2018年中(含6月)兰州市房地产市场月报.pdf

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1、1/11 2018 年 6 月(年中)兰州市房地产市场月报 一、政策 国家政策环境：政策环境：调控力度不减，“有效供需”推动市场稳定 2018 年上半年，房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求，另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松，多城落实地方主体责任，政策密集出台。上半年调控力度并未减弱，截至 6 月底已有 50 余个地级以上城市和 10 余个县市出台调控政策，海南上半年历经数次政策收紧。2018 年上半年调控政策基本特点 2/11 政策聚焦扩大“有效供给”，积极出台相关保障政策。5 月份住建部明确要求一线、二线城市要在年底前编制完成 2018 年至

2、 2022 年住房发展规划，增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上；融资层面，住房租赁市场融资渠道建设上半年进展明显，一是住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域已得到政策的明确，二是险资也已允许进入长租公寓市场。大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划，落实“有效供给”。上海、北京、深圳等城市在未来住房供给规划中扩大政策性支持住房、租赁住房的比重，住房供应基本体现为普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房 4：4：2 的三分结构。同时，开拓渠道保证“有效供给”。一是供地端的保证（规定租

3、赁住房、共有产权住房用地占比；集体建设用地建租赁住房）；二是开发端的转化（北京提出将限价房中可售住房销售限价与评估价比值不高于 85%的，收购转化为共有产权住房）；三是存量端的激活（包括集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置物业盘活等）。总体来看，与 2017 年相比，2018 年上半年除在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”解决供需结构不匹配问题。短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。我们认为，短期来看，本轮调控周期将拉长，因城施策也将更精准。在整体调控不放松的前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势，同时针对调控过程中出现的新问

4、题进行微调；中长期来看，以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快。同时，集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记联网、个税等方面的新一轮制度改革及创新都将快速推进、互相衔接，推动房地产长效机制的建立。【政策小结】：在持续深化的调控政策下，房价趋稳，成交面积持续回落。预计下半年调控政策仍将延续从严趋势，同时深圳出台的住房新政标志着多主体供应的长效机制建设取得了实质性的进展。下半年一二线热点城市延续上半年趋势，成交稳中有降，价格趋稳；三四线由于棚改货币化安置比例将有所下调，下半年市场将有所降温，整体来看，量降价稳仍是趋势。兰州市 2018 年上半

5、年政策 3/11 2018 年 1 月 8 日 一、对部分区域取消限购 针对兰州市房地产市场发展的实际情况，对我市房地产市场区域性限购政策进行调整，取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。城关区、七里河区、安宁区范围内（含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区）的住房继续实行非兰户籍家庭最多可购买一套、兰州户籍家庭最多可购买两套的限购政策，但不再提供社保证明和纳税证明。二、进一步强化价格备案制度 价格主管部门要充分发挥价格监督指导作用，房地产开发企业在新建商品住房价格备案时，应合理确定申报的销售价格，要严格执行新建商品住房的明码标价、一套一标和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案

6、价格。房产部门对拒不接受新建商品住房价格备案的房地产开发企业，暂停其网签备案资格。三、实行住房限售措施 对城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）的住房实施限售。自本通知下发之日起，个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得不动产权证书登记记簿日期满三年方可上市交易。不动产登记部门应当在不动产权证书上注明“须取得不动产权证书满 3 年后方可转让”字样。通过司法裁决、拍卖、拆迁还建、继承、离婚析产等方式取得不动产权证书的住房不受前款措施限制。【小结】调控政策半年未松绑，市场交易活跃空前，在严控情况下兰州市

7、场新建商品房上涨压力仍高企，九州、青白石、安宁文创板块依旧处于政策利好空间。核心区域 3 年限售，政策意图明显：分区域调控，去库存与限售限购并存，一并解决库存与核心区域过火，从而达到调控目的。二、土地市场 截止 2018 年 6 月 30 日，兰州市三县六区（含兰州新区）二季度共成交土地 45 宗，成交面积 92.71 万平方米，成交金额 13.36 亿元。同比二季度成交宗地数量下降 63.41%，成交面积下降 76.53%，成交金额下降 79.82%。而环比 2018 年一季度土地成交数量上涨了15.3%，成交面积下降了 41.2%，成交金额下降了 52.3%。整体来看，二季度土地成交数有所

8、上涨，但是成交面积与成交金额有所下降。整体来看，二季度兰州市土地市场成交数有所上涨，但成交金额与成交面积略降。4/11 5/11 三、成交 2018 年已过半，上半年的兰州楼市，暗流涌动。整体而言，兰州上半年楼市整体平稳，楼市热度较足。那么上半年的兰州楼市，究竟哪些热盘卖的好？哪些区域出货多？本篇将为揭开兰州市区楼市真相。2018 年 1-6 月兰州住宅成交 23731 套，同比 2017 年 1-6 月 22392 套下降 21.89%。2018 年下半年是否会回归理性，稳定收官呢？2018 上半年成交数据分析 2018 年 1-6 月兰州住宅成交 23731 套，成交面积 262.85 万

9、平方米，成交均价 6982元/平方米，成交金额合计 183.51亿元。其中，成交套数环比 2017 年下半年下降14.30%，同比 2017 年上半年增长 5.98%；成交金额环比 2017 年下半年下降 14.22%，同比2017 年上半年增长 0.38%。由以上数据可以看出，2018 年 1 月开年成交火爆，成交量飙升，2 月受春节影响较大，成交量大幅度下降，金 3 银 4 红五三个月走势平稳，6 月有所回升；成交价格从 1月到 6 月，每月均在稳步上升。2018 年 1-6 月区域成交 新区崛起 位列第四 2018 年 1 月 1 日-6 月 30 日，城关区、榆中县、新区名列前三。其中

10、，城关区成交6114 套、面积 66.78 万、均价 8638 元/、金额 57.67 亿元；榆中县成交 4667 套、面积 51.88 万、均价 5343 元/、金额 27.72 亿元；兰州新区成交 4534 套、面积 48.61 万、均价 4761 元/、金额 23.14 亿元；七里河区成交 3057 套、金额 31.62 亿元；安宁区成交 2132 套、金额 24.36 亿元；皋兰县成交 1408 套、金额 10.02 亿元；红古区成交 662套、金额 2.28 亿元；永登县成交 587 套、金额 2.82 亿元；西固区成交 570 套、金额 3.88亿元。6/11 2014-2018

11、上半年成交数据对比 对比 2014 年-2018 年近 5 年来上半年的成交数据可见，兰州新建住宅成交套数、成交面积和成交金额都在逐年增加。成交套数同比增长 5.98%，成交面积同比增长 4.52%，成交金额同比增长 0.38%。分析 2018 年兰州成交数据可知，2018 年兰州周边区县成交数据有明显上升，尤其是兰州新区和榆中县两个区域，从而拉动整体成交数据上升。2018 年上半年成交套数项目排行TOP107/11 2018 年上半年伴随着全国地产调控的全面升级，兰州房地产市场并未在“金三银四”的“旺季”集中爆发，而是一直趋于相对平稳缓和的状态。在上半年销售数据中，兰州碧桂园依旧一马当先，以

12、 14.44 亿的骄人业绩稳坐销售榜单第一的位置。兰州大名城、绿地智慧金融城等楼盘虽然均价依旧保持在 6000 元/以内，但是它们也出现在 2018 年上半年兰州房地产企业业绩排行前十中，这也从另一方面反映了其成交套数较之其他楼盘还是遥遥领先，同时也说明兰州新区与周边区县的房产市场依旧相对火热。荣光崴廉公馆、兰州万科城等热门楼盘均取得火爆开盘。在这样一片热销中，众多开发商也迎来新一轮的博弈，储备量大，市场拓展充分的全国性企业，无疑是这一次市场收获季的大赢家。来看一下新鲜出炉的 2018 年上半年兰州房地产企业业绩排行榜 TOP10。项目名称 区县 成交套数 成交面积（）成交金额（万元）成交价格

13、（元/）兰州碧桂园 城关区 1591 183899 144435.17 7854 兰州大名城 榆中县 2070 229496 128850.97 5615 绿地智慧金融城 兰州新区 1953 208727 106646.65 5109 兰州恒大帝景 七里河区 708 76894 81173.3 10557 荣光崴廉公馆 安宁区 728 86186 80106.22 9295 兰石豪布斯卡 七里河区 667 80855 69106.06 8554 金茂外滩 七里河区 488 54809 59300.05 10819 兰州万科城 皋兰县 718 78020 55793.77 7151 易大天地 城

14、关区 326 34876 45559.93 13064 保利理想城 七里河区 402 40890 42583.63 10414 实力第一一直都是亘古不变的定律。依托于碧桂园、大名城、绿地、恒大等全国性企业凭借在兰州城关区、七里河区、兰州新区等主要区域的布局，货量充沛，产品线丰富，成交业绩全面开花。尤其是兰州万科城，首次进驻兰州，一期项目首次开盘即售罄。整体榜单中，超过 10 亿业绩的企业达到 3 家，榜单前十门槛高达 4.25 亿元。8/11 本土央企龙头企业不甘示弱，资本充足作风强势。2018 年上半年兰州房地产企业业绩排行榜 TOP10 中本土央企兰石集团强势上榜。在兰州深耕数年，依托雄厚

15、实力及独特的交通优势，兰石集团在这一轮市场追逐中并没有掉队，位居第 6，仅凭借兰石豪布斯卡一个项目成交金额就达到 6.9 个亿，这样的业绩在短时间内其他本土企业难以追赶。从上半年整个兰州房地产企业业绩来看，各家企业可谓赚的盆满钵满，全线上涨，在这不断刷新土地价格、市场价格、总成交量的半年中，依旧是个大企业频频亮相，小企业随行就市的热闹场景。2018 年 6 月份成交概况 2018 年 6 月（6.1-6.30）兰州楼市共计成交新建住宅 4647 套，成交面积 522586，成交均价 7908 元/，成交金额 41.33 亿元。其中，成交套数同比 2017 年 6 月增涨13.09%，环比 20

16、18 年 5 月增涨 37.57%。2018 年 6 月成交同环比示意图 9/11 从成交面积段来看，2018年 6月，其中 100120 户型颇受欢迎，成交 1149套，占比达 24.73%；其次是 90100 户型，成交 996 套，占比达 21.43%；第三是 120140 户型，成交 974 套，占比达 20.96%。2018 年 6 月各面积段成交套数同环比示意图 从成交单价来看，2018年 6 月，6000元以下户型成交 1238套，环比-26.0%，同比-31.03%；6000-8000 元户型成交 1559 套，环比降低 127.59*%，同比 83.84%；8000-1000

17、0元户型成交 668 套，环比 80.54%，同比-5.38%；10000-12000元户型成交 954套，环比115.35%，同比 53.13%；12000-15000 元户型成交 205 套，环比 65.32%，同比增长122.83%；15000-20000 元户型成交 22套；环比-73.49%，同比 0.00%；20000元以上仅成交1 套，同比-95.65%。2018 年 6 月成交单价示意图 从成交区域来看，2018年 6 月，城关区依旧排名第一，成交 1396 套，成交面积161881，成交均价 9138元/；七里河排名第二，成交 835套，成交面积 90651，成10/11 交

18、均价 9762元/；皋兰县紧跟排名第三，成交 821 套，成交面积 90840，成交均价6848 元/；兰州新区成交 510 套，成交面积 55316，成交均价 4600元/；安宁区成交425 套，成交面积 53524，成交均价 9388元/；榆中县成交 358 套，成交面积 39272，成交均价 5390 元/；西固区成交 148套，成交面积 15873，成交均价 7641元/；红古区成交 115 套，成交面积 10969，成交均价 3351 元/：永登县成交 39 套，成交面积 4260，成交均价 4622 元/。2018 年 6 月各区域成交套数占比示意图 综上数据可知，2018年 6月

19、兰州市新建住宅总成交套数比 5月有明显增加，均价也有所增长，主力户型依旧在 100-120，成交均价在 6000-8000元/的购房者有了明显的增加。其中，6月新开盘楼盘和老盘加推较多，进而带动成交量的增长，成交 TOP10 中，万科城以 718 套高居榜首。2018上半年已经收官，兰州楼市依旧稳健。2018 年 6 月兰州新建住宅成交套数 TOP10 排名 项目名称 区域 成交套数（套）成交均价（元/）1 万科城 皋兰县 718 7151 2 兰州碧桂园 城关 269 7808 3 银滩金茂广场 七里河 226 10994 4 恒大帝景 七里河 172 10707 5 荣光崴廉公馆 安宁 158 9497 6 扶正太和上城 城关 140 10055 11/11 7 保利理想城 七里河 139 10340 8 碧桂园城市花园 新区 132 5152 9 建投锦墨院 榆中县 123 3886 10 绿地智慧金融城 新区 117 5189 【小结】纵观 2018 年上半年土地、新建商品房成交量及 2018 年 6 月单月情况，市场整体企稳微涨，整体处于严控与涨幅相对斗法但又处于平衡的状态，兰州房地产市场仍需求旺盛，但下半年不排除政策愈加严厉。