南昌房地产市场分析报告.pdf

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1、 南昌房地产市场分析报告 LG GROUP system office room【LGA16H-LGYY-LGUA8Q8-LGA162】2010 年 7 月南昌房地产市场分析报告 一、2010 年 7 月中国房地产市场概览 7 月全国住宅价格环比下跌城市逾七成 中国房地产指数系统 8 月 2 日发布百城价格指数，7 月全国 100 个城市住宅平均价格为 8308 元/平方米，环比下跌%。其中 26 个城市价格呈现环比上涨趋势，74 个城市价格则表现为环比下跌。在价格上涨的城市之中，哈尔滨上涨幅度最大，为%;而下跌幅度最大的汕头，其跌幅则为%。7 月份住宅价格环比涨幅居于前十的城市，几乎被三、四

2、线城市所囊括，其中哈尔滨、日照、鄂尔多斯的环比涨幅均超过2%。而 7 月住宅价格环比跌幅前十的城市中，一些二线城市则在其中。如汕头、珠海、温州等市，居前两位的汕头和包头，其跌幅分别为%和%，也是百城价格指数中仅有的两个跌幅超过4%的城市。房价开始现松动 开发商资金充裕度开始下降 全国工商联房地产商会会长聂梅生在昨天的论坛上透露，开发商资金充裕度开始下降，并非“不差钱”，房地产商开始用自己的钱来投资，其中自有资金5 月份比 4 月份大幅度增加，比去年月均大幅度增加，去年的月均自有资金是1452 亿元，到了今年 5 月份达到了 2000 多亿元。自有资金率大幅度上升到 70%，去年的数据是 50%

3、。从新政调控效果看，聂梅生说，遏制部分城市房价过快上涨的效果是显着的，房价环比下降，而且趋势会进一步扩大，房价已经松动了。在此背景下，开发商调整战略目标，有的继续逢低拿地，大型的开发企业平衡商业地产持有比例，以便形成对冲平衡机制，甚至往老年住宅和绿色地产领域发展。传楼市新调控政策第三季度推出四季度将见效果 7 月 3-4 日,国土资源部部长徐绍史在全国国土资源厅局长会议上表示,目前房地产调控导致市场量跌价滞,这种情况不会维持太久,继续调控下去,会出现量价齐跌的情况。徐绍史表示,下半年国土资源工作的重要内容之一,就是积极参与房地产调控。徐绍史提出了国土部门继续参加房地产调控的三方面内容：一是严格

4、供地计划执行,保证 70%的土地供应给政策性住房和中小套型商品房；二是严查房地产开发商囤地,目前约有一半的闲置土地是由 于地方政府原因造成的,国土资源部正在对这个问题进行梳理,将出台新的政策,解决这个问题；三是严格土地出让新合同的执行问题,开发商在土地出让新合同当中,与政府约定了开竣工日期,国土部将依据土地出让新合同对房地产项目进行检查。国土资源部总规划师胡存智日前对本报记者表示,房地产用地土地出让保证金比例将从 20%,提高到 30%。一线城市房租普遍上涨专家称这与调控关系密切 国务院十号文件出台两个多月以来，降价的呼声不但没有打破住房市场的僵持局面，租房市场却呈现出了异常的火爆。链家地产近

5、期公布的上半年北京住宅租金情况显示，2010 年上半年全市套均租金 2792 元/月，同比上涨%左右。同样，上海、广州、深圳等地房租也纷纷上涨，特别是进入 5、6 月以来，租金涨幅更为明显。与此同时，房租价格上涨的风潮也不可避免地向二、三线城市蔓延。买房人少了租房人就多了，供不应求导致价格上涨，这原本是一条简单的逻辑，但放在中国的租房市场上，似乎就不这么简单了。中国之声特约观察员李一戈认为，以本轮地产调控为导火索，房租价格急速上涨背后隐藏着供需双方的挣扎与无奈。降价打折：开发商促销“迷踪拳”算晕购房者 楼市调控将满三个月,不少购房者陷入两难的境地,在买还是观望中纠缠。趁此机会,部分开发商给出针

6、对性的举措,比如推出多重优惠,就象打“迷踪拳”,至于实际优惠多少,算法复杂,让不少购房者只能带上计算器,一样一样来计算。针对购房者的情绪,不少开发商推出了众多的优惠,比如折上折、赠送面积、送家电、免几年物管费等等。现在不少开发商几样优惠有条件的叠加,优惠越发复杂。不仅投资客纠结,普通购房者,也处在这样的矛盾之中。昨日,在空港新区某楼盘,家住江北区五里店的覃军正带着小孩看房,他说最近看了不少楼盘,但还在犹豫,比如正在看的楼盘,买二室两厅钱刚好够,买三室两厅就少了点。如果现在不买,他也担心错失机会。一家知名品牌开发商透露,最近两周来,虽然成交量增加,但是购房者占看房者的比例依然较低,这说明市场观望

7、情绪依然较浓。地方政府消极懈怠开发商豪赌调控不可持续 从楼市调控政策本身看，自从 4 月中旬出台政策后，至今再也没有新动静，甚至新国十条中要求尽快研究出台的政策，至今遥遥无期。这让开发商看到了楼市调控不可能持续的希望和曙光。从国际经济形势看，欧洲债务危机影响没有丝毫减弱，世界经济二次探底 声音再起。从国内经济形势看，出口、投资和消费三驾马车都不容乐观。在这种情况下，楼市调控如果继续加力会否对经济造成大的影响，专家在质疑，开发商趁机在放大。在以上宏观大背景下，开发商开始豪赌楼市调控政策走回头路、不可持续，一些专家也在怂恿放松调控、到此为止，地方政府更是对调控政策消极又懈迨。市场上弥漫着一种错综复

8、杂的信号和乌七八糟的东西，已经严重影响着楼市调控政策的落实。楼市初现价跌量升 专家称开发商布局全国降价 根据对楼市交易情况的监测发现，在调查的35 个城市中，大多数城市也存在“价跌量升”的苗头。招商证券最新房地产行业周报同样显示，7 月 19 日到 25 日，北京、上海、广州和深圳等一线城市周成交环比分别下降31%、上升 23%、23%、2%；比前四周平均水平分别下降 25%、上升 35%、10%和 13%。在二线城市，无锡、武汉、成都、重庆和福州等一手房 5 城市成交环比上升。“市场最坏的时候已经过去。”陈晟说，“比5 月冰冻期还差的境况不大可能再出现。但这不代表价格调整到位。目前的成交量是

9、刚性需求支撑，仍然是脆弱的，还会经历一个通过降价提升成交量的过程。”央行:落实好适度宽松货币政策严格执行差别房贷 中国人民银行分支行行长座谈会上,央行强调,下半年要继续落实好适度宽松的货币政策。会议指出,今年要坚持把处理好经济平稳较快发展、调整经济结构和管理好通胀预期的关系作为宏观调控的核心,继续实施适度宽松的货币政策,保持政策的连续性和稳定性,提高调控的针对性和灵活性。按照年初确定的全年货币信贷预期目标,进一步加强和改善流动性管理,合理搭配公开市场操作、存款准备金率等工具,保持银行体系流动性处于合理水平；引导金融机构合理把握贷款投放总量、投向和节奏.会议强调,要落实好“有扶有控”的信贷政策,

10、进一步加大对“三农”、自主创新、社会事业等薄弱环节和区域协调发展的支持力度,支持加快培育和发展战略性新兴产业,严格控制“两高”行业和产能过剩行业的贷款.严格执行差别房贷政策,促进房地产市场健康平稳发展。二、2010 年 7 月份南昌楼市动态一览 2010 年 7 月中国城市房价排行榜:南昌排 47 位 2010 年 7 月中国城市房价排行榜显示，2010 年 7 月份，杭州市房价跃居排行榜首 位，新房均价达到 25840 元/平方米，创历史最高，超过北京和上海。北京以 22310 元/平方米紧随其后，上海新房均价下降至 19168 元/平方米位列第三。2010 年 7 月中国城市房价排行榜的前

11、十一位房价均价都已超过万元大关。中部省会城市南昌房价以 5573 元每平米的价格居房价排行榜第 47 位。江西省城乡规划条例8 月 1 日起实施 江西省城乡规划条例内容包括城乡规划实施好坏五年打一次分、旧城区严格限制零星插建、未“达标”地块不得出让、工程竣工不符规定不验收、未按规划建设的可强拆等内容。江西省城乡规划条例将于 8 月 1 日起正式实施。针对该条例的相关内容，法律界人士认为，为避免矛盾的发生，因尽快出台更为详尽、具有可操作性、有利于利害关系人利益维护的规划公示实施细则等规定。南昌旧城改造带来大量黄金地块 今年南昌市将要启动的老城区改造建设工程，共4 个大项，计 26 个子项，项目总

12、投资约亿元，总拆迁面积 410 万平方米。仅西湖区就涉及 46 个地块，总占地亩，房屋万平方米（其中含地铁一号线万平方米。先不论地块的大小以及用途，仅凭此类地块的地段优势，放在土地交易市场上都将引发楼市开发商们的争夺战。江西以“户”为标准对住房保障工作实施考核奖励 为积极有效推进保障性住房建设解决住房难问题,江西省将以各地保障房建设实际“户数”为标准,建立住房保障工作考核机制,从财政预算中拨付专项资金奖励工作成绩突出的市县。奖励资金作为各地保障房建设启动资金、后续补充资金和工作经费再次投入到保障房建设中,实行专款专用。南昌三年内拟增万套商品房 7 月 1 日，南昌住房建设规划（2010-201

13、2 年）正式公布，2010 年至 2012 年，南昌市住房总需求约万平方米，这 3 年新建普通商品房万套，基本实现常住人口户均拥有或租住一套住房。当然，保障性住房是整个住房建设规划中的重点。这3 年，南昌将建设近3 万套保障性住房，其中，包括 8400 套公共租赁住房，把城市“夹心层”也纳入保障住房体系内。南昌上半年住宅用地成交 82 万 中国指数研究院刚刚发布的2010 年上半年中国 103 个城市土地市场交易情报中显示，2010 年上半年，全国 103 个城市住宅用地楼面地价为 1863 元每平方米，环比 2009 年下半年下降 9%，从月度交易看，住宅用地楼面地价一直处于下行阶段。而在这

14、103 城市中的南昌土地市场却逆势走高，这份土地交易情报显示，2010 年上半年，2010 年上半年，南昌土地市场推出住宅用地 87 万平方米，与 2009 年同期相比涨幅高达 263%，其中成交住宅用地面积为 82 万平方米，同比增加 141%。南昌楼市淡季更淡 新增住宅仅万 7 月 2 日，恒茂英伦国际、路通城邦与联发江岸汇景等几个楼盘新获批部分预售许可证；7 月 15 日，博泰生态商务园、绿地香颂、万科青山湖等楼盘获批部分预售许可证。截至 7 月 20 日，南昌楼市本月内仅 7 个楼盘有新增供应量，合计万平方米，推盘量明显萎缩。物业拒不交接最高可罚十万元 7 月 26 日，南昌市法制办公

15、布了南昌市物业管理条例行政处罚自由裁量权细化标准，规定“原物业服务企业以业主欠交物业服务费或者其他相关费用等理由拒不交接的，由房产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处5 万元以上 10 万元以下罚款。”南昌十字街“棚改区”将成商业中心 备受市民关注的南昌市今年最大的棚户区改造项目十字街棚户区改造工程已进入实质性阶段，前期拆迁摸底工作已全面结束，目前拆迁安置方案已初步确定，即将启动拆迁工作。昨日，南昌市青云谱区政府对外发布消息，根据规划，该区将用五六年的时间，将十字街“棚改区”建成一个集购物、餐饮、休闲、居住为一体的商业中心。其中拆迁投资将达亿元，涉及拆迁户数 2271 户。宽度仅 3 米左右

16、的十字街，将被改建成一条下沉式30 米宽的城市主干道。三、2010 年 7 月南昌楼市供求情况分析 新房市场 7 月南昌楼市整体供求比：:1 新增供应面积：成交面积：成交套数：1741 套 7 月份南昌市新增供应面积及套数统计 7 月新增预售面积：住宅：7 月新增预售套数：2515 套 住宅：1440 套 非住宅：非住宅：1075 套 6 月新增预售面积：住宅：6 月新增预售套数：990 套 住宅：955 套 非住宅：非住宅：35 套 本月新批商品房预售面积，环比增长%，其中住宅新增供应面积，环比增长%；本月新增商品房预售套数 2515 套，环比增加%，其中住宅供应套数环增加%。7 月份南昌市

17、总成交面积及套数统计 7 月总成交面积：住宅：7 月总成交套数：1741 套 住宅：1429 套 非住宅：非住宅：312 套 6 月总成交面积：住宅：6 月总成交套数：2444 套 住宅：2130 套 非住宅：非住宅：314 套 本月新房去化量与 6 月份相比出现萎缩，7 月总成交面积，环比下降%。其中住宅成 交面积，环比下降%；住宅成交套数 1741 套，环比减少 703 套，下挫%。非住宅市场 7月份供应大增，而成交量却和 6 月份基本持平。7 月份南昌新房供求变化情况分析 本月南昌新推楼盘包括世纪风情、恒茂英伦国际、皇冠国际、正荣大湖之都、绿地香颂高馆、罗马象湖壹号、白金瀚水景花园、保集

18、半岛、梦里水乡、江西奥林匹克花园、绿湖豪城、东方海德堡、名门世家、金桥慧景、幸福时光、景城名郡、平安象湖风情、嘉合万世和联发江岸汇景等。7 月南昌住宅成交套数走势图 7 月南昌楼市住宅日均成交量 46 套，与 5 月份持平，并列为 4 月新政以来的最低点（其中 4 月住宅日均成交 118 套，6 月住宅日均成交 71 套）。楼市整体呈现萎靡状态。7 月份的最后一周（），楼市成交量异动，出现大幅上扬的迹象。一个原因是品牌楼盘的低价优惠推盘，如绿地香颂的超低折扣优惠（实际成交均价 4856 元/），皇冠国际低于预期的开盘价格（实际成交均价：7490 元/），使得这两个楼盘在 7 月最后一周成交量急

19、剧放大，并借此顺利登上 7 月南昌楼市销售套数排行榜前二的位置。另外，由于南昌大规模的棚户区改造工程已经开始，利字街，塘子河等拆迁户陆续搬离，部分手持现金的刚性购房者涌入楼市，也在一定程度上拯救了南昌楼市“极度深寒”的局面。在 7 月份推盘楼盘中，幸福时光、保集半岛、绿地香颂、平安象湖风情、绿湖豪城、江西奥林匹克花园等都打出针对拆迁购房者的大优惠旗号（具体优惠信息可见报告第六部分）。7 月南昌住宅成交活跃度曲线图 虽然品牌楼盘低价销售赢得光鲜销售数据，7 月的南昌楼市整体低迷的状态并未因此改观。至于旧城改造带来的需求能否为楼市注入强心剂，仍须拭目以待。从上图住宅成交活跃指数看，南昌住宅成交活跃

20、指数从 4 月中旬新国十条发布开始从峰顶垂直下落，六月小幅回暖，七月又开始步入下行通道，8 月 3 日，几乎和 5 月的最低点齐平。二手房市场 6 月份南昌主城区二手房交易数据回顾 区域 住宅 非住宅 成交套数（套）成交面积（）平均面积（）成交套数（套）成交面积（）平均面积（）合计 1893 193 7 月份南昌主城区二手房交易数据 区域 住宅 非住宅 成交套数（套）成交面积（）平均面积（）成交套数（套）成交面积（）平均面积（）东湖区 462 17 西湖区 544 56 青山湖区 155 16 青云谱区 187 8 高新开发区 40 0 0 0 红谷滩208 10 新区 合计 1596 107

21、 本月二手房住宅交易环比都有所回落，住宅成交面积和成交套数环比分别下降%和%；二手非住宅的成交则较上月下滑程度较大，成交面积降%，成交套数降%。四、南昌住宅成交套数排行榜 四、7 月份南昌市新建商品住宅成交套数前十及板块成交面积排名 7 月份南昌市新建商品房成交套数排名前十 楼盘名称 成交套数（套）成交单价（元）NO1：绿地香颂小区 237 4856 NO2：皇冠国际花园 123 7490 NO3：联发江岸汇景 107 5489 NO4：名门世家 106 5952 NO5：博泰魏玛峰尚 75 4411 NO6：恒茂英伦国际 61 4887 NO7：联发广场 58 8815 NO8：城投-康泽园

22、 56 4091 NO9：绿湖豪城 52 5541 NO10：紫金城 46 6640 7 月南昌各板块新建商品房成交面积排名 五、南昌房价：20092010 南昌整体房价变化及走势分析 南昌房价：20092010 南昌整体房价变化及走势分析 南昌房价：7 月最新报价一览 市中心（均价：7070 元/）407 凤凰城：均价 5800 元/恒立佘山 98 号：均价 6400 元/100 名门世家：均价 6280 元/平方米62 中山名座：均价 9200 元/1200 保利国际高尔夫花园：均价18500 元/500 胜利名座：均价 8300 元/300 新建县（均价：4183 元/）22 高氏音乐花

23、园：均价 7100 元 7 月24 日 7 月24 日 7 月31 日 7 月25 日 送契税；2.送元装修基金；3.送元购车基金；4.送元家电基金；5.免 5 年物业费；2 大增值服务为：携手建材、家装、家电等商家，提供装修建材特惠购买服务；绿地老业主介绍新客户成交即获1000 元现金券；以上各优惠总体合算享 88折。梦里水乡 昌南 7 月23 日-7 月25 日 89-133 的两房、三房 均价5500 元/5 重优惠：元教育基金；元房屋质量保证基金；元家电购买基金；元医疗保险基金；元购房补贴。东方海德堡 红谷滩 7 月11 日 83 两房，92 至 102三房 均价7800 元/预约登记

24、客户可享受 1000 元抵 5000 元购房优惠及现场超值优惠，另可享受优先选 房、现场抽奖活动及获赠精美礼品一份；“老带新”活动正式启动，新老客户均享购房优惠。名门世家 红谷滩 100-117两房三房 均价6280 元/金桥慧景 红谷滩 90 平米两房、109 平米三房，131-200平米复式房 复式2766 元/起，多层折后均价约3200 元/幸福时光 象湖新城 7 月17 日 80-110 多种房型 均价3700 元/购房时全款享受98 折，按揭 99 折优惠。另拆迁客户享受 3重特惠补贴：1.享受500 元/月交房前租金补贴；2.享受 2 个点折扣的购房补贴；3、享受 1 个点折扣的装

25、修补贴。联发江岸汇景 红角洲 138 三房 均价5700 元/绿湖豪城 红角洲 多层均价 5900 元/，小高层均价 5680元/景城名郡 象湖新城 68 两房 均价3500 元/全款 98、按揭 99折。博泰魏玛峰尚 青云谱 78-83 两房、98 创变三房，97 小三房 均价3900 元/购房享受首付 2成，利息 75 折优惠。平安象湖风情 昌南 89 小三房，70 多两房 均价3600-3700元/一次性付款 95折，按揭付款 96 折拆迁户购买 13 号楼 95 折 保集半岛 象湖新城 85、89 平方米两房 3018元/起 一次性付款 98折，按揭 99 折针对南昌市旧城改造，棚户拆

26、迁的拆迁户，如果这些拆迁户来本项目购房，则除享受开发商在楼盘销售现场公布的购房优惠之外，拆迁户凭相关拆迁证明购买一套房子可再优惠 1000 元。七、7 月份南昌土地市场动态:7 月份南昌土地成交情况一览 7 月份南昌土地市场动态 7 月份南昌土地市场颇为沉寂，总共只有 2 幅地块出让。一宗工业用地，一宗居住用地。居住用地 JDP1017?位于红谷滩周边区 C-2 地块，由南昌城市建设投资发展有限公司竞得，宗地面积约亩，成交单价 166 万元/亩。7 月份南昌土地成交情况一览：地块号 位置 土地性质 竞得人 土地面积 成交单价（万元/亩）GDP1029 火炬六工业用江西铜100 亩?万元/路以南、京东大道以西 地（金属制品项目）业集团公司?亩?JDP1017?红谷滩周边区 C-2地块 居住用地?南昌城市建设投资发展有限公司?亩?166 万元/亩?