迦南美地房地产商业计划书.doc
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1、迦南美地房地产营销策划有限责任公司商业计划书市场营销课程作业第一章第一章 公司介绍公司介绍3 31.11.1 项目背景项目背景.4.41.21.2 公司简介公司简介.4.41.31.3 公司宗旨公司宗旨.4.41.41.4 公司经营理念公司经营理念 .5.51.51.5 项目流程图项目流程图.5.51.61.6 公司运营模式公司运营模式 .7.7第二章第二章 公司管理公司管理.7.72.1.2.1.管理队伍状况管理队伍状况.7.72.22.2 管理体系管理体系.9.92.32.3公司性质公司性质9 92.42.4组织形式组织形式.10.10第三章第三章 市场分析市场分析11113.13.1宏观
2、市场分析宏观市场分析11113.23.2策划行业宏观环境(策划行业宏观环境(PESTPEST)分析)分析.12.123.33.3目标市场(目标市场(SWOTSWOT)分析)分析13133.43.4客群分析客群分析.13.133.53.5目标市场定位目标市场定位1414第四章第四章 营销策略营销策略.15.154.14.1品牌战略品牌战略SCPSCP品牌战略品牌战略.15.154.24.2推广分析推广分析.16.164.34.3广告战略广告战略.17.174.44.4营销计划服务战略营销计划服务战略 :“主动出击主动出击”.17.17.4.54.5 合作伙伴与市场沟通合作伙伴与市场沟通.17.1
3、74.64.6定价战略定价战略.17.17第五章第五章 投资分析投资分析18185.15.1股本结构与规模股本结构与规模.18.185.25.2资金来源与运用资金来源与运用.18.185.35.3未来五年财务预算未来五年财务预算.18.185.45.4投资收益与风险分析投资收益与风险分析.18.18第六章第六章 财务分析财务分析.19.196.16.1主要财务假设主要财务假设1919目目 录录6.26.2损益表损益表19196.36.3现金流量表现金流量表.19.196.46.4资产负债表资产负债表.19.19第七章第七章 附注附注.19.197.17.1 公司章程公司章程.19.19 7.2
4、7.2 调查问卷(可行性分析)调查问卷(可行性分析).19.19 7.37.3 报表附注报表附注.19.19第一章第一章 公司介绍公司介绍1.11.1 项目背景项目背景1.11 宏观环境分析宏观环境分析:由美国的次贷危机引发的新一轮的经济危机同样也波及了中国,导致了中国房地产行业的不景气。人们已经失去了买房的意愿,消费者现在担忧的是薪水会不会降,工作会不会丢,手里的资产是否还能保值。大量楼盘滞销,成交率也直线下降。现在市场观望的主题已经从购房者变成了开发商,房价仍处于买卖上方的博弈中。1.12 立地条件分析立地条件分析:南宁市荣获了“2007 年联合国人居奖”成为中国唯一获此殊荣的城市。各地产
5、开发商看上这个契机,纷纷进驻南宁,比如保利地产、利海地产、盛天集团、龙光地产、广东合富地产。去年南宁房地产市场卖的是销售,而在今年卖的则是营销而在今年卖的则是营销。时至今日,房地产营销已不再是教科书上的新名词,富有学习能力的南宁房地产企业通过对一线城市的考察与学习,逐渐掌握了一些房地产营销的“秘笈” 。但却存在很多的房产企业对地产营销创新较小、应用不佳,无法真正引起消费购买欲望。1.13 总体与区域市场分析总体与区域市场分析: 全国范围内,地产营销需要好的策划已经是一种深入人心的观点地产营销需要好的策划已经是一种深入人心的观点。但从今年起,地产营销告别地产营销告别“卖拐卖拐”时代时代,翰林华府
6、的开发商广西勤建置业执行董事梁子恒直言:“如今的消费者变得越来越理性了,小打小闹的促销早已不能令他们心动。今后的房地产营销,将是一批踏踏实实做产品的企业。 ”由于南宁的楼盘较多,其中还有大部分的烂尾楼,进行独特、创新的地产营销策划燃烧眉急。根据调查及各种市场分析,我们认为本公司迦南美地地产营销策划公司的潜在客户较多、发展前景较好。同时,基于南宁更为特殊的地理和市场背景,我公司选择了南宁做为创业根据地。1.21.2 公司简介公司简介迦南美地地产营销策划公司拥有一批经验丰富的营销策划人员,经积累,经验丰富、实力雄厚,是集全程营销策划、整合推广及代理销售于一体的专业房地产营销策划机构。公司秉承“诚信
7、、卓越、协作、创新、严谨”的经营理念,融汇各地知名地产营销策划公司前沿的管理经验与精华,形成独具特色的地产营销策划操作模式。同时,公司拥有一支德才兼备、术业专攻的高学历、高素质的房地产营销策划强势团队。我们不拘泥于传统,敢于实践创新,并从实践中汲取精华,结合市场发展规律及自身实际,与时俱进,超越创新。展望未来,我们将通过管理创新、科技创新,走信息化、专业化的发展道路,最终实现精品服务,做行业一流。1.31.3 公司宗旨公司宗旨策划以创未来策划以创未来, ,真情以造幸福;真情以造幸福;为顾客创造价值,为社会创造效益。为顾客创造价值,为社会创造效益。附:现今由于经济环境的变化,南宁房地产市场卖的不
8、再是销售,而是营销,我公司秉着真诚至上的理念,为顾客(各地产商)提供最好的营销策划,顺利卖出楼盘,实现顾客价值,创造顾客未来;同时,为社会人士提供最有创意、最具温情的家,营造温馨的氛围,带来幸福的感觉。地产商的效益、买房者的满意,价值与幸福的共同实现就是社会最大的效益。1.41.4 公司经营理念公司经营理念企业宗旨:策划以创未来,真情以造幸福;为顾客创造价值,为社会创造效益企业精神:务实, 敬业,专业,诚信企业竞争策略:提供最好的服务,创建最好品牌,保证最好品质企业方针:以客为尊,品质卓越,以人为本,持续改进1.51.5 项目流程图:项目流程图:项目说明展开调查展开调查分析研究分析研究初步策划
9、初步策划接收项目接收项目项目评估项目评估最终决策最终决策初步策划初步策划分析研究分析研究初步策划初步策划 1. 一块刚买但未开发的地皮,需要对其调查研究,并策划决策。2.刚建好的楼盘但销售效果不佳,需要更好的营销方法与策划推动楼盘的销售。1.61.6 运营模式运营模式1.61 盈利模式盈利模式:主要盈利途径为向地产开发商提供独特创新的地产营销策划获取相应的报酬,也通过另外的投资拓展业务获得一些盈利。1.62 运营体系运营体系:本公司运营体系包括管理体系、策划调研体系、公关体系等,分别由不同部门不同工作人员掌管。管理部门:管理部门:负责公司日常运作管理、公司内工作人员管理、资金管理、人才流通管理
10、等;策划调研部门策划调研部门:包括对地产项目进行评估的评估部和公司最核心的部门策划调研部门,由专业人士组成,将会对所接收的项目进行一系列的调查分析以此做最好的策划,推动楼盘的销售,是本公司最主要之部分;公关部门:公关部门:负责掌管本公司对外的形象宣传和争取项目。1.63 运营收益模式运营收益模式:主要分为三个途径 项目评估接收项目调查分析研究初步策划最终决策 项目评估接收项目分析研究初步策划最终决策 项目评估接收项目初步策划最终决策每个不同的途径按服务项目的复杂度和策划成本收取不同的费用、报酬,便是本公司主要的收益方法。1.64 公司营运模式公司营运模式聘请知名高级营销师提供服务策划且提高名气
11、打响品牌营取利润扩大规模(先扩大南宁市场,继而扩大到其他省份)提供更优质服务营取更高利润。按部就班,最终使公司从小公司慢慢变成大公司。第二章第二章 公司管理公司管理2.1.2.1.管理队伍状况管理队伍状况公司主要领导人有八人:总裁、总经理、财务总监、人事部经理、市场调研部经理、公 关经理、后勤部经理,各人简介和主要职责如下表:职务姓 名性别专业个人简介总裁钟成亮男市营市营专业,积极参与社会实践,将理论用于实践, 组织领导能力强,有果断决策的意识和能力.,负责公司的整体管理,并做最后决策。.总经理林灵女市营市营专业,学习成绩好,并且较为细心认真,同时能积极参与社会实践,将理论用于实践,并从实践中
12、摸索理论学习的不足.在学生会担任干部,组织领导能力有果断决策的意识和能力.配合总裁负责公司的整体管理。.财会张一兰女市营市营专业,学习成绩好,并且较为细心认真,掌握一定的财会知识,同时能积极参与社会实践,将理论用于实践,并从实践中摸索理论学习的不足.在学生会担任干部,组织领导能力强,有果断决策的意识和能力.负责公司的财务和临时决策.公关经理韦文映女市营活泼开朗,美丽大方,学习成绩良好,善于与人沟通,交际能力好,形象佳,对人事处理有相当的兴趣和一定的能力,现负责公司的公关相关事宜人事部经理梁丽英女市营活泼开朗,为人和善,学习成绩良好,善于与人沟通,交际能力好,对人事处理有相当的兴趣和一定的能力,
13、现负责公司的人力分配相关事宜。市场策划部经理苏京燕女市营为人开朗,乐于交际,学习成绩良好,富于思考,强与策划,对人对事都有特别的关注和独特的见解,有冷静的大脑,现负责公司市场策划的相关事宜。市场调研部经理杨展男市营热爱生活,市场营销专业,学习成绩良好,富于思考,对人对事都有独特的见解,喜欢新鲜并乐于制造一些新鲜,有冷静的大脑,现负责公司市场调研和扩展相关事宜。后勤部经理潘先松男市营为人和善,做事认真,处理事情时细心、耐心。对事情有特别的观察、看法和认真处理的能力。现负责公司后勤等相关适宜。2.22.2管理体系图解管理体系图解日常管理者:日常管理者:包括各 个部门的负责人,以及 分管负责人,负责
14、管理 公司日常事务战略管理者:战略管理者:统筹 安排公司发展策略, 指导公司每年的战略 目标的完成专业服务者:专业服务者:公司 聘请的各部门专业人 才资源配置者:资源配置者:负责 公司各个部门人、事、 物的相关调配公司总负责人:公司总负责人: 总裁、总经理, 负责公司总的协 调发展2.32.3公司性质公司性质性质:有限责任公司性质:有限责任公司2.42.4 组织形式组织形式公司初期拟采取直线制的组织形式,如图所示:总裁总经理人力资源部公关部后勤部财务部市场部人事管理市场调研市场策划财务流动后勤工作公关工作第三章第三章 市场分析市场分析3.13.1宏观市场分析宏观市场分析由美国的次贷危机引发的新
15、一轮的经济危机同样也波及了中国,导致了中国房地产行业的不景气。人们已经失去了买房的意愿,消费者现在担忧的是薪水会不会降,工作会不会丢,手里的资产是否还能保值。大量楼盘滞销,成交率也直线下降。现在市场观望的主题已经从购房者变成了开发商,房价仍处于买卖上方的博弈中。南宁市荣获了“2007 年联合国人居奖”成为中国唯一获此殊荣的城市。各地产开发商看上这个契机,纷纷进驻南宁,比如保利地产、利海地产、盛天集团、龙光地产、广东合富地产。去年南宁房地产市场卖的是销售,而在今年卖的则是营销而在今年卖的则是营销。从全国范围来看,确实有不少的房产营销策划公司,但能够做得出名气的却不多。在南宁市专注于房产营销策划的
16、公司就仅有聊聊几家,较有实力的有南宁泰利来房产策划有限公司,他的旗下拥有几个大型全资机构。本公司迦南美地地产营销策划公司拥有一批经验丰富的营销策划人员,经积累,经验丰富、实力雄厚,是集全程营销策划、整合推广及代理销售于一体的专业房地产营销策划机构。根据调查及各种市场分析,我们认为本公司迦南美地地产营销策划公司的潜在客户较多、发展前景较好。3.23.2策划行业宏观环境(策划行业宏观环境(PESTPEST)分析)分析政治因素:政府调控、房产压政治因素:政府调控、房产压 力大力大合作建房该有所突破,信 贷政策将继续加压,物业税征 收可能被提上日程,小产权房 问题该有所解决,但政府严格 限制土地供应,
17、调整土地和住 房供应结构,抑制房价过快上 涨;正确运用政府调控与市场 机制两个手段;地方各极政府 要对调控负责。 P经济因素:经济增长,住房要经济因素:经济增长,住房要 求改善求改善 我国国民经济保持着健康、 持续、快速的发展势头,随着 人们生活水平的提高,公众对 住房条件有了更高的要求,对 住房的社会关注度越来越高。 中国家庭在住房上的平均消费 支出水平呈现明显的增长趋势。ES 社会因素:需要巨大;高度关注社会因素:需要巨大;高度关注南宁楼市的开发、营销水平越 来越高,不断有高质素的楼盘 推出市场,以产品拉动消费需 求;南宁城市化进程越来越快, 城市人口的扩容以及新移民的 增加,促进了楼市消
18、费水平的 不断上升;南宁作为广西首府, 辐射能力越来越高,对广西其 他地区人口在首府置业的吸引 力也越来越强。从今年农历新 年过后,南宁楼市已经开始升 温,3 月份已经进入了小高潮。 3 月份南宁共有 6 个楼盘开盘, 而大大小小促销的楼盘则更多。 从销售效果来看,不少楼盘也 取得了非常好的业绩。相信在 市场宏观环境利好的情况下, 今后房产将受更高的关注与更 大的需求。T技术因素:技术因素:专业人员严重匮乏专业人员严重匮乏据调查发现,南宁市专注 于房产营销策划的公司就仅有 聊聊几家,致力于房产的营销 师少之又少且不够专业。而且, 学历教育体系中,心理咨询专 业极为稀少,极少数培训资源 集中在北
19、京、上海等特大城市 的高校和科研院所。据中科院 心理所 2000 年 8 月的统计, 80 年代后已开展的相关培训 90%集中在北京、上海、广州、 昆明、武汉、长沙这 6 个城市。基于 PEST 的分析,我们认为本公司具有很大的市场空间和发展潜力。3.33.3 目标市场目标市场 SWOTSWOT 分析分析:1.优势 strength:我公司为新建公司,发展前景广阔,而且拥有高学历、经验丰富的营销策划人才、公关人才和人力资源管理人才。2.劣势 weakness:新建的公司,信誉度尚未完全确立,策划能力还待考证。实战经验还比较缺乏。3.机会 opportunity:房产销售观念发生大的转变,从以前
20、的卖销售转变为卖营销、卖文化内涵。房地产行业不景气,大量房产滞销。4.威胁 threaten 房地产行业不景气给其他行业带来了极大的影响,国家可能出台政策拉动房地产行业的发展,使之再次变为卖方市场。3.43.4 客群分析客群分析据南宁日报楼市专刊近期抽样调查的“南宁市中高端楼盘购买人群比例分析”中显示,企业高级管理人员、私企老板等高收入人群大都占据“买单”大户的首席。而公务员与事业单位、教师等人群,已成为购置商品房的第二梯队。这让开发商不得不重新审视这一购房群体不俗的购买力。低端市场中,对于刚毕业的大学生以及年轻的白领们,外来农民工等都需要在这里寻找一个港湾。因此,房产需求的迫切性更加确定了房
21、产策划公司存在的必要性与前景性。从全国范围来看,确实有不少的房产营销策划公司,但能够做得出名气的却不多。在南宁市专注于房产营销策划的公司就仅有聊聊几家,较有实力的有南宁泰利来房产策划有限公司,他的旗下拥有几个大型全资机构。根据调查及各种市场分析,我们认为本公司迦南美地地产营销策划公司的潜在客户较多、发展前景较好。1. 收入稳定积蓄购房潜力。稳定的收入与固定的住房公积金为公务员购房提供了稳定的保障。2. 投资与升级换代各有所需。 “不买房还能投资什么?”在目前国内股市平淡、投资产品单一的态势下,房产已成为手中还有些“闲钱”的人们投资的首选。而享受多年的集资房的 35 岁以上,追求生活品质的人们现
22、在也开始进入升级换代阶段。集资房被叫停后,更是让拥有稳定收入的人们的选择转向商品房市场。3. 周边城区人们“心向首府”。 “在南宁买房了!”据调查,在南宁的中高端楼盘购买者中,外地人的购买比重相当大,有些楼盘超过 50%。而相比之下购房数量与比重更为广泛的是来自南宁市六县六城区及崇左、百色、钦州、北海、柳州等城市及下属县份的公务员与事业单位人员。同时经常到南宁出差、全家人在南宁度周末、为在南宁读书的儿女置个居所、为将来退休或工作变更做准备等等。 “在南宁有个家”已成为不少人的“奋斗目标”之一。3.53.5 目标市场定位目标市场定位地点:广西南宁市对象:房地产开发商。我公司的客户群定位于需要更专
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