万科项目可研报告作业指引.pdf

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1、 北京万科企业有限公司 BEIJING VANKE CO.,LTD.编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 项目可研报告作业指引 编制 沈楷 日期 03-03-08 审核 刘亚明 日期 03-03-16 批准 张小良 日期 03-03-16 修订记录 日 期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 批准人 030912 A/1 部分文字修订 刘育民 刘亚明 张小良 项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 1 页 共 11 页 1、目的 规范新项目前期研究工作，提高工作效率，提供了可研报告可能涉及的各方面。2、适用范围 公司新项目论证进入可行性研究阶段

2、的可行性研究报告研究编制指南。3、术语与定义 可行性研究：就是对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，为投资决策提供依据。4.职责 4.1.项目拓展部 4.1.1.负责编写可行性研究报告中项目概况、法律风险分析、竞争对手分析等部分的编写。4.1.2.负责汇总市场部、设计部、工程管理部、成本管理部、财务部完成的可研报告的其他部分。4.1.3.负责协调所有部门的报告编写及最终定稿。4.2.市场部 4.2.1.负责编写项目可行性研究市场部分。4.3.设计部 4.3.1.负责编写项目可行性研究规划设计部分。4.4.工程管理部 4.4.1.负责提供工程技术方面的支持。4.5.成本管理部 4.5

3、.1.负责编写成本分析部分。4.6.财务部 4.6.1.负责编写财务分析部分。5、可行性报告内容 根据具体项目的特点，可以（需要）对以下内容有所取舍和侧重。项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 2 页 共 11 页 5.1、项目决策背景及摘要 5.1.1、外部环境 5.1.1.1、论述发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；5.1.1.2、明确宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。5.1.1.3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改

4、造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；5.1.2、内部因素 5.1.2.1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3 5 年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；5.1.2.2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；5.1.2.3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；5.1.3、针对具体项目，可根据实际情况重点论述可能对项目产生重大影响的外部与内部环境因素，其他非重点因素可以不予论述。5.2、项目概况 5.2.1、宗地位置 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金

5、融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公-商务-政府的关系）。5.2.2 用地现状 5.2.2.1、四至范围；5.2.2.2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；5.2.2.3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面。5.2.2.4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5.2.2.5、地下情况，包括管线、地

6、下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下 项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 3 页 共 11 页 建筑-结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；5.2.2.6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；5.2.2.7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。5.2.3、项目周边的社区配套 a.周边3000 米范围内的社区配套 1

7、）、交通状况 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；2)、教育：大中小学及教育质量情况。3)、医院等级和医疗水平 4)、大型购物中心、主要商业和菜市场 5)、文化、体育、娱乐设施 6)、公园 7)、银行 8)、邮局 9)、其他 附图：生活设施分布图，具体位置、距离。b、宗地周边3000 米外但可辐射范围内主要社区配套现状 5.2.4、项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）a、治安情况 b

8、、空气状况 c、噪声情况 d、污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）e、危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 4 页 共 11 页 5.2.5、周边景观 a、风水情况 b、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心-超市的建设等。c、其他 5.6、市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）5.6.1、道路现状及规划发展 a、包括现有路宽、规划路宽，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）b、供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。c、污水、雨水排放

9、：现有管线、管径及未来规划和实施时间。d、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。e、永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。f、燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。g、供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。5.7、规划控制要点 5.7.1、占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积 5.7.2、住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积。5.7.3、综合容积率、

10、住宅容积率 5.7.4、建筑密度 5.7.5、控高 5.7.6、绿化率 5.7.7、其他 5.8、土地价格 土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。5.3、法律及政策性风险分析 5.3.1、合作方式及条件 项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 5 页 共 11 页 a、合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等 b、合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入

11、要明确合作方是否有承担营业税的义务。c、付款进度及与拿地程序的配合 d、其他合作的主要条件 e、与合作方式相关的其它法律规定 5.3.2、土地法律性质评估 a、现状 1）、土地所有权归属 2）、土地使用权归属 3）、土地的用途 b、规划 1）、规划所有权归属 2）、规划使用权归属 3）、规划的用途 c、取得土地使用权程序评估 1）、取得土地使用权的程序 2）、取得土地使用权需要的工作日 3）、取得商品房用地土地使用权所需条件 4）、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）5.3.3、土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）a、地性质变更的程序和理由 b、土地性质

12、变更的政策支持或障碍 c、土地性质变更需要的工作日 5.3.4、政策性风险评估 城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。5.3.5、总体评价 对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签 项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 6 页 共 11 页 约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。5.4、市场分析 5.4.1、区域住宅市场

13、成长状况 a、区域住宅市场简述 1）、形成时间 2）、各档次住宅区域内分布状况 3）、购买人群变化 b、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5 年）1）、开工量-竣工量 2）、销售量-供需比 3）、平均售价 c、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势 5.4.2、区域内供应产品特征 a、各档次产品供应状况 b、各档次产品的集合特征，尤其研究与本案类似档次物业的特征 c、平均售价 d、开发规模 e、产品形式 f、平均消化率 g、平均容积率 h、物业在区域内分布特征 i、区域内表现最好个案状况 附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。j、未来2-3 年

14、区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型 k、分析：本案在区域市场内的机会点 l、结论：1）、区域市场在整体市场的地位及发展态势 2）、本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式 3）、本案在区域内开发市场潜力 4）、本案在开发中的营销焦点问题 5.4.3、区域市场目标客层研究 a、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）。b、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要 项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 7 页 共 11 页 的关注点、诉求点。5.4.4、目标

15、市场定位及产品定位 a、市场定位 b、目标人群特征-来源区域-行业特点 c、产品建议 5.5、规划设计分析 5.5.1、初步规划设计思路 a、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。b、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。c、节能和环保型建筑材料选用的考虑。d、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。e、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。5.5.2、规划设计的可行性分析 a、既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、限高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和

16、万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。b、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。c、土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。d、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。e、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯

17、（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。f、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。g、市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何 项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 8 页 共 11 页 解决。5.6、项目开发 5.6.1、地升值潜力初步评估

18、。从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。即开发与作为土地储备优缺点分析 5.6.2、工程计划：工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。5.6.3、销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。5.7、投资收益分析 5.7.1、成本预测 说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，规划指标，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括资金利息、营业税和所得税）等。5.7.2、税务分析 a、营业税及附加 b、所得税 c、土地增值税 上述税种的

19、基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。5.7.3、效益分析 a、济效益分析的假设条件，如：是否享受政府各种税费的减免等。b、项目利润率、投资回报率及主要经济指标。C、各期的利润体现 D、敏感性分析（根据具体项目特点，进行相应的敏感性分析，一般必须包括成本和售价的分析）E、项目资金预测 1）、资金投入计划；2）、资金回款计划；3）、资金需求计划；项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 9 页 共 11 页 4）、启动资金及启动时占

20、用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额 5.8、管理资源配置 5.8.1、机构设置：是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。5.8.2、人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。5.8.3、人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。5.9、综合分析与建议 5.9.1、优势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。5.9.2、劣势：从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市

21、政配套、生活配套、是否符合万科一贯发展思路等方面论述。5.9.3、机会：从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。5.9.4、结论和建议 5.10、竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题 5.10.1、主要指标测算 5.10.2、直接建造成本（不包括地价）、售价 5.10.3、投资收益分析（参考以下格式）：经济指标 A A+M A+2M A+nM 楼面地价 完全成本 总投资 毛利率 税前利润 税后净利 销售净利率 总投资回报率 注：A 代表起拍价或投标底价，若没有底价A 代表略低于可能最低中标价；M 代表每次举牌增加的最小单位价格

22、，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例 项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 10 页 共 11 页 如 100 万元，变化值不宜过大。5.10.4、根据需要，可增加如下测算：销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价 R1 R2 R3 注：R 代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。5.10.5、竞争对手分析 a、主要背景，控股股东情况 b、总资产、净资产、净利润（每股利润）c、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本 d、操作水平，主要开发的项目 e、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志

23、在必得。5.10.6、制定策略 a、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。b、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。c、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。5.10.7、资金筹措 短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。5.11、附件：5.11.1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。5.11.2、按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 5.11.3、成本测算可采用两种方法：a、预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。b、根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定 项目可研报告作业指引 编号：VKBJ-WI-PR042 版号：A/1 页码：第 11 页 共 11 页 的情况下，尽可能稳健一些。6.支持性文件 6.1 VKBJ-WI-PR001项目论证程序 7.相关记录 汇总形成的XX 项目可研报告