物业管理服务项目消防管理操作规程.pdf

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1、物业管理服务项目消防管理操作规程 1.0目的 本程序明确了对本公司所承接的物业管理项目的消防管理实施控制的职责、方法和要求，以确保TCL大厦的消防设施安全使用，保证管辖区域内客户生命的财产安全。2.0适用范围 适用于公司所辖物业的消防工作及设施运行管理。3.0职责 3.1公司总经理负责组建消防组织机构，并担任指挥。3.2经理部经理为公司本部消防责任人，全面负责公司本部的消防工作。3.3管理处经理为管辖物业消防责任人，对管辖物业消防工作全面负责。各部门、管理处设立义务消防队，所有员工均为义务消防队队员。3.4机电主管负责对维修工工作进行检查监督；负责监控设备、供水、供电系统、消防设备的管理、检查

2、和监督。3.5维修工负责消防系统供水、供电系统、发电机组的维修、保养、清洁、运行、操作、监控和记录；负责监控室的设备维修和保养。4.0工作程序 4.1消防机构的建立 总经理负责建立公司质量/环境/安全管理委员会，规定组织机构及人员职责，并报上级主管部门。各部门/管理处防火责任人负责通知住宅、商铺、写字楼等用户设立安全责任人和联系人，并登记在用户安全责任人和联系人名单上面。经理部将公司质量/环境/安全管理委员会设置的文件发放到公司各部门、管理处，并登记存档。各部门、管理处确保所有员工了解公司质量/环境/安全管理委员会人员设置情况。管理委员会成员和用户安全责任人和联系人有变动时，经理部应及时将变动

3、情况上报相关主管部门。4.2消防安全管理制度 4.2.1物业消防安全管理制度；重点岗位防火责任制；主任及消防管理人员岗位防火责任制；消防设施器材管理制度；业主用房或装修消防程序；临时动火作业安全规定；消防监督检查制度；灭火和疏散处理；值班员处理火警和火灾报告程序；4.3建筑消防设施的配备管理 各部门、管理处根据国家和深圳市有关消防法规配备消防设施和设备。管理处维修班根据实际情况对主要消防设备设施，做文字或颜色的标识。消防设施、器材的日常检查，由管理处负责按照消防设备器材管理制度的要求进行，并做好日常检查记录。消防水系统（含：水泵、加压泵、管道、阀门、水喷淋、高位水箱等）的定期检查、维修保养，由

4、消防管理人员及技术人员按照消防设备器材管理制度的要求进行，并做好记录。消防报警系统（含：烟、温感报警；水流报警电信号）的定期检查、维修保养，由管理处按消防设备器材管理制度的要求进行，并做好记录。4.4教育培训管理 管理处负责对住户（用户）进行消防安全宣传教育。公司管理部负责制定内部员工，专职、兼职消防人员的安全培训计划，并负责组织实施。安全员的消防专业技能训练由管理处按照 安全员训练考核作业指导书的要求进行。4.5消防监督检查管理 由管理处负责本辖区的日常消防管理检查。由管理处负责向用户提供室内装修消防审批程序。4.5.3管理处负责整个辖区的消防监督检查，并做好检查记录。管理处负责配合市消防主

5、管部门对室内装修进行审核及验收。室内装修的审核及验收批文的管理由管理处负责。定期的消防安全监督检查计划由管理处负责制订及实施，并做好实施记录。动火作业的消防监督，按照动火作业管理制度的要求进行。4.6消防隐患的整改 对监督检查过程中发现的消防隐患，应填写整改通知书发放到受检单位，限期整改，并跟踪记录整改结果。整改通知书中防火监督检查人应提出整改意见，其内容可以是：a.损坏消防设施，要求赔偿损失并恢复；b.超负荷用电，要求限制警告罚款；c.明火作业未经批准，要求停止违章行为；d.违章使用液化气或违章更改液化气管道；e.装修使用易燃材料，要求立即停工并更换材料；f.违章使用、搬运、贮存化学危险品；

6、g.堵塞消防通道；h.其它不符合消防安全规定的行为。出现隐患的单位或部门应按照整改通知书的要求制订切实可行的整改计划和防范措施。4.6.4隐患单位或部门应按照整改计划及规定的时间实施整改。整改完毕，应向监督检查单位呈报隐患整改报告书。监督检查单位应对隐患单位的整改情况进行复查，并做好复查记录。4.7动火审批制度 动火作业按消防部门规定和公司编制的动火作业安全规定。动火作业人需填写临时动火作业申请表，由防火责任人审批，重点部位动火报市消防局。管理处要请专人到现场监督动火作业，防火责任人要抽查,发现问题要求动火作业者立即整改。4.8消防知识宣传与培训 4.8.1对用户的消防要求通过发放用户手册和签

7、定消防安全责任书来实行。通过发放消防资料、宣传栏、组织用户参观火灾现场会等形式，增强用户的消防意识，达到群防群治的目的。各管理处每季安排一次消防知识学习，学习内容为消防法规等，并结合实际进行消防设备操作方法的培训。将学习培训情况填写在会议/培训签到表上。公司义务消防员培训按员工培训和考核程序进行。4.9消防演习 消防演习的方案由管理处负责制定，每年至少组织两次有全体义务消防员参加的消防演习。消防演习准备工作，由管理处负责，各相关部门协助配合。包括：a.下发消防演习通知；b.检查消防系统运行情况，并做好检查记录；c.实施消防演习方案，并做好演习过程中的相关记录;d.做好演习的总结与改进工作；演习

8、结束后由管理处完成消防演习报告，其内容包括演习时间、地点、参加人员、演习内容、演习状况及存在问题的整改措施等，并发出整改通知书到责任人，跟踪并记录整改结果。火警火灾事故的处理 由管理处根据本辖区的实际情况，制订相应的消防应急方案。a.灭火作战方案；b.人员疏散方案；c.物资抢救方案；组织人员及物资疏散。a.按照火警火灾报警程序迅速报警；b.组织人员及物资疏散；c.组织灭火战斗；d.加强火灾现场的保卫工作，防止不法分子趁火打劫；e.火警火灾事故记录；管理处负责协助市消防主管部门按照中华人民共和国消防条例实施细则的有关规定对火警火灾事故进行善后处理。具体灭火、疏散作战方案按照灭火和疏散预案执行。日

9、常消防管理 管理处维修班检查所辖物业的日常消防安全情况，包括消防设备巡检、动火作业监督、安全用火用电。对箱式消防栓及灭火器的检查应做适当标识，就检查情况填写 消防器材检查记录表，贴于箱式消防栓玻璃上或灭火器上，灭火器及应急灯的悬挂高度及设置间隔，按有关规定执行。检查周期为每季一次。所有日常管理中发现的安全、消防隐患，必须作好记录，开具整改通知书交相关人员，并报告消防负责人。当消防设备发生故障时，监控室值班员填写维修通知书，及时通知维修工进行维修。消防中控室值班员必须将消防设备监控运行情况及报警或故障信号等记录在 中控制室消防设备监控运行记录表 中，并保存电脑单等报警系统原始报警记录。管理处维修

10、班根据消防设施保养规定负责管辖区域所有消防设备的保养及维修。5.0相关文件 5.1公司质量/环境/安全管理委员会设置(ZHXQP06PZ一01)5.2消防检查制度(ZHXQP06WX02)5.3动火作业安全操作规程(ZHXQP06WX03)5.4中控室设备运行操作规程(ZHXQP06WX06)5.5用户手册(不定格)5.6消防安全责任书(ZHXQP06WX04)5.7员工培训程序(ZHXTP08)5.8消防设施保养规定(ZHXQP06WX05)6.0质量记录(略)6.1用户安全责任人和联系人名单(ZHXQP06 1/A)6.2动火作业申请表(ZHXQP06 3/A)6.3整改通知书(ZHXQP

11、04 4/A)6.4中控室消防设备监控运行记录表(ZHXQP06 5/A)6.5会议/培训签到表(ZHXTP06 1/A)6.6消防演习方案(ZHXEP07 4/A)6.7维修通知单(ZHXQP06 4/A)6.8消防器材检查记录表(ZHXQP06 6/A)6.9消防工作周检记录(ZHXEP07 3/A)四、执行 中关村软件园管理中心各项规章制度建立以后，使管理中心、各项工作都有章可循，各项制度将严格层层落实。主要从以下三个方面来执行与监督：1、由管理中心行政人员严格落实各项规章制度，并加强与各部门的联系，使管理中心每一名员工都能够按章办事，同时积极听取各部门的可行性建议；2、管理中心经理直接负责监督落实情况，对各员工的规章执行进行综合考核，对不按规章制度办事的及时予以指正；3、公司管理部定期与不定期对管理中心的运行落实情况进行检查，通过检查发现问题并及时进行指导。