丁小停与西安曲江明安雅居置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书.pdf

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1、 1/15 丁小停与西安曲江明安雅居置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 房屋买卖合同纠纷 商品房销售合同纠纷 【审理法院】陕西省西安市中级人民法院 【审理法院】陕西省西安市中级人民法院 【审结日期】2020.04.14 【案件字号】(2019)陕 01 民终 12890 号 【审理程序】二审 【审理法官】侯静高玮侯新省 【审理法官】侯静高玮侯新省 【文书类型】判决书 【当事人】丁小停;西安曲江明安雅居置业有限公司 【当事人】丁小停西安曲江明安雅居置业有限公司 【当事人-个人】丁小停 【当事人-公司】西安曲江明安雅居置业有限公司 【代

2、理律师/律所】顾银陕西其源律师事务所;刘静静陕西其源律师事务所;陈佳陕西丰瑞律师事务所;张晓东陕西丰瑞律师事务所 【代理律师/律所】顾银陕西其源律师事务所刘静静陕西其源律师事务所陈佳陕西丰瑞律师事务所张晓东陕西丰瑞律师事务所 2/15【代理律师】顾银刘静静陈佳张晓东 【代理律所】陕西其源律师事务所陕西丰瑞律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【终审结果】二审维持原判二审改判 【字号名称】民终字 【原告】丁小停 【被告】西安曲江明安雅居置业有限公司 【本院观点】依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行，不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的，应向守约方承担相应违约责任。虽然明安雅居公司未取得

3、涉案商品房的竣工验收备案表，该商品房未达到相关法律法规规定的交付标准，但在实际交房过程中，明安雅居公司已在约定的时间内登报通知丁小停进行收房，丁小停亦未拒绝收房，故应视为明安雅居公司在合同约定的时间内向丁小停履行了交房义务。【权责关键词】完全民事行为能力无效撤销违约金过错无过错不可抗力合同约定证据不足证据交换新证据合法性质证诉讼请求 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【更新时间】2022-08-25 04:54:12 丁小停与西安曲江明安雅居置业有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书 陕西省西安市中级人民法院(2019)陕 01 民终 12890 号 上诉人（原审原告）：丁小停，男，1

4、991 年 5 月 20 日出生，汉族，住西安市曲。3/15 委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静静，陕西其源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安曲江明安雅居置业有限公司，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：任小勇，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈佳，陕西丰瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓东，陕西丰瑞律师事务所实习律师。上诉人丁小停因与被上诉人西安曲江明安雅居置业有限公司（以下简称明安雅居公司）房屋销售合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2019）陕 0102 民初 2195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人丁小停之委

5、托诉讼代理人顾银、刘静静，被上诉人明安雅居公司之委托诉讼代理人陈佳、张晓东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2016 年 6 月 26 日，丁小停与明安雅居公司签订商品房买卖合同（预售），约定丁小停购买明安雅居公司开发建设的位于西安市曲江大明宫遗址区 XX 路 XX 号 XX 小区 XX 幢 XX 单元 XX 层 XX 号房屋一套，建筑面积 87.58 平方米；抵押人为明安雅居公司，抵押类行为在建工程抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司西安东新街支行；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米 5971.32 元，总价款为522968 元。签订本合同前丁小停已向明安雅居公司支

6、付定金 10000 元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；丁小停应当于 2016 年 6 月 5 日前支付首期房价款 112968 元，占全部房价款 21.6%，余款 410000 元丁小停向银行或者公积金管理中心申请贷款支付；该商品房买卖合同备案号 Y16090666；该商品房交付时应当符合下列第 1、2 项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，明安雅居公司还需提供住宅使用说明书和住宅质量保 4/15 证书。商品房买卖合同第十条第（一）款约定，供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用

7、自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，或满足正常使用要求。因市政供水、排水管网不具备接入条件及其他非出卖人能控制的原因导致供水、排水延误的，出卖人不承担责任。供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，或满足正常使用要求。因市政供电管网不具备接入条件及其他非出卖人所能控制的原因导致供电延误的，出卖人不承担责任。供暖：交付时供热系统负荷供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，且第二个供暖季供暖。因供暖单位原因未提供供暖服务，或服务不符合相关标准的，或交付时市政供热管网尚不具备接入条件及其他非出卖人所能控制的原因导致供气延误的，出卖人不承担责任。燃气：交付时完成室内燃

8、气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，因供气单位原因未提供供气服务，或服务不符合相关标准的，或交付时城市燃气管网尚不具备接入条件及其他非出卖人所能控制的原因导致供气延误的，出卖人不承担责任。有线电视在交付时线路敷设到户。以上供水、排水、供电、供暖由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用，燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要买受人自行办理开通手续；如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方均同意按照下列方式处理:确属出卖人责任的，出卖人按日向买受人支付 50 元/日的违约金，但违约金数额最高不超过总房款的 1%，合同继续履行。商品房买卖合同第十一条交付时间和手续约定：（一）

9、出卖人应当在 2017 年 12 月 31 日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付期届满前 10 日（不少于 10 日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。商品房买卖合同第十一条交付时间和手续（二）约定：交付该商品房时，出卖人应 5/15 当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付

10、责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。商品房买卖合同附件十二第二条约定：为给买卖双方预留充分的房屋查验及维修时间，保证维修质量，买受人同意在商品房经出卖人及设计单位、施工单位、监理单位、勘查单位五方竣工验收合格后，即对房屋进行查验接受，故双方经协商一致同意将第十一条第（二）款“商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后修改为“该商品房达到竣工验收合格条件后。商品房买卖合同附件十二第四条约定：如果由于不可抗力、政府行为，及其他非出卖人所能控制的原因，导致商品房相关设施设备、公共服务及其他配套设施未达到本合同约定的交付条件时，出卖人不承担违约责任。商品房买卖合同的附件十二中，对主合同约定的“该商品房

11、已取得建设工程竣工验收备案证明文件变更为“该商品房达到竣工验收合格条件，即商品房经出卖人及设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位五方竣工验收合格后，即对房屋进行查验接收。2017 年 12 月 20 日，涉诉商品房所在的上和郡 3 号楼项目经明安雅居公司、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方验收合格，出具了分部（子分部）工程通过验收各方会签表。丁小停所在的上和郡 3 号楼单体项目已竣工验收格。2017 年 12 月 30 日，明安雅居公司在西安晚报上刊登了上和郡项目 3 某、4 某号楼交房公告，通知业主进行交付。自 2017 年 12 月 31 日起，明安雅居公司项目商品房的交付，交付是

12、明安雅居公司用说明书和住宅质量保证书。2018 年 1 月 3 日丁小停对涉案商品房进行查验，查验过程中，丁小停接收了房屋，未对该房屋的交付提出任何异议，目前已完成装修，实际入住。上和郡项目系整体报建、分期开发建设，涉案房屋交付时因市政规划原因供水、供电、供热、电信网络等市政管网尚不具备接入条件，有明安雅居公司提交的西安曲江明安雅居置业有限公司 6/15（东原西路）专项综合管线图为证。涉案房屋交付时无法完成整个小区工建水表的安装，但明安雅居公司在接入正式水电前免收业主的水电费。2018 年 9 月该小区正式通水，2018 年 11 月正式通天然气，2019 年 2 月 27 日正式通电。水费是

13、明安雅居公司代缴，电费、天然气费是由业主自行交纳。丁小停于 2019 年 2 月 21 起诉至西安市新城区人民法院提出诉讼请求 1、判令明安雅居公司继续履行商品房买卖合同约定的交房条件，并支付逾期交房违约金(自2018 年 1 月 1 日暂计算至 2019 年 1 月 31 日为 20711.9元，最终计算至符合实际交房条件之日)。2、判令明安雅居公司按商品房买卖合同约定提供市政集中供暖、供电和有线电视敷设到户，并承担逾期供水、供电、供暖、供气和有线电视敷设到户违约金5230.28 元(违约金按照总房款的 1计算)，以上第 1 和第 2 项合计 25942.18 元。事实和理由：2016 年

14、6 月 26 日，双方签订商品房买卖合同一份，约定丁小停购买由明安雅居公司开发的位于西安市曲江大明宫遗址区 XX 路 XX 号上和郡(一期)3 幢 1 单元 22 层12204 号房屋。合同签订后，丁小停依照合同约定支付了首付房款，余款通过按揭贷款方式支付，丁小停每月按期向银行偿还银行贷款。目前，丁小停购房发票金额为 523028元。商品房买卖合同第十一条约定:明安雅居公司应当在 2017 年 12 月 31 日前向丁小停交付商品房。2018 年 1 月 3 日，明安雅居公司安排丁小停收房，但要求丁小停先行签字收房和缴费，后实地验房。签字收房过程中，明安雅居公司未向丁小停提供“商品房竣工验收备

15、案表和房屋测绘报告。丁小停在验房的过程中发现小区的水、电、暖气、天然气、有线电视等基础设施、公共配套建筑未达到使用条件。因其急于住房，无奈之下只好收房。2018 年 7 月，明安雅居公司才接通自来水，但至今没有发水卡，一次只能购买 13 吨水。明安雅居公司提供的用电是工程临时用电，其至今住用的房屋内无电表，丁小停未取得电卡，时常出现停电和电梯滑梯。2018 年 12 月底，明安雅居公司才接通天然气。至今明安雅居公司未接通市政供暖，未能将有线电视敷设到户。因小区的规划、7/15 公安消防、环保等均未通过验收，故明安雅居公司至今无法取得商品房竣工验收备案表。根据双方签订的商品房买卖合同第九条、第十

16、条、第十一条和第十二条之规定，丁小停要求继续履行合同的，明安雅居公司按日计算向丁小停支付全部房价款万分之一的违约金。另根据商品房买卖合同第十条约定，明安雅居公司应当向丁小停支付逾期供水、供电、供暖、供气、有线电视敷设到户违约金。丁小停为维护自己的合法权益诉至法院。明安雅居公司辩称，一、双方作为平等的民事主体，在签订商品房买卖合同时均未对合同内容提出异议，该合同系双方真实意思表示，且已依法依规进行备案，合同条款对双方均具有约束力。丁小停作为具备完全民事行为能力的自然人，应对其签订商品房买卖合同的行为承担全部法律责任，其在签订商品房买卖合同时未对合同条款提出任何异议，应视为丁小停对该合同全部内容（

17、包括合同正文及全部附件内容）均予以知悉并完全认可，该合同一经签订，即对双方具备法律约束力。二、明安雅居公司的房屋交付行为符合双方签订的商品房买卖合同约定，丁小停认可交付现状且在交付时未拒绝接收，应视为其对明安雅居公司的房屋交付行为已予以认可，其无权再向明安雅居公司主张交付的违约责任。1、双方在商品房买卖合同附件十二中，将主合同第九条约定的取得建设工程竣工验收备案证明文件的交付条件变更为经出卖人及设计单位、施工单位、监理单位、勘查单位五方竣工验收合格，该变更对双方均具备法律约束力。2、涉诉商品房所在的 XX 小区 3 号楼项目在交付前经明安雅居公司、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方验收

18、合格，出具了分部（子分部）工程通过验收各方会签表。2017 年 12 月 30 日，明安雅居公司在西安晚报上刊登了上和郡项目3 某、4 某号楼交房公告，通知业主进行交付。自 2017 年 12 月 31 日起，明安雅居公司即分批进行了项目商品房的交付，交付时明安雅居公司出具了住宅使用说明书和住宅质量保证书。丁小停于 2018 年 1 月 3 日前往房屋所在地对商品房进行查验。丁 8/15 小停接收了房屋，未对该房屋的交付提出任何异议，目前已完成装修，实际入住。明安雅居公司对涉诉房屋的交付符合双方签订的商品房买卖合同之约定，丁小停对该房屋的交付状况予以认可且未提出任何异议。因此，丁小停无权以涉诉

19、房屋未取得竣工验收备案文件为由向明安雅居公司主张逾期交付的违约责任。3、上和郡项目系分期开发建设，必须在整体开发建设完成后方能进行竣工验收备案，不能就单体项目进行竣工验收备案。因此，在单体项目已竣工验收合格的情况下，因整体项目系分期开发，事实上也不具备竣工验收备案的客观条件，该情况的产生并非明安雅居公司主观过错所致，系受政策影响所致。综上，丁小停在知悉房屋状况的情况下对涉诉商品房予以查验接收，且涉诉商品房未取得竣工备案文件并非明安雅居公司过错所致，丁小停无权在双方签订的商品房买卖合同约定之外要求明安雅居公司承担违约责任。三、丁小停要求明安雅居公司承担逾期供水、供电、供暖、供气和有限电视敷设到户

20、的违约金，无事实和法律依据。XX 小区供水、供电均满足商品房买卖合同约定的业主正常使用需求。因市政工程、规划等非明安雅居公司所能控制的原因导致逾期供暖、供气，有线电视无法敷设入户的，明安雅居公司积极协调解决，依约不应承担违约责任。综上，丁小停所主张的诉讼请求无事实和法律依据，恳请法院依法驳回丁小停的全部诉讼请求。原审法院认为，丁小停与明安雅居公司所签的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应认定该合同合法有效，双方当事人均应自觉履行。双方当事人在该商品房买卖合同附件十二中将房屋交付时间和手续由“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件变更为“该商品

21、房达到竣工验收合格条件，即商品房经出卖人及设计单位、施工单位、监理单位、勘察单位五方竣工验收合格后，即对房屋进行查验接收，应视为是对合同第十一条内容的变更，该附件也是该合同的组成部分，该约定对当事人也有法律约束力。明安雅居公司已 9/15 经按约将涉案商品房所在的上和郡 3 号楼项目经明安雅居公司、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位五方验收合格，并出具了分部（子分部）工程通过验收各方会签表，丁小停所在的上和郡 3 号楼单体项目已竣工验收合格，明安雅居公司也按约定通知丁小停收房，丁小停于 2018 年 1 月 3 日查验收房时并未提出异议，交付房屋时明安雅居公司向丁小停出具了住宅使用说明书和

22、住宅质量保证书，故丁小停要求明安雅居公司按照商品房买卖合同约定的交房条件继续履行合同，并支付逾期交房违约金的诉请，无事实和法律依据，法院不予支持。上和郡项目系整体报建、分期开发建设，房屋交付时明安雅居公司因市政规划原因供水、供电、供热、电信网络等市政管网尚不具备接入条件，无法完成整个小区工建水表的安装，但明安雅居公司向业主提供临时用水用电，并免收水电费，能够满足业主的正常使用需求，且合同约定为第二个供暖季供暖，依据合同附件十二的约定，明安雅居公司不承担违约责任。故丁小停要求明安雅居公司按合同约定提供市政集中供暖、供电和有线电视敷设到户，并承担逾期供水、供电、供暖、供气和有线电视敷设到户违约金

23、5230.28 元，本院依法亦不予支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第六十四条第一款，中华人民共和国合同法第八条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告丁小停要求被告按照商品房买卖合同约定的交房条件继续履行合同，并支付逾期交房自 2018 年 1 月 1 日至符合实际交房条件之日违约金(截止 2019 年 1 月 31 日为 20711.9 元)的诉讼请求。二、驳回原告丁小停要求被告按合同约定提供市政集中供暖、供电和有线电视敷设到户，并承担逾期供水、供电、供暖、供气和有线电视敷设到户违约金 5230.28 元的诉讼请求。案件受理费448 元由原告丁小停承担。宣判后，丁小停不服向本院提起上诉。上

24、诉请求：一、依法撤销原审判决；二、依法改判支持丁小停的诉讼请求；三、由明安雅居公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定明安雅居公司按约按期交房，不应承担逾期交房违约金属于认 10/15 定基本事实不清，证据不足，适用法律错误。二、一审法院认定房屋交付时明安雅居公司因市政规划原因供水、供电、供热、电信网络等市政管网尚不具备接入条件，明安雅居公司无过错，不承担逾期供水、供电、供暖、供气和有线电视敷设到户违约金，属于基本事实认定不清，证据不足。综上所述，一审原判决认定基本事实不清，证据不足，适用法律错误。现丁小停依法提起上诉，望贵院判如诉请，以维护丁小停的合法权益，使司法公正得以体现。

25、明安雅居公司辩称，一、明安雅居公司交付案涉房屋的行为符合合同约定且不违反任何效力性强制性规定，不应承担逾期交房违约责任。1、双方就商品房买卖合同补充协议中对第九条交房条件作出变更的约定合法、有效。2、案涉商品房买卖合同对房屋交付条件的变更约定符合法律规定，且并未违反任何效力性强制性规定。3、丁小停与明安雅居公司签订的商品房买卖合同对双方平等适用，体现了买卖双方的意思自治，并非格式合同，不得适用格式条款相关规定。4、明安雅居公司交房行为符合合同约定，不存在丁小停主张的无效情形。二、丁小停要求明安雅居公司承担逾期供水、供电、供暖、供气和有线电视敷设到户的违约金，无事实和法律依据。本院二审期间，双方

26、当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院依法组织双方进行了证据交换和质证。丁小停提供了三组证据，第一组证据：领取正式水卡通知。拟证明：2019 年 4 月该小区才正式安装水表，给业主办理了水卡。第二组证据：1、嗨管家通知；2、华商报新闻报道；3、照片。拟证明：1、2 和 5 号楼是 2018 年交房的，第二个采暖季即 2019年，今年未供暖原因是因为采暖比未达到 60%；2、华商报的报道可以看出交房当年就是采暖第一年；3、截止今天，涉案小区 2019 年市政供暖还未开通。第三组证据：与陕西广电网络传媒集团传媒有限公司西安太元路营业厅的通话录音。拟证明：涉案小区 3、4号楼有限电视在 2019 年

27、 5 月才能开通办理，明安雅居公司构成违约。对于丁小停提交的 11/15 上述证据，明安雅居公司质证认为：XX 组证据予以认可，供水问题在一审时双方都没有争议。对第二组的第 1 项证据的真实性认可，但该通知是给 2、5 号楼，与本案这些 3、4号楼没有关系；第二组的第 2 项证据，丁小停没有提供华商报的原件，对整个内容真实性以及法律观点不予认可；第二组的第 3 项证据，对其真实性认可，该证据恰好说明小区不能供暖不是开发商的原因，是因为小区以外的热力管网没有完成，其公司的交付符合合同约定。对第三组证据的真实性、合法性、证明目的均不予认可。明安雅居公司于庭审时提供两组证据，第一组证据：不动产权证书

28、，拟证明：上和郡项目系在一宗土地上分期开发；第二组证据：上和郡项目报建总平图，拟证明上和郡项目系统一报建。丁小停质证认为，对该两组证据真实性认可，证明目的不认可，只能证明是一宗土地，不能显示是分期开发的，即便是分期开发，也不影响分期验收。庭审后，XX 居 XX 组证据。第一组证据：陕西省行政性收费转账专用缴款书（代发票），拟证明：2013 年 1 月 31 日，其公司向西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室财政局行政事业性收费专户支付了上和郡项目城建配套费 31676145 元。因此，其公司不应承担 XX 小区红线外市政配套不到位而引发的不利责任。第二组证据：XX 小区支线热网工程报建图以及 20

29、19 年 4 月 17 日西安日报 06 版，分别拟证明 2018 年 10 月，西安热力规划设计院出具 XX 小区支线热网工程报建图，2019 年 3 月 27 日，该设计方案经西安市规划局曲江分局审核通过。经九路建设完成前，XX 小区支线热网工程不具备施工条件。其公司逾期供热并非自身过错所致，系受市政工程影响。对于明安雅居公司提交的上述第一组证据，丁小停质证认为，该证据从形式上不属于新证据，与逾期提供各项市政配套设施无直接关联，对证明目的不予认可。对于明安雅居公司提交的上述第二组证据中的XX 小区支线热网工程报建图，丁小停质证认为，该证据从形式上亦不属于新证据，该图只能证明直至 2018

30、年 10 月，XX 小区支线热网工程设计图才形成，次年 3 月才经相关部 12/15 门批准，明安雅居公司逾期供暖的事实显而易见。对于明安雅居公司提交的西安日报，丁小停质证认为该证据无法认定小区热力管网的施工与道路施工有何关联。对于双方提交的上述证据，本院结合本案事实，综合进行认定。本院二审经审理查明，原审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应全面履行，不履行合同义务或履行义务不符合合同约定的，应向守约方承担相应违约责任。根据双方当事人的诉辩主张，二审中争议的焦点问题为：一、明安雅居公司是否存在逾期交房行为，应否承担逾期交房违约金；二、明安雅居公司是否应承担逾

31、期供应水、电、气、暖、有线电视等基础设施设备的违约金。一、关于明安雅居公司是否应承担逾期交房违约金的问题 本案中，丁小停以明安雅居公司在交房过程中，未提供商品房竣工验收备案表和房屋测绘报告为由，主张明安雅居公司承担逾期交房违约金。根据双方在商品房买卖合同第十一条中的约定，明安雅居公司应于 2017 年 12 月 31 日前向丁小停交付商品房。合同履行中，明安雅居公司于 2017 年 12 月 30 日在西安晚报上刊登了涉案楼盘的交房公告，通知业主进行交付。2018 年 1 月 3 日，丁小停对涉案商品房进行了查验，在查验过程中，并未拒绝接收房屋，目前已完成装修并实际入住。本院认为，虽然明安雅居

32、公司未取得涉案商品房的竣工验收备案表，该商品房未达到相关法律法规规定的交付标准，但在实际交房过程中，明安雅居公司已在约定的时间内登报通知丁小停进行收房，丁小停亦未拒绝收房，故应视为明安雅居公司在合同约定的时间内向丁小停履行了交房义务。因此，丁小停在收房后再以明安雅居公司存在逾期交房行为为由，主张明安雅居公司承担逾期交房违约金，该理由不能成立，本院不予支持。根据相关法律规定，商品房建设单位取得建设行政主管部门或其他有关部门的竣工验收备案证明文件，是认定商品房是否达到交付标准的重要条件。本案中，虽然双方在补充协议中对本合同中约定的交 13/15 房条件进行了变更，但该项变更实际减轻了明安雅居公司应

33、承担的交房责任，根据双方在主合同第 28 条中的约定：“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。故该项变更对双方不应产生法律拘束力。因此，本案中明安雅居公司虽取得了五方验收合格单，但并不能证明涉案房屋已达到了商品房的交付标准，原审驳回丁小停要求承担逾期交房违约金的结果正确，但理由不当，本院在此予以纠正。二、关于明安雅居公司是否应承担逾期供应水、电、气、暖、有线电视等基础设施设备违约金的问题 根据双方在商品房买卖合同第十条中的约定，明安雅居公司应在合同约定的期限内，使涉案房屋的基础设施设备达到相应的交

34、付使用条件，如因出卖人的责任，未使房屋达到交付使用条件的，出卖人则应按日向买受人支付每日 50 元的违约金，但该违约金数额最高不超过总房款的 1%。根据本案查明事实，关于供暖问题，明安雅居公司于 2018年 1 月 3 日向丁小停交付涉案商品房，此时正处于 2017 年至 2018 年的供暖季当中，按照合同约定，明安雅居公司应在第二个供暖季即 2018 年 11 月 15 日至 2019 年 3 月 15 日按时供暖，但直至本案二审开庭之日即 2019 年 11 月 27 日，明安雅居公司仍未实现供暖，因此，明安雅居公司应向丁小停承担逾期供暖责任。明安雅居公司在二审中虽然提供了涉案小区的支线热

35、网工程报建图，拟证明逾期供暖与市政原因而非自身原因所致，但该图形成的时间为 2018 年 10 月，批准时间为 2019 年 3 月 27 日，晚于双方约定的交房时间，相反能够证明明安雅居公司在供热方面存在迟延报建情形，其提供的西安日报等证据亦不足以证明市政道路施工与涉案项目的供暖施工存在直接关联。因此，对明安雅居公司称其不应承担逾期供暖责任的抗辩理由，本院不予支持。关于供气问题，经查，涉案房屋于 2018 年 11 月正式接通天然气，亦晚于双方约定的房屋交付时间。关于有线电视的线路铺设，丁小停提交的与陕西广电网络传媒集团传媒有限公司西安太元路 14/15 营业厅的通话录音，能够证实涉案小区

36、3、4 号楼有限电视在 2019 年 5 月才能开通办理，明安雅居公司在该方面亦存在违约行为。综上，明安雅居公司在涉案房屋的基础设施设备的提供上存在违约事实，应当按照合同约定向丁小停承担相应违约责任。由于部分基础设施设备正常接入的时间较晚，已超过合同约定的该项违约金的计算上限，故应以实际支付总房款的 1%即 5230.28元计算明安雅居公司应向丁小停承担的逾期提供基础设施设备的违约金。综上，原审判决部分认定不当，应予变更。丁小停的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2019）陕 0102 民初

37、2195 号民事判决第一项；二、撤销西安市新城区人民法院（2019）陕 0102 民初 2195 号民事判决第二项；三、本判决生效后十日内，西安曲江明安雅居置业有限公司向丁小停支付逾期提供气、暖、有线电视等部分基础设施设备违约金 5230.28 元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费 448 元（丁小停已预交），由丁小停承担 348 元，由西安曲江明安雅居置业有限公司承担 100 元；二审案件受理费 448 元（丁小停已预交），由丁小停承担 348 元，由西安曲江明安雅居置业有限公司承担 100 元。本判决为终审判决。审判 长 侯 静 审 判 员 高 玮 15/15 审判员 侯新省 二二年四月十四日 法官助理袁观磊 书 记 员 王晓平 1 北大法宝 1985 年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。