关于房地产的市场调研报告.pdf

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1、关于房地产的市场调研报告精选 房地产投资者会利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利。欢迎阅读这篇关于房地产的市场精选的文章，更多精彩内容还在报告网等你哦!XXX 房地产市场飞速开展的同时，人们不得不冷静下来思考一些问题：这种开展是否是可持续的?人口开展与房地产开发速度是否适应?城市文化和城市文明如何在城市建立中表达?市住建局会同相关部门对 XXX 市房地产市场进展了初步调查。(一)XXX 市概况 (二)XXX 市国民经济指标与社会开展统计 居民生活水平不断改善。城镇居民人均可支配收入到达 1.3 万元，增长 8.5%，农村居民人均纯收入 6000 元，增长 13%。人均住房建筑面积 24.

2、8 平方米，比上年增加 0.8 平方米。由上表分析可知，XXX 市经济持续稳定开展,近年开展速度加快，xx 年起国内生产总值年均增长在 10%以上。由上表分析可知，XXX 市城市建立加快，一拖、新能源汽车等多个大工程落户我市，固定资产投资持续加大。由上表可知，XXX 市城市人民生活水平持续稳步提高，收入不断增长，消费能力增长迅速。(三)XXX 市十二五期间城市建立主要目标 十二五时期，全市经济社会开展目标是：经济综合实力显着增强，现代农业根本实现，新型工业化进程加快，效劳业明显升级，城市环境优美，社会事业全面进步，人民生活水平显着提高，城乡协调开展，把我市建立成国家重要的装备工业基地和绿色食品

3、产业基地、国家生态园林城市、全国闻名的生态旅游胜地和国家历史文化名城。-经济保持快速增长。在优化构造、提高效益、降低能耗、保护环境的根底上，实现经济持续快速安康开展。到 xx 年，地区生产总值到达 1660 亿元，年均增长 15%以上。-构造调整步伐加快。坚持提升第一产业、做强第二产业、做大第三产业，促进产业构造优化升级。到 xx 年，三次产业构造到达15.5：45.5：39。-城乡区域协调开展。主体功能区格局初步形成，城镇化进程加快，新农村建立成效显着，城乡协调开展，城镇化率到达 47%。-可持续开展能力增强。森林覆盖率到达 xx%，建成区绿化覆盖率到达 40.5%，晋升为国家园林城市。-人

4、民生活水平提高。社会保障体系进一步健全，城乡居民生活质量普遍提高，居住、交通、教育、文化、卫生和环境条件有较大改善。(四)我市重点区域未来规划和建立 1、进一步增强区域新中心城市功能，增强城市辐射能力。2、新区建立与旧区改造同步实施，建立现代化城市。3、旧区根底设施与环境不断完善。4、城市道路、广场、对外交通等根底设施进一步完善，为新世纪城市建立快速开展奠定良好根底。5、围绕城市水系加快滨水地区建立，形成滨水绿化系统，初步形成生态市、园林城，城市骨架。(一)20 xx 年及近年 XXX 市房地产市场情况 国十一条，从而一系列的调控政策的严密出台，从调整供应构造和抑制商品房价格两个方面调控和引导

5、房地产市场。这一年，我市认真落实国家对房地产市场的宏观调控政策，有针对性地解决房地产市场中的突出问题，坚持以稳定(住房价格、投资、消费心理)为前提，以调整供应构造为主线，以改善中低收入家庭住房条件为重点，以促进房地产业持续稳定安康开展为目标，把各项宏观调控政策落到实处。由于措施得力，20 xx 年我市房地产市场实现了住房供求总量根本平衡、住房供应构造根本合理、住房价格根本稳定、市民购房心态日趋理性，房地产业开展与我市经济和社会开展根本适应，与相关产业开展比较协调的预期目标，从快速增长期进入到理性和平稳开展期。1、我市居民人均居住面积情况 由上表可知，中心城区人均居住面积不断提高，平均每年增长0

6、.8 平方米左右，开展速度始终处于全省的平均水平。2、房地产开发投资情况 从图中可见，xx 年以前，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接促进了近几年我市的房地产市场的快速开展。在 20 xx年国家进展一系列的调控措施后，房地产开发投资略有减少，但通过召集开发企业召开市场形势分析座谈会，开发商对未来我市房地产市场形势依然看好。3、商品房市场情况 -土地市场供应情况-商品房开发建立情况 近年房地市场产开发建立情况 -商品房销售情况 商品住房购置主体：我市商品住房的销售主体以本市和外县为主，占全市去年商品住房销售套数的 85.1%以上。外地人士购置房屋仅占 14.9%。购房消费者大多为刚性需

7、求，但也有部分为投资性和投机性购房，我们通过委托(二)现阶段我市居民房地产市场需求(问卷调查形式)我们协调市直机关工委和城调队等相关部门，区分不同阶层，从家庭收入、住房情况、户型选择、环境要求等方面总结出 20 余个问题进展问卷调查，发放调查问卷 7000 份，回收有效问卷 6400份，其中有意购房问卷 2886 份，占 45%，无意购房问卷 3514 份，占 55%。-家庭收入情况 -调查对象目前居住面积 从上图可以看出，目前居住面积 23 平方米以下的占 27.6%，而人均居住面积在 23 平方米以上的占 72.4%，占绝大多数。-购房目的 解决住房问题的占 54%，改善居住条件的占 38

8、%，投资性购房占8%。上图可以看出，希望改善居住环境的购房意向者占 38%，说明消费者已经开始认识到在满足根本居住的情况下，需要更好的居住环境。投资客户占到 8%，在当前宏观调控出台系列政策后，回归到比较理性的状况。-购置房屋的类型 -希望购置房屋的面积 从上图可以看出，绝大多数消费者考虑 xx0 以下的中小户型住宅(占 86.4%)。-购置房屋能承受的单价 3500 以下的占 65.3%，3500-4500 占 20.6%，4500-5500 占9.6%，5500 元以上的占 4.5%。能承受房屋单价在 4500 元/以下的占 86%，占绝大部分。-拟购置房屋区域 选择中华路以北(A)的占

9、8.8%，中华路以南民航路以北(B 从上图可以看出，我市大部分居民比较看好沿劳动湖区域，另外学区房和传统意义上的市中心地带还是主要选择。-理想的起居室(客厅)面积 -理想的卧室面积 -选择房屋装修 希望开发商装修好的占 42.7%，希望买了自己装修的占 57.3%。-采暖方式选择 喜欢传统热水供热的占 45.9%，喜欢供热计量式的占 42.5%，喜欢电采暖方式的占 5.2%，喜欢天然气采暖方式的占 6.4%。从上图可看出，选择传统供热方式的占近一半，而热计量方式正被广阔市民所承受。-土地政策：3 月 10 日，国土资源部再次出台了 19 条土地调控新政，即关于加强房地产用地供应和监管有关问题的

10、通知。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1 月内付清地价 50%、囤地开发商将被冻结等 19 条内容。该通知的出台主要是落实国 11 条精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建立用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场安康平稳有序运行。9 月 27 日，国土部、住建部联合了关于进一步加强房地产用地和建立管理调控的通知。通知明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将制止竞买资格。从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。-房地产政策：住房和城乡建立部于 20 x 年 4 月 13

11、日实施关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知。通知明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房工程，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房工程在 10 日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳安康开展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，通

12、知要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。4 月 17 日，国务院下发关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知。通知明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂 停发放购置第三套及以上住房贷款;对不能提供 1 年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购置住房贷款。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。-其他政策：3 月 9 日，财政部、国家

13、税务总局联合下发了关于首次购置普通住房有关契税政策的通知。通知明确，对两个或两个以上个人共同购置 90 平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购置人均不适用首次购置普通住房的契税优惠政策。从该通知的规定看，两人或多人共同购置 90 平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否那么就不能享受 1%契税税率优惠。9 月 29 日，三部委联合关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知。通知规定，对个人购置普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购置 90 平方米及以

14、下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按 1%税率征收契税。对出售自有住房并在 1 年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。显然，新的契税规定已与相关部门的二套房认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是二套房。2、经济因素 -宏观经济形势：房地产市场与宏观经济开展密切相关，一旦宏观经济有所波动，房地产市场将会迅速作出反响。如果宏观经济形势趋稳，预计未来几年内房地产市场将继续保持稳步上涨趋势，但增幅会进一步放缓;如果宏观经济增速回落，预计房地产市场也会进入一定调整期。房地产市场的开展也会随着国民经济开展的影响而波动,特别是国民经济的分配、经济构造、货币政策和财政政策都会影响房地产市场的走势

15、。-地方经济因素：当地的经济开展因素对房地产市场的开展有重要的影响，主要有经济开展状 况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。而 XXX 市作为我国北部经济欠兴旺地区的三线甚至四线城市，一方面，受全球经济下滑冲击较小;另一方面，XXX 市委、市政府重新调整整体布局，由原来向江西开发调整向南部开发，以南苑开发区为主线，围绕着新火车站建立、劳动湖南扩改造。五个城中村开发建立等，为房地产业的持续开展提供了空间，也对购房者支付能力提供了保证。3、社会因素 -人口因素：房地产市场与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会

16、增加,房地产市场开展也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产市场开展也就会下落。人口素质，人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产市场的变化。人类社会随着文明兴旺、文化进步,公共效劳设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产行情看好。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,那么该地区的房地产行情必然低落。家庭人口规模，这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数

17、量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产市场。-城市化进程：我市正处于城市化进程加速阶段，大量农村人口进入城市，对我市城市土地和房屋的需求增加，造成了城市土地和房屋有了相对的稀缺性，商品房的刚性需求增加，进一步促进我市房地产市场的开展。-房地产投资：房地产投资者会利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现 3 种情况;(1)引起房地产价格上涨 (2)引起房地产价格下跌 (3)起着稳定房地产价格的作用 我国个别城市房地产价格居高不下的很大原因是在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购置房屋为的是赚取投资收益,针对该

18、情况,政府不仅应在交易税方面进展标准,还应该对购房者的购房资格进展限制。4、其他 因素：-消费者心理因素：购房者心理预期变化左右房价走势。心理预期是人们对市场走势的综合判断，在其他条件不变的情况下将决定市场的走势。我们认为，在今后一段时期，由于受各方面因素的影响，人们对未来房价上涨的预期不断上升，购房意向仍然看好。在这种心理预期的驱动下房地产市场将会进一步扩大，商品房价格将稳中有升，但增幅放缓，如果没有大的外部环境的变化，这种趋势不会在短期内扭转。-保障性住房的建立：棚户区改造、经济适用房及廉租房等保障性住房的大力实施，旨在通过政府调控，形成与市场需求相适应的住房供应构造，维持住房价格的根本稳

19、定。大力加强保障性住房建立，有利于推进住房保障体系建立，缓解解决困难家庭住房条件，初步形成以廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房为支撑的住房保障框架。加强保障性住房建立，有利于稳定房地产投资增长，保障性住房大量入市影响房地产供求关系，政府的建立投资可回收和循环使用。政府大规模投资建立经济适用房，势必使普通商品房市场的需求相对减少，或等同于增加了市场供应。政府加快公共租赁住房投资建立，也相当于增加住房供应，将相应减少住房租赁市场的需求，进而对商品房市场，包括新建住房和二手房市场的需求产生影响。保障性住房大量入市，会拉低房地产价格。我市房地产市场形势在未来一段时间内将持续看好，价格也将继续稳中有升

20、，但增幅会逐步放缓。一是房屋建立本钱增加推动了房价上涨。近年来，土地本钱、拆迁费用、建安本钱、配套费用、税费等都有较大增长，对房价上涨起到了一定推动作用，特别是棚户区改造以来，实施拆一还一的惠民政策，低保户、无证房等优惠政策，使拆迁费用增加。二是由于近几年我市采取了房地产开发总量宏观调控政策，房地产开发市场处于供略小于求的场面，这种卖方市场为主导的场面在一定程度上会推动了房价稳步上涨的态势。三是消费者对住房刚性需求的增加促进房价上涨。如户籍制度改革、城市化进程加快、婚房需求、周边县市进入市中心城区购房的比例明显增加。在东莞新一轮城市建立高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、安康、持续开展，房地产

21、立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。在东莞新一轮城市建立高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、安康、持续开展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进展了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进展了较为分析和研究。以此作为我司常

22、平工程下阶段销售的市场依据。1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的开展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。常平镇城市绿地景观规划将其中 20*年常平镇建成区绿化覆盖率不小于 50%，人均公共绿地面积到达 xx 平方米以上，城市绿地系统构造为“一轴、两带、三心、五点”。规划常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建立成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生

23、态城市。1、常平各个区域分析：1)常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购置以本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。2)西北面区域 西北面零星分布金美花园、蓝月湾、豪苑广场，北面为碧湖花园，并期主要以外销为主，开发以大户为主，大面积。主要针对人，新楼盘蓝月湾前期目标客源定位

24、以港人为主。一期销售总结，本地人购置占 80%，本地人购房以三户为主，面积要求在大，对住户要求舒适、宽敞。作为住家，人以二房面积小购置较多，作为旅游渡假的落脚点，北面碧湖花园是居家、渡假的好去处，空气清新、环境污染小、配套设施齐全，注重环境，以中心湖为卖点，至力打造常平明星楼盘，该区域楼盘销售一直看好。3)常平南面，常黄公路沿线区域 住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长业主，如紫荆花园购置者 98%为人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅 20%左

25、右，而阳光山庄 xx 年购房 80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销场面，目前购置客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。4)常平东门区域。常平房地产的开展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批根底设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田丽园，旺角新城，04 年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居

26、家型物业的主要开发地。位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤 山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购置者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购置的主要原因，周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以人居多。现今推出的新楼盘如新天美地 5 期、世纪康城都以精巧装修突出个性化特点，以优质的管理效劳，新颖的产品设计为根底，销售均价在 3600 元/平方米

27、左右，目前片区内人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。2、本区域竞争楼盘分析 针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，*年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因开展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用。山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该工程原定于 05 年 3 月开盘正式出售，由于工程资金的原因推迟至 5 月开始认筹。现楼体已

28、近封顶，由于近年常平的房地产市场供应相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能出售的原因也就是由于认筹客户量的缺乏造成。新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设 7.5 米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购置中 80%为人，三户及四房购置为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。市场结论：1、常平房地产市场前程看好，但其竞争也是日趋剧烈，品牌竞争无论从开发经营，到施工设计，还是物业管理，销售效劳越来越注重品牌的效应。2、常平市场正从过去的外销主导向内销转变，由于港人(含其它外销需求部)与大陆与内销置业者的消费习惯不同，新开发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好。3、内销市场的主力需求以相对较大的住家型物业为重，集中在100140 平方米，三户二厅为主，相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐。4、常平房地产市场住宅销售的价格平稳，实际成交价集中在2700-4000 元/平方米区间，个别楼盘因其早期设计不适应市场需求而价格下调，现整体市场环境除部分投资型产品和品质较好的工程外，都呈现出销售缓慢的情况。