海南省人民医院住院综合楼建设项目可行性研究报告.pdf

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1、 1 海南省人民医院后勤综合楼项目 合作商务方案 四川省铁城房地产开发有限公司 二 0 一 0 年五月 1 一、项目背景 项目名称：海南省人民医院后勤综合楼项目 项目建设性质：新建 承办单位：四川省铁城房地产开发有限公司 承办单位概况 四川省铁城房地产开发有限公司成立于 1995年 9 月，经江油市建设委员会批准并在江油市工商局行政管理局注册成立的三级房地产开发资质企业，公司拥有注册资本 800万元，拥有相关专业职称的技术人员 25 人，其中高级以上职称的 8 人。公司经过十几年艰苦努力，在房地产界有较高声誉，开发和建设的项目有：九寨沟林业局职工集资楼、樱桃源小区、名仕花园小区、太白路综合楼、

2、武都团山花园等，拟开发的项目有：怡园小区、恒源小区、好美家综合楼等。公司开发项目达 21 个，总建筑面积近百万平方米，总投资数亿元。工程合格率100%。项目编制依据 1、海口市总体规划；2、国家有关消防、环境保护、法律、法规、标准；3、海南省建筑工程预算定额；4、当地水文、地质、气象等资料；5、可行性研究报告委托编制协议。项目建设背景及必要性 1、海南省人民医院占地面积 417亩，建筑面积 22 万平方米，开放病床 1164张，在职职工 2440人，自建省办经济特区 10 多年来，已成为全省规模最大、学科最多、技术优良、设备先进、服务较好、环境优美的集医疗、急救、保健、康复和科研、教学于一体的

3、现代化大型三级甲等医院。曾经实现过两次质的飞跃：第一次是以 1994年被评为全省首家三级甲等医院为标志，实现了从地区级医院向省级医院的 2 飞跃；第二次是以 1999年获得全国百佳医院称号为标志，实现了跨进全国省级医院先进行列的飞跃。目前，正以争创“一流技术、一流设备、一流管理、一流服务、一流环境”的姿态，努力实现创建“群众满意的一流医院”的目标，为推动全省医疗卫生事业又好又快的发展做出更大的贡献。2、医院在业务技术、文明建设等方面工作均成效显著，医院业务发展在全省医院中处于领先水平。但多年以来由于行政后勤用房严重不足，影响了医院的快速发展。行政及后勤用房全部是80 年代末期修建的仅_。随着医

4、院业务范围的不断扩大，用房紧缺的矛盾更加突出。因此，医院后勤用房的现状已远远不能满足医院发展需要，新建后勤用房势在必行。3、本项目以四川省铁城房地产有限公司投资建设的方式，减小了海南省人民医院的投资风险，增加了医院土地等资产的利用率，提高海南省人民医院的后勤服务条件和水平，将给医院及投资商带来不可估量的社会效益和经济效益。4、2010年 1月 4日，国务院发布关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见，并将国际旅游岛建设上升为国家战略。海南国际旅游岛建设发展规划纲要中对推进经济型酒店建设和发展也有明确的政策支持。2010年一季度，海南省共接待旅游过夜人数 738.99万人次，比上年同期增长 15

5、.8%。其中，接待国内旅游者 722.32万人次，增长16.1%；接待入境旅游者 16.67万人次，增长 6.9%。旅游饭店客房开房率达 70.7%，同比提高 3.7个百分点。旅游收入 86.17亿元，同比增长 36.2%。经济型酒店，是指将客户锁定在中小企业商务人士、休闲及自助游客人，房价适中的中小规模酒店。本项目建设的五至九楼住宿用房 3 拟定位为服务医院员工、病人家属及社会各界的经济型酒店。近年来，中国经济型酒店的扩张也非常迅速。中国经济型酒店行业的发展可谓火爆。金融危机对于经济型酒店的发展是个很好的契机，依靠电子商务、电子支付的背后支撑，经济型酒店发展迅速。受金融危机影响，很多商旅人士

6、都压缩了出行成本，而经济型酒店的首要特征就是“经济”，与高端商务型酒店不同，经济型酒店一般挂牌价格适中，适合于单位员工、病人家属、自助游、家庭游和一般的出差人员，高性价比是经济型酒店与高档星级酒店对抗的最大优势。于是，原本住星级酒店的旅客更多地选择了经济型连锁酒店，为经济型酒店发展带来了机遇。2009年，随着国内经济复苏，旅游业酒店业率先回暖，而经济型酒店业更带头进入快速复苏阶段。截至 2009年底，我国经济型酒店数量达 3423家，同比增长 36%，客房数 37.6万间，同比增长 32.85%。经济型酒店拥有广阔的增长潜力，尤其体现在它的可持续增长能力上。经济型酒店是中国酒店业中年轻的增长群

7、体，具备强大的可持续增长潜力。随着中国经济的发展，国内中小企业人员出差、营销、采购，事业、机关、团体单位公务，个人办事，80%以上的人士将入住经济型酒店。并且近年来 90%以上的国内旅游团队都是入住经济型酒店。所以，市场对经济型酒店需求量非常大。二、项目概况 （一）项目拟建地点 海南省海口市秀英区秀华路与金鼎路交叉口东北侧，海南省人民医院对面 （二）建设规模及功能定位 1、项目规划用地总面积：2006m2 4 2、建筑面积：2600平方米（含地下室）3、一楼面积 608平方米，宾馆大堂占用 100平方米左右，海南省人民医院勤联公司（以下简称勤连公司）做铺面用 100平方米。二楼面积 608平方

8、米，作为铺面对外出租做咖啡西餐厅等。三楼面积 608平方米，可作为医疗附属行业、服务业经营用房。四楼提供给省人民医院勤联公司及下属公司作为办公用。五至九楼做宾馆用房（二星级），2332平方米，可设 60 间客房。（三）主要建设条件 1、项目拟建于海南省人民医院对面，符合 海口市总体规划（见附件），建设用地属_，手续落实，该建设用地在海口市秀英区秀华路与金鼎路交叉口东北侧，交通方便，市政基础设施配套条件好，供水、供电、通讯等能满足建设要求，建材供应充足、便捷。2、四川省铁城房地产有限公司投资合作，成立项目领导小组（附件），该项目实施具有资金及组织保证。（四）建设周期 根据海南省人民医院后勤楼工程

9、的建设规模、建设条件以及工程的复杂程度初步确定该项目的建设周期为_个月。三、投资估算及投资分析 1、项目总投资 项目估算总投资2107.3万元。四川省铁城房地产开发有限公司投资建设，并经营 22 年，经营收入归其所有，通过经营逐步收回投资。2、投资分析 海口南通实业有限公司提出建设资金由该公司出资建设，通过经营所得逐步回收投资。5 投入资金：2107.3万元（1）建设安装：建筑面积 6000平方米，每平米修建成本 2200元，建设费用 1320万元；（2）消防成本：每平方米消防配套成本约 120元，消防建设费用约 72 万元；（3）装修客房：客房面积 4000平方米，建设费用 1000元/每平

10、米，装修费用为 400万元；家具家电用品 10000元/间，60 间共 60 万元；（4）公司管理成本：约 50 万元左右；（5）不可预见费用：约 205.3万元（0.1元/每平方米，总面积2053万平方米）。四、建设方的收入分析 前 20 年由建设方四川铁城房地产开发有限公司建设并收取利润。总收入：1、第一年：收入约 156.15万元；一楼铺面：面积 400平方米，每月每平米 120元，年租金约 57.6万元；二楼铺面：面积 450平方米，每月每平米 80 元，年租金约 43.2万元；三楼铺面：面积 450平方米，每月每平米 60 元，年租金约 32.4元；五至九楼客房：60 间客房，每日每

11、间 90 元，入住率 50%，年总收入为 98.55万元。每间客房每日成本（水电、被褥洗涤、维修、折旧、人员工资、税金）70 元，总成本为 75.6万元，第一年的纯盈利为 22.95万元。2、第二年收入预测：约 163.86万元；6 一楼铺面：面积 400平方米，每月每平米 120元，年租金约 57.6万元；二楼铺面：面积 450平方米，每月每平米 80 元，年租金约 43.2万元；三楼铺面：面积 450平方米，每月每平米 60 元，年租金约 32.4元；五至九楼客房收入：60 间客房，每日每间 90 元，入住率 70%，年总收入为 137.97万元。每间客房每日成本 70 元，总成本为 10

12、7.31万元，年的纯盈利为 30.66万元。3、第三年、第四年、第五年收入预测：约 163.86万元 4、第六年收入预测：-131.8万元 酒店要进入装修期,2332平方米，每平方米 1200元，预计装修费用 280万，一至三层收入不变，酒店营业额按 15 万元，第五年的净利润为-131.8万元。六年所有总利润为 679.79万元。平均每年利润113.3万元。五、投资回收期 总投资 2107.3万元，不含回报的回收期，预计 18.5年收回成本；酒店经营五年则需要装修，以六年为一个周期。按照酒店经营惯例，经营第一年的入住率能达到50%则为较佳，此后几年能达到 70%。随着国际旅游岛的建设，酒店业

13、的客房收入、铺面租赁房租定会增加，保守估计，在 20 年之后，每间客房的房价达到每日 500元。六、省人民医院的收入分析 建成后将为省人民医院增加固定资产2.5亿元，20 年后，建设方将项目交给省人民医院，由医院收取利润。每间客房的房价 500元，60 间客房，入住率 70%，年总收入为 766.5万元。每间客房每日成本 90 元，总成本为 137.97万元，年的纯盈利 7 为 628.53万元。铺面每年预计收入 213.12万元。20 年的预计总收入：16833万元。六、结论 海南省人民医院后勤综合楼项目的建设，采取四川省铁城房地产有限公司投资建设，通过经营所得逐步回收投资的方案，是价值最大、风险最小的投资建设方式。建省以来，省人民医院在医疗设施、医疗技术、医疗服务水平上大力推进，但与其他省份的龙头医院相比，在后勤服务的硬件建设上仍有差距，该项目的建设将大大提高海南省人民医院的后勤服务条件和水平，完善医院的服务功能，会极大地推动海南省人民医院作为国际旅游岛医疗界的品牌建设，实现省人民医院的第三次飞跃。带来不可估量的社会效益和经济效益。