包括修复工程费、搬迁费和临时安置费，即：1500.1321000.156100266（万元）；修复所能带来的价值增加额，为修复后与修复前的市场价格之差，即：5000（15%）450010000250.00（万元）。因为修复的必要费用266万元大于修复带来的价值增加额250万元，所以该损害在经济上是不可修复的。判断损害在经济上是否可修复：如

5、果修复的必要费用（修复成本）小于或等于修复所能带来的价值增加额（修复收益），则在经济上是可修复的；反之，在经济上是不可修复的。选项C，该住宅楼在不修复情况下的价值减损额，为未受损状况下与受损状况下的市场价格之差，即：（50004500）10000500.00（万元）；选项D，在不修复情况下，价值减损额为500万元，平均每户可得5万元。单选题5.下列关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是（）。A.在挂牌出让中，竞买人需要确定自己的最高报价B.在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价C.在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价D.在协议出让中，土地使用者需要确定自己的最低出价 参考

6、答案：D参考解析：本题考查的是土地使用制度改革需要的估价。在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。单选题6.下列选项中，属于对房地产实体质量描述的是（）。A.某建筑物为砖混结构B.某建筑物基础形式为箱形基础C.某框架结构建筑物的框架柱采用C60混凝土D.某精装住宅建筑物为三室两厅的复式结构 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。选项AB描述房地产实体；选项D描述房地产实体组合完成的功能。，以一幢房屋为例，其有形的实体，就该房屋的建筑结构来说，是指它是

7、砖木结构的，还是砖混结构、钢筋混凝土结构或钢结构的；实体的质量，假如该房屋是砖木结构的，则是指它是采用什么质量的砖和木材建造的，以及其施工质量优劣；组合完成的功能，假如该房屋是砖木结构，采用的砖和木材的质量相同，且其施工质量也相同，则是指它是否缺少必要的功能空间或有不必要的功能空间，各功能空间的规模（如面积）与布局是否合理等。单选题7.土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于（）。A.拥有的房地产权利B.受其他房地产权利的限制情况C.受房地产权利以外因素的限制D.额外的利益或好处 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。该房地

8、产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如，房地产使用管制（如对房屋用途、土地用途、容积率等的规定），受相邻关系（即房地产的相邻权利人依照法律、法规规定或按照当地习辑，相互之间应提供必要的便利或接受必要的限制而产生的权利和义务关系）的约束，被司法机关或行政机关依法查封（简称被查封）等。单选题8.（）是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。A.物权B.债权C.租赁权D.所有权 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的义务人是物权的权利人以外的任何人，因此物权又称为“绝对权”“对世权“”单选题9.下列选项中属

9、于自物权的是（）。A.使用权B.抵押权C.所有权D.租赁权 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。单选题10.一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权)、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在实物上或以实物为载体，但该实物或载体本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。单选题1

10、1.下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。A.抵押权B.自物权C.地役权D.土地承包经营权 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。在他物权中，建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、居住权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。单选题12.房地产权利中，属于债权的是（）。A.地役权B.建设用地使用权C.抵押权D.租赁权 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。债权是权利人请求特定义务人为或不为一定行为的权利。债权的权利人不能要求与其债权债务关系无关的人为或不为一定行为。只有租赁关系是建立在债权债务关系基础上的。债权只有一种，就是租赁权

11、，其他的都是物权。单选题13.下列引起某套住宅价格上升的因素中，不属于自然增值因素的是（）。A.对住宅本身进行投资改良B.由于人口增长对住宅的需求增加C.房地产使用管制改变引起价格上涨D.政府进行道路、地铁等交通建设引起价格上涨 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产的特性。导致房地产价格上涨的原因中，房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。单选题14.（）是直接以替代原理为基础的。A.收益法B.比较法C.成

12、本法D.假设开发法 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。替代原理在比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法中都会用到。特别是比较法，是直接以替代原理为基础的。单选题15.下列不属于决定房地产供给量因素的是（）。A.该种房地产的价格水平B.消费者的偏好C.该种房地产的开发成本D.该种房地产的开发技术水平 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。决定房地产供给量的因素：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和房地产拥有者对未来的预期。选项B属于决定房地产需求量的因素。单选题16.衡

13、量房地产区位优劣最常见、最简单的指标是（）。A.距离B.方位C.楼层D.交通 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产区位因素。距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标。单选题17.下列选项中，不属于对房地产实物因素描述的是（）。A.七通一平的土地B.集中供热的建筑C.某建筑工程施工获鲁班奖D.坐北朝南的住宅 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产区位因素。选项D属于区位中的朝向描述。选项A，属于土地实物因素；选项B，属于建筑物实物因素；选项C，属于建筑物工程质量描述。单选题18.房地产权利人应在房屋用途的规定下对土地加以利用，这主要来源于（）的限制。A.房地产地役权B.房地产权利及其行

14、使C.房地产使用管制D.相邻关系 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产权益因素。就房地产使用管制来看，农用地是否可以转为建设用地，以及对建设用地用途、房屋用途的规定，对房地产价值价格影响很大。单选题19.关于房地产估价合法原则及其运用的说法，正确的是（）。A.只有合法的房地产才能成为估价对象B.估价对象状况必须是实际状况C.以公益为目的的学校教学楼可以作为抵押估价对象D.评估价值应是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格 参考答案：D参考解析：本题考查的是合法原则。选项A错误，遵循合法原则是要求根据依法判定的估价对象状况来估价，即依法判定估价对象是什么状况的房地产，就应将其作为那种状况的房

15、地产来估价。选项B错误，依法判定的估价对象状况通常是估价对象的实际状况，但也可能不是实际状况，而是有关交易合同、招标文件等约定的状况或者根据估价目的所需设定的状况。选项C错误，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押；选项D正确，合法原则要求评估价值是在依法判定的估价对象状况下的价值价格。单选题20.下列几种权利的正确的优先顺序是（）。A.建筑工程承包人的优先受偿权抵押权其他债权B.抵押权建筑工程承包人的优先受偿权其他债权C.其他债权建筑工程承包人的优先受偿权抵押权D.建筑工程承包人的优先受偿权其他债权抵押权 参考答案：A参考解析：本题考

16、查的是房地产的种类。依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。单选题21.依照中华人民共和国合同法，建设工程承包人行使优先权的期限为（），自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。A.1个月B.3个月C.6个月D.1年 参考答案：C参考解析：本题考查的是合法原则。依照中华人民共和国合同法，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。单选题22.下列估价中，价值时点应为现在、估价对象应为未来状况的是（）。A.因解决估价结果异议的需要，对原估价结果进行复核估价B.预测现有住宅

17、在未来某个事件的价值价格C.因抵押贷款的需要，对作为抵押物的房地产进行估价D.因房屋征收补偿的需要，对用于产权调换的期房进行估价 参考答案：D参考解析：本题考查的是价值时点原则。选项A，价值时点还是原来的估价结果对应的时间（在过去）；选项B，价值时点为将来、估价对象为现在状况的估价；选项C，价值时点和估价对象都是现在。单选题23.下列关于比较法的说法，错误的是（）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.是一种最直接、较直观、有市场说服力的估价方法C.可比交易实例是符合一定条件的类似房地产的交易实例D.在进行修正处理时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定性分析 参考答案：D参考解

18、析：本题考查的是比较法概述。在进行这些处理时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度，例如通过对大量成交价格进行统计分析，得出不同因素对房地产价格的影响程度。单选题24.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（）。A.同处于一个领域B.同处在同一供求范围内C.同处于一个相对稳定的环境D.同处于公平竞争的地区 参考答案：B参考解析：本题考查的是选取可比实例。可比实例应与估价对象的区位相近，要求可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。单选题25.在抵押、折价、房屋征收补偿等目的的估价中，一般应选取（）的买卖实例。

19、A.政府定价B.招标方式C.拍卖方式D.协议方式 参考答案：D参考解析：本题考查的是选取可比实例。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数要求选取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。单选题26.下列选项中，不属于建立比较基础应进行的工作是（）。A.统一财产范围B.统一付款方式C.统一税费负担D.统一成交日期 参考答案：D参考解析：本题考查的是建立比较基础。建立比较基础一般要做以下“五统一”：（1）统一财产范围；（2）统一付款方式；（3）统一融资条件；（4）统一税费负担；（

20、5）统一计价方式。选项D，属于市场状况调整。单选题27.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比较价值是（）元/平方米。A.8571B.10000C.13393D.15625 参考答案：B参考解析：本题考查的是建立比较基础。将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积120/0.8150（平方米），150万元/150平方米10000（元/平方米）。单选题28.已知某房地产2015年1月的市场价格为12000元/平方米，类似房地产在2014年12月至2

21、015年7月的价格指数分别为：101.1，103.2，99.8，98.7，104.3，101.5，100.7，102.0（均以上个月为100）。则该房地产在2015年6月的价格为（）元/平方米。A.12601.11B.12108.22C.12853.13D.13004.34 参考答案：A参考解析：本题考查的是市场状况调整的方法。12000（99.8/100）（98.7/100）（104.3/100）（101.5/100）（100.7/100）=12601.11（元/平方米）。单选题29.按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；而估价对象的房地产状况优于标准房地产

22、状况，价格高5%。则下列有关该宗房地产状况的表述，正确的是（）。A.估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高3%B.可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7%C.可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的房地产状况调整系数为0.933 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产状况调整的方法。可比实例在其自身状况下的价格（100/98）（105/100）可比实例在估价对象状况下的价格。可比实例价格的房地产状况调整系数为1.071。单选题30.收益法的理论基础是（）。A.替代原理B.预期原理C.均衡原理D.边际收益递减原理 参考答案：B参考解析：本题考

23、查的是收益法概述。收益法是以预期原理为基础的。单选题31.某宗房地产的收益期为25年，报酬率为8%，目前市场价值为280万元。若收益期延长至30年，则该宗房地产的市场价值为（）万元。A.280B.295C.315D.350 参考答案：B参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。单选题32.某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0 参考答案：C参考解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。令A（n1）b0，有30（n1）2.40，n13.5（年）。单选题3

24、3.某房地产未来第1年末的净收益为20万元，以后净收益每年增加1.5万元，价格每年上涨5%，报酬率为8%，第4年末转售时卖方应缴纳的税费为转售价格的6%，目前该房地产的市场价格为（）万元。A.318.68B.457.68C.789.68D.1146.81 参考答案：B参考解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V20/（18%）（201.5）/（18%）2（201.52）/（18%）3（201.53）/（18%）4V（15%）4（16%）/（18%）4，V73.217676090.839827377V，V457.12（万元）。单选题34.关于建筑物经济寿命说法，正确的是（）。A.经济寿命

25、主要由建筑物的质量及地基稳定性决定B.正常情况下，经济寿命长于自然寿命C.经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关D.建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变 参考答案：C参考解析：本题考查的是收益期和持有期的测算。建筑物经济寿命主要由市场决定，同类建筑物在不同地区的经济寿命可能不同，建筑物经济寿命一般是在建筑物设计使用年限的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断得出的。单选题35.下列有关地租的测算，描述错误的是（）。A.在地租测算中，土地是在最佳用途下利用的B.在地租测算中，土地是在最佳集约度下利用的C.地租计算公式：地租

26、农产品市场价格农产品销售税费农产品成本农产品运输成本土地上投入资本的利息D.当通过地价求出地租时，可通过“地租地价资本化率”求出地租 参考答案：C参考解析：本题考查的是地租理论及地租的测算。选项C错误，地租农产品市场价格农产品销售税费农产品生产成本农产品运输成本土地上投入资本的利息农业经营者的利润。单选题36.收益法中，下列基于租赁收入测算净收益的公式中，正确的是（）。A.有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失B.潜在毛收入=潜在毛租金收入+其他收入C.净收益=有效毛租金收入-运营费用D.净收益=潜在毛收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用 参考答案：B参考解析：本题考查的是净收益测算的

27、基本原理。选项A错误，有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入；选项C错误，净收益=有效毛收入-运营费用；选项D错误，净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用。单选题37.某已抵押的收益性房地产每年收益情况如下，有效毛收入800万元，房屋折旧费40万元，电梯、空调的折旧费30万元，维修费、保险费、管理费、水电费、供暖费分别为10万元、20万元、30万元、5万元、15万元，合同约定维修费、水电费、供暖费由承租人支付，保险费、管理费由出租人支付，房地产税等75万元，抵押贷款还本付息额45万元，所得税25万元，收益法估价中，该房地产的净收益为（）万元。A.505B.57

28、5C.645D.625 参考答案：C参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税（如房产税、城镇土地使用税）、房屋保险费、房屋维修费、房屋管理费等，具体应根据合同租金的内涵决定取舍，其中由承租人负担的部分不应计入。运营费用是从估价角度出发的，与会计上的成本费用有所不同，通常不含房地产抵押贷款还本付息额、房地产折旧费、房地产改扩建费用和所得税。净收益=有效毛收入-运营费用=800-30-（20+30）-75=645（万元）。单选题38.关于报酬率及其求取的说法，正确的是（）。A.同一城市不同类型的房地产具有相同的报酬率B.同一房地产在不

29、同时期具有相同的报酬率C.累加法求取的报酬率不包含通货膨胀的影响D.运用市场提取法求取报酬率时应进行适当的调整 参考答案：D参考解析：本题考查的是报酬率的确定。选项A、B错误，不同地区、不同时期、不同用途或不同类型的房地产，同一类型房地产的不同收益类型，如期间收益和期末转售收益，基于合同租金的收益和基于市场租金的收益，土地收益和建筑物收益，抵押贷款收益和自有资金收益，由于风险大小不同，报酬率是不尽相同的。因此，在实际估价中并不存在一个统一不变的报酬率数值；选项C错误，累加法求取的报酬率已经包含了通货膨胀的影响。单选题39.张某2年前抵押贷款购买了一套产权40年，建筑面积50的商铺，首期支付50

30、%，目前贷款余额为11.8万元，现欲出售该商铺，类似商铺目前月租金为建筑面积70元/，空置率为10%，经营费用为有效毛收入的10%，资本化率为5%，若由买方支付银行欠款，则张某出售该商铺的合理实得金额为（）万元。A.42.64B.55.40C.56.24D.68.04 参考答案：C参考解析：本题考查的是直接资本化法概述。出现了“资本化率”的字样，因此用直接资本化法确定被评估资产价值，下一年度净收益7050（110%）（110%）123.4020万元，V3.4020/5%11.856.24万元。单选题40.某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、

31、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为（）。A.8.3%B.8.5%C.8.7%D.8.9% 参考答案：C参考解析：本题考查的是直接资本化法。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率5000/57447.178.7%。参见教材P317单选题41.某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为（）万元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00 参考答案：C参考解析：本题考查的是剩余技术。建筑物年收益额建筑物现值建筑物的资本化率20012%24（万元），

32、那么土地的年收益额602436（万元），土地的价值36（P/A，6%，30）361/6%11/（1+6%）30495.53（万元）。房地产价值200+495.53695.53（万元）。参见教材P328329。单选题42.下列选项中，最适合采用成本法估价的房地产是（）。A.商铺B.商品住宅C.在建工程D.酒店 参考答案：C参考解析：本题考查的是成本法概述。选项A、B适合比较法，或者收益法；选项D适合收益法。单选题43.王某取得一宗面积为10000的住宅用地土地使用权，楼面地价为4000元/，容积率为3，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税，则王某的土地成本为（）万元。A.4000B.11640C.

33、12000D.12360 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产价格构成。土地成本为：4000310000（13%）12360（万元）。单选题44.某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。A.6.37B.6.12C.6.02D.6 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产价格构成。计算公式：i1（1i2）n1n=（16）3136.37。单选题45.下列关于成本法中开发利润的计算基数的描述，错误的是（）。A.直接成本利润率的计算基数是土地成本与建设成本之和B.投资利润率的计算基数是土地成本、建设成本与管理费用之和C.成

34、本利润率的计算基数是土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息之和D.销售利润率的计算基数包括开发利润 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产价格构成。投资利润率的计算基数为土地成本、建设成本、管理费用与销售费用之和。单选题46.某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47% 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产价格构成。开发利润（土地成本建设成本管理费用销售费用）投资利润率（6

35、009005060）20%322万元。成本利润率开发利润（土地成本建设成本管理费用销售费用投资利息）322（6009005060150）18.3%。单选题47.某商品住宅项目开发利润为300万元，土地成本为600万元，建设成本为900万元，管理费用为50万元，销售费用为60万元，投资利息为150万元，销售税金为120万元。该商品住宅项目的成本利润率为（）。A.15.96%B.17.05%C.23.44%D.25.86% 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产价格构成。该商品住宅项目的成本利润率300/（6009005060150）17.05%。单选题48.在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于

36、2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年（自2011年8月31日起计），建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，土地报酬率为6%，建筑物重置成本为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为（）万元。A.6490B.6510C.6655D.6675 参考答案：D参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。旧的房地价格土地重新购建成本建筑物重新购建成本建筑物折旧30004500（111/60）667

37、5（万元）。土地使用权早于建筑物经济寿命到期。但是因为建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿，计算折旧期限的时候，按照建筑物经济寿命算。单选题49.下列关于房屋新旧程度判定标准的说法中，错误的是（）。A.八成新为完好房B.七成新为基本完好房C.五成新为基本完好房D.四成新为一般损坏房 参考答案：C参考解析：本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。房屋新旧程度的判定标准是：（1）完好房：十、九、八成；（2）基本完好房：七、六成；（3）一般损坏房：五、四成；（4）严重损坏房及危险房：三成以下。单选题50.下列对假设开发法的估价前提说法中，正确的是（）。A.运用假设开发法估价时，根据价值

38、类型和估价对象所处的实际情况选择估价前提B.房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“自愿转让开发前提”C.自己开发前提下评估出的房地产开发完成后的价值大于自愿转让前提下评估出的房地产开发完成后的价值D.同一估价对象在不同估价前提下运用假设开发法估价时，评估出的价值往往不同 参考答案：D参考解析：本题考查的是假设开发法的估价前提。选项A错误，应该是根据估价目的和估价对象所处的开发建设状态等情况来确定；选项B错误，房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应选用“被迫转让前提”；选项C错误，一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值；选项D正确，同一估价对象在不同

39、估价前提下运用假设开发法估价时，评估出的价值往往不同。单选题51.某在建工程于2014年4月1日开工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地产估价机构受人民法院委托为司法拍卖而评估该在建工程的价值。该类建设项目正常建设期为24个月，假设该在建工程竞买后办理过户手续及施工等前期工作所需时间为3个月，则假设开发法估价中后续建设期为（）个月。A.10B.11C.13D.14 参考答案：D参考解析：本题考查的是后续开发经营期的求取。后续开发的建设期包括建设前期和建造期3（2413）14。已经完成的工期13个月，剩余工期11个月，后续新增的前期，3个月。单选题52.下列关于假设开发法中后续

40、开发经营期的说法中，正确的是（）。A.后续建设期的起点与开发经营期的起点不同，终点是开发完成的房地产竣工日期止的时间B.建设期通常难以准确预测，经营期特别是销售期的预测要相对容易些C.在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有部分重合D.在预测建设期时，前期一般能较准确地预测，建造期的预测相对较困难 参考答案：C参考解析：本题考查的是后续开发经营期的求取。选项A错误，后续建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发完成之时，具体为开发完成的房地产竣工日期；选项B错误，在预测建设期时，前期的预测相对较困难，建造期的预测方法较成熟，也相对容易些，一般能较准确地预测；选项C正确，在有延迟销售的情况

41、下，销售期与运营期有部分重合；选项D错误，在预测建设期时，前期的预测相对较困难，建造期的预测方法较成熟，也相对容易些，一般能较准确地预测。单选题53.利用直线趋势法方法，（）的时间序列散点图应表现出明显的直线趋势。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料 参考答案：A参考解析：本题考查的是未来价值评估方法。利用直线趋势法方法，估价对象或类似房地产的历史价值价格的时间序列散点图应表现出明显的直线趋势。单选题54.某工业用地的面积为6000，容积率为2.25，土地单价为3600元/，现可依法变更为商业用途并增加6000建筑面积，现

42、时商业用地的楼面地价为6300元/,。该工业用地变更为商业用地理论上应补缴地价（）万元。A.5375B.6345C.10125D.12315 参考答案：C参考解析：本题考查的是价差法。新容积率（60002.256000）/60003.25，补地价（63003.253600）600010125（万元）。单选题55.某工业用房占地面积5000，容积率1.5，土地单价为2400元/。现可依法变更为商业用房并增加2500建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400 参考答案：D参考解析：本题考查的是价

43、差法。新容积率（50001.52500）/50002.0，补地价（560022400）50004400（万元）。单选题56.主要用于评估不可修复的房地产价值损失额的估价方法是（）。A.损失资本化法B.修复成本法C.标准价调整法D.基准地价修正法 参考答案：A参考解析：本题考查的是修复成本法与损失资本化法。损失资本化法主要用于评估不可修复的房地产价值损失额。单选题57.下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制定估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产估价程序概述。房地产估价的基本程序：（1）受理估价委托；（2）确定估价基本事项；

44、（3）编制估价作业方案；（4）搜集估价所需资料；（5）实地查勘估价对象；（6）选用估价方法测算；（7）确定估价结果；（8）撰写估价报告；（9）内部审核估价报告；（10）交付估价报告；（11）保存估价资料。单选题58.下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A.房地产估价师应对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师感受估价对象的地形地貌、建设结构、设施设备等D.估价对象为己经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解 参考答案：B参考解析：本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，拍摄能

45、反映估价|对象内部状况、外部状况（包括外观、周围环境状况）的照片、视频等影像资料。单选题59.下列选项中关于交付估价报告的说法正确的是（）。A.估价报告的交付方式包括面呈、邮寄，不包括电子邮件B.估价报告经内部审核合格，由至少三名承办该项业务的估价师签名并加盖估价机构公章C.估价报告交接单上注明的收到日期，一般为估价报告交付日期D.估价师不可以主动对估价报告中的某些重大事项进行说明 参考答案：C参考解析：本题考查的是交付估价报告。选项A，估价报告的交付方式有面呈、邮寄、电子邮件等；选项B，估价报告经内部审核合格，由至少两名承办该项业务的估价师签名并加盖估价机构公章；选项D，在当面交付估价报告时，估价师可主动对估价报告中的某些重大注意事项，特别是估价报告载明的使用范围以及相关法律责任作出口头提示或说明。参见教材P501502。单选题60.某房地产估价机构向委托人甲出具了估价报告，估价作业期为2015年5月20日至5月30日，估价报告应用有效期为1年。2016年5月20日，甲利用该估价报告向银行申