2023年房地产估价师《房地产估价原理与方法》模拟试卷三.docx

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1、2023年房地产估价师房地产估价原理与方法模拟试卷三单选题1.一个估价项目中的价值时点应（江南博哥）根据（）决定。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人的意愿 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。价值时点可以是现在、过去；将来的某个时间，而究竟是哪个时间，不是随意确定的，应根据估价目的来确定。单选题2.关于估价结果形成和确定的说法，错误的是（）。A.评估价值是整个估价活动的最核心成果B.估价结果不能为了招揽业务而迎合估价委托人C.鉴证性估价中注册房地产估价师不应在出具报告之前与委托人讨论估价结果D.出具估价报告前可以征求估价利害关系人的意见 参

2、考答案：D参考解析：本题考查的是房地产估价的要素。估价机构和估价师应在估价服务上让客户满意，但是不能在评估价值的高低或大小上为了让客户满意而影响客观合理、科学准确的评估价值，更不得为了招揽或争抢业务而迎合估价委托人的高估或低估要求。在鉴证性估价中，一般不能在正式出具估价报告之前与估价委托人和估价利害关系人讨论交流评估价值，不能征求或听取他们对评估价值的意见。单选题3.下列有关房地产专业与非专业估价的区别，表述错误的是（）。A.由独立第三方的估价专业机构及其估价专业人员从事B.专业估价提供专业意见C.非专业估价具有公信力D.专业估价承担相关责任 参考答案：C参考解析：本题考查的是对房地产估价的深

3、入理解。选项C错误，和非专业估价相比，专业估价具有公信力，要依法承担相关责任。而非专业估价不具有公信力。单选题4.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。A.借款人委托的房地产抵押估价B.房屋征收部门委托的房屋征收评估C.服务于上市公司关联交易的估价D.购买房地产确定出价服务的估价 参考答案：D参考解析：本题考查的是对房地产估价的深入理解。鉴证性估价一般是估价报告或估价结果供委托人给第三方使用或说服第三方，起着价值价格证明作用的估价，如借款人委托的房地产抵押估价，用于上市公司关联交易的估价，为出国移民提供财产证明的估价，服务于上市公司关联交易的估价。如房屋征收部门委托的房屋征收评估、银

4、行委托的房地产抵押估价、人民法院委托的房地产司法估价，税务机关委托的房地产税收估价，也属于鉴证性估价。单选题5.下列房地产估价情形中，不需要评估抵押价值的是（）。A.初次抵押估价B.再次抵押估价C.续贷抵押估价D.抵押房地产处置估价 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产抵押的估价需要。押品处置估价：当债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的憒形时，需要通过变卖、拍卖、折价等合法方式将房地产押品处置的，对该房地产的市场价格或市场价值、清算价值等进行评估，为确处置或处分的价格或保留价（底价）等提供参考依据。单选题6.除了城镇土地使用税和（）因按照占地面积实行从量定额征收而不需要估价服

5、务外，其他税种在不同程度上都需要估价服务。A.契税B.财产税C.不动产税D.耕地占用税 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产税收的估价需要。除城镇土地使用税和耕地占用税因按照占地面积实行从量定额征收而不需要估价服务外，其他税种在不同程度上都需要估价服务。单选题7.下列关于国有建设用地使用权出让的说法，错误的是（）。A.在挂牌出让中，竞买人需要确定自己的最高报价B.在挂牌出让中，出让人需要确定挂牌底价C.在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价D.在协议出让中，土地使用者需要确定自己的最低出价 参考答案：D参考解析：本题考查的是土地使用制度改革的估价需要。在挂牌出让中，出让人

6、需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价。在协议出让中，出让人需要提出出让价格、确定协议出让最低价，土地使用者需要确定自己的最高出价。单选题8.为保险公司开展“以房养老”住房反向抵押业务确定月养老金提供参考依据，估价需要评估的内容通常不包括（）。A.住房现在的市场价值B.住房在抵押期间的市场租金C.老年人预期寿命结束时的住房增值或减值D.住房在老年人预期寿命结束时的市场价值 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产估价的其他需要。住房反向抵押不像通常的住房抵押贷款那样把住房作为“第二还款来源”，而是以住房自身的价值作为偿还保证，因此特别需要科学准确的估价服务。不仅需要评估住房现在的市场价

7、值，还需要评估住宅到老年人预期寿命结束时的市场价值，以及增值(如房价上涨）和减值(如建筑物折旧、房价下降)等，为确定每月或每年最高养老等资金提供参考依据。单选题9.根据城市房地产管理办法，下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要，表述正确的是（）。A.采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B.基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布，不受时间的制约C.房地产权利人转让房地产，应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D.房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋属于抵押财产 参考答案：A参考解析：本题考查的是对房地产估价的需要。选项A正确

8、，采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价；选项B错误，基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布；选项C错误，房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报；选项D错误，房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。单选题10.房地产适用管制，属于房地产权益中的（）。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受房地产权利以外因素限制的房地产权利D.房地产的额外利益或收益 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一宗房地产的权益通常包括：（1）拥

9、有的房地产权利；（2）该房地产权利受自身其他房地产权利限制状况，或者说权利负担；（3）该房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况；（4）该房地产占有使用状况；（5）该房地产上附着的额外益状况；（6）该房地产上附着的债权债务状况；（7）该房地产上附着的其他权利、利益和义务状况。选项A、B都是实物因素，选项D是区位因素。单选题11.房地产市场不是一个全国市场，更不是一个全球市场，而是一个区域市场的根本原因是房地产的（）特性。A.各不相同B.不可移动C.流动性差D.用途多样 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产的特性。房地产市场通常不是全国市场，更不是全球市场，而是区域市场，房地产的供求状况、价

10、格水平和价格走势等都是区域性的，在不同地区有所不同，甚至它们的变化是反方向的，如通常所说的城市房地产市场分化，房地产市场调控故而有“因城施策”“一城一策”。单选题12.房地产市场上没有大量相同的房地产供给，不同的房地产之间不能完全替代，房地产市场不是完全竞争的市场，房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是（）。A.不可移动B.各不相同C.相互影响D.易受限制 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产的特性。房地产的各不相同特性，使得市场上没有相同的房地产供给，不同的房地产之间难以相互替代，房地产市场不是完全竞争市场，房地产价格千差万别，且通常是“一房一价”。单选题13.公共建筑及综合性建筑通

11、常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过（）m的为超高层建筑。A.70B.80C.90D.100 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产实物状况的描述。住宅的地上建筑高度不大于27.0m的，为低层或多层住宅；大于27.0m、不大于100.0m的，为高层住宅；大于100.0m的，为超高层住宅。当按层数划分时，13层为低层住宅，49层为多层住宅，10层及以上为高层住宅。公共建筑及综合性建筑通常是按照地上建筑高度来划分的，大于24.0m的，为高层建筑（但不包括建筑高度大于24.0m的单层建筑）；大于100.0m的，为超高层建筑。单选题14.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。A

12、.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过 参考答案：D参考解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关重要场所的距离、临街状况、朝向、楼层；选项D属于区位状况描述中对交通的描述。单选题15.在评估投资价值时，折现率是（）。A.社会一般的收益率B.收益法中的资本化率C.投资者要求的满意收益率D.投资者要求的最低收益率 参考答案：D参考解析：本题考查的是基础性价值类型和价格种类。评估市场价值时，要求对未来净收益的预测是客观的，或者说是折中的。再如报酬率或折现率，评

13、估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般收益率（即典型的投资者所要求的收益率），而评估投资价值时所采用的应是某个或某类特定投资者所要求的最低收益率（也称为最低期望收益率）。单选题16.关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是（）。A.房地产转让估价应评估出租人权益价值B.抵押估价应评估出租人权益价值C.被房屋征收估价应评估完全产权价值D.房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 参考答案：D参考解析：本题考查的是针对房地产自身划分的价值和价格。房地产司法拍卖估价，人民法院书面说明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，应评估无租约限制价值；未书面说

14、明依法将拍卖房地产上原有的租赁权除去后进行拍卖的，一般评估出租人权益价值，或者同时评估出租人权益价值和无租约限制价值，并作相应说明，供人民法院选用。单选题17.某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/m2，出租的年末净收益为500元/m2。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为（）元/m2。A.3439B.3473C.3508D.3608 参考答案：B参考解析：本题考查的是针对房地产自身划分的价值和价格。期房价格现房价格预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值风险补偿4500（500/1.08）-（500/1.082）45003%3

15、473（元/m2）。单选题18.某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买方实际支付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。则这宗房地产的正常成交价格是（）元/m2。A.2020.80B.2380.95C.2336.45D.2447.37 参考答案：B参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。正常负担下价买方实付价/（1应由买方缴纳的税费比率）2500/（15%）2380.95（元/m2）。单选题19.某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为20000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支

16、付100万元，余款于一年后支付，交易税费均由卖方承担。已知买方应缴纳的税费为3万元，卖方应缴纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例作为可比实例，年折现率为6%，则其正常成交价为（）万元。A.201.89B.186.79C.191.51D.197.17 参考答案：C参考解析：本题考查的是便于比较分析划分的价格。由于交易税费均由卖方承担，合同约定成交价就是买方实付金额，正常负担价买方实付价应由买方缴纳的税费；另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价100100/（16%）3/（16%）191.51（万元）。单选题20.

17、基准地价是在国土空间规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域（）。A.最低价格B.最高价格C.平均价格D.成交价格 参考答案：C参考解析：本题考查的是与规范价格行为相关的价格。基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质区域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。单选题21.完整的房租构成因素不包括（）。A.折旧费B.维修费C.

18、日常水电费D.教育费附加 参考答案：C参考解析：本题考查的是主要行为中的价值和价格。房地产租赁价格构成一般包括以下10项：地租；房屋折旧费；房屋维修费；房屋管理费；房地产税；房屋保险费；房地产租赁费用；房地产租赁税费；房地产投资利息；房地产投资利润。单选题22.某宗房地产未设立法定优先受偿权下的价值为600万元，法定优先受偿款为50万元，抵押率为70%，则该房地产的抵押贷款额度为（）万元。A.370B.385C.420D.550 参考答案：B参考解析：本题考查的是主要行为中的价值和价格。抵押贷款额度=抵押价值抵押率，抵押贷款额度=（60050）0.7385（万元）。单选题23.需求量与价格负相

19、关的关系叫做需求规律，下列商品中不符合该规律的是（）。A.炫耀性物品B.急需商品C.低档商品D.高档商品 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。单选题24.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。A.消费者预期未来的房地产价格上升B.消费者对某种房地产的偏好增强C.作为互补品的房地产的价格上升D.消费者的收入增加 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产价格形成与变动原理。决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。选项C错误，当一种房地产的互补品价格降低

20、时，对该种房地产的需求会增加，比如城市郊区住房，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求会增加；反之，对其需求会减少。单选题25.下列情况中，会导致房地产价格上升的是（）。A.增加房地产持有环节的税收B.减少交易环节卖方的税收C.增加房地产开发环节的税收D.提高最低首付比例 参考答案：C参考解析：本题考查的是制度政策因素。选项A，增加房地产持有环节税收，增加了持有房地产成本，会使自用需求者倾向于购买较小面积的房地产，并会抑制房地产投资和投机，减少房地产需求，进而会使房地产价格下降；选项B，减少交易环节卖方的税收，要分清是买方市场或卖方市场，若为买方市场，减少卖方税收会使房地产价格下降

21、；选项D，提高最低首付比例，购买门槛上升，从而会减少商品房需求，进而使房价下降。单选题26.土地的地基承载力，属于土地实物因素中的（）。A.地质B.土壤C.土地形状D.土壤状况 参考答案：A参考解析：本题考查的是房地产实物因素。地质：不同的土地，地基承载力等地质状况有所不同。单选题27.下列估价情形中，存在价值时点为现在、估价对象状况为过去的是（）。A.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因抵押贷款需要，对拟抵押的在建工程进行评估D.因征收需要，对用于产权调换的期房进行评估 参考答案：B参考解析：本题考查的是价值时点原则。选项A

22、、C属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价；选项D属于价值时点为现在、估价对象状况为未来状况的估价。单选题28.房屋征收补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，则（）。A.价值时点为未来，估价对象状况为将来状况B.价值时点与房地产状况均为现在C.价值时点为现在，估价对象状况为将来状况D.价值时点为现在，估价对象状况为过去状况 参考答案：C参考解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在、估价对象为将来状况的估价：房屋征收补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于

23、产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值。单选题29.某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日 参考答案：A参考解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为过去、估价对象为过去状况的估价：也就是评估历史状况的房地产在过去的价值价格。此种情形大多出现在房地产纠纷、受贿、渎职估价中，特别是出现在对估价报告或估价结果有异议或争议所引起的复核估价、估价鉴定或专业技术

24、评审中。单选题30.某宗房地产在现状下持续经营的价值为5000万元。假定对该房地产进行重新装修后的价值为6500万元，装修费用为800万元，装修期为1年，装修费用均匀投入，装修期间租金净损失现值为500万元；如果对该房地产进行改变用途的改造，改造后的价值为8000万元，改造费用为2160万元，改造期为1年，改造费用均匀投入，改造期间租金净损失现值为500万元；折现率均为10，该地区不适合拆除重建。根据上述资料，该宗房地产的最高最佳利用应是（）。A.维持现状B.改变用途C.重新装修D.重新开发 参考答案：A参考解析：本题考查的是最高最佳利用原则。重新装修价值（6500/1.1）（800/1.10

25、.5）5004646（万元），改变用途价值（8000/1.1）（2160/1.10.5）5004713（万元）。单选题31.某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A.5684B.5830C.5850D.7574 参考答案：A参考解析：本题考查的是建立比较基础。先计算在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的名义交易价格：（802）10075%0.585（万元/m2）

26、，再计算实际交易价格：0.58550%0.58550%/（16%）0.5684（万元/m2）。单选题32.某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632 参考答案：A参考解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格买方实付价/（1+买方应缴纳的税费比率）2500/（1+3%）2427（元/m2）。单选题33.某套建筑面积为100m2的住宅，含家电家具的成交价格为50万元，首付

27、40%，余款半年后一次付清，假设年利率为8%，家电家具价值为5万元，现将该交易实例作为可比实例，评估类似住宅不含家电家具的市场价格，可比单价为（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887 参考答案：B参考解析：本题考查的是建立比较基础。“含家电家具的成交价格为50万元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家电家具价值后的名义价格是45万元。可比价格就是45万元的一次性支付的价格。（50-5）40%+（50-5）60%/（1+8%）0.5=43.98（万元），单价=43.98/100=4398（元/m2）。单选题34.评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成

28、交价格为10000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，甲别墅的装修标准为800元/平方米，因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价格为（）元/平方米。A.7020B.8909C.7380D.8580 参考答案：B参考解析：本题考查的是交易情况修正的方法。（100001000800）/1.18909（元/平方米）。单选题35.为评估某宗房地产2014年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为9000元/m2，成交日期为2014年1月末，该类房地产自2014年1月末至2014年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%，2.5%，

29、0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。则该可比实例在2014年9月末的价格为（）元/m2。A.8813B.9081C.9329D.9379 参考答案：A参考解析：本题考查的是市场状况调整的方法。2014年9月末的价格9000（12.5%）（10.5%）（11.5%）（12.5%）（11.0%）（11.5%）（11.5%）8812.74（元/m2）。单选题36.为评估某房地产2018年4月1日在交易税费正常负担下的市场价格，选取的可比实例资料如下：成交日期为2017年10月1日，合同约定成交价格13500元/m2，买卖中涉及的税费全部由卖方支付，该地区房地产交

30、易中规定买方和卖方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。2017年8月1日至2018年4月1日期间，该类房地产市场价格平均每月比上月上涨0.3%，对该可比实例成交价格进行修正、调整后的价格为（）元/m2。A.12966.82B.13344.49C.14169.93D.14622.16 参考答案：A参考解析：本题考查的是市场状况调整的方法。可比实例正常负担下的价格=买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）=13500/（1+6%）=12735.85（元/m2），可比实例成交日期为2017年10月1日，每月比上月上涨0.3%，调整至2018年4月1日为：12735.85（1+0.3%）6

31、=12966.82（元/m2）。单选题37.按间接比较的判定，某可比实例的资产状况劣于标准资产状况，价格低2%；而估价对象的资产状况优于标准资产状况，价格高5%。则下列有关资产状况的表述，正确的是（）。A.估价对象的资产状况优于可比实例的资产状况，价格高3%B.可比实例的资产状况劣于估价对象的资产状况，价格低7%C.可比实例价格的资产状况调整系数为1.071D.可比实例价格的资产状况调整系数为0.933 参考答案：C参考解析：本题考查的是资产状况调整的方法。可比实例在其自身状况下的价格（100/98）（105/100）可比实例在估价对象状况下的价格。可比实例价格的资产状况调整系数为1.071。

32、单选题38.估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/m2，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比较价值为（）元/m2。A.6280B.6408C.6881D.7021 参考答案：C参考解析：本题考查的是资产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估

33、价对象楼层状况下价格：570098%110%/95%6468（元/m2），再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（16%）6881（元/m2）。单选题39.为评估某住宅2019年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的有关资料如下：成交价格为14000元m2，成交日期为2019年5月1日，成交价格比正常价格低2，资产状况调整系数为1.087，已知从2019年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1，则对该可比实例成交价格进行校正，调整得到的价格最接近于（）元m2。A.13807.20B.13812.72C.16314.16D.1632

34、0.68 参考答案：D参考解析：本题考查的是计算比较价值。可比实例正常市场价格14000100（100-2）14285.71（元m2）。资产状况调整：14285.711.08715528.57（元m2）。市场状况因素调整：15528.57（11）516320.68（元m2）。单选题40.评估某底商店铺，其建筑面积为400平方米，已知其中家具电器等价值50万元。选取A、B、C三个可比实例，建筑面积分别为450平方米、410平方米和380平方米，总价分别为600万元、580万元和550万元，其中A、B分别包含40、30万元的家具电器，根据上述条件，利用简单算术平均法求取估价对象不含家具电器的市场价

35、格为（）万元。A.487.77B.509.38C.537.77D.559.38 参考答案：C参考解析：本题考查的是计算比较价值。市场价格（60040）400/450（58030）400/410550400/380/3537.77（万元）。单选题41.下列各项中，一般不适用收益法估价的是（）。A.行政办公楼B.写字楼C.影剧院D.游乐场 参考答案：A参考解析：本题考查的是收益法概述。收益法一般不适用于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价。单选题42.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米，报酬率为10%，则该房地产30年收益权利的价格为（）元/平方米。A.240

36、0B.2405C.2410D.2415 参考答案：C参考解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=（V40/K40）K30=1-1/（1+10%）30/1-1/（1+10%）402500=2410（元/平方米）。单选题43.某房地产第一年年初净收益为30万，此后每年净收益增加2万，报酬率为10%。收益期可视为无限年，该类房地产的收益价值为（）万元。A.500.00B.550.00C.320.00D.280.00 参考答案：B参考解析：本题考查的是净收益按一定数额递增的公式。V（A/Y）（b/Y2）+30（30+2）/10%+2/（10%）2+30=550（万元）。单选题44.某宗房地产的

37、收益期限为8年，未来第一年的有效毛收入为80万元，运营费用为45万元，此后每年的有效毛收入和运营费用在上年基础上分别递增4%和3%，该房地产的报酬率为6%。该房地产的收益价格为（）万元。A.183.78B.257.55C.873.19D.1427.16 参考答案：B参考解析：本题考查的是净收益按一定比率递减的公式。解题关键，能记住等比递增的有限年期的收益现值的公式。V=I/（Y-gI）1-（1+gI）/（1+Y）n-E/（Y-gE）1-（1+gE）/（1+Y）n=80/（6%-4%）1-（1+4%）/（1+6%）8-45/（6%-3%）1-（1+3%）/（1+6%）8=257.55（万元）。单

38、选题45.某房地产估价师采用累加法求取报酬率，其中安全利率为5%，投资风险补偿率为1%，管理负担补偿率为0.1%，投资带来的优惠率为2%。则报酬率是（）。A.4.1%B.5.1%C.5.9%D.6.1% 参考答案：A参考解析：本题考查的是报酬率的求取方法。报酬率安全利率投资风险补偿率管理负担补偿率缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率5%1%0.1%2%4.1%。单选题46.某机构欲测算某类房地产综合资本化率，已知购买该类房地产，通常的抵押贷款占60%，抵押贷款年利率为6.5%，贷款期限为25年，按月等额还本付息。经过测算得出购买者的自有资金资本化率为8%。则该类房地产综合资本化率为（）。A.8.0

39、4%B.8.06%C.6.43%D.6.50% 参考答案：B参考解析：本题考查的是投资组合技术。RM（6.5%/12）（6.5%/12）/（16.5%/12）25121128.1%；RO60%8.1%（160%）8%8.06%。单选题47.某宗房地产每年的净收益为80万元，建筑物价值为400万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%，该房地产的价值为（）万元。A.600B.800C.900D.1000 参考答案：C参考解析：本题考查的是剩余技术。土地的价值=（80-40010%）/8%=500（万元），房地产价值=400+500=900（万元）。单选题48.某新建房地产的土地取得成本为2

40、00万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新购建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84 参考答案：C参考解析：本题考查的是房地产价格构成。V200500503%V6%V（200500503%V）15%，V952.512（万元）。单选题49.某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/m2，正常建设成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m

41、2。A.2940B.3000C.3013.5D.3021 参考答案：B参考解析：本题考查的是房地产价格构成。开发利润（土地成本建设成本）直接成本利润率（10001500）6%150（元/m2），土地价格土地重新取得成本建设成本管理费用投资利息销售费用利润10001500（10001500）5%（10001500）5%1001503000（元/m2）。单选题50.某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房

42、地产的重置价值为（）万元。A.6280B.6365.92C.6419.73D.6817.14 参考答案：C参考解析：本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V4%+240+V6%+4000（1+10%）（1+3%）+V4%+24020%。V=6419.73（万元）。单选题51.某办公楼的建筑面积为20000m2，土地面积为10000m2，土地已取得9年，取得土地2年后建成。目前该办公楼的市场价格为5200元/m2，土地重新购置价格为4800元/m2，建筑物重置价格为3200元/m2，建筑物自然寿命为50年，残值率为2%，建筑物折旧总额为（）万元。A.80

43、0B.878C.896D.1129 参考答案：A参考解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。建筑物折旧总额建筑物重新购建成本建筑物市场价值建筑物重置成本（房地产市场价格土地重新购建成本）32002（5200248001）800（万元）。单选题52.某建筑物的有效年龄为10年，预计可能再使用30年，残值率为4，用直线法计算该建筑物的成新率为（）。A.68B.74C.76D.82 参考答案：C参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。q1（1R）t（tn）1001（14）10（1030）10076。单选题53.某房地产的重置成本为3000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投

44、入300万元，投入使用后每年多耗电费1.5万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象的报酬率为9%，该房地产扣除折旧后的价值为（）万元。A.312.09B.2687.91C.2987.91D.12.09 参考答案：C参考解析：本题考查的是建筑物折旧的求取方法。扣除功能过剩折旧后的价值=建筑物重置成本-超额持有成本=3000-A/Y1-1/（1+Y）n=3000-1.5/9%1-1/（1+9%）15=2987.91（万元）。单选题54.采用假设开发法中的动态分析法评估某住宅在建工程的市场价值，预测取得在建工程后3个月开始建设，建设期1年，假设建成后3个月一次售出，同类住宅现行市场价格为800

45、0元/m2，预测未来2年内同类住宅价格每年递增5%。若折现率为12%，则该在建工程开发完成后房地产的现时价值为（）元/m2。A.7262B.7380C.7500D.8670 参考答案：A参考解析：本题考查的是动态分析法和静态分析法。8000（15%）1.5/（112%）1.57261.84（万元）。单选题55.下列关于假设开发法中后续开发经营期的说法中，正确的是（）。A.后续开发经营期的起点是价值时点，终点是开发完成后的房地产经营结束时止的时间B.后期建造期的起点是价值时点，终点是开发完成后的房地产竣工日期止的时间C.销售期与建设期和运营期不会出现重合D.经营期特别是销售期的预测要相对容易些 参考答案：A参考解析：本题考查的是后续开发经营期的求取。选项B错误，后续建设期是自价值时点起至未来完成的房地产竣工日期止的时间，其起点与开发经营期的起点相同，终点是未来开发建设完成之时，具体为未来完成的房地产竣工日期；选项C错误，在有预售的情况下，销售期与建设期有部分重合；在有延迟销售的情况下，销售期与运营期有分部重合；选项D错误，