2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷一.docx

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1、2023年房地产估价师房地产估价原理与方法模拟试卷一单选题1.下列有关价值类型的表述中，（江南博哥）正确的是（）。A.价值类型应根据估价方法来确定B.同一估价对象的价值是唯一的C.投资价值是最常用的价值类型D.市场价值是最基本的价值类型 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。选项A错误，在一个估价项目中，价值类型应根据估价目的来确定；选项B错误，由于房地产价值价格的类型很多，价格的类型很多，即使评估同一房地产在同一时间的价值价格，不同类型的价值价格不仅内涵、性质不同，而且高低或大小往往也不同；选项C错误，市场价值是最基本、最主要、最常用的价值类型。单选题2.因征收房地产，房地产估

2、价师受委托进行的停产停业损失估价，属于（）业务。A.房地产价值提升评估业务B.房地产减损评估业务C.相关额外费用和直接经济损失评估业务D.房地产政策咨询业务 参考答案：C参考解析：本题考查的是对房地产估价的深入理解。相关额外费用和直接经济损失评估。例如，因征收房地产、房地产损害、对被损害房地产进行修复等而造成的搬迁费用、临时安置费用、停产停业损失评估。单选题3.用于销售的共有产权住房等保障性住房以及享受国家优惠政策的居民住宅，通常实行（）确定价格。A.市场价格B.政府指导价C.类似住房成交价格D.理论价格 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产转让的估价需要。用于销售的共有产权住房等保障性住

3、房以及享受国家优惠政策的居民住宅，其销售价格一般实行政府定价或政府指导价。单选题4.下列税种中，具有普遍调节功能的是（）。A.房产税B.契税C.印花税D.城镇土地使用税 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产税收的估价需要。我国目前与房地产有关的税种主要有10个，其中有5个是专门针对房地产设置的，分别是契税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税，另外5个是具有普遍调节功能的税种，分别是增值税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税。单选题5.下列房地产权利中，属于担保物权的是（）。A.抵押权B.自物权C.地役权D.土地承包经营权 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产实物

4、、权益和区位的含义。在他物权中，建设用地使用权、土地承包经营权、宅基地使用权、居住权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。单选题6.（）是房地产首要特性，是房地产不同于其他财产、资产或商品的最主要之处。A.不可移动B.各不相同C.寿命长久D.难以变现 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产的特性。不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的空间位置是固定的，不能移动。这是房地产的首要特性，是房地产不同于其他财产、资产或商品的最主要之处。单选题7.某居住用地的使用权为70年，作为居住用地使用了10年，后该地块土地规划性质变更为商业用途，产权人出让该土地使用权并用于商业用途，已知商业用地的最高土

5、地使用年限为40年。则该土地受让人的使用期限不得超过（）年。A.70B.30C.40D.60 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产的特性。转让房地产后，受让人的土地使用期限不得超过原出让合同约定的使用期限减去原土地使用者已经使用期限后的剩余期限。应该还有60年的使用年限，但是本题的土地性质改变，成为商业用地，所以该用地的最高使用年限是40年。单选题8.一宗房地产的价值价格不仅与其自身状况直接相关，而且与其邻近的房地产状况密切相关，这体现为房地产的（）。A.相互影响性B.寿命长久性C.数量有限性D.保值增值性 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产的特性。一宗房地产与其邻近的房地产“互相关

6、系，互相限制”。因此，一宗房地产的价值价格不仅与其自身状况直接相关，而且与其邻近的房地产状况密切相关。单选题9.某人年初以3000万元购买一间商铺，年末将该商铺售出，收回资金3800万元，当年通货膨胀率为5%，该商铺的实际增值额为（）万元。A.610.00B.619.05C.650.00D.761.90 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产的特性。因为通货膨胀与增值率是同时增长的，名义增长率3800/300010.266666667，实际增长率（1+年名义增长率）/（1+年通货膨胀率）1（1+0.266666667）/（1+5%）10.206349206，实际增值额30000.206349

7、206619.047619（万元）。单选题10.下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产的特性。需求增加、外部经济、房地产利用限制改变导致的房地产价值增加，属于房地产自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，属于房地产保值；对房地产进行投资改良导致的房地产价值增加，属于房地产投资增值。选项D属于对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。单选题11

8、.下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）。A.彼此可以比较价格高低、价值大小B.与区位密切相关C.价格形成的时间较长D.价格实质是权益的价格 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等动产的价格，既有共同之处，又有不同的点。共同之处主要有：（1）都是价值的货币表现，即表示为同质、不同量的货币额，彼此可以比较价格高低、价值大小；（2）都是反映稀缺程度，即物以稀为贵，量多则价低，量少则价高；（3）都是按质论价，即优质优价，劣质低价；（4）都是不断变动的，即会随着时间和市场供求状况等的变化而变动，但实行政府定价的商品价格除外。单选题12.关于

9、投资价值与市场价值异同点的说法，正确的是（）。A.市场价值是客观的价值，而投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值B.同一估价对象在同一价值时点，市场价值和投资价值都是唯一的C.用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值应相同D.用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值可能不同 参考答案：A参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。选项C，报酬率或折现率，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率，而评估投资价值时所采用的应是某个或某类特定投资者所要求的最低收益率。因此，用收益法评估投资价值和市场价值时，其中的报酬率取值并不相同；选项D，成本

10、法中投资利息是指在房地产开发完成或者实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息，而不仅是借款部分的利息和手续费，不管是自有资金还是借贷资金，均应计算利息，因此用成本法评估投资价值和市场价值时，其中的利息取值应该相同。不同的是利润的取值。参见教材P123、P355。单选题13.在一般情况下，下列有关房地产价格的描述中，错误的是（）。A.成交价格围绕着市场价格上下波动B.市场价格围绕着理论价格上下波动C.在市场参与者普遍不够理性的情况下，市场价格可能会较大幅度的偏离理论价格D.大波动围绕着小波动上下波动 参考答案：D参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。一般地说，成交价格围绕着市场价格而

11、上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动，即小波动围绕着大波动而上下波动，大波动又围绕着更大的波动而上下波动。单选题14.从理论上说，比较价值趋向于正常成交价格，收益价值趋向于（），成本价值趋向于最低卖价。A.成交价格B.最低卖价C.理论价格D.最高买价 参考答案：D参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。从理论上说，比较价值趋向于正常成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。单选题15.某房地产的套内建筑面积为4000m2，分摊的共有建筑面积为1000m2，建筑面积单价为8000元/m2，容积率为2.5，建筑物价值为1800万元，则该房地产的土地单价为（

12、）元/m2。A.7000B.8750C.11000D.13750 参考答案：C参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积400010005000m2；土地面积建筑面积/容积率2000m2；房地产总价800050004000（万元）；土地价值房地产总价建筑物价值400018002200（万元），土地单价土地价值/土地面积2200万元/200011000（元/m2）。单选题16.下列关于按房地产租约影响划分的价值的表述中，错误的是（）。A.可分为完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值B.这种划分实际上是按房地产权利基本类型划分的延展

13、C.完全产权价值，是指房地产所有权在未设立用益物权、担保物权及未出租、未被他人占有、未被查封等情况下的价值D.无租约限制价值是房地产在完全考虑租赁因素影响即假定已出租情况下的价值 参考答案：D参考解析：本题考查的是针对房地产自身划分的价值和价格。无租约限制价值是房地产在仅不考虑租赁因素影响即假定未出租情况下的价值，单选题17.（）是卖方在交易合同生效后立即或在较短时间内将房地产交付给买方。A.现货房地产交易B.期货房地产交易C.现货房地产价格D.期货房地产价格 参考答案：A参考解析：本题考查的是针对房地产自身划分的价值和价格。现货房地产交易是指卖方在交易合同生效后立即或在较短时间内（可视为在交

14、易合同生效的同时）将房地产交付给买方，实际上是以现实存在的房地产或现状房地产为标的物的交易。单选题18.一套建筑面积为100m2，单价为13000元/m2的住房，在买卖中约定付款方式为从成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付65万元，第二期于第一年年中一次性支付50万元，余款于第二年年中结清，则此房地产的实际单价为（）万元/m2。（年折现率为8%）A.1.2416B.1.2641C.1.2648D.1.3000 参考答案：C参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。实际总价：6550/（1+8%）0.515/（18%）1.5126.48（万元），实际单价：126.48/1001.2648

15、（万元/m2）。单选题19.在估价中选择4个可比实例，甲成交价格12000元m2，建筑面积100m2，首次付清60万元，其余半年后支付40万元，一年后支付20万元；乙成交价格11000元m2，建筑面积120m2，首付88万元，半年后付清余款44万元；丙成交价格11500元m2，建筑面积90m2，成交时候一次性付清；丁成交价格13600元m2，建筑面积110m2，成交时支付100万元，一年后付清余款49.6万元。已知折现率10，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（）。A.甲乙丙丁B.乙丁甲丙C.丁甲丙乙D.丙乙丁甲 参考答案：C参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。计算各自的实际价格

16、：甲的实际单价6040（110）0.520（110）1001.1632（万元/m2），乙的实际单价8844（110）0.51201.0829（万元/m2），丙的实际单价1.1500（万元/m2），丁的实际单价10049.6（110）1101.319（万元/m2），故有丁甲丙乙。单选题20.下列不属于按交易税费负担方式划分价格的是（）。A.正常负担价B.卖方净得价C.买方实付价D.卖方负担价 参考答案：D参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。按交易税费负担方式划分的价格：这种划分可分为正常负担价、卖方净得价和买方实付价。单选题21.卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，

17、贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539 参考答案：B参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。至价值时点，尚未偿还的贷款=45（1-5/15）=30（万元），正常负担价（3050）/（16%）/851.0013（万元/m2）10013（元/m2）。单选题22.某抵押房地产的土地为划拨方式取得，经测算其假定未

18、设立法定优先受偿权下的价值为120万元，将划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的出让金为13万元，已抵押贷款余额为48万元，无其他法定优先受偿款。若社会一般抵押率为60%，实现抵押权的费用及税金为15万元，该房地产再次抵押的抵押净值为（）万元。A.12B.25C.27D.40 参考答案：B参考解析：本题考查的是主要行为中的价值和价格。再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般抵押率-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款=120-48/60%=40万元，再次抵押价值的抵押净值=再次抵押价值-预期实现抵押权的费用和税金=40-15=25万元。单选题23.关于房地产需

19、求曲线的表述中，正确的是（）。A.需求曲线是一条向右上方倾斜的曲线B.消费者收入水平变化，会引起房地产需求量沿着需求曲线变动C.相关物品价格水平变化，会引起整个需求曲线发生位移D.房地产价格水平发生变化，会引起房地产需求曲线发生位移 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。选项A错误，需求曲线是一条向右下方倾斜的直线；选项B、D错误，如果考虑该种房地产价格水平以外的影响房地产需求量的因素，那么房地产需求量不再是沿着需求曲线变动，而是整个需求曲线发生位移。例如，消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，会改变消费者在给定房地产价格水平下对房地产的需求量。单

20、选题24.期末潜在供给量需要扣除（）。A.本期其他种类的房地产转换为该种房地产量B.期初存量C.本期灭失量D.本期新开发量 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。期末潜在供给量=期初存量-本期灭失量-本期转换为其他种类的房地产量+本期其他种类的房地产转换为该种房地产量+本期新开发量。单选题25.（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、公共服务设施完备程度、周围环境。A.办公B.商业C.居住D.工业 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产区位因素。居住用房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境、公共服务设施完备程度等。单选题26.下列选项中，不属于对房地产实物因素

21、描述的是（）。A.七通一平的土地B.集中供热的建筑C.钢筋混凝土结构的建筑D.坐北朝南的住宅 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产区位因素。选项D属于区位中的朝向描述。选项A，属于土地实物因素；选项BC，属于建筑物实物因素。单选题27.下列房地产中，通常情况下，价格对楼层影响最为敏感的是（）。A.商业用房B.住宅C.写字楼D.工业用房 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产区位因素。对某层商业用房来说，楼层是十分重要的位置因素。单选题28.下列有关房地产状况的信息中，不属于房地产权益状况信息的是（）。A.地块形状不规则导致利用受限制B.为相邻房地产提供通道情况C.项目土地的规划容积率D.

22、抵押权、居住权设立情况 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产权益因素。房地产权益因素：拥有的房地产权利；该房地产权利受自身其他房地产权利的限制情况；该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；其他房地产权益因素。单选题29.下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。A.新旧程度B.周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素：（1）建筑物实物因素：建筑规模、建筑外观、建筑结构、设施设备、装饰装修、建筑性能、空间布局、新旧程度；（2）土地实物因素：土地面积、土地形状、地形地貌、地质、土壤、土地开发程度。单选

23、题30.下列影响房地产价格的因素中，会导致房地产价格下降的因素是（）。A.控制土地供应量B.增加城镇居民可支配收入C.增加房地产持有环节税收D.提高城市化水平 参考答案：C参考解析：本题考查的是制度政策因素。增加房地产持有环节的税收，如开征按评估值、每年征收的房地产税，一方面会增加房地产持有成本，减少收益性房地产的净收益，从而使自用性需求者倾向于购买较小面积的房地产，并抑制房地产投资和投机，进而减少房地产需求；另一方面，会使纳税人为减少存量房地产囤积而出售房地产，进而增加存量房地产供给。因此，不论是房地产的净收益和需求减少，还是房地产供给增加，都会导致房地产价格下降。单选题31.下列关于合法原

24、则在房地产抵押估价和征收评估中具体应用的表述中，正确的是（）。A.非营利法人的幼儿园可以抵押B.对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物C.房屋权属证书和房屋登记簿的记载不一致的，以房屋权属证书为准D.如果被征收房屋被认定为违法建筑，也可以予以评估 参考答案：B参考解析：本题考查的是合法原则。选项A错误，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施不得抵押；选项C错误，房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；选项D错误，如果被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，就不应

25、予以评估，或者评估价值应为零。单选题32.下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估 参考答案：C参考解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为过去、估价对象为过去状况的估价：也就是评估历史状况的房地产在过去的价值价格。此种情形大多出现在房地产纠纷、受贿、渎职估价中，特别是出现在对估价报告或估价结果有异议或争议所引起的复核估价、估价鉴定或专业技术评审中。单选题3

26、3.某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750 参考答案：C参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。拆除重建前提下，房地产价值=（150004000）2500/10000100452695万元。2695万元2000万元，应该拆除重建。单选题34.评估某建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。A

27、.甲B.乙C.丙D.丁 参考答案：B参考解析：本题考查的是市场比较法概述。可比交易实例简称可比实例，是符合一定条件的类似房地产的交易实例，具体是指交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的类似房地产的交易实例。单选题35.下列选项中，不适宜成为比较法估价对象的是（）。A.标准厂房B.别墅C.在建工程D.商铺 参考答案：C参考解析：本题考查的是市场比较法概述。比较法适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易、相互间具有一定可比性的房地产，例如：住宅、写字楼、商铺、标准厂房、房地产开发用地。选项C，属于可比性很差的房地产，故不适宜作为比较法的估价对象。单选题3

28、6.卖方5年前以贷款方式购买了一套建筑面积为85m2的住宅，贷款总额为45万元，期限为15年，年利率固定不变为6%，采用等额还本利息照付方式按月还款，现买卖合同约定买方付给卖方50万元，并承担卖方应缴纳的交易税费及尚未偿还的购房贷款，若卖方、买方应缴纳的交易税费分别为正常成交价格的6%和4%。则该住宅的正常成交价格为（）元/m2。A.9787B.10013C.10282D.10539 参考答案：B参考解析：本题考查的是建立比较基础。至价值时点，尚未偿还的贷款=45（1-5/15）=30（万元），正常负担下的价格（3050）/（16%）/851.0013（万元/m2）10013（元/m2）。单选

29、题37.评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88 参考答案：D参考解析：本题考查的是建立比较基础。甲可比实例比较价值

30、8000100/（1002）8163.27（元/m2）；乙可比实例比较价值7800/（16%）8297.87（元/m2）；丙可比实例比较价值83002008100（元/m2）。估价对象比较价值8163.270.48297.870.281000.48164.88（元/m2）。单选题38.某套住宅建筑面积为100m2，可使用面积为80m2，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为12600元/m2，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m2。A.12600B.11455C.11340D.11200 参考答案：B参考解析：本题考查的是建立比较基础。建筑面积套内建筑面积分摊的共有建筑面积，套内建

31、筑面积100套内建筑面积10%90.91（m2），建筑面积的单价套内建筑面积的价格套内建筑面积/建筑面积1260090.91/10011455（元/m2）。单选题39.甲、乙两宗相邻地块，甲宗地价值为70万元，乙宗地价值为50万元。合并后的房地产价值为150万元。若乙宗地土地权利人购买甲地块，下列最合理要价是（）万元。A.70B.80C.90D.100 参考答案：C参考解析：本题考查的是造成成交价格偏离正常价格的因素。合理要价：7070/（70+50）（150-70-50）87.5（万元）。单选题40.某房地产在2017年7月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年11月的价格。已知该

32、类房地产2017年5月至12月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，101.1，109.3，104.7、103.3和102.1（均以上个月为基数100），则该房地产2017年11月的价格为（）元/m2。A.20000.00B.23902.77C.24701.84D.28170.23 参考答案：B参考解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例在成交日期时价格成交日期的下一时期的环比价格指数再下一时期的环比价格指数价值时点的环比价格指数可比实例在价值时点的价格20000（101.1/100）（109.3/100）（104.7/100）（103.3/100）23902.77（元/m2）

33、。单选题41.现需评估某宗房地产2017年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为12500元/m2，成交日期为2017年1月末，该类房地产自2016年7月末至2017年6月末每月价格递增1，2017年6月末至2017年10月末平均每月比上月价格上涨50元/m2。该可比实例在2017年10月末的价格为（）元/m2。A.13207.55B.13257.55C.13337.63D.13419.00 参考答案：C参考解析：本题考查的是市场状况调整的方法。从2017年1月末至2017年6月末的期数为5，2017年6月末至2017年10月末的期数为4：12500（11）545013337.63（元/m2

34、）。单选题42.运用比较法评估某套住宅的市场价值，以估价对象资产状况为100，选取的某可比实例资产区位、实物和权益状况评价分值分别为100、120和105，权重分别为0.3、0.2和0.5，该可比实运用比较法评估某套住宅的市场价值，以估价对象资产状况为100，选取的某可比实例资产区位、实物和权益状况评价分值分别为100、120和105，权重分别为0.3、0.2和0.5，该可比实例的资产状况调整系数计算式为（）。A.B.C.D. 参考答案：A参考解析：本题考查的是资产状况调整的方法。单选题43.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商

35、铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比较价格依次选取的权重，最合适的是（）。A.0.4、0.4、0.2B.0.3、0.4、0.3C.0.4、0.2、0.4D.0.4、0.3、0.3 参考答案：A参考解析：本题考查的是计算比较价值。丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲乙的优劣，因而二者取一样的权重。单选题44.收益法适用的估价对象不包括（）。A.写字楼B.汽车加油站C.学校D.停车场 参考答案：C参考解析：本题考查的是收益法概述。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产估价。

36、单选题45.某商铺建筑面积为400m2，建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用年限为40年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为150元m2；运营费用率为租金收入的35；该类房地产的报酬率为10。该商铺的价值为（）万元。A.457.66B.533.00C.695.00D.711.00 参考答案：A参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V（15040012）（135%）10%11（110%）40457.66（万元）。单选题46.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左

37、右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.267.35B.287.86C.298.84D.300.86 参考答案：D参考解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%1-1/（1+10%）331/（1+10%）5=300.86（万元）。单选题47.某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元。偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬

38、率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.223.13B.246.18C.230.81D.253.86 参考答案：B参考解析：本题考查的是不同收益类型房地产净收益的测算。每年需留出的重置提拨款：1500004%/（14%）10112493.64（元）；考虑重置提拨款的年净收益25000012493.64237506.36（元）；考虑重置提拨款下房地产价值V=237506.36/10%1-1/（1+10%）10+2600000/（1+10%）10=2461786.32（元）=246.18（万元）。单选题48.某房地产的给排水设备要在10年之后以30万元的价格重置，假设偿债基金储

39、蓄的利率为6%，则每年需要留出的重置提拨款为（）元。A.7548B.13248C.22760D.23851 参考答案：C参考解析：本题考查的是净收益测算的基本原理。30万元6%/（1+6%）10122760（元）。单选题49.已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。A.7.78%B.8.28%C.13.21%D.14.21% 参考答案：A参考解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率无风险报酬率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性

40、补偿率一投资带来的优惠率3.31%2.23%1.32%1.42%0.50%7.78%。参见教材P326单选题50.某收益性房地产共5年收益期，报酬率为10%，未来5年的净收益预测分别为5000、5250、5600、5850、6500，收益现值为57447.17元。则其资本化率为（）。A.8.3%B.8.5%C.8.7%D.8.9% 参考答案：C参考解析：本题考查的是直接资本化法。资本化率是第一年的净收益与其价值的比率5000/57447.178.7%。单选题51.某商品住宅总价为98万元，首付款为30，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额偿还贷款本息，贷款年利率为7.5，自有资金资本化率

41、为8。则其综合资本化率为（）。A.7.65B.8.75C.9.42D.10.19 参考答案：D参考解析：本题考查的是投资组合技术。抵押贷款常数RM为：RM=YM（1+YM）n/（1+YM）n-1=7.5%/12（1+7.5%/12）1512/（1+7.5%/12）1512-112=11.12%，RO=MRM+（1-M）RE=70%11.12%+30%8%=10.19%。单选题52.某宗房地产已使用5年，现土地价值为50万元，建筑物重置价格为80万元，房地每年的净收益为11万元，土地资本化率为8，建筑物资本化率为10，则该宗房地产的价值为（）万元。A.130.0B.119.2C.117.5D.1

42、20.0 参考答案：D参考解析：本题考查的是收益法总结。土地的净收益=50万元84万元，建筑物的净收益1147（万元），建筑物的价值=71070（万元），则该宗房地产价值为5070120（万元）。单选题53.新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05 参考答案：A参考解析：本题考查的是开发利润。土地取得成本建设成本管理费用销售费用投资利息销售税费开发利润房地产价格；V60

43、0500402030+（600+500）20%6.5%V，V1508.02（万元）。单选题54.某房屋的建筑面积为100m2，单位建筑面积的重置价格为1000元/m2，建筑物自然寿命为45年，残值率为2.5%。经测算，至价值时点该建筑物有效年龄为10年，建筑物市场价格为7.5万元。假设该建筑物在经济寿命内每年折旧率相等。该建筑物的经济寿命为（）年。A.29B.39C.40D.45 参考答案：B参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。VC（1dt）C1（1S）/Nt，7500010001001（12.5%）/N10，得N39年。（1）年折旧1000100（12.5%）/N；（2）10年折旧额

44、100000-7500025000；（3）年折旧2500；令（1）（3），推出N39（年）。单选题55.某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。A.75.6B.77.6C.80.6D.87.6 参考答案：B参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。门窗等损坏的修复费用2（万元）；装饰装修的折旧额6005003/518（万元）；设备

45、的折旧额601/151040（万元）；长寿命项目的折旧额（360050020000600500600000）1/501017.6（万元）；该建筑物的物质折旧额2184017.677.6（万元）。单选题56.假设开发法中，同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的评估值由大到小的顺序通常是（）。A.业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发B.自愿转让开发、业主自行开发、被迫转让开发C.被迫转让开发、自愿转让开发、业主自行开发D.自愿转让开发、被迫转让开发、业主自行开发 参考答案：A参考解析：本题考查的是假设开发法的估价前提。同一估价对象在业主自行开发、自愿转让开发、被迫转让开发三种估价前提下的估价测算结果，依次是从大到小的。单选题57.某在建写字楼的建筑面积为30000m2，预计建成的正常建设期为3年，现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状