代建工程施工账务处理.pdf

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1、.-.word.zl-代建工程账务处理 代建工程同时符合以下条件的，可就收取的代建手续费按“效劳业-代理业征收营业税，如不同时符合下述条件，应按照国税函1998554 号的规定，受托按“销售不动产征收营业税。1、由委托自行立项；2、不发生土地使用权或产权转移；3、受托不垫付资金，单独收取代建手续费或管理费；4、事先与委托订有委托代建合同。5、施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位。关于代建工程的核算问题，由于代建工程不属于 B 公司的资产而是代管工程，核算也属于代为核算性质，因此核算法应征求委托的意见，按照委托确认的式核算。同时在核算式上必须满足税务上的要求，由于了 B 公司不垫付资金，而

2、且发生的发票都应 A 公司的抬头，那么在设立业务流程上，所有工程资金支出，应走委托的帐；也可以受托设立专户，委托的拨款专款专用，受托不能表达垫资。受托的会计核算上，如果资金只是从委托 XX 核算，那么可以只设铺助帐，正式帐只是对收取的代建费进展核算。如果受托设专户进展核算，受托户应把代建工程整个流程表达出来，具体可参考以下容。代建工程开发本钱的核算 一、代建工程的种类及其本钱核算的对象和工程 代建工程是指开发企业承受委托单位的委托，代为开发的各种工程，.-.word.zl-包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和容，在会计上也应根据各类代建工程本钱核算的不同特点和要求，

3、采用相应的费用归集和本钱核算法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地即建立场地、各种房屋所发生的各项支出，应分别通过“开发本钱商品性土地开发本钱和“开发本钱房屋开发本钱账户进展核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋本钱核算对象和本钱工程归集各项支出，进展代建工程工程开发本钱的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政工程等，其所发生的支出，那么应通过“开发本钱代建工程开发本钱账户进展核算。因此，开发企业在“开发本钱代建工程开发本钱账户核算的，仅限于企业承受委托单位委托，代为开发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。代建工程开发本钱的核算对象，应根据各项工程实际

4、情况确定。本钱工程一般可设置如下几项：l土地征用及拆迁补偿费；2前期工程费；3根底设施费；4建筑安装工程费；5开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出容设置使用。二、代建工程开发本钱的核算 开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发本钱代建工程开发本钱账户的借和“银行存款、“应付账款应付工程款、“库存材料、“应付工资、“开发间接费用等账户的贷。同时应按本钱核算对象和本钱工程分别归类记入各代建工程开发本钱明细分类账。代建工程开发本钱明细分类.-.word.zl-账的格式，根本上和房屋开发本钱明细分类账一样。完成全部开发过程并经历收的代建工程，应将其实际开发

5、本钱自“开发本钱代建工程开发本钱账户的贷转入“开发产品账户的借，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发本钱自“开发产品账户的贷转入“经营本钱账户的借。如某开发企业承受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费 300000 元，前期工程费 160000 元，应付根底设施工程款 540000 元，分配开发间接费用 80000 元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：借：开发本钱代建工程开发本钱 1080000 贷：银行存款 460000 应付账款应付工程款 540000 开发间接费用

6、 80000 道路扩建工程完工并经历收，结转已完工程本钱时，应作如下分录入账：借：开发产品代建工程 1080000 贷：开发本钱代建工程开发本钱 1080000 为满足税法的要求，在财务处理上，个人认为应在业务上有所突破，财务处理只能是按业务特点，来满足核算要求，代建的会计处理是很多年以前的流程，由于税务上不断出现新的要求，老的核算思路已不能满足业务上的要求，希望网友提出珍贵意见，来解决不断出现的新问题。代建工程开发本钱的会计税务处理关于代建工程的核算，规定不很明确，新准那么及新通那么没有说明，房地产会计教科书说的太笼统，.-.word.zl-值得我们探讨。这里只探讨会计税务处理，不探讨筹划。

7、一、先看几个税务规定：A、省地税务局关于营业税假设干征税问题的补充通知(二)地税发1996074 号三、关业其他代理效劳的征税问题。其他代理效劳是指受托按照协议或委托的要求，以委托的名义从事除代购代销货物、代办进出口、介绍效劳以外的其他受托事项的经营活动，并与委托实行全额结算原票转交，只向委托收取手续费的业务。纳税人提供上述其他代理效劳，可根据其实际取得的手续费，按效劳业税务依 5%的税率计征营业税。否那么，应一律按自营业务计征营业税。四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。房屋开发公司承办机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供土地使用权证书和有关部门的建立工程批准书以及基建方案，

8、且房屋开发公司(即受托)不垫付资金，并同时符合本?通知?第三：条中其他代理效劳条件的，那么对房屋开发公司实际取得的手续费收入按效劳业税目计征营业税。否那么，对房屋开发公司承办建立的各种房屋，均应全额按销售不动产计征营业税。B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发1998073 号 你局?关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示?(银地税(流)发1998008 号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二.-.word.zl-种是土地使用权归建立单位。以上二种式，工程所需全部建立资金均由建立单位提供，并与

9、房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下：一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建立单位如结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产税目征收营业税。二、凡土地使用权归建立单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按“效劳业税目征收营业税。C、关于“代建房屋行为应如征收营业税问题的批复国税函1998554 号 房地产开发企业(以下简称甲)

10、取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙)的要求进展施工，并按施工进度向乙预收房款，工程完工后，甲替乙办理产权转移等手续。甲的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产税目征收营业税；如甲自备施工力量修建该房屋，还应对甲的自建行为，按“建筑业税目征收营业税。D、房地产开发企业征收企业所得税的有关规定国税发 200631 号七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 一开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过.-.word.zl-12 个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。完工百分比法即是根据合同完工进

11、度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同本钱占合同预计总本钱的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等法确定。二开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。补充一下一，一般是在竣工后一次结算方法确认收入。补充一下二，出售时，缴纳增值税，按小规模工业 6%缴纳增值税。二、代建工程的必备条件：从上边 4 个税务规定可看出 1、委托拥有土地使用权。2、委托取得了有关部门的批复，既委托立项。3、签订委托代建合同，列明合理代建费。4、受托房地产开

12、发公司不垫付资金。三、代建工程和定向开发及合作建房的区别。代建工程和定向开发、合作建房有本质区别。定向开发先有了购房人，你开发的房屋是专门卖给他们的。实际上是一种定向销售式，其他与正常开发过程没区别的。合作建房国税函发1995156 号税务总局关于印发?营业税问题解答之一的通知?十七、合作建房，是指由一以下简称甲提供土地使用权，另一以下简称乙提供资金，合作建房。合作建房的式一般有两种：第一种式是纯粹的“以物易物，即双以各自拥有的.-.word.zl-土地使用权和房屋所有权相互交换。第二种式是甲以土地使用权乙以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。四、在实际处理过程中代建工程的两种式：第一种式是

13、受托与委托实行全额结算原票转交，只向委托收取代建手续费的业务，就是说在建立过程中施工、设计、监理等不与房屋开发公司(受托)签订合同，而直接与委托签订合同，受托只收取一定代理费的房地产开发式。房地产开发公司的代建工程本钱核算很简单，仅仅核算代建手续费即可。在工程完毕时向委托开具效劳业的营业税发票，缴纳按效劳业的营业税。委托自用产权不发生转移的不缴纳营业税、土地增值税、所得税等税种。委托产权发生转移的那么缴纳税金，产权所有的发票由委托开具。第二种式是受托与委托实行拨付结算，就是说在建立过程中施工、设计、监理等直接与房屋开发公司(受托)签订合同，不与委托签订合同，资金由委托拨付给房地产开发公司，房地

14、产开发公司再拨付给施工、设计、监理等。最后销售或移交给委托，并向委托收取代建手续费的业务。这种式也就是中国目前所有房地产教科书上所讲述的，代建工程开发本钱是指房地产开发企业承受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外的市政工程如城市道路、根底设施、园林绿化、旅游风景等所发生的各项费用支出。代建的土地、房屋参照正常的开发本钱设置。开发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费.-.word.zl-用，应记入“生产本钱开发本钱-代建工程开发本钱科目的借和“银行存款、“应付账款-应付工程款、“原材料、“应付职工薪酬、“制造费用开发间接费用等科目的贷。同时应按本钱核算对象和本钱工程分别归类

15、记入各代建工程开发本钱明细分类账。代建工程开发本钱明细分类账的格式，根本上和房屋开发本钱明细分类账一样。完成全部开发过程并经历收的代建工程，应将其实际开发本钱自“生产本钱-代建工程开发本钱科目的贷转入“库存商品开发产品科目的借，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发本钱自“库存商品科目的贷转入“主营业务本钱科目的借。房地产开发公司不仅核算代建工程本钱，还要核算代建手续费。在工程完毕时的税金缴纳及发票开具同第一种式。扩展阅读：代建工程的税务账务处理 代建工程开发本钱的会计税务处理 关于代建工程的核算，规定不很明确，新准那么及新通那么没有说明，房地产会计教科书说的太

16、笼统，值得我们探讨。一、先看 5 个税务规定及会计规定：A、省地税务局关于营业税假设干征税问题的补充通知(二)地税发1996074 号三、关业其他代理效劳的征税问题。其他代理效劳是指受托按照协议或委托的要求，以委托的名义从事除代购代销货物、*进出口、介绍效劳以外的其他受托事项的经营活动，并与委托实行全额结算原票转交，只向委托收取手续费的业务。.-.word.zl-纳税人提供上述其他代理效劳，可根据其实际取得的手续费，按效劳业税务依 5%的税率计征营业税。否那么，应一律按自营业务计征营业税。四、关于房屋开发公司代承建的房屋征税问题。房屋开发公司承办机关、企事业单位的统建房，如委托建房的单位能提供

17、土地使用权证书和有关部门的建立工程批准书以及基建方案，且房屋开发公司(即受托)不垫付资金，并同时符合本?通知?第三：条中其他代理效劳条件的，那么对房屋开发公司实际取得的手续费收入按效劳业税目计征营业税。否那么，对房屋开发公司承办建立的各种房屋，均应全额按销售不动产计征营业税。B、关于对房地产开发企业代建工程征收营业税的批复宁地税(流)发1998073 号 你局?关于进一步明确房地产开发企业代建工程计税依据的请示?(银地税(流)发1998008 号)收悉。经了解，目前房地产开发企业从事代建工程业务的式有二种：第一种是土地使用权归房地产开发企业；第二种是土地使用权归建立单位。以上二种式，工程所需全

18、部建立资金均由建立单位提供，并与房地产开发企业签订工程代建合同或房屋代建协议书。房地产开发企业只负责工程的组织协调工作，并按代建工程总投资的一定比例收取管理费(代建费)或按代建工程的建筑面积定额收取管理费(代建费)。经研究，现批复如下：一、凡土地使用权归房地产开发企业的，无论房地产开发企业与建立单位如结算，其计税营业额均应包括工程价款及管理费(代建费)和价外费用，按“销售不动产税目征收营业税。.-.word.zl-二、凡土地使用权归建立单位的，对房地产开发企业提供的代建业务，其计税营业额均应包括管理费(代建费)和价外费用，按“效劳业税目征收营业税。C、关于“代建房屋行为应如征收营业税问题的批复

19、国税函1998554 号 房地产开发企业(以下简称甲)取得土地使用权并办理施工手续后根据其他单位(以下简称乙)的要求进展施工，并按施工进度向乙预收房款，工程完工后，甲替乙办理产权转移等手续。甲的上述行为属于销售不动产，应按“销售不动产税目征收营业税；如甲自备施工力量修建该房屋，还应对甲的自建行为，按“建筑业税目征收营业税。D、房地产开发企业征收企业所得税的有关规定国税发 200631 号七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题 一开发企业代建工程和提供劳务不超过 12 个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12 个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现

20、。完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同本钱占合同预计总本钱的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等法确定。二开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。补充一下一，一般是在竣工后一次结算方法确认收入。补充一下.-.word.zl-二，出售时，缴纳增值税，按小规模 3%征收率缴纳增值税。E、注册会计师教材税法里关于土地增值税的房地产代建房行为：这种情况是指房地产开发公司代客户进展房地产的开发，开发完成后

21、向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税围。也就是不属于土地增值税暂行条例第二条规定的情形。F、房地产开发企业财务管理假设干问题的补充规定的通知财基字199974 号四、房地产开发企业承受委托代建房屋及其他工程，不需办理土地使用权过房过登记手续。在工程竣工验收办妥交接手续后，应按照委托确认的结算价款，计入营业收入，并结转代建工程相关本钱 二、代建工程的必备条件：从上边税务规定及会计规定可看出 1、委托拥有土地使用权。2、委托取得了有关部门的批复，既委托立项。3、签订委托代建合同，列明合理代建费

22、。4、受托房地产开发公司不垫付资金。三、代建工程和定向开发及合作建房的区别。代建工程和定向开发、合作建房有本质区别。定向开发通常是指房地产企业根据定向客户群团购客户进展的有针对性工程开发行为。定向开发实际上是一种定向销售式，与开发企业自行开发过程没实质的区别，收入、本钱、税金等会计核算也与自行开发一致。合作建房,广义的合作建房是包括以各类形式联合开发.-.word.zl-土地、建立房屋建筑等行为，且不限于商业性房地产开发，开发主体不一定是房地产开发企业。而狭义的合作建房主要是指商业性开发，即双(或多)当事人约定，由一提供建立用地，另外一提供资金、劳务和技术等，合作开发房地产工程，共担风险、共享

23、收益的一种房地产开发模式，最为常见的是以房地产开发企业为主体的联合开发。四、在实际处理过程中代建工程的两种式：第一种式是受托与委托实行全额结算原票转交，只向委托收取代建手续费的业务，就是说在建立过程中施工、设计、监理等不与房屋开发公司(受托)签订合同，而直接与委托签订合同，受托只收取一定代理费的房地产开发式。房地产开发公司的代建工程本钱核算很简单，仅仅核算代建手续费即可。在工程完毕时仅就代建手续费向委托开具发票，缴纳按效劳业的营业税。委托自用产权不发生转移的不缴纳营业税、土地增值税、所得税等税种。委托产权发生转移的如委托代建的商品房、住宅房等那么不按代建处理。委托凭签订合同的施工、设计、监理等

24、提供的发票和房地产公司开具的代建手续费发票计入固定资产。第二种式是受托与委托实行拨付结算，就是说在建立过程中施工、设计、监理等直接与房屋开发公司(受托)签订合同，不与委托签订合同，资金由委托拨付给房地产开发公司，房地产开发公司再拨付给施工、设计、监理等。最后移交给委托，并向委托收取代建手续费的业务。这种式也就是中国目前所有房地产教科书上所讲述的，代建工程开发本钱是指房地产开发企业承受委托单位的委托，代为开发除土地、房.-.word.zl-屋以外的市政工程如城市道路、根底设施、园林绿化、旅游风景等所发生的各项费用支出。代建的土地、房屋参照正常的开发本钱设置。开发企业发生的各项代建工程支出和对代建

25、工程分配的开发间接费用，应记入“生产本钱开发本钱-代建工程开发本钱科目的借和“银行存款、“应付账款-应付工程款、“原材料、“应付职工薪酬、“制造费用开发间接费用等科目的贷。同时应按本钱核算对象和本钱工程分别归类记入各代建工程开发本钱明细分类账。代建工程开发本钱明细分类账的格式，根本上和房屋开发本钱明细分类账一样。完成全部开发过程并经历收的代建工程，应将其实际开发本钱自“生产本钱-代建工程开发本钱科目的贷转入“库存商品开发产品科目的借，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发本钱自“库存商品科目的贷转入“主营业务本钱科目的借。同时，计入“主营业务收入-代建工程收入，包含确认的结算本钱和代建手续费。也可分为“主营业务收入-代建工程结算收入 这情况下收入和本钱相等 和“主营业务收入-代建工程手续费收入。房地产开发公司不仅核算代建工程本钱、收入，还要核算代建手续费。在工程完毕时的税金缴纳同第一种式。委托凭竣工时房地产公司交付委托的代建工程竣工验收证明、价款结算账单、代建合同、房地产公司开具的代建手续费发票等交接手续资料计入固定资产。.-.word.zl-