【最新】中海地产工程管理策划指引.pdf

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1、.可编辑深圳中海地产有限公司中海地产2007 年工程管理研讨会会议资料2007 年 1 月.可编辑工程管理策划指引目录言 1工程管理策划概述31、工程管理策划概念 32、工程管理策划时间及适用范围33、工程管理策划内容及其相互关系44、工程管理策划作用 45、工程管理策划报告评审流程5总平面管理策划61、总平面管理策划概念 62、总平面管理策划作用 63、总平面管理策划内容 74、总平面管理布置原则 9工程进度管理策划 171、工程进度管理策划概念172、工程进度管理策划作用173、工程进度管理策划内容184、施工过程中的进度管控措施策划31工程质量管理策划 371、工程质量策划概念 372、

2、工程质量策划作用 383、工程质量策划内容 39.可编辑前第1页.可编辑工程管理策划指引4、施工过程中的质量管控措施策划48安全文明施工管理策划 571、安全文明施工管理策划概念572、安全文明施工管理策划作用573、安全施工管理策划内容584、文明施工管理策划内容635、安全文施工管控措施 66附录及附件 68语69.可编辑后第2页.可编辑工程管理策划指引前言古语“凡事预则立、不预则废”“谋定而后动”都强调了任何事情都需要事先筹策、谋划的重要性。房地产项目开发有着资金密集、产品周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险，故房地产项目开发

3、更需要进行全方位的营销、产品和工程管理等策划。当前，房地产项目开发过程中的营销策划、产品策划已经得到普遍的重视，但对房地产项目开发中工程管理策划的系统研究和制度化建设尚显不足。我司在深圳地区已成功开发房地产项目数十个，多年来在工程管理方面已经形成了一套成熟的工程管理体系，其中不乏极具“特色”和“亮点”的经验教训，非常值得在我司后续项目前期策划过程中就予以借鉴。本房地产项目开发工程管理策划指引（以下简称“本指引”）没有按照常规的工程管理手册来谋篇布局以求面面俱到，而是选取工程管理策划的总平面布置策划、进度策划、质量策划、安全文明施工策划等几个主要方面来进行阐述，重点是对各部分的策划内容、策划原则

4、、管控措施进行说明，对我司后续项目“如何进行工程管理策划”、“工程管理策划有哪些需要吸取的经验教训和注意事项”“在工程管理过程中有哪些管控措施”等问题进行了探索。本指引的编制目的是为我司后续项目开发过程中的工程管理策划提供指引，同时也可为中海地产其它兄弟公司在进行新项目工程管理策划时提供参考。本指引的编写人员有胡若翔、王晓华、郭荣旺、艾正亮、黄荷友，黄希武副总经理则对本指引的编制工作进行了全面的指导，中海地产集团有限公司发展管理部阚乃桂总经理等也对本指引的编写提出了许多宝贵意见。由于.可编辑、第1页.可编辑工程管理策划指引编写人员的水平和经验有限，加之时间仓促，本指引中的错误、遗漏之处在所难免

5、。欢迎读者多提宝贵意见，以便我们能及时进行修正并补充完善。深圳中海地产有限公司工程管理策划指引编写组2007 年 1 月 15 日.可编辑第2页.可编辑工程管理策划指引工程管理策划概述1、工程管理策划概念房地产项目开发有着资金密集、管理密集、产品生产开发周期长、生产环节多而复杂等特点，同时受宏观调控、市场竞争等因素制约而存在较多的不确定性和较高的风险，故在房地产开发过程中进行有效的工程管理策划就显得尤其重要。策划是指针对未来要发生的事情作当前的决策，是找出事物的因果关系，衡度未来可采取的措施，事先决定做什么、何时做、谁来做的问题，以使所策划的事业处于经济、高效和科学的运作之中。工程管理策划是在

6、工程施工前，从房地产项目开发商的角度出发，对整个工程管理过程进行战略性的总体策划，使施工总平面布置、工程进度、工程质量、安全文明施工等工程管理内容有章可循、有据可依，从而使整个项目的工程管理更加规范、高效、经济。2、工程管理策划时间及适用范围在项目规划设计方案经过公司内部两级评审和政府规划主管部门审批完成后，项目部应根据项目定位报告、规划设计方案、项目发展纲要等项目文件，对项目发展过程中的工程管理内容进行总体策划，并编制中海XX 项目工程管理策划报告本房地产项目开发工程管理策划指引（以下简称“本指引”）为我司多年来项目开发过程中工程管理策划方面的经验总结和提炼，适用于对我司所有后续项目的工程管

7、理策划提供指导，同时也可为中海地产其它地区兄弟公司进行新项目的工程管理策划提供参考。.可编辑。第3页.可编辑工程管理策划指引3、工程管理策划内容及相互关系工程管理策划包括总平面布置、工程进度、工程质量、工程成本、安全文明施工、项目部架构及运作模式、公司内外关系协调等策划内容。本指引没有按照常规的工程管理手册来谋篇布局以求面面俱到，而是选取其中较高的总平面布置策划、进度策划、质量策划、安全文明施工策划等方面来进行阐述，重点是对各部分的策划内容、策划原则、管控措施进行说明，对我司后续项目“如何进行工程管理策划”、“工程管理策划有哪些需要吸取的经验教训和注意事项”“在工程管理过程中有哪些管控措施”等

8、问题进行了探索。工程进度、质量、成本三者之间是对立统一的，一个成功的工程项目管理必须在进度、质量、成本三者之间取得平衡，故工程管理策划的总平面管理策划、工程进度管理策划、工程质量管理策划、安全文明管理策划等主要内容之间具有相互联系、相互制约的关系。具体而言，工程进度、安全文明管理策划是总平面管理策划的重要依据，各阶段总平面布置又是工程进度管理策划、工程质量管理策划和安全文明管理策划相关内容的具体体现。4、工程管理策划作用4.1和统一安排，从而促进工程进度、质量、成本、安全文明施工等工程管理目标的实现。4.2顺序、选材定样时间和建筑、结构、安装形式选择提出具体要求，促使建筑设计能够更好地满足项目

9、发展总目标的要求。4.3甲供材采购、工程成本控制等合约管理方面提出具体要求，促使建安成本管理.可编辑、第4页.可编辑工程管理策划指引能够更好地满足项目成本控制总目标的要求。4.4售、销售入市实际等方面提出建议，促使营销策划能更好地满足公司项目销售利润指标的要求。4.5为施工期间安全文明管理奠定基础，使项目工程质量管理目标能在工程项目管理全过程中得到更好地落实，使项目开发进度能按照公司总体进度目标全面如期推进。5、工程管理策划报告评审流程5.1完成后，项目部进行工程管理策划，并编制形成中海XX 项目工程管理策划报告初稿供公司相关部门进行评审；5.2中海 项目工程管理策划报告初稿进行评审，并根据评

10、审意见对中海XX 项目工程管理策划报告初稿进行修编；在中海XX 项目工程管理策划报告修编完成后上报项目主管领导等公司领导审批，最后经公司总经理签署生效后开始执行。5.3对中海XX 项目工程管理策划报告进行检讨和调整，并报公司领导审批同意后按照新一版的策划进行管理，以便更好地指导项目后续工程管理。.可编辑第5页.可编辑工程管理策划指引总平面管理策划1、总平面管理策划概念总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以施工总平面规划为依据，项目部根据项目发展进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确主包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为

11、本项目合约策划及现场工程管理的重要依据。简单概括，总平面管理策划是从发展商工程管理的角度进行项目的施工总平面规划，区别于施工组织设计中的施工总平面布置。2、总平面管理策划作用总平面管理策划是工程管理策划最重要的内容之一，也是最具“含金量”的部分。合理、前瞻性强的总平面管理策划可以有效地降低项目成本，保证项目发展进度。总平面管理策划作用具体体现为：2.1 提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识项目发展过程中，工程管理提前介入非常必要，通过项目总平面管理策划，与设计、营销、合约等部门提前沟通，对项目的施工顺序、道路组织等达成共识，有利于各部门及时、有效地相互配合；2.2 作为合约策

12、划的重要依据，可以有效地控制成本总平面管理策划中的内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体现，例如，其中临时施工道路、机械布置、材料堆场设置等内容应作为主包单位招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制；主包单位分区、场内土方平衡、施工.可编辑第6页.可编辑工程管理策划指引顺序安排等内容对合约策划起重要的指导作用。同时，总平面管理策划也是后续进度管理策划、质量管理策划、安全文明管理策划的基础；2.3 作为现场安全文明管理的重要依据总平面管理策划作为主包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施

13、，以上内容主包单位均在措施费清单内逐项报价，项目部要求主包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力。3、总平面管理策划内容3.1 主包单位分区及生活区设置我司采用最低价中标原则，承建我司项目的主包单位，除高端定位的项目外，相对管理力量和实力一般，再加上进度紧张，一次性投入较大，故我司项目很少只有一家主包单位承建的情况，往往由两家以上的主包单位参与承建，这就存在对项目如何合理划分主包单位标段的问题。另合理的生活区设置有利于项目的发展进度。3.2 临时施工道路组织在综合考虑成本、进度及安全文明施工形象的前提下，提前规划，分阶段、范围在总图中明确临时道路的具体做法

14、（附断面图）及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等具体做法和位置），施工车辆行车路线、回车点等交通组织方式。3.3 场内土方平衡在设计已对场内土方平衡进行测算，并在设计方案中已统筹考虑的前提下，项目部应综合考虑基础或地下室开挖方量与回填方量数据比较、土方临时堆土点选择、土质情况和施工顺序等因素，提前统一规划、调度土方，尽量减少外.可编辑第7页.可编辑工程管理策划指引运或从场外拉土进场回填的土方量。3.4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场明确钢筋加工厂和模板、钢筋、砂石等材料堆场的位置、范围及地面做法。3.5 施工机械布置综合考虑主包单位标段划分、成本、进度等因素，明确包括塔吊、井架、施工

15、电梯、砼输送泵、砂浆搅拌机的数量及大概位置。36 特殊部位外脚手架的搭设方式明确样板房范围外架悬挑方式、范围和为保证室外工程提前插入，综合考虑成本、进度因素，明确高层、多层类型住宅悬挑外架的范围。3.7 临时水电及雨、污水排放系统的设置按照分期分区开发施工进度和经济性运行的原则，综合考虑临时变压器安装的容量和位置，并考虑售楼区售楼期间的电力保障供应；根据现场工程标段的划分，综合考虑临时给水的供应；为保障现场安全文明施工，需确保现场雨、污水及时排放无积水。3.8 施工顺序安排结合营销要求，综合考虑项目分期开发、成本、进度等因素，提前策划明确项目各部分的开工顺序及室外插入施工的时间节点。3.9 分

16、阶段场地布置由于营销和分期开发的需要及场地条件的制约，项目的总平面管理策划应分阶段进行完善，一般分为：主体结构施工阶段、装修施工阶段，高层住宅还有地下室施工阶段，但各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置。.可编辑第8页.可编辑工程管理策划指引4、布置原则各项目因占地面积、形状、高差及周边配套不同等客观因素，具体情况千差万别，再加上设计方案的差异，故总平面管理策划的内容针对性很强，差异性较大，提炼出通用的原则并不多。本文根据深圳公司以往项目开发经验，总结出以下布置原则与大家分享交流。4.1 主包单位分区及生活区设置原则（1）售楼区域等进度紧张的标段，由于周转材料、施工人力集中投入较大

17、，可多引进几家主包单位，这样项目部现场可以灵活调配施工人力，有利于进度控制。根据深圳公司以往经验，多层项目一家主包承建面积不宜超过3 万 m2，TH 项目一家主包承建面积不宜超过2 万 m2，高层项目一家主包承建面积不宜超过 5 万 m2。案例：中海怡美山庄项目的售楼区域由一栋小高层、三栋多层及占地面积约一万平米的室外部分组成，进度非常紧张，当时引进了三家主包单位，起到了很好的赶工效果。（2）在引进未与我司合作过的新主包单位时，建议先在非售楼区域内尝试，同时，建议不要让新主包单位独立承建一个项目，以减少风险。（3）综合考虑各个标段临时施工道路组织，保证各自范围内的交通顺畅。（4）施工难度大与难

18、度小的部分在一个标段内要合理搭配。例如：对于一个混合型的住宅，在不影响项目分期分区开发的情况下，建议高层可以与多层或 TH 合理搭配成一个标段，尽量不要出现单独高层或多层、TH 的标段；同时各主包单位标段的建筑面积要均衡，不宜相差太大。（5）如项目的后续分包单位包括栏杆、涂料、门窗、室外园建等需要多家承建，建议其标段的划分范围可与总包单位一致，避免分包单位与多个主包单位配合，减少项目协调工作量。.可编辑第9页.可编辑工程管理策划指引（6）占地面积小，场地布置紧张的项目建议由一家主包单位承建。案例：中海怡瑞山居项目西区，占地面积约2.7 万 m2，建筑面积约6.8 万m2，为高层和多层的混合型住

19、宅，按以往经验应由两家主包单位承建，但由于地块占地面积小，同时高差大，临时施工场地布置非常紧张，最终由一家主包单位承建。（7）分期开发的项目，施工单位生活区一般设置在最晚开发的范围内，而占地面积小的项目，生活区也应尽量就近租地设置。生活区就近设置有利于保证项目进度及现场安全文明管理。另外，生活区基础设施部分建议由我司在主包单位进场前完成，以缩短搭接时间。基础设施一般包括场地平整、水电接驳点设置、临时道路及化粪池等。（8）为避免先进场的施工单位，尤其是主包单位过多占用生活区用地，建议我司在合约中明确，生活区用地采用有偿租赁的方式，每月一般按3 元/费率收取地租，并在工程款中按月扣除。4.2 临时

20、施工道路组织原则（1）尽量在各自主包单位标段内形成环路，设置独立的出入口，便于各主包单位现场封闭管理。（2）尽量结合正式小区道路，将临时路与永久路相结合，可以节约成本。如小区总图出图进度能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。正式道路完成面为铺装或为沥青，可先施工至砼面层，待入伙前再施工正式道路铺装面或沥青以免施工过程中破坏；如正式道路完成面为砼面层，建议按最终完成面标高降低200 完成正式道路，待入伙前再在道路上面浇筑与道路同标号的200 厚砼，保证路面观感；小区总图出图进度不能够保证，临时施工道路规划时，也应尽量和方案图中的小区道路定位一致。（3）临时施工道路建议尽量形成

21、砼面层，以便于雨季施工及平时路面维护，.可编辑第 10 页.可编辑工程管理策划指引保证安全文明施工形象。（4）临时施工道路及相应配合措施（包括洗车池、沉砂池、排水沟等）建议由我司在主包单位进场前完成，以缩短搭接时间。但应在主包及前期进场的桩基、土方等施工单位合同中约定临时施工道路各自的维护范围和责任。（5）应重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，并进行封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅。4.3 场内土方平衡原则（1）协调设计在方案阶段要先要进行土方平衡测算，优化方案，尤其对于山地建筑。案例：中海大山地项目按最初方案地形，土方需外运5 万余方，后设计对方案进行

22、优化，将一期地形整体抬高一米，将外运土方改为场内转运、碾压，每方单价相差20 元，节约成本约100 万元。（2）场地内设置合理的临时土方临时堆土点。分期开发或占地面积大的项目，土方临时堆土点可设置在相邻、晚开放的范围内；一次性开发同时占地面积小的项目，土方的临时堆放点可设置在工期短，晚开工的栋号。案例：中海怡瑞山居项目，其西区为高层和多层的混合型住宅，项目部在总平面策划时，选择了一栋多层及幼儿园在高层地下室土方开挖时，作为临时土方堆土点，临时堆放的土方量按高层地下室土方回填量考虑。最终高层土方回填均为场内转运，未从场外拉土，有效地节约了成本。（3）充分考虑雨季对临时堆土的影响，地势较高的堆土点

23、或堆土较高的部分，经历雨季前要做好临时支护，以保证安全及避免水土流失影响地势较低部位的结构施工。（4）一般合同内的土方工程量均为暂定量，施工方式也未约定，成本控制难度较大。建议在基础土方开挖及回填施工前，项目部应结合总平面策划中的.可编辑第 11 页.可编辑工程管理策划指引土方平衡考虑，认真审核总包单位的基础土方开挖及回填施工方案，明确开挖范围，土方转运方式等与造价相关的内容后，再开始施工，否则，总包单位为方便施工，抢进度，往往采用大开挖、随意堆放等方式施工，不利于成本控制，并易引起合约纠纷。（5）通过勘察报告了解土质情况，提前规划土质较差的部分要进行外运，实际操作中应做好实测工作。（6）对于

24、 TH 或多层住宅，在土方平衡计算时，还要考虑到这类项目私家花园数量较多，私家花园内的土方回填量较大。4.4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则（1）售楼区域内尽量少设置材料堆场，以免发生二次转运。（2）钢筋堆场及其加工场地要进行场地硬化（100 厚 C10 砼），砂石等其他材料堆场地面可用石粉渣（50 厚）处理。（3）材料堆场及其加工场的位置应尽量靠近临时施工道路，同时尽量在塔吊垂直运输覆盖范围之内。4.5 施工机械布置原则（1）机械位置布置时要充分考虑到售楼区域开放以后的材料水平、垂直运输能否顺畅，并要保证作业时售楼区域的人员安全。塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械要尽量远

25、离售楼区域。（2）按机械利用率最大化原则，在保证垂直运输畅通无阻，保证不间断施工的前提下，综合考虑成本和进度，确定机械数量。例如，多层一般每两个单元不大于十米，设置一个井架，高层一般一栋设置一台双笼施工电梯，塔吊一般按 5060 米垂直运输覆盖进行合理布置。（3）由于砌筑、内墙抹灰及外墙抹灰的砂浆配合比不同，为便于质量控制，砂浆必须采用集中搅拌方式，砂浆搅拌机集中设置，一台搅拌机只能供应单品.可编辑第 12 页.可编辑工程管理策划指引种砂浆，不得混合供应。各砂浆集中搅拌点要保证到相应各栋的运输路线合理、通畅。（4）提前规划确定大型机械的基础位置及做法，特别是塔吊。如经承载力复核，机械基础部分需

26、打管桩，则应在桩基施工过程中完成相应的机械基础部分施工，既保证进度又节约成本。4.6 特殊部位外脚手架搭设布置原则（1）多层和高层住宅建议在二层均要进行外架悬挑（如本栋有样板房，应在样板房的上一层悬挑）这样室外部分的管线、部分园建工程针对多层和高层住宅，至少可以提前两个月的时间插入施工，有效地缩短工期；部分多层如果工期很宽松，周边室外工程简单，考虑成本因素，可以不进行外架悬挑。（2）售楼准备工程由于进度紧张，样板房对外开放时，本栋楼可能上部外立面仍在施工甚至尚未封顶，故样板房以上外架要采取悬挑方式。（3）高度重视悬挑部位的防护措施必须按要求及时完成。由于室外工程提前插入施工，存在上下交叉施工的

27、情况，安全隐患较大。（4）样板房范围内的悬挑架范围更加要重视防护安全性，建议此部分的防护具体措施以详图的形式在招标前明确，例如后附详图。防护要兼顾美观和安全性，还要有防水措施。4.7 临时水电及雨、污水排放系统设置原则（1）临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，变压器一般采用315KVA 的台架变压器，报装程序简单且启、停方便。临时变压器安装时，需要安装配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。（2）临时变压器的安装位置要能尽量覆盖整个施工区域，一般供电线路超过 200 米就将产生较大线路电压降而不利于机械设备的经济运行。同时，临

28、时.可编辑，第 13 页.可编辑工程管理策划指引变压器的安装位置需要兼顾各分期分区建设，尽量不要产生“二次迁移”。（3）施工用电线路尽量采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。（4）因深圳关外地区的施工用电经常会发生停电、短路跳闸等故障，故在售楼期间可采用专用回路供电、施工单位发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等处的电力供应。（5）施工期间的临时供水需要综合考虑施工用水和生活用水的用水容量，如水压过低可采用储水池或管道加压泵加

29、压；供水管道和水表安装尽量按照各主包单位能单独供水计量的原则来布置。（6）雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧或迎水面均需要设置雨水沟渠；雨水沟渠的砌筑要牢固，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。（7）施工场地内的雨、污水尽量分开排放，如不能分开排放也需设置专门的污水管，对污水进行收集并处理后才能排放。污水的排放需要提前向城管部门申请并办理有关手续，避免施工过程中手续不全而遭致处罚。4.8 施工顺序安排原则（1）尽量

30、遵循“先地下，后地上”原则，即正式道路、管线先行施工，再开始主体部分施工；基础结构部分完成后，先完成土方回填再往上施工；（2）高差大的项目，施工应按先低后高的顺序，尤其是有人工挖孔桩的项目。案例：中海怡瑞山居项目西区，地块高低差最大相差17 米，高、低各有一.可编辑第 14 页.可编辑工程管理策划指引个地下室，由于高处地下室有整个小区的设备用房，进度紧张故先行施工，待施工低处地下室时，整个项目的施工用水均汇集到此处，加大了施工难度;（3）对于场地布置紧张的项目，可以提前策划，适当推迟部分栋号的开工时间，以作为其它栋号的临时施工场地布置或作为临时土方堆放点；（4）对于分期开发的项目，要充分考虑各

31、期之间联动开发的关系，提前考虑推进下一期的各项前期工作如下：则地下室的开工时间要合理策划，特别地下室位于后开发的一期范围内，否则将影响本期项目的竣工验收及入伙。利于后续施工，加快后一期的开发进度。一般项目首期进度紧张，设计出图进度很难实现“先地下，后地上”的施工策划，但后一期的小区总图出图进度一般能够保证，则正式道路及管线可先施工，作为临时施工道路使用。例如，中海大山地二期提前策划，将小区正式道路、管线施工完成后，桩基及主体工程才开始施工。保证在售楼区域开放或上一期入伙前完成外立面装修，拆除外架。4.9 分阶段场地布置原则（1）如项目受场地制约，地下室施工阶段、主体结构施工阶段及装修施工阶段场

32、地布置差别较大，存在较多重新布置和二次搬运的情况，则应每个阶段单独形成总平面布置图，作为主包合同的附件。案例：中海怡瑞山居西区，由于场地狭小、高差大，不同场地布置变化大，故地下室阶段和主体、装修阶段分别单独形成总平面布置图。（2）提前重点考虑项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，进行.可编辑第 15 页.可编辑工程管理策划指引封闭管理时，后续施工区域的道路交通组织形式，保证道路通畅；（3）各阶段的总平面策划均应重点考虑售楼区域内的场地布置，售楼区场地布置原则如下：故售楼区域内材料堆场、加工场地等应尽量少设置，以免发生二次转运；另塔吊、施工电梯、井架等利用时间较长的施工机械也应尽量远离售楼

33、区域。设有样板房的栋号一般仍未完工，故独立于售楼路线以外的施工通道应提前规划好，保证售楼区域封闭管理后，施工人员仍可进入该栋号楼层施工；对于TH 住宅，售楼区域内的栋号则开放前必须达到完工状态。保证停电时售楼处和样板房的电力供应。在售楼期间应采用专用回路供电、主包单位临时发电机供电、小区正式发电机提前进场并临时安装供电等措施，以保障售楼处、样板房等售楼区域的电力供应。.可编辑第 16 页.可编辑工程管理策划指引工程进度管理策划1、工程进度管理策划概念工程进度管理是从施工单位的角度出发，主要是根据建设工程项目对应阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制形成工程进度计划并将计划付诸实施，在

34、工程实施的过程中定期或不定期地检查实际进度是否按照进度计划来进行，如出现的偏差则对偏差原因进行分析，从而采取补救措施或调整、修改原计划，直至工程竣工并交付使用。工程进度管理策划就是从发展商的角度出发，通过编制项目发展进度计划出图、定样、分判及甲供材进场计划施工总进度计划等进度计划，来对设计出图、合约分判、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理控制措施进行预先安排。进行工程进度管理策划的主要目的是保证开发商的设计、合约、销售、项目等部门围绕统一的进度计划来进行协调配合，从而确保工程项目各个进度节点全面按期推进，同

35、时在工程进度管理过程中尽量合理安排资源配置、节约工程成本以取得综合效益的提高。2、工程进度管理策划作用2.1指标的要求，使建设工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的快速周转。2.2 可使公司各部门围绕进度目标进行提前沟通，在设计出图、合约分判、选材定样、分期销售等方面采取哪些措施以保证进度目标方面达成共识，以便在施工过程中进行有效地协调配合，从而确保建设工程如期完工。.可编辑第 17 页.可编辑工程管理策划指引2.3安排提供依据，为进行合约招标策划、工程标段划分、选择招标方式提供依据；为进行报批报建策划，选择报批报建方式提供依据，为现场选定优化施工方案、进行合理的总平面布置提供依据。2.4划进

36、行审查，以保持施工工程中资源投入的连续性和均衡性，避免人力、物力的运用不均衡或浪费，确保工程质量和施工安全；可在施工过程中对实际施工进度进行对比分析，及时纠正进度偏差，为顺利实现预定工期目标提供良好的条件。3、工程进度管理策划内容3.1 项目发展进度计划策划3.1.1 发展进度计划编制内容（1）编制时机展进度计划，对各分期分区进度计划进行编排，重点是对售楼区设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区施工图出图、施工许可证办理、主体分判及开工时间等关键节点将作为进度考核目标来力保完成。发展进度计划，结合前期计划实施情况对售楼区后续节点进行调整，并对后续各期设计、分判、报建、施工、

37、销售等进度节点进行安排，其中售楼区达到对外开放条件的时间节点将作为进度考核目标来力保完成。售楼区工程达到对外开放条件后，编制第三版项目发展进度计.可编辑第 18 页.可编辑工程管理策划指引划，结合前期计划实施情况对售楼区后续节点进行调整，并对后续各期设计、分判、报建、施工、销售等进度节点进行安排，其中售楼区竣工、入伙将作为进度考核目标来力保完成。（2）编制程序在每版项目发展进度计划编制前，各部门分别编制设计、合约、报建、营销、施工初步计划，由项目部汇总编制形成项目发展进度计划（第X 版）初稿，然后由发展部组织各相关部门和公司领导进行评审和修改。项目发展进度计划（第X 版）经公司总经理签署后正式

38、发布，作为对各相关部门和项目部进行年度进度考核的依据。3.1.2 发展进度计划编制原则（1）项目发展进度计划需满足公司年度销售、竣工面积等总体进度指标要求在取得项目土地使用权后，公司将从年度销售利润、开工面积、竣工面积等角度出发，编制项目年度销售利润和竣工备案面积等总体进度指标要求。因此，在编制项目发展进度计划时，需要对进度计划进行优化调整，按照倒排工期的方式来合理压缩工期，以满足公司总体进度指标的要求。案例：奥体新城项目原来的售楼区包括16 栋高层，其建筑形式为地下两层地下室、地上两层集中商业裙房、地上共33 层，则按正常进度计划编排需到08 年 3 月份才能达到售楼条件；但为满足必须在07

39、 年底达到销售条件的总进度指标要求，对原售楼区域范围和建筑形式进行了调整，将7 栋高层也纳入一期售楼区的范围，同时将7 栋高层设计成不带地下室和商业裙房、户型结构变化较小便于抢工的建筑形式，从而有效压缩工期满足了总体进度目标的要求。（2）设计出图计划需要满足项目分期分区销售进度目标的要求。一般而言，售楼区先出图，非售楼区按照正常工期出图；桩基施工图提前.可编辑第 19 页.可编辑工程管理策划指引出图，以办理桩基提前开工许可证，在主体施工之前提前进行桩基施工。由于大面积的人防地下室施工周期较长（一般需要3060 天施工时间），故0 以下的地下室施工图还可提前出图，以便在0分地下室的施工。案例：在

40、进度计划编制时，西岸华府项目的三期地下室提前与二期主体工程一起施工，以避免地下室在雨季施工而延误工期，则三期地下室需要与二期主体工程施工图同时出图；盐田室外道路、挡土墙提前出图，以便在主体施工之前先进行室外道路、挡土墙的施工，从而节省关键线路上的工期。案例：奥体新城项目在出正式施工图之前，提前30 天制作施工图报建文本进行规划报建(规划报建的周期为30 天)，在领取建设工程规划许可证之前用正式施工图将原施工图报建文本换出（此措施需要规划主管部门的积极配合），从而节省了关键线路上规划报建的时间。（3）建筑工程技术方案的选择要满足进度目标要求建筑工程技术方案的选择除了要满足建安成本控制目标要求外，

41、还需综合考虑现场地质条件、工艺施工水平、工程质量、安全文明施工等现场施工条件的影响，同时还需要满足项目发展进度目标的要求。基础、钢筋、模板、砼浇筑施工方案的选择及材料设备的选型定位，既要有利于提高施工速度，又要降低成本、创造效益，同时还要兼顾质量和安全保证措施。案例：在进行桩基础施工时，一般存在先开挖土方再打桩和先打桩再挖土这两种技术方案的选择。我司西岸华府项目地基属于较严重的淤泥土质，采取先打桩并送桩到指定标高然后再开挖土方到基地标高的施工方案，可减少基坑塌陷影响桩基施工进度的风险，故可按照先打桩、再挖土及基坑支护的施工顺序来编排进度计划。（4）工程标段划分需要满足进度目标要求.可编辑第 2

42、0 页.可编辑工程管理策划指引为了满足项目发展进度目标的要求，需要在满足项目成本、质量控制目标的基础上，进行合理的工程标段划分，按照建筑面积引进23 家主包单位进行施工。几家主包单位同时施工，能减少各家施工单位的同期劳动力、材料设备资源的投入，各家施工单位能展开竞争，有便于项目部加强进度管理，从而减少进度风险。案例：中海日辉台项目没有按照售楼区工程标段合理划分的原则来进行工程进度策划，而是按照最低价中标原则由深圳金众建筑工程公司来承建整个售楼区域 15 号楼主体工程。在施工过程中，由于该公司为国营性质，工人的施工积极性不高，且又适逢该公司进行股份制改革，工程管理人员和施工工人都人心惶惶无心施工

43、，故造成了工程进度的严重拖延。迫于形势需要，我司当机立断将其中的35及地下室另行委托深圳园林建设工程公司进行施工，才避免了工程进度的更大延误。（5）售楼区的设置应满足售楼区抢工进度计划的要求在编制项目发展进度计划时，需要对分期分区和建筑形式方面进行针对性的调整和策划，以满足售楼区开盘销售的进度要求。一般可采取的措施有：将售楼区设置在多层、小高层相对集中的区域，带地下室的高层因施工工期较长故尽量设置在售楼区外；样板房尽量设计在第一个标准层上层，以便在结构浇筑完成后能够尽快进行拆模、砌筑、抹灰等粗装修工程，从而为尽早将工作面移交给精装修单位进行样板房装修创造条件。（6）各单位工程的施工顺序需要满足

44、项目发展进度的要求在编制项目发展进度计划时，需要对幼儿园、地下室、室外道路、化粪池等单位单项工程的施工顺序进行合理的策划，并对分期出图、工程分判等计划进行针对性安排，以满足项目发展进度目标的要求。案例：为满足项目发展进度的要求，利用项目容积率小、楼间距宽、场地.可编辑第 21 页.可编辑工程管理策划指引高差大的特点，半山溪谷项目需要采取室外管线、道路工程在主体结构之前施工的顺序来编排进度计划，则室外总图和管线、道路工程设计需在主体施设计之前出施工图；怡瑞山居的售楼区在东区，而幼儿园等配套设施在西区，但由于幼儿园等社区配套设施在售楼区办理预售时就需要结构封顶并签署社区公共配套设施移交协议故在售楼

45、区进度计划的编制时需要同时考虑幼儿园的设计、报建及施工进度计划。（7）售楼区桩基、主体工程等合约分判需满足进度目标的要求按照常规的项目开发程序，桩基和施工图出图后才能进行桩基和主体工程的招投标程序（桩基工程分判需1520 天，主体工程分判需4050 天）。为了满足售楼区进度目标的要求，在综合考虑成本和进度控制的基础上，对售楼区关键线路上的桩基、0模拟招标等方式来进行分判，以便施工单位可提前进场进行临建搭设等准备工作，一待施工图出图即可开工建设，从而节省关键线路上的工期。案例：半山溪谷部分楼栋采用扩初图纸来进行主体工程的模拟清单招标、西岸华府项目售楼区35 栋的主体工程采用已提前施工的1 栋施工

46、图来进行模拟清单招标、奥体新城项目采用扩初图纸来进行0 以下地下室及7 栋主体工程的模拟清单招标，均有效节省了主体工程分判在关键线路上的耗用时间。（8）进度计划要切实可行，留有余地在项目开发过程中，存在许多诸如政府主管部门政策变化、雨季和台风等不利气候条件、基础地质情况复杂、物资和材料供应短缺等不利因素，故在进度计划编制之前要对项目开发过程中的重点、难点进行分析，提前制定应对措施，并充分考虑各种不利因素的影响，在进度计划编制时适当留有余地。案例：西岸华府项目的地基为淤泥土质且地下水位高，故桩基础施工前需要考虑止水帷幕等基坑支护及防水措施，则桩基础施工的时间相对需要较长以.可编辑，第 22 页.

47、可编辑工程管理策划指引切实可行；奥体新城的一期人防地下室需要在78 月份雨季进行施工，且由于存在溶洞等复杂地质情况，故在编制进度计划时需要为地下室预留足够的施工时间。（9）不同物业类型的合理开发周期需要保证由于各分部分项工程施工需要合理的工期才能满足工程质量和成本控制的要求，且设计、报建、施工过程中都存在一些不确定因素，故不能为了满足进度目标而无限制的压缩工期，各中不同物业类型项目的合理开发周期需要保证。为保证进度计划的合理性和可行性，在进度计划编制前,除了对当地建筑市场进度管理水平应有所了解外，还需对我司已建项目的进度工期经验数据进行分析。通过对2000 年以来我司已建各项目进度情况的分析（

48、具体参见附件深圳中海地产有限公司以建项目工期统计表），可总结出建筑面积约10 万 M2的各种不同物业类型项目在深圳地区的合理开发周期如下：3 层）：约300 天；层）：约360 天；层）：约460 天；层）：约560 天；层）：约700 天。（注：此处项目开发周期是指整个项目从桩基础开始施工到取得竣工备案证书的时间，从拿地到项目开工的时间由于差异化较大而不具有可比性）3.1.3 发展进度计划实施管控措施（1）进度目标责任制及考核制度为了促使设计、报建、合约、施工等进度计划的按期实施，从项目发展进度计划中选取适当的46 个关键进度节点，形成各相关部门及项目部的年.可编辑第 23 页.可编辑工程管

49、理策划指引度进度考核目标，签订部门/项目部年度经营管理目标责任状。在年终部门和项目部考核时，通过进度考核目标与实际完成时间的对比，来对各相关部门及项目部的进度执行情况进行考核。（2）进度计划月度评价和动态调整措施通过对各部门和项目部该月设计、报建、分判、施工等计划进度节点与实际完成情况的月度分析，对项目每月进度超前或滞后的原因进行分析和预警，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目开发进度总是沿着计划的轨道前进；对由于不可抗因素造成项目进度计划重大延误的，可对项目发展进度计划进行即使调整，使进度计划更具有实际指导意义。（3）项目协调例会制度在项目开发过程中，为避免项目发展进度计划中的设计、报建、

50、分判、施工等各计划进度节点的延误和相互干扰，由项目主管领导牵头召集设计、报建、分判、营销等部门及项目部每周举行一次项目发展协调例会。在会中，对各部门的进度执行情况进行检讨，对进度实施过程中存在的问题进行讨论并拟定解决措施，从而加强各部门之间的沟通，确保项目发展进度计划全面、均衡的推行。3.1.4 发展进度计划编制注意事项（参见附件6：奥体新城项目发展进度计划（第一版）（1）理清关键线路和关键任务一个项目的各个分部分项工程千头万绪，各工序之间的逻辑关系错综复杂，其中关键线路直接影响着进度总目标的能否按时实现，故编排进度计划时要对关键任务的工期进行重点控制。在进度计划中，施工图出图、施工许可证的取