住宅户型未来发展趋势.pdf

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1、 1/4 xx 分析 一、xx 住宅户型发展历史 xx 住宅户型发展历史可以分为三个阶段：福利分房时代、中大户型时代和中小户型时代，每个阶段都有其不同的形成和发展的原因，也由此抒写了武汉的住宅户型的发展历史。1、xx 分房时代 1996 年以前，武汉人的住房问题基本上是依靠福利分房解决，其住房和户型条件由单位性质、效益及房主在单位的级别、贡献决定，一般不能自已做主，分到什么条件就是什么条件。在这种情况下，有的人可以住花园洋房甚至别墅，而有的人却只能住单身宿舍，住房条件和房主的实际需求之间存在着极大的差异。同时，在户型设计上也没有很好地考虑到人性化的住宅需求，纯粹是以满足基本住房需求考虑。因此，

2、福利分房时代的户型只可视为计划经济时期产物，不能代表真实民意需求。2、中大户型时代 1996 年-2002 年这段时间内，武汉的商品房市场逐渐发展起来，同时，房价涨幅与市民月均收入涨幅之间差距相对较小，而福利分房则随着企业改制等种种原因逐渐退出历史舞台。在这种情况下，商品房作为部分有福利房人士改善现有住房条件及无福利房人士解决住房问题的需求对象逐渐成为房地产市场的支柱。由于房价涨幅与市民月均收入涨幅差距较小，使得市民购买能力相对较强，因此中大户型受到广泛青睐，购房者普遍倾向于购买 120 以上的 3 房的住宅。3、中小户型时代 2003 年至今，武汉的房地产市场发展日渐成熟，房价也像坐上了直升

3、机一样，突飞猛进、一路上涨，目前均价已经超过 4000 元/，年增长幅度从 2002 2/4 年之前的 5%左右升至目前的 10%-15%，且有越升越快之势。而市民的月平均收入涨幅却变化不大，从 2000 年直至今增长率一直保持在 15%左右的平稳状态，较之房价涨幅差距甚大。在这种情况下，市民购买能力随着房价一路高歌猛进而逐渐受到限制，对住房面积的需求也不得不从中大户型逐渐调整为中小户型。小结 武汉市民对住宅户型的需求由自身经济条件来决定，在购买能力许可的范围内倾向于较大面积的户型。但目前快速上涨的房价削弱了广大普通市民的购买能力，故此住宅户型需求主力也由中大户型时代的 120 以上的大 3

4、房调整为目前中小户型时代的 100 左右的小 3 房。如果房价仍然持续快速上涨，市民需求主力户型将会越来越小。二、未来住宅户型发展趋势 武汉的房地产市场发展至今，已经由最初的感性时代发展至如今的理性时代。由于房价的一路高涨，对于普通市民而言，房子已逐渐由必需品变成了必需的“奢侈品”。在这种情况下，由于购买力的限制住宅户型势必逐渐向“面积小而功能齐全”的方向发展，中小户型将成为未来武汉房地产市场的户型需求主流。与此同时，政府宏观调控政策不断深入，特别是“70%90 以下住宅”的提出也将促使武汉甚至整个中国的住宅走向中小户型时代。1、80 左右户型将成市场新宠 目前，90 以下户型的市场需求比例逐

5、渐升高，仅次于 90-120，已成为市场第二主力需求。同时，房价的快速上涨也使市民的购房心理价位不断向上调整，目前 4000-5000 元/已经代替 3000-4000 元/成为市场成交量最大的价格段。市民购买能力逐渐“缩水”，导致主力需求面积也随之不断地越变越小了。在既要保证购买能力又要保证户型功能的同时，将促使 80 左右的户型成为市场新宠。3/4 此面积段既能设计较宽松的 2 房，又能设计较紧凑的 3 房，在满足功能需求同时又可以有效节省面积，使广大购房者的购买能力与功能需求达到一个相应的平衡点，不会造成不必要的浪费。2、2 房+小书房将成功能主流 目前，武汉市场投资所占比例不高，主要还

6、是刚性需求支撑市场。对于一般家庭而言，2 间卧室+1 间书房的结构基本可以满足住房的功能需求。而 80 左右的户型可以设计为 2 房+小书房的紧凑结构，既能满足功能需求又能有效控制面积，同时还可以照顾到市民的购买力。随着武汉房地产市场不断迈向理性，80 左右的 2 房+小书房的户型格局将成为市场的需求主力，受到广大普通购房者的追捧。而国家宏观调控政策的不断深入也将促使这一结果慢慢产生，在“70%90 以下住宅”中，80 左右将是绝对主力户型，这是遵循市场需求的结果。3、中心城区大户型将逐渐稀缺 目前，武汉中心城区地块日益稀缺，虽然目前中心城区高档项目较多，其中也不乏大量的中大户型供应，但是对一

7、个以刚性需求所支撑的市场而言，这只是个暂时情况。在广大普通市民的购买力有限的情况下，大户型销售压力将逐渐增大，随着市场不断发展，中小户型将成为开发主流，而大户型也将逐渐从寸土寸金的中心城区不断减少至较合理的比例。总结 随着房地产市场的不断发展，在经历了福利分房时代、中大户型时代之后，中小户型时代随着房价的快速上涨而轰轰烈烈地到来了。由上可知，未来80 左右的 2 房+小书房的户型格局将成为武汉市场需求主力，与此同时，大户型将逐渐从中心城区退守次中心城区甚至郊区。而小户型做为一个过度期的产品也将长期存在，这也是由市场需求所决定的，但是很难重现 05 年的火爆场面，市民购买小户型将更多地从自身需求及投资性进行综合考虑。同时，小户型开发量会随着市场发展而控制在合理范围内。武汉的房地产市场也将不断迈向理性和成熟。4/4 当然，主力户型需求主要是由购房者的购买能力决定，如果购房者的购买能力不断上升，那么，主力户型需求将会随之产生变化，也许将会重回中大户型时代或向多元化发展。在市场经济规律的作用下，需求决定市场，经济决定政治，这也是为什么直至目前为止国家宏观调控政策作用不大的原因之一。市场规律在经济活动中永远都会起到举足轻重的作用。目前，武汉的购房者所面临是矛盾是购买能力相对不足与住房供应面积过大，而 80 左右的 2 房+小书房的户型格局的出现将能有效地缓解这一矛盾，解决实际需求问题。