南宁商住公寓商业项目定位建议方案提案报告模板.pdf

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1、合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 XX 项目定位建议初稿 一、项目分析 1、规划分析：项目地块及前期规划局限，产品定位调整现阶段？；2、市场分析：目前市场高端商住公寓稀缺，依托区域发展长远看商住公寓价值凸显；市场商住公寓型投资产品热度上升。观察南宁近期市场表现，商住公寓在售项目约 10 个，面积为 35-60 之间，整体走量较好，说明客户对商住公寓型投资产品关注度上升；五象效应逐步形成，2016年 6月 30日地铁 4号线已开工建设，2017年 8月地铁 3 号线已在铺轨，急需稀缺产品抢占市场“头道汤”。根据区域效应正在逐步形成，地铁即将开通，新推盘均有较大商住公寓供给。作为离 XXX 和

2、 XXX最近的项目，势必要抓住先机，以商住公寓产品作为“稀缺品”入市，抢占市场“头道汤”；五象区域作为南宁新 CBD 中心，区域规划将有大量写字楼出现，办公物业竞争力削弱，投资型商住公寓产品价值功能凸显；3、销售分析：写字楼客户群体定向性较强，公寓客户覆盖面更广，弹性较大；合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 写字楼客户群认购周期较长，目前客户储备已消化殆尽。商务大厦余货一层将近一年仍无法售出，原因主要是写字楼客户定向性较强，无法像其他客户群体，个体投资操作空间较灵活，简化了实际购买流程；且项目前期储客中写字楼客户消化殆尽，新品再以写字楼面世，项目将重新开始新一轮储客，周期较长；区域客户群体结

3、构转变，高端商务发展催生相关高端配套。随着区域不断发展，五象区客户不再是纯粹的外来投资客，越来越多的商务人士入驻五象区办公，与之相关的居住、商业配套势必成型，商住公寓产品无疑是针对该群体的主力产品；自住或投资两相宜；小结：XXX 项目以商住公寓产品定位，形成项目多元化产品销售，更利于客户群体积累；综合项目规划、市场前景及销售客户现状分析，我们认为 XXX 以商住公寓定位具备较强的可操作性，主要表现：一是基于产品差异化考虑，整体上打造项目“城市小综合体”的物业形态（写字楼+公寓+商铺），实现多元化产品销售；二是借势五象区发展和地铁效应，适时入市，再次为市场注入稀缺产品；三是压缩项目储客周期，利于

4、快速实现资金回笼，为企业在南宁下一步扩张发展奠定基础；二、案例分享 1、安吉华尔街工谷 合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 概述 合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 安吉华尔街工谷位于南宁市发展大道弘信路口，毗邻安吉万达广场，紧靠中心城区，是南宁市委、市政府睿智规划铸造的高智能、信息化、现代化产业商务园区。园区占地面积72亩，分南、北两个地块共4 个建筑组团，总建筑面积30万平方米，总投资8亿元。安吉华尔街工谷是集办公、生活于于一体的现代化科技商务中心，园区拥有完善的综合服务配套设施，为进驻企业提供会议中心、人才公寓、银行、律师事务所、餐饮、超市、健身、休闲娱乐等相关配套服务。带产权 39

5、80 元/起售，首付 20 万买 300，月租抵月供，20元/月起租（部分楼层精装，拎包入驻，先到先得）。项目优势：（1）核心优势北部湾上市企业加速器。为入驻企业提供“上市孵化、企业投融资、商业规划”等系列服务。甄选入驻本项目以上市为目标的企业，以华尔街工谷物业和基金为“投资资本”入股，助推企业在主板、创业板、新三板上市或并购重组。*入驻华尔街工谷企业均可享受南宁市高新技术产业开发区优惠政策。（2）地段优势毗邻万达广场，地铁上盖。坐拥万达一站式商业配套，10 分钟尽享醇熟商务生活圈；地铁3 号线出入口直通项目负一层广场。（3）硬件优势5A 甲级写字楼配置。A、94-2000 自由组合；B、20

6、00 个停车位 停车从容无忧；C、平层面积 1900，灵动空间任意组合；D、四部高速品牌电梯，平均1秒 1层，平均每部服务4750。项目区位图 合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 实景照片 合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 市场基本情况 写字楼名称 安吉华尔街工谷 地理位置 西乡塘高新东二路东面(创业路以东)建筑形式 分南、北两个地块，共 4个组团 主要业态 办公楼，现代化科技商务中心 总规模 72 亩；273014 楼层/单层面积 10-15 层/1900 商铺数 主力产品 300-2000写字楼 主次通道 地铁 3 号线出入口直通项目负一层广场 层高 3.6m 商户数 400 租金（

7、建筑面积）20 元/月 使用率 售价（建筑面积）6000 元/开业率 开业时间 2015 年 10月底 产权年限：50 年 其他费用 水电费：管理费：物业费 1.65元/m/月（建筑面积）；广西广隆物业 招商政策 带产权 3980元/起售，首付 20万买 300，月租抵月供，20元/月起租 销售政策 合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 购房享 99 折，2015年 6 月交房 记录时间 最高价 均价 价格描述 2017-08-31 6000 元/m 推售 320-2000（建面）写字楼，参考均价 6000 元/平。2017-07-31 6000 元/m

8、320-2000（建面）写字楼现房在售，参考均价 6000 元/平 2017-06-27 5800 元/m 推售 320-2000（建面）写字楼现房，参考均价 5800 元/平 2、海吉星食博城 概述 海吉星食博城项目总占地面积约 600 亩，总建筑面积约 70 万，由商贸、消费、商务三大 板 块 构 成，集 食 材 商 贸、食 尚 购 物、商 务 办 公、酒 店、文 化 会 展 于 一 体。海吉星食博城共分三期打造，一期是商住配套综合楼，满足吃、住、购、娱、商需求，产品覆盖 10-100 商铺、5.09 米层高 45-60 LOFT。二期主要打造食尚商贸及消费商业集群，集产业商务、食材商贸、

9、特色餐饮、食尚休闲、商务办公于一体。三期将打造与南宁特有的平话文化相结合的城市特色文化休闲街区。无 论 商 贸 消 费 还 是 沿 街 商 业，均 可 享 受 项 目600亩 停 车 区 域。沿街商业一期位于海吉星市场东面，享八年旺市产权。1-3 层汇集精品水果、金融机构、便民服务、5A 食材生活馆、购物超市、集中式餐饮等业态，让您享受多元的食尚购物体验。电商创富 LOFT，5.09 米高挑开敞空间，宜商宜居随心转换，酝酿着民间手工艺人的创业梦想和生活感动。一座食材商贸财富城、美食创客孵化城、舌尖味蕾欢乐城。海吉星食博城，汇聚万千食材，知味东盟食尚，用美食代言城市，代言南宁食尚生活。项目区位图

10、 合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 市场基本情况 写字楼名称 海吉星食博城 地理位置 江南壮锦大道 16号（江南区政府对面）建筑形式 主要业态 餐饮,LOFT 总规模 600 亩；700000 楼层/单层面积 A1 栋 12层，A2 栋 16层 层高：5.09m 商铺数 226 主力产品 10-100 商铺、5.09 米层高 45-60 LOFT 主次通道 层高 5.09m 商户数 226 租金（建筑面积）225元/月 使用率 售价（建筑面积）一层商铺（在售）45000元/48-52 平公寓 8200元/开业率 开业时间 预计 2017 年 12月 3

11、1 日 A#楼交房 产权年限：40 年 其他费用 水电费：管理费：元/平方米月（建筑面积）招商政策：A1#/A2#楼酒店式公寓 48-56（建面）参考均价 39 万元/套；商铺参考均价 4.5 万元/。一层商铺 50-100（建面）主力价 2.2-4.8 万元/；三层商铺 1.5-1.9 万元/；公寓参考均价 7500 元/。销售政策 180-1200 万元/套 合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 记录时间 均价 价格描述 2017-09-11 7900 元/m 48-52（建面）公寓在售，参考均价 7900元/；一层 50-100（建面）商铺同步推售，区间价 43000-45000 元/2

12、017-08-10 8200 元/m 48-52（建面）公寓参考价 8200元/；一层 50-100（建面）商铺参考价 45000 元/。2017-07-10 8200 元/m 目前 50-57（建面）公寓在售，参考价 8200元/；一层50-100（建面）商铺同步在推，参考价 45000元/。三、项目销售模式建议 目前市场上常用销售模式有直接销售、带租约销售、委托租赁销售这三种:合同协议模板 可编辑可修改，欢迎下载 销售模式 操作要点 优点 缺点 适用商业特点 直接销售 开发商直接将产品销售给投资者 开发商回款快、流程简单、操作方便 销售实现难度大，销售周期长,大规模商业无法统一管理运营 产

13、品短期招商困难、产品具有较大增值潜力但短期内租金回报极低 带租约销售 开发商先招商后销售，所售产品均已有商户经营 提高产品对业主的吸引力，相对减低业主的风险 商家的租金过低降低投资者信心 产品具有一定租金回报，在投资客接受范围内，因为此销售模式涉及到租金与售价权衡问题。委托租赁销售（短期 2-3年）2-3年时间内由开发商一次性支付业主一定的回报，前期通过销售杠杆平衡招商回报 降低业主风险，对产品销售有一定帮助,收回经营管理权便于统一管理 操作手续繁琐 需要统一经营且需一定培育期的商业项目 委托租赁销售（中长期 5-10年）开发商前期一次性支付业主一定的回报，后期按照约定时间支付 证明开发商有能力把项目经营旺盛，奠定客户投资信心,收回经营管理权便于统一管理 操作手续繁琐 需要统一经营且需较长培育期的商业项目；零售商业需要引进主力商家的项目。本项目销售模式建议：返租 5 年销售，其中前三年租金一次性返还，后两年按季返，开发商拥有对物业的经营权，通过卓有成效的市场推广及运营管理，将项目做旺。（注：以上销售模式为初步建议，具体销售模式待进场后根据客户、市场反馈及结合本项目实际情况制订。）