2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷三.docx

《2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷三.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《2023年房地产估价师《房地产估价案例与分析》模拟试卷三.docx（16页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、2023年房地产估价师房地产估价案例与分析模拟试卷三问答题1.甲上市公司为收购其大股东某（江南博哥）处空置的商业用房，委托乙评估机构对该商业用房进行估价。由于甲上市公司要求出具评估报告的时间短，乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，但要求甲上市公司提供了该商业用房的全面详细状况，并询问了其评估期望值。估价中选用收益法为主要的估价方法，搜集了3宗类似房地产，分别测算得到该商业用房的月租金为280元m2、300元m2和350元m2，然后根据最高最佳利用原则选取350元m2作为该商业用房的有效毛收入，扣除30%的运营费用后，求出年净收益为2940元/m2，再选用银行贷款利率为折现率测算出了该商业用

2、房的市场价值。要求：（1）影响商业房地产价格的因素有哪些？（2）上述估价工作中有哪些错误或不当之处？ 参考答案：(1)本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要区位状况包括地段繁华程度、交通条件、临街状况、楼层；影响商业房地产价格的主要实物状况包括建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。(2)本题考查的是商业房地产估价的常用方法。1）乙评估机构未能对该商业用房进行实地查勘，直接根据甲上市公司提供的该商业用房的全面详细状况进行评估不当，估价师必须进行实地查勘，了解房地产的实际状况、周边环境、市场氛围，才能准确估价。直接使用甲提供的资料，是一个实际价值，而估价应该使

3、用市场平均价格水平。2）租金的选取根据最高最佳利用原则选取350元m2，不正确；应该给出依据，使用平均值或加权平均法，而且3个比较实例差异较大。3）计算有效毛收入时没有考虑空置率，题目信息已经说明是某处空置的商业房产，后面没有进行空置率的计算。4）选用银行贷款利率为折现率，不正确；收益法的计算是选用报酬率，报酬率不能等同于折现率，不能用银行货款利率。问答题2.甲公司拥有的某汽车加油站，于1年前进行了装修改造，站内建有营业楼及加油棚各一幢，有若干个储油罐、加油机和加油枪。现因公司经营方向调整，甲公司拟放弃加油站业务，为此转让该加油站，委托乙房地产估价机构评估该加油站的市场价值。（1）该估价项目的

4、估价对象范围具体应包括哪些？（2）乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些资料？ 参考答案：(1)本题考查的是加油站的估价。该估价项目的估价对象范围具体应包括：加油站土地；营业楼及加油棚各一幢及其装修；储油罐、加油机、加油枪等机器设备；特许经营权等无形资产。也可约定不包括动产的房地产评估。(2)本题考查的是加油站的估价。乙房地产估价机构应要求甲公司提供下列资料：1）企业合法经营资料：企业营业执照、经营许可证；2）房地产合法资料：土地使用权证、房屋产权证；3）加油站基本资料：油罐数量、容量、储备汽油类型、房屋装修情况、机器设备规格型号、折旧情况；4）财务经营状况资料：近三年财务报表、企业经营收益资料

5、（包括每天加油量、油价、每天销售油量）、经营费用资料（进货成本、进货次数等）；5）特许经营权的资料：是否存在成品油特许经营权带来的超额利润。问答题3.李某于2018年7月预购了一幢总售价为500万元的别墅，并先后向开发商支付了450万元。该别墅于2019年7月竣工后，李某付清了剩余的购房款，但对原装修不满意，拆除了部分原装修设施，进行了重新装修，又花费了80万元。2019年9月为筹集资金，欲以该别墅向银行申请抵押贷款，并于2019年9月10日委托甲房地产估价机构对该别墅进行价值评估。此时与原装修水平相同的别墅的正常市场售价为540万元，李某认为自己又花费了80万元进行重新装修，因此自己这幢别墅

6、的评估价值应该为620万元，并就这一想法与甲房地产估价机构沟通，希望能够按照这个价格评估。要求：（1）房地产估价师应如何回复李某的要求？（2）李某上述观点是否正确？并说明理由。 参考答案：(1)房地产估价师不能承诺按李某预期的620万元进行估价；房地产估价师和估价机构应按照独立、客观、公证的原则进行估价，不得按估价委托人或其他个人、单位的高估或低估要求进行估价，且不得按预先设定的价值或价格进行估价；不能为了承揽业务而迎合估价委托人的要求，使估价结果畸高或畸低。(2)李某上述观点不正确，不能按2019年9月与原装修水平相同的别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会

7、破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。问答题4.下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分）封面（略）致估价委托人函公司：受贵公司委托，我公司根据房地产估价有关法律法规和标准规范，本着独立、客观、公正的原则，按照科学、公允的方法，为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据，对贵公司所属估价对象房地产的抵押价值进行了评估。我公司估价人员在贵公司配合下，对估价对象进行了实地查勘和估价资料的收集，并进行了必要的调查、核对，在此基础上形成了房地产抵押估

8、价报告。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用收益法和比较法进行了分析、测算和判断，最终得到估价对象于价值时点2018年6月30日的房地产市场价值为：估价对象单价：写字楼17833.5元/m2，车库13.77万元/车位；估价对象总价值：人民币91071万元；大写金额：人民币玖亿壹仟零柒拾壹万元整。房地产估价有限公司分公司（盖章）法定代表人（签章）：二0一八年七月九日目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）估价结果报告一、估价委托人（略）二、房地产估价机构（略）三、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象（一）估价对象登记状况（二）

9、估价对象权利状况估价对象土地所有权属国家所有，根据估价对象国有土地使用证，拥有土地使用权，证载土地用途为综合用地，土地使用权类型为出让。（三）估价对象实物状况估价对象位于市金融街区号，于2007年4月建成，为钢筋混凝土结构，地上十八层，标准层层高3.2/3.6/4.5m；地下三层，层高2m。根据委托人提供的资料及估价人员的现场查勘，建筑物结构、装修、设备及现状使用情况为：大厦外墙一至四层为棕红色花岗岩饰面，四层以上为铝合金玻璃幕墙；西北面、东南面两个主入口均采用高级进口材料装修，设有自动旋转门。双大堂均为挑空结构，二层围绕挑空大堂设计有回廊。地下室共设83个车位（负一层25个车位，负二层58个

10、车位），地上车位区53个。五、价值时点2018年6月30日（确定理由略）。六、价值类型估价对象房地产的抵押价值是在估价师假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估计师知悉的法定优先受偿款后的余额。七、估价原则本估价报告在遵循独立、客观、公正原则的前提下，具体依据如下原则：1.合法原则（略）2.最高最佳使用原则（略）3.替代原则（略）4.价值时点原则（略）5.谨慎原则（略）八、估价依据（一）有关法律、法规、政策文件和技术规范1.中华人民共和国物权法；2.中华人民共和国担保法；3.中华人民共和国城市房地产管理法；4.中华人民共和国土地管理法；5.中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂

11、行条例；6.城市房地产抵押管理办法；7.房地产估价规范。（二）委托方提供的有关资料（略）（三）估价方掌握的有关资料1.估价对象所在区域同类型房地产交易资料；2.估价对象所在区域同类型房地产出租资料；3.国家及当地有关税费法规；4.其他政策文件等。九、估价方法因估价对象为经营性物业，周边同类项目市场较为发达，比较容易调查房地产市场同类项目交易价格、市场租金及租赁过程中发生的各项费用，故本次采用比较法、收益法两种方法进行估价。综合两种估价方法的测算结果，最终确定估价结果。其他内容（略）。十、估价结果（略）十一、注册房地产估价师（略）十二、实地查勘期（略）十三、估价作业日期（略）十四、风险提示（略）

12、房地产估价技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象区位状况描述与分析（略）（二）估价对象实物状况描述与分析（略）（三）估价对象权益状况描述与分析（略）二、最高最佳利用分析（略）三、估价方法适用性分析（略）四、估价测算过程（一）比较法比较法是将估价对象与在价值时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的处理来求取估价对象价值的方法。计算公式：估价对象比较价值可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区位因素修正系数实物因素修正系数1.可比实例选择区域市场同类项目售价等数据组见下表：（略）根据替代原则，结合估价对象实际情况，选取以下三个项目作为可比实例：可比实例

13、A：银行大厦，位于金融街B区7号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为10971.27m2，建筑面积为98741.45m2，地上二十层，地下二层，交易单价为17272元/m2（按建筑面积计算，下同），交易时间为2018年4月；可比实例B：新新大厦，位于金融街C区2号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为5699.77m2，建筑面积为34198.63m2，地上十五层，地下二层，交易单价为16700元/m2，交易时间为2016年10月；可比实例C：中正大厦，位于金融街D区3号，钢混结构，写字楼用途，占地面积为9752.56m2，建筑面积为83773.45m2，地上二十三层，地下三层，交易单价为17578元

14、/m2，交易时间为2017年5月。2.房地产比较因素条件说明表经比较得出房地产比较因素条件指数表如下3.房地产价格影响因素修正系数确定根据估价对象与可比实例的差异，以估价对象的各因素条件为基础，指数均设定为100，确定可比实例各因素的相应指数，比较因素指数确定如下：交易情况修正：估价对象为现房，可比实例C为预售房。开发商基于回笼资金、降低风险的考虑，预售价格一般低于现房销售价格。根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区域写字楼市场调查，确定交易情况修正系数，如下表：交易日期修正：经调查估价对象所在区域市场状况，近年写字楼市场价格略有波动，根据有关统计资料，并结合估价人员对估价对象所在区

15、域写字楼的市场调查，确定交易日期修正系数，如下表：区位因素及实物因素修正（区位因素指数、实物因素指数确定过程略）4.房地产比较因素修正系数确定将估价对象的因素条件指数与可比实例因素条件指数进行比较，得到房地产比较因素修正系数表：5.计算结果比较修正后，得到三个可比实例的比准价格。根据可比实例的交易情况，采用简单算术平均法确定估价对象的价格。经计算确定估价结果为17875元/m2。（二）收益法收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。估价中较常采用的是报酬资本化法，本次评估为了体现估价对象各年度的现金流量

16、，为委托方提供参考，也采用此种方法。1.收益法测算过程（略）2.收益法计算结果按照报酬资本化法计算的结果为：写字楼部分单价为17792元/m2，总价为89718万元；地下车库部分单价为13.77万元/车位，总价为1143万元。五、估价结果确定估价人员通过比较法和收益法分别测算估价对象的房地产价值，两种方法估价结果接近，故采用比较法和收益法结果的简单算数平均值。计算结果见下表（略）。即估价对象于价值时点在完全产权状态下，正常使用条件下的房地产价值为：1.写字楼部分：89928万元：2.地下车库：1143万元：合计总价为人民币91071万元。六、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价

17、程序，利用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，最终得到估价对象于价值时点2018年6月30日的房地产市场价值为：（略）。 参考答案：本报告存在以下多种错误：1）致估价委托人函中，致函方不应是分公司，应以设立该分公司的估价机构的名义出具估价报告；2）致估价委托人函中缺估价对象的法定优先受偿款和抵押价值的说明；3）估价对象中土地使用权出让起始年份未说明或介绍；4）估价对象缺少现状使用状况说明，如是否有出租情形、各层使用状况（含地下三层）等；5）估价依据中缺房地产抵押估价指导意见；6）估价结果报告中缺少变现能力分析；7）估价技术报告中缺少市场背景描述与分析；8）比较法中可比实例的介

18、绍缺少是否有地下车库的说明；9）比较法计算时缺少对距离市中心的调整（或应对可比实例“距市中心距离”进行调整）；10）周边景观应属于区位因素；11）比较法计算中可比实例B、C的交易日期调整系数分子分母颠倒，分子应为100，分母应为102和99；12）比较法计算中缺权益状况说明和调整；13）比较法计算中缺地上楼层和地下楼层不同的调整；14）比较法计算中缺车位的价值计算；15）估价技术报告中，估价结果缺少法定优先受偿款和抵押价值的说明；16）缺少附件。问答题5.指出并改正下面估价报告片段中的错误（本题10分。错处不超过四个，后面应用前面的错误计算结果导致错误的不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改

19、错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）下面是某抵押估价报告节选（一）（十四）略（十五）风险提示说明1.有关事项说明根据本次估价过程的勘察、调查、询证、查证和调查等工作所得，有关事项特此说明如下：2005年，产权人XXX房地产有限公司以出让方式获得估价对象所在土地使用权，并于同年办理了报建手续，于2006年7月取得建设工程施工许可证。2012年完成了桩基础和主体结构分部验收后停工至今，2015年10月通过验收并取得了建设工程规划验收合格证，其土地使用年限住宅剩余58.2年，商业剩余28.2年，建筑目前正在装饰改造中，尚未交付使用。于价值时点，估价对象为毛坯状态，尚需对过道、窗户、室外绿化等公共部

20、分进行修复，本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。2.房地产市场变化情况目前，受全球金融危机、国外经济增速放缓，甚至出现整体经济衰退的影响，我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，国家各部委相继出台相关政策，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。房地产市场价格下行风险仍然存在，预计对估价对象今后的市场价格有一定影响。特请报告使用人注意。3.抵押估价报告使用提示委托方对抵押报告使用人使用报告的提示如下：（1）估价对象为在建工程，报告使用人应注意估价对象随时间变化而产生的影响，应特别注意其续建工期的不确定性对资产价值影响；在房地产市场状况

21、方面亦应特别关注本轮下调和景气程度下降的影响。（2）根据委托方提供的相关证明材料及估价人员经验，其抵押价值还受以下几个方面的影响或限制：a.抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。b.经济衰退或房地产政策调整，致使区域范围内房地产市场价值整体下跌。c.人为使用不当或自然因素使得房地产加速贬值。d.经营方经营不当，会导致估价对象的市场价格降低。e.可能存在的欠缴土地出让金，本次评估依据的委托人提供的面积数据与规划批复的面积差异计缴应补出让金，此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准

22、。鉴于估价对象、相关产业和房地产市场、经济形势的特点，建议报告使用人应定期或者在有关情况变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 参考答案：本报告存在以下多种错误，并附改正：1）本次估价所对应状态为价值时点状态，并考虑了不可确知的后续装修改造的影响。错误；改为：本次估价所对应状态为价值时点状态，未考虑不可确知的后续装修改造的影响。2）我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价下降过快等问题，错误；改为：我国整体经济增速已放缓，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题。3）抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款、抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款三类情况。错误

23、；改为：抵押期限内可能会增加的法定优先受偿款，主要指工程款。还包括其他处置房地产发生的税费，如抵押权实现费用、企业所欠职工工资和劳动保险费用和企业所欠税款等。4）此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以委托人提供面积确认为准。错误；改为：此项若与国土相关部门确定的实际应缴交数额不一致，应以国土部门确认为准。共享题干题某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，同时取得40年的土地使用权，土地使用权到期无偿收回地上建筑物。预计装饰装修改造期为1年，装修改造完成后适宜出租经营。单选题1.该旧厂房最适宜选用的估价方法是（）。A

24、.成本法B.比较法C.收益法D.假设开发法 参考答案：D参考解析：本题考查的是商业房地产估价的常用方法。该旧厂房具有再开发潜力，适宜采用假设开发法估价。共享题干题某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，同时取得40年的土地使用权，土地使用权到期无偿收回地上建筑物。预计装饰装修改造期为1年，装修改造完成后适宜出租经营。单选题2.利用动态分析法测算该旧厂房的正常购买总价，应扣除的项目包括（）。A.装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费B.装饰装修改造费、销售费用和销售税费C.装饰装修改造费、销售费用和销售税

25、费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费、补交的出让金D.装饰装修改造费、销售费用和销售税费、买该旧厂房买方需要缴纳的税费、销售利润 参考答案：C参考解析：本题考查的是商业房地产估价的技术路线及难点处理。采用动态分析法测算该旧厂房正常购买总价时，应扣除的项目包括装饰装修改造费、销售费用和销售税费、购买该旧厂房买方需要缴纳的税费、补交的出让金。共享题干题某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，同时取得40年的土地使用权，土地使用权到期无偿收回地上建筑物。预计装饰装修改造期为1年，装修改造完成后适宜出租经营。单选题3.经调查，该商场出租经营

26、的年净收益为600万元，年运营费用为180万元，报酬率为8%，折现率为10%，则该商场装修改造完成后房地产价值的现值为（）万元。A.4535.46B.6479.23C.6599.21D.6504.33 参考答案：B参考解析：该商场收益期为39年，年净收益为600万元，该商场装修改造完成后房地产价值的现值=600/8%1-1/（1+8%）391/（1+10%）=6479.23（万元）。共享题干题因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产

27、估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。单选题4.关于张某的自建房屋是否应当进行评估的说法，正确的是（）。A.依照市、县人民政府的认定、处理结果进行评估B.依据王某提供的自建房屋相关证明材料，按照合法建筑进行评估C.该自建房屋未进行权属登记，不论何种情况均不应当予以评估D.该自建房屋已建10年未被拆除，可认定为合法，按照合法建筑进行评估 参考答案：A参考解析：本题考查的是房屋征收估价的相关规定。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致

28、的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。共享题干题因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。单选题5.若该房地产估价机构是三级资质，则除该征收估价业务外，还可以从事的房地产估价业务是（）。A.公司上市B.企业清算C.在建工程抵押D.

29、司法鉴定 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产估价机构监管。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。共享题干题因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地

30、产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。单选题6.若王某对房地产估价机构的复核结果有异议，应当（）。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请再次复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼 参考答案：C参考解析：本题考查的是房屋征收复核估价和鉴定。被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向原房地产估价机构申请复核评估。申请复核评估的，应当提出书面复核估价申请，指出评估报告存在的问题。被征收人或者房屋征收部门对房地产估价机构的复核结果有异议的，应当

31、自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地估价专家委员会申请鉴定。共享题干题某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月

32、1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。单选题7.下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（）。A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押B.在建工程只有当主体结构封顶时才可以设定抵押C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置D.在建工程抵押权实现时，优先顺序为购房款、建筑工程款、银行债权 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过）法释200216号，上海市高级人民法院：你院沪高法2001

33、14号关于合同法第286条理解与适用问题的请示收悉。经研究，答复如下：1）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。3）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。4）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。5）本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自

34、公布之日起六个月后施行。共享题干题某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.

35、47%，折现率为10%。单选题8.若采用成本法和假设开发法中的静态分析方法对该在建工程进行估价，下列关于投资利润率选取的表述中，正确的是（）。A.成本法和假设开发法采用的投资利润率相同B.成本法采用的投资利润率高于假设开发法的投资利润率C.成本法采用的投资利润率低于假设开发法的投资利润率D.成本法和假设开发法采用的投资利润率不可比较 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产抵押估价的法律规定。成本法是典型的开发商进行特定的房地产开发所期望获得的利润（平均利润）；假设开发法是取得待开发房地产之后把待开发房地产开发完成的必要支出及应得利润，不包括待开发房地产之前所发生的支出和应得的利润。共享题干题

36、某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。单选题9.

37、采用成本法估价时，土地部分以基准地价修正法计算的单价为2300元/m2，则土地总价为（）。A.1035.0B.1066.1C.1150.0D.1184.5 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。23005000（13%）1184.5（万元）。共享题干题某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2，代征地面积500m2，规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调查，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2，且按每月1%递增；平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。单选题10.采用假设开发法中的动态分析法估价时，开发完成后的房地产价值在价值时点为（）万元。A.9734.2B.10218.3C.10407.5D.10458.8 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产抵押估价技术路线及估价方法。6650（11%）1215000（110%）110218.3（万元）。